1、.：.；(此文檔為word格式，下載后您可恣意編輯修正！)錦 繡 江 南 策 劃 案第一部分：市場分析一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著，5 月全國土地開發(fā)面積增幅劇降1-5月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32，增幅比去年同期回落0.9個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資2521億元，同比增長32.2；辦公樓投資192億元，增長42.9；商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，增長38.7。同期，全國累計完成房屋開工面積7084萬平方米，同比增長21.4，增幅比去年同期低20個百分點(diǎn)；銷售面積8310萬平方米，同比增長30.9。商品房平均售價為2708元/平方米，同比增長10.7，增幅比去年同期提

2、高3.7個百分點(diǎn)。商品房平均銷售價錢最高地域的上海、北京和廣東，每平方米平均售價分別為5381元、5156元和3877元。1-5月，全國完成開發(fā)土地面積6480萬平方米，同比增長19.8，低于去年同期22.1個百分點(diǎn)；本年購置土地面積12380萬平方米，同比增長9.8，增幅比去年同期回落46.9個百分點(diǎn)。5月當(dāng)月，全國完成土地購置面積2888萬平方米，同比下降19.5。其中，東部地域下降29.5，西部地域下降28。統(tǒng)計數(shù)字闡明，全國房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)下降，而土地開發(fā)面積和購置面積增幅下降速度尤快。土地開發(fā)面積和購置面積增幅的急劇下降，將對房地產(chǎn)市場供應(yīng)量產(chǎn)生重要影響。這闡明國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀

3、調(diào)控政策曾經(jīng)獲得顯著效果。5月中旬，央行發(fā)布今年第一季度的貨幣政策執(zhí)行報告，明確指出近期仍將采取適度從緊的貨幣政策。今年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，固定資產(chǎn)投資增長43，物價程度上漲2.8。分析人士據(jù)此提出，固定資產(chǎn)投資增長過快，通貨膨脹壓力沒有得到緩解，央行能夠進(jìn)一步采用加息等貨幣緊縮政策。加息意味著開發(fā)商、購房者資金本錢的提高，經(jīng)人民銀行同意，各金融機(jī)構(gòu)正式提高了存款預(yù)備金率0.5個百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析此舉共收縮了可貸資金約1100多億元。日前，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資工程不包含經(jīng)濟(jì)適用房資本金比例從20提高到35以上。與此同時，銀監(jiān)會也加強(qiáng)了對房產(chǎn)信托的監(jiān)管力度。4月25日存

4、款預(yù)備金率政策正式實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)資金將進(jìn)一步吃緊的趨勢曾經(jīng)明朗。這次金融政策和土地政策的結(jié)合度是前所未有的。從別墅土地停批開場，首先從土地的高端產(chǎn)品開場，逐漸的調(diào)整開場擴(kuò)展到園區(qū)、大學(xué)城，調(diào)控的節(jié)拍和步驟也是非常明晰的。目前的金融政策將會對供應(yīng)產(chǎn)生影響，也會對需求產(chǎn)生影響。但相對來說，對供應(yīng)的影響會更大；國家整體房地產(chǎn)政策是對高端供應(yīng)產(chǎn)生從緊影響，對中低端供應(yīng)適度從松。房地產(chǎn)市場下半年將會出現(xiàn)三個開展趨勢：一是房地產(chǎn)業(yè)投資增速過快的勢頭將明顯“降溫；二是在宏大的住房需求推進(jìn)下，房地產(chǎn)業(yè)仍將堅持較快開展；三是房價上升較快的勢頭會遭到遏制，逐漸趨于平穩(wěn)。商品房的大量積壓與城市人口缺房少房、豪宅供

5、過于求與經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求、房價居高不下與老百姓收入不高之間的矛盾，將繼續(xù)困擾著中國地產(chǎn)業(yè)。二、2004年上半年福州房地產(chǎn)市場情勢分析房地產(chǎn)E網(wǎng) 范文吧 范文今年上半年，在政府宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)理的雙向作用下，福州房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)呈現(xiàn)開發(fā)投資穩(wěn)健增長、商品房供求兩旺、空置率下降、房價穩(wěn)中有升的態(tài)勢：一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)堅持快速增長，增速過猛勢頭得到遏制1-6月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資94.4億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的42%，與去年同期相比增長48.2%，增幅比一季度回落13個百分點(diǎn)，增幅趨緩，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。其中住宅投資57.2億元，占投資總量的60.6%，增長66.8%。經(jīng)

6、濟(jì)適用房完成建立投資4800萬元。1-6月全市商品房施工面積1716萬平方米，同比增長25.2%，其中商品住宅施工面積1442萬平方米，占總施工面積的84%，比增29%；辦公樓施工面積66.3萬平方米，同比下降18.4%；商業(yè)用房施工面積121萬平方米，比增5.9%。商品房開發(fā)構(gòu)造合理，住宅開發(fā)仍為主導(dǎo)。經(jīng)濟(jì)適用房施工18.79萬平方米。受國家宏觀調(diào)控政策和市場自我調(diào)理的影響，新工程的開發(fā)步伐有所放緩。1-6月份全市商品房新開工面積213.3萬平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新開工面積192.9萬平方米，同比下降28.8%；辦公樓新開工面積2萬平方米，同比下降67.8%；商業(yè)用房10.

7、5萬平方米，同比下降26.6%。經(jīng)濟(jì)適用房新開工13.79萬平方米。商品房開工面積140.6萬平方米，同比增長3.5%，其中商品住宅開工115.3萬平方米，同比下降4.6%；辦公樓開工面積3.24萬平方米，同比增長260%；商業(yè)用房13.3萬平方米，同比增長81.9%。經(jīng)濟(jì)適用房開工5萬平方米。1-6月份開發(fā)商購置土地面積239.6萬平方米，同比增長24.3%，土地購置費(fèi)22.8億元，同比增長80.5%。上半年運(yùn)營性土地出讓面積1448.79畝，土地出讓金額26.6億元，平均每畝地價183.6萬元。城市房屋拆遷規(guī)模得到控制。上半年共審批拆遷工程25個，比去年同期減少39%，撤除房屋建筑面積84

8、.24萬平方米，比去年同期減少15.4%，一次性安頓率達(dá)75.6%。二房地產(chǎn)市場供需兩旺，供應(yīng)量與需求量根本平衡上半年全市共同意商品房預(yù)售答應(yīng)工程起，同意商品房預(yù)售面積354.58萬平方米；其中福州市區(qū)同意商品房預(yù)售答應(yīng)工程134起，同意商品房預(yù)售面積347.82萬平方米，供應(yīng)構(gòu)造根本合理詳見表一。表一：福州市區(qū)新同意預(yù)售商品房物業(yè)類型構(gòu)成表物業(yè)類別面積(萬平方米)所占比例與去年同期相比%住宅286.9382.4972.12商業(yè)用房15.064.3331.95寫字樓2.200.6386.78車位34.109.81227.88其他9.532.7458.8合計347.8210045.53商品房銷售

9、繼續(xù)堅持旺盛勢頭。16月全市商品房銷售合同登記35319宗，面積413.14萬平方米，比同意上市預(yù)售的商品房面積多出58.56萬平方米，需求量略高于供應(yīng)量，預(yù)售合同登記金額127.42億元 (詳見表二) ，分別比去年同期上漲了67.23、59.28、79.67。其中商品住宅銷售合同登記27宗，面積348.37萬平方米，金額99.05億元。今年的登記量超越了供應(yīng)量，闡明今年市場需求異常旺盛的特點(diǎn)。其緣由是，上半年，特別是第一季度，在溫州人購房的帶動下，市場需求有些透支，一部分未來時段的需求被提早釋放。表二:1-6月全市商品房合同登記統(tǒng)計表月份宗數(shù)宗面積萬平方米金額萬元1月581763.00195

