1、*大酒店項目可行性研究報告省*集團(tuán)二O一二年四月八日1 / 37 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章總論 1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 項目概況 1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 項要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 項目現(xiàn)狀與進(jìn)度計劃 2 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第二章項目建設(shè)的背景

2、與必要性 3項目建設(shè)的背景3 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 項目建設(shè)的必要性 3 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第三章市場前景分析5 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫 5 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 高端酒店增長勢頭強(qiáng)勁5 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document * 市酒店業(yè)發(fā)展概況6 HYPERLINK l boo

3、kmark24 o Current Document 項目 目標(biāo)市場分析 6 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第四章 商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析 8 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 8 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 城市發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 8 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 政府要求對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析 8 HYPERLINK l bo

4、okmark34 o Current Document 業(yè)主公司目前酒店項目開發(fā)戰(zhàn)略分析 8 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第五章酒店整體定位策劃10 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 本項目酒店定位 10 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 酒店與商務(wù)形象定位12 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位12 HYPERLINK l bookmark44 o Current Do

5、cument 第六章酒店服務(wù)功能定位策劃13 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 客戶服務(wù)功能定位策劃 13餐飲服務(wù)功能定位策劃 16 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 康體服務(wù)功能定位策劃 192 / 37 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 娛樂服務(wù)功能定位策劃 20 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 會議服務(wù)功能定位策劃 21 HYPERLINK l bookmark

6、58 o Current Document 其它服務(wù)功能定位策劃 22 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 第七章投資估算與資金籌措 23 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 投資估算 23 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 資金籌措 24 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第八章酒店經(jīng)營管理模式定位 25 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 酒店經(jīng)營管

7、理模式 25 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 幾種經(jīng)營管理模式的經(jīng)營表現(xiàn) 25 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 酒店管理公司引進(jìn)策略 25 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 酒店優(yōu)劣分析 26本酒店經(jīng)營管理模式建議 27 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第九章 酒店項目建設(shè)與經(jīng)營風(fēng)險分析28 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 政策風(fēng)險分析 2

8、8 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 資金風(fēng)險分析 28 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 建設(shè)風(fēng)險分析 28 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 經(jīng)營風(fēng)險分析 29 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 市場風(fēng)險分析 29 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 競爭風(fēng)險分析 29 HYPERLINK l bookmark92 o Current Docum

9、ent 突發(fā)事件風(fēng)險分析30 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 第十章 經(jīng)營預(yù)測與投資回報分析 31第十一章社會效益分析一一32 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 第十二章報告要點綜述與建議33 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 12.1 報告要點綜述33 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 12.1我們的建議333 / 37第一章總論鈞瓷展銷項目概況*國際大酒店是由*集團(tuán)在*市*鄉(xiāng)原電動車賓

10、館改建而成。*集團(tuán)是集實業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)的大型集團(tuán)公司。集團(tuán)現(xiàn)有子公司5個，機(jī)關(guān)設(shè)6 個職能部門、員工總數(shù)近2000人。集團(tuán)堅持“理性投資，效益為先；集XXffl,誠信為 本；規(guī)管理，良性發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力將企業(yè)打造成“發(fā)展思路清、市場潛力大、 合作領(lǐng)域廣、企業(yè)信譽優(yōu)、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)”的集團(tuán)公司。該項目擬建于*市*鄉(xiāng)原電動車賓館處，南臨*鄉(xiāng)人民政府和*鄉(xiāng)機(jī)電環(huán)保 設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)園，北臨黑廟村。南距*人民政府6KM東距堯高速公路10KM距* 市區(qū)、*市各20多KM距*國際機(jī)場80里。項目計劃：擬定70畝建設(shè)12層的五星級大酒店。觀景：在大廈之頂，有一觀景平臺。站在平臺上或天橋上，可觀風(fēng)光，渾然天成

11、的獨特自然風(fēng)光景區(qū)，日新月異，山清水秀，美不勝收。休閑：既有五星級賓館，又有國際民俗文化廣場各取所需。項目區(qū)林蔭夾道，區(qū) 外波光粼粼，天籟縈繞。品味：茶樓、酒吧遍布園。娛樂：水榭歌臺，燈紅酒綠。欣賞輕歌曼舞，做做桑拿健身，玩玩斯諾克，海外 游客聚焦的隆重盛會，置身其中，不亦樂乎。康體：桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩等一體化康體尊貴享受，讓您松弛一下疲憊 的神經(jīng)，再抖擻精神，迎接新的挑戰(zhàn)，擁抱新的生活。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目名稱：*國際大酒店開發(fā)單位：*集團(tuán)地理位置：*鄉(xiāng)原電動車賓館處，二面臨街。項目規(guī)模：建設(shè)用地約70畝，總建筑面積26000萬平方米，主樓23000平方米， 地上附屬樓面積3000平

12、方米。4 / 37設(shè)計特點：_ *大酒店的方案設(shè)計充分考慮到上述地理的優(yōu)越條件，力求營造優(yōu)美環(huán)境， 在功能方面作了大量超前的設(shè)想，以適應(yīng)五星級酒店的使用功能。主體建筑在外形設(shè)計上力求時代感和實用性的完美結(jié)合。在主建筑群正前方形 成70米X 50米的景觀廣場，并可作地面停車使用；設(shè)計了 150多個車位以備來賓使 用。_主體建筑設(shè)有客房220間，建筑面積為平方米，餐飲用建筑面積近330肝方米, 會議用建筑面積1900平方米，桑拿、生態(tài)水療，足療，按摩，棋牌，桌球，健身房等 休閑、娛樂設(shè)施面積6200T方米。裙樓設(shè)客梯電梯4臺。大廳中空高2層樓，大跨度柱距，盡顯豪華大氣。1.3項目現(xiàn)狀與進(jìn)度計劃項目

