1、背房地產(chǎn)投融扳資實(shí)務(wù)課程結(jié)業(yè)報(bào)告氨題疤 半目稗 半 佰杭州八市昂“胺綠皚城跋扒西溪融扒莊按”懊投資分析報(bào)伴告佰 愛姓懊 奧名唉 霸 捌 笆 藹 笆 澳 跋顧頒 胺玲稗 壩 愛 傲 翱 阿 皚班扳 奧級(jí)把 安 叭 扮 把房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與懊估埃價(jià)背1搬2邦（暗1跋）扒班叭 挨 叭 翱 頒系（部）敗 邦 哎 挨經(jīng)營(yíng)管理系拌 襖 艾 艾 翱得跋 伴分版 邦 百 愛 拜 凹 吧 罷 版 俺201伴5啊年巴6頒月捌9班日目 錄TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc25636盎一靶、霸 埃項(xiàng)目概況按 背 懊杭州笆市矮“骯綠般城搬壩西溪融叭莊百”艾投資分析報(bào)告拜房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與辦估俺價(jià)頒1吧2挨

2、（爸1叭）疤班伴 啊 把顧澳 柏玲拔 癌內(nèi)容摘要：捌綠疤城叭案西溪融莊，是半由融創(chuàng)、綠城稗兩大地產(chǎn)巨鱷扒在杭州聯(lián)手打安造的第一個(gè)高按端精品項(xiàng)目，隘項(xiàng)目位于西溪澳板塊核心，距哎離西溪濕地國(guó)爸家公岸園頒30壩0擺米，三面環(huán)水罷，擁享西溪絕版版景觀資源及巴便捷的生活配叭套，是西溪乃哎至整個(gè)杭城都哀極為稀缺的低靶層低密度高端敗住品，本文將半通過(guò)投資環(huán)境半分析、房地產(chǎn)扳市場(chǎng)分析、財(cái)哀務(wù)分析、項(xiàng)目哎敏感性分析及啊風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)爸目做一份投資柏潛力分析報(bào)告搬，并分析八出唉“辦綠襖城耙安西溪融辦莊案”版的投資潛力，藹為項(xiàng)目投資商翱提供參考。翱關(guān)鍵詞：班環(huán)境分搬析挨 斑 啊市場(chǎng)分啊析胺 埃 奧財(cái)務(wù)分邦析罷 扳 般

3、投資決策分析項(xiàng)目概況辦（一）地理位盎置巴項(xiàng)目位于愛杭州市荊長(zhǎng)大般道與文二西路跋口南鞍側(cè)邦30氨0盎米，隘西城廣場(chǎng)以耙西背4.懊5皚公里，文一、奧文二西路可直奧達(dá)矮;罷距離市中心文挨教區(qū)爸僅邦1搬5氨分鐘車程。此佰外，周邊天目啊山路、荊長(zhǎng)大哎道、繞城公路百等輔助道路體襖系完善。周邊跋商業(yè)笆配套齊全，癌西溪印象城、澳海港城、西城背廣場(chǎng)、保利國(guó)愛際影城、西溪盎悅榕莊、西溪板喜來(lái)登度假酒搬店扳就在附近。毗俺鄰國(guó)家西溪濕壩地公園，自然矮景觀優(yōu)美?？砂嫡f(shuō)綠城氨昂西溪融莊地理爸位置絕佳。巴圖阿 SEQ 圖 * ARABIC 藹1白：區(qū)位交通圖笆（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)爸介阿綠隘城把邦西溪融莊，是扒由融創(chuàng)、綠城霸兩大地產(chǎn)

4、巨鱷頒在杭州聯(lián)手打藹造的第一個(gè)高霸端精品項(xiàng)目，拔也是綠城在留礙莊、翡翠城、芭溪上玫瑰園、笆西溪誠(chéng)園后入奧駐西溪的翱第隘5瓣個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目扳位于西溪板塊啊核心，距離西擺溪濕地國(guó)家公按園懊僅襖30白0巴米，三面環(huán)水靶，擁享西溪絕芭版景觀資源。胺周邊海港城、翱西溪印象城、癌西溪慢生活街瓣區(qū)、淘寶城等辦眾多商業(yè)配套胺環(huán)飼，浙大紫爸荊港、綠城育襖華等名校云集俺。矮綠邦城拔扳西溪融莊，提奧粹綠城兩大經(jīng)氨典產(chǎn)哀品拔藹班玫瑰系經(jīng)典法奧式排屋、法式暗花園洋澳房凹 班。法式排屋，搬秉承綠艾城邦1頒0盎余年別墅營(yíng)造敗經(jīng)驗(yàn)，以法國(guó)佰經(jīng)典官邸及宮啊廷建筑為原型翱，是綠城城市澳別墅的經(jīng)典代藹表作品之一。稗法式花園洋房艾，以

5、綠城平層阿官邸經(jīng)典之靶作笆伴辦留莊為建筑形唉態(tài)摹本，是西白溪乃至整個(gè)杭埃城都極為稀缺礙的低層低密度奧高端住品。靶項(xiàng)目類型為住埃宅，搬產(chǎn)權(quán)把70白年拔；唉建筑面懊積扒12415擺1扒平方米白，把占地面盎積俺5936盎0岸平方米埃，盎總戶岸數(shù)俺435敗；容積率霸為芭1.爸3八；綠化率班為啊30懊%伴，扮項(xiàng)目特色芭為俺公園地產(chǎn)頒。投資環(huán)境分析翱 癌（一）硬環(huán)境拌分析斑1熬.安杭州市基礎(chǔ)設(shè)皚施環(huán)境靶201罷4盎年，全市實(shí)現(xiàn)盎地區(qū)生產(chǎn)總唉值背9201.1笆6笆億元，比上年爸增拌長(zhǎng)昂8.靶2懊。其中第一懊產(chǎn)業(yè)增加八值背274.3骯6岸億元，第二產(chǎn)吧業(yè)增加澳值伴3858.壩9阿億元，第三產(chǎn)安業(yè)增加八值昂50

6、67.笆9哀億元，分別增昂長(zhǎng)頒1.翱8斑伴、奧8.巴1罷搬和胺8.跋5哎。人均生產(chǎn)骯總柏值暗10375皚7藹元，增拔長(zhǎng)笆7.癌7柏。按國(guó)家公斑布懊的絆201挨4半年平均匯率折半算，愛為盎1689艾1把美元。三次產(chǎn)霸業(yè)結(jié)構(gòu)由上年哎的般3.俺1半背42.懊6愛絆54.八3俺調(diào)整斑為敗201俺4疤年翱的板3.班0凹敖41.礙9絆跋55.伴1疤。百201八4捌年全年杭州市八完成基礎(chǔ)設(shè)施吧投敖資敗1005.5澳3罷億元，增佰長(zhǎng)哎1搬8傲。地鐵建設(shè)巴力度加大俺，頒2伴號(hào)線東南段開笆通運(yùn)營(yíng)擺，白4按號(hào)線首通段建奧成。城市快速襖路初步成網(wǎng)，挨彩虹快速路濱凹江段、秋石三版期高架主線、氨東湖暗路笆疤德勝路立交建斑

7、成通車；蕭山愛機(jī)場(chǎng)高速公路捌改建、文一路芭地下通道、環(huán)骯城北路地下通邦道、紫之隧道藹等重大工程加矮速推進(jìn)。大江搬東、下沙、之絆江等新城的市骯政基礎(chǔ)設(shè)施和疤公共服務(wù)設(shè)施板項(xiàng)目建設(shè)加快稗。奧體博覽城把國(guó)際博覽中心哀項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)拌通過(guò)驗(yàn)收，主埃體鋼結(jié)構(gòu)安裝氨完成。市政配跋套的進(jìn)一步完把善，對(duì)于房地捌產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展拔也是明顯利好拔。（暗數(shù)據(jù)來(lái)源于杭埃州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信笆息網(wǎng)）爸2襖.皚杭州市交通配斑套拔近年來(lái)，杭州罷市加大了交通啊設(shè)施的建設(shè)力捌度，扒201凹4澳年杭州地伴鐵埃2頒號(hào)線東南段全擺線貫通笆，阿1瓣號(hào)線下沙延伸霸段絆和澳4邦號(hào)線首通段車愛站主體工程完壩工。地鐵累計(jì)胺完成工程投懊資佰393.1絆9稗億

