1、.：.；房地產(chǎn)知識選集銷售與轉(zhuǎn)讓類101、小業(yè)主如何查詢所購買的物業(yè)能否在銷售答應(yīng)范圍內(nèi)？ 答：可以在網(wǎng)站szhome上了解工程的預(yù)售審批情況。但在要求開展商出示的同時，還需留意該答應(yīng)證的內(nèi)容，由于對某些分期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，主管部門會根據(jù)工程的進度情況分期發(fā)放答應(yīng)證，也有一些答應(yīng)證只對某一綜合樓的某些樓層同意預(yù)售。因此在購買前必需仔細(xì)核對所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、稱號等能否與答應(yīng)證上所注明的內(nèi)容相符。102、如何對待房地產(chǎn)廣告中的“運用率、“適用率、“適用面積等廣告語？ 答：開展商在廣告中運用這些詞語和數(shù)值時，并沒有闡明其計算方法，而且各樓盤之間的計算方法并不一致，極易引起誤解甚至糾紛。根

2、據(jù)，應(yīng)一致運用“套內(nèi)運用面積系數(shù)。套內(nèi)運用面積系數(shù)是房地產(chǎn)套內(nèi)運用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率，但在測繪資料中均不表達此參數(shù)。103、小業(yè)主該如何區(qū)分開展商能否一房多賣？ 答：明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 深圳已于2001年3月1日起施行新版規(guī)范文本，并實行網(wǎng)上買賣，實現(xiàn)了商品房預(yù)售的即時備案，可以有效防止一房多賣情況的發(fā)生。104、房地產(chǎn)中介發(fā)布預(yù)售房地產(chǎn)廣告該當(dāng)出具什么資料？ 答：中介機構(gòu)發(fā)布所代理的預(yù)售商品房工程廣告，除提供該工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、商品房預(yù)售答應(yīng)證等有關(guān)證明文件外，還該當(dāng)提供開發(fā)企業(yè)出

3、具給代理人的委托書。105、在中介購房時，中介機構(gòu)該當(dāng)明示哪些內(nèi)容？ 答：受委托房地產(chǎn)中介效力機構(gòu)銷售商品房時，該當(dāng)向買受人明示以下內(nèi)容：一中介機構(gòu)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；二代理人的資歷證書；三預(yù)售人出具給代理人的銷售委托書；四預(yù)售工程的有關(guān)證明文件，包括：預(yù)售人的稱號、注冊地址、聯(lián)絡(luò)和法定代表人；商品房預(yù)售答應(yīng)證或其經(jīng)發(fā)證機關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；工程開發(fā)進度和開工交付運用時間；工程及其配套設(shè)備的平面表示圖；商品房的構(gòu)造類型、戶型、裝修規(guī)范；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?；預(yù)售商品房的價錢和付款方法；商品房預(yù)售的公用賬戶；物業(yè)管理事項；法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。106、在中介購房，如對購房價錢有疑問時，

4、如何處置？ 答：明確規(guī)定，代理人和經(jīng)紀(jì)人該當(dāng)按委托人委托的價錢買賣房地產(chǎn)。因此，當(dāng)對購房價錢有疑問時，可查閱委托人出具給代理人的銷售委托書中有關(guān)價錢的事項。 107、由經(jīng)紀(jì)人代理的房地產(chǎn)，當(dāng)不能登記或不能在規(guī)定時間內(nèi)獲準(zhǔn)登記時，該如何處置？ 答：規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，該當(dāng)對轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的資歷、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合法性進展查驗。由于經(jīng)紀(jì)人的過錯， 經(jīng)紀(jì)人代銷的房地產(chǎn)不能登記或者不能在規(guī)定的時間內(nèi)獲準(zhǔn)登記，呵斥受讓人損失的，經(jīng)紀(jì)人該當(dāng)賠償責(zé)任。108、在中介機構(gòu)購買的房地產(chǎn)，在簽署買賣合同時，還該當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 答：經(jīng)過經(jīng)紀(jì)行為達成的房地產(chǎn)買賣合同，必需由持有的人員在合同中簽字，并加蓋經(jīng)紀(jì)機構(gòu)公

5、章。109、在中介機構(gòu)購買房地產(chǎn)時，需向代理機構(gòu)交納那些費用？規(guī)范如何？ 答：受托房地產(chǎn)中介效力機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。 傭金規(guī)范為：買賣雙方各按最高不超越成交價的1.5%。110、購房時，什么時候簽署預(yù)售合同？什么時候簽署現(xiàn)售合同？ 答：在購買尚未開工交付運用但已獲得的房地產(chǎn)時，簽署預(yù)售合同；當(dāng)購買曾經(jīng)開工驗收合格交付運用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時，簽署現(xiàn)售合同。111、房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？ 答：商品房買賣合同該當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人稱號或者姓名和住所；(二)商品房根本情況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、

