1、 固定收益類債務融資業(yè)務操作第一部分 固定收益類債務融資業(yè)務定 位和業(yè)務開展基本要求第二部分 項目盡職調查要素介紹第三部分 項目可行性分析第四部分 項目風險控制2第一部分 固定收益類債務融資業(yè)務定 位和業(yè)務開展基本要求3一、固定收益類債務融資的定義二、融資業(yè)務開展原則三、適用范圍四、業(yè)務市場定位五、項目企業(yè)的基本標準六、項目基本要求七、安全性要求八、風險控制標準第一部分 主要內容綱要4 固定收益?zhèn)鶆杖谫Y，是以獲得固定收益為目的，約定了投資期限、投資期收益率（如利率、以其他形式表現(xiàn)的約定收益率）、明確的債務承擔人的項目，包括以信托融資、股權投資為形式，約定投資期內固定回報率的融資。一、固定收益類

2、債務融資業(yè)務的定義5二、 業(yè)務開展原則風險防控第一原 則嚴格堅持風險防范第一的業(yè)務開展原則。以嚴控投資風險為出發(fā)點，做好融資項目的盡職調查、交易結構設計、申報審批、風險關鍵點的二次落實、責任到人的操作流程、資金劃撥、資金使用監(jiān)控、回款細節(jié)落實、過程監(jiān)控等各個工作環(huán)節(jié)，并且做好出險準備預案等工作，嚴控道德風險。?？顚Ｓ迷瓌t固定收益類融資業(yè)務資金投向須嚴格遵守“?？顚Ｓ谩痹瓌t，非合同另行約定不得挪用為償還融資企業(yè)前期借款等其他用途。6豬崽及子公司營運資金投資豬倌自有資金投資其他以公司為投資主體的固定收益產品投資適用范圍利用公司信用，提供增信服務的項目三、適用范圍7四、業(yè)務市場定位1高收益率的項目（

3、如四證齊全的房地產融資項目）；2向銀行貸款但自有資金不足的融資項目,銀行貸款到位前作為自有資金投入融資；3銀行開發(fā)貸款后續(xù)資金不足的房地產融資；4短期過橋融資（如為企業(yè)間并購重組、債務重組提供的過橋融資等）；5銀行不能提供貸款的其他情況（如政策限制、額度限制、審批時間限制等）；6并購貸款；7為企業(yè)提供流動資金貸款。8五、項目企業(yè)基本標準關注要素內容 企業(yè)品牌重點關注社會知名度較高的大型國有企業(yè)和民營企業(yè)，培育優(yōu)質的大客戶儲備資源，力爭建立具有持續(xù)性的良好合作關系； 經營能力企業(yè)主營業(yè)務清晰，經營能力強，有較強的競爭優(yōu)勢和豐富的市場經營經驗；所在行業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展能力；原則上企業(yè)信用在等級“A”

4、級以上；房地產開發(fā)企業(yè)應具備二級以上的開發(fā)商資質； 管理水平企業(yè)管理規(guī)范，經營班子管理水平高，財務清晰，關聯(lián)交易較為公允； 企業(yè)誠信企業(yè)市場信譽較好，經現(xiàn)場查實的借款卡無逾期貸款和不良信用紀錄，基本上不存在拖欠工人工資和工程款的情況（企業(yè)債務重組類融資不受此限制）； 資產狀況企業(yè)凈資產在1億元以上，資產負債率在60%以下，房地產企業(yè)資產負債率75%以下； 經營風險企業(yè)長短期投資和或有負債無重大風險隱患，企業(yè)無影響其正常經營的重大涉訴案件； 項目地點房地產行業(yè)重點關注省會城市，以及個別經濟發(fā)達的二線城市。9六、項目基本要求項目基本要求單筆項目原則上不少于3000萬元融資規(guī)模項目期限原則上為1-2