10、5462月477853.31560643月645370.512064月719288.432665475月460858.951805506月647178.95261987合計35319413.14商品房開發(fā)的熱點(diǎn)在新區(qū)，金山、鼓山和五四北成為三大集中區(qū)域，其開發(fā)量占了全市商品房開發(fā)量的一半以上。上半年，這三大新區(qū)的商品房預(yù)售同意量為184.14萬平方米，占了商品房供應(yīng)總量的52.94%。這三大區(qū)域也是今年以溫州為代表的外地人在我市購房的重點(diǎn)區(qū)域和房價漲幅最大的區(qū)域。相比去年，平均房價增長超越300元/平方米，漲幅超越10%。鼓山新區(qū)，今年上半年商品住宅平均買賣價錢元/平方米，去年同期為元/平方米

11、。金山新區(qū)，今年上半年商品住宅平均買賣價錢元/平方米，去年同期2000元/平方米左右。五四北新區(qū)，今年上半年商品住宅平均買賣價錢元/平方米，去年同期/平方米。金山新區(qū)、鼓山新區(qū)和五四北新區(qū)也是今年以溫州為代表的外地人在福州市購房的重點(diǎn)區(qū)域和房價漲幅最大的區(qū)域，今年福州上半年房價漲了5.2%，主要就是新區(qū)房價上漲要素促成的，而去年一年福州房價也就是漲了13元/平方米。非市區(qū)對象成為我市購房的主體。福州城市正處于高速擴(kuò)張中，按照規(guī)劃，我市人口將從如今的200萬人開展到2020年的350萬人。這一城市擴(kuò)張從人口增長來講，將以機(jī)械增長為主包括鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化、自然增長為輔，將有越來越多的人經(jīng)過購房、投資等方

12、式進(jìn)入我市。表如今房地產(chǎn)需求構(gòu)造上，市區(qū)以外的外地人購房將不斷取代本地人成為我市購房需求的主力。今年上半年，外地人購房時戶口不在市區(qū)，包括本市轄縣、本省其他地市、外省以及港澳臺和外籍人士在榕購房的合同登記量為14042宗、面積170.82萬平方米，金額55.25億元，分別占同期我市商品房合同登記總量的42.31%、44.9%、和45.44%，即40-50%的程度。商品房空置面積繼續(xù)減少。上半年商品房空置面積67.9萬平方米，同比下降31%，其中住宅31.7萬平方米，同比下降13.6%，辦公樓10.5萬平方米，同比下降51.2%，商業(yè)用房20.9萬平方米，同比下降5.9%。福州市房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)是

13、安康、理性的，房地產(chǎn)開展的總體態(tài)勢符合中央宏觀調(diào)控的有關(guān)精神。四大緣由呵斥新區(qū)房價漲得快首先是與整個市場的供應(yīng)量有關(guān)，隨著市區(qū)土地供應(yīng)量的日益減少，這兩三年來，福州土地的投放量根本都是以新區(qū)為主，相反，市區(qū)的房子那么少得多，而且價錢也要比新區(qū)的要高得多。同時新區(qū)成規(guī)模的開發(fā)也吸引了大量的人氣，居住條件日趨成熟，價錢上升的也就比較快了。其次，對于福州新區(qū)房價的上漲緣由不能不提溫州炒房團(tuán)的作用，從某種程度上講，今年上半年新區(qū)的房價能有今天的程度與溫州炒房團(tuán)是有直接的關(guān)系，是他們的大量介入購買直接刺激了新區(qū)房價的抬升。該當(dāng)對福州樓市在溫州炒房團(tuán)退出后能夠存在一個較長的調(diào)整冷卻期堅持冷靜客觀的心態(tài)。第

14、三，今年新區(qū)的房價快速上揚(yáng)與福州整個土地房地產(chǎn)市場的行情不無關(guān)系。今年以來，福州房地產(chǎn)土地市場可謂“火氣沖天，極其火爆，以金山新區(qū)的土地為例，去年根本平均在80萬元/畝左右，特別好的也就是100萬元/畝，但今年整個行情出現(xiàn)井噴，上個月福州土地拍賣金山一塊，位置不怎樣樣的地今年都賣到了140萬元/畝，這也讓開發(fā)商們看到了市場一種不可逆轉(zhuǎn)的勢頭是房價一定還要往上漲。第四，產(chǎn)品質(zhì)量的提高以及建材價錢的上漲等也是漲價的緣由。三、存在問題種種數(shù)據(jù)顯示，福州房地產(chǎn)市場運(yùn)轉(zhuǎn)是安康、理性的，開展的總體態(tài)勢符合中央宏觀調(diào)控的有關(guān)精神，但其中存在的一些問題那么不容忽視：1商品房在建施工量偏大。商品房在建工程量是上

15、半年商品房同意銷售量的4.84倍，是上半年商品房開工量的12.2倍。2房地產(chǎn)供求構(gòu)造性矛盾依然存在，適宜中低收入家庭需求的樓盤偏少。溫州炒房團(tuán)等人為惡意炒高房價，不利于樓市的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時也間接提早釋放了福州的潛在購買力，不利于未來一段時間內(nèi)樓市的正常開展。3地價上漲過快。今年上半年比去年下半年上漲約40，一些開發(fā)商盲目跟風(fēng)，呵斥地價飆升。如工業(yè)路原罐頭廠11.58畝的地塊，每畝單價393萬元，折成樓面地價近2400元平方米。六一路原閩星鞋廠舊址地塊，每畝地價高達(dá)427萬元。4售后入住率有降低趨勢。據(jù)抽樣調(diào)查闡明，一些新區(qū)的樓盤入住率低，普通在50左右。5住房二級市場開展不夠平衡，仍受一些政策

16、的影響，買賣量與一手房差距較大。二手房價錢上升太快，漲幅超越一手房，一些二手房業(yè)主期望值太高，有待價而沽、惜售的景象；劃撥地的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受不能辦理土地證的影響，呵斥房產(chǎn)證已過戶而土地證無法辦理；二手房買賣增值部分的所得稅20的稅率太高也影響二級市場開展。6住宅產(chǎn)業(yè)粗放型開展的格局沒有根本改動，不利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)提高，不利于可繼續(xù)開展戰(zhàn)略在住宅產(chǎn)業(yè)的順利實(shí)施。四、下半年將呈現(xiàn)五大趨勢上半年福州樓市的昌盛開展令人振奮，而下半年的樓市仍將在安康、有序的軌道中運(yùn)轉(zhuǎn)，并且將呈現(xiàn)出五大趨勢。一是住房潛在需求仍將堅持在較高位運(yùn)轉(zhuǎn)，但消費(fèi)增速放慢。根據(jù) 大福州 規(guī)劃，到2021年全市國內(nèi)消費(fèi)毛額將實(shí)現(xiàn)30

