1、2010武進(jìn)區(qū)競爭市場及主要競爭項目綜合分析第一部分2010年常州宏觀市場預(yù)測第二部分2010年湖塘區(qū)域市場回顧及預(yù)測第三部分競爭市場分析第一部分2010年常州宏觀市場預(yù)測壹：政策對房地產(chǎn)市場影響貳：供求關(guān)系對房地產(chǎn)市場影響壹政策對房地產(chǎn)市場影響05年系列調(diào)控文件出臺，及時遏制住持續(xù)升溫的樓市，開始打壓樓市時間政策或行動內(nèi)容與影響1月10日國土資源部2005年工作要點對全國存量土地進(jìn)行資源調(diào)查；將基本農(nóng)田保護(hù)面積與省長考核指標(biāo)聯(lián)系在一起；嚴(yán)格執(zhí)行供地政策；深化土地收購儲備制度建設(shè)。建設(shè)用地供應(yīng)從嚴(yán)從緊；2月20日國土部關(guān)于加強和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知縮短土地開發(fā)審批時間，簡化項目審批程序；

2、通過開發(fā)整理工作為提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力提供條件，通過資金的傾斜等措施反哺土地，提高農(nóng)業(yè)的競爭力，為農(nóng)民增產(chǎn)增收打下基礎(chǔ)3月26日國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知高度重視穩(wěn)定住房價格工作；切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；嚴(yán)格控制被動性住房需求；正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期；全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；再次強調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向3月17日提高個人房貸年利率將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則，平抑部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)狀，抑制市場購房需求4月27

3、日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議/新國八點分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題。4月30日七部委中央關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見針對一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進(jìn)一步加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而提出以上意見6月1日建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對于購房不足2年轉(zhuǎn)手的將征收營業(yè)稅；主要目的為抑制房產(chǎn)投機和過度投資行為05年宏

4、觀調(diào)控政策 06年政策為05年的細(xì)化和落實，直接或間接引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制投資需求：首先增加自住需求的供應(yīng)；其次是加強對土地的監(jiān)管力度，降低土地出讓過程中的黑箱操作；同時在資金管理方面嚴(yán)格提高門檻。時間政策或行動內(nèi)容與影響5月17日“國六條”“國六條”明確提出了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，旨在增加滿足自住需求的供應(yīng)；另對土地和資金提出嚴(yán)格控制把關(guān)，降低房地產(chǎn)運作過程中的金融風(fēng)險，提高土地資金的利用效率。5月31日征收二手房營業(yè)稅對購買未滿5年的征收營業(yè)稅，增加了房地產(chǎn)投資的交易成本，旨在減小房地產(chǎn)市場上非自住的投機行為。7月6日規(guī)范房產(chǎn)交易秩序?qū)τ诜康禺a(chǎn)交易秩序的規(guī)定旨在杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商“囤房”哄

5、抬房價的行為，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場的正常發(fā)展。7月12日165號文件關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見頒發(fā)165號文件對于“十五條”細(xì)則的核心“90，70”做出具體闡述，顯示出政府借助行政手段嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。7月24日建立國家土地督察制，關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知發(fā)布旨在加強國家對于土地監(jiān)管的力度，嚴(yán)格土地審批過程，提高土地的有效利用，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的“暗箱操作”。7月26日強征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅108號文件的出臺旨在增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，抑制房地產(chǎn)投資需求，增強消費者對于新建商品房的需求。8月1日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用

6、權(quán)規(guī)范的施行規(guī)范的推出是土地出讓管理的細(xì)化，表明政府對于土地供應(yīng)市場整治的決心，從土地供應(yīng)入手整治房地產(chǎn)市場，改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)有狀態(tài)，盡量實現(xiàn)市場透明化操作。11月20日關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知的發(fā)布通知提高建設(shè)用地使用費用近一倍，旨在提高房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本，促使土地利用的高效化，調(diào)整房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰。4月28日/8月19日上調(diào)房貸利率各0.27%抑制投資需求7月24日/9月4日外資限炒令，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知抑制了外資投資中國房地產(chǎn)的熱度06年宏觀調(diào)控政策2007年樓市火爆，中央多次運用行政和金融手段，連續(xù)五次加息，但在四季度前沒有強力的房

7、產(chǎn)打壓政策。時間政策或行動內(nèi)容與影響3月16日中華人民共和國物權(quán)法草案 將會對房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)、物業(yè)、車庫、地上附著物等有更為明確的規(guī)定和說明，進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)市場的操作。4月下旬關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?八大職能部門聯(lián)合開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒?，專項整治緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點調(diào)查6月5日關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場6月13日上海二手房交易征收土地增值稅 上海市地方稅務(wù)局根據(jù)國家有關(guān)規(guī)