5、年；資金實際用于自然資源開發(fā)建設和資源綜合利用項目的，最長不得超過3年；房地產開發(fā)項目和其他資金用途的固定收益產品投資最長2年。期限要求收益性要求 合規(guī)性要求資金所投向的項目合規(guī)，符合公司現(xiàn)行政策，符合國家產業(yè)政策和宏觀調控政策；用款人、債務人、擔保人合法存續(xù)、經營合規(guī)；抵押、質押合規(guī)；交易結構依法合規(guī)。固定收益投資項目年化收益率不得低于15，其中房地產項目年化收益率不低于18；以境內公開市場流通的股票質押，按合理估值后，質押率不高于50%的，年化收益率可以適當下?。徊豢缒觏椖考此顿Y項目當年投放資金當年回收的，收益率可下浮10%。使用增信項目，增信獲取的收益率不得低于名義本金的3%年，但不對

6、項目的總體收益率做強制要求；其中房地產項目的增信，增信獲取的收益率不得低于5%年。10七、安全性要求序號內容 1用款人、債務人、擔保人持續(xù)經營不存在明顯不確定性。 不存在以下情形：存在重大違法、違規(guī)行為導致或可能導致重大行政處罰、停業(yè)整頓、關閉清算；產業(yè)政策變化帶來的存續(xù)風險；市場競爭不力導致持續(xù)經營已經出現(xiàn)或預計將出現(xiàn)重大困難；存在重大財務困難，非因財務以外的原因出現(xiàn)重大的債務逾期；重大訴訟或未決訴訟可能導致重大財產損失。發(fā)生重大事故導致重大財產損失、生產經營能力遭受重創(chuàng)；2用款人、債務人、擔保人股權結構穩(wěn)定，治理規(guī)范。 控股股東、實際控制人無不良記錄，主要自然人股東、核心管理人員、財務負責

7、人無重大不良嗜好；3近三年以來，主營業(yè)務目標市場穩(wěn)定，投資期內，未見有明顯不利變化?；螂m然有或預見有重大變化，但已經安排了明顯有效的應對措施；4近三年以來，主要原材料來源穩(wěn)定。在投資期內，未見有明顯不利變化?；螂m然有，或預見有明顯不利變化，但已經安排了明顯有效的變對措施；11七、安全性要求（續(xù)）序號內容5技術、裝備水平能夠保證生產質量穩(wěn)定的符合市場需要的產品，單位消耗指標符合國家適用標準，排放指標符合國家適用標準。單位成本在同業(yè)中競爭并非明顯處于不利地位。6生產經營所需重要財產系合法取得，不存在重大權屬糾紛。7用款人、債務人和擔保人經營和財務穩(wěn)健。 除套期保值外，未涉及風險金融產品的重大投資。

8、融資期內重大投資與主業(yè)相關性強，或風險低，有明顯較強增值能力，且配套財務支持計劃合理可信。12八、風險控制要求序號內容1 主要股東、實際控制人、重要關聯(lián)方債權劣后；但正常經營活動形成的除外；2實際控制人個人及其配偶提供連帶責任擔保；3原則上非股權形式信托融資業(yè)務初始抵（質）押率不高于50%，并有可信賴的第三方擔保，房地產融資業(yè)務需追加在建工程抵押；4原則上要求，謹慎壓力測試下，第一還款來源充足，并且我方能夠有效控制，具備可操作性；交易性金融資產抵押，資產變現(xiàn)款可有效控制用于償還貸款本息的，視同第一還款來源充足；5所融資金，除用于補充流動資金外，應確保用于指定用途；13八、風險控制要求（續(xù)）序號

9、內容6抵（質）押率維持要求。融資期內出現(xiàn)抵押、質押財產價值下降，導致抵押、質押財產價值不足債權本息余額2倍時，融資人、債務人或擔保人應當及時足值補充抵（質）押財產；7除增信業(yè)務外，原則上要求按季度還本付息。 對于期限二年的流動資金融資，要求第一年結束后，償還本金的30%，到期時本隨利清；自然資源開發(fā)綜合利用項目，項目投產后分期償還本金，到期本隨利清； 以住宅或者商業(yè)地產銷售作為第一還款來源的2年期項目，除按季度付息之外，原則上需要從第二年始按季度歸還本金。要求開發(fā)商與我公司指定的銀行（農行、工行或其他銀行）系統(tǒng)的各地分行建立銷售回款專戶（排他性）機制，要求開發(fā)商按銷售回款比例償還資金的本息。開

