1、.PAGE ：.；PAGE 9省人民政府水行政主管部門建立水土堅(jiān)持監(jiān)測(cè)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)展監(jiān)測(cè)、預(yù)告，省人民政府定期將監(jiān)測(cè)、預(yù)告情況予以公告?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土堅(jiān)持監(jiān)視管理機(jī)構(gòu)，該當(dāng)建立執(zhí)法關(guān)于集體建立用地運(yùn)用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題探析關(guān)于集體建立用地運(yùn)用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題探析作者佘衛(wèi)剛內(nèi)容摘要鄉(xiāng)村集體建立土地運(yùn)用權(quán)作為一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，隨著中國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，其外部利益性逐漸顯現(xiàn)。集體建立用地運(yùn)用權(quán)有償流轉(zhuǎn)問(wèn)題遂成為專家、學(xué)者們研討的焦點(diǎn)問(wèn)題?，F(xiàn)行的調(diào)整農(nóng)地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范因其本身的缺陷性，已不能順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展之需。如何

2、在確保集體一切權(quán)不變的前提下充分發(fā)揚(yáng)作為用益物權(quán)的集體建立用地運(yùn)用權(quán)之最大成效，使之合理、有序、有償流轉(zhuǎn)之變革已刻不容緩。關(guān)鍵詞 集體建立用地運(yùn)用權(quán)，用益物權(quán)，權(quán)能，有償流轉(zhuǎn)一、社會(huì)主義新鄉(xiāng)村建立中的不調(diào)和要素近年來(lái)，“ 三農(nóng) 問(wèn)題不斷被稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展問(wèn)題的重中之重，新一屆指點(diǎn)集體提出“ 社會(huì)主義新鄉(xiāng)村 建立。隨科學(xué)實(shí)際思想轉(zhuǎn)變?yōu)閺?qiáng)大的實(shí)際武器，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，尤其是鄉(xiāng)村容顏將會(huì)出現(xiàn)宏大的變化。但目前現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，仍存在著嚴(yán)重影響鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的矛盾：一城市化進(jìn)程加速化與農(nóng)地銳減的矛盾經(jīng)濟(jì)開展必然促進(jìn)城市化進(jìn)程開展：城市化程度不斷提高，城市數(shù)量不斷添加、城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，又必然需求大量建立

3、用地。據(jù)報(bào)中國(guó)城市化程度1995年為29%，到2000年為35%，而到2021年那么為45%左右?？v觀中國(guó)建國(guó)以來(lái)城市開展與耕地變化簡(jiǎn)史，可以看出，從1957年到1997年間，耕地從112百萬(wàn)公頃下降到95百萬(wàn)公頃，年減少近1，000，000萬(wàn)公頃1。這嚴(yán)重沖擊維護(hù)耕地的國(guó)策。二農(nóng)民土地被征獲得極少的補(bǔ)償金與國(guó)家土地運(yùn)用權(quán)出讓而獲得巨額差價(jià)的矛盾 我國(guó)土地管理法律體系規(guī)定了農(nóng)地只需被國(guó)家征才干進(jìn)入地市，這樣就使得國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，呵斥國(guó)家對(duì)農(nóng)地運(yùn)用權(quán)的不當(dāng)干涉，無(wú)償?shù)墨@得鄉(xiāng)村集體土地轉(zhuǎn)為建立用地后的增值收益，而收益返還用于鄉(xiāng)村建立的卻是其中極少的一部分。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農(nóng)民間的關(guān)系對(duì)立