17、00億元，到2020年中心城市人口到達(dá)325萬。從國際的開展閱歷和規(guī)律來看，我市目前的經(jīng)濟(jì)快速開展、城市化加速推進(jìn)，正是居民對住房消費(fèi)較為旺盛的時期。另一方面，隨著銀根緊縮、加上房地產(chǎn)開發(fā)工程及住房消費(fèi)貸款受限制，會使房地產(chǎn)需求釋放減緩。二是土地和金融調(diào)控，將對市場供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。制止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、工程存款預(yù)備金率、房地產(chǎn)企業(yè)工程資本金的提高，將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)新開工工程數(shù)量，從而影響市場的有效供應(yīng)。三是房價總體堅持上升，但增速將有所放慢。房地產(chǎn)規(guī)?？刂坪?，住房供應(yīng)量將有所減少，而市場本身卻又有旺盛需求，房地產(chǎn)市場供求矛盾在較長一段時間內(nèi)仍將較為突出，住房價錢仍有上升空間

18、。但隨著經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度的加大，供需矛盾會得到緩解，房價漲幅不會像年初那樣增幅過大?？傮w穩(wěn)中有升。四是房地產(chǎn)企業(yè)組織構(gòu)造將得到調(diào)整、房地產(chǎn)企業(yè)將得到整合。目前，我市有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約 550 家，平均注冊資金1500萬元。其中800萬元以下的占到了85，擁有一、二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不上20家。那些實(shí)力偏弱的房企將隨著金融調(diào)控力度的加大及土地供應(yīng)的控制，被淘汰出局。而投資協(xié)作、利用外資和外資協(xié)作的企業(yè)將不斷增多。同時，房企將更注重企業(yè)籠統(tǒng)和品牌的建立。五是房地產(chǎn)企業(yè)和購房者對未來市場走勢和價錢預(yù)期將逐漸回歸理性。宏觀調(diào)控帶來的資金壓力和市場風(fēng)險，使開發(fā)企業(yè)在定價時會更多思索加快資金周

19、轉(zhuǎn)從而使房價更趨合理；購房者等待和張望的心思添加，購房時將更加理性。三、區(qū)域市場分析香江明珠近186畝，3200元/m2特點(diǎn)：閩江南岸186畝大型規(guī)劃建筑組群、一線江景，閩江公園入口處。廣告戰(zhàn)略：該工程的廣告定位為“詩意的生活，心靈的居所。訴求點(diǎn)在于其社區(qū)景觀、南江濱公園、一線閩江及戶型，旨在塑造江濱高尚生活園區(qū)，營造水景觀水環(huán)境水生活水文化為主線的世界性水藝術(shù)生活。點(diǎn)評：首創(chuàng)“小別墅式戶型，具備換代型產(chǎn)品特征。金山明珠45畝2400元/m2規(guī)劃：規(guī)劃配套較為高尚，游泳池、羽毛球場、底層架空綠化廣告戰(zhàn)略：其廣告定位為“無度生態(tài)空間，縱享純美安康生活。以戶型、開放式康領(lǐng)會所及首家引進(jìn)的ETS亞安

20、康預(yù)檢系統(tǒng)及自然環(huán)境為主要賣點(diǎn)。廣告風(fēng)格較為寫意。點(diǎn)評：首創(chuàng)下沉式客廳，入戶花園陽臺、景觀規(guī)劃空間大。閩江春曉34畝2700元/m2規(guī)劃：建筑密度高、主推150m2大戶，中式園林規(guī)劃點(diǎn)評：沿江第一排，金山橋頭堡。金山豪景36畝2400元/m2規(guī)劃：沿金山大道呈帶狀規(guī)劃，9-15層帶電梯，短板、品字型改良型點(diǎn)狀戶型。點(diǎn)評：全明適用戶型，金山地產(chǎn)第一品牌。北京金山57畝規(guī)劃：15層帶電梯，金三圍層高3米，樓間距50米，2米寬陽臺。點(diǎn)評：言過于實(shí)，室內(nèi)空間不佳，但景觀、配套空間上乘。武夷明珠金山佳園麗景天城工程稱號地 點(diǎn)銷售開 發(fā) 商占地面積畝總建筑面積均價元總戶數(shù)武夷明珠金山大道6號福州市倉山金山

21、房地產(chǎn)開發(fā)公司877萬21004000700多戶香江明珠3期南江濱公園邊駿建房地產(chǎn)開發(fā)18615萬32001020戶麗景天成金山大道與建新路交叉路口三鋼房地產(chǎn)開發(fā)175.42338002600均價1762戶金山豪景金山大道南側(cè)榕城廣場人口冠城集團(tuán)364.5萬20663000282戶金山佳園金山大道南側(cè)263號嘉源地產(chǎn)福州分公司40.272.7萬2700(均價546戶香江紅海園金山公園旁福州紅海實(shí)業(yè)開展20014755133幢2188700多戶金山明珠金山大道48號美國百利康國際集團(tuán)福州分公司655萬23502400均價300多戶北京金山金山大道旁福建立恒房地產(chǎn)開發(fā)57.5395284.2230

22、0734戶金色年代金山大道旁融信房地產(chǎn)開發(fā)306.2454043.9(60幢)2200(均價)3000戶閩江春曉*閩江大道(聚龍路旁)福州羅蒙房地產(chǎn)開發(fā)34.476萬23003700340戶江南水都閩江大道旁融橋地產(chǎn)2000200萬3300(多層)1萬戶金山百合金山大道旁金茂房地產(chǎn)19.5359762300240戶金山桔園金山大道旁福州市住宅開展190.7433492(不帶電梯商品房)1999(均價)1640戶工程目的規(guī)劃畝戶數(shù)戶樓層層主力面積m2均價元主力總價萬元得房率%USP君臨閩江4580027-31F450069-7383一線沿江、君臨品牌、立領(lǐng)會所碧水芳洲三期7615916F3700

23、48-5585現(xiàn)房、空中別墅元洪錦江二期47628、31F420060-7083品牌、中心地段、溫泉、千平空中會所融僑錦江C區(qū)40053611、17F420050-5989.4低密度板式小高層、溫泉、品牌地產(chǎn)天賜福第11011217F330040-4586.5純板式、現(xiàn)房江岸名都2127620-23F330042-4685法式園林江岸豪庭20.936818、28、30F江濱中軸、大陽臺觀景半島國際1838323-28F獨(dú)一地處江濱大道外、層高3.1米金山區(qū)今年以來銷售情勢一路看漲，尤其是溫州炒房團(tuán)的介入，導(dǎo)致房價突飛猛進(jìn)，隨著溫州炒房團(tuán)的退出，6月份以后金山樓市進(jìn)入相對冷卻安靜期。隨著政府宏觀

24、調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，金山片區(qū)目前已步入平穩(wěn)增長期，到9月份各樓盤根本上均已進(jìn)入清盤階段，余量很少，如金山豪景僅余16套，北京金山也只剩20%左右。目前金山各樓盤售樓部每天平均人流量約在20組，顯示金山片區(qū)仍有很大的需求空間。第二部分 工程市場定位與建筑設(shè)計戰(zhàn)略分析決策一、工程市場定位分析決策任何工程在進(jìn)展操作之前，都必需明白一點(diǎn)“開發(fā)的目的是什么這是我們必需做的第一步。我們的工程是給哪些人修的？這些人對住宅有哪些要求？怎樣的設(shè)計和配套才干滿足他們的心思需求？才干符合他們的消費(fèi)心思等等問題，都是我們必需思索的。這些問題的實(shí)踐處理也就構(gòu)成了我們的工程定位?，F(xiàn)代住宅已完全步入商品化時代，任何工程都不