8、元，其鞍中昂201俺3藹年完矮成矮78.1安1敖億元，整治建扒設(shè)延安路、同哀協(xié)路、之江東襖路等城市主次佰干胺道斑13板0般條，打通斷頭昂路跋1澳3百條。德勝高架板、彩虹大道（巴濱江段）全線搬貫通。城西污敖水處理廠（一頒期）主體工程叭建成。閑林水哀庫(kù)大壩主體工版程完工。副城挨、組團(tuán)與主城藹交通連接進(jìn)一罷步改善，綜合哎承載力提高。敗地鐵和高架的敗交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋岸率大大提升，氨也將縮短杭州胺其它區(qū)域與主按城區(qū)的距離，耙對(duì)于看重區(qū)位骯條件的客戶來(lái)懊說(shuō)，也解決了翱本項(xiàng)目位于余拔杭區(qū)并非主城佰區(qū)的這一顧慮阿。下附杭州交扳通線路圖。（辦數(shù)據(jù)來(lái)源于杭哎州統(tǒng)計(jì)調(diào)查信哎息網(wǎng)）矮圖佰 SEQ 圖 * ARABIC 熬

9、2半-1霸 爸杭州市交通線耙路圖敗3哀.敖供水、供電狀扒況吧 襖隨著蕭山東部搬區(qū)域供水（江百東水廠）一期氨工程、清泰水八廠技改工程、敗余杭仁和水廠拜供水工程等一愛批重點(diǎn)項(xiàng)目的按陸續(xù)上馬，杭熬州市的供水能胺力大大增強(qiáng)耙，截斑至稗201壩4吧年末，全區(qū)供凹水能力達(dá)八到岸8罷0礙萬(wàn)般噸礙/奧日，全年銷售瓣水俺量霸1.3爸9罷億噸。全區(qū)供俺電容量版為版467.7艾5邦萬(wàn)千伏安，全懊年累計(jì)完成供霸電懊量笆71.7俺4哀億千瓦時(shí)。全挨社會(huì)用電吧量辦74.5罷8頒億千瓦時(shí)，下哀降辦0.3骯%百，其中工業(yè)用絆電斑量鞍47.4癌0胺億千瓦時(shí)，下叭降般2.4捌%礙；城鄉(xiāng)居民生佰活用拜電扳11.7班7白億千瓦時(shí)，下

10、氨降挨5.8艾%百。氨余杭電網(wǎng)拌有案220k艾V藹變電凹站半6熬座，容半量霸22扳8拜萬(wàn)千伏安艾；斑110k拔V矮變電柏站氨3扮1拔座，容隘量愛265.傲8皚萬(wàn)千伏安，線壩路盎419.愛4八千米癌；捌35k柏V藹變電埃站挨7凹座，容扒量襖2俺4熬萬(wàn)千伏安，全傲長(zhǎng)伴212.盎3百千米吧；拌10k爸V板配絆變八1469爸2頒臺(tái)，容耙量佰440.挨5矮萬(wàn)千伏安，線巴路襖603柏 翱條，線路總扒長(zhǎng)拜570頒4柏千米罷；愛201擺3澳年，全區(qū)全社阿會(huì)用電拜量藹68.2班9巴億千瓦時(shí)，同扳比增耙長(zhǎng)把2.98骯%擺；供電搬量班67.埃4扳億千瓦時(shí)，同瓣比增翱長(zhǎng)搬2.88矮%板；售電頒量捌 65.5唉1癌億千

11、瓦時(shí)，同把比增氨長(zhǎng)斑3.58氨%挨；電網(wǎng)最高負(fù)笆荷霸132.澳3盎萬(wàn)千瓦，同比柏增百長(zhǎng)柏1.6拌%伴。城鎮(zhèn)電網(wǎng)供叭電可靠背率叭99.988跋%吧，農(nóng)網(wǎng)供電可鞍靠罷率啊 99.91伴26隘%柏，農(nóng)網(wǎng)綜合電搬壓合格熬率凹99.92癌%吧。生活中水電懊是必須品，余礙杭區(qū)良好的供擺水供電環(huán)境，罷使居住在余杭埃區(qū)的人民無(wú)后骯顧之憂。疤（數(shù)據(jù)來(lái)源于昂杭州市余杭統(tǒng)安計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)矮）阿余杭區(qū)城市交哀通瓣余杭穿境而過(guò)跋的兩條高速鐵邦路（ HYPERLINK /view/2180827.htm氨滬杭高鐵板、 HYPERLINK /view/9301384.htm澳杭寧高鐵芭）及 HYPERLINK /view/3

12、346203.htm安杭州地襖鐵鞍1敖號(hào)線昂、兩條鐵路（笆滬杭、宣杭）岸、兩條國(guó)道熬（辦G32笆0愛、辦G10佰4扒）、七條高速暗公路（ HYPERLINK /view/552414.htm背滬杭高速公路艾、 HYPERLINK /view/1690857.htm胺杭寧高速公路唉、 HYPERLINK /view/1955240.htm按杭徽高速公路罷、 HYPERLINK /view/1597099.htm埃杭浦高速公路邦、申嘉滬杭、 HYPERLINK /view/9866666.htm傲杭長(zhǎng)高速公路案、 HYPERLINK /view/1900491.htm擺杭州繞城高速襖公路埃）、兩條

13、主要氨河流（ HYPERLINK /view/1697746.htm伴東苕溪癌、 HYPERLINK /view/17593.htm霸京杭大運(yùn)河昂）和五條省道傲（哎S10靶1班、愛S10搬2絆、啊S20愛1骯、埃S30愛4敗、捌S20襖5絆），把余杭和斑長(zhǎng)江三角洲各拌大城市緊緊相骯連。余杭區(qū)公笆路通車?yán)锍踢_(dá)拜到版了胺2179.2背6背2笆公里。余杭區(qū)矮等級(jí)公路通村扒率、硬化率達(dá)胺到八100岸%疤。區(qū)境內(nèi)有航盎道里柏程氨35扮0俺公里，其中干斑線哎3跋0跋公里，支阿線疤32骯0邦公里，一個(gè)遍傲布余杭區(qū)鎮(zhèn)街搬、干支相連、頒水陸聯(lián)動(dòng)的交版通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)已骯經(jīng)形成。全區(qū)敗重點(diǎn)實(shí)施鞍了霸32背0埃國(guó)道把至半

14、10扳4靶國(guó)道連接線工安程（疏港公路襖）疤、阿32擺0把國(guó)道至申嘉湖啊杭新市互通連拔接線工程余杭巴段（荷禹路延昂伸）及綜合整胺治工程胺、疤10皚4絆國(guó)道余杭馬頭吧關(guān)至勾莊段改斑建工程、余叭杭安1搬5跋省道至臨佰安笆0挨2案省道連接接線暗工程，年度計(jì)扮劃總投疤資伴14.1岸9笆億元，累計(jì)完愛成投笆資凹17.1艾8疤億元。四通八癌達(dá)的城市交通班配套將會(huì)極大挨地帶動(dòng)本區(qū)域八內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)斑的發(fā)展，給其啊帶來(lái)極大的升巴值空間。翱（數(shù)據(jù)來(lái)源于瓣杭州市余杭交把通信息網(wǎng)）醫(yī)療配套白截絆至案201捌4澳年末，全區(qū)共疤有各類醫(yī)療衛(wèi)笆生機(jī)凹構(gòu)矮36愛0佰家，其中區(qū)屬阿醫(yī)耙院翱7皚家，社區(qū)衛(wèi)生斑服務(wù)中罷心哎2襖0盎家

15、。醫(yī)院、衛(wèi)斑生院共有各類耙醫(yī)療病吧床頒365爸5扒張，其中區(qū)屬傲醫(yī)叭院背223扒6盎張。醫(yī)院、衛(wèi)傲生院共有衛(wèi)生愛技術(shù)人唉員鞍596斑0氨人，其中執(zhí)業(yè)班醫(yī)跋師氨195瓣4襖人，注冊(cè)護(hù)板士拜235般4辦人，分別增拔長(zhǎng)扒2.76敖%爸、巴8.56盎%班和阿8.93笆%扮。拜方便的就醫(yī)環(huán)吧境使得消費(fèi)者胺更加愿意定居挨于余杭區(qū)。?。〝?shù)據(jù)來(lái)源于澳杭州市余杭統(tǒng)佰計(jì)調(diào)查信息網(wǎng)啊）唉圖啊2-2翱 頒余杭區(qū)醫(yī)療衛(wèi)芭生信息圖頒（二）軟環(huán)境爸分析胺1皚.唉政策法規(guī)環(huán)境昂在轉(zhuǎn)方式、調(diào)哎結(jié)構(gòu)背景下，岸房地產(chǎn)進(jìn)入質(zhì)罷量型、差異化頒為主為主的發(fā)藹展階段。過(guò)去矮的一年，限購(gòu)唉政策基本放開伴，差別化信貸捌適時(shí)微調(diào)應(yīng)對(duì)俺需求變化，

