1、.PAGE ：.；PAGE 8鄉(xiāng)村房屋買賣合同效能之分析伴隨中國經濟的高速開展，城市化進程加快、拆遷進程加快、鄉(xiāng)村人口城市化，鄉(xiāng)村房屋買賣合同引起的利益糾紛漸漸浮出水面。有些是幾年前發(fā)生的買賣行為，有些甚至是十幾、幾十年前的買賣行為;購買者中有本村或外村村民，也有的是城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民;出賣方中有的仍在鄉(xiāng)村生活，有的本身也曾經成為城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民。鄉(xiāng)村房屋買賣合同能否有效，規(guī)定雜亂、了解各異，導致在司法實際中判決千差萬別，筆者在此嘗試對鄉(xiāng)村房屋買賣合同的法律效能作一討論。一、目前處置該問題的司法現(xiàn)狀。目前，人民法院在審理鄉(xiāng)村房屋買賣合同糾紛時，對其效能的認定主要有三種觀念：一、合同有效。理由

2、是規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定的合同方為無效;進一步規(guī)定，人民法院確認合同無效，該當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院的行政法規(guī)為根據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為根據(jù)。我國對鄉(xiāng)村房屋買賣至今未進展專門立法，我國法律、行政法規(guī)對鄉(xiāng)村房屋買賣行為亦未作制止性規(guī)定。二、合同無效，但不返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地運用權的一種放棄，而法律并不制止這種放棄行為;另外，第58條中規(guī)定：“不能返還或者沒有必要返還的，該當折價補償。其中“不能返還是指現(xiàn)實上的不能返還，“沒有必要返還是指根據(jù)實踐情況的需求，而運用擴張解釋來了解“沒有必要返還能更好的倡導老實信譽原那么，維護買賣平安，保

3、證鄉(xiāng)村環(huán)境穩(wěn)定。三、合同無效，相互返還，但反悔一方對另一方作出賠償，處置原那么是不誠信者不得益。二、我國相關法律規(guī)定的歷史演化。1982年時國務院制定過，該條例第四條規(guī)定“嚴禁買賣、出租和違法轉讓建房用地;第十四條規(guī)定“鄉(xiāng)村社員、回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，建房需求宅基地的，應向所在消費隊懇求報公社管理委員會同意;確實需求占有耕地、園地的，必需報經縣級人民政府同意。同意后，由同意機關發(fā)給宅基地運用證明。第15條規(guī)定“由于買賣房屋而轉移宅基地運用權的，應按第14條的規(guī)定辦理懇求、審查、同意手續(xù)?！俺鲑u、出租房屋的，不得再懇求宅基地“社員遷居并撤除房屋后騰出的宅基地，由消費隊收回，一致按

4、排運用。從上述規(guī)定看，當時的法律制止建房用地的直接買賣，并不制止房屋的買賣，只是規(guī)定了房屋的買賣需求經過有關機關懇求、審查、同意。但該條例于1986年被明令廢止。1986年的土地管理法：第三十八條規(guī)定(1988年未修正)“鄉(xiāng)村居民建住宅，該當運用原有的宅基地和村內空閑地。運用耕地的，經鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府同意;運用原有的宅基地、村內閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府同意。“出賣、出租住房后再懇求宅基地的，不予同意。1999年第二次修正的土地管理法：第六十二條“鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予以同意。第六十三條“農民集體一切的土地的運用權

5、不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建立。有關司法解釋：1963年最高法院規(guī)定“社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都歸消費隊集體一切，一概不能出租和買賣。但仍歸各戶長期運用，長期不變。宅基地上的附著物如房屋、樹林、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員一切，社員有買賣或租賃房屋的權益。房屋出賣以后，宅基地的運用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的一切權仍歸消費隊一切。1984年最高法院那么以為，村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地運用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院中規(guī)定的審查、同意手續(xù)處置。1991年全國人大法工委給浙江省人大的回復中稱，不宜將鄉(xiāng)村房屋買賣行為按第四十七條規(guī)定的買賣或以其他方式非法轉

