1、硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧PAGE PAGE 55硬商品買賣在阿里巴巴 軟商品交易在阿里巧巧吧廣州市某商業(yè)大半廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析按報(bào)告項(xiàng)目概述矮（一）項(xiàng)目主要邦技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)哀總用地面積：4奧3960m礙2柏總建筑面積：1疤72940m八2盎建筑密度：49稗.75愛容積率：5.0半3背地下建筑面積：昂11743m瓣2白地上建筑面積：笆161197m八2跋西塔樓建筑面積捌：71771m奧2八東塔樓建筑面積伴：101169岸m傲2懊已完成工程部分扒：地下室工程，皚西塔樓上部四層班混凝土結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目方案暗根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與昂分析的結(jié)構(gòu)（過安程略），將該項(xiàng)笆目?jī)蓷澦欠謩e板建為一棟甲級(jí)純搬寫字

2、樓（以出租罷為主）與一棟全傲天候商務(wù)寫字樓跋（以出售為主）岸（三）項(xiàng)目功能吧面積分布，見表擺1及表2所示。矮表1 西塔樓（敖全天候商務(wù)寫字邦樓）功能面積分藹布表爸樓層叭使用功能跋每層面積（平方案米）哀總面積（平方米半）捌負(fù)二層壩管理中心、維修奧間、變壓器房等班低壓配電房等熬4464澳4464暗夾層昂170半170奧負(fù)一層叭商場(chǎng)襖3013胺3013盎小計(jì)搬7647佰1癌層把大堂、商場(chǎng)等伴2648哎2648頒2暗層笆商場(chǎng)澳1541扒1541愛3傲層般商場(chǎng)鞍1541傲1541昂4哀層叭酒樓、餐廳伴2505霸2505背5哎層扒技術(shù)層笆1774唉1774氨6罷白16跋層背寫字樓疤1541扒169骯51拔

3、17礙層敗避難層爸1541爸1541扳18版層把設(shè)備層岸1541絆1541傲19岸辦29艾層藹寫字樓八1541盎16951拌30隘層敖避難層爸1541敗1541般31皚暗39藹層捌寫字樓拔1541隘13869昂40澳設(shè)備層半1541癌1541爸40白停機(jī)坪耙180霸180傲小計(jì)壩64124把合計(jì)皚71771芭表2東塔樓（甲吧級(jí)純寫字樓）功霸能面積分布表挨樓層斑使用功能盎每層面積（平方阿米）班總面積（平方米巴）愛負(fù)二層矮管理中心、維修巴間、變壓器房等板2048搬2048霸負(fù)一層搬管理中心、低壓半配電房襖2048澳2048叭小計(jì)跋4096傲1般層按大堂、商場(chǎng)等奧2048辦2048氨2笆層頒商場(chǎng)跋1

4、803擺1803版3叭層瓣商場(chǎng)八1803胺1803壩4暗層絆商場(chǎng)癌2048伴2048挨5笆層案技術(shù)夾層啊2048哎2048礙6胺壩18澳層板寫字樓案2048愛26624搬19礙層班避難層鞍2048頒2048矮20扒扳35把層百寫字樓氨1536澳32768按36唉層半寫字樓岸1536熬1536愛37爸層奧避難層凹1536拔1536按38癌斑45哎層熬寫字樓叭1536版12888懊46擺白49伴層昂寫字樓擺1024癌4096哀50擺層傲設(shè)備層埃1024矮1024斑50把層核心部班設(shè)備層般283頒283半小計(jì)搬91953扒51伴敖55吧層柏寫字樓板1024扳5120拔合計(jì)敗101169唉項(xiàng)目投資估算

5、與胺資金籌措捌（一）項(xiàng)目開發(fā)搬投資估算的各項(xiàng)翱設(shè)定與總投資估稗算表扮本項(xiàng)目的開發(fā)總俺工期為三年，從板2002年10拔月起，至200瓣5年9月。岸從項(xiàng)目開始動(dòng)工唉起，本項(xiàng)目的剩懊余土地使用權(quán)年胺限為30年。鞍根據(jù)廣州市房地伴產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情辦況，本項(xiàng)目各項(xiàng)暗成本費(fèi)用可以歸氨納為：土地購置拜費(fèi)、前期工程費(fèi)班、工程建設(shè)費(fèi)、哎開發(fā)期間稅費(fèi)、敖管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)胺、銷售費(fèi)用、不瓣可預(yù)見費(fèi)以及其隘他費(fèi)用等。版經(jīng)測(cè)算，開發(fā)總斑投資為：171伴2706132奧元人民幣，匯總芭詳見表3。耙表3 項(xiàng)目總投胺資估算表阿項(xiàng)目哀東塔成本靶東塔單價(jià)按西塔成本盎西塔單價(jià)把合計(jì)捌1阿、開發(fā)成本（靜氨態(tài)）佰9079927啊80吧89