16、在伴高庫(kù)存的壓力襖下，限購(gòu)調(diào)整伴呈現(xiàn)多諾米效吧應(yīng)；央行發(fā)澳布案“巴央五捌條班”藹，胺“骯93柏0奧”哀等信貸政策鼓哎勵(lì)釋放需求，氨部分省市也紛板紛出臺(tái)信貸相埃關(guān)政策，刺激百市場(chǎng)需求；金般融政策方面，柏降息、定向降百準(zhǔn)等金融政策啊持續(xù)發(fā)力，央板行時(shí)隔兩年半岸降息利好房地扮產(chǎn)供需兩端，盎多輪動(dòng)作釋放伴流動(dòng)性，再融擺資放開，優(yōu)先伴試股點(diǎn)，中期擺票據(jù)發(fā)行放松扮，定向降準(zhǔn)擴(kuò)瓣寬房企融資渠敗道；財(cái)稅政策佰方面，各地加笆大公積金、財(cái)骯稅支持力度按，癌201跋4哎年啊1扒0盎月瓣9八日，住建部、巴財(cái)政部、央行鞍聯(lián)合發(fā)文調(diào)整埃公積金政策，板支持首套和改邦善型自住住房霸，調(diào)整公積金敖政策，加大公礙積金支持力度爸，

17、地方政府也艾通過(guò)契稅減免澳，財(cái)政補(bǔ)貼等搬手段鼓勵(lì)自住柏型需求，綜上傲可看出，中央艾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)笆的行政調(diào)控力搬度將區(qū)域弱化靶，市場(chǎng)化趨勢(shì)把愈加明顯。（按資料來(lái)源于漢按嘉地產(chǎn)顧問(wèn)公邦眾網(wǎng)站）疤201氨5阿年骯5伴月翱1叭0按日，央行再次唉宣布下調(diào)金融罷機(jī)構(gòu)人民幣貸背款和存款基準(zhǔn)扮利百率八0.2邦5罷個(gè)百分點(diǎn)，同艾時(shí)將存款利率岸浮動(dòng)區(qū)間的上頒限由存款基準(zhǔn)八利率耙的凹1.把3鞍倍調(diào)整拔為壩1.辦5佰倍。這是近半敖年以來(lái)央行的哀第三次降息，隘并伴隨兩次降傲準(zhǔn)。降息后芭，扒5盎年以上貸款基斑準(zhǔn)利率僅拔為懊5.65八%埃，拔5絆年以上個(gè)人住耙房公積金貸款靶利率僅吧為澳3.75俺%柏，均創(chuàng)下澳自哀200哀0

18、爸年以來(lái)的新低安。次降息意在暗為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)捌整和轉(zhuǎn)型升級(jí)扮營(yíng)造中性適度啊的貨幣金融環(huán)跋境佰。澳 傲3哀月份貸款加權(quán)安平均利率白為暗6.56吧%凹，比去辦年按1懊2敗月下安降半0.2唉2班個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)癌人住房貸款利按率把為稗6.01骯%皚，比去敖年搬1跋2稗月下澳降伴0.2班3澳個(gè)百分點(diǎn)，將拔再次降低購(gòu)房安者的財(cái)務(wù)成本盎，進(jìn)而刺激市霸場(chǎng)成交的進(jìn)一捌步回升皚。熬 哀(板資料來(lái)源于中氨原地產(chǎn)集團(tuán)中案原研究數(shù)據(jù)網(wǎng)拜站）背2扒.班杭州市余杭區(qū)班的經(jīng)濟(jì)環(huán)境概邦況艾余杭區(qū)地處 HYPERLINK /view/6310.htm捌浙江省藹北部，位于杭胺嘉湖平原和 HYPERLINK /view/17593.ht

19、m柏京杭大運(yùn)河捌的南端，是 HYPERLINK /view/48994.htm跋長(zhǎng)江三角洲艾的圓心地，把是板“隘中華文明曙芭光把” HYPERLINK /view/1556.htm邦良渚文化辦的發(fā)祥地，素翱稱俺“ HYPERLINK /view/173261.htm安魚米之鄉(xiāng)拜，絲綢之府，襖花果之地，文癌化之阿邦霸”氨。芭200拌1班年爸2罷月阿2藹日，經(jīng) HYPERLINK /view/17491.htm斑國(guó)務(wù)院岸批準(zhǔn)，撤銷余半杭市，設(shè)立 HYPERLINK /view/6885.htm艾杭州市 HYPERLINK /view/706097.htm稗余杭區(qū)挨。撤市設(shè)區(qū)后佰，余杭成為大壩都市杭

20、州的一班個(gè)新區(qū)。襖全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)愛總值暗（擺GD巴P按）癌934.4啊1笆億元，按可比奧價(jià)計(jì)算（下同巴），同比增拜長(zhǎng)斑10.2搬%拌，增幅高于全胺國(guó)暗（愛7.7埃%凹）、全省岸（邦8.2昂%版）、全市跋（敗8.0柏%擺）平均水平。八圖霸2-3啊 八地區(qū)生產(chǎn)總值絆增長(zhǎng)趨勢(shì)圖啊由圖可見，余唉杭區(qū)生產(chǎn)總值俺逐年遞增，說(shuō)哀明整個(gè)余杭區(qū)凹經(jīng)濟(jì)不斷在發(fā)稗展，地區(qū)經(jīng)濟(jì)氨的進(jìn)步有助于氨促進(jìn)該地區(qū)的頒房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)敗展。擺居民消費(fèi)價(jià)格埃指數(shù)搬（頒CP岸I艾）全年累計(jì)上瓣漲敖1.6拌%暗。從構(gòu)成看，靶八大類商品累啊計(jì)漲幅呈板現(xiàn)拜“俺五漲三艾跌翱”襖的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，佰其中，食品類耙、居住類、衣邦著類、醫(yī)療保霸健及個(gè)人用品芭

21、類、煙酒及用稗品類分別累計(jì)岸上懊漲拔3.5哀%熬、斑2.1扳%白、襖1.5稗%皚、壩1.5白%巴、拜0.2頒%艾；家庭設(shè)備用版品及維修服務(wù)愛類、娛樂(lè)教育哀文化用品及服愛務(wù)類、交通和氨通信類分別下盎降皚0.1吧%襖、暗0.5靶%班、盎0.7礙%扳。罷詳見下表：吧（數(shù)據(jù)來(lái)源于奧杭州市余杭區(qū)埃統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）拌表吧 2- SEQ 表格 * ARABIC 懊1阿 捌居民消費(fèi)指數(shù)稗（藹CP瓣I翱）翱項(xiàng)目啊201安4熬年癌201傲3癌年俺居民消費(fèi)價(jià)格背指數(shù)（上絆年柏=10爸0隘）扮101.6凹102.6斑1邦、食品類啊103.5按104.6藹2岸、煙酒及用品頒類哎100.2斑100.6矮3昂、衣著類鞍101.

22、5敗99.4昂4巴、家庭設(shè)備用把品類敖99.9熬100.4吧5盎、醫(yī)療保健和柏個(gè)人用品類般101.5板99.2伴6邦、交通和通信捌類百99.3澳98.7安7挨、娛樂(lè)教育文搬化用品服務(wù)類哎99.5癌103.7爸8靶、居住類拜102.1昂104.8哀綜上：絆國(guó)民生產(chǎn)總值按在斑增長(zhǎng)，藹消費(fèi)者伴對(duì)把房地產(chǎn)把的需求和購(gòu)買柏力就越大靶;伴在從杭州市余懊杭區(qū)居民消費(fèi)絆價(jià)格指數(shù)傲看礙,奧居民消費(fèi)價(jià)格礙總水平比上年阿降版低巴1%皚,襖另外居住消費(fèi)拌也下降盎了襖2.7%疤.隘由此可敖見藹,吧隨著消費(fèi)水平扮的降吧低耙,翱也會(huì)對(duì)房產(chǎn)消瓣費(fèi)有所影響。社會(huì)文化安截礙至吧201癌4昂年末，全區(qū)文傲化經(jīng)營(yíng)單位靶有愛140矮1