8、定發(fā)出通知，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，從2007年7月15號起，稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收土地增值稅辦法8月打擊捂盤 上海規(guī)定3萬平米以下新盤須一次預(yù)售9月第二套住房首付提高至四成、貸款利率提高 極大遏制購房投資熱情，打壓投機10月1日物權(quán)法實施 從10月1日起，物權(quán)法正式實施11月1日招標(biāo)拍賣掛牌國有建設(shè)用地規(guī)定 土地開發(fā)，原則上兩年動工，3年之內(nèi)開發(fā)建設(shè)完畢9次上調(diào)準(zhǔn)備金率 抑制投資過熱，第二套住房首付成數(shù)提高至4成5次上調(diào)利率 抑制購房熱情，打壓樓市07年宏觀調(diào)控政策時間政策或行動內(nèi)容與影響1月25日國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百

9、分點，至15%，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，抑制投資需求，打壓投資市場2月4日經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法建設(shè)部采取三項措施加強住房保障穩(wěn)定住房價格3月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5各百分點抑制投資需求，打壓投資市場4月16日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至16%抑制投資需求，打壓投資市場4月17日關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知第二套房貸細(xì)則出臺5月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，至16.5%抑制投資需求，打壓投資市場6月兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率各0.5個百分點，至17.5%抑制投資需求，打壓投資市場9月16日下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率各1個百分點，至16.

10、5%；鼓勵消費，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；10月3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%、0.27%、0.27%鼓勵消費，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；10月17日國務(wù)院常務(wù)會議降低交易稅費支持居民購房財政部：降低交易等環(huán)節(jié)稅費，同意地方政府救市，國八條政策出臺10月22日關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見上?！笆臈l”地方性救市政策出臺，全面進(jìn)入政府救市11月下調(diào)一年期人民幣存貸款利率各1.08個百分點鼓勵消費，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；11月5日國務(wù)院常務(wù)會議中確定出臺進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的十項措施提出最核心的4萬億拉動經(jīng)濟(jì)政策12月兩度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1.5-2.5個百分點，至13.5-14.5%

11、下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點鼓勵消費，刺激內(nèi)需，穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展；12月17日國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。二套房貸首次放松 08年上半年執(zhí)行和落實07年的打壓政策，08年下半年受國際金融危機影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑，宏觀政策由緊至寬，政策環(huán)境回暖。08年宏觀調(diào)控政策時間政策或行動內(nèi)容與影響2月23日人力資源及社會保障局上海居轉(zhuǎn)戶政策出臺延續(xù)全國“購房入戶”政策，側(cè)面刺激房地產(chǎn)市場3月溫家寶國務(wù)院政府工作報告第二套普通住房享受同等第一套普通住房優(yōu)惠4月21日關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知地方政府警告二套房政策5月27日國務(wù)院普通商品住房項目投

12、資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，鼓勵開發(fā)普通住房項目5月25日國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知研究物業(yè)稅出臺6月上海公積金管理中心公積金貸款買二套房最低首付卻仍可為20%6月24日上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法上海經(jīng)適房正式出臺7月19日關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知首次收緊“二套房貸”7月19日上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定1、打擊捂盤惜售，2、打擊多批少量8月21日上海土地市場發(fā)展研討會1、增加土地供應(yīng)；2、抑制囤地3、提前公布土地出讓計劃9月“關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知”嚴(yán)查囤地，試圖調(diào)整現(xiàn)有土地儲備制度10月首部“個

13、人貸款管理暫行辦法”面向社會征求意見打擊銀行業(yè)金融機構(gòu)個貸業(yè)務(wù)違規(guī)操作現(xiàn)象 公積金購房收緊，二套房再次收緊11月“設(shè)限住宅土地出讓面積”中大城市20萬，中等城市14萬，小城市7萬12月14日溫家寶主持的國務(wù)院常務(wù)工作會議，“國四條”增加普通商品住房的有效供給，抑制投資投機性購房 ，加強市場監(jiān)管 ，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程12月17日房市調(diào)控打出第一拳 拿地首付不低于50% 控制地王頻升，地價將下調(diào)，將在一定程度下控制房價12月23日二手房營業(yè)稅優(yōu)惠期恢復(fù)到5年打擊投機性購房1月5日廣州五塊土地收回打擊囤地行為1月10日國11條出臺二套房嚴(yán)格執(zhí)行，在供應(yīng)和需求雙方面給市場制造緊張氣氛09年上半年