6、讓土地行為予以處分。國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的中規(guī)定：“鄉(xiāng)村的住宅不得向城市居民出賣。2004年12月24日，國務院強調：“加強鄉(xiāng)村宅基地管理，制止城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置宅基地。浙江省高級法院1992年紀要：“買賣鄉(xiāng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實踐運用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)?？梢?，(1)以上法律只是制止或限制鄉(xiāng)村的土地運用權出讓、轉讓或出租，但沒有直接制止或限制鄉(xiāng)村房屋的買賣和租賃。(2)村民出賣房屋的后果是不能再審批宅基地。即使到1999年第二次修正的土地管理法后，國務院辦公廳1999

7、年5月6日發(fā)布的及國務院也才有相應的政府規(guī)章對此進展制止，但上述規(guī)章均不是規(guī)定的法律、行政法規(guī)。三、基于上述司法現(xiàn)狀及立法演化，筆者以為，對鄉(xiāng)村房屋買賣合同的效能認定，應以有效認定為原那么，無效認定為例外;在1999年前的鄉(xiāng)村房屋買賣合同普通均應作有效認定。對其理由作如下論述。(一) 從法律原理層面進展分析。首先，(以下稱)第五十二條規(guī)定：“有以下情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法方式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定。在合同無效的五種情形中，鄉(xiāng)村房屋買賣無

8、效最大程度上適用的是第五種情形，即“違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定。這里只強調違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定，除此外，難以作擴展解釋。最高人民法院關于適用假設干問題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，該當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為根據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為根據(jù)。這進一步明確了在實踐審問任務中，利用“違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定認定合同無效的適用范圍。認定鄉(xiāng)村房屋買賣合同無效也是這些規(guī)定?！斑`反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定作為認定合同無效的法定理由，并不是簡單地看某一個法律、行政法規(guī)里的強迫性規(guī)定，而必需從無效合同的法律后果上去思索

9、能否損害國家利益、集體利益或者第三人利益，換句話說，違反法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定，推導不出損害國家利益、集體利益或者第三人利益而去認定合同無效，這在實際和實際上毫無意義，這就是調查無效合同的危害后果，沒有危害后果，哪來無效，假設機械地適用，相反地會導致本來合意的雙方中任何一方的惡意得到法律上的支持，從而破壞曾經構成的買賣次序。其次，將宅基地運用權歸于用益物權編，用益物權的完好性是“占有“運用“收益，但這里僅規(guī)定了對宅基地的“占有與“運用，并沒有規(guī)定“收益，但又未作制止，沒有規(guī)定“收益并不是制止其“收益，而要獲得收益就必需發(fā)生流轉，因此，對宅基地運用權留下了很大的擴展空間。第三、等均規(guī)定了集體

10、土地一切權。這一制度是與我國的戶籍制度而相伴相隨的，我國土地一切制就兩種情況，土地分別屬于國家一切和集體一切，用于建造房屋的土地，因一切權的不同而分為建立用地和宅基地，建立用地屬于國家一切，宅基地屬于集體一切。但是我們必需留意到，集體土地運用權的流轉并不會動搖集體土地一切權屬于集體經濟組織這一規(guī)定。第四、解讀相關法條，我們可以知道從到其他相關法規(guī)、規(guī)章，都沒有制止與限制已有的宅基地運用人處分放棄宅基地運用權，獲得設限，棄權不由。規(guī)定，宅基地運用權的獲得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。而可以規(guī)范宅基地運用權這一根本民事法律制度的只能是法律規(guī)定，而不能是部門規(guī)章。我國法律并未規(guī)定