23、笆家。公共圖書班館藏書總量達(dá)百到佰105.按2襖萬(wàn)冊(cè)，凈佰增巴7.扒8瓣萬(wàn)冊(cè)；余杭版晨報(bào)日發(fā)行昂量半達(dá)哀3.0靶5懊萬(wàn)份；余杭電暗視臺(tái)每天播出佰時(shí)叭間班17.案5跋小時(shí)，其中自鞍備節(jié)奧目吧8佰小時(shí)；廣播電皚臺(tái)播出時(shí)間胺為啊2靶4氨小時(shí)，其中自阿備節(jié)八目捌1襖9耙小時(shí)；有線電暗視入戶爸率拌98埃%傲，數(shù)字電視用芭戶襖34.壩8氨萬(wàn)戶。靶全區(qū)文創(chuàng)行業(yè)氨實(shí)現(xiàn)增加稗值拌318.昂9哀億元，增板長(zhǎng)矮28.3襖%白，捌占皚GD敗P百比伴重皚29.0 盎%半；規(guī)上文創(chuàng)單盎位實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)拌務(wù)收壩入礙641.7唉1翱?jī)|元，增柏長(zhǎng)稗32.7%叭.白優(yōu)勢(shì)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)八開始聚集，以澳西溪影視產(chǎn)業(yè)癌基地和五常軟胺件（動(dòng)漫）園

24、艾為核心，匯聚氨了八1骯0阿多家大型影視搬企業(yè)。通過(guò)上傲述數(shù)據(jù)可見，礙余杭區(qū)的文化笆氛圍濃厚，教靶育水平、人民愛的素質(zhì)也相對(duì)班較高。澳（數(shù)據(jù)來(lái)源于斑余杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查巴信息網(wǎng)）澳余杭區(qū)人口分辦析懊截至年末，全版區(qū)戶籍人芭口岸92.5盎4骯萬(wàn)人，比上年壩末增巴加把2.2稗1骯萬(wàn)人，其中女傲性人叭口稗47.3搬1頒萬(wàn)人；非農(nóng)人傲口頒54.4暗8按萬(wàn)人，比上年愛末增襖加辦2.7傲4啊萬(wàn)人，非農(nóng)人絆口占總?cè)丝诘谋潮戎匕艦樘@58.9罷%佰，較上年末提安升澳了白1.巴6頒個(gè)百分點(diǎn)。年靶末總戶班數(shù)澳25.3傲3扳萬(wàn)戶，比上年傲末增挨加奧0.5班4挨萬(wàn)戶。全年出芭生人搬口翱1283瓣6扒人，死亡人芭口扳519耙2絆

25、人，人口出生啊率和自然增長(zhǎng)擺率分別唉為哀14.0斑4擺芭和絆8.3罷6氨藹。班圖搬2- SEQ 圖 * ARABIC 擺3把 愛余杭區(qū)人口狀岸況圖艾201白4班年，全區(qū)城鎮(zhèn)芭居民人均可支吧配收入叭為盎4532白9翱元，增澳長(zhǎng)案10.0板%礙；人均生活消藹費(fèi)支出俺為稗3266稗8柏元，增藹長(zhǎng)哀12.3壩%般。年末，城鎮(zhèn)百居民人均住房版建筑面積敗為艾34.7哎6昂平方米。農(nóng)村絆居民人均純收骯入伴為熬2658啊1半元，增扮長(zhǎng)哎11.3跋%矮；人均生活消霸費(fèi)支出唉為扮2252辦1哀元，增辦長(zhǎng)佰11.8耙%爸。農(nóng)村居民人搬均住房建筑面巴積挨為辦64.0拌5挨平方米。年末隘，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)斑蓄余埃額佰823.

26、5襖2跋億元，比年初礙增拔長(zhǎng)俺13.7霸%捌；人均儲(chǔ)蓄余襖額埃達(dá)扒9.0扳1瓣萬(wàn)元。哀圖壩2- SEQ 圖 * ARABIC 邦4爸 愛余杭區(qū)居民收頒入分布圖辦余杭區(qū)人口在班不斷的增長(zhǎng)，昂這表明了該區(qū)按域具有人氣；俺另外一方面，頒收入水平、消版費(fèi)水平比較高笆，這意味著該敗區(qū)域有較強(qiáng)的俺購(gòu)買力。哀綜合以上杭州胺市余杭區(qū)整個(gè)壩硬的投資環(huán)境疤，軟的經(jīng)濟(jì)環(huán)背境和政策環(huán)境岸等因素分析，伴隨著杭州城市捌規(guī)劃步伐的加唉快，市場(chǎng)容量艾潛力的進(jìn)一步斑挖掘，在余杭拜區(qū)投資地產(chǎn)，搬高檔住宅是人搬們居住的理想凹環(huán)境與享受性半住房的方向。市場(chǎng)分析需求分析伴1稗.白余杭區(qū)成交量埃分析稗杭州良好的城跋市環(huán)境，高品扮質(zhì)的居住

27、氛圍氨，吸引著各地按的人到杭州來(lái)班買房定居百，叭同時(shí)還有較為靶寬松的戶籍政埃策，良好的創(chuàng)唉業(yè)環(huán)境，這些熬都在支撐著杭版州的房產(chǎn)需求背量癌；而項(xiàng)目所在巴地余杭區(qū)也是疤未來(lái)杭州向外笆擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)熬域，下表是來(lái)艾自杭州市余杭氨統(tǒng)計(jì)調(diào)查信息澳網(wǎng)邦201耙4敖年全年數(shù)據(jù)，背統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示柏去年一年整個(gè)矮余杭區(qū)商品房擺供應(yīng)及成交情澳況：搬表藹3-1安 氨杭州市余杭叭區(qū)扮201八4疤年商品房交易氨情況爸主奧 骯要岸 拔指哎 巴標(biāo)絆累計(jì)巴增敖長(zhǎng)安%翱一、商品房供藹應(yīng)情況八商品房預(yù)售面耙積（萬(wàn)平方米把）疤538.17般19.2瓣商品房預(yù)售套岸數(shù)八(伴套艾)巴52502罷34.2敗二、商品房成按交情況哀商品房成交量

28、癌（套）皚30825礙8.8班成交面積（萬(wàn)瓣平方米）背330.69斑6.8藹成交金額（億骯元）哎346.65氨-0.4巴商品房成交均拜價(jià)（叭元鞍/傲平方米）艾10482盎-6.7敗據(jù)數(shù)據(jù)表明，扮杭州市余杭區(qū)傲去年一年商品安房成交情況良頒好，成交量增版長(zhǎng)了百8.8昂%艾，總共成交套皚數(shù)為隘3082唉5啊，芭在限購(gòu)令解除扮以及央行不斷稗降息的利好環(huán)暗境下，相信日耙后余杭區(qū)對(duì)商礙品房的需求還礙將持續(xù)傲上漲。佰本項(xiàng)目戶型產(chǎn)礙品分析阿本項(xiàng)目戶型主班要凹為哀137-14安8胺平方米，屬于擺再改產(chǎn)品，杭辦州市此類產(chǎn)扳品哎201隘4暗年全年新增供辦應(yīng)拜8奧8暗萬(wàn)方，同比下唉降安26班%背，成霸交啊9搬7俺萬(wàn)方

29、，同比下哎降爸11傲%搬，成交均氨價(jià)斑2012伴8半元俺/絆板 拌，同比下絆降哎2版%扮；自限購(gòu)取消凹后，成交量明哎顯回升，成交耙均價(jià)般出靶5啊月受個(gè)盤影響罷外全年表現(xiàn)平襖穩(wěn)。伴表半3-2辦 絆杭州市場(chǎng)住宅捌成交結(jié)構(gòu)圖（背表來(lái)源于漢嘉版數(shù)據(jù)庫(kù)）藹根據(jù)上圖可看皚出，戶型暗在辦120-14頒0拜方、價(jià)格邦在啊200-30皚0捌萬(wàn)商品房成交柏套數(shù)最高，背為霸362哀8敖，此類結(jié)構(gòu)的襖住宅占領(lǐng)的市把場(chǎng)份額最大，阿而本項(xiàng)目正是敖屬于該類戶型辦結(jié)構(gòu)的住宅，背符合廣大消費(fèi)背者的需求。昂其次本項(xiàng)目還昂擁有別墅戶型懊，主要扮為爸29把5癌平方米，屬于矮低密度住宅，壩此類住宅背在拌201唉4白年，主要以消安化庫(kù)存

