1、QINGHAISICHUANGFANGDICHANPINGGUSIFAJIANDINGSUO 青海思創(chuàng)房地產(chǎn)評(píng)估司法鑒定所地址：西寧市城西區(qū)五四西路30號(hào)（西寧市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)面） 聯(lián)系電話(huà)4321389第 PAGE 12 頁(yè) 共 NUMPAGES 12 頁(yè)青海思創(chuàng)房地產(chǎn)評(píng)估司法鑒定所司法鑒定意見(jiàn)書(shū) 司法鑒定許可證號(hào)：630105002 地 址：西寧市城西區(qū)五四西路30號(hào)（郵政編碼810008） 聯(lián)系電話(huà)：09716308005（傳真） 4321389明1.委托人應(yīng)當(dāng)向鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完善、充分的鑒定材料，并對(duì)

2、鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。2.司法鑒定人按照法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的方式、方法和步驟，遵守和采用相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行鑒定。3.司法鑒定意見(jiàn)書(shū)是否作為定案或者認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，取決于辦案機(jī)關(guān)的審查判斷，司法鑒定機(jī)構(gòu)和司法鑒定人無(wú)權(quán)干涉。4.司法鑒定實(shí)行鑒定人負(fù)責(zé)制度。司法鑒定機(jī)構(gòu)和司法鑒定人根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照鑒定的科學(xué)規(guī)律和技術(shù)操作規(guī)范，依法獨(dú)立、客觀、公正進(jìn)行鑒定并出具鑒定意見(jiàn)，不受任何個(gè)人或者組織的非法干預(yù)。5.使用本鑒定文書(shū)應(yīng)當(dāng)保持其完整性和嚴(yán)肅性,未經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)書(shū)面同意或許可，不得向委托方和鑒定機(jī)構(gòu)審核部門(mén)之外的單位或個(gè)人提供意見(jiàn)書(shū)的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任

3、何公開(kāi)媒體上。6.意見(jiàn)書(shū)中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，是公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到意見(jiàn)書(shū)中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。當(dāng)事人對(duì)鑒定意見(jiàn)有異議，應(yīng)當(dāng)通過(guò)庭審質(zhì)證或者申請(qǐng)重新鑒定、補(bǔ)充鑒定等方式解決。7.意見(jiàn)書(shū)由本機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家司法鑒定人（國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）簽字蓋章后作為一個(gè)整體時(shí)有效。使用司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，應(yīng)當(dāng)保持其完整性和嚴(yán)肅性。8.意見(jiàn)書(shū)有效期半年（自2018年7月16日起至2019年1月15日止）。 中十冶集團(tuán)有限公司所屬的西寧市城西區(qū)勝利路59號(hào)1056室辦公用房進(jìn)行價(jià)值鑒定 編號(hào)：青思創(chuàng)司鑒所2018鑒字第19號(hào)一、基本情況委托方：西寧市城西區(qū)人民法院 委托鑒定事項(xiàng)：對(duì)中十冶集團(tuán)有

4、限公司所屬的位于西寧市城西區(qū)勝利路59號(hào)1056室辦公用房進(jìn)行價(jià)值鑒定受理日期：2018年4月23日鑒定材料：1.青海省高級(jí)人民法院司法技術(shù)室2018年4月10日出具的（2018）青法司技評(píng)選字第21-1-1號(hào)人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)隨機(jī)指定評(píng)估機(jī)構(gòu)通知書(shū)；2.西寧市城西區(qū)人民法院2018年4月23日出具的（2018）西執(zhí)外委字第11號(hào)對(duì)外委托司法輔助工作委托書(shū)；3.申請(qǐng)人2018年1月11日提出的執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)復(fù)印件；4.北京市東城區(qū)人民法院2017年11月22日出具的（2017）京0101民初20053號(hào)民事判決書(shū)復(fù)印件；5.寧房權(quán)證西（私）字第32011011079（1-1）號(hào)房屋所有權(quán)證復(fù)印件；

5、 6.鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、記錄、拍照及調(diào)查同類(lèi)地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)交易及租賃行情。二、基本案情中國(guó)黃金集團(tuán)建設(shè)有限公司與中十冶集團(tuán)有限公司借款合同糾紛一案，經(jīng)北京市東城區(qū)人民法院審理，于2017年11月22日做出了（2017）京0101民初20054號(hào)民事判決書(shū)。三、鑒定過(guò)程鑒定時(shí)間：2018年4月26日鑒定地點(diǎn)：西寧市城西區(qū)勝利路59號(hào)1056室在場(chǎng)人員：被申請(qǐng)人代理人、鑒定機(jī)構(gòu)工作人員鑒定內(nèi)容：西寧市城西區(qū)勝利路59號(hào)1056室辦公用房（一）鑒定方法選用根據(jù)土地管理法、房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、物權(quán)法、合同法以及本次鑒定目的、鑒定對(duì)象特點(diǎn)，鑒定人員通過(guò)對(duì)鑒定對(duì)象實(shí)地查勘并分析周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)存在