10、發(fā)商在未還請我公司債務之前，開發(fā)商與銷售回款專戶銀行建立的銷售回款專戶機制不得取消；8制定還款資金歸集的計劃和方案；14八、風險控制要求（續(xù)）序號內容9制定債務人重大投資和重大融資的限制性條款；10制定重大事件、風險事件出現(xiàn)后的可操作的補救措施；11制定詳盡的違約處罰條款；12房地產項目要制定可操作的特別監(jiān)管措施。如房屋預（銷）售款的監(jiān)管及其它可操作的監(jiān)管控制措施等；13所有風險控制措施必須落實在相應法律文書條款中；14不向尚未拆遷完成的房產開發(fā)項目提供融資。15第二部分 項目盡職調查要素介紹16一、企業(yè)基本面調研分析二、行業(yè)調研分析三、市場調研分析四、對融資方、擔保方和信托機構綜合 情況的考

11、察分析五、項目合規(guī)性調研分析六、抵押擔保價值調研分析第二部分 主要內容綱要17一、企業(yè)基本面調研分析擬投資開發(fā)項目的情況企業(yè)主要管理人員企業(yè)經營歷史狀況企業(yè)財務狀況企業(yè)基本狀況企業(yè)基本面分析18二、行業(yè)調研分析1研究分析國家宏觀經濟形勢和項目所在地區(qū)經濟發(fā)展現(xiàn)狀和前景。2研究分析國家相關行業(yè)政策法規(guī)及對于房地產市場的預期影響，包括但不限于-如國家宏觀經濟及地區(qū)經濟增長快速（GDP值），對房地產行業(yè)的相關貨幣政策或行政法規(guī)的出臺，地方政府對項目的整體配套規(guī)劃，以及相關稅費優(yōu)惠措施等。3地方政府對于項目的整體規(guī)劃和政策導向及周邊地區(qū)發(fā)展前景情況。19三、市場調研分析序號內容1研究項目所在地區(qū)居民收

12、入、房地產市場消費偏好、水平和趨勢，房地產“限購令”政策實施以來對項目所在地區(qū)的房地產市場銷售影響，并對市場拐點進行行業(yè)預測及分析；2分析影響未來市場銷售的相關因素（包括但不限于下述4-10關注因素）支持項目產品具有市場競爭力，能夠按照預計銷售進度和價格實現(xiàn)預期投資收益；3充分揭示市場風險，對影響未來市場銷售的相關因素（包括但不限于下述包括但不限于下述4-10關注因素）存在不確定性，或對項目預期具有明顯負面影響，項目存在逾期銷售或折價銷售風險進行分析；4現(xiàn)場調研當前同區(qū)域相近品質地產的銷售情況及銷售價格，并與擬融資地產項目進行相應比較分析；5對項目的歷史銷售情況、銷售價格以及已售房產入住率等進

13、行調研分析；20三、市場調研分析（續(xù)）序號內容6對擬融資地產項目所處區(qū)域的地理位置、交通及相關配套設施的規(guī)劃和開發(fā)進度進行現(xiàn)場考證，以及對于項目未來銷售的影響做出客觀分析；7根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定核實容積率水平,在建設用地分區(qū)建設情況下,關注并測算項目所涉區(qū)塊的實際容積率水平，并與周邊項目樓盤進行差別比較及分析以準確定位項目品質； 根據(jù)測算核實的容積率水平，分析對項目的影響：（1）容積率水平較高影響項目品質，分析對未來市場銷售價格和競爭力的潛在不利影響；（2）容積率水平較低降低土地使用效率，核算工程開發(fā)建設成本，分析基于品質提高的預期市場溢價對項目整體投入產出的有效性。

14、21三、市場調研分析（續(xù)）序號內容8對擬建樓盤主力戶型進行調研了解，預判項目未來銷售面對的客戶群體性質（投資或自住等），并評估其對項目未來銷售的潛在影響；9對擬融資地產項目取得土地、施工過程中產生的成本費用核實，在此基礎上結合上述相關因素客觀評估項目預期投資收益的真實性和可實現(xiàn)性，對項目的盈利能力及清償能力做出準確清晰的判斷和分析；10在充分評估公司資金投入對項目開工施建重要影響基礎上，結合融資方預期利潤空間，確定公司合理的投資收益率水平；22四、對融資方、擔保方和信托機構綜合情況的考察分析序號內容1對項目融資方和擔保方近三年的財務數(shù)據(jù)進行分析，并在此基礎上對其盈利能力和清償能力做出客觀評價；