30、為主，版整體均價(jià)回落扮。低密度市拌場(chǎng)擺201柏4佰年新增供搬應(yīng)辦39.3爸6挨萬(wàn)方，同比下昂降邦16翱%版，成襖交佰43.敖4耙萬(wàn)方，同比增耙長(zhǎng)啊17扒%邦，整體均笆價(jià)版2483扳1白元啊/藹柏 啊，同比下板降瓣12昂%霸；皚出拔1氨1敖月份有大量推疤盤外，全年基安本處于消化前挨期庫(kù)存狀態(tài)，搬受政策利好與案推盤量雙層影絆響稗，叭201骯4癌年按1盎1背月成交量促增稗，拉升了全年背整體成交量。啊可看出本項(xiàng)目版產(chǎn)品絆受消費(fèi)者歡迎芭。跋項(xiàng)目客戶群分埃析愛（捌1背）項(xiàng)目市場(chǎng)定瓣位稗本項(xiàng)目是一個(gè)暗高端精品項(xiàng)目癌，項(xiàng)目位于西熬溪板塊核心，百距離西溪濕地巴國(guó)家公園昂僅暗30皚0壩米，三面環(huán)水絆，擁享西溪絕皚

31、版景觀資源。背周邊生活配套岸，教育資源優(yōu)案越。建筑類型敗為法式排屋，昂法式花園洋房扳，綠城平層官靶邸經(jīng)典之作極凹為稀缺的低層暗低密度高端住氨品。奧下表為項(xiàng)目面案積及戶型配比稗：拜表 SEQ 表格 * ARABIC 艾2斑-3耙 敖項(xiàng)目戶型面積靶配比表奧戶型拜面積巴（吧M靶懊）八比例般平面形式斑二房二廳案300藹24%阿三層空間把三房二廳扮12巴5爸唉130矮17%氨平面搬13襖7昂壩145骯40%傲平、錯(cuò)層擺15擺0耙扒155埃13%叭平面熬四房二廳骯16搬0昂傲165吧6%巴平、錯(cuò)層罷（百2懊）項(xiàng)目客戶定佰位：哀一般來(lái)講，可芭以按照以下幾盎種分類進(jìn)行細(xì)絆分：般A版、以購(gòu)買戶型罷分：俺愛 挨購(gòu)

32、買二房三層扒別墅的客戶，懊屬于承價(jià)能力拌較高，有一定熬財(cái)富積累的客把戶，年齡多安為阿3百0哎歲以上，具有安高額的收入，班購(gòu)買目的一般瓣為改善型。購(gòu)拔房心理以休閑耙享受和商品偏般好為主矮哀 巴三房在中年夫矮婦（子女已上斑學(xué)）和部分經(jīng)叭濟(jì)條件好的青擺年夫妻為主，艾年齡集中半在奧4安0百歲左右，收入耙較高，事業(yè)已癌有一定成就。背二次置業(yè)為主案，購(gòu)房心理多奧以地段偏好（伴交通便利），八偏好環(huán)境（大敖規(guī)模高尚社區(qū)安，整體規(guī)劃好藹）和休閑享受吧（各類休閑設(shè)矮施比較齊全）絆為主。扒艾 扮四房及四房以跋上的房子，總伴價(jià)較高，客戶百來(lái)源較為復(fù)雜拜，也更為狹小斑，可能來(lái)自中扮年夫婦家庭結(jié)翱構(gòu)和極少數(shù)青氨年夫妻，甚

33、至襖是單身貴族。擺但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)盎力雄厚，追求敗時(shí)尚和講求尊白貴、氣派。以頒二次或多次置案業(yè)，自用為主胺。購(gòu)房心理以扒偏好環(huán)境（大俺規(guī)模高尚社區(qū)搬，景觀整體規(guī)哎劃好），地段藹較好（交通便疤利）為主。昂B盎、按區(qū)域和職叭業(yè)可分懊一般來(lái)說(shuō)有以罷下幾種：捌俺 罷本市區(qū)成功人邦士和周邊市、奧縣事業(yè)有成者巴或私營(yíng)企業(yè)主扳；稗搬 柏外地投資的私班營(yíng)老板，外資鞍企業(yè)高級(jí)管理癌人員；藹吧 佰市區(qū)特殊行業(yè)氨的高收入人士哀，如律師、金捌融、保險(xiǎn)以及埃高科技人士；氨敖 斑本市區(qū)企事業(yè)凹單位中高層領(lǐng)扮導(dǎo)和主管；昂伴 俺本市區(qū)政府部辦門公務(wù)員；擺以佰上拌隘頒中主要以購(gòu)買傲三房為主，少耙量是二房、四絆房和復(fù)式單位艾的目標(biāo)客

34、戶群佰。辦靶斑是購(gòu)買二房單拌位的主要目標(biāo)絆客戶群。爸板搬中有部分會(huì)購(gòu)癌買四房，躍復(fù)阿式單位。供給分析班1跋.胺余杭區(qū)固定資襖產(chǎn)投資分析跋根據(jù)杭州市余皚杭統(tǒng)計(jì)調(diào)查信啊息頒網(wǎng)昂201壩4巴年年度統(tǒng)計(jì)數(shù)罷據(jù)顯示，擺隨著全區(qū)商務(wù)瓣樓宇和商業(yè)綜佰合體建設(shè)力度懊的不斷加強(qiáng)，凹今年房地產(chǎn)開暗發(fā)投資繼續(xù)延拔續(xù)上年度高速班增長(zhǎng)勢(shì)頭，至安9襖月底已累計(jì)完白成投資澳254.17伴億元，增長(zhǎng)岸42.骯4艾啊，增速較上年凹全年提高絆3.1阿個(gè)百分點(diǎn)，較絆今年一季度和扳上半年分別提奧高敖31.2板和唉6.4礙個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)巴全部投資增長(zhǎng)芭的貢獻(xiàn)率達(dá)瓣70.俺8敖艾,癌拉動(dòng)全部投資凹提速扳17.2佰個(gè)百分點(diǎn)。占癌全部投資比重

35、氨由上年同期的八40.啊5捌隘，提高到目前胺的愛46.敖5隘佰，較上年全年霸提高芭4.6稗個(gè)百分點(diǎn)。巴整個(gè)余杭區(qū)對(duì)啊房地產(chǎn)投資的百力度還是很大稗的，未來(lái)余杭唉區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)拜的供應(yīng)還是相扒當(dāng)充裕，下表八是數(shù)據(jù)的詳細(xì)疤分布：癌表頒3- SEQ 表格 * ARABIC 拔3背 吧杭州市余杭凹區(qū)頒201班4叭年固定資產(chǎn)投藹資比重鞍主叭 氨要辦 翱指翱 笆標(biāo)皚累計(jì)佰增矮長(zhǎng)澳%把固定資產(chǎn)投資耙總額壩690.68敖21.0埃1阿.吧第一產(chǎn)業(yè)耙0.61胺239.5矮2唉.皚第二產(chǎn)業(yè)搬119.91藹1.3佰3斑.拜第三產(chǎn)業(yè)把570.16案26.1暗按統(tǒng)計(jì)口徑分靶1昂.哎房地產(chǎn)開發(fā)投敖資搬309.20按28.8隘

36、其中：住宅投敖資骯212.24癌14.6邦2叭.埃項(xiàng)目（單位）昂投資癌381.48傲15.4啊其中：生產(chǎn)性板服務(wù)業(yè)投資拌52.85案-16.9白其中：產(chǎn)業(yè)投稗資安203.57芭3.5隘2唉.笆余杭區(qū)商品房靶供應(yīng)情況艾根據(jù)扒杭州房管局網(wǎng)絆站最新數(shù)據(jù)統(tǒng)板計(jì)扒，霸201襖5矮年杭州市區(qū)新昂建商品房的批扒準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為爸2102跋套， HYPERLINK /report/2012-08-14/n25160.html案建筑板面積八234560版.12辦平方米，新建班商品房新增供爸應(yīng)套數(shù)和面積氨均為艾近礙5阿年內(nèi)最高。從昂可售房源來(lái)看芭，案20癌1扒5耙年現(xiàn)階段懊杭州市百余杭區(qū)拌新建商品房可邦售套數(shù)霸560

37、87百套，其中住宅般44467爸套柏。傲下面為余杭區(qū)白可售套數(shù)數(shù)據(jù)藹，數(shù)據(jù)來(lái)源于凹透明售房網(wǎng)：氨圖按3-1熬 隘余杭區(qū)商品房哎數(shù)據(jù)扮從新增供應(yīng)量翱來(lái)看，雖背然皚201斑5啊年房地產(chǎn)開發(fā)八投資同比增幅敖明顯回落，但跋商品房潛在供班應(yīng)量仍然十分澳可觀。根哀據(jù)扒2009-2癌01安3安年杭州市區(qū) HYPERLINK /article/html/2011/0331/931335.php翱土地凹出讓資料測(cè)算般，過(guò)去骯5斑年年均出讓土敗地可建筑面積翱達(dá)翱14昂5芭萬(wàn)平方米，這辦些已出讓土地般逐步形成的潛按在供應(yīng)量仍然笆充足。價(jià)格分析愛余杭區(qū)五常板白塊價(jià)格分析熬圖霸3-2奧 哎余杭區(qū)五常板皚塊新房月成交耙價(jià)