13、已完成3層以下主體工程。2012年8月-2013年12月份為酒店建設(shè)期。2014年1月份酒店對外試營業(yè)。5 / 37第二章 項目建設(shè)的背景與必要性項目建設(shè)背景*位于省中部偏西，總面積737平方公里，總?cè)丝?57萬，現(xiàn)轄13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個街道辦 事處，376個行政村。*歷史悠久,文化底蘊深厚。周設(shè)邑，秦置縣，是仰韶文化、 龍山文化、裴崗文化的發(fā)祥地之一。國家 AA微景區(qū)三蘇園是宋代著名文學(xué)家蘇洵、 蘇軾、蘇轍父子的歸焉之地，*文廟是全國保存最好的縣級文廟之一， 知青園是全國 知識青年上山下鄉(xiāng)運動發(fā)源地，“全國歷史文化名村（寨）”臨泮寨是中原地區(qū)唯一 紅石古寨。傳統(tǒng)飲食“六絕”一一牛肉、茶水、飴飴面、

14、三燉、燒雞、豆腐菜，是 * 地方特色飲食文化的代表。*物產(chǎn)豐富。主要盛產(chǎn)有煤炭、白云巖、水泥灰?guī)r、陶土等礦產(chǎn)資源，其中煤炭 資源探明儲量25億噸，白云巖普查儲量4.2億噸?！?紅牛”是全國八大良種牛之一， 常年存欄25萬頭。*是全國四大烤煙發(fā)源地之一，“山兒西”煙馳名海外，常年種植 面積保持在10萬畝以上。*鐵鍋年產(chǎn)量占全國近三分之一，廣闊天地鄉(xiāng)花園村被譽為 “中華鐵鍋第一村”。近年來，*縣委、縣政府積極實施“工業(yè)興縣”和開放帶動戰(zhàn)略，國民經(jīng)濟(jì)和各項社會事業(yè)迅速發(fā)展，城市面貌發(fā)生巨大變化。初步形成了以原煤開采、建材、陶瓷、 焦化、針織、鑄造和機(jī)械制造、醫(yī)藥物流業(yè)等為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)框架；規(guī)劃建設(shè)

15、了*產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和廣大鐵鍋、安良神前陶瓷等 7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園。為開放開發(fā)和招商引資創(chuàng) 造了良好條件。縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，2011 年全縣生產(chǎn)總值達(dá)到百億多元。項目建設(shè)的必要性項目的建設(shè)是提升*城市形象，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展的需要。當(dāng)前*社會經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展時期，迫切需要地標(biāo)性的事物出現(xiàn)來提升*的知 名度與城市形象，從而利于社會經(jīng)濟(jì)更好的發(fā)展。酒店與相關(guān)住宿服務(wù)作為對外來客 人的第一接觸點，給人印象十分深刻，直接決定了對該座城市的印象與評價。 因此高 標(biāo)準(zhǔn)、高起點做好起點工作，對于提升城市形象十分重要。本項目興建的五星級酒店， 一方面彌補(bǔ)了 *高星級酒店的空白

16、，另一方面從很大程度上提升了*的城市接待能力，以與*知名度與城市形象，而知名度與城市形象的提升對于招商引資，吸引投資從而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展則顯得至為重要。目前，縣政府決定實施林地旅游工程，是指爭取在未來兩三年，使縣旅游業(yè)應(yīng)有 生態(tài)林業(yè)等特色項目，形成新的特色、重點觀光旅游區(qū)，而本項目將緊臨此生態(tài)林東6 / 37 側(cè)，將與生態(tài)林業(yè)區(qū)配套形成吃、住、娛樂一體的高檔休閑區(qū)。項目的建設(shè)是適應(yīng)消費需求的發(fā)展趨勢，促進(jìn)*現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大跨步提升發(fā)展的1W-0隨著*經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民 生不斷改善，社會更加和諧。收入是消費和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組 成部分，

17、近年來經(jīng)濟(jì)的高速增長，人均收入也大幅度提升，整體消費能力大大加強(qiáng)， 消費方式的不斷增多，消費品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了消費需求，對各行業(yè)的刺 激，推動發(fā)展有著極為重要的作用，相應(yīng)地，消費需求的變化必然要求高品質(zhì)的消費 載體出現(xiàn)。高檔酒店的出現(xiàn)可以很好地改善提升區(qū)域高檔消費環(huán)境，較好地滿足了一部分高品質(zhì)消費需求。本項目五星級酒店所在地縣境的區(qū)域均無高星級酒店， 項目建成后不僅彌補(bǔ)了這 一空白，成為縣城的重要服務(wù)配套項目與政府形象工程，同時項目所具有的商務(wù)、住宿、娛樂、休閑、康體等高檔服務(wù)基本能夠滿足縣域與周邊區(qū)域的高檔消費需求。兩 年后，酒店將投入運營，屆時，本酒店項目將大幅提升 *的接待水平

