1、蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告恒鑫地產(chǎn)營(yíng)銷中心2010年7月22日目 錄第一部分、環(huán)境概況、宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃發(fā)展一、蘿崗概況二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況三、蘿崗區(qū)域發(fā)展規(guī)劃四、2010年蘿崗區(qū)重點(diǎn)建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目：第二部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、蘿崗20092010年產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)開發(fā)情況二、蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三部分、項(xiàng)目調(diào)查分析一、區(qū)域熱點(diǎn)市場(chǎng)解析二、區(qū)域板塊的項(xiàng)目情況蘿崗新城、科學(xué)城板塊知識(shí)城板塊三、區(qū)域板塊待售及待開發(fā)項(xiàng)目情況第一部分、環(huán)境概況、宏觀經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃發(fā)展一、蘿崗概況為加快實(shí)施廣州城市發(fā)展“東進(jìn)”戰(zhàn)略，發(fā)揮開發(fā)區(qū)的輻射帶動(dòng)作用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，2005年4月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上，整合周邊農(nóng)村

2、地區(qū)，設(shè)立蘿崗區(qū)，管轄面積達(dá)393平方公里。目前，廣州市蘿崗區(qū)轄區(qū)內(nèi)有夏港、東區(qū)、聯(lián)和、蘿崗、永和5個(gè)街道和九龍鎮(zhèn)。全區(qū)總?cè)丝跒?1.35萬人，其中戶籍人口15.8萬人，登記外來居住人口15.55萬人。1、地理位置：蘿崗區(qū)位于廣州市東郊約30公里處，位于穗港澳黃金三角洲的中心地帶。與白云區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)、增城市和從化市5個(gè)行政區(qū)交接。區(qū)內(nèi)交通干線密集，東二環(huán)高速公路、廣深高速公路、廣惠高速公路、廣汕公路、廣深公路、廣園東路、廣深鐵路等構(gòu)成四通八達(dá)的路網(wǎng)體系。以此為中心，15小時(shí)的車程半徑覆蓋整個(gè)珠江三角洲。2、交通情況：蘿崗區(qū)位于廣州市的東部，是穗港澳黃金三角的中心地帶，距廣州市中心20分鐘

3、車程。公路運(yùn)輸：廣州市蘿崗區(qū)位于珠江三角洲交通樞紐中心地帶，到珠三角所有主要城市的道路基本實(shí)現(xiàn)高速公路化，在2小時(shí)車程半徑范圍可以到達(dá)珠江三角洲的主要城市，包括香港、澳門。鐵路運(yùn)輸：距廣州火車站東站僅30分鐘車程，距廣州火車站西站40分鐘車程;夏園貨運(yùn)編組站位于區(qū)內(nèi)，從區(qū)內(nèi)黃埔集裝箱碼頭出發(fā)的貨運(yùn)鐵路連接夏園鐵路貨運(yùn)站直至全國(guó)鐵路干線。航空港：距新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅45分鐘車程；從區(qū)內(nèi)出發(fā)前往香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，連通關(guān)僅需3小時(shí)即可到達(dá)港口：全球前10大港口之一的廣州港緊鄰蘿崗區(qū)；香港貨運(yùn)碼頭距蘿崗區(qū)區(qū)僅2.5小時(shí)車程；深圳鹽田港距蘿崗區(qū)僅2小時(shí)車程；廣州南沙港距蘿崗區(qū)僅1小時(shí)車程，正在建設(shè)的珠江黃埔大

4、橋通車后，將縮短至30分鐘車程。軌道交通：至2010年，廣州市將完成17號(hào)線共305.5公里城市軌道交通建設(shè)，其中地鐵4號(hào)線將到達(dá)廣州開發(fā)區(qū)的科學(xué)城，5號(hào)線將到達(dá)廣州蘿崗區(qū)行政中心，另有地鐵6號(hào)線7號(hào)線、9號(hào)線經(jīng)過蘿崗區(qū)。3、自然環(huán)境： 蘿崗區(qū)屬山地丘陵地帶，山色清秀，澗水長(zhǎng)流，風(fēng)景名勝眾多，常年游人不絕。歷代文人墨客前來游覽，吟風(fēng)弄月，留下不少佳話。蘿崗地區(qū)位處北回歸線以南，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，擁有豐富的果蔬、家禽、稻類等農(nóng)產(chǎn)資源以及歷史悠久的種植、養(yǎng)殖經(jīng)驗(yàn)，眾多物產(chǎn)聞名海內(nèi)外，主要包括：蘿崗糯米糍荔枝、蘿崗碧玉荔枝、增城掛綠荔枝、蘿崗甜橙、大果甜楊桃、大果楊梅、黃皮、番石榴、烏白

