1、2007年房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)稅收自查方略1第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點(diǎn)及發(fā)展變化趨勢 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護(hù)。2二、常見違法手段（一）營業(yè)稅1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計(jì)銷售收入，不申報(bào)納稅。 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報(bào)納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存

2、儲(chǔ)在其他銀行賬號(hào)上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。33. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。5. 收到業(yè)主個(gè)人購房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報(bào)納稅。 6. 價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算在營業(yè)額內(nèi)申報(bào)納稅。 7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。4銷售不動(dòng)產(chǎn)行為成立要件在所有涉及“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對(duì)一個(gè)單位或個(gè)人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件：一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；二、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該

3、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；三、是否有償；四、不動(dòng)產(chǎn)是否位于境內(nèi)。5 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。6例題1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計(jì)劃部門辦理了立項(xiàng)手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請(qǐng)領(lǐng)取了施工許可證，通過招標(biāo)，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。但在建造過程中，由

4、于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得3層樓的房產(chǎn)。 7項(xiàng)目 甲方 乙方土地使用權(quán) 100%合作過程 部分投入 投資3000萬 并負(fù)責(zé)組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100%過戶 3層房產(chǎn) 案例一流程示意圖8案例2：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)。后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù)，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。雙方約定：乙方支付給甲方1250萬元后，由乙方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜，但乙方銷售房屋時(shí)，甲方必須負(fù)責(zé)開具發(fā)

5、票給購房人。房屋開發(fā)過程中，乙方又投入資金3000萬元，房屋建成后，乙方取得售房款5000萬元，全部由甲方開具發(fā)票給購房者。甲方認(rèn)為，雖其開具了發(fā)票，但實(shí)際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方，因此，其只應(yīng)按1250萬元交稅。 9案例二流程示意圖項(xiàng)目 甲方 乙方 業(yè)主土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 補(bǔ)償1250萬 組織并投入 3000萬 初始產(chǎn)權(quán) 100%過戶 房屋甲乙業(yè)主房產(chǎn)過戶并開票房款5000萬支付1250萬10例題3：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照25%和75%

6、在甲、乙之間分配。后甲、乙雙方共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。房屋建設(shè)過程中，乙企業(yè)共投入資金3000萬元。房屋建成后，雙方按協(xié)議約定比例進(jìn)行房地產(chǎn)分配，并分別辦理了房屋的權(quán)屬登記。11案例三流程示意圖項(xiàng)目 甲方 乙方土地使用權(quán)1 100%合作過程 組織投入3000萬 土地使用權(quán)2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75%12案例三處理結(jié)果甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值(2)300025%+300025%代建利潤率(1+流轉(zhuǎn)稅稅率)乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值-

7、 300025%(2)300025%代建利潤率138. 返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營業(yè)額。專題分析P428頁 會(huì)計(jì)處理P254頁9. 以地方政府越權(quán)出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟(jì)適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。P22頁10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場攤位出租，其取得的租金收入未申報(bào)納稅。 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價(jià)格開具給對(duì)方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。 14（二）企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。以工程尚未決算、收入及成本無法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 2 .偽

8、造或者高估成本。通過到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達(dá)到少繳納33%企業(yè)所得稅目的。 3 .利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 154 .多列利息支出，多列預(yù)提費(fèi)用。5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 P468頁6 .項(xiàng)目貸款利息稅前列支。 7 .以轉(zhuǎn)移定價(jià)方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 房地產(chǎn)銷售階段 1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 2 .成本核算混亂。 3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺(tái)（花園）、車位等項(xiàng)的銷售收入 。16（三）土地增值稅1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 P571-5722 .相當(dāng)一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通

9、標(biāo)準(zhǔn)住宅出售其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進(jìn)行避稅籌劃。 （四）房產(chǎn)稅 P1221 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 17 2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 （五）土地使用稅 1 .開征范圍內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。P154-155 P82 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 （六）印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同、建筑材料購銷合同、建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同、建筑工程施工合同、廣告合同、租賃合同、借款合同等未貼或者少貼印花稅 。18第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略 一、賬外自查方法1. 了解企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)情況。2. 準(zhǔn)備與項(xiàng)目基本信息