18、，使*酒店業(yè)發(fā) 生質(zhì)的改變，并形成以五星級酒店為核心示作用的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對促進(jìn)、帶動*整個服務(wù)業(yè)向局端、局品質(zhì)發(fā)展有重要意義。項目的建設(shè)是促進(jìn)*旅游業(yè)發(fā)展的需要*旅游資源豐富，具有民俗風(fēng)情濃郁，自然、人文、歷史等特點。旅游資源逐步 開發(fā)利用，有較大的發(fā)展?jié)摿?。以自然生態(tài)觀光和人文覽勝為基礎(chǔ)，開發(fā)休閑度假、 獵奇觀光、歷史尋蹤產(chǎn)品為主體，構(gòu)建旅游資源開發(fā)保護(hù)、旅游接待服務(wù)、旅游商品 生產(chǎn)經(jīng)營、旅游休閑娛樂等相配套的旅游產(chǎn)業(yè)體系。抓好文化與旅游的有機(jī)結(jié)合，加 快景點提檔升級，本酒店項目的建設(shè)，一方面可全面提升全縣的旅游接待檔次與能力， 對推動*旅游業(yè)的發(fā)展，極大程度地提檔升級*接待中心和酒店等商務(wù)

19、、住宿、旅游 等配套設(shè)施，十分有助于讓城市“美”起來、“亮”起來，從而樹立*新形象、新地標(biāo)，打造*城市名片。另一方面，通過旅游業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮其關(guān)聯(lián)帶動性強(qiáng)、拉動需 明顯的特點和優(yōu)勢，必將吸引更多的旅游者在特定的區(qū)域形成較大規(guī)模的人流、物流、 資金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、購、娛”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)發(fā)展，這不 僅促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且提供了大量創(chuàng)業(yè)、就業(yè)機(jī)會。7 / 37第三章市場前景分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長以與消費升級的不斷加快，我國酒店業(yè) 2011年的 增長速度十分驚人。國際排名前十位的國際飯店集團(tuán)已悉數(shù)進(jìn)入中國并持續(xù)擴(kuò)， 二線 品牌也已陸續(xù)登陸，未來幾年酒店業(yè)在保持高速增

20、長的同時， 將進(jìn)一步細(xì)分市場，其 差異化競爭將明顯加劇，并顯現(xiàn)出以下發(fā)展趨勢。經(jīng)濟(jì)型酒店可能出現(xiàn)泡沫近年來，經(jīng)濟(jì)型酒店呈現(xiàn)出規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化和品牌化發(fā)展趨勢。據(jù)了解，從1996 年我國第一家經(jīng)濟(jì)型酒店建成至今，10年間經(jīng)濟(jì)型酒店已成長為國旅游住宿產(chǎn)業(yè)中 一支獨立的商業(yè)力量。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店的市場還沒有飽和，品牌主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集中正在 形成，甚至未來還有向亞洲其它區(qū)域發(fā)展的空間和可能性，但是業(yè)人士提醒，非理性的新一輪投資熱潮，有可能會出現(xiàn)一定的產(chǎn)業(yè)泡沫，在個別的城市還有可能會出現(xiàn)惡 性競爭的現(xiàn)象。對于經(jīng)濟(jì)型酒店在未來的發(fā)展態(tài)勢，相關(guān)研究顯示經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)為保 持競爭優(yōu)勢，會繼續(xù)擴(kuò)大市場規(guī)模，加速

21、空間布局的步伐。價格方面，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù) 測，近幾年年經(jīng)濟(jì)型酒店的價格會進(jìn)一步向下走。將會讓中國酒店產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一個真正意義上的廉價酒店業(yè)態(tài)。同時相關(guān)研究指出，另外一個創(chuàng)新的方向就是消費人群的廣 化。目前，經(jīng)濟(jì)型酒店主要定位于商務(wù)市場， 高速公路的出入口也會成為經(jīng)濟(jì)型酒店 的地點，會有細(xì)分品牌進(jìn)入。高端酒店增長勢頭強(qiáng)勁高端酒店市場也在尋求自己更細(xì)的市場定位。2003版旅游飯店星級的劃分與評定的實施，特別是2007年初正式產(chǎn)生的首批白金五星級酒店，將會在促進(jìn)酒店 管理和服務(wù)的規(guī)化和專業(yè)化的同時，拉動豪華和高端酒店市場形成一個以改造升級和 設(shè)計攀高為特征的投資熱點。相關(guān)分析認(rèn)為，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和土地

22、供給制度的改革也給不動產(chǎn)投資者以 更多的想象空間。隨著宏觀調(diào)控政策對住宅地產(chǎn)開發(fā)的影響不斷明顯，預(yù)計將會有更多的地產(chǎn)資本分流到高檔酒店物業(yè)開發(fā)。有調(diào)研表明，國按四五星級標(biāo)準(zhǔn)在建或已建成并將在2007年年底前投入運營的酒店有1057家，其中五星級標(biāo)準(zhǔn)的就有507家。僅一地待評定的高檔豪華酒店就有 77家，其中35家已建成。8 / 37*市酒店業(yè)發(fā)展概況*市酒店業(yè)跑步進(jìn)入“血拼時代”，一大批經(jīng)濟(jì)型酒店又牢牢占據(jù)了低端市場 的大半壁河山一一在這樣前有埋伏，后有追兵的格局下，中檔酒店正經(jīng)歷著“史上最 難熬的時光”。與處境艱難的中間級酒店不同的是高檔酒店經(jīng)營業(yè)績的凱歌高奏， 隨著*發(fā)展 經(jīng)濟(jì)的打造和地位