4、，矛盾鋒利。三農(nóng)地運(yùn)用權(quán)之流轉(zhuǎn)趨勢(shì)與國(guó)家法律規(guī)范嚴(yán)厲限制間的矛盾以土地管理法為主的法律體系對(duì)鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)是嚴(yán)厲制止、限制的，只需極少數(shù)情況例外，但也有嚴(yán)厲的限制條件。但現(xiàn)實(shí)中，這些禁限根本處于失靈形狀，各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)大量存在。隨經(jīng)濟(jì)開展、戶籍制改革，村民買賣、抵押房屋及宅基地屢見(jiàn)不鮮；名為聯(lián)營(yíng)實(shí)為土地租賃、甚至買賣的景象也比較嚴(yán)重；在皖粵等省份亦以地方立法方式出臺(tái)了集體建立用地有償流轉(zhuǎn)等方法?？梢?jiàn)，現(xiàn)實(shí)中集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題靠一味的制止是無(wú)法處理的。綜上所述，鄉(xiāng)村土地，尤其是其流轉(zhuǎn)問(wèn)題，曾經(jīng)成為嚴(yán)重影響鄉(xiāng)村開展的重要問(wèn)題。隨中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)目的確實(shí)立，建立如何充分表達(dá)、發(fā)揚(yáng)土

5、地運(yùn)用權(quán)消費(fèi)要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容緩。二、集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)治理現(xiàn)狀與缺陷集體建立用地一切權(quán)屬于農(nóng)民集體一切，而對(duì)于其運(yùn)用權(quán)及運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)，我國(guó)法律如是規(guī)定：第43條，建立用地需運(yùn)用國(guó)有土地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建立用地、村民建房用宅基地、鄉(xiāng)村公益建立用地等經(jīng)依法同意運(yùn)用農(nóng)民集體一切土地除外；該法60條，可以以土地運(yùn)用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式共同興辦企業(yè)；該法62條，村民出賣、出租房屋后，再懇求宅基地的，不予同意；該法63條，農(nóng)民集體一切土地運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于集體建立，但符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法流轉(zhuǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除

6、外；第34、35、36條等規(guī)定，鄉(xiāng)村集體一切土地運(yùn)用權(quán)、宅基地運(yùn)用權(quán)等不得抵押，但抵押地上建筑物、附著物等的，相應(yīng)土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)抵押。等等。從上述法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，我國(guó)對(duì)鄉(xiāng)村集體建立用地運(yùn)用權(quán)的流轉(zhuǎn)是持否認(rèn)態(tài)度的，但有兩個(gè)例外：即土地管理法第63條擔(dān)保法第36條的規(guī)定。即使如此，該種情況也只占集體建立用地中很少的一部分，而且，農(nóng)民集體從中也多不能獲得收益獲收益有限2。如此之規(guī)定，曾經(jīng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)之現(xiàn)實(shí)嚴(yán)重脫節(jié)，具有明顯的缺陷性：一集體建立用地產(chǎn)權(quán)主體嚴(yán)重虛位、權(quán)能殘缺不全按我國(guó)目前相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，鄉(xiāng)村土地一切權(quán)屬于鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等一切。但在人民公社解體后，集體經(jīng)濟(jì)組織、村

7、民小組等根本解體，目前鄉(xiāng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等就其本質(zhì)已不同于土地管理法制定時(shí)的那種以自然村為界、以農(nóng)民集體土地為根本財(cái)富、以組織體的方式由農(nóng)民在組織體內(nèi)以土地為根本勞動(dòng)對(duì)象一致運(yùn)營(yíng)、管理集體一切土地的社會(huì)組織形狀。那是一種具有土地資產(chǎn)協(xié)作化特征的集體經(jīng)濟(jì)組織3。故如今鄉(xiāng)村集體缺乏行使集體一切權(quán)的有效組織方式和程序，為某些村干部權(quán)益尋租留下空間。而鄉(xiāng)村土地處分權(quán)能那么因國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定和政府行政權(quán)益的強(qiáng)行介入，變成政府的征地權(quán)。故集體土地一切權(quán)本質(zhì)上是一種由國(guó)家控制、但由集體接受其控制結(jié)果的一種中國(guó)鄉(xiāng)村特有的制度安排。集體只是名義上的一切權(quán)而已，真正擁有支配權(quán)的是國(guó)家4。呵斥在行政權(quán)益