6、75疤6003713扳92胺8365艾1508364暗172佰1.1 案土地購置費(fèi)暗2924973稗98辦2891骯2075026暗02巴2891笆5000000背00氨1.2 背前期工程費(fèi)巴1.3 埃工程建設(shè)費(fèi)艾5513021叭22凹5449背3561257百27搬4962班9074278斑49拔1.4 啊開發(fā)期間稅費(fèi)敖6419326斑0般635案3674306鞍3爸512壩1009363班23疤2安、開發(fā)費(fèi)用哀1046200拔67斑1033唉9972189叭5扳1390白2043419案62哀2.1 凹管理費(fèi)搬1653906氨4澳163按1068377澳2熬149般2722283捌6澳2.

7、2 案其他費(fèi)用敖5058450扒50佰3588550鞍50芭8647000傲2.3 跋不可預(yù)見費(fèi)暗1653906癌4骯163敖1068377百2背149背2722283捌6凹2.4 傲財(cái)務(wù)費(fèi)用壩6648348頒9吧6礙57澳4716451皚2伴657邦1136480敖01襖2.5 伴銷售費(fèi)用辦0伴0絆2760128氨9盎385鞍2760128拜9凹3哀、總計(jì)挨1012612跋847捌10008隘7000932奧87奧9755敖1712706挨134班（二）各項(xiàng)投資敖與成本費(fèi)用估算鞍表（略）凹（三）項(xiàng)目投資般計(jì)劃與資金籌措阿表班本項(xiàng)目開發(fā)投資背的資金來源有三啊個(gè)渠道：一是企澳業(yè)自有資金，二半是銀

8、行借款，三礙是租售收入用于芭投資部分?？紤]岸到開發(fā)商已投入拌了50000萬奧元完成了項(xiàng)目前吧期的有關(guān)工作，板因此本項(xiàng)目實(shí)際吧資金缺口為55罷220萬元，計(jì)芭劃由開發(fā)商投入案自有資金970般萬元作為啟動(dòng)資奧金，另需向銀行斑貸款45500頒萬元用于投資，鞍剩余部分660唉51萬元由租售澳收入補(bǔ)充，總追熬加投資為121哀271萬元。項(xiàng)敖目投資計(jì)劃與資辦金籌措表詳見表瓣4所示。熬表4 項(xiàng)目投資拌計(jì)劃與資金籌措版表頒序號(hào)搬項(xiàng)目邦合計(jì)芭建設(shè)經(jīng)營期扳2002阿2003耙2004鞍2005矮1半投資總額暗121271埃2425搬24254扳33956扒60635爸1.1啊建設(shè)投資礙121271盎2425皚24

9、254敗33956岸6安0阿635拌2哎資金籌措敗121271搬2425愛24254擺33956巴6傲0爸63昂5吧2.1礙自有資金半9720半2425藹582拌696跋6017拜2.2氨借款資金扳45500半0哎6000八4500拜35000疤2.3班銷售收入再投資奧66051埃0哀17672半28760把19619扳3巴資金缺口（柏2.1+2.2靶）稗55200暗2425搬6582埃5196襖41017懊項(xiàng)目銷售與租賃伴收入測(cè)算辦本項(xiàng)目的經(jīng)營方叭案是將西塔樓寫耙字樓全部用于出把售，共5809啊3m般2吧。東塔樓的寫字扮樓和商場(chǎng)以及西藹塔樓的商場(chǎng)全部傲用于出租。每年頒各項(xiàng)收入預(yù)測(cè)詳藹見表5、

10、表6、啊表7所示。絆表5 西塔樓寫扳字樓銷售收入測(cè)跋算表把2003拔2004把2005暗2003昂售價(jià)昂13000佰銷售率唉30%挨銷售面積懊17428邦銷售收入（萬元吧）搬22656襖2004昂售價(jià)頒14000笆銷售率背75%暗銷售面積敖26142案銷售收入（萬元骯）靶36598捌2005半售價(jià)白13500巴銷售率俺100%翱銷售面積盎14523拜銷售收入（萬元霸）佰19606搬合計(jì)（萬元）氨78861笆年份擺2004吧2005凹2006襖2007唉2吧008靶2009胺2010頒2011板2012拌2013扳2014熬2015伴2016哎2017搬2018岸商場(chǎng)（盎-1百至地面四層）骯平均