23、的提高，到*市來的商務(wù)客人會越來越多，五星級的高檔酒店將 會有一個較好的發(fā)展機(jī)遇。*市已在經(jīng)營的4星級酒店占了 4家，分別為：*萬豪洲際大酒店、平安大 廈、天潤大酒店。而五星級酒店則只有1家*佳田國際大酒店。雖然目前* 的酒店業(yè)在隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而增加，但與沿海城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比仍有較大 差距。目前*市高級酒店仍擁有一定的市場發(fā)展空間。*佳田國際大酒店，擁有 穩(wěn)定的客源，故整體入住率較高，保持在 50%-75臉問。本項目五星級酒店遠(yuǎn)處* ,與*市主城區(qū)高檔酒店激烈的競爭不同， 其享有得 大獨厚的地利優(yōu)勢，輻射圍獨一無二，無競爭對手，相應(yīng)占據(jù)高端的酒店市場十分容、項目目標(biāo)市場分析項目功能定

24、位本項目功能定位為*商務(wù)會議、休閑度假、旅游接待酒店，集住宿、休閑、娛 樂、會議、康體等功能為一體的高檔次的五星級生態(tài)商務(wù)酒店。目標(biāo)市場定位本項目客源市場構(gòu)成主要為以下幾個方面：.商務(wù)考察型客源（核心市場）主要以公司會議、商務(wù)交流、政府與企業(yè)商務(wù)接待、地方廠商商務(wù)活動等為主 要形式，一般都是在休閑中進(jìn)行商務(wù)活動，帶動酒店住宿、娛樂休閑、餐飲、康體等 業(yè)務(wù)發(fā)展。此類客源約占酒店總客源的 50%右，為酒店的核心客源市場。.休閑觀光旅游型客源（一般市場）主要包括一些大眾化團(tuán)體游客，以家庭、公司組團(tuán)為主要形式，以觀光為主要 目的。*旅游業(yè)正處于較快的發(fā)展期，隨著景區(qū)的改造升級，以與交通的日益便捷， 旅

25、游市場潛力很大，會吸引更多的高端收入旅游者到此消費。此類客源約占酒店總客源的20流右，且為未來重點拓展的客源，預(yù)計未來客源比例上升到35位右。.本地高端消費者（三級市場）主要為*與附近區(qū)縣的一些高端消費者，主要是在酒店進(jìn)行娛樂休閑、餐飲與 客人住宿、餐飲接待、婚慶宴席等為主要目的。*經(jīng)濟(jì)日益快速發(fā)展，高端收入人群9 / 37 比例逐漸提高，其對高端消費需求也日漸旺盛，本酒店的建設(shè)將會吸引限域大部分高 端消費者前來消費，且隨著高收入群體比例的增加，該部分客源一直會呈穩(wěn)定增長，作為項目目標(biāo)市場的重點潛在客源市場。此類客源目前約占酒店總客源的10%右，且為未來增長較快的客源，預(yù)計未來客源比例上升到

26、20%右。.其他（三級市場輔助市場）主要為機(jī)會客源市場，主要是一些過客與文化活動帶來的游客。*每年都有些節(jié) 慶活動，如節(jié)慶期間，可視為機(jī)會客源市場。如果做好宣傳活動和提高服務(wù)質(zhì)量，相 信會有人來此住宿消費。此類客源比較低，波動幅度也不大，約占酒店總客源的5%市場比例大概成倒金字塔型，見圖 3-1所示圖3-1項目目標(biāo)市場對比3.4.3項目市場運營指標(biāo)預(yù)測.酒店平均房價參考同類酒店房價水平，在結(jié)合*經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的基礎(chǔ)上，確定酒店平均房 價為300-680元/天。.酒店入住率結(jié)合上述目標(biāo)市場細(xì)分與可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類已開業(yè)酒店，預(yù)計酒店入住率保持在50%- 70% （酒店房間數(shù)為22

27、0個）。.酒店各業(yè)務(wù)收入比例考慮酒店住宿帶來的餐飲、娛樂、會議等其他酒店關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的發(fā)展，預(yù)計客房收 入占30%餐飲U入占30%娛樂U入占22%康體U入占12%會議等其他收入占 6%綜上分析，項目的目標(biāo)市場與市場運營前景較好。10 / 37第四章商務(wù)酒店開發(fā)戰(zhàn)略定位分析城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析2011年，*國民生產(chǎn)總值100多億元，同比增長10 %以上。酒店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要城市消費人群的支持，凡 是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費力增速較強(qiáng)，市場化程度也相對較高，其賓館、飯 店、酒店等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也相對較好。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好環(huán)境才能給本酒店提供了未 來客源

28、市場保證。城市發(fā)展規(guī)劃對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析未來*的城市性質(zhì)可以為：作為向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市，借助大交通的改善和*獨特 的區(qū)位優(yōu)勢，形成了原煤開采、建材、陶瓷、焦化、針織、鑄造和機(jī)械制造、醫(yī)藥物 流業(yè)等為主導(dǎo)的八大工業(yè)經(jīng)濟(jì)框架的基礎(chǔ)上，提出了跨越式的發(fā)展目標(biāo)，努力讓 * 成為省地區(qū)發(fā)展工業(yè)的典。*未來對、對外商務(wù)發(fā)展逐步提升，本地客源與外地商務(wù)客源等均有入駐品牌酒 店的要求，而且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成長，本地客源的綜合消費水平也會逐漸提高。 本案 五星級酒店的“商務(wù)+會議加閑”定位符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，假設(shè)本項目引入較高 的國際化品牌酒店，對酒店的經(jīng)營有一定的推進(jìn)作用。項目隸屬城北開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域分別有