14、以救市政策為主旋律，年中出現(xiàn)部分政策吹風(fēng)，年底優(yōu)惠政策取消開始出現(xiàn)。09年宏觀調(diào)控政策政策與房價走勢關(guān)系9月二套房首付提高3月上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%6月出臺二手房營業(yè)稅10月國家救市政策出臺12月國四條，增加土地首付恢復(fù)二手房營業(yè)稅（5年）核心打壓政策的出臺在于直接針對投資房或二套房；房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出明顯的政策主導(dǎo)，三次市場明顯調(diào)整兩次是核心調(diào)控政策出臺（05和07年），一次經(jīng)濟(jì)危機（08年）；常州屬于政策高敏感度區(qū)域！1月10國四條細(xì)化政策出臺，二套房正式收緊政策效果調(diào)查公眾普遍認(rèn)為會暫緩購房計劃但對于房價仍然有比較強的信心；房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為明顯的政策市場，受政策影響調(diào)整幅度大，集中在針對

15、投資客的二套房和二手房政策上；隨著1月7日國四條細(xì)化政策正式出臺，標(biāo)志著本輪調(diào)控政策正式開始打壓，考慮到本輪調(diào)控的經(jīng)濟(jì)背景屬于通貨膨脹經(jīng)濟(jì)運行中的調(diào)控，調(diào)控效力相對較低，因此本輪打壓對于市場會有一定影響，但應(yīng)該不是致命打擊，從國家政策目的來看，保增長仍然是今年的主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)！政策對房產(chǎn)調(diào)整周期研判供應(yīng)要素需求要素貳供求關(guān)系對房地產(chǎn)市場影響2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅新開工面積(萬方)278.56444.3376.42685.83616.08551.23554.93商品住宅供應(yīng)面積(萬方)165.2265.8382.7568.1595.2488.

16、92576.5比例關(guān)系(本年供應(yīng)/去年新開)/0.95 0.86 1.51 0.87 0.791.05結(jié)論一：從05-08年的數(shù)據(jù)可以看出，正常情況下第二年的供應(yīng)面積與前一年的新開工面積存在著一定的比例關(guān)系，二者比例系數(shù)在0.79-0.95左右；結(jié)論二：正常情況下第二年的供應(yīng)面積小于前一年的新開工面積；新開工面積與供應(yīng)關(guān)系分析05年受宏觀政策打壓的影響，新開工面積大幅萎縮，該數(shù)據(jù)不具備參考性，剔除；08年再次受樓市打壓政策和整體市場下行等利空因素影響，新開工面積再次下滑，直接導(dǎo)致09年比例關(guān)系數(shù)據(jù)偏高；新開工面積與供應(yīng)關(guān)系分析按結(jié)論一推算2010年供應(yīng)440-527萬方按結(jié)論二推算2010年供

17、應(yīng)低于560萬方正常情況下明年供應(yīng)量在440-560萬方土地供應(yīng)與市場關(guān)系結(jié)論一：常州目前歷年出讓土地的住宅建筑面積要大于歷年正常需求量（正常年份在400-450萬方左右）；結(jié)論二：08年受大勢影響，土地出讓仍屬于低值，但加上歷年的土地存量，足以支撐2010年市場；結(jié)論三：而09年土地供應(yīng)再創(chuàng)新高，將在2011年陸續(xù)放量，供應(yīng)放量直接沖擊2011年和2012年市場；房產(chǎn)市場土地出讓到樓盤上市一般存在兩年的延遲時間；供應(yīng)預(yù)測結(jié)論正常情況下明年供應(yīng)量在440-560萬方；盡管08年土地供應(yīng)較少，但加上歷年土地存量持續(xù)釋放，以及09年大規(guī)模的土地成交等，將直接影響2010-2012年的房地產(chǎn)市場供應(yīng)

18、量；預(yù)計2010年的市場供應(yīng)量或?qū)⒏哂谡Ｄ攴?；預(yù)測2010年新增供應(yīng)量在500-600萬方，而規(guī)模放量應(yīng)集中在2011年預(yù)計2011年和2012年或?qū)⑦M(jìn)一步放大供應(yīng)要素需求要素貳供求關(guān)系對房地產(chǎn)市場影響2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品住宅供應(yīng)165.2265.8382.7568.1595.2488.9576.5商品住宅需求170.5196.7266.3400.9495.4408.3849.3供求比0.97 1.35 1.44 1.42 1.20 1.20 0.68 04年市場狂熱且無法區(qū)分非商品住宅，數(shù)據(jù)不具參考性；07年同樣屬于市場過熱年，但供求關(guān)

19、系變化不明顯；常州市的正常年需求在400-450萬方；09年受到08年需求壓抑影響，需求放大，整年的需求量高達(dá)849萬方；需求預(yù)測正常年份情況下，常州市場需求在400-500萬方注：數(shù)據(jù)來源于常州市統(tǒng)計局及相關(guān)市場分析報告正常年份情況下，常州市場需求在400-500萬方；在經(jīng)濟(jì)形勢能夠企穩(wěn)（物價穩(wěn)定、股市平穩(wěn)），購房者的收入預(yù)期能夠穩(wěn)定的情況下，10年的需求總量至少應(yīng)該高于08年全年的408萬方，但不會超過09年的850萬方，預(yù)計在450-550萬平方米左右；2009年全年已補缺了08年的需求缺口，整體樓市呈大爆發(fā)趨勢，已預(yù)支了2010的需求，或?qū)?dǎo)致2010年需求降低；目前政策頻出(尤其是0