8、參與下，農(nóng)民集體土地權(quán)益被損害，土地農(nóng)轉(zhuǎn)非有增無(wú)減，有禁無(wú)止。二集體建立用地運(yùn)用權(quán)之用益物權(quán)屬性及其全能之殘缺不全集體土地運(yùn)用權(quán)是用益物權(quán)，即以支配物質(zhì)利用價(jià)值為內(nèi)容之物權(quán)。這應(yīng)是集體土地運(yùn)用權(quán)的根本法律屬性5。它是由集體土地一切權(quán)所派生出的一種用益物權(quán)，使一切人以外的權(quán)益主體對(duì)土地而為不損害一切權(quán)的自在的占有、運(yùn)用及收益等，從而對(duì)土地利用以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目的的權(quán)益。而我國(guó)法律規(guī)定之集體建立用地運(yùn)用權(quán)，不僅在用途上僅限于村民本人對(duì)集體土地之于公益、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)及住房用宅基地等之運(yùn)用，而且在數(shù)量上也嚴(yán)厲限制，對(duì)集體建立用地運(yùn)用權(quán)而為收益更是嚴(yán)厲控制，使集體集體建立用益物權(quán)缺失其最為重要的全能收益全能，

9、土地資源作為消費(fèi)要素不能得到最優(yōu)配置，作用不能得到很好的發(fā)揚(yáng)。三鄉(xiāng)村集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)制管理問(wèn)題按我國(guó)土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地由村民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等運(yùn)營(yíng)管理。然而現(xiàn)實(shí)中，鄉(xiāng)村土地的運(yùn)營(yíng)權(quán)，曾經(jīng)由于農(nóng)地由村民占有、運(yùn)用而為村民享有和行使；而農(nóng)地管理權(quán)行使的一個(gè)最重要的表現(xiàn)就是選擇農(nóng)地運(yùn)用制度，自主安排農(nóng)地用途。但實(shí)踐上鄉(xiāng)村土地運(yùn)用制度已由國(guó)家經(jīng)過(guò)法制的方式一致作出安排，鄉(xiāng)村集體只能執(zhí)行、并不能自主選擇。更何況，如上文所述，如今的村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織、村民小組等曾經(jīng)并非制度產(chǎn)生之日的集體經(jīng)濟(jì)組織等。如此情形之下，致使村集體土地運(yùn)營(yíng)管理組織和程序的缺失，加之法律

10、規(guī)定過(guò)于原那么，短少可操作性，價(jià)值宏大的外部利益性誘惑，呵斥現(xiàn)實(shí)中隱形土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)大量存在。集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)處于一種違法、不合理、混亂的形狀，不利于鄉(xiāng)村土地市場(chǎng)的構(gòu)成。假設(shè)不及時(shí)引導(dǎo)、規(guī)范將能夠?qū)ξ覈?guó)國(guó)有土地市場(chǎng)呵斥嚴(yán)重沖擊。四集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的國(guó)家法律強(qiáng)迫制止與現(xiàn)實(shí)禁而不止在集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，國(guó)家是持謹(jǐn)慎態(tài)度的。集體建立用地市場(chǎng)的開放，將直接影響到農(nóng)地維護(hù)、國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓市場(chǎng)等。但隨經(jīng)濟(jì)的開展，新鄉(xiāng)村建立需求土地，村民權(quán)益認(rèn)識(shí)的提高要求分享農(nóng)地流轉(zhuǎn)之收益，改革實(shí)驗(yàn)與農(nóng)民探求為流轉(zhuǎn)任務(wù)做了政策貯藏，更重要的是農(nóng)地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)大量存在。如1990年以來(lái)，珠