29、縣政府新址、高端居民區(qū)、工業(yè)園區(qū)等， 其建設(shè)將是城市商業(yè)商務(wù)發(fā)展的制高點。本項目依靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以與城市高端消費人群的消費習(xí) 慣、消費形態(tài)和消費意識的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一， 率先扛 起城市級酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城市潛在客源的商務(wù)、會議、宴請等接待需求提供 高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。政府要求對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響分析本項目的建設(shè)被*領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注，納入城市發(fā)展規(guī)劃重點建設(shè)項目，可見本項目 將得到地方政府的高度重視和大力支持，是本項目開發(fā)酒店的優(yōu)勢和保障性條件之政府對本項目開發(fā)的要求不只是城市規(guī)劃發(fā)展重點項目和建設(shè)新的城市地標(biāo)，更1

30、1 / 37是*城市發(fā)展標(biāo)志和城市對外展示的名片，本項目的建設(shè)發(fā)展也是全泰公司地產(chǎn)開發(fā) 的一個重要項目。政府對本項目酒店的開發(fā)有一些特別的硬性條件，使酒店的市場定位和項目開發(fā)戰(zhàn)略的制定具有一定的市場挑戰(zhàn)性。業(yè)主公司目前酒店項目開發(fā)戰(zhàn)略分析業(yè)主公司對酒店的發(fā)展戰(zhàn)略為：*發(fā)展所需的會議中心、商務(wù)休閑中心、宴會中心、康體中心和城市商業(yè)配套；市場的新標(biāo)高、城市對外發(fā)展的名片”，以此寄托一份不能割舍的家鄉(xiāng)情結(jié)；點，酒店設(shè)計以五星級的消費感受超值服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，特別是商務(wù)休閑和商業(yè)發(fā)展 的感受和體驗，而不是單純的五星級硬件配備。12 / 37第五章酒店整體定位策劃項目酒店定位傳統(tǒng)的酒店與商務(wù)類定位模式特色景觀

31、模式特色休閑+景觀餐飲宴請模式中西餐+宴會”圖8 11、本項目適宜定位：上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個模式對本項目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來城市開發(fā)等諸多因素與綜合規(guī)劃 考慮，建議本項目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維， 創(chuàng)造屬于針對本項目的開發(fā)模式： 基 于本項目相關(guān)各方對酒店的訴求：220間，床位不低于400,并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、 會議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施；13 / 37因此，我們認(rèn)為本項目：是*壹座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！是*市、*商務(wù)、會議、休閑旅游高端接待中心是標(biāo)準(zhǔn)五星級商務(wù)+會議+休閑酒店綜合體！關(guān)于功能

32、，可以概括為四大類：客房、餐飲、（會議）、康體娛樂；且收入比重基本相當(dāng)（康體娛樂可能略?。?關(guān)于客源市場，客房市場可以概括為：商務(wù)客戶50% （其中：公司40% 政府50% 其他10%會議客戶一一30%休閑客戶15%旅游家庭一一5%2、定位依據(jù)：1）高檔次的商務(wù)+會議+休閑酒店在*市場有一定的空間，用高星酒店的多功 能組合擴(kuò)大其市場客源兼容性；2）本項目地理條件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市 場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著*社會經(jīng)濟(jì)成長、旅游休閑的興起，也適 宜商務(wù)會議休閑酒店的組合定位；3）檔次和影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽度，成功的會議接待不僅 能使他

33、們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶 來了酒店無形資產(chǎn)的增值；4）高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費者，他們的綜合 消費力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給；5）酒店接待重要會議，必然會成為新聞媒體關(guān)注的焦點，媒體在報道會議的同時 也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6）休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中的淡旺季問題，而單純的會議 型酒店或單純的休閑度假酒店都會面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng) 營問題；7）批量型的會議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。酒店與商務(wù)形象定位14 / 37在當(dāng)前*酒店發(fā)展市場

34、形象方面具備一定高度， 五星級酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級酒店可以為整體 開發(fā)項目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價值”，是和整體開發(fā)項目不 可分割的，從而提升整體項目的市場推廣和銷售能力。品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升 *的投資環(huán)境和城市形象。以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。針對城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動場所，引 入放松的參與性項目和高端消費商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜 合休閑主題形象。標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位 220間客房左右，結(jié)合1套總 統(tǒng)套房、1套總

35、理套房、行政套房30間，完全滿足區(qū)域“中小型會議”+ “商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃不飽”的 情況；220間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場），進(jìn)而影響項目酒店的平均房價；對于希望引進(jìn)管理公司管理而言， 如果客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實現(xiàn) 高效運營，同時，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不 得少于200間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。15 / 37第六章酒店服務(wù)功能定位策劃6.1客房服務(wù)功能定位策劃1、客房面積定位:客房產(chǎn)品是消費者停留最久的地方，客房面積的大小