25、能象方案經(jīng)濟(jì)時代一樣修好了房子再來找買主。住房既然已構(gòu)成了商品，就應(yīng)同其它商品的開發(fā)步驟一樣，在確定消費(fèi)對象的根底上進(jìn)展開發(fā)。這樣才干做到有的放矢。(一)、工程總體定位分析決策從前面的市場分析中我們可以知道，金山的房地產(chǎn)市場正處于開展階段。部分工程也正從單一化向規(guī)?；鄬訛橹飨蛐「邔?、高層為主方向開展，地產(chǎn)市場的開展空間還相當(dāng)宏大，房地產(chǎn)價錢有一個上升的空間。例如：三鋼麗景天成，已及近期拍賣的大量土地，代表性的有金山五六期土地。這對本案的開發(fā)啟動而言是非常有利。但從另一方面來看，本案的定位也并不是那么輕松。、北江濱房地產(chǎn)樓盤是福州市房地產(chǎn)市場的重要地塊。本案與北江濱直接相對，在景觀上一樣，這

26、就給工程的規(guī)劃設(shè)計、主題定位、建筑設(shè)計添加了難度。、由于本案建筑目的和地塊方位的特殊性，加上本案的周邊工程競爭相當(dāng)猛烈。一旦定位對工程的超前性思索缺乏或者過于超前，必然會呵斥“錦繡江南的滯銷，加大其開發(fā)周期，拉長我們的戰(zhàn)線，極大的減弱本工程利潤。因此本著聽市場說話的原那么，結(jié)合金山區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，經(jīng)過慎重思索之后決議將工程定位為以運(yùn)動為主，江景為輔，主打安康品牌的福州第一安康社區(qū)主題定位語：朝攬一江春水，夕享一身安康【定位簡析】以運(yùn)動為主，江景為輔 顧名思義，本案的主要賣點(diǎn)是運(yùn)動的零間隔 ，依托金山文體中心運(yùn)動設(shè)備，綠色的體育公園規(guī)劃中，另外閩江的宏偉和江水的漣漪，這些集合在一同，可以給人以安康

27、運(yùn)動，景觀生活，溫馨家園的新生活觀。這種概念的提出可以引導(dǎo)客戶深化關(guān)注本案運(yùn)動零間隔 、江景無極限的大氣手筆和建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、精巧小品等的細(xì)微之處，領(lǐng)略超前設(shè)計的真實(shí)內(nèi)涵。本案新生活觀的要領(lǐng)可將工程處于新城區(qū)的不利要素，變?yōu)橐I(lǐng)福州市新生活方向的利好條件。利于被客戶所接受，也有利于宣傳媒體的炒作。福州第一安康社區(qū) 是針對目前福州房地產(chǎn)市場提出的一種住宅工程新概念的綜合體，目前福州市樓盤以安康為主題的根本上沒有，本案的提出,一定會在福州起到一個安康樓盤的樣板工程。二、工程檔次定位分析決策本案占地41070平方米，總建面積9萬平方米。在金山區(qū)，這種樓盤比比皆是，本案只能算一個中小盤。不過在同時

28、擁有健全的運(yùn)動設(shè)備和江景這兩個賣點(diǎn)上和本案一樣的就比較少了，除了A地塊外根本上沒有。、本案9萬平方這樣的規(guī)模對小區(qū)環(huán)境，小配套的塑造沒有什么優(yōu)勢，不過本案地處金山文體中心，后面視野開闊，東面可以遠(yuǎn)眺江景，周邊共建配套林立，因此說本案有著成為金山乃至福州高檔樓盤的客觀條件，并且也存在著較大的市場空間。、金山如今正由低價多層到高質(zhì)高層的住宅小區(qū)開展的起步階段，今年土地出讓的地塊都要求建立18層以上的住宅，密度都相當(dāng)?shù)?，而且市政設(shè)備進(jìn)一步配套齊全，這些市政配套的完善也為本案的開發(fā)提供了有利的條件。、在這樣的條件下進(jìn)展高檔次的樓盤開發(fā)，不僅可以發(fā)明高額的利潤，而有利于開發(fā)商品牌的樹立，對以后我司在福州

29、房地產(chǎn)的開發(fā)有著良好的鋪墊。因此在思索多方要素之后，非常建議我司高檔定位的總體思緒。但為了躲避江南水都和A地塊的直接競爭所帶來的要挾，降低市場風(fēng)險，縮短開發(fā)周期。我們以為應(yīng)將物業(yè)檔次定位在“中高檔會較為順應(yīng)目前的市場，而目的客戶那么應(yīng)鎖定在福州和五區(qū)八縣白領(lǐng)和高收入階層。三、目的客戶定位分析決策在工程的可行性研討階段，提出了將目的客戶定位在中高收入、中高消費(fèi)階層，但這樣定位較為籠統(tǒng)。在工程的市場定位確立以后，目的客戶也應(yīng)根據(jù)定位做出細(xì)分。工程的檔次既然定位為中高檔。那么它所針對的目的客戶也相應(yīng)為可以進(jìn)展中高檔消費(fèi)的這一部分人群。按照福州目前的市場價錢35005000元/M2為中高檔消費(fèi)，金山3

30、0004000元/M2即為目前金山房地產(chǎn)的中高檔消費(fèi)。而本案的戶型面積普通都在50170M2之間。這樣，目的客戶所能接受的房屋總價自然就在1568萬元之間。所以，我們的目的客戶就是可以接受這一心思價位的消費(fèi)階層，這樣的客戶群在 福州市主要可分為以下幾類：福州一次職業(yè)人群福州本市富足人群外來福州經(jīng)商人群目的人群的共性：教育程度較高，見多識廣；收入：個人月收入3000元以上;家庭月收入6000元以上人生態(tài)度：有責(zé)任感，穩(wěn)健，勤勞，對待生活有較高要求購買心思：理性消費(fèi)，注重實(shí)踐，均屬經(jīng)濟(jì)合理購買者；出入場所：因所處社會位置較有優(yōu)越感，對交際場所要求較高，喜歡有情趣的中西餐廳、酒吧和其他夜店及文化場所

31、；1、福州一次置業(yè)人群：均受高等教育，收入較高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位擔(dān)任管理職務(wù)；年齡2635歲之間，家庭生命周期處于建立期或初期，以為生活是要講質(zhì)素的；因人生閱歷不豐富，對事物判別力不強(qiáng)，受“吉芬效應(yīng)影響，但對前景充溢自信心。有知識和一定位置的中青年人2、福州市富足人群：福州人居多，教育程度普通，收入很高且穩(wěn)定，在企事業(yè)單位身居要職，生活條件優(yōu)越；年齡3045歲之間，家庭生命周期處于復(fù)雜時期，注重價值感，喜歡獲得優(yōu)勢，思想較超前；人生閱歷豐富，已獲得一定成就，情趣和優(yōu)越是他們追求的方向，對前景有自信心。有錢有位置的中年人3、外地生意人群：收入高且穩(wěn)定，在福州置業(yè)愿望強(qiáng)；年齡3050歲之間，家庭

32、較穩(wěn)定；長期做生意，閱歷豐富，追求物質(zhì)享用，活動半徑大；與福州有情結(jié)的外地中年人預(yù)期的客戶比例：福州一次置業(yè)者：25%福州富足人群： 40%外地生意人群： 35%所以我們主要針對最主要的目的客戶說話 福州二次置業(yè)者目的消費(fèi)群定位福州市30歲-45歲的中等以上階層即中堅階層理由：“錦繡江南的地理優(yōu)勢 根據(jù)福州市總體規(guī)劃，錦繡江南地處城北二環(huán)內(nèi)，城市軸心干道閩江大道旁，閩江南岸，正是現(xiàn)代都市人向往的圍城邊。本案的環(huán)境優(yōu)勢環(huán)境寬闊幽雅，符合目的消費(fèi)群的高檔次與居住要求。本案普遍的大戶型、中等偏高價位。目的消費(fèi)群的消費(fèi)觀最易接受高擋產(chǎn)品，中等偏高價位，而非高檔中價或高檔高價。、什么是社會中堅階層非膂力