10、有關(guān)的證件資料 。3. 準(zhǔn)備銷售明細(xì)表。4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價(jià)格、進(jìn)度，注意索取 “銷控表”。該表通常都已標(biāo)明房屋銷售的具體情況。5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)。196. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項(xiàng)目總建筑面積、銷售進(jìn)度和市場平均價(jià)格估算總收入，然后和企業(yè)賬面項(xiàng)目歷年累計(jì)收入比對(duì)，測試項(xiàng)目收入的完整性和可信性。7. 根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進(jìn)行比較，測試其業(yè)以辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性。P2

11、5頁8. 企業(yè)為了加快資金回流速度，通常設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù)。注意對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問，結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查。P37頁20 9. 注意將檢查銀行賬號(hào)結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的銀行賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)，如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號(hào)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的，將要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)懲處。 征管法第六十條第四款：責(zé)令其限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處二千元以上一萬元以下的罰款。 21二、企業(yè)所得稅檢查要點(diǎn) （一）把好收入關(guān) 1. 按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，要注意檢查開發(fā)產(chǎn)品完工后，其首付款是否于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確

12、認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2. 由于視同銷售行為會(huì)計(jì)處理未確認(rèn)為收益，應(yīng)當(dāng)注意檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)為收入并在納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行了納稅調(diào)整。視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 22 視同銷售行為的處理 P327將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。233. 檢查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)制度要求及時(shí)正確地確認(rèn)銷售收入。P324頁 4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否根據(jù)國稅發(fā)200383號(hào)

13、文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議，查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā)200383號(hào)文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。6. 收取的質(zhì)量保修金處理是否正確。24建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第279號(hào)）第四十條規(guī)定：正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：P29頁（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； （3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； （4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。25 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保

14、修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 2000年6月30日 建設(shè)部令第80號(hào) 第九條房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。26 第十二條施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十三條保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。第十四條在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身

15、、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第十五條因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。27企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法第五條 因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付賬款，包括超過三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理的通知國稅發(fā)1999195號(hào)三、企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 28（二）扼住成本關(guān)1. 是否準(zhǔn)確區(qū)分期

16、間費(fèi)用、開發(fā)成本和銷售成本的界限，有無虛列、重復(fù)列支有關(guān)的成本、費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集。2. 為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否按規(guī)定記入了房地產(chǎn)開發(fā)成本，是否對(duì)超過銀行同類同期貸款利率以上的部分進(jìn)行了納稅調(diào)整。P368頁29 金融利率政策的變動(dòng)過程（一）銀發(fā)2003250號(hào)規(guī)定：自2004年1月1日起，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不再根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)、規(guī)模大小分別制定。商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到0.9，1.7，即商業(yè)銀行、城市信用社對(duì)客戶貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，

17、上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)1.7；農(nóng)村信用社貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到0.9，2，即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率乘以上限系數(shù)30 金融利率政策的變動(dòng)過程（二） 中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)

18、利率的0.9倍。對(duì)金融競爭環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實(shí)行上限管理，最高上浮系數(shù)為貸款基準(zhǔn)利率的2.3倍，貸款利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（5.58）為例，城鄉(xiāng)信用社可以在5.02-12.83%的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。 31 金融利率政策的變動(dòng)過程（三） 中國人民銀行決定，從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。 2006年4月28日起人民幣貸款利率調(diào)整表 單位： 項(xiàng)目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率 6個(gè)月 5.22 5.40

19、1 年 5.58 5.851-3年（含）5.76 6.033-5年（含）5.85 6.125年以上 6.12 6.3932例題：星宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司2005年4月1日將自有資金2000萬元借給其子公司星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司充當(dāng)流動(dòng)資金,期限為1年,利率為8%,其子公司注冊(cè)資本為800萬元,則子公司2006年度納稅調(diào)整如下:1. 超注冊(cè)資本50%的利息： 2000-(80050%) 8% 34=96(萬元)2.注冊(cè)資本50%內(nèi)利息超支額80050% (8%-5.58% ) 34=7.26(萬元)3.總計(jì)納稅調(diào)增:96+7.26=103. 26(萬元)333. 檢查企業(yè)是否予提尚未支付的土地