11、月租金（元拔）礙380.643扮400疤415哀430把450矮470罷460般480扳450暗430奧410愛450敗450辦450爸450矮出租率耙20%伴63%佰81%跋85%案93%懊95%爸96%芭92%靶90%阿88%白87%昂85%懊85%安85%佰85%昂租賃費(fèi)用（萬元哀）氨5巴33把35班36骯38扮39瓣38瓣40澳38埃36靶34扒38霸38辦3把8熬38皚租金收入（萬元白）奧307八4103邦5483啊5963百6832安7290哀7210扒7208靶6610澳6175凹5821傲6241靶6241笆6241盎6241般年份疤2019翱2020哎2021盎2022骯20

12、23阿2024班2025罷2026頒2027傲2028哀2029邦2030辦2031襖2032佰商場(chǎng)（半-1擺至地面四層）昂平均月租金（元矮）疤450盎472.5鞍472.5頒472.5襖472.5百472.5扳496.125案496.125扒496.125跋496.125奧49挨6.125唉496.125艾496.125班496.125唉出租率拔85%骯85%凹85%稗85%襖85%擺85%昂85%礙85%骯85%矮85%皚85%八85%氨85%擺85%罷租賃費(fèi)用（萬元襖）芭38氨39斑39吧39敖39八39霸41把41扒41擺41昂41唉41班41邦41般租金收入（萬元?。┌?241昂65

13、53艾6553耙6553翱6553敖6553伴6881搬6881阿6881埃6881疤6881暗6881把6881案6881胺表6 西塔樓商懊場(chǎng)租賃收入測(cè)算熬表安表7 東塔樓出懊租收入測(cè)算表哀年份敗2005鞍2006熬2007絆2008板2009敖2010案2011百2012挨2013罷2014佰2015案2016爸2017傲2018按寫字樓昂平均月租金（元凹）矮147暗150翱155版165拔170拜165岸168癌163胺150絆140扒150昂150背150襖150背出租率隘15%壩60%巴80%版95%懊96%阿93%艾94%扒91%頒85%把82%癌80%絆80%霸80%哎80%傲租

14、賃費(fèi)用（萬元按）拜3白13安13矮14敖14拌14氨14隘14奧13皚12頒13翱1拔3班13翱13暗租金收入（萬元挨）佰609癌9980埃13755般17390敖18106伴17024案17520邦16455稗14144八12734暗13311芭13311斑13311耙13311埃平均月租金（元挨）巴400擺415壩430拜450暗470壩460胺480懊450翱430澳410盎450愛450巴450皚450拌商場(chǎng)（百1唉至安4挨層）辦出租率安25%巴70%襖90%拜95%瓣95%艾96%拔92%熬90%半88%百87%壩85%捌85%班85%八85%哀租賃費(fèi)用（萬元搬）敗8胺35啊36癌3

15、8扳39靶38芭40伴38跋36矮34奧38爸38扒38埃38哀租金收入（萬元襖）百251皚2979搬3979啊4397昂4593板4543般4541藹4164哎3890伴3666扒3931罷3931搬3931頒3931阿東塔小計(jì)（萬元敖）岸860絆12959捌17734斑21787柏22699班21566藹22061耙20619皚18033扒16401隘17241班17241擺17241扮17241凹續(xù)表7東塔樓出唉租收入測(cè)算表版年份伴2019昂2020巴2021拜2022柏2023搬2擺024敗2025版2026懊2027扮2028挨2029伴2030癌2031班2032皚寫字樓拜平均月租

16、金（元擺）襖150傲157.5吧157.5巴157.5把157.5熬157.5拌165.375邦165.375鞍165.375拌165.375般165.375白165.375挨165.375翱165.375礙出租率埃80%拔80%盎80%暗80%皚80%罷80%案80%芭80%安80%跋80%凹80%搬80%敗80%氨80%案租賃費(fèi)用（萬元吧）翱13芭13埃13盎13扒13敖13凹14百14隘14頒14擺14八14拌14伴14襖租金收入（萬元鞍）叭13311版13977版13977八13977芭13977般13977壩14675皚14675皚14675半14675案14675邦14675岸14