20、9年底)，市場或處于波動時期，部分投資客開始逐漸推出市場；2010年政策利好繼續(xù)減弱，投資客將持續(xù)撤離市場；市場價格和市場不穩(wěn)定，無論剛性需求還是改善需求已逐步表現(xiàn)為持幣觀望狀態(tài)；2011年市場不好，持幣觀望更加明顯，投資客二手拋盤增加市場供應(yīng)壓力；需求預(yù)測結(jié)論預(yù)測10年需求量在450-500萬方，11年或?qū)⒊霈F(xiàn)萎縮，而12年的需求量將出現(xiàn)周期性反彈！市場供求對房產(chǎn)調(diào)整周期研判供應(yīng)要素預(yù)測10年新增供應(yīng)量在500-600萬方，而規(guī)模放量應(yīng)集中在11年和12年，后續(xù)供應(yīng)量或?qū)⑦M(jìn)一步放大；盡管已現(xiàn)政策打壓信號，但價格仍持續(xù)上漲態(tài)勢；09年出現(xiàn)大規(guī)模土地成交，預(yù)計1-2年內(nèi)或?qū)⑷胧袖N售，11年和12

21、年的市場供應(yīng)將出現(xiàn)井噴；需求要素預(yù)測10年需求量在450-500萬方，11年或?qū)⒊霈F(xiàn)萎縮，而12年的需求量將出現(xiàn)周期性反彈；10年市場波動及政策利好減弱預(yù)期，投資客迅速撤出市場；并隨著利好繼續(xù)減弱，11年或?qū)⒏用黠@；而12年則將需求量將保持平穩(wěn)，或出現(xiàn)周期性反彈；剛需和改需受市場不穩(wěn)定和價格高位運行等因素影響將持幣觀望；價格持續(xù)高位、市場繼續(xù)不明朗，11年觀望態(tài)勢將更明顯；09年市場供不應(yīng)求不再出現(xiàn)，10年供求關(guān)系重回供過于求；隨著11年和12年規(guī)模放量，而需求或?qū)⒊掷m(xù)萎縮，供求關(guān)系緊張；結(jié)語政策對房地產(chǎn)調(diào)整周期影響針對投資客的二手或二套房對房地產(chǎn)打壓明顯；目前出臺政策為核心政策，但考慮到1

22、0年寬松經(jīng)濟(jì)政策，在正常情況下，對房產(chǎn)不會下重手；房產(chǎn)企業(yè)資金充裕，有一定抵抗能力；另一方面，最快10年底或出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向，對后市將產(chǎn)生較大影響；供求對房地產(chǎn)調(diào)整周期影響10年市場仍將表現(xiàn)為供過于求；10年供應(yīng)量持續(xù)釋放，而11年和12年的供應(yīng)放量將更為劇烈；而10年市場需求則隨著09年市場預(yù)支和投資概念降低，表現(xiàn)為逐步萎縮，房地產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上漲的可能性不大；10年應(yīng)屬于相對較好的市場，市場處于博弈階段，而相對寬松的大政策及較為充足的供應(yīng)將支撐市場；而11年和12年隨著供應(yīng)急劇增量，加上政策轉(zhuǎn)向，市場環(huán)境將趨于惡劣。第二部分2010年湖塘區(qū)域市場回顧及預(yù)測歷年供求回顧及10年預(yù)測項目名稱200

23、6年2007年2008年2009年供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求新城公館3.952.34.094.36.173.27.17.5新城風(fēng)尚/2.811.36.494.3/1.14新城南都168.410.714.64.14.61.835.6御城13.28.65.15.773.64.87.2天雋峰/10.25.115.63.4/8.7萊蒙城/17.38.75.13.72.36.7中天名園7.16.3/6.73.12.34.14.2茂業(yè)豪園/4.83.8合計40.2525.650.246.447.5625.124.9344.84供求比1.571.081.890.56市場環(huán)境相對較好年區(qū)域消化量在45萬

24、方左右；市場環(huán)境較差年份區(qū)域銷售量在25萬方左右；歷年供求回顧及10年預(yù)測項目名稱剩余體量10年推盤量(萬平米)10年備注11年推盤量12年推盤量新城公館約15約5.3132-2074.75天雋峰約22約7.3116-14386.7御城約55約7.561-14388茂業(yè)豪園約120尾房銷售，無后續(xù)住宅供應(yīng)00弘建一品16.25約5/65.25新城帝景37約3大戶型68中天名園2約245-11700新城熙園3.7約260-1301.70香江壹品8.5約4.589-1305.50常州德禾置業(yè)武宜路長虹路東南角地塊1236常州盛業(yè)武宜路定安西路西北角地塊43.556常州盛業(yè)房地產(chǎn)花園街永勝路東南角地

