1、三舊改造項目開發(fā)體系&投資拓展流程第1頁，共27頁。2“三舊”改造項目拓展流程1“三舊”改造項目開發(fā)體系第2頁，共27頁?！芭f村居”改造，是指對“城中村”、大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村”、村民逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌的整治?！叭f”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針對“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。廣東省78號文中并沒有明確確定“三舊”的內(nèi)涵，但對“三舊”改造的范圍進(jìn)行了界定，主要把下列6項土地列為“三舊”改造范圍：城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)

2、定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊等。“三舊”改造概念舊城鎮(zhèn)舊廠房“舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指對區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對重點改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊廠房、舊倉庫，及危舊居民用房的改造；“舊廠房”改造，是指對鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑的改造；舊村莊第3頁，共27頁。城市土地資源缺乏132經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速城市發(fā)展需要城市發(fā)展快速質(zhì)量安全/配套滯后“三舊”改造背景第4頁，共27頁?！叭f”改造價值

3、提升城市公共環(huán)境、提升城市公共配套，提升保障性住房等，最大程度保障公共利益。1社會價值居住環(huán)境改善、資產(chǎn)升值、資金扶持、物業(yè)合法化等2業(yè)主價值3政府價值獲取優(yōu)質(zhì)土地，通過開發(fā)滿足公共利益并獲得合理開發(fā)收益。促進(jìn)GDP增長、規(guī)劃實施、提升土地資源、增加稅收等。4企業(yè)價值第5頁，共27頁?；葜菔屑墶叭f”改造核心政策廣東省級“三舊”改造核心政策“三舊”改造政策第6頁，共27頁?！窘庾x一】可以自行申請舊改了 對于獨立分散、未納入成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先申請自行改造或者合作改造，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)提供便利，不得設(shè)立不合理限制條件。【解讀二】出讓收益返還政策可適用于所有權(quán)利人 對于納入

4、成片改造范圍的“三舊”用地，原土地權(quán)利人可以優(yōu)先收購歸宗后實施改造；原土地權(quán)利人無法實行收購歸宗的，當(dāng)?shù)卣梢越y(tǒng)一收購儲備和組織改造，并通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定項目改造主體?！窘庾x三】自己開發(fā)，必須回饋社會 由原土地權(quán)利人自行改造的，除應(yīng)當(dāng)按規(guī)定補(bǔ)繳地價款及相關(guān)稅費外，應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，將不低于該項目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)或者其他公益性項目建設(shè)。【解讀四】鼓勵農(nóng)村土地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地 鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請辦理土地征收手續(xù)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行實施改造或合作改造；也可依法開展舊村土地整理，以入股、聯(lián)營等

5、合法方式使用集體建設(shè)用地，但不得用于商品住宅開發(fā)。當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)村集體土地的，可因地制宜采取貨幣補(bǔ)償與實物補(bǔ)償相結(jié)合的方式安置失地農(nóng)民，充分保障農(nóng)民利益?！窘庾x五】鼓勵和處罰措施完成“三舊”改造年度任務(wù)的，按照不少于完成改造面積的20%獎勵用地計劃指標(biāo)；未完成年度改造任務(wù)的，適當(dāng)扣減其用地計劃指標(biāo)?！窘庾x六】改進(jìn)了報批方式 【解讀七】建立批后監(jiān)管機(jī)制 【解讀八】“三舊”改造存在難點：需要完善部門配套政策2016年96號文件廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知“三舊”改造最新政策第7頁，共27頁。“三舊”改造方式城市更新方式深圳綜合整治、功能改變、拆除重建、整村統(tǒng)籌與區(qū)域

6、統(tǒng)籌廣州全面改造、微改造（整治修繕和局部改造）珠海整治、改建、拆建惠州“三舊”改造方式并未有明確政策文件規(guī)定，根據(jù)以往“三舊”改造項目來看，惠州城市更新方式以拆除重建為主。第8頁，共27頁。深圳城市更新操作流程（PS：龍崗區(qū)）惠州城市更新操作流程（一）改造地塊備案入庫，確定改造方式與改造主體（二）改造意向主體提交申請（三）開展權(quán)屬調(diào)查（四）“三舊”改造辦公室初審提出規(guī)劃建議與改造邊界線（五）改造單位與業(yè)主協(xié)商達(dá)成協(xié)議（六）住建局根據(jù)要求編制規(guī)劃要點（七）制定改造實施方案（八）方案審查（九）項目認(rèn)定（九）項目拆遷補(bǔ)償完成“三舊”改造操作流程（一）計劃審批（二）規(guī)劃審批（三）實施主體確認(rèn)C建設(shè)工程