6、付款時間；(五)交付運用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備規(guī)范；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套根底設(shè)備和公共設(shè)備的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差別的處置方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)處理爭議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方商定的其他事項。112、商品房預(yù)售合同還該當(dāng)附有哪些內(nèi)容？ 答：商品房預(yù)售合同還該當(dāng)附有預(yù)購商品房工程及樓層平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。113、售樓廣告、售樓書、樣板房等所列示的內(nèi)容能否該當(dāng)在合同中商定？ 答：在新版中已商定，除買賣雙方另有商定外，賣方所作的售樓廣告、

7、售樓書、樣板房視為該合同的組成部分，賣方應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。114、當(dāng)發(fā)生合同糾紛時，如何處置？ 答：在新版中已商定，當(dāng)發(fā)生合同糾紛時，由買賣雙方協(xié)商處理，協(xié)商不成的，可選擇以下方式之一處理：一向深圳市仲裁委員會懇求仲裁；二向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會深圳分會懇求仲裁；三依法向人民法院起訴。115、在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？ 答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。 無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。 房地產(chǎn)買賣合同被確以為無效后，當(dāng)事人一方有過錯的，該當(dāng)賠償對方因此蒙受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的，該當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。116、在什么情況下，可以變卦或解除房地產(chǎn)買

8、賣合同？ 答：根據(jù)的規(guī)定，發(fā)生以下情形之一的， 可以變卦或者解除房地產(chǎn)買賣合同：(一)經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權(quán)益的；(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不用要的；(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同商定的變卦或者解除合同條件的。 雙方協(xié)商變卦或者解除合同的，該當(dāng)訂立書面協(xié)議。 一方當(dāng)事人根據(jù)上述第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變卦或者解除合同的，該當(dāng)及時通知對方。 因變卦或者解除房地產(chǎn)買賣合同致使一方當(dāng)事人蒙受損失的，有過錯的一方當(dāng)事人該當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。117、受讓人不能按時付款時，該當(dāng)承當(dāng)什么責(zé)任？ 答

9、：現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按商定期限給付價款的， 該當(dāng)對比中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金；因受讓人過錯呵斥轉(zhuǎn)讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還該當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。受讓人超越房地產(chǎn)買賣合同商定時間九十日仍不給付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同，但受讓人與轉(zhuǎn)讓人另有商定的除外。 預(yù)售房地產(chǎn)的受讓人不按期給付價款的，按以下規(guī)定承當(dāng)違約責(zé)任:(一)受讓人給付的金額達應(yīng)付價款百分之五十以上的，受讓人該當(dāng)對比中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定向轉(zhuǎn)讓人支付延期付款違約金；(二)受讓人給付的金額缺乏應(yīng)付價款百分之五十的，轉(zhuǎn)讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超越合同商定時間九十日仍不給付應(yīng)付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除房地

10、產(chǎn)買賣合同。118、在簽署正式房地產(chǎn)買賣合同后，購房者退房該當(dāng)承當(dāng)什么責(zé)任？ 答：按規(guī)定，在雙方簽署正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必需按合同條款履行合同。假設(shè)開展商違約，并符合合同中有關(guān)退房的商定，購房者不但不需求承當(dāng)責(zé)任，還可清查開展商的違約責(zé)任；假設(shè)開展商沒有違約，購房者想退房，在沒有獲得開展商贊同的情況下，能夠會被要求按合同依法清查違約責(zé)任并沒收定金。因此，購房者在簽署正式房地產(chǎn)買賣合同時，應(yīng)慎重行事。119、在簽署正式房地產(chǎn)買賣合同后，開展商由于某種緣由未能將房地產(chǎn)售予購房者，該當(dāng)承當(dāng)什么責(zé)任？ 答：根據(jù)的規(guī)定，開展商在簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同之后，不得再將合同標(biāo)的房地產(chǎn)售予其他購房

11、者，否那么屬于開展商違約。由此呵斥購房者蒙受損失的，開展商該當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。120、購買房地產(chǎn)時，假設(shè)購買了屋頂花園，為何在辦理時卻沒有反映出來？ 答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時沒有表達出來。購房者只能從所簽署的購房合同中表達其對屋頂?shù)倪\用權(quán)益，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保證。121、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，能否就算房地產(chǎn)買賣合同的終止？ 答：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后， 房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容未履行終了的，當(dāng)事人該當(dāng)繼續(xù)履行。122、現(xiàn)售商品房該簽署哪類合同？ 答：現(xiàn)售商品房簽署。123、交付運用后，如對房屋質(zhì)量存有疑問時，該如