25、塊7.134.1常州新城房產(chǎn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè)8056常州星河協(xié)通房地產(chǎn)73.756潤地利房地產(chǎn)1656上海綠地武宜路中涼路東南角3456上海綠地玉塘路聚湖路西南角3056卓駿（常州）置業(yè)7.634.6合計約38.6/78.983.65注：10年供應(yīng)基本為市場調(diào)查得知，11年及12年供應(yīng)按照經(jīng)驗值進(jìn)行估算，大規(guī)模樓盤按照至少年供應(yīng)5-8萬方估算10年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計在50萬方左右（含本案10-12萬方）；11年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計在90萬方(含本案約12萬方）；12年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計在100萬方左右（含本案約12-15萬方）；10-12年供求關(guān)系市場環(huán)境較好年份區(qū)域需求在45-50萬方左右；市場年份不好

26、區(qū)域需求在25-30萬方左右；10年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計在50萬方左右（含本案10-12萬方）；11年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計在90萬方(含本案約12萬方）；12年區(qū)域供應(yīng)預(yù)計在100萬方左右（含本案約12-15萬方）；考慮到09年需求超常放量，10年受政策影響會比09年萎縮，但不至于成交值達(dá)到08年25萬方的情況，預(yù)計成交在40萬方左右，因此10年供略過于求，供求比在1.12-1.25之間；11年、12年供應(yīng)預(yù)計放量至90-100萬方左右，供求狀況極度惡化！第三部分競爭市場分析住宅市場別墅市場酒店式公寓市場樓盤分布（潛在競爭樓盤）類別項目名稱容積率物業(yè)類型總建面(住宅)去化量后續(xù)供應(yīng)量一線本案2高層、別墅72.

27、520約52.5新城公館1.8高層、別墅39約9約15天雋峰3.1高層40約18約22御城1.78多層、小高層、高層、別墅85約30約55茂業(yè)豪園3小高層、高層18約6約12新城帝景2高層、別墅37037弘建一品2高層16.25016.25二線香江壹品2.2高層16.27.78.5新城熙園2多層、小高層10.56.83.7中天名園1.78別墅、小高層23212合計357.45118.5223.95中心區(qū)域內(nèi)包含未來潛在競爭樓盤新城帝景及弘建一品，區(qū)域市場未來供應(yīng)體量達(dá)224萬平方米按照目前的去化速度(4萬方/月)來計算，預(yù)計需要4-5年時間才能消化完畢.香江壹品新城熙園中天名園新城公館天雋峰御

28、城新城帝景弘建一品茂業(yè)豪園潛在地塊分布圖2009年武進(jìn)湖塘出讓地塊9幅，包括綠地、新城、盛業(yè)、星河協(xié)通等知名開發(fā)商，其中盛業(yè)地塊緊鄰本案。潛在地塊供應(yīng)序號競得企業(yè)地塊名稱出讓用地面積()最大容積率總建筑面積樓面單價(元/)常州德禾置業(yè)有限公司武進(jìn)區(qū)湖塘武宜路長虹路東南角地塊40213.12.5-3.0120639.31080 常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、新西蘭海威國際商業(yè)公司武進(jìn)區(qū)湖塘花園街永勝路東南角地塊33648.22.170661.22657 常州盛業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、紫金投資有限公司湖塘鎮(zhèn)武宜路定安西路西北角地塊145077.43.0435232.21250 常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司

29、、江蘇新城經(jīng)典置業(yè)有限公司湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè)1#240832.5-4.5108373.5836 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè)7#76265.33.0-4.5343193.85836 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)、人民西路北側(cè)8#77311.43.0-4.5347901.3836 常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊172079.22.0-3.0216237.61257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊245286.72.0-3.0135860.11257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊351621.0-2.0103241885 湖塘鎮(zhèn)

30、武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊452770.12.0-3.0158310.31257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊528750.82.0-3.086252.41257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊629740.12.0-3.089220.31257 湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)地塊(定安路-長虹路)地塊716248.12.0-2.540620.251508 潤地利房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司湖塘鎮(zhèn)常武路與延政路東北角31956.55.0159782.571 上海綠地建設(shè)集團(tuán)投資發(fā)展有限公司、江蘇恒元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、上海云峰（集團(tuán)）有限公司湖塘鎮(zhèn)老壩路運北路東北角7990.3