38、格走勢(shì)圖扮綠城半襖西溪融莊位于斑杭州市余杭區(qū)胺五常板塊，上柏圖為余杭區(qū)五半常板隘塊芭201擺4啊年下半年成交案套數(shù)及價(jià)格走愛勢(shì)，從圖上可愛看出，該板塊藹成交套數(shù)不斷癌上升，成交均暗價(jià)較為平穩(wěn)，哀波動(dòng)不大，值爸得投資。安2爸.半本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分案析白項(xiàng)目位于西溪扳版塊核心，距版離西溪濕地國(guó)邦家公園半僅氨30笆0熬米，三面環(huán)水稗，坐擁西溪絕百版景觀資源，敖是由融創(chuàng)、綠隘城在杭州聯(lián)手捌打造的第一個(gè)柏高品質(zhì)項(xiàng)目，鞍價(jià)格比周邊競(jìng)啊品略高，但是班本項(xiàng)目為綠城擺產(chǎn)品，綠城口巴碑在杭州具有斑絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，昂因此，參考其暗他競(jìng)品項(xiàng)目，安西溪融莊的最艾后估算價(jià)格也癌具有很強(qiáng)的性頒價(jià)比。（價(jià)格背估算詳見下文襖財(cái)務(wù)分析）啊

39、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性懊及凹SWO八T藹分析癌 板（一）競(jìng)爭(zhēng)樓板盤分析胺1.扮同價(jià)位對(duì)安比把爸“襖保敗利哀埃香檳國(guó)唉際暗”翱樓盤位置在申暗花板塊核心，藹北臨申花路，伴東至化工路，稗南至方家北路板，臨近地頒鐵扮2俺、半5柏號(hào)線（規(guī)劃）芭站點(diǎn)，周邊多柏條公交線路到靶達(dá)。半位于城西繁華凹中心，杭州核昂心區(qū)啊域啊癌氨申花板塊。區(qū)傲域內(nèi)高檔社區(qū)扳集聚，大型商霸業(yè)中心銀泰、背印象城、美凱俺龍等相繼入駐靶，同時(shí)擁有優(yōu)哀越的教育資源擺，完善的生態(tài)跋、生活、娛樂(lè)頒、醫(yī)療等配套絆設(shè)施及交通體埃系。香檳國(guó)際耙臨近地昂鐵藹2氨、跋5昂號(hào)線站點(diǎn)，咫矮尺城市主題公班園、教育配套案、距浙大紫金氨港校區(qū)按僅氨2巴公里。板法式名流公館暗，

40、由五昂幢矮art-de柏c哀o班典藏高層圍合奧布局，形成大疤尺度中庭景觀拔；主入口營(yíng)造艾酒店式大堂尊罷崇入口埃；隘140-16鞍0啊版臻頒MA靶X把主力戶型，首拔呈城市中心，暗在大氣的居住癌尺度中，更給岸居家空間以延艾展性皚；伴“襖和樂(lè)優(yōu)奧家鞍”隘管家式服務(wù)，白為香檳品味人拜士量身打造。版2絆.澳同區(qū)域?qū)Ρ潮劝喟皧W萬(wàn)稗科頒半西巴廬愛”按萬(wàn)科西廬位于襖杭州西湖區(qū)，澳毗鄰西溪國(guó)家暗濕地公園，是柏萬(wàn)科繼西溪蝶矮園之后又一深昂耕西溪之作。啊項(xiàng)目規(guī)劃排屋澳、多層花園洋芭房、小高層和阿高層公寓。一愛期總建筑面積艾約白為隘2氨2埃萬(wàn)方，規(guī)劃打翱造與西溪濕地阿自然融合的高拔端人文住區(qū)，癌主力戶型啊為霸8哎9

41、襖方三房翱、般13半8阿方三房襖、般17靶5啊方四房?；趬稳f(wàn)科對(duì)于西溪靶地理文脈的尊八重和深度理解癌，項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)建伴筑新風(fēng)格，在礙當(dāng)前杭州房地矮產(chǎn)市場(chǎng)可謂獨(dú)背樹一幟。項(xiàng)目藹繼續(xù)萬(wàn)科精裝按修工程，升級(jí)把原有精工性能斑，在居住功能暗上更具人性化襖。奧具體項(xiàng)目對(duì)比矮信息如下表：懊表靶4-1辦 跋項(xiàng)目對(duì)比表芭樓盤名稱按綠城西溪融莊巴保利香檳國(guó)際般萬(wàn)科西廬澳當(dāng)前價(jià)格百估算均價(jià)熬2000版0艾元扒/澳平米般均罷價(jià)暗1899八9挨元案/巴平米阿均般價(jià)壩2300埃0稗元隘/昂平米凹綜合評(píng)價(jià)捌西溪景觀資源背，大型商業(yè)配柏套眾多，低密擺度住區(qū)，交通瓣便捷笆優(yōu)越的教育資爸源完善的生活巴配套設(shè)施及交艾通體系，未來(lái)頒配

42、套豐富，保扳利樓盤品質(zhì)有爸保證。把西溪濕地旁萬(wàn)版科精裝修房源扳，宜居性較高霸，項(xiàng)目位于文靶一西路上，交佰通較為便利。靶樓盤位置半杭州市荊長(zhǎng)大壩道與文二西路霸口南捌側(cè)扳30癌0八米把申花板塊核心奧，北臨申花路白，東至化工路挨，南至方家北熬路皚文一西路和崇扳義路交叉口西擺北方向稗交通狀況癌位于西城廣場(chǎng)俺以扒西俺4.埃5艾公里，文一、辦文二西路直達(dá)笆；距離市中心百文癌 艾教拔區(qū)邦1扮5懊分鐘車程。周佰邊天目山路、柏荊長(zhǎng)大道、繞傲城公路等輔助礙道斑 擺路體系。辦臨近地百鐵愛2斑、骯5八號(hào)線（規(guī)劃）敖站點(diǎn)，周邊多哎條公交線路到暗達(dá)拌24,25,氨42,43,擺9,K203挨,K189,瓣K215,K搬1

43、86,K1霸9白4辦。斑建筑類型瓣聯(lián)排，低層，爸多層扒高層般雙拼，聯(lián)排，扒多層，小高層唉，高層霸主力戶型擺三居室、四居吧室、別墅跋二居室、三居岸室、四居室凹三居室、四居扒室頒優(yōu)勢(shì)靶1扮.澳西溪濕澳地耙 2埃.隘交通便岸捷半 3翱.板低密斑度擺 4芭.爸品牌住區(qū)搬品牌開發(fā)商，奧申花板塊，戶拌型可送面積多敖1澳、萬(wàn)科品牌，懊實(shí)力開發(fā)胺商罷 柏2板、西溪濕地旁背，居住環(huán)境極稗佳隘 巴3白、文一西路上盎，交通便捷芭劣勢(shì)班定位高端，客凹群?jiǎn)我话瑯潜P比較小骯周邊配套還有捌待完善半物業(yè)費(fèi)懊1.6芭8佰元襖/頒月吧/盎平方米拜2.頒5扳元拌/敗月翱/挨平方米瓣3.佰2白元扒/胺月罷/礙平方米對(duì)比小結(jié)阿從上面對(duì)

44、比表挨可得出以下結(jié)阿論：暗（靶1艾）本項(xiàng)目所在白板柏塊把啊半五常板塊，毛熬坯價(jià)格拔在般16000-叭1700拌0敖元扮/扮平米左右，相稗比之下，西溪藹融莊的地理位傲置及開發(fā)商品阿牌更為優(yōu)越，俺價(jià)格符合理價(jià)辦格擺。頒 奧（奧2礙）交通位置較絆為便利，距離敗市中心近。矮（霸3礙）項(xiàng)目容積率稗低，住宅舒適懊度高。伴（邦4氨）物業(yè)費(fèi)用低吧于另外兩個(gè)項(xiàng)胺目，較為實(shí)惠昂。凹（埃5巴）周邊配套比敖其他兩個(gè)項(xiàng)目伴齊全，生活便阿利。昂（盎6襖）三面環(huán)水，奧擁有稀缺西溪霸濕地景觀資源跋，總體采用中啊軸對(duì)稱的景觀跋布局，居住環(huán)壩境優(yōu)越哎（二）項(xiàng)扒目白SWO矮T柏分析優(yōu)勢(shì)：敖擁有稀缺西溪白濕地景觀資源暗，低密度住區(qū)敖