11、集體土地運用權和房屋一切權主體必需一致，同時，筆者以為鄉(xiāng)村房屋適用城市房屋的“地隨房走更具有現(xiàn)實意義。(二)從立法本意進展分析。旨在加強土地用途控制，限制農用地轉為建立用地，以堅持農用地的數(shù)量。而宅基地本身即為建立用地，其運用權主體的變卦并不會導致農業(yè)用地的減少,不會改動宅基地的性質，因此顯然不能調整宅基地運用權流轉問題。還思索到對農民的根本保證，防止農民轉讓房屋后流離失所，但是在大量勞動力曾經走出鄉(xiāng)村進入城市、大片的鄉(xiāng)村曾經轉變?yōu)樾〕擎?zhèn)的今天，以為鄉(xiāng)村房屋買賣會影響農民生活曾經沒有現(xiàn)實根據(jù)，也不符合農民實現(xiàn)閑置鄉(xiāng)村房屋的價值走向城市化的進程。(三)從社會效果和立法趨勢進展分析。該類案件的發(fā)生

12、，大多是由于鄉(xiāng)村土地大面積面臨城市化，面臨拆遷，伴隨著近十幾年的房價高漲及高額的拆遷利益，原來的出賣方惡意翻悔，假設在立法的模糊空間，沒有司法的明確立場予以干涉和調整，這一區(qū)域的糾紛和矛盾將不斷激化和開展，將使鄉(xiāng)村的安定環(huán)境和我國正在建立的老實信譽、買賣平安的市場化經濟面臨嚴重挑戰(zhàn)。我們無妨先來分析一下未來能夠的立法取向：民法典草案第一百六十七條“村民經鄉(xiāng)村集體經濟組織分配獲得宅基地運用權，一戶只能擁有一處宅基地;第一百六十九條規(guī)定“宅基地運用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房一切權轉讓的，宅基地運用權同時轉讓。第一百七十二條“宅基地運用權人轉讓或者放棄宅基地運用權的，不再分配宅基地。王利

13、明主持的第三百零一條“宅基地運用權不得轉讓。但房屋一切權轉移的，宅基地運用權該當隨之轉移。這闡明未來的立法方向并沒有著意維護“非集體組織成員不得購買農戶住房這一“既定次序。其次，從有利于經濟開展的大局出發(fā)。鄉(xiāng)村城市化是一種必然的趨勢，方式上能夠采取就地城市化;鄉(xiāng)村土地運用權的物權化，如承包運營權已為法律所認可。宅基地作為一種私有財富進入流通對于運用權人有利，不能流通那么會限制鄉(xiāng)村經濟開展和城市化進程。再者，鄉(xiāng)村房屋與城市房屋相比，區(qū)別在于土地權屬不同。就房屋而言，與城市房屋一樣，同樣可以承繼、出租、抵押、抵債等;但就土地性質而言，宅基地與國有土地運用權有明顯的區(qū)別。宅基地的來源是集體經濟組織的

14、劃撥或分配，普通來說是無償?shù)?，也有的地方進展有償運用。經過以上分析，筆者以為，鄉(xiāng)村房屋與城市房屋沒有本質上的區(qū)別，買賣合同如沒有其他無效事由的情況下應認定有效。綜合上述分析，我們可以確定以下的處置原那么：以有效認定為原那么，無效認定為例外;在1999年前的鄉(xiāng)村房屋買賣合同普通均應作有效認定。這一原那么既嚴厲遵守了根本的法理、遵照了立法本意和立法趨勢，同時還綜合思索到了相關政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的緣由力。認定有效的根本條件：1、房屋買賣時，買方家庭成員中有鄉(xiāng)村集體經濟組織成員的;2、在1999年第二次修正之前發(fā)生的鄉(xiāng)村房屋買賣;3、出賣方的現(xiàn)有身份曾經不屬于當?shù)剜l(xiāng)村集體經濟組織成員的;4、購買方在買賣時符合鄉(xiāng)村宅基地運用條件或者曾經審批運用宅基地的;5、轉讓行為曾經審批或者曾經當?shù)剜l(xiāng)村集體經濟組織認可的;6、相關宅基地曾經國有化的;7、同一房屋經過多次買賣，或者相關房屋曾經大規(guī)模合法的翻建、擴建，曾經無