31、1.07990.33785 湖塘鎮(zhèn)武宜路中涼路東北角10557.21.819002.962103 湖塘鎮(zhèn)武宜路中涼路東南角116137.32.0-2.7313570.711402 上海綠地建設(shè)集團(tuán)投資發(fā)展有限公司、上海云峰（集團(tuán)）有限公司湖塘鎮(zhèn)規(guī)劃玉塘路聚湖路西南角42145.22.0-2.51053631500 湖塘鎮(zhèn)武宜路聚湖路西南角67303.42.5-3.0201910.21250 卓駿（常州）置業(yè)有限公司湖塘鎮(zhèn)常武南路鳴新中路西南角25562.6不高于3.076687.8950 /合計948287.9/3047133.79/湖塘潛在地塊供應(yīng)量高達(dá)304.71萬平方米，未來供應(yīng)壓力空前

32、巨大！注：樓面單價按最大容積率計算所得價格分析類別項目名稱整盤均價 (元/)現(xiàn)報價 (元/)現(xiàn)折后價 (元/)主力房型 ()主力總價 (萬元)折扣工程進(jìn)度一線新城公館(三期)7300(裝修2000)8500-9000(裝修2000)7800-8400(裝修2000)132-172103-144(三房)兩房總價優(yōu)惠2萬，三房3萬，再打98折(相當(dāng)于95折)三期期房天雋峰(二期)530066006100132-14381-87最大92折二期期房(已建至20F)御城530060005500139-14476-79最大92折期房(外圍高層)現(xiàn)房(多層、小高層)茂業(yè)豪園(四期)5000700064001

33、4291全款97折，按揭98折準(zhǔn)現(xiàn)房二線香江壹品480050004800894498折期房新城熙園4500550052001306498折期房一線樓盤：天雋峰和御城的毛坯成交均價在5500-6100元/左右，較去年同期上漲15%-25%左右，各樓盤仍打著價格促銷戰(zhàn)，至少都有98折優(yōu)惠；總價方面，天雋峰、御城及茂業(yè)的總價段在76-87萬元，新城公館三期精裝修房源總價最高，約在103-144萬間；二線樓盤：香江壹品和新城熙園的成交均價在4800-5200元/左右，與一線樓盤的價差在1000元/左右；相對于區(qū)域較高的價格水平及漲幅，預(yù)示著本案后續(xù)價格上漲空間較大。去化速度項目名稱最近幾批開盤時間成交

34、均價已推套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)新城公館三期天域2009.11.072009.12.202010.01.237800-8400(裝修2000)33022067%88(開盤熱銷)天雋峰二期2008.072009.122010.01610068055081%31御城(近批尾房)2009.03550030027090%30茂業(yè)豪園(四期)2009.06.282009.11.272009.12.19640054450092%71(開盤熱銷)整體市場去化較為穩(wěn)定，主要競爭項目的月均去化在30套左右；茂業(yè)豪園年內(nèi)開盤，采用低價策略及高附加值產(chǎn)品，消化速度較快，目前已進(jìn)入尾房銷售?？驮捶治隹驮磪^(qū)域性強

35、，武進(jìn)客源占85%左右客源年齡結(jié)構(gòu)集中在25-50歲間，大部分為30-45歲三口之家這部分客源價格承受能力相對較高，對區(qū)域未來潛力、生活配套及學(xué)區(qū)環(huán)境等因素關(guān)注度較高客源面趨向越來越窄，目前為剛需和改善客源中的高端客源客源日益稀少將成為武進(jìn)市場未來面臨的最大問題主要競爭樓盤分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地12.15萬總建面40萬容積率3.15綠化率41.20%物業(yè)類型高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)幢號位置現(xiàn)報價面積開盤時間去化率月均去化套數(shù)平層5#邊套800020808.797%26#、7#、8#、11#中間套/邊套600077-16708.7 / 09.5 / 09.1290%3112#邊套700013209.922%

36、6躍層12#中間套700018309.920%4市場層面上，均價相比09年出現(xiàn)上漲，目前除12號樓有新房源加推外，只有少量其它樓棟尾房。天雋峰天驕立面實景圖綠化實景圖121157鳥瞰圖8910一期6建筑面積：185.93房型：四房兩廳兩衛(wèi)客廳面寬：4.5米主臥面寬：3.6米附加值：約15贈送率：約8.1%主要競爭樓盤分析天雋峰天驕空中別墅產(chǎn)品層面上，目前在售房源為183-186的大平層與空中別墅，及待售的常規(guī)三房產(chǎn)品。大平層建筑面積：182.92房型：空中別墅客廳面寬：3.9米主臥面寬：3.3米附加值：約5贈送率：約2.7%常規(guī)三房建筑面積：135房型：三房兩廳兩衛(wèi)客廳面寬：4.2米主臥面寬：