12、何處置？ 答：商品房交付運用后，買受人以為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，可以按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人呵斥損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。124、辦理房地產(chǎn)按揭需交納哪些費用？ 答：辦理房地產(chǎn)按揭普通需求包括以下費用：1賣買合同公證費自愿，按成交價的3計收，由公證處收??；2按揭合同公證費，按貸款額的3計收，由公證處收??；3保險費，按成交價的1計收，由保險公司收取；4律師費，普通為5001000元，由律師事務(wù)所收??；5按揭手續(xù)費，普通為100元，視貸款銀行而定。125、二級市場轉(zhuǎn)讓包括哪些稅費內(nèi)容？ 答：1銷售營業(yè)稅，

13、按銷售價的5%，售方交納，稅務(wù)部門收??；2城市建立維護稅，按銷售價的0.05%，售方交納，稅務(wù)部門收?。?印花稅，按銷售價的0.05%，另每證貼花5元，雙方交納，國土部門代收；4企業(yè)所得稅，按所得額的15%，售方交納，稅務(wù)部門收?。?登記費，個人50元，單位80元，買方交納，國土部門收?。?契稅，按銷售價的1%，買方交納，國土部門代收。126、有哪些房地產(chǎn)，該當(dāng)經(jīng)主管部門同意，并補足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓？ 答：以下房地產(chǎn)， 該當(dāng)經(jīng)主管機關(guān)同意，并補足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓：(一)經(jīng)過行政劃撥獲得土地運用權(quán)的；(二)獲得土地運用權(quán)時減免地價款的；(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。127、有哪些房地產(chǎn)是不

14、得轉(zhuǎn)讓的？ 答：(一)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決議收回土地運用權(quán)的；(二)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的；(三)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面贊同的；(四)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人贊同的；(五)權(quán)屬有爭議的；(六)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。128、有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？ 答：以下行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；(2)一方提供土地運用權(quán)，另一方或多方提供資金協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；(3)收買或者合并企業(yè)時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)益人一切的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)

15、調(diào)拔；(6)非父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與行為。129、有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？ 答：以下行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割；(2)國家機關(guān)、由財政拔款的事業(yè)單位與其下屬的機構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)拔。130、以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，同等條件下什么人有優(yōu)先購買權(quán)？ 答：1房地產(chǎn)共有人；2房地產(chǎn)承租人；3一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當(dāng)事人時，按上述次序依次享有優(yōu)先購買權(quán)。131、已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？ 答：正在按揭的房地產(chǎn)經(jīng)銀行、開展商及買賣雙方贊同后可以轉(zhuǎn)讓。 1如買方愿為賣方付清銀行的剩余欠款，那么由銀行出具注銷樓花按揭證明書，按樓花轉(zhuǎn)讓處置；2如由買方分

16、期付款，那么由銀行和開展商出具贊同由買方分期付款的闡明書，并重新簽署按揭合同，產(chǎn)權(quán)登記部門注銷原樓花按揭，按樓花轉(zhuǎn)讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭公用章。132、樓花能否可以轉(zhuǎn)讓？ 答：樓花可以背書轉(zhuǎn)讓，即在原購房合同后附上轉(zhuǎn)讓的有關(guān)內(nèi)容，并經(jīng)公證處公證，產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理轉(zhuǎn)移備案登記后，在原合同上加蓋背書轉(zhuǎn)讓公用章，并填寫受讓方的有關(guān)內(nèi)容。 樓花背書轉(zhuǎn)讓按三級市場轉(zhuǎn)讓稅費規(guī)范交納稅費。133、二手樓買賣需求交納哪些費用？ 答：1銷售營業(yè)稅，按銷售價的5%，售方交納，國土部門代收；2城市建立維護稅，按銷售價的0.05%，售方交納，國土部門代收；3印花稅，按銷售價的0.05%，另每證貼花5元，

17、雙方交納，國土部門代收；4售方為企業(yè)的，交納企業(yè)所得稅，按所得額的15%，售方交納，稅務(wù)部門收??；售方為個人的，交納個人所得稅，按所得額的20%，售方交納，國土部門代收；5登記費，個人50元，單位80元，買方交納，國土部門收??；6契稅，按銷售價的1%，買方交納，國土部門代收。134、業(yè)主委托他人進展房地產(chǎn)買賣能否需求辦理委托公證書？ 答：由代理人辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù)的，應(yīng)提交委托書，涉及到境外單位或個人的委托書還該當(dāng)經(jīng)過公證或認(rèn)證。、二手樓買賣簽署哪類合同？ 答：二手樓買賣簽署。、填寫二手樓轉(zhuǎn)讓合同時，該當(dāng)留意哪些問題？ 答：1買賣雙方的稱號要按身份證明規(guī)范稱號填寫；2轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需填寫清楚座落、棟號、房號、產(chǎn)權(quán)證號碼等；3建筑面積、一樓或頂層能否包括花園和天臺面積；4買賣的幣種、金額、付款方式等。同時特別需求留意的是，雙方或一方為躲避有關(guān)