15、2通過調研了解項目融資方和擔保方與以往各合作機構（如銀行、合作企業(yè)）的合作情況及合作關系，以判斷項目企業(yè)誠信狀況；3通過調研了解項目融資方和擔保方法人代表個人誠信狀況；4對項目融資方和擔保方關聯(lián)關系進行調查掌握，并對融資方和擔保方所擁有資產類別和投資方向進行分析，判斷其資產類別和投資方向是否具有合理的組合分布，在系統(tǒng)性風險產生情況下融資方和擔保方是否存在資產狀況嚴重縮水風險從而影響其清償能力；23四、對融資方、擔保方和信托機構綜合情況的考察分析（續(xù)）序號內容5項目融資方和擔保方行業(yè)內地位，對地方稅收、就業(yè)等方面影響力及與地方政府合作關系；6如通過信托公司融資，則調查該信托機構在業(yè)內行業(yè)地位和近

16、年經營業(yè)績情況；7對項目融資方、擔保方的或有負債等財務報表附注信息進行分析，對其可能存在的潛在風險作出客觀評價和判斷；241認真查驗已取得“四證”的真實性，所取得證照是否存在瑕疵，重點查證地產項目的建筑規(guī)劃范圍是否與證照相符2到項目當?shù)氐耐恋毓芾聿块T了解土地使用證的抵押情況，對同區(qū)域近期成交地塊價格比較，認真測算該地產項目的土地成本3查驗該地產項目建筑施工許可證，對承建單位的資質進行驗證評價五、項目合規(guī)性調研分析25六、抵押擔保價值調研分析 2 3 1對項目的整體風險進行評估，對擬融資項目的抵、質押物進行專業(yè)評估，評估結果必須由公司認可的評估機構做出，以此確定其實際市場價值。在此基礎上，對抵（

17、質）押物的擔保充足性進行判斷，并對未來出現(xiàn)投資風險情況下抵（質）押物的可變現(xiàn)程度和速度進行合理評價在抵（質）押物的擔保充足性和未來變現(xiàn)性存在瑕疵或不確定性情況下，通過科學合理的交易結構設計，力爭獲取項目融資方股權作為階段性抵押擔保，并對股權價值和流動變現(xiàn)性進行合理評估。26第三部分 項目可行性分析27一、研究論證信托融資方案的可行性二、對公司投資融資項目的可行性分析第三部分 主要內容綱要28研究論證信托融資方案的可行性 主要關注（包括但不限于）：行業(yè)及市場分析所依據(jù)的基礎資料或數(shù)據(jù)是否客觀；融資方案中關于項目成本費用核算及對未來盈利水平預測的依據(jù)是否充分可信；風險防控機制是否完善，是否具有實際

18、可操作性；對項目的融資清償能力進行壓力測試分析。對公司投資融資項目的可行性分析 重點考察企業(yè)的核心競爭力、企業(yè)發(fā)展（或項目開發(fā)）的基礎及投資項目的亮點，以此作為我公司為該項目提供融資的前提：項目的地理位置，特別是作為城市未來發(fā)展的重點區(qū)域的前景分析；企業(yè)歷史上同類項目的操作管理經驗分析；項目的規(guī)劃前景分析；對于房產開發(fā)項目的品位分析；對于房產開發(fā)項目的周邊配套設施（公園綠地、商業(yè)配套、未來城市規(guī)劃等）；我公司本次融資的年化收益率水平。29第四部分 項目風險控制30一、項目的整體風險評估二、風險防控措施三、出險后的預案第四部分 主要內容綱要31一、項目的整體風險評估抵質押有效、足值、可變現(xiàn)程度分