36、直接決定酒店檔次，在吸引 商務(wù)休閑認(rèn)識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能 完備的浴室。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間 更為寬敞，更為舒適。16 / 372、客房的房型定位:消費者對客房的需求情況4035302520151050雙標(biāo) 單標(biāo) 商務(wù)房 套房 行政套 其他根據(jù)對一些長期在外商旅的消費客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會議為本項目的主要客源群體，因此，建議本項目的雙人房型的比例占到65% 以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于10%因此套房數(shù)量控制在總套數(shù)10%右，建造時在開間和格局上可以靈活

37、布置。3、景觀房：盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽臺考慮設(shè)置水壓浴17 / 37缸，供客人一邊放松、一邊觀景您入住客房時希望房間配備的設(shè)備建議客房戶型配比建議客房用戶型配比數(shù)量（間）標(biāo)準(zhǔn)間176行政客房20套房11行政套房11總統(tǒng)套房1總理套房1總計220總客房比例套面積（平方米）80%大約429.3%大約425%大約805%大約80300大約200100%1070018 / 376.2餐飲服務(wù)功能定位策劃19 / 37餐飲分為四部分：1）會議餐：考慮餐飲客源多為會議客源，對組團(tuán)用餐的需求量大，建議用中餐大 廳解決，中餐大廳面積為500平米，可以滿足200-300人的會議

38、用餐。2）高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全 部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于20間。3）宴會餐：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳 的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運營。4）休閑餐：休閑餐飲將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根 據(jù)項目休閑商業(yè)經(jīng)營面積與狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂 層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過10間。選擇中餐廳的主要影響因素1.60%2.10%餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：中餐廳1間風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭）1間西餐廳1間酒吧1間大堂吧1處

39、20 / 37建議餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳1202.5300西餐廳廚房一一240中餐廳3002600中餐廳-包間20個【240人】3.5840中餐廚房350風(fēng)味餐廳702140風(fēng)味餐廳廚房80演藝酒吧604.0240大堂吧603.0180行政酒廊270總計324050%勺入住率，平均入住人數(shù)為1.3,那么在翻臺率達(dá)到1.5的情況下需要120個餐位。20個包廂（240個餐位）以與面向散客的含300人坐席的大廳。21 / 37康體服務(wù)功能定位策劃康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括：游泳池、健身房、SPA洗浴、量販?zhǔn)終TV游戲 機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容

40、美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店 配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些都是投資少，見效快，在酒店平星過程當(dāng)中獲取分 數(shù)比重較高的項目，與SPA和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資 源共享。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。重 點是游泳池與SPA洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時避免游泳池不賺錢的弊端。建議康體配套設(shè)施套面積個數(shù)總面積康體接待門廳80180游泳池4001400SP觥浴3002600分男女專區(qū)保健按摩區(qū)、足療房2502500健身房3001300不低于10種設(shè)備乒乓球室80180兩臺模擬高爾夫球室80180臺球室80180兩臺美容美發(fā)60160棋

41、牌室158120更衣區(qū)602120分男女專區(qū)量販?zhǔn)終TV4001400網(wǎng)吧20012003200娛樂服務(wù)功能定位策劃22 / 37具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下：.項目地位于城市邊，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提 升城市娛樂文化；.夜總會的利潤較高，且目前城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施；建議配套設(shè)施套面積個數(shù)總面積夜總會300013000ST30006.5會議服務(wù)功能定位策劃23 / 37您所在單位會議規(guī)模2.30% 5.90% 21%4.60%26.50%29.70%口 450人以上450人以內(nèi)200人左右口 100人左右口 50人左右20人左右會議功能是本酒店

42、的重點，酒店設(shè) 800平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過10個。*的會議客源相對較弱，多集中在年中或年尾，以政府機(jī)關(guān)或企業(yè)年會為主。本 項目800平米的多功能廳能滿足未來大中型會議接待。24 / 37建議多功能廳與會議室數(shù)量凈面積（平方米）多功能廳1【可以拆分2-3個】800【注：無柱、凈高：7米以上】多功能廳前廳1300名式會議室8【個別可以連通的】100總計1019006.6其他服務(wù)功能定位策劃酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車場等。后勤（BOH /機(jī)房和設(shè)備（P&E每間客房建筑面積總建筑面積華神鈞瓷展銷部300400后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例

43、20%后勤-小計【不包含員工住宿】2000-2500機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例5%機(jī)房和設(shè)施-小計4.41401后勤、機(jī)房和設(shè)備-總建筑面積6420該表僅供參考，具體詳細(xì)的功能面（備注：因為具體功能劃分后期可能還會有變更, 積規(guī)劃與分配有待討論確認(rèn)）25 / 37第七章 投資估算與資金籌措7.1投資估算1、投資估算圍包括項目的土建工程費用、設(shè)備購置與安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備 費、建設(shè)期利息。2、編制依據(jù)1)項目建設(shè)總體規(guī)劃與類似工程資料；2)建筑工程費參照2011年*市建設(shè)工程概算定額與相關(guān)規(guī)定與造價指標(biāo) 估算；3)安裝工程費參照2011年*市安裝工程概算定額、