5、欖、龍眼、增城絲苗米、高腳菜心、九佛白蘭花、九佛麻雞、火村冰鮮雞等。其中，蘿崗糯米糍荔枝、蘿崗甜橙被評(píng)選為廣州市名優(yōu)產(chǎn)品。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1-6月份，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值2007.85億元，同比增長(zhǎng)34.79%，其中6月份當(dāng)月完成產(chǎn)值380.14億元。全區(qū)實(shí)際使用外資6.27億美元，同比增長(zhǎng)6.16%。預(yù)計(jì)完成出口總額67.1億美元，同比增長(zhǎng)60%，進(jìn)口總額89.9億美元，同比增長(zhǎng)96%。截止6月底，全區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資131.64億元，同比增長(zhǎng)32.09%，其中基礎(chǔ)（公共）設(shè)施投資45.64億元，工業(yè)項(xiàng)目投資53.14億元，分別同比增長(zhǎng)23.96%和31.65%。財(cái)政收入繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)

6、勢(shì)，上半年累計(jì)完成203.72億元，同比增長(zhǎng)32.69%。2010年1季度廣州市各區(qū)縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比地區(qū)生產(chǎn)總值工業(yè)總產(chǎn)值固定資產(chǎn)投資本年累計(jì)同比增長(zhǎng)%本年累計(jì)同比增長(zhǎng)%本年累計(jì)同比增長(zhǎng)%廣州開發(fā)區(qū)362.5226.27879.8830.5853.1520.15 蘿崗274.2121.2824.7329.350.7122.1 荔灣136.0113.096.4012.016.852.6倍 越秀398.2510.311.8414.7117.4939.2 海珠142.9111.042.859.647.7263.8 天河426.0813.5176.9111.2100.7438.4 白云200.351

7、2.1148.368.946.881.8 黃埔118.6314.1394.5227.28.5913.7 番禺206.6513.6321.5820.151.9054.8 花都142.4117.6322.9735.522.5320.8 南沙102.6931.0316.2554.924.55-37.7三、蘿崗區(qū)域發(fā)展規(guī)劃蘿崗區(qū)的發(fā)展定位是華南現(xiàn)代制造業(yè)與高新科技產(chǎn)業(yè)基地，創(chuàng)新基地；保稅加工與現(xiàn)代物流中心；發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)與適宜居住的城市居住生活區(qū)；現(xiàn)代高新農(nóng)業(yè)研發(fā)與種植基地。蘿崗區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成“一城（蘿崗中心城區(qū)）七區(qū)（包括科學(xué)城、東區(qū)、西區(qū)、永和、黃陂、鎮(zhèn)龍鎮(zhèn)、九佛鎮(zhèn)等發(fā)展區(qū)）”的空間結(jié)構(gòu)布局；

8、蘿崗城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)形成“三心（水西南行政體育中心、元貝高尚休閑商業(yè)中心、蘿崗文教商業(yè)中心）、五片（嶺頭居住片區(qū)、元貝居住片區(qū)、二環(huán)西居住片區(qū)、蘿崗西居住片區(qū)、蘿崗東居住片區(qū)）”。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，規(guī)劃城市建設(shè)用地將達(dá)到123平方公里，總居住人口70萬。戰(zhàn)略定位：東進(jìn)核心、和諧新城蘿崗區(qū)在定位上將延伸廣州開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、創(chuàng)新能力突出、體制精簡(jiǎn)高效的優(yōu)勢(shì)，在廣州東部的發(fā)展格局中確保自己的中心地位。蘿崗將依托廣州開發(fā)區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展動(dòng)力，使其在經(jīng)濟(jì)上成為廣州東部的技術(shù)創(chuàng)新中心、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、商務(wù)與商貿(mào)中心；在基建上成為高等級(jí)公共服務(wù)設(shè)施聚集區(qū)、重要居住與生活服務(wù)配套區(qū)、都市休閑與旅游度

9、假區(qū)；在戰(zhàn)略上，成為廣州實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略的核心主體和整合廣州東部各種發(fā)展力量的發(fā)展平臺(tái)。城區(qū)規(guī)劃：“一核兩翼”拓展空間在城區(qū)規(guī)劃上，蘿崗區(qū)將構(gòu)建“一核兩翼”的空間結(jié)構(gòu)，“一核”指蘿崗中心區(qū)、科學(xué)城、黃陂天鹿湖構(gòu)成的中部核心城區(qū)，規(guī)劃形成廣州東部的城市副中心，蘿崗區(qū)的公共服務(wù)中心，區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚中心；“北翼”的九z龍鎮(zhèn)，是蘿崗未來空間拓展的主要方向和生態(tài)型產(chǎn)業(yè)區(qū)、新城區(qū)；“南翼”的西區(qū)、東區(qū)、永和，規(guī)劃為綜合性的制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。交通網(wǎng)絡(luò)：“雙快”體系“網(wǎng)格”骨架“四橫一縱”高速公路網(wǎng)加強(qiáng)了蘿崗區(qū)與廣州市主城區(qū)以及與東莞、深圳、新塘之間的交通聯(lián)系?！八臋M”廣河高速、廣