37、3.6米附加值：約5.3贈送率：約3.9%主要競爭樓盤分析新城公館三期5015099500元/8500元/5025059000元/二期立面實景圖綠化實景圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地25.8萬總建面46.4萬容積率1.8綠化率40%物業(yè)類型高層、聯(lián)排項目名稱最近幾批開盤時間現(xiàn)報價成交均價已推套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)(目前)月均去化套數(shù)(08年同期)新城公館三期天域2009.11.072009.12.202010.01.238500-9500(裝修2000)7400-8400(裝修2000)33022067%88(開盤熱銷)50(開盤熱銷)近期加推502#樓東側(cè)房源，共33套，戶型面積172，均價9

38、000元/（裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/），價格區(qū)間在7800-9800元/，至今去化不足10套；優(yōu)惠折扣為交2萬抵5萬，開盤當(dāng)天另享98折優(yōu)惠等；市場層面上，各樓棟均價不同，在8500-9500元/間，近期成交房源多為80-130左右的中小戶型。主要競爭樓盤分析新城公館三期建筑面積：81房型：兩房兩廳一衛(wèi)客廳面寬：3.8米主臥面寬：3.6米附加值：約3.4贈送率：約4.2%建筑面積：172房型：三房兩廳兩衛(wèi)客廳面寬：4.5米主臥面寬：3.6米附加值：約15.4贈送率：約8.9%建筑面積：132-139房型：三房兩廳兩衛(wèi)客廳面寬：4.2米主臥面寬：3.6米附加值：約7.1贈送率：約5.4%建筑面積：2

39、07房型：四房兩廳三衛(wèi)客廳面寬：4.5米主臥面寬：4米附加值：約11贈送率：約5.3%產(chǎn)品層面上，包括近期加推的172三房在內(nèi)，各種戶型均已推出，其中大平層產(chǎn)品競爭威脅較大。住宅市場小結(jié)價格上：相對于區(qū)域較高的價格水平及漲幅，預(yù)示著本案后期價格上漲空間較大；去化上：整體市場去化較為穩(wěn)定，月均去化30套左右；客源上：客源日益稀少將成為武進(jìn)市場未來面臨的最大問題；風(fēng)險性：目前市場供應(yīng)主力仍為80-90緊湊兩房和130-140舒適三房的傳統(tǒng)戶型面積，舒適型三房遙居主流，緊湊型兩房供應(yīng)開始增加趨勢明顯，而奢華型戶型的市場接受度則相對較弱；隨著緊湊型戶型的供應(yīng)放量，加上后續(xù)較大的價格上漲空間，去化風(fēng)險較

40、??；目前武進(jìn)商品住宅市場的價格水平呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲，中小戶型的去化速度有保障，相對較為穩(wěn)定，而大面積產(chǎn)品的去化則較緩慢。第三部分競爭市場分析住宅市場別墅市場酒店式公寓市場樓盤分布及概況九洲豪廷苑中天名園御城湖濱壹號湖畔春秋武進(jìn)片區(qū)在售聯(lián)排別墅不多，本案周邊以御城和中天名園等聯(lián)排供應(yīng)為主。類型項目名稱總占地總建面容積率綠化率疊加、聯(lián)排、獨棟御城48.7901.852%疊加、聯(lián)排中天名園13.85301.7841%獨棟、洋房九洲豪廷苑24.880.8356.7%獨棟、聯(lián)排湖濱1號37.35300.8940%獨棟、雙拼湖畔春秋2.380.360%單位：萬別墅未來供應(yīng)物業(yè)類型項目名稱總戶數(shù)已推戶數(shù)已售套數(shù)

41、未來可售小計聯(lián)拼御城64321054134中天名園四期75202055湖濱1號21321320013湖畔春秋60484812獨棟御城23121211322九洲豪廷濱1號約20000200湖畔春計962605506456456武進(jìn)片區(qū)別墅未來供應(yīng)主要集中在獨棟別墅上，約占未來供應(yīng)量的71%；從聯(lián)拼別墅后續(xù)供應(yīng)看，主要競爭集中在御城和中天名園中；去化分析物業(yè)類型項目名稱開盤時間已推戶數(shù)已售套數(shù)去化率月均去化套數(shù)現(xiàn)報價聯(lián)排御城2009.12.1321031%513000中天名園四期2009.11.16201890%9(開盤熱銷)10000湖濱1號嘉

42、園2007.04.1521320094%66500獨棟湖畔春秋2008.05.281016160%38000合計/36629179.5%24/聯(lián)排別墅的去化速度相對緩慢，月均去化僅5-6套左右；中天名園則推出少量聯(lián)排并采取低價策略贏得快速去化；價格分析物業(yè)類型項目名稱現(xiàn)報價折后價主力面積()主力總價(萬元)折扣聯(lián)排御城1300012350287-344354-425最大95折中天名園四期100009800240-400235-39298折湖濱1號嘉園65006200255-310158-19298折獨棟湖畔春秋80007800500-600390-46898折注：湖畔春秋于09年8月停止對外銷