44、與相關(guān)規(guī)定與造價指 標(biāo)估算；4)設(shè)備參照市場詢價資料；5)工程建設(shè)其它費用與有關(guān)稅費參照國家有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本項目情況計取。3、投資估算說明1)工程費用(1)建筑工程費用根據(jù)方案設(shè)計確定的建筑面積，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)特征，套用*市相關(guān)費用定額與 配套文件估算。(2)設(shè)備與材料費用設(shè)備價格采用有關(guān)設(shè)備生產(chǎn)廠家現(xiàn)行出廠價格， 三大主材采用當(dāng)?shù)卦靸r部門公布 的市場指導(dǎo)價，其他材料采用*市建安材料預(yù)算價格，不足部分按現(xiàn)行市場詢 價計價。(3)安裝工程費用采用指標(biāo)估算法，選用類似工程計算出相應(yīng)安裝工程的單方造價指標(biāo)，再按估算出的單方造價指標(biāo)計算出相應(yīng)工程造價。2)工程建設(shè)其他費用土地使用費：根據(jù)周邊土地出讓

45、費用水平按 5萬/畝估算。(2)勘察設(shè)計費：參照根據(jù)國家計委和建設(shè)部頒發(fā)的計價格(2011) 10號文工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定，按工程費用的 2%古算。(3)建設(shè)單位管理費：指項目從立項、籌建、建設(shè)、試運行、竣工驗收交付使 用等全過程管理所需費用，包括建設(shè)單位開辦費和建設(shè)單位經(jīng)費， 參照類似工程價格26 / 37 水平，按工程費用的1%古算。(4)工程監(jiān)理費：參照*市物價局頒發(fā)的豫價(2000) 352號文的規(guī)定計取， 本項目按工程費用的0.8%估算；(5)前期工作費用；參照豫價2000352號文，按工程費用的0.5 %計算；(6)其他費用：工程保險費和有關(guān)稅費等，按工程費用的 0.3%計；3

46、)基本預(yù)備費：按工程費用和其它費用之和的 8%估算。4)建設(shè)期利息：項目建設(shè)期的商業(yè)銀行貸款利息，按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定5年期以上長期貸款年利率5.94%年度借款額估算。5)鋪底流動資金本項目鋪底流動資金按流動資金的30%計算。4、估算結(jié)果項目總投資13000萬元，其中：工程費用9986萬元，工程建設(shè)其他費用1144萬元, 土地費用350萬元，預(yù)備費857萬元，建設(shè)期利息513萬元，鋪底流動資金150萬元。有 關(guān)計算和金額詳見附表1總投資估算表。7.2資金籌措項目總投資12000萬元，其中：業(yè)主自籌8000萬元；融資4000萬元。資金使用計劃本項目于2012年8月開始進(jìn)行項目前期籌劃工作，20

47、13年4月竣工，計劃建設(shè)工期 為17個月。資金籌措與年度使用計劃見附表 2資金來源與運用表。27 / 37第八章 酒店經(jīng)營管理模式定位商務(wù)酒店經(jīng)營管理模式定位分析目前國酒店常見的管理方式主要分為五類：幾種經(jīng)營管理模式的經(jīng)營表現(xiàn).房價與入住率對比2009年全國飯店以管理模式經(jīng)營表現(xiàn)分類項目國際管理國管理業(yè)主自行管國際管理四國管理四星業(yè)主自行管五星五星理五星星理四星出租率63.4%64.5%64.4%70.6%66.7%64.6%平均房價（元）1014618582584448374數(shù)據(jù)來源：2009中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計.投資成本對比一般來說，國際品牌管理公司會對工程造價和設(shè)施設(shè)備用品用具品牌有其特定的

48、 要求，所以造價相對較高，根據(jù)我們的經(jīng)驗，國際品牌酒店的造價大約比其他模式的 酒店高20-30%=酒店管理公司引進(jìn)策略本項目引進(jìn)管理公司應(yīng)遵循以下原則：.品牌檔次能與商務(wù)酒店相匹配；.在國享有較高的知名度和良好的業(yè)績，起碼應(yīng)有成功的國案例可供參考；28 / 37.管理費用標(biāo)準(zhǔn)合理；.人力資源充沛，不因人力資源匱乏影響整個項目；.擁有品牌忠誠度較高的固定客源群體，便于快速推廣本項目;.有固定或能開發(fā)高端客戶渠道的能力。.具有快速的市場應(yīng)變能力和緊急狀況的預(yù)警判斷執(zhí)行能力。酒店優(yōu)劣勢分析了解項目自身優(yōu)劣勢，綜合城市政府政策與市場競爭狀況，結(jié)合項目自身環(huán)境， 行業(yè)威脅從中尋找和市場機(jī)會，發(fā)揮項目優(yōu)勢

49、，規(guī)避市場風(fēng)險。.優(yōu)勢(Strengths )從規(guī)劃看，項目地處城市未來新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源；城市在大交通提升后，可能迎來跨越式發(fā)展機(jī)遇交通優(yōu)勢明顯；本項目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢。酒店主題鮮明，是新一代商務(wù)休閑酒店；酒店若引進(jìn)國際知名品牌管理，酒店更具備號召力；項目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，在功能定位上進(jìn)行了明確定位，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進(jìn)行和合理性；項目能取得政府的大力支持。發(fā)揮項目環(huán)境優(yōu)勢，整合項目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸， 發(fā)展 打造特色商務(wù)會議休閑酒店模式。明確項目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，