11、、長(zhǎng)江三角洲及一些大中城市市郊，農(nóng)民利用政策和法律空間，自建廠房、倉(cāng)庫(kù)和店鋪等用于出租；或者干脆不顧法律的限制，直接進(jìn)展土地非法出租等。經(jīng)過(guò)隱形市場(chǎng)、改動(dòng)用途而為集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的數(shù)量是宏大、驚人的。但這些流轉(zhuǎn)畢竟在法律、政策上未得到明確認(rèn)同，是在雜亂、無(wú)序及隱蔽的形狀下進(jìn)展的，缺乏合理規(guī)制，從而難免引發(fā)諸多問(wèn)題，導(dǎo)致糾紛及矛盾沖突，影響鄉(xiāng)村穩(wěn)定開展6?？梢?jiàn)，假設(shè)政府一味無(wú)視制度的歷史沿革與市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的高度控制與制止，而不是經(jīng)過(guò)疏通和堵漏相結(jié)合的土地制度去變革現(xiàn)行制度中不順應(yīng)經(jīng)濟(jì)生活的部分，將能夠?qū)е乱蚬苤芜^(guò)度而引發(fā)的政府失靈，加劇矛盾。綜上所述，集體建立用地運(yùn)用權(quán)可否流轉(zhuǎn)

12、曾經(jīng)成為鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展的制約性要素之一，而現(xiàn)行調(diào)整集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)之法律法規(guī)，因其本身的滯后性、局限性以及故能順應(yīng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展。改革，勢(shì)在必行。三、經(jīng)過(guò)制度創(chuàng)新使集體建立用地運(yùn)用權(quán)合法化、規(guī)范化流轉(zhuǎn)中國(guó)現(xiàn)行鄉(xiāng)村土地制度是方案經(jīng)濟(jì)體制下強(qiáng)化權(quán)益的制度安排，其最大的弊端在于限制和約束了農(nóng)民自在而全面地開展。建國(guó)以來(lái)的多輪土地改革之所以收效甚微，根本緣由就在于“一直將政府對(duì)土地的一致管理職能和政府壟斷職能混為一談，而沒(méi)有去圍繞土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的政府與市場(chǎng)關(guān)系的機(jī)制根底進(jìn)展創(chuàng)新，不斷由于政府本人調(diào)控本人，政府本人監(jiān)管本人而治本不治本。7由于鄉(xiāng)村土地制度的構(gòu)建直接關(guān)系農(nóng)民階層的命運(yùn)，改革不能忽視其

13、愿望與訴求。故新的改革，應(yīng)走出一味強(qiáng)調(diào)政府控制與控制的誤區(qū)，在尊重歷史與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求的根底上，依托公有制土地實(shí)現(xiàn)方式的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)新，實(shí)行疏通與堵漏相結(jié)合的靈敏的土地制度。一明確界定集體建立用地一切權(quán)主體及其代表主體和其享有的農(nóng)地權(quán)益如前文所述，目前現(xiàn)實(shí)社會(huì)中有些地方根本就不存在所謂村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，或者其在性質(zhì)上已不同于土地管理法公布時(shí)的集體經(jīng)濟(jì)組織， 這就使得大多數(shù)情況下，鄉(xiāng)村集體土地一切權(quán)主體由村委會(huì)這一有準(zhǔn)行政性質(zhì)的基層村民自治組織充任，在監(jiān)視機(jī)制缺乏的情況下，也為個(gè)別村干部權(quán)益尋租留下空間。這種情況下，需合理界定鄉(xiāng)村實(shí)踐的土地一切權(quán)主體。其實(shí)，真正的一切權(quán)主體應(yīng)是鄉(xiāng)村全體村民，而非某個(gè)經(jīng)濟(jì)