10、惠高速、廣園路和廣深高速。廣河高速在蘿崗區(qū)北部，西聯(lián)華南快線，穿過鎮(zhèn)龍，連接河源方向。廣惠高速在蘿崗區(qū)中部，在與東二環(huán)交匯處向東，經(jīng)過蘿崗和永和南部，與新新公路交匯后，向惠州方向延伸。廣園路東西向經(jīng)過黃埔和東區(qū)，并在東二環(huán)蘿南路上設(shè)立交實(shí)現(xiàn)互通。“一縱”東二環(huán)高速。南北方向經(jīng)過蘿崗，科學(xué)城，是蘿崗區(qū)縱向主要的交通通道。按照規(guī)劃，蘿崗區(qū)將形成“四橫一縱”高速公路網(wǎng)、“中心環(huán)放射路”城市快速路體系、由交通性干道、生活性干道構(gòu)成的“網(wǎng)格狀”主骨架路網(wǎng)，進(jìn)一步強(qiáng)化蘿崗區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)廣州東部立體交通樞紐。生態(tài)空間：“一環(huán)兩廊”注重環(huán)保蘿崗區(qū)393.22平方公里的土地上，山林面積就有168平方公里，該

11、區(qū)在規(guī)劃上更加注重環(huán)境保護(hù)。根據(jù)該區(qū)的區(qū)域生態(tài)定位和生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀分析，確立經(jīng)濟(jì)與環(huán)境統(tǒng)籌、開發(fā)與保護(hù)均衡、人居與自然和諧的生態(tài)環(huán)境建設(shè)目標(biāo)，制定生態(tài)環(huán)境保護(hù)策略、非建設(shè)用地導(dǎo)控策略和區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)平衡策略。屆時(shí)，蘿崗區(qū)將建設(shè)“一環(huán)兩廊三帶”的生態(tài)空間格局，包括劃定城市綠心外圍生態(tài)環(huán)，延續(xù)東西向和南北向兩條市域生態(tài)廊道，建設(shè)核心城區(qū)外圍緩沖帶、九龍鎮(zhèn)龍緩沖帶和九龍九佛緩沖帶等三條生態(tài)緩沖帶。四、2010年開發(fā)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目中新知識(shí)城、蘿崗新城、生物島“兩城一島”建設(shè)為主線 中新知識(shí)城中新知識(shí)城位于廣州科學(xué)城北區(qū)(即蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn))，規(guī)劃總面積123平方公里.距白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)約24公里，距廣州科學(xué)城

12、約26公里。規(guī)劃范圍123平方公里,建設(shè)用地60平方公里.知識(shí)城可容納總?cè)丝?4萬人，其中就業(yè)人口27萬，按北、中、南三大塊來建設(shè)三個(gè)中心鎮(zhèn)，中心鎮(zhèn)兩側(cè)是一些衛(wèi)星鎮(zhèn)。住宅以中低密度為主，容積率為0.6-3.0。此外，整個(gè)知識(shí)城中將會(huì)有540個(gè)組團(tuán)公園，34個(gè)小區(qū)公園，用綠色生態(tài)來包圍居住區(qū)。廣惠汕高鐵從知識(shí)城外圍經(jīng)過；穗莞深城際線和地鐵14號(hào)線支線貫穿知識(shí)城。知識(shí)城總的戰(zhàn)略定位是：立足珠三角，輻射華南，面向全球，服務(wù)全國(guó)，影響東南亞，努力建設(shè)成為中國(guó)自主創(chuàng)新的先行區(qū)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)的高地、推動(dòng)珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的強(qiáng)大引擎、中國(guó)東盟區(qū)域性創(chuàng)新中心和生態(tài)宜居的新城區(qū)。蘿崗新城地理位置：廣州市東部，蘿崗區(qū)

13、中南部蘿崗新城范圍包括了蘿崗中心區(qū)、黃陂天鹿湖區(qū)、科學(xué)城三個(gè)片區(qū)的大部分區(qū)域，土地總面積為7789平方公里。蘿崗新城被定位為國(guó)際級(jí)新興復(fù)合之城，其特點(diǎn)是集產(chǎn)業(yè)、國(guó)際化、生態(tài)資源、配套于一身，未來將成為廣州乃至珠三角區(qū)域中心腹地。根據(jù)蘿崗新城作為未來蘿崗區(qū)的中心城區(qū)，也是廣州市副中心之，將輻射整個(gè)廣州東部地區(qū)，成為蘿崗區(qū)人口最密集、集聚程度最高的區(qū)域，新城優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)除了為東區(qū)、西區(qū)、科學(xué)城和永和四個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的就業(yè)人口提供居住生活配套外，還將吸納廣州主城區(qū)疏散出來的部分居住人口。功能定位：華南現(xiàn)代制造業(yè)與高新科技產(chǎn)業(yè)基地、創(chuàng)新基地，保稅加工與現(xiàn)代物流中心，發(fā)達(dá)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)與適宜居