20、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、尚未建造的公共配套設(shè)施成本，是否在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)尚未支付、公共配套設(shè)施尚未建造時(shí)就全額估算計(jì)入項(xiàng)目建筑成本。 完工前直接計(jì)入成本對(duì)象已完工成本對(duì)象未完工成本對(duì)象已銷未銷完工后34例題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊宗地上分兩期進(jìn)行開發(fā)。第一期開發(fā)建筑面積為15萬平方米，2004年6月已開發(fā)完畢辦理竣工結(jié)算，2005年12月底一期銷售進(jìn)度為80%。第二期開發(fā)建筑面積為10萬平方米，正在建造。第一、二期共用的幼兒園從2004年7月份開始建造，到2005年12月底完工并辦理竣工結(jié)算，成本為50萬元。 1 計(jì)算每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)的幼兒園成本 50萬元（15+10）=2元/平方米 2 第一期

21、已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 21580%=24（萬元）直接沖減2005年度應(yīng)納稅所得額。 3第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額21520%=6（萬元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。4第二期應(yīng)分擔(dān)金額210=20（萬元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。354. 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 。430頁5.開發(fā)間接費(fèi)用分配結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。 6.銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。 可售面積的確定，違法建筑物的面積36（三）確保費(fèi)用稅前扣除無誤1.“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。 國稅

22、發(fā)200656號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知第四條第四款規(guī)定，廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第1行“銷售（營業(yè)）收入”。37 財(cái)政部關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 有關(guān)問題解答（一）P341頁 2002年10月31日 財(cái)會(huì)200218號(hào)問:企業(yè)支付的廣告費(fèi)能否預(yù)提或待攤?答:企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)為擴(kuò)大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費(fèi)，應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)，作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)費(fèi)用，不得預(yù)提和待攤。如果有確鑿證據(jù)表明(按照合同或協(xié)議約定等)企業(yè)實(shí)際支付的廣告費(fèi)，其相對(duì)

23、應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)獲得，則本期實(shí)際支付的廣告費(fèi)應(yīng)作為預(yù)付賬款，在接受廣告服務(wù)的各會(huì)計(jì)年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計(jì)入損益。如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費(fèi)是為了在以后會(huì)計(jì)年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費(fèi)于相關(guān)廣告見諸于媒體時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。38廣告管理?xiàng)l例(國發(fā)198794號(hào))和廣告管理?xiàng)l例施行細(xì)則（工商廣字1988第13號(hào)）規(guī)定： 廣告費(fèi)用，是指企業(yè)在銷售商品過程中通過報(bào)紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設(shè)

24、置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費(fèi)用以及通過郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈(zèng)實(shí)物進(jìn)行廣告宣傳的費(fèi)用。企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號(hào)）規(guī)定：納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列條件：（1）廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；（2）已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；（3）通過一定的媒體傳播。392.賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。 3. 有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。4. 工資扣除是否正確。5.“三費(fèi)”扣除是否正確。P234、P237、238頁6.納稅人計(jì)提的以前年度應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未

25、提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。 7.捐贈(zèng)的扣除是否符合稅法規(guī)定。P393頁408. 臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)其已計(jì)提折舊處理是否正確。 9.納稅人高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整。10. 納稅人向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。P179頁營業(yè)稅處理 11.企業(yè)提取固定資產(chǎn)折舊年限是否超過稅法規(guī)定年限，殘值比例是否合理，固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確，提取的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是否進(jìn)行納稅調(diào)整。 P108頁會(huì)計(jì)定性12. 開辦費(fèi)的歸集、攤銷是否正確，是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整。p15841例題p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)2003年7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費(fèi)總額為96萬元，7月份