7、施工許可D建設(shè)工程規(guī)劃驗線E竣工驗收后續(xù)屬于正常開發(fā)操作流程A用地手續(xù)審批B建設(shè)工程規(guī)劃許可第9頁，共27頁。“三舊”改造操作程序城市更新方式深圳自下而上市場化程度高意愿征集土地房屋信息核查計劃申報審批土地房屋確權(quán)規(guī)劃編制審批搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂實施主體確認(rèn)房屋拆除產(chǎn)權(quán)注銷土地出讓開發(fā)建設(shè)回遷銷售廣州自上而下市場化程度低基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查城市更新中長期規(guī)劃劃定城市更新片區(qū)片區(qū)改造策劃（片區(qū)策劃方案）編制審批控規(guī)調(diào)整論證批準(zhǔn)更新年度計劃項目實施方案編制審批公示搬遷補(bǔ)償安置談判改造實施（一次性引入合作企業(yè)或土地整理、土地開發(fā)兩階段引入合作企業(yè)） 立項規(guī)劃國土等行政審批土地出讓開發(fā)建設(shè)安置惠州自上而下市場

8、化程度一般根據(jù)三舊改造計劃，改造意向主體提交申請開展權(quán)屬調(diào)查“三舊”改造辦公室初審編制規(guī)劃制定改造實施方案方案審查項目認(rèn)定項目拆遷取得土地使用證開發(fā)建設(shè)珠海集體經(jīng)濟(jì)組織為主半市場化意愿征集和實施方式確定用地和建設(shè)情況調(diào)查公示房屋合法性面積認(rèn)定編制拆遷補(bǔ)償安置方案測算項目總成本和計容建筑面積編制更新單元規(guī)劃設(shè)計方案編制及批復(fù)公開選擇實施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議及補(bǔ)償安置協(xié)議項目實施計劃申報核準(zhǔn)房地產(chǎn)權(quán)注銷項目報建第10頁，共27頁。“三舊”改造核心要點-1改造意向主體根據(jù)：“三舊”改造專項規(guī)劃和年度實施計劃，向惠城區(qū)“三舊”改造辦公室提出改造項目申請。Ps：惠州市惠城仲愷區(qū)域“三舊”改造專項規(guī)劃 “三舊

9、”改造項目申請條件第11頁，共27頁?！叭f”改造核心要點-2國土部門 房產(chǎn)部門 村集體 土地/房屋權(quán)屬單位 項目權(quán)屬查詢工作協(xié)同部門市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局項目組織編制規(guī)劃部門“三舊”改造辦公室“三舊”改造涉及部門與人員第12頁，共27頁。“三舊”改造核心要點-3“三舊”改造項目現(xiàn)狀調(diào)查要素區(qū)位性質(zhì)宗地面積容積率使用年限權(quán)屬關(guān)系土地證書現(xiàn)狀要素1、地塊“三舊”改造基礎(chǔ)資料2、地塊“三舊”改造經(jīng)濟(jì)性評估現(xiàn)狀調(diào)查作用：深圳城市更新經(jīng)驗：容積率R1.5，優(yōu)選容積率1.5R2.0，可選容積率2.0R，慎選第13頁，共27頁?！叭f”改造核心要點-4“三舊”改造項目規(guī)劃保障性住房城鄉(xiāng)規(guī)劃土地利用規(guī)劃界限

10、范圍容積率建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃要素改造界線應(yīng)包括符合“三舊”改造條件可以采取協(xié)議方式出讓地塊界線和不符合“三舊”改造條件須采取公開方式出讓地塊界線為確保改造單元內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項目與經(jīng)營性項目同步建設(shè)、同步驗收，實現(xiàn)公共利益和市場利益的平衡，可根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，在保證城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，綜合考慮道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，合理劃定“三舊”改造單元（可包括一個或多個改造項目，一般面積不小于1公頃），并開展“三舊”改造單元規(guī)劃編制，以明確其范圍內(nèi)的改造目標(biāo)、模式、功能定位、用地規(guī)模等內(nèi)容?？山梃b深圳市城市更新工作的做法，確保改造范圍內(nèi)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施

11、、公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地等公益性項目建設(shè)的用地不小于改造范圍的15%，并視不同需求按5-15%的配建比例落實保障性住房（實際建設(shè)的保障性住房面積占該項目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例）。第14頁，共27頁。“三舊”改造核心要點-5“三舊”改造項目實施方案要素改造范圍內(nèi)的基本情況；土地利用現(xiàn)狀情況；擬建設(shè)項目的使用功能；改造意向規(guī)劃圖，包括如容積率、建筑密度、層數(shù)等指標(biāo)；拆遷協(xié)議補(bǔ)償情況（含拆遷補(bǔ)償方式、改造資金計劃安排及進(jìn)展情況，還需附上匯總表）；投資成本及效益估算“三舊”改造項目涉及村莊建設(shè)用地改變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地、歷史用地需完善征收手續(xù)以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由惠城區(qū)政府編制改造實施方案，上報市“三舊”改