14、組織，經(jīng)濟(jì)組織只是占有、運(yùn)營(yíng)與管理而已。村集體擁有一切權(quán)，當(dāng)然該當(dāng)擁有完好的占有、運(yùn)用、收益及處分權(quán)能，而不是目前的收益權(quán)能受限、處分權(quán)能缺乏的一切權(quán)。這將嚴(yán)重影響集體建立用地運(yùn)用權(quán)作為一種資源、一種資本在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中作為消費(fèi)要素功能的發(fā)揚(yáng)，制約鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展壯大。故該當(dāng)賦予鄉(xiāng)村集體權(quán)能完好的農(nóng)地一切權(quán)，讓在全國(guó)普遍存在的具有相對(duì)獨(dú)立主體資歷的村民委員會(huì)為集體一切權(quán)代表主體。實(shí)行集體土地一切權(quán)與用益物權(quán)的真正分別，適當(dāng)限制其集體財(cái)富權(quán)及經(jīng)濟(jì)權(quán)能，而加強(qiáng)其公共管理與效力職能。即由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)市、縣級(jí)政府土地規(guī)劃組織本行政區(qū)劃內(nèi)各村委會(huì)實(shí)踐情況對(duì)本鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地進(jìn)展一致規(guī)劃，在方案管理、總量控制的前提下實(shí)行

15、集體建立用地有償運(yùn)用和流轉(zhuǎn)。由鄉(xiāng)村集體享有建立用地運(yùn)用權(quán)的一切權(quán)、運(yùn)用、收益、處分權(quán)能及流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)、監(jiān)視等任務(wù)。這樣以來(lái)，既可使權(quán)益與權(quán)益相互制約，防止權(quán)益尋租，又可充分發(fā)揚(yáng)土地的消費(fèi)要素功能，加快鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展步伐。二加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，合理界定集體建立用益物權(quán)類型、權(quán)能及詳細(xì)流轉(zhuǎn)制度在我國(guó)鄉(xiāng)村，土地屬于鄉(xiāng)村集體一切，農(nóng)民集體才是土地的一切權(quán)主體，而作為集體成員的村民，只享有對(duì)土地占有、運(yùn)營(yíng)、運(yùn)用的權(quán)益。故就作為建立用地者個(gè)體的村民所享有的運(yùn)用權(quán)來(lái)說(shuō)，其在本質(zhì)上為他物權(quán)中的用益物權(quán)。作為他物權(quán)，是對(duì)他人財(cái)富所享有的權(quán)益，內(nèi)容包括占有、運(yùn)用、收益處分某一方面對(duì)物的支配權(quán)。而用益物權(quán)是對(duì)他人一切

16、之物享有以運(yùn)用收益為內(nèi)容的物權(quán)，即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)的占有、運(yùn)用、收益之權(quán)益。此處的收益不僅表現(xiàn)為對(duì)土地開發(fā)利用之成果直接享有一切權(quán)，還表現(xiàn)為處分某一方面對(duì)土地的支配權(quán)，即經(jīng)過(guò)用益物權(quán)之流轉(zhuǎn)添加收益的行為8。而我國(guó)目前村民所享有的集體建立用地運(yùn)用權(quán)，不僅在用途上為國(guó)家法律所嚴(yán)厲限制，而且對(duì)于流轉(zhuǎn)性收益的獲得更為法律所制止。這不僅有悖于用益物權(quán)實(shí)際制度，更不符合現(xiàn)實(shí)之需求，不利于土地作為一種稀缺資源只合理配置與利用，從而也導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)地、集體建立用地運(yùn)用權(quán)之流轉(zhuǎn)禁而不止、隱形市場(chǎng)大量存在、國(guó)家對(duì)集體建立用的調(diào)控失靈的危險(xiǎn)形狀。綜上所述，對(duì)于集體建立用地市場(chǎng)現(xiàn)狀，國(guó)家不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)控制、制