26、攤銷開辦費(fèi)時(shí)，會(huì)計(jì)分錄如下： 借：管理費(fèi)用開辦費(fèi)攤銷 96萬元 貸：長期待攤費(fèi)用開辦費(fèi) 96萬元2003年度允許稅前扣除額=965125=8（萬元），應(yīng)調(diào)增所得額=96-8=88（萬元）；2004-2007年每年應(yīng)調(diào)減所得額=965=19.2（萬元）；2008年應(yīng)調(diào)減所得額=965127=11.2（萬元）。42 開辦費(fèi)稅前扣除臺(tái)賬 （單位：萬元） 43三、營業(yè)稅檢查要點(diǎn) 1. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。2. 收取廣告位使用費(fèi)是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時(shí)納稅是否正確。 2年8年444. 以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股

27、取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)營業(yè)稅。 5.采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。 6.在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如天然氣（煤氣）管道開戶費(fèi)、有線電視開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。 P260頁7.開發(fā)商轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將折扣額另開發(fā)票的，是否從營業(yè)額中減除。 8.因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。 459.納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 10.銀行按揭收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來賬不申報(bào)納稅。 11.以房換地的，是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納

28、稅。 12.以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。 13.將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報(bào)納稅。 4614.以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅。補(bǔ)償面積和拆遷面積相等的部分按成本價(jià)征收營業(yè)稅；補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按實(shí)際取得的價(jià)款征稅。 15.單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。 16.采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，有無扣除“還本”支出后再申報(bào)納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象。17. 以“購房回租”形式銷售房屋是否申報(bào)納稅。4718. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成

29、銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款，有無分別按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“建筑業(yè)”納稅的錯(cuò)誤現(xiàn)象。 19.查看售房代理協(xié)議，審查委托、銷售雙方是否履行協(xié)議并及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。 20.收取的炒“樓花”者的房產(chǎn)更名費(fèi)是否作為收入申報(bào)納稅。 21.企業(yè)現(xiàn)售房收取的房款在直接記入“主營業(yè)務(wù)收入”科目的同時(shí)是否申報(bào)納稅。 4822.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不適用財(cái)稅字200316號(hào)文第二十條：“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。”P319頁要點(diǎn):(1)上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購置所得,不包括繼承的、受贈(zèng)的不

30、動(dòng)產(chǎn)，也不應(yīng)包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn)。（2）上述不動(dòng)產(chǎn)是購置后未再對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā)（不是安裝、裝飾、裝修或添付）的不動(dòng)產(chǎn)，因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購進(jìn)在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)（3）不動(dòng)產(chǎn)購置或受讓原價(jià)，不包括在購置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購買者支付的契稅、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng)稅、費(fèi)。49四、土地增值稅檢查要點(diǎn) 1.未竣工清算項(xiàng)目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，項(xiàng)目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。2.申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。 3. 納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而

31、發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。 504.在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)，從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除。否則，會(huì)造成資本化利息既在開發(fā)成本中得到扣除，又在開發(fā)費(fèi)用方面得到重復(fù)扣除。 5.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，是否在“利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%”以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%”以內(nèi)計(jì)算扣除。此外，要特別注意檢查利息超過商業(yè)銀行同

32、類同期貸款利率計(jì)算的金額是否進(jìn)行了扣除，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否進(jìn)行了扣除。 516.在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。 7.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否已按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了20%進(jìn)行扣除。 8.注意增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確，注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的要免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于納稅人計(jì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)

33、住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 52普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1995006號(hào)）第十一條：條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。53普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2005年6月1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件:住宅小區(qū)建筑面積容積率1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格的1.2倍以下，各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動(dòng)20%。54五、房產(chǎn)稅檢查要點(diǎn) 1.