50、保障商務(wù)會議休閑酒店發(fā)展空間與政府支持的融合。.劣勢(Weaknesses城市社會經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費能力有限；項目雖處城市商業(yè)區(qū)，但項目地周邊商業(yè)尚未成形；區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足；區(qū)域開發(fā)還不成熟。29 / 37以高端酒店商務(wù)發(fā)展方向，推出城市發(fā)展名片和城市酒店標(biāo)桿，提升城市發(fā)展高 度，建立企業(yè)文化、品牌高度和引領(lǐng)性商務(wù)休閑酒店標(biāo)準(zhǔn)。.5本酒店經(jīng)營管理模式建議根據(jù)本項目酒店的情況，經(jīng)營管理模式建議在“業(yè)主自行經(jīng)營管理”或“業(yè)主自 主經(jīng)營管理，結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營（貼牌經(jīng)營）”兩種之間選擇業(yè)主聘

51、請職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理優(yōu)劣勢不需要支付昂貴的管理費，成本較低;經(jīng)營比較靈活; 品牌沖擊力不強(qiáng)，培養(yǎng)自主品牌難度較大，服務(wù)水平難以保證;劣勢業(yè)主介入酒店日常管理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)行的弊端;劣勢業(yè)主介入酒店日常管理較多，容易造成外行領(lǐng)導(dǎo)行的弊端;業(yè)主自行管理（聘請職業(yè)經(jīng)理人），結(jié)合加入國際品牌特許經(jīng)營相比委托經(jīng)營管理模式，不需要支付昂貴的管理費，成本較低;經(jīng)營比較靈活；優(yōu)勢 ,山一上、業(yè)主對酒店的經(jīng)營控制性較強(qiáng)?？山柚鷩H品牌和影響力，提升酒店檔次、形象； 擴(kuò)大海外銷售渠道，提高境外客源市場競爭力。國際品牌不參與實際經(jīng)營管理，難以真正吸收其經(jīng)營管理模式；劣勢需交納一定的特許經(jīng)營費與訂房提成，經(jīng)營

52、管理成本相比全自主經(jīng)營管理模式會有所增加； 制約了業(yè)主自身酒店品牌建設(shè)和集團(tuán)連鎖化經(jīng)營發(fā)展。30 / 37第九章 酒店項目建設(shè)與經(jīng)營風(fēng)險分析政策風(fēng)險政策風(fēng)險包括政府對酒店選址的傾向性和酒店經(jīng)營規(guī)模的要求，比較不便于整體項目的連動效應(yīng)和營運的經(jīng)濟(jì)性。防措施：資金風(fēng)險投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致:防措施：進(jìn)行精確的投資測算與緊密地資金投放計劃， 儲備足夠的自有資金，與金融單位 保持良好的溝通，確保資金能夠按計劃投放。建設(shè)風(fēng)險建設(shè)風(fēng)險包括在酒店建設(shè)過程中，嚴(yán)重偏離原有酒店定位與設(shè)計指導(dǎo)，并在此期 間建材、設(shè)備和勞動力價格大幅度的上升，導(dǎo)致周期過長、建設(shè)成本上升、投資總額 增加、投資回

53、收期延長。防措施：密切關(guān)注建材、設(shè)備與勞動力等建設(shè)成本要素的市場價格，并與時根據(jù)上述價格變動調(diào)整投資預(yù)算與資金的籌集與投放；嚴(yán)格按照對酒店的定位、經(jīng)營策略與設(shè)計指導(dǎo)安排并設(shè)計；廣泛請有關(guān)專業(yè) 人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計方案，保證設(shè)計方案與酒店定位設(shè)計指導(dǎo)不出現(xiàn)大的 偏差；工程啟動后，設(shè)計不做或少做改動。31 / 37經(jīng)營風(fēng)險主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)圍外給酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險 防措施：市場風(fēng)險市場風(fēng)險，主要指宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)， 當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)、旅游沒有出現(xiàn)積極的增長或發(fā)展緩慢等， 其中后者是本案面臨的最大 風(fēng)險；在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房

54、率下降，餐飲、娛 樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營嚴(yán)重虧損。防措施：按計劃推進(jìn)酒店與整體項目的建設(shè)速度，在酒店投入使用后控制營運成本；項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)動向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施，對經(jīng)營管理進(jìn)行精心策劃，使項目的盈利能力達(dá)到最大化； 盡量爭取政府的支持競爭風(fēng)險指統(tǒng)一區(qū)域同檔次酒店數(shù)量增加， 市場供大于求；酒店之間削價競爭，導(dǎo)致酒店 收入減少。防措施：充分做好惡性競爭的思想準(zhǔn)備，做好最壞的打算，從投資立項開始就認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)營管理策劃，把握酒店市場定位，抓住主要客源市場；根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略，實施客戶忠誠計劃留住主要客源；在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度的突出差異化、獨創(chuàng)性和超前性，使酒店在本 區(qū)域市場盡量長時間地保持領(lǐng)先性和不可替代性（特色、檔次）；建立和不斷發(fā)展良好的人脈關(guān)系，保持酒店良好的社會形象和企業(yè)形象。突發(fā)事件風(fēng)險突發(fā)事故和不可抗力主要包括區(qū)域疫情、區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化等突發(fā)事件，以 與風(fēng)水火地震等自然災(zāi)害和恐怖襲擊、戰(zhàn)爭等風(fēng)險。32 / 37防措施:酒店開業(yè)后加強(qiáng)風(fēng)險管理，建立健全一套危機(jī)處理機(jī)制；同時加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高他們處理危機(jī)的能力；突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助;建立、健全酒店財產(chǎn)保險和意外保險體系。33 / 37第十章經(jīng)營預(yù)測與投資回報分析營業(yè)額粗估月營業(yè)額初步估算（充分考慮酒店前期經(jīng)營推廣等