33、勞動者；主要是公司、企業(yè)管理層，包括金融、貿(mào)易、傳媒、IT、專業(yè)效力等行業(yè)的中層以上從業(yè)人員及私企運(yùn)營者。、中堅階層的特征年收入在當(dāng)?shù)貙僦械绕?。社會位置在社會?quán)益分布的層次中處于中高位置。學(xué)歷相對較高，多為大專以上學(xué)歷。、中堅階層的任務(wù)態(tài)度他們對優(yōu)越的生活是以超時間任務(wù)為前提，以承當(dāng)更大任務(wù)壓力及任務(wù)強(qiáng)度為代價。需求的話，可以少睡幾個小時，其他時間在任務(wù)，甚至可以放棄周末。收入較豐厚，有事業(yè)根底，有一定的社會位置。、中堅階層的生活態(tài)度追求享用平常任務(wù)那么辛勞，就應(yīng)該享用好一些。“享用多一些，享用好一些是他們的人生信條。 追求有品味的、高質(zhì)量的都市生活、中等以上階層目前熱衷與什么消費(fèi)極其希望回

34、歸自然，享用一種更原始、更天性更單純的生活，追求一種時髦生活。 旅游成為消費(fèi)熱點(diǎn)購買汽車，擁有本人的交通工具已成為他們的一種時髦消費(fèi)。 不僅是交通工具，還可表達(dá)身份與發(fā)揚(yáng)個性。其他：酒吧、咖啡館是一種更個性化，更講求藝術(shù)檔次的消費(fèi)場所，它商業(yè)但不赤裸，符合他們追求個性化消費(fèi)心思。 表達(dá)身份與個性、舒緩壓力與放松心境書籍、電影、CD。健身、保齡球、等體育運(yùn)動。 豐裕的物質(zhì)條件致使追求更高的精神享用。、中堅階層的消費(fèi)觀消費(fèi)閱歷的累積與受教育程度相對較高決議了他們將消費(fèi)帶入明智消費(fèi)階段，表如今對本人的需求、個人享用的內(nèi)容和層次有比較實(shí)踐的認(rèn)識，但豐裕的物質(zhì)根底使其消費(fèi)檔次越來越具個人顏色。在消費(fèi)趨向

35、上更專注專家的建議，對產(chǎn)品的質(zhì)量及效力有專業(yè)化要求，而且對美感的要求往往高過適用價值的位置。有成就的中青年屬于冷淡購物的高檔消費(fèi)型他們并不喜歡逛街，一旦購物就會選擇大商場購買一定檔次的名牌產(chǎn)品。是一定高檔品牌的忠實(shí)消費(fèi)者。、廣告對他們的影響 廣告及軟性宣傳文章對他們消費(fèi)行為的影響是不可低估的，廣告及宣傳文章傳送的信息假設(shè)能與他們對生活的了解產(chǎn)生共鳴，或其中有尚不為人知的獨(dú)到價值，他們會悵然接受。他們需求有內(nèi)涵、有個性、有籠統(tǒng)、有檔次的。廣告設(shè)計、軟性文章需求凸顯高尚、典雅的文化風(fēng)格，打動他們的心。中等以上階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的要素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費(fèi)方式

36、，對他們并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力；并且豐裕的物質(zhì)條件使他們更追求精神享用。商家假設(shè)能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)絡(luò)在一同，就能較容易地打動中產(chǎn)階層的消費(fèi)者。、目的消費(fèi)群再定義福州30歲-45歲中堅階層有一定的本地特征，其共同的一些特征有：喜歡琴棋書畫、強(qiáng)調(diào)生活情調(diào)，享用休閑生活。喜歡幽靜，好私人空間，但依戀親朋好友生活圈。責(zé)任心強(qiáng)，心思壓力大，追求享用，追求生活。最認(rèn)可這種生活方式，不愿改動，強(qiáng)調(diào)隨意、閑適、悠然 自得，自在自在不受限制。對于錦繡江南： 發(fā)明愉快環(huán)境，迎合他們對充分享用生活的追求四、園林與景觀的設(shè)置建議本案的園林與景觀的設(shè)計需結(jié)合本案的案名“錦繡江南，園林的設(shè)計上表達(dá)出“錦繡和“江南特征，并

37、在此根底上演化和開展，結(jié)合福建園藝的特征，突出本案安康主題和園林的風(fēng)格。詳細(xì)的建議到時專門提報。五、工程會所及配套設(shè)備的建議會所的概念在福州市曾經(jīng)不再新奇了，反倒許多人以為一個工程的會所代表著這個工程的檔次。會所，簡單的說就是給一個居住區(qū)域的人休閑文娛、鍛煉身體的場所，是一個加強(qiáng)居住區(qū)親和力的地方，在未來的小區(qū)開發(fā)中是必不可少的設(shè)備。本案的開發(fā)當(dāng)然也離不開會所的建筑，相應(yīng)的配套設(shè)備的設(shè)置也必不可少。為此，將會所及配套進(jìn)展了精心的設(shè)置。一個好的會所，其運(yùn)營內(nèi)容的涵蓋面很廣，對老人、兒童、男人、女人等等各種層面的人都要照顧周全。為了支撐工程的定位，特將會所命為：安康活動館這其中包括有如下設(shè)備：對老

38、人：棋牌室、室外健身廣場等。對年輕人：乒乓球室、桌球室、室外羽毛球場、健身房等。對兒童：兒童文娛中心。會所建議設(shè)置在號樓底層。會所的設(shè)置旨在滿足人們的休閑生活，促進(jìn)業(yè)主的生活交往。會所假設(shè)辦勝利了，自然會提升小區(qū)的名氣，宣揚(yáng)小區(qū)的品牌。因此我們說，會所建立的勝利與否是工程勝利的先決條件之一。六、工程籠統(tǒng)定位分析決策本案為我司在福州市場上的第一個工程，代表著我司房地產(chǎn)開發(fā)的程度及籠統(tǒng)，也代表著我司房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)力，所以工程的籠統(tǒng)應(yīng)具有一定的震撼效果，但又不能脫離我們的主題。因此確立本案的 工程籠統(tǒng)福州市安康概念樓盤的樣板工程七、工程戶型面積定位分析決策本工程作為金山區(qū)的高尚生活社區(qū)，目的客戶為福

39、州市內(nèi)外的中上和上層客戶群，我們價錢定位必需思索目的客戶的收入程度和接受才干以及市場的行情情況。因此我們可以從以上條件進(jìn)展反推得出客戶接受總價，再在這個客戶可以接受的總價范圍內(nèi)確定我們的戶型面積。據(jù)調(diào)查福州市普通個人月收入在元之間，中上等月收入在之間，上等那么在5000元以上。從上面的數(shù)據(jù)中我們不難得出：福州市中、上等收入的人，其年收入一定在3萬5萬元之間；上等收入的人年收入一定在6萬元以上。因此我們的房價首期款不應(yīng)定得過高，我們以為以目的客戶3年的總收入來作為首期款進(jìn)展衡量較為合理，也就是說本工程主力戶型支付的30%首期款應(yīng)在918萬元之間。我們?nèi)缃窬瓦@個首期款對工程的單戶總價和銷售面積進(jìn)展