14、住的城市居住生活區(qū)，現(xiàn)代高新農(nóng)業(yè)研發(fā)與種植基地。廣州國(guó)際生物島生物島項(xiàng)目經(jīng)過國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)，是廣州市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重大決策?！吧飴u”選址位于廣州市東南端、珠江主航道和次航道交匯而形成的官洲島，北面緊臨琶洲會(huì)展中心，東面與長(zhǎng)洲島隔江相望，西面為廣州果園生態(tài)保護(hù)區(qū)。全島空氣清新，生態(tài)環(huán)境良好，緊臨華南快速干線和環(huán)城高速公路，交通便利，十分適合生物技術(shù)研究開發(fā)基地的建設(shè)?！吧飴u”的建設(shè)，將以廣州為中心，聯(lián)系香港、深圳和珠江三角洲地區(qū)，發(fā)揮地域特色和優(yōu)勢(shì)，逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代醫(yī)藥學(xué)和傳統(tǒng)醫(yī)藥學(xué)的融合。中藥現(xiàn)代化亦將是“生物島”開發(fā)建設(shè)的計(jì)劃目標(biāo)之一，它將與香港的“中藥港”計(jì)劃相呼應(yīng)

15、，最終形成以廣州、深圳、香港為軸線的亞太地區(qū)，乃至全球具有一定影響的醫(yī)藥、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 第二部分、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析蘿崗20092010年產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)開發(fā)情況1蘿崗區(qū)2010年國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃宗地表地塊位置用地性質(zhì)用地面積（平方米）土地來源九龍鎮(zhèn)知識(shí)城村莊搬遷安置區(qū)居住1000000儲(chǔ)備用地九龍鎮(zhèn)知識(shí)城起步區(qū)居住1400000儲(chǔ)備用地九龍鎮(zhèn)知識(shí)城起步區(qū)商業(yè)、辦公600000儲(chǔ)備用地洋城崗工業(yè)767000儲(chǔ)備用地九龍鎮(zhèn)碳纖維工業(yè)283000儲(chǔ)備用地天鹿湖地區(qū)瑪莎羅組團(tuán)居住450000儲(chǔ)備用地2、蘿崗區(qū)2009年國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況蘿崗區(qū)2009年國(guó)有土地使用權(quán)出讓表地塊名稱土

16、地屬性土地面積()總建筑面積()掛牌起始價(jià)(萬元)樓面價(jià)(元/)成交總價(jià)(萬元)成交樓面價(jià)(元/)競(jìng)得開發(fā)商蘿崗永和經(jīng)濟(jì)區(qū)YH-J1地塊商業(yè)用地(C21)和居住用地(R2)987812469531728770017287700廣東嘉德豐投資發(fā)展有限公司科學(xué)城KXC-F8-1-1二類居住用地30681261362417200028034341007074雅居樂地產(chǎn)控股有限公司廣州開發(fā)區(qū)LGPQ-A2-2地塊二類居住用地63730140206348862488785595603廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司科學(xué)城KXC-D2-3商業(yè)金融業(yè)用地19280482005341110853411108廣州

17、卡奴迪路服飾股份有限公司從2010年的賣地計(jì)劃表中看到，蘿崗區(qū)雖然只有三幅住宅用地土地推出，但三幅土地的總用地面積卻達(dá)到285萬平方米，是十區(qū)總供應(yīng)量最大的區(qū)域，其中兩幅位于九龍鎮(zhèn)的地塊用地面積均高達(dá)100萬平方米和140萬平方米。而市中心區(qū)，在目前地鐵五號(hào)線設(shè)有站點(diǎn)的荔灣區(qū)大坦沙，有面積達(dá)到20萬平方米的地塊供應(yīng)。同時(shí)在天河區(qū)奧體中心附近和即將建成的白云區(qū)白云湖周邊都有用地面積高達(dá)93萬平方米和50萬平方米的地塊。不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，廣州已經(jīng)于今年3月明確單宗用地出讓面積不得超過20萬平方米，因此預(yù)計(jì)這些“巨無霸”地塊都不會(huì)一次性推出。蘿崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析蘿崗新城屬于廣州2020：城市總體發(fā)

18、展戰(zhàn)略中最先要發(fā)展的六個(gè)新城之一。日前，張廣寧提出的把蘿崗作為新城規(guī)劃的“副中心”，這一說法更加奠定了蘿崗在未來十年規(guī)劃中的戰(zhàn)略地位。蘿崗是繼番禺之后的有一個(gè)宜居區(qū)域，隨著配套的逐步完善和交通網(wǎng)絡(luò)的改善，多個(gè)大型項(xiàng)目相繼進(jìn)駐并成功開發(fā)，蘿崗已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域之一。該區(qū)域以生態(tài)宜居為發(fā)展目標(biāo)，引進(jìn)國(guó)外知名企業(yè)以及各界精英，形成一個(gè)新的創(chuàng)新之都、生態(tài)宜居之城。目前，該區(qū)域的樓市蓬勃發(fā)展，居住氛圍日漸濃厚，發(fā)展空間巨大。在廣州市“一主三副”發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，蘿崗新城一直旨在大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建立完善的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提升城市集聚輻射和綜合服務(wù)功能，建設(shè)城鄉(xiāng)交融、環(huán)境優(yōu)美、以人為本、宜產(chǎn)宜居的