6、可比實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行鑒定。（二）鑒定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范1.土地管理法、房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法；2.2005年全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定；3.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T502912015）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4.司法部司法鑒定程序通則和青海省司法廳司法鑒定機(jī)構(gòu)章程、司法鑒定文書(shū)示范文本、司法鑒定行政管理制度及相關(guān)法律、 法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)規(guī)范；5.中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法（2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）。（三）鑒定原則1.獨(dú)立、客觀、公正原則 2.合法原則 3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則4.替代原則 5.最高最佳利用原

7、則（四）意見(jiàn)書(shū)使用范圍說(shuō)明本意見(jiàn)書(shū)僅為西寧市城西區(qū)人民法院執(zhí)行案件提供作價(jià)參考，可提供給人民法院、案件當(dāng)事人及司法鑒定主管機(jī)構(gòu)檢查工作之用，非法律、行政法規(guī)之規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體，本所保留對(duì)意見(jiàn)書(shū)的解釋權(quán)。（五）意見(jiàn)書(shū)的相關(guān)說(shuō)明1.本書(shū)假設(shè)前提為鑒定對(duì)象具有合法完備的手續(xù)；2.本書(shū)受到鑒定目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)、時(shí)效等的限制和約束，其中任何一個(gè)因素的改變，本意見(jiàn)書(shū)均作適當(dāng)調(diào)整，甚至重新鑒定；3.本書(shū)自完成之日起有效期半年（自2018年7月16日起至2019年1月15日止）；4.本書(shū)中鑒定人員陳述的事實(shí)真實(shí)準(zhǔn)確； 5.委托方提供的鑒定對(duì)象資料為復(fù)印

8、件，委托方須對(duì)復(fù)印件的真實(shí)性合法性負(fù)責(zé)，鑒定人員不保證復(fù)印件與原件的一致性，如因復(fù)印件原因?qū)﹁b定過(guò)程造成誤導(dǎo)，我所不承擔(dān)責(zé)任； 6.鑒定對(duì)象的權(quán)屬、范圍、面積等情況，假設(shè)以委托方提供資料的真實(shí)性 為前提，若資料失實(shí)或有隱匿，我所不承擔(dān)責(zé)任；7.鑒定人員與鑒定對(duì)象及其有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)；8.鑒定房地產(chǎn)涉案具有強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)等特點(diǎn)，受到市場(chǎng)狹小、推廣力度?。▎巫诜慨a(chǎn)難以進(jìn)行大的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)且其位置、布局、面積等均以現(xiàn)有狀況為準(zhǔn)）、消費(fèi)者心理、購(gòu)買(mǎi)者的額外支出和近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求以及電子信息化的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)等各種因素的影響，其變現(xiàn)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。9本次現(xiàn)場(chǎng)勘查僅對(duì)鑒定對(duì)

9、象做一般性查看，不能確定其內(nèi)部結(jié)構(gòu)有無(wú)瑕 疵，如有瑕疵鑒定結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整甚至重新鑒定。（六）鑒定對(duì)象所處位置及概況1.所處位置鑒定對(duì)象位于西寧市勝利路59號(hào)，南臨東交通巷，西臨金富苑肥牛城距北交通巷約300米，北臨勝利路隔路與青墾大廈相望，附近有交通巷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北商業(yè)巷購(gòu)物中心、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、勝利路電子城、青海省建筑勘察設(shè)計(jì)研究院、青海省交通醫(yī)院、中國(guó)煙草專(zhuān)賣(mài)局、西寧市人民公園、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)移動(dòng)、西寧市五四大街小學(xué)、農(nóng)牧大廈、皇子足道、精明眼鏡、砂鍋天下、奧斯卡影城、西寧柏辰公寓、宏業(yè)大廈、景林佳苑、楓林綠洲、匯鑫典當(dāng)、夏都漁友名店、宏達(dá)五金建材、皇子豪庭大酒店、如家酒店

10、等配套設(shè)施齊全，該區(qū)域是理想的商業(yè)金融、辦公、居住地之一。鑒定對(duì)象位于西寧市城西區(qū)勝利路59號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)15層建筑物的5層1056室，朝南，建筑面積167.89平方米。樓內(nèi)設(shè)有兩部電梯。入戶(hù)門(mén)為三防防盜門(mén)，入口處設(shè)有鞋柜，正對(duì)入口設(shè)有鋁塑板宣傳欄。我所工作人員2018年5月2日下午2:30分經(jīng)電話(huà)咨詢(xún)被申請(qǐng)人單位工作人員得知該建筑物建成于2001年。室內(nèi)為復(fù)合木地板地面、普通抹灰刷白墻面、石膏板吊頂，設(shè)有單層雙玻鋁塑窗，其余辦公室設(shè)有頂高玻璃隔斷。大廳東側(cè)設(shè)有宣傳欄帶射燈。經(jīng)理室設(shè)有背景墻、地柜、書(shū)架、大包暖氣罩。室內(nèi)消防、電話(huà)、電照、暖氣、網(wǎng)線等設(shè)施齊全，使用狀況良好。四、分析說(shuō)明（一）市場(chǎng)