34、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 2.免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 3.對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知2003年7月15日 國稅發(fā)200389號(hào)一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已

35、使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。56二、關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。574.有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅

36、。 5.對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅 58 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（財(cái)稅地字（87）第003號(hào)）第二條、關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。59 附屬設(shè)備

37、和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 財(cái)稅地字（87）第028號(hào)規(guī)定：經(jīng)研究，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。 60 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)2005173號(hào) 一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，

38、無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 三、城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行。 61 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（(86)財(cái)稅地字第008號(hào)）第十一條：為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。因此，地下人防設(shè)施作為車庫使用符合“房產(chǎn)”定義，但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。 62 地下室房產(chǎn)稅稅收新政策 財(cái)稅2005181號(hào) 財(cái)

39、政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 對(duì)于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 63對(duì)于自用的地下建筑，分三種情況計(jì)算征稅。它們分別是：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上

40、房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 64國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知 2000年3月8日國稅發(fā)200044號(hào) 二、關(guān)于出租柜臺(tái)征收城市房地產(chǎn)稅問題出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺(tái)出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，按租金收入計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。對(duì)外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對(duì)該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對(duì)該出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建

41、造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面，無論如何計(jì)賬，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅。P125頁65六、土地使用稅檢查要點(diǎn)1.開征范圍內(nèi)已征用未開發(fā)或者正在建造期間的土地是否按規(guī)定申報(bào)繳納了土地使用稅。2.開征范圍內(nèi)未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。 3.填制土地使用稅計(jì)算表，依次填列：項(xiàng)目名稱、坐落地點(diǎn)、土地性質(zhì)、土地地段、占地面積、單位稅額、批準(zhǔn)征用時(shí)間、開始計(jì)稅時(shí)間、年度應(yīng)納稅額（辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計(jì)算）已納稅額、應(yīng)補(bǔ)稅額。 66 集體土地土地使用稅稅收新政策財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財(cái)稅200656號(hào) 在城

42、鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 本通知自2006年5月1日起執(zhí)行，此前凡與本通知不一致的政策規(guī)定一律以本通知為準(zhǔn)。67七、印花稅檢查要點(diǎn)1. 各類商品購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、廣告合同和測繪合同（按照加工承攬合同）、商品房銷售合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證、賬簿等是否按規(guī)定貼花。此外，“實(shí)收資本(股本)”和“資本公積”科目金額增加后，是否就增加的金額補(bǔ)帖印花。P1652.注意避免征納稅誤區(qū) 68國稅發(fā)19

43、91155 號(hào)第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書據(jù)(合同)，不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花?！币虼?，如果房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)簽定的合同，以及房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同都無須繳納印花稅，只需就其取得的土地使用證按件貼花5元即可。 企業(yè)之間的借款合同或者單據(jù)不貼花，因?yàn)橛』ǘ惗惸慷惵时硪?guī)定借款合同征稅范圍是：“銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽定的借款合同。” 693.印花稅最新處罰辦法 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)200415號(hào)）對(duì)印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重

44、予以處罰： (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用稅收征管法第六十四條的處罰規(guī)定。 (2) 已貼用的印花稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的，適用稅收征管法第六十三條的處罰規(guī)定。 (3) 偽造印花稅票的，適用稅收征管法實(shí)施細(xì)則第九十一條的處罰規(guī)定。70 (4)按期匯總繳納印花稅的納稅人，超過稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，未繳或少繳印花稅款的，視其違章性質(zhì)，適用稅收征管法第六十三條或第六十四條的處罰規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重的，同時(shí)撤銷其匯繳許可證。 (5) 納稅人違反以下規(guī)定的，適用稅收征管法第六十條的處罰規(guī)定： 違反印花稅條例施行細(xì)則第二十三條的規(guī)定

45、：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應(yīng)加注稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的匯繳戳記、編號(hào)并裝訂成冊(cè)，將已貼印花或者繳款書的一聯(lián)粘附冊(cè)后，蓋章注銷，保存?zhèn)洳椤保?違反印花稅條例施行細(xì)則第二十五條的規(guī)定：“納稅人對(duì)納稅憑證應(yīng)妥善保存。憑證的保存期限，凡國家已有明確規(guī)定的，按規(guī)定辦；沒有明確規(guī)定的其余憑證均應(yīng)在履行完畢后保存一年”。 71七、個(gè)人所得稅檢查要點(diǎn) （一）工資、薪金方面 1. 對(duì)工資、薪金、獎(jiǎng)金、實(shí)物、有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。2. 對(duì)直接通過“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎(jiǎng)金是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。3.通過“應(yīng)付福利費(fèi)”賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金，是否