19、花園城市。經(jīng)過幾年的發(fā)展，蘿崗區(qū)的配套日趨完善，房地產(chǎn)行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，居住氛圍也漸漸濃厚。蘿崗區(qū)新建商品住宅主要集中在開創(chuàng)大道，從廣州技術(shù)開發(fā)區(qū)出發(fā)經(jīng)開創(chuàng)大道進(jìn)入廣汕路，匯集了翡翠綠洲、保利香雪山、保利林語山莊、萬科城、龍光峰景華庭、萬科新里程、合景科匯金谷等多個(gè)大型項(xiàng)目。此外還有多個(gè)地塊待建，未來還將有龍光比華利山、勤天項(xiàng)目、雅居樂項(xiàng)目等多個(gè)大型項(xiàng)目陸續(xù)上市。隨著樓市大熱，蘿崗區(qū)的房?jī)r(jià)也和其他區(qū)域看齊，東區(qū)都是一些相對(duì)較小規(guī)模的樓盤，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定一些，但也從4000-5000元/平方升至到目前的6000-8000元/平方米；開創(chuàng)大道一帶的房?jī)r(jià)更是一路高歌，除了已經(jīng)售完的限價(jià)房項(xiàng)目龍光峰景

20、華庭和萬科新里程，其他項(xiàng)目都有不同的漲幅。以保利香雪山為代表，洋房售價(jià)已從2009年年初的7000-9000元升至13000元/平方米的均價(jià)；萬科城的別墅和保利香雪山的別墅都在20000元/平方米以上。由于蘿崗區(qū)的成立時(shí)間不長(zhǎng)，樓盤相對(duì)較少，二手市場(chǎng)房源不多。蘿崗區(qū)成交單價(jià)在7000-14000元/平方米之間。目前較為熱門的是保利林語山莊、萬科城以及零星的幾個(gè)小樓盤，現(xiàn)在保利林語山莊的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)到了9000元/平方米左右，別墅在10000-20000元/平方米。保利香雪山和萬科城的別墅二手價(jià)格均超過20000元/平方米，洋房也超過10000元/平方米。東區(qū)的二手房?jī)r(jià)會(huì)便宜很多，這些小區(qū)規(guī)模不

21、2010年1-6月 蘿崗住宅交易登記累計(jì)信息區(qū)域宗數(shù)單位:宗； 面積單位：萬平方米；金額單位：億元；均價(jià)單位：元/平方米一手住宅二手住宅宗數(shù)面積金額均價(jià)宗數(shù)面積金額均價(jià)全市30191333.25395.681187449132426.76220.775173蘿崗區(qū)7487.728.10105024934.861.723527大，5000-6000元/平方米均有售。隨著配套的逐步完善和居住人口日益增多，蘿崗房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大。大型項(xiàng)目的陸續(xù)上市、著名企業(yè)的繼續(xù)進(jìn)駐以及重量級(jí)配套的完善，將成為促進(jìn)樓市的蓬勃發(fā)展的重要力量。與番禺、金沙洲、增城等廣州其他房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊相比，蘿崗區(qū)一方面離廣州

22、中心城區(qū)最近，與天河、白云無隙連接，另一方面又獨(dú)享市政高速路網(wǎng)、軌道交通、便捷電車系統(tǒng)等各類交通大投入配套，交通便利度更高，房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力顯然更加充足。從一開始，包括了科學(xué)城在內(nèi)的蘿崗區(qū)就以高姿態(tài)出現(xiàn)在人們面前。近兩年的土地出讓情況也顯示，蘿崗區(qū)已經(jīng)成為越來越重要的居住用地供應(yīng)區(qū)。蘿崗區(qū)也將建設(shè)有屬政府保障性住宅的新社區(qū)。目前，蘿崗已有萬科集團(tuán)和龍光集團(tuán)的兩塊限價(jià)地，6000元/m2和4000元/m2的限價(jià)更讓其成為市場(chǎng)上備受關(guān)注的焦點(diǎn)。除了有限價(jià)地項(xiàng)目外，蘿崗已經(jīng)售罄的樓盤有保利林語山莊、香雪山和萬科城等項(xiàng)目，即將開售的項(xiàng)目則有中洲流水人家、科城山莊等項(xiàng)目。由于鄰近天河商務(wù)區(qū)，蘿崗的住宅產(chǎn)品