45、項(xiàng)目周邊配套按齊全，教育，鞍醫(yī)療，商業(yè)生藹活和工作配套芭一應(yīng)俱全案開發(fā)商名氣大笆，品牌住區(qū)安規(guī)劃地挨鐵稗5拜號(hào)線與項(xiàng)目直白線距柏離埃50擺0板米，出行方便礙項(xiàng)目三面環(huán)水把，擁有稀缺西班溪濕地景觀資昂源，總體采用敗中軸對(duì)稱的景凹觀稗布扳 奧 巴 盎 傲 瓣局，整個(gè)小區(qū)擺人車分流，小搬區(qū)布局合理不足：昂定位相對(duì)高端霸，客群?jiǎn)我粩[項(xiàng)目學(xué)區(qū)為未柏來(lái)科技城小學(xué)唉，但是師資力岸量還沒(méi)有確定皚，對(duì)于考慮學(xué)般區(qū)房的客戶可懊能存在一定影拌響巴 機(jī)會(huì)：巴政府對(duì)于未來(lái)壩科技城的規(guī)劃柏和開發(fā)，將會(huì)襖給項(xiàng)目帶來(lái)增瓣值擺未來(lái)科技城居唉民收入穩(wěn)定，捌并逐年上升，哀有較強(qiáng)的購(gòu)買伴力白未來(lái)科技城交笆通覆蓋面廣，岸未來(lái)發(fā)展?jié)摿Π?/p>

46、大艾毗鄰國(guó)家西溪拌濕地公園及阿巴里巴巴淘寶城瓣，極具人氣，懊未來(lái)升值潛力拜巨大哎杭州限購(gòu)松綁癌，為部分有能啊力的消費(fèi)者提挨供機(jī)會(huì)威脅：板杭州目前存量鞍房數(shù)量大，購(gòu)熬買力有限骯投資的風(fēng)險(xiǎn)大翱，消費(fèi)者都在靶觀望投資成本分析癌 百（一叭）哎開發(fā)成本估算安開發(fā)成本包括挨：土地費(fèi)用、哎前期工程費(fèi)、辦建安工程費(fèi)、鞍基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、霸公建配套設(shè)施凹費(fèi)、不可預(yù)見唉費(fèi)、開發(fā)期間柏稅費(fèi)、期間費(fèi)按用等項(xiàng)目全部爸成本和費(fèi)用投哎入，但不包括辦銷售期間稅費(fèi)頒。1.土地費(fèi)用伴開發(fā)商擬通過(guò)爸招標(biāo)方式獲得巴項(xiàng)目建設(shè)用地礙，百 62100礙.0襖0罷萬(wàn)元前期工程費(fèi)哀前期工程費(fèi)包捌括：規(guī)劃設(shè)計(jì)挨費(fèi)、勘察費(fèi)、敖可行性研究費(fèi)岸、籌建開辦費(fèi)

47、霸。具體測(cè)算如胺下表：傲表巴5-1 隘 罷前期工程費(fèi)估拜算表愛序號(hào)擺項(xiàng)目霸計(jì)算依據(jù)般計(jì)算過(guò)程佰計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）罷1愛規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)敗建安工程霸費(fèi)癌3%靶27809.矮823%捌834.29扒2搬可行性研究費(fèi)懊建安工程愛費(fèi)扳0.3%扳27809.疤820.3昂%骯83.43 拌3把水文、地質(zhì)勘翱察費(fèi)案建安工程靶費(fèi)跋0.3%罷27809.吧820.3白%斑83.43 拔4啊籌建開辦費(fèi)氨建安工程斑費(fèi)礙2%啊27809.巴822%斑556.20岸合計(jì)擺1557.3半5熬3搬.般基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)俺 稗 啊序號(hào)熬項(xiàng)目胺計(jì)算依據(jù)凹單價(jià)般金額（萬(wàn)元）癌1哎供電工程鞍124151敖.00 癌50.00 搬620.76頒 岸2

48、俺供水工程唉124151艾.00 板18.00 矮223.47奧 哀3盎排污工程捌124151阿.00 昂18.00 把223.47阿 把4奧煤氣工程岸124151笆.00 扮10.00 拌124.15拔 靶5翱室外管線費(fèi)用骯124151氨.00 辦8.00 頒99.32 襖6把道路廣場(chǎng)工程翱124151奧.00 拌11.00 絆136.57骯 半7板綠化及環(huán)境藝昂術(shù)襖124151百.00 吧50.00 伴620.76靶 懊8辦變電站、煤氣拌調(diào)壓站、水泵氨房安124151昂.00 叭1.10 耙13.66 般合計(jì)安2062.1伴5 柏表哀5-2 氨 骯基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估暗算表皚4拌.凹建安工程費(fèi)凹表

49、礙5-3 背 半住宅建安工程霸費(fèi)用組成（每艾平方米建筑面昂積造價(jià)）岸項(xiàng)目伴住宅?。ò暝C/罷平方米）伴項(xiàng)目伴住宅（捌元擺/拔平方米）壩項(xiàng)目爸住宅（哎元阿/巴平方米）胺樁基礎(chǔ)搬110.00巴 板消防熬20.00 邦監(jiān)理費(fèi)邦10.00 礙單體土建骯1750.0愛0 凹智能化耙470.00耙 拌大門拔130.00背 芭電梯埃100.00白 哎質(zhì)監(jiān)費(fèi)岸10.00 瓣建安工程費(fèi)用奧組成（每平方艾米建筑面積造凹價(jià)）霸=224扮0襖元傲/罷平方米頒建安工程費(fèi)翱：耙22401扒24151/拜10000=八 27809扮.8岸2靶萬(wàn)元拌公建配套設(shè)施阿費(fèi)巴表邦5-4 扒 辦公建配套設(shè)施襖費(fèi)估算表捌序號(hào)瓣項(xiàng)目吧建筑

50、面積澳（板m半2扒）辦氨單價(jià)（八元岸/m半2盎）拔半計(jì)算過(guò)程胺（般哎埃哎）吧金額（萬(wàn)元）爸1耙幼兒園襖10000案1800扳10000半1800扒1800盎2愛社區(qū)門診板5000邦1500傲50001啊500搬750壩3頒文化活動(dòng)中心翱10000奧1200八10000藹1200壩1200靶4絆居委會(huì)傲5000敖1200白50001皚200瓣600疤5傲游泳場(chǎng)般5000佰1000敗50001癌000斑500骯6疤體育娛樂(lè)場(chǎng)地鞍5000啊1000辦50001挨000隘500襖7捌垃圾壓縮站絆1000岸600襖10006藹00傲60愛8罷球類場(chǎng)地奧5000愛500板50005襖00唉250霸9背變電

51、站瓣1000頒500疤10005矮00稗50拜10阿煤氣調(diào)壓站俺1000扮500阿10005霸00盎50案11鞍公廁奧1000哀400芭10004拔00氨40叭合計(jì)懊5800皚5800辦6疤.翱不可預(yù)見費(fèi)背按傲照般1-骯5靶項(xiàng)費(fèi)用之和皚的八5襖%氨來(lái)估算。按不可預(yù)見絆費(fèi)哀=暗（笆62100.扳00+155昂7.35+2敖062.15芭 +2780奧9.82+ 捌5800疤 奧）頒5%= 4絆966.4艾7拌萬(wàn)元開發(fā)期間稅費(fèi)哎 百 扒主要是營(yíng)業(yè)稅壩及附加，為銷哀售收入（詳見瓣后安表胺6-愛3哎）暗的爸5.55澳%板，胺該項(xiàng)目開發(fā)期敖間稅費(fèi)共懊為罷2700襖0半萬(wàn)元期間費(fèi)用熬期間費(fèi)用包括敖：管理費(fèi)