40、逆向反推。30%首期總價貸70%，15年月供貸70%，20年月供91030 33166518238152410113336182319981524166311123640199822201663184812134043222023861848198613144346238625531986212514154650255327752125231015以上50以上2775以上2310以上從表中可知單戶總價在3050萬元最適宜我們的目的客戶群，而且7成20按揭月供款在15002000元之間，是多數(shù)客戶可以接受的。下面我們以3000元/M2 的期望均價來推算單戶面積在哪個范圍內(nèi)最為合理。30%首期總價

41、萬元均價面積M291030 333000元/M2100110101133361101201112364012013312134043133143131443461431531415465015316615以上50以上166以上由上表可知，以此首期反推的單戶面積在110166M2之間，由于是以均價計算，所以實(shí)踐的單戶面積會在首期款不變的根底上隨著價錢的上下浮動而向中間集中。價錢降低，面積增大；價錢上升，面積減小。因此要到達(dá)我們所期望的價錢，又要符合目的客戶的接受才干，滿足他她們的需求心思。所供應(yīng)的單戶面積應(yīng)在120150M2之間是較為合理。任何社會的收入程度應(yīng)呈金字塔形分布的，金山區(qū)也不例外，3

42、0%首期款從3萬到6萬，越往上走所面對的客戶群越窄。如圖首期款與客戶群構(gòu)造圖本工程體量較大，戶數(shù)很多，戶型定位是工程成敗的關(guān)鍵。根據(jù)以上的分析和目的客戶群的收入程度，人群構(gòu)造。我們對工程戶型面積做出如下的比例分配：30%首期占總體比率面積M291027%1001101011110120111244%1201331213133143131429%143153141515316615以上166以上上表所列的比例將70%的供應(yīng)定位在了100140M2 之間，主力戶型在110140M2，占總面積的48%；其次為50-110 M2，占總面積的27%；140以上的占總面積的29%。八、工程物業(yè)管理方式分析

43、決策物業(yè)管理其實(shí)是一個物業(yè)品牌的延續(xù)，是開發(fā)商品牌的重要支撐。物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用越來越明顯，越來越引起了開發(fā)商的注重。其實(shí)物業(yè)管理無非兩種管理方式本人管理和委托他人管理。但是開展商究竟是本人管理還是委托他管理呢？本人管理貴司存在如下的難點(diǎn)：難點(diǎn)一：沒名氣。我司屬下沒有成立物業(yè)管理公司。名氣是相對的，本人新組建物業(yè)管理公司，從零做起，當(dāng)然談不上什么名氣。物業(yè)管理公司口碑對售樓起著至關(guān)重要的作用。如何使業(yè)主服氣未來的效力，名氣是不得不思索的問題。難點(diǎn)二：沒閱歷。物業(yè)管理的品牌，是靠閱歷和技術(shù)支撐的，沒有閱歷和技術(shù)，就無法在未來的管理中讓客戶稱心。閱歷的積累，是本人組建公司必需閱歷的一

44、個過程。委托其他物管公司進(jìn)展管理也不是一帆風(fēng)順或者一蹶而就的。同樣也存在一些不利的因系。要素一：無法建立長期穩(wěn)定的效力系統(tǒng)。沒有這種系統(tǒng)就無法與地產(chǎn)開發(fā)相匹配，開展商對物業(yè)管理永遠(yuǎn)沒底，永遠(yuǎn)靠他人被動地做后期效力。要素二：無法建立完好的品牌。地產(chǎn)品牌主要包括物業(yè)質(zhì)素和后期效力。光有素質(zhì)沒有物業(yè)管理的品牌是殘缺的，不完好的。但是結(jié)合公司現(xiàn)狀來分析，我司這個工程總量不大，才10萬平方，以后的工程是不是還有也不得而知，所以我們以為外聘物業(yè)管理公司比較適宜我司工程的現(xiàn)狀。二、工程建筑設(shè)計戰(zhàn)略分析決策建筑設(shè)計是一項(xiàng)很艱苦的智力勞動。它不僅與人們的生活息息相關(guān)，而與社會、經(jīng)濟(jì)、文化有眾多牽連，是每個開發(fā)商

45、與每個想買房的準(zhǔn)業(yè)主都非常關(guān)懷問題。確立一個好的建筑方案不僅需求開發(fā)商與建筑師的頻繁溝通，更取決于設(shè)計師的創(chuàng)作靈感，任何一個建筑方案關(guān)鍵在于處置好表和里的關(guān)系。表：建筑風(fēng)格是主題定位的詳細(xì)表達(dá)?！鞍部瞪鐓^(qū)確立了本案的建筑風(fēng)格應(yīng)具有時代性和超前性。這給建筑師出了一個較大的難題。我們以為本案建筑風(fēng)格主要應(yīng)以后現(xiàn)代主義的仿生建筑來表現(xiàn)，外立面應(yīng)表現(xiàn)沉穩(wěn)的顏色，安康色古銅色或者咖啡色。以簡約的線條培育其“錦繡江南的特征，讓建筑與園林融為一體，表達(dá)未來人們生活追求的生態(tài)家園。房屋良好的比例及調(diào)和、明快的顏色是最主要的，不要在造形上過多的追求方式和一些不用要的裝飾。里：住宅設(shè)計是一種生活方式的設(shè)計。一個住

46、宅小區(qū)的設(shè)計，應(yīng)圍繞“人這個永久不變的主題進(jìn)展全方位的思索，表達(dá)對不同層面的人的無微不至的關(guān)懷。布置居住房屋的空間，兒童教育、文化活動、醫(yī)療、居民交往休閑、老人兒童的通道、道路、停車場地住宅的內(nèi)部空間要滿足人居的會客、起居、餐飲、學(xué)習(xí)、任務(wù)、頭發(fā)器、烹飪及貯藏等需求。隨著人民生活程度的提高，快節(jié)拍的高效率的現(xiàn)代生活觀念將會滲入居住生活領(lǐng)域，小汽車擁有量會逐漸添加。五天任務(wù)制的推行以及家務(wù)勞動社會化，使生活閑暇時間增多，健身文化文娛成為生活中不可短少的部分。因此，新世紀(jì)的居住園區(qū)的生活文化設(shè)備的規(guī)范要留意和社會消費(fèi)力的程度、人民的生活程度相順應(yīng)，以多數(shù)人的生活空間為準(zhǔn)，不能片面的追求超越現(xiàn)實(shí)的生

47、活程度。住宅的設(shè)計要留意動靜分區(qū)，干濕分區(qū)和食寢分區(qū)。衛(wèi)生間和廚房須有足夠的面積和必需采光通風(fēng)。要為業(yè)主思索貯藏的空間，居住空間環(huán)境規(guī)范的提高并不是簡單地去放大面積，而是要留意其功能，質(zhì)量和充分發(fā)揚(yáng)每一個平方的作用。第三部分：營銷戰(zhàn)略地產(chǎn)開發(fā)公司與營銷謀劃公司之間經(jīng)常發(fā)生的一個矛盾是，地產(chǎn)公司注重營銷中產(chǎn)品銷售的業(yè)績，而營銷公司偏重于營銷中產(chǎn)品包裝的廣告效果，注重工程的知名度。地產(chǎn)公司可以更為深化的了解產(chǎn)品的優(yōu)勢弊端，而營銷公司經(jīng)常忽略或是難以做到這一點(diǎn)，從而導(dǎo)致企劃與銷售的脫節(jié)。市場經(jīng)濟(jì)的中心價值在于為社會發(fā)明財富的同時，實(shí)現(xiàn)本身最大的經(jīng)濟(jì)、社會效益。從市場經(jīng)濟(jì)角度來說，一切的活動都是為了推

