1、淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本控制摘要：近年，為了防止房地產(chǎn)過熱，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，越來越透明、規(guī)范的市場(chǎng)以及不利的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商們認(rèn)識(shí)到只有重視成本管理，提高項(xiàng)目成本的管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地、才會(huì)最后生存下來。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的相關(guān)概念出發(fā)，分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，最后針對(duì)這些問題，提出重點(diǎn)闡述了怎樣利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具及怎樣從項(xiàng)目全壽命周期、全過程角度進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本管理。關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)1引言 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)形式不容樂觀，

2、由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使房地產(chǎn)市場(chǎng)由過去的低投入高產(chǎn)出向高成本低收益的方向發(fā)展。在如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行研究更加具有一定的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)若要想形成新的競(jìng)爭(zhēng)力支撐點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)建筑市場(chǎng)的良性發(fā)展，就必須要提升項(xiàng)目管理水平、強(qiáng)化施工企業(yè)項(xiàng)目成本管理、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、保證控制成本，在確保質(zhì)量合格的前提下，做到成本低、工期短。2現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題2.1把項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)過分放在了施工環(huán)節(jié)建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范對(duì)于項(xiàng)目成本管理的任務(wù)主要限定在了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)階段，即施工階段。實(shí)際中的大多數(shù)房地產(chǎn)公司也是這么做的，在他們公司的組織結(jié)構(gòu)中，以弱矩陣式為主

3、要形式的項(xiàng)目組織形式，其中項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為了杜絕在施工中可能會(huì)產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問題，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被降至最低，相關(guān)的職能部門的權(quán)力反倒變得越來越大。由此一來在成本管理方面就出現(xiàn)了以下幾點(diǎn)問題:（1）控制成本被分解到各職能部門下面以后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個(gè)人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無形中損害的是項(xiàng)目總體利益。（2）項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而相應(yīng)的降低，反而大大增加其協(xié)調(diào)溝通工作，這樣勢(shì)必就會(huì)減少管理項(xiàng)目正常的控制工作的時(shí)間和精力，使項(xiàng)目經(jīng)理的工作重點(diǎn)由成本管理轉(zhuǎn)移到其他方面上來。（3）成本管理被分割之

4、后，若各個(gè)部門之間缺乏及時(shí)有效的溝通，就會(huì)使得成本管理的工作效率大打折扣。盡管房地產(chǎn)企業(yè)的施工成本在總的成本中所占的比率不是最高的，但是施工階段卻可能是總的成本投入當(dāng)中最明顯的一個(gè)階段，也應(yīng)該說是特別重要的一個(gè)階段。但由于其成本是由全開發(fā)過程的整個(gè)壽命周期決定的，因此在控制成本時(shí)不但要注重施工階段的管理，而且在整個(gè)過程從前期準(zhǔn)備到可行性研究報(bào)告編制都應(yīng)該考慮成本的管理。2.2不注重利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法在我國的工程項(xiàng)目管理過程中，幾乎很少有運(yùn)用一些科學(xué)先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的，即使有也沒能真正運(yùn)用好，沒能達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中尤為突出。有些公司，在控制

5、成本的方面，己然達(dá)了極細(xì)化的程度，每一個(gè)成本管理的細(xì)節(jié)都考慮到了，但是在實(shí)際運(yùn)行中感覺控制沒有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在工程完工后他們會(huì)說出成本管理的情況，但是在工程某一時(shí)點(diǎn)、某一節(jié)點(diǎn)的成本是超還是節(jié)約，應(yīng)該采用怎樣的措施，他們往往會(huì)不知所措。然而這正是項(xiàng)目管理工具所能夠解決的，尤其是掙值管理技術(shù)，對(duì)于項(xiàng)目成本管理的效果特別明顯，它可以在實(shí)際工作當(dāng)中監(jiān)測(cè)項(xiàng)目在某一特別時(shí)段的成本情況，是節(jié)支還是超支，并能和進(jìn)度控制結(jié)合起來。在運(yùn)用項(xiàng)目管理方法和工具時(shí)，不能不提到一個(gè)工具，那就是計(jì)算機(jī)及項(xiàng)目管理軟件的應(yīng)用，掙值管理在我國之所以得不到充分的發(fā)展，有兩個(gè)方面的原因，一方面是意識(shí)的問題；另一個(gè)方面，我國