52、用、藹財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷澳售費(fèi)用。其中矮，管理費(fèi)用為白土地取得成本矮、建安工程費(fèi)俺、前期工程費(fèi)阿、基礎(chǔ)及配套癌設(shè)施費(fèi)之和疤的啊5襖%邦，具體計(jì)算如哎下：疤（佰1澳）管理費(fèi)用愛取暗前奧1-案5佰項(xiàng)費(fèi)用襖的皚5頒%八來(lái)估算。靶管理費(fèi)藹用背=昂（壩62岸100.00暗+版1557.3罷5背+2062.辦15 +27鞍809.82拌+ 580熬0稗）版5%= 4佰966.4襖7矮萬(wàn)元頒（瓣2哎）財(cái)務(wù)費(fèi)用癌本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)按用共計(jì)霸3750辦 頒萬(wàn)元，詳見半表皚6-盎2捌借款償還表瓣（案3拔）銷售費(fèi)用哀 芭 傲 礙 氨 哀 敖表搬5-5 翱 扳銷售費(fèi)用估算版表絆序號(hào)案項(xiàng)目笆計(jì)算依據(jù)翱計(jì)算過(guò)程佰金額（萬(wàn)元）奧1百?gòu)V

53、告宣傳及市拔場(chǎng)推廣費(fèi)霸銷售收入百的扮2%暗248302疤2%拌4966.0礙4襖2襖銷售代理費(fèi)佰銷售收入澳的耙2%捌248302熬2%哀4966.0翱4板3捌其他銷售費(fèi)用扳銷售收入皚的背1%板248302襖1%巴2483.0礙2般合計(jì)般248302版5%襖12415.埃1按注：銷售收入鞍根據(jù)第二部分搬中項(xiàng)目銷售和愛租賃收入測(cè)算佰的哀表芭2.跋3胺計(jì)算結(jié)果計(jì)算罷。昂因此期間費(fèi)用跋共計(jì)哀：版4966.4百7+ 疤3750辦 + 吧12415.扳1稗 = 211傲31.57伴 胺萬(wàn)元半（班二）總成本費(fèi)翱用分?jǐn)偘低顿Y總拔額笆=埃土地成邦本伴+靶前期工程白費(fèi)皚+拜建安工程半費(fèi)叭+巴公共設(shè)施叭費(fèi)岸+罷基礎(chǔ)

54、設(shè)施懊費(fèi)暗+阿不可預(yù)見澳費(fèi)拜+般開發(fā)期間稅吧費(fèi)敗+愛期間費(fèi)用傲=拔62100+艾1557.3罷5+2780氨9.82+5辦800+20哀62.15+背4912.4拔5+2700柏0+2113把1.57捌=15237敖3.34案萬(wàn)元壩即總投扒入昂 半152373氨.34邦 澳萬(wàn)元，投資單按位成本分?jǐn)偝龕劢ò补こ藤M(fèi)、凹銷售稅費(fèi)外，艾其余按總建筑扮面積平均分?jǐn)偘?。半表?-6 艾 辦投資成本費(fèi)用版估算匯總及分稗攤表阿序號(hào)靶成本項(xiàng)目罷總額隘（萬(wàn)元）拜計(jì)算依據(jù)瓣單位成本（敗元爸/案平方米）岸1愛土地成本愛62100拔62100/唉124151柏5001.9哎7 百2叭前期工程費(fèi)澳1557.3伴5奧155

55、7.3岸5/1241吧51捌125.44版3扒基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)叭2062.1頒5岸2062.1奧5/1241背51熬166.10唉 背4把建安工程費(fèi)唉32279.般26鞍實(shí)際成本哀2600.0柏0 襖5藹公共設(shè)施費(fèi)疤5800瓣5800/1擺24151霸467.17昂6案不可預(yù)見費(fèi)頒4912.4癌5瓣4912.4翱5/1241藹51版395.68拔 敗7愛開發(fā)期間稅費(fèi)隘27000岸27000/案124151隘2174.7澳7叭7敗期間費(fèi)用啊管理費(fèi)用班4912.4皚5氨4912.4辦5/1241哀51吧395.68耙 斑財(cái)務(wù)費(fèi)用扳3750襖3750 /哎124151百302.05柏銷售費(fèi)用疤37500疤

56、銷售收礙入俺*5%襖37500芭注：建安工程笆費(fèi)按照實(shí)際成瓣本計(jì)算，銷售奧費(fèi)用按照實(shí)際扳銷售收唉入柏5凹%暗計(jì)算，其余費(fèi)澳用按照可銷售佰總建筑面積平礙均分?jǐn)偝杀举M(fèi)拔用安項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益佰及指標(biāo)分析扳（埃一）資金籌措拜及投資計(jì)劃搬1盎.敖資金籌措與投白資計(jì)劃爸確定資金籌措耙渠道，并完成扒投資計(jì)劃與資壩金籌措表。敗本項(xiàng)目開發(fā)投拔資的資金來(lái)源搬有三個(gè)渠道：按一是企業(yè)自有笆資金，二是銀拜行貸款，三是靶銷售房收入用板于再投資部分澳。本項(xiàng)目開發(fā)矮商投入自有資頒金阿5.傲2佰億元作為啟動(dòng)頒資金，另需向傲銀行貸岸款疤3耙億元用于投資愛，剩芭余背7版億元由銷售收懊入補(bǔ)充，總投皚資骯為斑 敖152373隘.34奧 隘

57、萬(wàn)元，約稗為奧15.昂2靶億元。瓣土地費(fèi)傲用拌201頒2扳年末一次性投氨入，財(cái)務(wù)費(fèi)用安根據(jù)借款償還哀表支付，其余隘費(fèi)礙用扮201白3半年末投跋入爸60伴%半，皚201凹4叭年抹投按入挨40壩%翱。按 案表把6-1般 稗投資計(jì)劃與資埃金籌措拜表昂 絆 哎單位：萬(wàn)元矮序號(hào)案項(xiàng)目版建設(shè)經(jīng)營(yíng)期艾合計(jì)斑2012癌2013板2014爸1扮投資總額懊152373拌.34 氨62100.壩00 挨80411.敖57 扳54629.擺46 頒1.1按土地成本拌62100.盎00 把62100.安00 靶0.00 癌0.00 笆1.2扒前期工程費(fèi)芭1557.3埃5 耙0.00 癌934.41哎 斑622.94扮

58、把1.3鞍基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)辦2062.1藹5 啊0.00 皚1237.2絆9 佰824.86笆 靶1.4敖建安工程費(fèi)般32279.隘26 埃0.00 邦19367.爸56 翱12911.擺70 伴1.5扒公建配套設(shè)施安費(fèi)白5800.0拌0 胺0.00 暗3480.0挨0 扳2320.0耙0 氨1.6暗不可預(yù)見費(fèi)昂4912.4頒5 敗0.00 佰2947.4奧7 靶1964.9般8 板1.7般開發(fā)期間稅費(fèi)俺81000.胺00 熬0.00 啊48600.扒00 伴32400.俺00 白1.8芭管理費(fèi)用扒4912.4敖5 拌0.00 鞍2947.4罷7 案1964.9罷8 百1.9吧財(cái)務(wù)費(fèi)用扳（貸款利息）

59、伴0.00 凹897.37佰 昂1620.0岸0 捌0.00 敗1.10埃銷售費(fèi)用奧37500.奧00 胺0.00 熬22500.般00 八15000.頒00 耙2背資金籌措奧82000.藹00 挨42000.白00 拔28000.藹00 愛2.1捌自有資金敖52000.擺00 隘0.00 矮0.00 皚2.2藹借款盎30000.埃00 稗0.00 辦0.00 癌2.3半預(yù)售收入絆0.00 啊42000.哎00 氨28000.暗00 骯2拔.八貸款本金的償哀還及利息支付俺本項(xiàng)目擬捌于拌201敗2把年借?？畎?拔億元，每年支懊付當(dāng)年利息絆，拜201隘4暗年末一次性還盎本付息，貸款叭年利率班為拜5

60、唉%拜。霸表絆6-2 般 矮借款償還伴表盎 埃 八 隘 藹單位：萬(wàn)元叭序號(hào)暗項(xiàng)目愛名稱笆建設(shè)經(jīng)營(yíng)期癌2012挨2013藹2014巴合計(jì)爸1案借款及還本付隘息扳1.1斑年初借款本息稗累計(jì)愛0愛0班30000靶30000藹1.2巴本年借款拌0盎30000骯0按30000叭1.3跋本年應(yīng)計(jì)利息拌0懊2250白1500埃3750唉1.4傲年底還本付息奧0般2250耙31500骯33750背1.5辦年末借款累計(jì)把0骯30000唉30000巴60000奧2佰借款償還資金半來(lái)源吧2.1啊利潤(rùn)礙0半0拜31500礙31500芭2.2版折舊費(fèi)柏0骯2250愛0辦2250伴2.3阿攤銷費(fèi)吧0艾0爸0板0把3耙.搬