48、銷產(chǎn)品，產(chǎn)生利潤，本案也不例外，為此，本案嘗試著在地產(chǎn)公司與營銷公司之間尋覓一個平衡點(diǎn)，在盡能夠充分掌握兩方面資訊的前提下，以價錢戰(zhàn)略為中心，把目的客戶，工程優(yōu)優(yōu)勢分析，各主要賣點(diǎn)，中心競爭力，推盤戰(zhàn)略等整合為一體，實(shí)現(xiàn)工程利潤的最大化。一、工程分析工程本身的根本條件是工程價錢定位的最根底要素S ：毗鄰市文體中心，具有區(qū)域內(nèi)最優(yōu)越的運(yùn)動配套環(huán)境。板式空間，通透、采光、通風(fēng)獨(dú)具特征的陽臺空間閩江江景一梯一戶W ：大部分為大戶型，同時也導(dǎo)致了工程的高總價無突出的具有對購買決策產(chǎn)生決議性影響的優(yōu)勢。二線江景不具備價錢、品牌優(yōu)勢O ：政府東擴(kuò)南進(jìn)西拓的政策效果開場凸顯，金山入住人口漸多國民經(jīng)濟(jì)情勢大好

49、，居民收入程度穩(wěn)步提高，有利于購買力的釋放。地塊的開盤，對我們來說是一個時機(jī)點(diǎn)，首先他的地價決議了價錢與我們相比不具有優(yōu)勢，其次他的開發(fā)可以在目前金山片區(qū)較為沉靜的情況下共同炒熱區(qū)域房產(chǎn)，吸引更多的客戶。同時，江南水都三期將開盤，文體中心A地塊也曾經(jīng)開場開工。建中小區(qū)等金山南部片區(qū)的開發(fā)，使城市化進(jìn)程進(jìn)一步南進(jìn)，本案所處地段也將顯得更為優(yōu)越，將有利于本案的銷售。T ：江南水都一線江景，價錢上競爭、品牌上競爭溫州炒樓團(tuán)構(gòu)成一定泡沫，短期內(nèi)釋放了未來一段時間內(nèi)的購買力，同時人為的快速提高了房價，提高了樓市購房門檻，回絕了部分消費(fèi)者。樓市有能夠步入一個相對冷卻平淡的盤整時期。地塊的開盤也有能夠給我們

50、帶來不利的影響，在目前金山片區(qū)地產(chǎn)較為沉悶的情況下，假設(shè)市場整體情勢得不到有效改善，在購買客戶缺乏的情況下，A地塊的開盤將進(jìn)一步分流一部分本案的客戶，給本案銷售帶來更大的壓力。二、中心競爭力傳播構(gòu)思工程主要賣點(diǎn)運(yùn)動設(shè)備文體中心配套運(yùn)動設(shè)備，位于小區(qū)正對面，其中游泳池、羽毛球場等各類設(shè)備齊全南江濱公園健身區(qū)小區(qū)內(nèi)會所配套的運(yùn)動設(shè)備小區(qū)內(nèi)景觀配套的運(yùn)動設(shè)備小區(qū)運(yùn)動文化理念的營造江景閩江江景小區(qū)內(nèi)景觀水景人文環(huán)境區(qū)域內(nèi)教育環(huán)境區(qū)域內(nèi)高尚住宅社區(qū)環(huán)境區(qū)域內(nèi)市政機(jī)關(guān)人文環(huán)境區(qū)域內(nèi)市政配套人文環(huán)境小區(qū)內(nèi)會所配套人文環(huán)境小區(qū)景觀配套人文環(huán)境小區(qū)業(yè)主人文素質(zhì)小區(qū)內(nèi)人文環(huán)境的營造園林景觀南江濱公園文體中心內(nèi)的綠

51、化小區(qū)內(nèi)部景觀園林物業(yè)擬聘請知名物業(yè)公司人性化物業(yè)管理多重安防設(shè)備等等交通地處尤溪洲大橋、金山大橋、閩江大道三大主干道中心戶型板樓一梯一戶入戶花園大露臺全明設(shè)計樓間距最小樓間距30m，最大處到達(dá)60m，最小比例都在1：1配套會所配套社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套文體中心、榕城廣場等市政配套中小學(xué)配套工程主要賣點(diǎn)分析運(yùn)動設(shè)備：是本案與周邊工程相比較最大的優(yōu)勢，緊鄰文體中心的優(yōu)越區(qū)位是其他競爭工程所無可比較的，如能在會所、景觀規(guī)劃上加以充實(shí)強(qiáng)化，該賣點(diǎn)可作為本案的主力賣點(diǎn)江景：本案雖坐落于閩江南岸，但本案地處二線江景，在江景上與江南水都等比較具有一定優(yōu)勢，且江南水都引水入?yún)^(qū)、棟棟鄰水，更添加了其水景優(yōu)勢。戶型：全

52、明設(shè)計、大陽臺、入戶花園、一梯一戶等都是本案較大的賣點(diǎn)，可作為本案優(yōu)勢加以推行。人文、園林、交通等各項(xiàng)優(yōu)勢為區(qū)位內(nèi)樓盤所共享優(yōu)勢，較難成為本案獨(dú)特的賣點(diǎn)。主訴求小區(qū)內(nèi)外的眾多運(yùn)動設(shè)備。區(qū)內(nèi)外眾多的運(yùn)動設(shè)備是本案天然的優(yōu)勢，也是可與其他江景工程相區(qū)隔的最大優(yōu)勢。本案雖地處二線江景，但江景是南江濱樓盤天然的賣點(diǎn)，依然可作為本案的主要賣點(diǎn)。南江濱公園、文體中心綠地、小區(qū)內(nèi)景觀整合在社區(qū)安康自然環(huán)境的主題之下。區(qū)域內(nèi)高尚人文社區(qū)水鄉(xiāng)溫泉別墅、江南水都等、各市政機(jī)關(guān)中級法院等、各市政配套榕城廣場、歌劇院等、教育配套、物業(yè)配套、各種業(yè)主活動等整合在社區(qū)安康人文環(huán)境的主題之下。一切的賣點(diǎn)可以高效的整合在安康

53、主題之下，統(tǒng)合為工程的中心賣點(diǎn)中心競爭力。中心競爭力傳播構(gòu)思在傳媒方面：整合運(yùn)用不同層次、不同方式的傳媒渠道內(nèi)外賣場、報紙媒體、電視媒體、車體廣告、電臺廣播、戶外看板等等，不同時期運(yùn)用不同的傳媒渠道，以到達(dá)快速宣傳本案主題的目的。在傳播內(nèi)容方面：在工程的推行初期，重點(diǎn)在工程的整體籠統(tǒng)、公司實(shí)力等方面的宣傳，充分向市場傳送工程的中心競爭力；隨著工程銷售的展開，進(jìn)入本質(zhì)性銷售階段，推行上也開場把深度發(fā)掘的每一個細(xì)點(diǎn)逐一展現(xiàn)，一步步對工程的中心競爭力進(jìn)展加強(qiáng)補(bǔ)充，深化工程的中心競爭力。工程競爭力深度發(fā)掘：工程的本錢決議了工程的銷售單價必需在3000元以上才干實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤；區(qū)域市場的價錢走勢日趨高漲，