17、止，而該當(dāng)在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的根底上加快法制建立、政策引導(dǎo)，在加強(qiáng)城鄉(xiāng)建立用地統(tǒng)籌、科學(xué)規(guī)劃的根底上，根據(jù)不同類型的用益物權(quán)詳細(xì)情況成認(rèn)其流轉(zhuǎn)之合法性，準(zhǔn)予曾經(jīng)不負(fù)擔(dān)或所負(fù)擔(dān)的保證功能已極其微弱的集體建立用益物權(quán)自在流轉(zhuǎn)，明確出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、土地入股等詳細(xì)流轉(zhuǎn)方式，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)之監(jiān)視指點(diǎn)，嚴(yán)厲限制不法、不當(dāng)流轉(zhuǎn)。所以，在未來(lái)的立法中該當(dāng)建立鄉(xiāng)村集體建立用益物權(quán)制度。按用途將其劃分為村民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)備和公益建立用地及預(yù)留機(jī)動(dòng)用地等類型。從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)開展之需出發(fā)，按合理用地、公平協(xié)調(diào)之原那么，編制科學(xué)合理的城鄉(xiāng)建立用地遠(yuǎn)期、近期規(guī)劃，對(duì)于按照土地利用規(guī)劃確定的各類集體建立用地，

18、制定詳細(xì)不同的流轉(zhuǎn)制度。使村民亦可根據(jù)土地利用規(guī)劃，再不改動(dòng)規(guī)劃及土地用途的前提下，自主選擇土地利用方式。使土地資源得到合理配置、利用。建立單位運(yùn)用集體建立用地的，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)備、公益事業(yè)及村民宅基地依法經(jīng)同意運(yùn)用本集體一切土地實(shí)行劃用外，應(yīng)以有償方式獲得 9。對(duì)于村民宅基地，其主要是村民用于建房，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、運(yùn)用、處分某一方面對(duì)其的支配權(quán)。所以在堅(jiān)持“一戶一宅的根底上，對(duì)其流轉(zhuǎn)做一定限制，制止倒賣等方式的純粹性的宅基地流轉(zhuǎn)，對(duì)于因戶口遷移而致的“地隨房走的情況那么允許其流轉(zhuǎn)。由于在我國(guó)鄉(xiāng)村，宅基地的分配根本上是無(wú)償?shù)?，使每個(gè)村民都能受害的付利性制度，這必然要求權(quán)益主體權(quán)益獲得的身

19、份性。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，其主要用于工商業(yè)建立，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、運(yùn)用、收益和處分等，其可以自在流轉(zhuǎn)。由于集體建立用地被劃為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地時(shí)，其已不再附有村民社會(huì)保證功能，而成了完完全全的工商業(yè)用地，故其更加具有市場(chǎng)性與經(jīng)濟(jì)性，故立法應(yīng)放松對(duì)其流轉(zhuǎn)之限制，允許相應(yīng)主體在獲得該類建立用地運(yùn)用權(quán)并進(jìn)展相應(yīng)開發(fā)利用后，可以自在流轉(zhuǎn)，以提高土地資源之利用效率。對(duì)于公共設(shè)備和公益建立用地，主要用于鄉(xiāng)村建公共設(shè)備和公益建立，故其權(quán)能應(yīng)包括占有、運(yùn)用等。由于事關(guān)鄉(xiāng)村公共利益，對(duì)其假設(shè)答應(yīng)流轉(zhuǎn)，不僅因投入大、建立周期長(zhǎng)，會(huì)呵斥宏大投資浪費(fèi)，更會(huì)嚴(yán)重影響鄉(xiāng)村的生活、消費(fèi)。所以，對(duì)鄉(xiāng)村公共設(shè)備和公益建立用地運(yùn)用權(quán)流