23、均起步較高，在售新盤大多以類別墅和高級(jí)洋房產(chǎn)品為主，產(chǎn)品價(jià)格普遍在600028000元/m2（包括洋房和聯(lián)排別墅在內(nèi)）。而根據(jù)規(guī)劃，以后將有地鐵四號(hào)線和六號(hào)線經(jīng)過蘿崗區(qū)，在此設(shè)置約8個(gè)站點(diǎn)，構(gòu)筑出蘿崗未來便捷的交通系統(tǒng)。從其發(fā)展態(tài)勢(shì)看，今天蘿崗的崛起有如2001年2002年前后的華南板塊，但其區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及自身的市場(chǎng)潛力卻要遠(yuǎn)勝華南板塊。與華南板塊當(dāng)年的“純居住區(qū)”發(fā)展模式相比，蘿崗新區(qū)的發(fā)展更多地得益于政府整體規(guī)劃的利好。 由于蘿崗本身就是一個(gè)集就業(yè)、居住、生態(tài)旅游于一體的區(qū)域。再加上土地儲(chǔ)存量大，房地產(chǎn)發(fā)展尚在起步階段，一次可以預(yù)計(jì)其發(fā)展后勁十足。相信在未來的35年內(nèi)，蘿崗區(qū)將成為廣州最令

24、人注目的發(fā)展新區(qū)，將成為廣州東部最有活力的就業(yè)、投資與生活居住新區(qū)。隨著“東進(jìn)”戰(zhàn)略的深化，蘿崗新城孵化的廣州“硅谷”“高技、高智”的區(qū)域已初現(xiàn)雛形，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)引發(fā)巨大的區(qū)域潛能不可估量，為蘿崗樓市的發(fā)展帶來旺盛的中高端客源。近年來包括蘿崗在內(nèi)的東部板塊樓盤銷售價(jià)格已經(jīng)在一直穩(wěn)健上漲。前兩年每平方米僅售60008000元的獨(dú)立別墅，如今每平方米售價(jià)已高達(dá)2萬多元，洋房售價(jià)也已達(dá)1萬元/的大關(guān)。1、蘿崗區(qū)新建商品房交易登記面積情況2010年6月蘿崗區(qū)新建商品房交易登記面積情況如下圖：2、蘿崗區(qū)新建商品房交易登記住宅均價(jià)情況蘿崗區(qū)新建商品住宅均價(jià)對(duì)比3、新建商品房網(wǎng)上簽約情況網(wǎng)上簽約面積情況2010

25、年6月蘿崗區(qū)新建商品房網(wǎng)上簽約情況如下圖：第三部分、項(xiàng)目調(diào)查分析一、區(qū)域熱點(diǎn)市場(chǎng)解析區(qū) 域分 布區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值區(qū)域市場(chǎng)前景區(qū) 域大宅代表知識(shí)城板塊1、以環(huán)境和性價(jià)比為主要價(jià)值點(diǎn)；2、客戶大部分為區(qū)域周邊客戶，部分來自廣州市區(qū)；3、物業(yè)以第二居所的功能存在，具有度假性質(zhì)；4、物業(yè)類型多為低密度住宅。在規(guī)劃方案中,知識(shí)城定位為引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,具有世界影響力的知識(shí)經(jīng)濟(jì)高地；匯聚全球精英人才,創(chuàng)造生態(tài)型國(guó)際化宜居宜業(yè)新城。 1、知識(shí)城具備強(qiáng)大的購買潛力。2設(shè)立知識(shí)城，將使區(qū)域公建、生活配套更為成熟。恒大山水城僑建御溪谷蘿崗新城科學(xué)城板塊1、客戶層面和產(chǎn)品檔次定位較高；2、客戶以科學(xué)城工作者

26、為主；3、物業(yè)類型以洋房、別墅為主1、與其它別墅類樓盤相比，距離市區(qū)天河較近；2、蘿崗區(qū)政府設(shè)在蘿崗新城；3、臨近就業(yè)區(qū)域1、科學(xué)城具備強(qiáng)大的購買潛力。周邊將有12所高校、44個(gè)科研機(jī)構(gòu)，將提供20多萬個(gè)就業(yè)崗位；2設(shè)立蘿崗區(qū)政府，將使區(qū)域公建、生活配套更為成熟。帝景山莊、保利林語山莊、萬科城、保利香雪山二、區(qū)域板塊的項(xiàng)目情況 科學(xué)城、蘿崗新城板塊 物業(yè)名稱開發(fā)商物業(yè)地址別墅形態(tài)別墅目前均價(jià)(元/)項(xiàng)目概況翡翠綠洲香江集團(tuán)廣園東開創(chuàng)大道北埔南路翡翠綠洲大道獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅均價(jià)8000，最高13000純別墅小區(qū)，位處帽峰山陳家林自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)，背山面湖。分為龍翔臺(tái)、寶翠園、淺水灣、長(zhǎng)島、盈波