43、售，將于10年5月重新開盤，價格為09年的價格本案直接競爭項目御城和中天名園的成交價格在9800-12350元/左右，而二線競爭樓盤的成交均價則較低，在6000-8000元/左右，與主要競爭樓盤的價差在3000-4000元/左右；總價方面，御城和湖畔春秋的總價較高，在350-470萬左右；中天名園次之，約在235-392萬；湖濱1號嘉園則最低，單套總價不到200萬元?？蛻羧悍治鰟e墅客源層次均較高，以湖塘私營企業(yè)主和個體戶，政府機關(guān)公務(wù)員等為購房絕對主力，客群年齡層次集中在40-50歲，這部分客戶總價承受能力較強，對生活品質(zhì)的要求相對較高。別墅市場小結(jié)未來供應(yīng)：未來供應(yīng)集中在獨棟上，約占后續(xù)供應(yīng)

44、總量的71%；單從聯(lián)拼的后續(xù)供應(yīng)看，本案面臨的主要競爭在御城和中天名園；去化速度：聯(lián)排的去化速度相對緩慢，月均去化僅5-6套左右，消化周期較長；價格水平：直接競爭樓盤的成交價格在9800-12350元/左右，而二線競爭樓盤的成交均價則與主要競爭樓盤存在3000-4000元/左右的價差；客戶群上：客源層次均較高，以湖塘私營業(yè)主和個體戶及公務(wù)員等為購買絕對主力，客群年齡層次集中在40-50歲，這部分客戶總價承受能力較強，對生活品質(zhì)的要求相對較高；聯(lián)排別墅稀缺性凸顯，盡管去化速度緩慢，但隨著價格持續(xù)上漲，部分發(fā)展商并不急于銷售，以此作為利潤收益的一部分。第三部分競爭市場分析住宅市場別墅市場酒店式公寓

45、市場樓盤分布及概況亞泰財富中心新天地不夜城茂業(yè)泰富城萬澤國際譽天商務(wù)公寓本案項目名稱總占地總建面容積率綠化率總層數(shù)產(chǎn)權(quán)本案26100250%33F70年亞泰財富中心1.7125.536%42F70年萬澤國際1.1563.835%28F70年譽天商務(wù)公寓1.71.84238%13F40年茂業(yè)國際公寓10.231351%33F40年新天地公園壹號國際公寓7.27212.399.2%28F40年武進(jìn)湖塘片區(qū)酒店式公寓僅6個，在售項目不多。公寓后續(xù)供應(yīng)項目名稱總戶數(shù)已推戶數(shù)已售套數(shù)未來供應(yīng)套數(shù)份額本案5365363601769.4%亞泰財富中心113360854458931.3%萬澤國際5143123

46、0021411.4%譽天商務(wù)公寓280280266140.7%茂業(yè)國際公寓52020016036019.1%新天地公園壹號國際公寓5280052828.1%合計3511193616301881100%公寓后續(xù)供應(yīng)套數(shù)達(dá)1880余套，但相對較快的去化速度，未來供應(yīng)壓力不大；從各樓盤的后續(xù)供應(yīng)看，亞泰、新天地和茂業(yè)未來將會與本案形成直面競爭。去化分析項目名稱開盤時間已推戶數(shù)已售套數(shù)去化率月均去化套數(shù)現(xiàn)報價(毛坯)亞泰財富中心2009.07.1860854489.5%844700(平層)7000(LOFT)萬澤國際2009.12.122010.01.0931230096.2%200(開盤強銷)530

47、0(平層)7500(LOFT)譽天商務(wù)公寓2009.12.1228026695%177(開盤強銷)6500(LOFT)茂業(yè)國際公寓2010.01.2320016080%160(開盤強銷)5500(平層)新天地公園壹號國際公寓預(yù)計10年3-4月0/合計/1400127090.7%/公寓產(chǎn)品憑借其低總價及投資性強的優(yōu)勢，開盤即取得較快去化速度，約160-200套/月；萬澤國際依托自身高起點設(shè)計并與德國瑪麗蒂姆五星級酒店簽約，提升項目整體形象，贏得快速去化；價格分析項目名稱現(xiàn)報價預(yù)計成交價格裝修標(biāo)準(zhǔn)主力面積()主力總價(萬元)折扣亞泰財富中心4700(平層)7000(LOFT)4600(平層)6800(LOFT)毛坯45-6221-29(平層)31-42(LOFT)98折萬澤國際6500(平層)9500(LOFT)6370 (平層)9300(LOFT)1200(平層)2000(LOFT)39-5025-32(平層)36-46(LOFT)總價優(yōu)惠2000，會員積分抵扣，再打98折譽天商務(wù)公寓6500(LOFT)6370(LOFT)毛坯39-5025-32(LOFT)98折茂業(yè)國際公寓5500(平層)5400(平層)毛坯40-7622-41(平層)98折平層公寓