20、轉(zhuǎn)要嚴(yán)加制止。而對(duì)于預(yù)留機(jī)動(dòng)用地，因其具有彌補(bǔ)其他類型用地因經(jīng)濟(jì)開展而數(shù)量缺乏之功能，故對(duì)其流轉(zhuǎn)應(yīng)視情況而定，其流轉(zhuǎn)應(yīng)以更加有利于鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展及城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)開展為原那么。三建立土地管理人制度，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)登記及流轉(zhuǎn)實(shí)施任務(wù)目前我國(guó)集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)混亂、不規(guī)范的緣由，一方面是國(guó)家法律調(diào)整的缺乏，另一方面就是其流轉(zhuǎn)中間性管理層的缺位。目前，大多數(shù)地方集體建立用益物權(quán)不是受政府嚴(yán)厲控制、制止流轉(zhuǎn)，就是政府管理不到位，任村民隨意流轉(zhuǎn)。假設(shè)一味強(qiáng)調(diào)政府控制而不顧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展之情勢(shì)、現(xiàn)實(shí)之需求，將能夠?qū)е抡芾硎ъ` 10。同樣，假設(shè)任其自流，不加干涉、規(guī)范、調(diào)控，又能夠由于外部收益呵斥過(guò)度農(nóng)地集體化問(wèn)

21、題，集體建立用地的供應(yīng)者存在非常劇烈的農(nóng)地轉(zhuǎn)用激動(dòng)。對(duì)此假設(shè)不能有效控制，其后果必然是大量集體建立用地?zé)o序進(jìn)入土地市場(chǎng)，嚴(yán)重沖擊現(xiàn)有土地市場(chǎng)、制度。所以，要處理如上問(wèn)題，必需加強(qiáng)國(guó)家土地宏觀調(diào)控，而非一味地控制、制止。在寬廣鄉(xiāng)村地域建立由政府、社會(huì)中介、村民參與的，由政府特批的中介性流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。在該制度下，堅(jiān)持土地集體一切權(quán)不變、運(yùn)用權(quán)穩(wěn)定的前提下，按照土地運(yùn)用權(quán)依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)原那么，土地中介管理機(jī)構(gòu)接受土地用益物權(quán)人委托，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府懇求、經(jīng)市縣政府審批，將其擁有的土地用益物權(quán)在一定期限沒(méi)內(nèi)移轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人運(yùn)用。其中，該過(guò)程的實(shí)施，須以產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)義明確為前提。故該土地管理中介機(jī)構(gòu)

22、在土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，首先應(yīng)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)及其上所附的權(quán)益義務(wù)登記任務(wù)，并對(duì)這些信息進(jìn)展公布，使外人得以知悉；當(dāng)有需求流轉(zhuǎn)的土地時(shí)，中介管理機(jī)構(gòu)對(duì)流轉(zhuǎn)雙方磋商進(jìn)展協(xié)調(diào)，尤其要對(duì)作為土地運(yùn)用權(quán)出讓人的村民進(jìn)展指點(diǎn)登記，促成雙方流轉(zhuǎn)勝利買賣；最后，由該機(jī)構(gòu)對(duì)流轉(zhuǎn)后的情況進(jìn)展跟蹤調(diào)查、效力，相關(guān)信息統(tǒng)計(jì)及流轉(zhuǎn)后的糾紛進(jìn)展初步伐解等。當(dāng)然，該中介機(jī)構(gòu)在其效力的過(guò)程中應(yīng)收取一定的費(fèi)用，用于機(jī)構(gòu)本身運(yùn)轉(zhuǎn)等支出。四建立健選集體建立用地運(yùn)用權(quán)有償流轉(zhuǎn)收費(fèi)制度及資金運(yùn)用監(jiān)控制度，加快新鄉(xiāng)村建立集體建立用地作為鄉(xiāng)村最為重要的資源、資本，其運(yùn)用權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人后，村集體就會(huì)對(duì)其暫時(shí)失去支配及再次收益的權(quán)益，為了使移轉(zhuǎn)了土地運(yùn)用權(quán)后的鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開展不至遭到影響，應(yīng)對(duì)土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)收費(fèi)制度，對(duì)流轉(zhuǎn)收益進(jìn)展合理的分配。在流轉(zhuǎn)期間，由土地管理中介機(jī)構(gòu)協(xié)助土地運(yùn)用權(quán)出讓方與受讓方進(jìn)展協(xié)商、買賣，村委會(huì)作為鄉(xiāng)村