27、軒、荔湖苑、鳴翠園及桃源等數(shù)個(gè)別墅組團(tuán)，組團(tuán)間的街心花園和荔枝公園共同構(gòu)成了內(nèi)外交融的生態(tài)系統(tǒng)。碧桂園鳳凰城碧桂園廣園東路別墅桐林人家均價(jià)11000鳳凰臺(tái)均價(jià)8000占地面積:6666700平方米，開發(fā)規(guī)模已起過3000畝，是目前廣州地區(qū)最大型的別墅社區(qū)。產(chǎn)品種類也最為齊全，包括各式洋房單位及數(shù)十種不同面積、風(fēng)格的聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅及超豪別墅。金碧公館御墅恒大集團(tuán)黃埔東路南側(cè)駿洪花園內(nèi)南側(cè)聯(lián)體別墅、均價(jià)：15000 占地面積：9萬平米 建筑面積：24萬平米 ，主要由6棟32層高層住宅，74幢3層聯(lián)體別墅，配套小學(xué)、幼兒園，商業(yè)會(huì)所組成。別墅為10聯(lián)排設(shè)計(jì)，中空內(nèi)庭院，每套建筑面積約160-17

28、0平方米，地下室面積約70平方米，花園面積約50平方米。產(chǎn)品最大的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在于，每棟別墅都獨(dú)門獨(dú)院，有前、后、內(nèi)三個(gè)花園，并配有獨(dú)立車位；每套別墅附送半下沉式地下室、內(nèi)庭院、前后花園，這樣別墅的實(shí)際可使用面積大大增加。保利林語山莊保利地產(chǎn)廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)科學(xué)城羅南路以北高 層、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅聯(lián)體別墅均價(jià)11000定制別墅：20000；（已售罄）占地37萬平方米，總建筑面積22萬平方米，容積率0.6。規(guī)劃有500套建筑面積500平方米左右的山頂獨(dú)立別墅、300套建筑面積170300平方米的山谷連體別墅，另有部分小高層、高層公寓以及5套超豪別墅。還推出為客戶度身定造別墅的個(gè)性化服務(wù)。定

29、制別墅的建筑面積為500800平方米，位于該小區(qū)最高的山頂上，每套定制別墅均配有面積達(dá)1000多平方米的花園，是小區(qū)的“樓王”。聯(lián)排別墅的主力戶型在220平方米左右，雙拼別墅300平方米左右，獨(dú)立別墅的主力戶型在400平方米左右。 萬科城萬科地產(chǎn)科學(xué)城中心區(qū)東側(cè),廣汕路以南與開創(chuàng)大道交匯聯(lián)體別墅、情景洋房、精品公寓15000（已售罄）原生態(tài)親地山體社區(qū)，項(xiàng)目占地面積22多萬平方米，建筑面積約15萬平方米容積率約0.7。萬科城主力產(chǎn)品有聯(lián)體別墅、山地Townhouse、情景洋房和少量的小高層精品公寓。龍光香悅山龍光房地產(chǎn)蘿崗廣汕公路與開創(chuàng)大道交匯處東側(cè)并聯(lián)別墅24000-27000 項(xiàng)目占地面積

30、4萬平方米，建筑面積約3.2萬平方米容積率約0.8。地塊原為自然山林地塊，外環(huán)連綿起伏的群山，以山景別墅為主，戶戶望園景湖景為賣點(diǎn)?？茀R金 谷合景泰富地產(chǎn)蘿崗科匯金谷位于蘿崗區(qū)科學(xué)城科學(xué)大道與科珠路交匯寫字樓、公寓14500 科匯金谷位于廣州新開發(fā)區(qū)蘿崗區(qū)科學(xué)城，占地約15萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，由49棟建筑構(gòu)成，其中47棟為獨(dú)棟式寫字樓，層高由9-11層、面積從3255-9695平方米不等。科匯金谷具有的獨(dú)門獨(dú)院，確保企業(yè)辦公環(huán)境得到應(yīng)有的保護(hù)，私密程度高。同時(shí)，每棟寫字樓都可享有專屬的冠名權(quán)，滿足各企業(yè)總部的個(gè)性化的形象展示和可識(shí)別需求，體驗(yàn)根本歸屬。 知識(shí)城板塊 中國(guó)與新加坡

31、繼蘇州工業(yè)園、天津生態(tài)城之后的又一大型合作項(xiàng)目廣州中新知識(shí)城日前正式簽約奠基。這個(gè)投資逾千億元的項(xiàng)目不僅將成為今后廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，同時(shí)一個(gè)未來國(guó)際化的“宜居宜業(yè)”新城也將在廣州東部冉冉升起。受此利好消息推動(dòng)，東部樓市一改往日的沉寂態(tài)勢(shì)，紛紛打出“知識(shí)城”的宣傳口號(hào)攬客。近年來，各大開發(fā)商已爭(zhēng)相進(jìn)軍開發(fā)，該板塊新地王樓面地價(jià)已超過7000元/，一手洋房售價(jià)接近1.5萬元/，二手房售價(jià)也過萬元。在知識(shí)城半小時(shí)生活圈里，云集了保利、恒大、碧桂園、金地、合景泰富等眾多開發(fā)商，開發(fā)出了保利東江首府、金地荔湖城、恒大山水城、合景譽(yù)山國(guó)際等眾多大盤。如今隨著知識(shí)城的崛起，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)和多條地鐵的入駐后