6、現(xiàn)在的項(xiàng)目管理把掙值管理和計(jì)算機(jī)的應(yīng)用脫離開來，如果脫離計(jì)算機(jī)而用手工計(jì)算，掙值管理那是非常繁瑣的，當(dāng)然效果不是太明顯了。2.3項(xiàng)目運(yùn)作過程中重實(shí)施輕計(jì)劃項(xiàng)目成本管理管理方式很多，但是計(jì)劃還是不能缺少的，這是首先要完成的。很多房地產(chǎn)商都明白制定精確、可行、詳實(shí)的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成的重要性，可是一到實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，往往為了早開盤，早完工而早開工，不會(huì)花大工夫制定詳盡的計(jì)劃，即使制定也是 “面子工程”。這樣在實(shí)際工程中沒有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù)，某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是省還是超，這樣的成本管理的效果可想而知。3提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法3.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理項(xiàng)目的各項(xiàng)技

7、術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的重要作用，是工程造價(jià)控制的決定性階段。前期的項(xiàng)目建議書、可行性研究是項(xiàng)目的本質(zhì)要求。只有決策階段工作做的好，后面的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理才能夠有章可循。因?yàn)槭袌?chǎng)研究階段進(jìn)行得不規(guī)范，要是決策機(jī)制決策不果斷完善及其引起的各種問題拖延至項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解決，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是建設(shè)過程中會(huì)變更多、施工圖技術(shù)文件慢，甚至在交付、銷售和使用過程中都會(huì)產(chǎn)生不良的后果。加強(qiáng)前期可研的財(cái)力、物力、人力和時(shí)間的科學(xué)合理投入；完善決策程序，提高決策效率和水平，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化；要建立健全決策支持機(jī)構(gòu)，

8、收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要借鑒別的企業(yè)先進(jìn)的技術(shù)方法才是重視項(xiàng)目決策階段的明智方法。3.2設(shè)計(jì)階段的成本管理設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的費(fèi)用管理有兩個(gè)目的，一是降低工程所需材料、設(shè)備、安裝、建筑等費(fèi)用，二是降低為完成設(shè)計(jì)任務(wù)所需的設(shè)計(jì)成本。由于占工程費(fèi)用大部分的材料、設(shè)備、安裝、建筑費(fèi)用在設(shè)計(jì)階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項(xiàng)目成本的重中之重在設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安成本的1.5%-2%，在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。因此，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到建設(shè)工期與建設(shè)費(fèi)用，直接決定財(cái)力、物力、人力投入的多少。科學(xué)合理的

9、設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)10%。但不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從本質(zhì)上影響了項(xiàng)目成本的高效控制。所以，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是非常重要的。其實(shí)如果在項(xiàng)目前期就能夠多投入些精力，將會(huì)取得更加好的經(jīng)濟(jì)效益。建筑方案、通暖、結(jié)構(gòu)類型、電氣等各個(gè)分項(xiàng)都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，組織論證，做好計(jì)劃，不斷修正與改進(jìn)，而不應(yīng)輕視此過程。 3.3施工階段的成本管理工程施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成工程實(shí)體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價(jià)值的重要階段。該階段成本管理的主要工作為：3.3.1抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本管理的

10、關(guān)鍵是有效控制工程變更實(shí)行。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控;另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。3.3.2從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)過監(jiān)理

11、方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。3.3.3從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的有效保證。根據(jù)考察統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般約占直接工程費(fèi)的70%左右。與此同時(shí)，直接費(fèi)的高低也會(huì)影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新材料、新工藝，是提升勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。3.4竣工階段的成本管理施工成本管理工作的最后階段就是竣工階段的成本管理，這個(gè)階段主要是做好工程決算審計(jì)工作。因?yàn)橘M(fèi)用己經(jīng)發(fā)生，工程已經(jīng)完成，因此這個(gè)階段所能做的就是找到一個(gè)好的審計(jì)事務(wù)所，實(shí)事求是的算出工程的造價(jià)。從此意義上說，成本管理中事前和過程控制遠(yuǎn)遠(yuǎn)比事后控制關(guān)鍵。4結(jié)論伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提升，市場(chǎng)越來越規(guī)范，各方面的監(jiān)管力度越來越強(qiáng)、房地產(chǎn)開發(fā)的成本會(huì)越來越透明、消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)越來越強(qiáng)烈。房地產(chǎn)企業(yè)只有那些公司治理化程度高、管理先進(jìn)、資本雄厚的企業(yè)才能最后存活。由此可以看出，作為項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的項(xiàng)目成本管理會(huì)變得尤其重要。但是現(xiàn)今我國項(xiàng)目管理的水平仍極其落后，在運(yùn)用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具及方法上面尤為突出。綜上我們可以得出，今后房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的關(guān)鍵就是怎樣才能在實(shí)踐中合理有效的