46、按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。參見國家稅務(wù)總局關(guān)于生活補(bǔ)助費(fèi)范圍確定問題的通知（國稅發(fā)1998155 號(hào)）。 72 4. 企業(yè)售樓人員取得的售房提成收入，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。售樓人員的收入一般是底薪加提成。 5. 對(duì)企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金，是否在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí)（即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)賬戶）并入員工當(dāng)期的工資收入，按“工資、薪金所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅款是否由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳。參見國家稅務(wù)總局關(guān)于單位為員工支付有關(guān)保險(xiǎn)繳納個(gè)人所得稅問題的批復(fù)（國稅函2005318號(hào)）736. 企業(yè)為職工個(gè)人購買商業(yè)性補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等，在辦理投保手續(xù)時(shí)應(yīng)作為個(gè)人所得稅的“工資、薪金所得”項(xiàng)目

47、，按稅法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅；因各種原因退保，個(gè)人未取得實(shí)際收入的，已繳納的個(gè)人所得稅應(yīng)予以退回。參見財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)（財(cái)稅200594號(hào)）。7. 個(gè)人兼職取得的收入是否按照“勞務(wù)報(bào)酬所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅；退休人員再任職取得的收入，在減除按個(gè)人所得稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)后，是否按“工資、薪金所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。參見國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人兼職和退休人員再任職取得收入如何計(jì)算征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)(國稅函2005382號(hào))。748. 對(duì)商品營銷活動(dòng)中，企業(yè)和單位對(duì)營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會(huì)、工作考察等名義組織旅游活動(dòng)，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對(duì)個(gè)

48、人實(shí)行的營銷業(yè)績獎(jiǎng)勵(lì)（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得，依法征收個(gè)人所得稅，并由提供上述費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。其中，對(duì)企業(yè)雇員享受的此類獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)與當(dāng)期的工資薪金合并，按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅；對(duì)其他人員享受的此類獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)作為當(dāng)期的勞務(wù)收入，按照“勞務(wù)報(bào)酬所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。參見財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費(fèi)旅游方式提供對(duì)營銷人員個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知（財(cái)稅200411號(hào)）。759. 企業(yè)年終獎(jiǎng)金計(jì)算代扣稅款是否正確。檢查時(shí)，要注意結(jié)合實(shí)體法從舊原則，根據(jù)年終獎(jiǎng)金的政策變動(dòng)和檢查所屬年度合理選擇相應(yīng)稅收政策。 自2005年1

49、月1日起，對(duì)企業(yè)向雇員發(fā)放的全年一次性獎(jiǎng)金、年終加薪、實(shí)行年薪制和績效工資辦法的單位根據(jù)考核情況兌現(xiàn)的年薪和績效工資，國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問題的通知（國稅發(fā)20059號(hào)）76例題 某公司2005年1月份給某員工發(fā)放一次性年終獎(jiǎng)金36720元。1.如果該員工當(dāng)月工資扣除三險(xiǎn)一金及800元后的余額為720元，（36720-720）12=3000（元）（36720-720）15%125=5275（元）2.如果該員工當(dāng)月工資扣除三險(xiǎn)一金及800元后的余額為900元， 3672012=3060（元） 年終獎(jiǎng)應(yīng)納稅 3672015%125=5383（元）當(dāng)月工