32、，將給這些樓盤帶來立竿見影的升溫效應(yīng)和更廣闊的前景。目前各盤紛紛將知識(shí)城作為一大賣點(diǎn)向客戶兜售，吸引買家來這里“抄底”。在知識(shí)城的高溫下，附近區(qū)域的土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)升溫之勢(shì)。據(jù)了解，去年起眾多開發(fā)商就積極參與到知識(shí)城附近土地拍賣中，去年增城推出的5幅土地，受到開發(fā)商的追捧，5幅土地全部成交，無一例流拍。目前中新知識(shí)城板塊附近已有不少新盤接踵登場(chǎng)，大型社區(qū)更是已趨成熟。鳳凰城：在售產(chǎn)品以90平方米左右的三房單位為主，“左鄰”洋房均價(jià)在7500元/，“右里”洋房均價(jià)在6500/元。 金地荔湖城：目前在售的包括了4553平方米的高層單身公寓，150平方米的三房，220平方米的五房。以及部分臨湖

33、別墅在售。洋房均價(jià)為7500元/帶裝修，別墅單位毛坯價(jià)1800020000元/。 恒大山水城：主推產(chǎn)品為全新湖景樓王“東酈湖”組團(tuán)，該批產(chǎn)品一線臨湖，為8096平方米的實(shí)用戶型，還送1600元/裝修，樓王單價(jià)僅5680元/起，47萬元即可擁有一套，其入市門檻之低，恐怕是知識(shí)城周邊“最筍”樓盤之一。 恒大山水城山水資源豐富錦繡新天地：全新“御湖灣”組團(tuán)3637座樣板間日前已經(jīng)開放，此期產(chǎn)品面積涵蓋110190平方米區(qū)間，預(yù)計(jì)均價(jià)在60006500元/之間。此外，在售“東景雅筑”組團(tuán)毛坯均價(jià)5800元/。 僑建御溪谷：是位于中新鎮(zhèn)的新盤，為目前市場(chǎng)罕有的臨水而建的純別墅區(qū)，目前售價(jià)在15000元/

34、左右。隨著該盤不斷成熟以及二期開工，對(duì)整個(gè)中新鎮(zhèn)板塊的樓市發(fā)展也是一大促進(jìn)。 合景譽(yù)山國(guó)際：近期推售的產(chǎn)品主要為中心湖景樓王組團(tuán)，面積涵蓋250450平方米，均價(jià)20000元/。此外高層洋房近期也將亮相，當(dāng)中的樓王產(chǎn)品更帶天際泳池，屬于區(qū)域唯一，將限量發(fā)售。 合景領(lǐng)譽(yù)：上周六正式發(fā)售。首批僅推售110余套單位，面積36103平方米，包含單間、一房及兩房帶套間三種戶型，并且可以自由組合間隔，均價(jià)1.4萬元/m2。 保利東江首府：地處新塘鎮(zhèn)中心東南側(cè)，項(xiàng)目占地740余畝，分多期開發(fā)，集住宅、五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、公寓、辦公于一體。其中，住宅產(chǎn)品的洋房為110140平方米的三、四房，別墅為2304

35、30平方米的雙拼戶型項(xiàng)目。項(xiàng)目將于今年下半年推出一期產(chǎn)品，其中包括一線江景洋房和部分雙拼別墅。 主要在售樓盤對(duì)比物業(yè)名稱開發(fā)商物業(yè)地址形態(tài)別墅目前均價(jià)(元/)項(xiàng)目概況恒大山水城恒大地產(chǎn)增城中新鎮(zhèn)政府旁(廣汕路與新新公路交界處)獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅洋房?jī)H5680起均價(jià)8000，別墅均價(jià)13000純別墅小區(qū)，位處帽峰山陳家林自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)，背山面湖。分為龍翔臺(tái)、寶翠園、淺水灣、長(zhǎng)島、盈波軒、荔湖苑、鳴翠園及桃源等數(shù)個(gè)別墅組團(tuán)，組團(tuán)間的街心花園和荔枝公園共同構(gòu)成了內(nèi)外交融的生態(tài)系統(tǒng)。金地荔湖城金地集團(tuán)增城區(qū)廣州新塘永和新新公路洋房，獨(dú)棟別墅洋房均價(jià)為7500帶裝修，別墅單位毛坯價(jià)1800020000。 占