12、造辦公室審查后，連同土地征收和轉(zhuǎn)用方案一并上報省政府審批；“三舊”改造項目不涉及集體土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由改造意向主體編制改造實施方案，上報市“三舊”改造辦公室審查后，報市政府批準(zhǔn)實施。第15頁，共27頁?！叭f”改造核心要點-6“三舊”改造項目土地取得前提取得認(rèn)定后，進(jìn)行工項目立項，并開展地上房屋征收補(bǔ)償安置工作。待改造地塊上建、構(gòu)筑物全部拆遷完成后并辦理了規(guī)劃用地相關(guān)手續(xù)，國土部門才可以給予辦理新的國有土地使用證！拆遷過程將是項目最核心的攻堅環(huán)節(jié)，一般“三舊”改造項目時間周期35年，若拆遷困難將導(dǎo)致整體項目拖延而停滯。第16頁，共27頁。“三舊”改造核心要點-7“三舊”改造項目土地價款

13、繳納惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法規(guī)定：以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用 權(quán)的，最低可只繳交10%的土地出讓金。市國土資源局在此前受訪時稱，此舉是鼓勵社會力量參加三舊改造，只有屬于私營企業(yè)的改造項目才能用于協(xié)議出讓土 地，少交的土地出讓金主要用于征收拆遷補(bǔ)償安置等。改造類型用地性質(zhì)容積率分級繳交比例舊城鎮(zhèn)改造用地居住用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計商業(yè)用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計辦公用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.56

14、0%3.5FAR100%小計工業(yè)用地=2.010%2.0FAR=2.540%2.5FAR=3.560%3.5FAR100%小計舊廠房改造用地改造方向1工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款改造方向2在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更改造方向3改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營性用地（不含物流園用地）的用地性質(zhì)容積率分級繳交比例居住用地=1.210%1.2FAR=2.040%2.0FAR=2.550%2.5FAR=3.060%3.0FAR100%合計商業(yè)用地=1.210%1.

15、2FAR=2.040%2.0FAR=2.550%2.5FAR=3.060%3.0FAR100%合計辦公用地=1.210%1.2FAR=2.040%2.0FAR=2.550%2.5FAR=3.060%3.0FAR100%合計體量合計繳交地價改造方向4原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能需繳交土地出讓金用地性質(zhì)容積率分級繳交比例居住用地=1.210%1.2FAR30%合計商業(yè)用地=1.210%1.2FAR30%合計辦公用地=1.210%1.2FAR30%合計體量合計繳交地價舊村莊改造用地用地性質(zhì)容積率分級繳交比例

16、居住用地=2.010%2.0FAR40%合計商業(yè)用地=2.010%2.0FAR40%合計辦公用地=2.010%2.0FAR40%合計工業(yè)用地=2.010%2.0FAR40%合計體量合計繳交地價綜合性改造用地同一改造項目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳土地出讓金。第17頁，共27頁?！叭f”改造方式-合作模式合作開發(fā)合作方式購買資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式第18頁，共27頁?！叭f”改

17、造方式-補(bǔ)償方式1/ 產(chǎn)權(quán)置換（優(yōu)選）2/ 產(chǎn)權(quán)置換+貨幣補(bǔ)償（次選）3/ 貨幣補(bǔ)償（備選）第19頁，共27頁?！叭f”改造方式-收益分成1/ 70%開發(fā)方：30%合作方 （優(yōu)選）2/ 6569%開發(fā)方：3135%合作方 （可選）3/ 6064%開發(fā)方：3640%合作方 （慎選）第20頁，共27頁。2“三舊”改造項目拓展流程1“三舊”改造項目開發(fā)體系第21頁，共27頁。STEP 1 項目初步篩選 初步篩選：意向地塊可優(yōu)先排除先亮資、先要錢、中間人多、手眼通天神人內(nèi)部資源貢獻(xiàn)避免重復(fù)做無用功緊急優(yōu)質(zhì)直接立項操作一般三舊改造項目索要資料：三舊改造認(rèn)定批復(fù)、拆遷與建設(shè)用地范圍圖，地塊劃分與指標(biāo)控制圖

18、，建筑限高、拆建比、還建面積、配套公建、村企合作協(xié)議等注意事項：需了解該項目目前所處階段，清楚理解項目政策第22頁，共27頁。STEP 2 項目現(xiàn)場勘察與調(diào)研現(xiàn)場勘察與調(diào)研內(nèi)容地塊情況包括但不限于地塊七通一平情況、地塊道路體系、車行與人行出入口位置相鄰關(guān)系地塊四至情況、周邊環(huán)境，如是否有不利于項目地塊開發(fā)因素。周邊配套與周邊樓盤、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、公共交通站點等距離情況。第23頁，共27頁。STEP 3 明確項目交易方式項目交易模式交易模式：了解交易方詳細(xì)信息，交易方實際控制人、交易價格、交易樓面價、交易模式（合作方式）等注意事項：土地權(quán)屬來源是否清晰，是否存在隱藏股東、交易地點是否國內(nèi)，各種交易模式下的各項稅費測算、原始有效票據(jù)數(shù)額。第24頁，共27頁。STEP 4 項目評估報告項目評估報告評估報告內(nèi)容：1、合作方、區(qū)位、面積、貨值、政策法