50、資應(yīng)納稅 90010%25=65（元）7710. 雇員認(rèn)購公司股票等有價(jià)證券而從雇主取得折扣或補(bǔ)貼收入，企業(yè)是否按照“工資、薪金所得”代扣代繳了個(gè)人所得稅。雇員將行權(quán)后的股票再轉(zhuǎn)讓時(shí)獲得的高于購買日公平市場價(jià)的差額，是因個(gè)人在證券二級(jí)市場上轉(zhuǎn)讓股票等有價(jià)證券而獲得的所得，是否按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”適用的征免規(guī)定計(jì)算繳納了個(gè)人所得稅。雇員因擁有股權(quán)而參與企業(yè)稅后利潤分配取得的所得，是否按照“利息、股息、紅利所得”適用的規(guī)定計(jì)算繳納了個(gè)人所得稅。P209、217、219（二）利息、股息、紅利所得方面 1. 企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資，支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。對(duì)企業(yè)應(yīng)支付未支付的利息直接

51、增加借款本金的業(yè)務(wù)，是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。782. 企業(yè)向參股的職工或者其他個(gè)人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個(gè)人所得稅。3. 企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個(gè)人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。 4.企業(yè)進(jìn)行股份制改造時(shí)，職工個(gè)人取得的資產(chǎn)評(píng)估增值額是否征收個(gè)個(gè)人所得稅。資本公積資本溢價(jià)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資本公積79 5.以企業(yè)資金為企業(yè)中的個(gè)人投資者本人、其家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出及購買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出，個(gè)人投資者從其投資的企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款納稅年度終了后即不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，是否代扣代繳了個(gè)人所得稅。 6. 企業(yè)為股

52、東個(gè)人購買汽車，雖然該汽車同時(shí)也為企業(yè)使用，是否代扣代繳了個(gè)人所得稅。80（三）其他所得 1. 國家稅務(wù)總局關(guān)于用使用權(quán)作獎(jiǎng)項(xiàng)征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)（國稅函1999549號(hào)）規(guī)定：企業(yè)舉辦購物有獎(jiǎng)活動(dòng)，規(guī)定特等獎(jiǎng)為一套住房的10年免費(fèi)使用權(quán)（10年內(nèi)可以由中獎(jiǎng)?wù)咦宰?，也可出租?0年后歸還房子），一等獎(jiǎng)為一部桑塔納轎車的10年免費(fèi)使用權(quán)。從以上情況可以看出，消費(fèi)者取得了實(shí)物的使用權(quán)，可以運(yùn)用該使用權(quán)獲取收入或節(jié)省費(fèi)用，使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是實(shí)物形態(tài)所得的表現(xiàn)形式。根據(jù)個(gè)人所得稅法立法精神，個(gè)人取得的實(shí)物所得含取得所有權(quán)和使用權(quán)的所得。因此，可以認(rèn)定消費(fèi)者取得上述住房、汽車的免費(fèi)使用權(quán)，不管是自用或出

53、租，已經(jīng)取得了實(shí)物形式的所得，應(yīng)按照“偶然所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由提供住房、汽車的企業(yè)代扣代繳。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第10條規(guī)定的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和所獲獎(jiǎng)品合理確定應(yīng)納稅所得額。812. 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)（國稅函200057 號(hào)）規(guī)定：部分單位和部門在年終總結(jié)、各種慶典、業(yè)務(wù)往來及其他活動(dòng)中，為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金、實(shí)物或有價(jià)證券。對(duì)個(gè)人取得該項(xiàng)所得，應(yīng)按照中華人民共和國所得稅法中規(guī)定的“其他所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。 3. 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的批復(fù)（國稅函200262

54、9 號(hào)）規(guī)定：個(gè)人因參加企業(yè)的有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)而取得的贈(zèng)品所得，應(yīng)按“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。贈(zèng)品所得為實(shí)物的，應(yīng)以中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例第十條規(guī)定的方法確定應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。稅款由舉辦有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)的企業(yè)(單位)負(fù)責(zé)代扣代繳。824. 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù)（財(cái)稅200594號(hào)）規(guī)定：個(gè)人為單位或他人提供擔(dān)保獲得報(bào)酬，應(yīng)按照個(gè)人所得稅法規(guī)定的“其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付所得的單位或個(gè)人代扣代繳。 此外，要特別注意，單位為個(gè)人負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅的，在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)，是否將支付額換算成含稅收入后再計(jì)算扣繳個(gè)人所得稅。83（四）個(gè)人所