19、析整體風險評估項目的長期投資風險分析（基于不能按期回款的情況）32二、風險防控措施 （一）加強資金監(jiān)管 （二）明確信托公司責任 （三）明確豬崽責任 （四）做好評估工作33二、風險防控措施-（一）加強資金監(jiān)管資金使用共管帳戶融資企業(yè)在監(jiān)管銀行開立資金共管賬戶，信托公司將貸款資金從信托賬戶轉入該資金共管賬戶，作為對融資企業(yè)的貸款投放，融資企業(yè)使用該賬戶的貸款資金，需向監(jiān)管銀行提供施工合同或購買原材料合同，監(jiān)管銀行對原始憑證審核無誤后通知信托公司，由信托公司復審同意后，提交我公司確認同意，銀行可將資金劃到融資企業(yè)施工單位和原材料供應商的賬戶；商品房銷售回款監(jiān)管賬戶融資企業(yè)在監(jiān)管銀行開立的商品房銷售回

20、款賬戶，作為商品房銷售回款的專門存放賬戶，其他銀行的按揭款項也須統(tǒng)一歸集到該賬戶，同時該賬戶也是根據(jù)房管局要求在房管局備案的賬戶。融資企業(yè)自有資金帳戶融資企業(yè)日常經營中的自有資金帳戶，融資企業(yè)可自由支配帳戶中資金往來。1、開立賬戶34二、風險防控措施-（一）加強資金監(jiān)管（續(xù)）2、要求根據(jù)銷售回款進度提前償還本金 對于房地產開發(fā)融資企業(yè)（2年期融資為例）原則上要求按照季度付息，第二年開始按照季度等額償還本金，在此基礎上，同時要求根據(jù)項目銷售回款進度進行本金償還。銷售現(xiàn)金回款不足以覆蓋季度約定償還本金額度，須由融資企業(yè)補足資金后用于償還本金；銷售現(xiàn)金回款超過季度約定償還本金額度，對超出部分資金按照

21、約定比例用于提前償還本金，剩余部分監(jiān)管銀行可根據(jù)信托公司指令和我公司確認劃至融資企業(yè)自有資金帳戶用于其經營支配。35二、風險防控措施-（一）加強資金監(jiān)管（續(xù)）序號3、資金監(jiān)管中銀行責任1監(jiān)管銀行為有效履行職責，應責成專人負責信托計劃資金的保管與監(jiān)管，確保該項目資金有效監(jiān)管；2監(jiān)管銀行負有保證資金安全和嚴格按照信托公司指令和我公司確認進行資金支付劃轉和監(jiān)控資金動向的義務。融資企業(yè)違反規(guī)定動用監(jiān)管賬戶內資金的，監(jiān)管銀行應及時向信托公司和我公司報告，并拒絕為其辦理相關業(yè)務；3為確保資金安全，監(jiān)管銀行需對監(jiān)管賬戶設立專門的密鑰;4監(jiān)管銀行須在每月初的3個工作日內向信托公司和我公司提供商品房銷售回款賬戶

22、的資金余額表;5無論出現(xiàn)何種情況，融資企業(yè)都不得在監(jiān)管賬戶及該賬戶內的款項上設置任何擔保權益。融資企業(yè)違反規(guī)定在監(jiān)管賬戶及該賬戶內的款項上設置任何擔保權益，監(jiān)管銀行應及時向信托公司和我公司報告，并拒絕為其辦理相關業(yè)務；6其他法律規(guī)定或合同約定的監(jiān)管義務。36二、風險防控措施-（二）明確信托公司責任序號信托公司責任1詳盡的項目調查研究基礎上對風險的充分揭示2科學設計交易結構鎖定項目投資風險；3確保信托行為依法合規(guī)，負責審查融資方資本金比例是否符合監(jiān)管部門要求，抵、質押物合規(guī)性、融資方、擔保方合法存續(xù)情況，以及交易結構合規(guī)性等等；4確保相關風控機制和具體措施的有效實施和落實；5負責項目貸后管理，跟蹤監(jiān)督項目實施、銷售回款情況，確保資金劃撥流向符合資金專向使用要求，保證項目銷售回款按照協(xié)議約定履行還款計劃；6 受托人必須依據(jù)協(xié)議約定將信托財產的管理運用、處分及收支情況，及時報告委托人和受益人；7法律規(guī)定的和協(xié)議約定的其他受托責任。37二、風險防控措施-（三）明確豬崽責任序號豬崽責任1按照本指導意見第九條中“(一)-（六）”盡職調查要點規(guī)定切實履行項目盡職調查職責，并在此基礎上進行可行性研究論證后報公司豬倌