11、背景分析 2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。 未來(lái)房地產(chǎn)政策短期將堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢(shì)不變，形成“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長(zhǎng)期逐步構(gòu)建并完善長(zhǎng)效機(jī)制，中央政治局會(huì)議指出要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，2018年長(zhǎng)

12、效機(jī)制落實(shí)將進(jìn)一步加快。同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)住房觀念變化和住房居住屬性強(qiáng)化，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。 2017年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為14.7億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其中商品住宅銷(xiāo)售面積12.6億平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。三四線城市在寬松的政策環(huán)境以及棚改貨幣化支持下，拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售面積上揚(yáng)。另一方面，重點(diǎn)城市在嚴(yán)厲政策管控下，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，銷(xiāo)售面積同比增幅不斷回落，成交規(guī)模明顯縮減，一線城市降溫最為顯

13、著。 總體來(lái)看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%11.3%，其中一線銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。鑒于一二線城市銷(xiāo)售回落，房企新開(kāi)工意愿不足，將使全國(guó)新開(kāi)工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工的增幅會(huì)維持在4.5%6.5%之間。價(jià)格受到銷(xiāo)售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。（二）得出鑒定意見(jiàn)的過(guò)程市場(chǎng)比較法就是將鑒定對(duì)象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算鑒定對(duì)象

14、的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)鑒定對(duì)象和鑒定人員收集的同類(lèi)地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資料情況，鑒定人員選取如下比較實(shí)例，通過(guò)分析比較兩者差異，測(cè)算過(guò)程如下:1.市場(chǎng)比較法以替代原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為： 鑒定對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別修正系數(shù)比較實(shí)例的選擇：鑒定對(duì)象為辦公用房，所以分別選取A、B、C三宗辦公用房作為比較實(shí)例，分別與鑒定對(duì)象進(jìn)行比較，求其比準(zhǔn)價(jià)格。比較因素條件說(shuō)明及比較因素修正分別見(jiàn)表1和表2； 表1 比較因素條件說(shuō)明比較因素鑒定對(duì)象可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 坐落位置勝利路59號(hào)勝利路勝利路勝利路交易情況非正常正

15、 常正 常正 常交易日期2018年4月2018年1月2018年1月2018年3月交易價(jià)格（元/M2）待 估8200930011000區(qū)域因素繁華程度繁 華繁 華繁 華繁 華環(huán)境條件好好好好交通條件便 捷便 捷便 捷便 捷配套設(shè)施完 善完 善完 善完 善個(gè)別因素結(jié) 構(gòu)鋼 混鋼 混鋼 混鋼 混層 數(shù)5F/158F/1525F/3116F/31裝 修一 般一 般一 般一 般供暖狀況集 中集 中集 中集 中朝 向南 北南 北南 北南 北建成年代2001年建成2001年建成2008年建成2008年建成表2 比較因素條件修正比較因素鑒定對(duì)象可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B可比實(shí)例 C交易情況非正常95/10095

16、/10095/100交易日期2018年4月100/100100/100100/100交易價(jià)格（元/M2）待 估8200930011000區(qū)域因素繁華程度繁 華100/100100/100100/100環(huán)境條件好100/100100/100100/100交通條件便 捷100/100100/100100/100配套設(shè)施完 善100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié) 構(gòu)鋼 混100/100100/100100/100層 數(shù)5F/15100/10098/10099/100裝 修一 般100/100100/100100/100供暖狀況集 中100/100100/100100/100朝 向南

17、北100/100100/100100/100建成年代2001年建成100/10093/10093/100比準(zhǔn)價(jià)格待 估7790元/M28052元/M29621元/M2 3.將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為該宗房地產(chǎn)的單價(jià) （7790+8052+9621）38488（元/平方米） 鑒定對(duì)象價(jià)值為：8488167.89142.51(萬(wàn)元)4.鑒定結(jié)果根據(jù)以上分析對(duì)比，鑒定對(duì)象位于西寧市城西區(qū)勝利路59號(hào)1056室房產(chǎn)建筑面積167.89平方米的價(jià)值為142.51萬(wàn)元，大寫(xiě)人民幣壹佰肆拾貳萬(wàn)伍仟壹佰元整，每平方米為8488元。（三）最高最佳使用分析 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能

18、為權(quán)利人帶來(lái)不同收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿(mǎn)足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式為前提。根據(jù)城市總體規(guī)劃和委托方提供的相關(guān)資料，結(jié)合鑒定對(duì)象自身特點(diǎn)、鑒定人員的現(xiàn)場(chǎng)查勘以及其所處位置及周邊的自然與人文環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及預(yù)期分析，鑒定對(duì)象保持證載用途可發(fā)揮其最大最佳價(jià)值。（四）鑒定對(duì)象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是假定在鑒定時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多增減值過(guò)程的條件下，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性及目前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)供求決定變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。鑒定對(duì)象位于城西區(qū)勝利路59號(hào)，其通用性和獨(dú)立使用性較好。五、報(bào)告使用提示1.提請(qǐng)相關(guān)人員應(yīng)完整并合理使用鑒定意見(jiàn)書(shū)；2.鑒定結(jié)果僅供法院執(zhí)行案件作參考，最終數(shù)額根據(jù)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、供需關(guān)系等因素確