55、得稅處罰辦法 國家稅務(wù)總局關(guān)于行政機(jī)關(guān)應(yīng)扣未扣個(gè)人所得稅問題的批復(fù)（國稅函20041199號(hào)）第二條：2001年5月1日前，對(duì)扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，適用修訂前的中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱征管法），由扣繳義務(wù)人繳納應(yīng)扣未扣稅款；2001年5月1日后，對(duì)扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，適用修訂后的征管法和國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知（國稅發(fā)200347號(hào)），由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)成扣繳義務(wù)人向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。第三條: 按照征管法規(guī)定的原則，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，無論適用修訂前還是修訂后的征管法，

56、均不得向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金。 84七、車船使用稅檢查要點(diǎn) （一）檢查辦法 通過查閱“固定資產(chǎn)”賬簿、固定資產(chǎn)卡片和向司機(jī)班負(fù)責(zé)人調(diào)查了解，掌握企業(yè)各車輛的基本情況；然后制作表格，計(jì)算企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的車船使用稅。列出：種類、購置時(shí)間、載重凈噸位（可乘人數(shù)）、單位稅額、應(yīng)納稅額、已納稅額、應(yīng)補(bǔ)稅額。85（二）注意事項(xiàng)如有租賃關(guān)系，車船擁有人與使用人不一致時(shí)，則應(yīng)由租賃雙方商妥由何方為納稅義務(wù)人；租賃雙方未商定的，由使用人納稅。如無租使用的車船，由使用人納稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)以及外籍人員不適用車船使用稅的規(guī)定。 對(duì)車輛凈噸位尾數(shù)在半噸和半噸以下的按半噸計(jì)算，超過半噸的按1噸計(jì)算；機(jī)動(dòng)車

57、掛車，按機(jī)動(dòng)載貨汽車稅額的7折計(jì)征稅；客貨兩用汽車，載人部分按乘人汽車稅額減半征稅，載貨部分按機(jī)動(dòng)載貨汽車稅額征稅。 863.新購置的車船，從購置使用的當(dāng)月起計(jì)算。4.免稅單位與納稅單位合并辦公，所用車輛，能劃分者分別征免車船使用稅，不能劃分者，應(yīng)一律照章征收車船使用稅。5.企業(yè)內(nèi)部行駛的車輛，不領(lǐng)取執(zhí)照，也不上路行駛的，可免征車船稅。6.國稅函20041394號(hào)文件規(guī)定，鑒于機(jī)動(dòng)車輛丟失后，納稅人不再擁有和使用該車輛，對(duì)于已經(jīng)按年繳納了車船使用稅的機(jī)動(dòng)車輛出現(xiàn)丟失的情況，應(yīng)當(dāng)予以退稅。 納稅人可在車輛丟失后，憑車船使用稅完稅憑證和公安部門出具的車輛丟失證明，向車輛納稅所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出

58、退稅申請(qǐng)，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審核后應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理退稅。 車船使用稅退稅額應(yīng)按月計(jì)算退稅的起止時(shí)間為：從機(jī)動(dòng)車輛丟失的次月起至納稅年度終了的當(dāng)月止。P130頁87第四節(jié)建筑行業(yè)稅收稽查方法概述 建筑業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù) 1.營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令1993136號(hào)）第五條第三款：建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。 2.營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字1993第40號(hào)）第十八條納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備

59、的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。88第十五條納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的（包括自建勞務(wù)營業(yè)額的核定），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額:(一)按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。(二)按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。(三)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:計(jì)稅價(jià)格營業(yè)成本或工程成本（1成本利潤率）（1營業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。893. 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅幾個(gè)政策問題的通知（財(cái)稅199545號(hào)） 納稅

60、人從事建筑安裝工程作業(yè)中的“其他工程作業(yè)”，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。4. 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財(cái)稅200316號(hào)第三條第十三款通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營業(yè)額中。 其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。90 建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1. 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知國稅