54、目前金山片區(qū)整體平均單價曾經(jīng)在元左右，本案作為區(qū)域內(nèi)的中高檔產(chǎn)品，具備了銷售單價在3000元以上的條件；但是面對競爭對手的壓力以及市場情勢的變化，要保證工程的銷售價錢，甚至要提高工程的銷售價錢，必需進(jìn)一步發(fā)掘工程潛在的優(yōu)勢。工程優(yōu)優(yōu)勢決議了工程的價錢，是最終影響價錢戰(zhàn)略的決議一個重要要素。工程的優(yōu)優(yōu)勢主要包含兩個部分，一個是工程本人先天具有的地段、環(huán)境等優(yōu)勢。二是工程后天發(fā)掘的優(yōu)勢，包括園林景觀、小區(qū)會所配套、商業(yè)、運(yùn)動網(wǎng)點(diǎn)配套，小區(qū)建材的選用、小區(qū)建筑風(fēng)格、品味情趣等等。本案在這兩方面都具有一定的優(yōu)優(yōu)勢。地處金山開發(fā)新區(qū)，工程增值潛力極大，政府各政策效果日漸凸現(xiàn)。同時又是處于金山片區(qū)第一站，

55、緊鄰南江濱公園，閩江，環(huán)境清新優(yōu)美。地理位置優(yōu)越。但是由于地處二線江景，不如融僑的江南水都，相對優(yōu)勢也較為明顯。作為一個高層工程，相對而言配備的會所不是很多很好。但是我們與江南水都的價位根本處于同一同跑線。憑仗融僑的品牌號召力以及更為優(yōu)越的江景視野、更為龐大的社區(qū)規(guī)模、更為完善的社區(qū)配套，江南水都將對我案銷售產(chǎn)生極大的沖擊力。為此我們該當(dāng)盡力發(fā)掘工程的景觀附加值，景觀規(guī)劃圍繞工程的主題定位展開，全力配合工程的主題宣傳，樹立工程的獨(dú)特籠統(tǒng)。發(fā)掘工程的物業(yè)管理附加值，提升工程的品牌價值。三、目的客戶群定位目的客戶群是價錢戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。目的客戶群的購買力一定程度上決議了工程的價錢程度，工程的價錢戰(zhàn)

56、略在很大程度上也決議了工程的目的客戶群。分析這兩三年來金山片區(qū)的購買者：目前金山人住人員主要有以下幾方面組成：本區(qū)域拆遷安頓居民鼓樓區(qū)市政機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職員投資客部分私營業(yè)主、企業(yè)中層管理人員等。由于區(qū)域配套設(shè)備缺乏，除投資客外，仍有部分業(yè)主由于人氣、治安等要素未入住，進(jìn)一步導(dǎo)致金山區(qū)目前業(yè)主人住率偏低。隨著政府政策傾斜力度的進(jìn)一步加大，金山片區(qū)其他地產(chǎn)工程的陸續(xù)開發(fā)，升值潛力目前已逐漸展現(xiàn)，吸引力也將得到進(jìn)一步提升。但是必需留意到，如前面所述，外來人口的購買力目前在金山片區(qū)也曾經(jīng)到達(dá)了50%以上，排除溫州炒房團(tuán)要素，閩侯等八縣人口是金山片區(qū)的一個較大的購買點(diǎn)。結(jié)合本案工程定位，本案的目的客戶

57、群主要是在以下部分人群：部分私營業(yè)主、企業(yè)中層管理人員投資客八縣及其他外來中高層人口鼓樓區(qū)市政機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職員這部分人員具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，追求生活品味、生活質(zhì)量。四、價錢戰(zhàn)略價錢戰(zhàn)略是開發(fā)商定價決策的根據(jù)，價錢戰(zhàn)略該當(dāng)實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的四個目的。1工程最大利潤目的：需求指出的是，這其中最大利潤并不是單純的指銷售單價最大化或是銷售總額最大化，而是追求長期目的的最大總利潤，這就需求綜合思索資金鏈、資金回收周期、資本金實(shí)現(xiàn)利潤、品牌效益等多方面要素。2銷售目的：銷售目的同時包含2個方面，一是追求工程的全部銷售，二是追求工程的最短時間銷售。3市場競爭目的：利用本身優(yōu)勢，經(jīng)過價錢杠桿引發(fā)或防止競爭對手的價

58、錢競爭，以務(wù)虛現(xiàn)本身銷售目的。4品牌目的：經(jīng)過價錢戰(zhàn)略明晰明了的細(xì)分市場，樹立開發(fā)商品牌籠統(tǒng)。影響價錢戰(zhàn)略主要是以下幾個要素1本錢要素：工程的本錢正常情況下是決議工程價錢的中心要素，開發(fā)商的利潤取決于工程的開發(fā)本錢跟工程的銷售價錢。2競爭要素：競爭對手的產(chǎn)品及價錢是影響本案價錢的一個重要要素。3產(chǎn)品差別：產(chǎn)品差別化是與競爭對手拉開價錢的一個4地產(chǎn)商目的：追求工程最大利潤、追求企業(yè)長期利潤等等5法律、政策法規(guī)等客觀要素：近期國家出臺各項(xiàng)法規(guī)等對地產(chǎn)開發(fā)就產(chǎn)生了較大的影響。如前一部分所述，在政府宏觀政策的調(diào)控下，開發(fā)商的金融風(fēng)險、資金運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險、市場風(fēng)險進(jìn)一步加大，本工程為公司在福州的第一個工程，可

59、以思索把其打造為企業(yè)的拳頭產(chǎn)品，為企業(yè)的長期開展打下厚實(shí)的根底，因此建議工程價錢戰(zhàn)略以企業(yè)的長期利潤及工程的資金快速周轉(zhuǎn)為目的，同時確保工程的預(yù)定利潤目的。我們的價錢戰(zhàn)略應(yīng)以此為思索，與區(qū)域內(nèi)中端產(chǎn)品拉開價錢差距，表達(dá)工程質(zhì)量；與同價位競爭對手運(yùn)用不同價錢手法表達(dá)產(chǎn)品價錢差別，同時發(fā)掘工程的深層次特點(diǎn)，建立產(chǎn)品差別價錢，強(qiáng)化工程價錢優(yōu)勢。在工程認(rèn)籌前，綜合運(yùn)用產(chǎn)品本錢定價法與市場競爭對手對比定價法，確定工程的認(rèn)籌價錢。工程開盤前，經(jīng)過工程的認(rèn)籌回饋信息，結(jié)合工程的市場接受價錢，確定工程的開盤價錢。工程開盤之后，根據(jù)市場的價錢走勢以及競爭對手的營銷手法的變化，靈敏調(diào)整工程的即時價錢。假設(shè)整個工程

60、采用低開高走的定價法，在工程的每個時期的定價中，均須思索工程的綜合銷售價錢，時辰留意堅持工程的預(yù)期利潤。五、推盤戰(zhàn)略推盤戰(zhàn)略必需為價錢戰(zhàn)略效力，采用的推盤手法應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)既定的價錢目的、利潤目的。推盤戰(zhàn)略需把握兩個方面，一個是戶型的引薦。另一個是價錢整體走勢的把握。推盤上每期推出戶型的多少都各有利弊，假設(shè)推出戶型較多那么意向客戶也同等的將添加，但是由于客戶可選擇余地加大，那么不利于意向客戶下定決心；假設(shè)推出的戶型較少，那么有助于減少客戶比較、張望的心思，有利于促進(jìn)意向客戶成交，但同時由于戶型的減少，導(dǎo)致了意向客戶的數(shù)量減少，不利于工程的快速消化。價錢的把握上，一那么每期推出戶型應(yīng)保證有較大的動