17、675疤14675拜平均月租金（元艾）爸450把472.5澳472.5安472.5啊472.5哎472.5爸496.125罷496.125安496.125耙496.125唉496.125俺496.125瓣496.125拜496.125昂商場(chǎng)（半1翱至骯4疤層）版出租率昂85%邦85%扳85%疤85%扳85%半85%按85%八85%唉85%熬85%懊85%耙85%百85%辦85%案租賃費(fèi)用（萬元頒）芭38絆39襖39澳39氨39安39骯41般41稗41襖41愛41昂41襖41邦41昂租金收入（萬元跋）俺3931岸4127澳4127柏4127斑4127拌4127襖4333唉4333班4333矮43

18、33靶4333頒4333隘4333懊4333邦東塔小計(jì)（萬元笆）伴17241暗18104般18104奧18104八18104板18104罷19009癌19009罷19009邦19009拜19009奧19009拜19009伴19009壩項(xiàng)目借款還本付邦息分析熬根據(jù)建設(shè)期每年鞍投資額估算，本阿項(xiàng)目需向銀行貸耙款45500萬奧元用于投資。案銀行貸款還本付埃息方式采用等額巴還本付息，從2俺006年開始還奧本付息，201辦0年還清。根據(jù)鞍中國人民銀行2背002年2月調(diào)俺整后的利率，五佰年以上的貸款年稗利率為5.76柏。目前廣州市白房地產(chǎn)開發(fā)貸款叭利率通常為中國拜人民銀行公布的壩貸款利率乘以1骯.1的系數(shù)

19、，即艾本項(xiàng)目當(dāng)前融資絆成本為年利率：昂5.76*1哀.16.33罷6。本項(xiàng)目合疤計(jì)需支付利息1暗1364800暗1元，詳見借款柏還本付息表8。辦表8 借款還本骯付息表（單位：辦元）艾項(xiàng)目哀建設(shè)經(jīng)營期斑合計(jì)藹2003襖2004懊2005吧2006艾2007叭2008巴2009巴2010盎年初借款累計(jì)唉6190080壩0芭1122484把35盎4804484霸96隘3957884版57艾3057643傲59礙2100363艾34熬1082429稗81靶本年借款挨6000000盎0矮4500000班0案3500000邦00背4550000扮00吧本年應(yīng)計(jì)利息唉1900800唉5347635哀1820

20、006挨1拜3044121芭7胺2507715敗7氨1937323頒0靶1330790安2扒6858275盎1205062氨76懊年底還本付息跋1151012八55背1151012吧55耙1151012半55阿1151012盎55愛1151012般55柏5755062癌75奧年末借款累計(jì)挨6190080拔0哀1122484敗35襖4804484癌96胺3957884跋57擺3057643斑59翱2100363壩34案1082429頒81拔0昂項(xiàng)目銷售與租賃挨稅金及附加測(cè)算爸本項(xiàng)目銷售與租板賃稅金及附加估敖算表詳見表9、罷表10所示。襖表9 銷售稅金哀及附加一覽表艾序號(hào)啊項(xiàng)目頒計(jì)算依據(jù)扳建設(shè)經(jīng)營

21、期捌合計(jì)白2002懊2003百2004翱2005背1拔銷售收入懊22656擺36598阿19606按78860案2霸銷售稅金及附加哎1391板2247岸1204愛4842捌2.1笆營業(yè)稅佰（艾1佰）搬*5翱頒1133板1830靶980皚3943昂2.2拜城市維護(hù)建設(shè)稅俺（岸2.1骯）扳*7版擺79矮128盎69熬276哀2.3八教育費(fèi)附加奧（疤2.1暗）頒*3辦邦34盎55邦29阿118襖2.4爸防洪工程維護(hù)費(fèi)疤（擺1阿）捌*0.09捌柏20頒33吧18翱71捌2.5癌交易印花稅扳（熬1邦）傲*艾0.05絆矮11艾18般10皚39澳2.6頒交易管理費(fèi)奧（鞍1版）扮*0.5頒版113暗183癌9

22、8案394敖3鞍土地增值稅隘（叭1暗）般*1凹懊227捌366頒196白789擺表10 租賃稅哀金及附加估算一安覽表哎序號(hào)般項(xiàng)目扮計(jì)算依據(jù)藹合計(jì)矮建設(shè)經(jīng)營期澳2002把2003吧2004頒2005版2006巴2007拔2008埃2009耙2010愛2011般2012罷2013叭2014奧2015壩2016藹1熬租賃收入班685530靶307辦4963唉18442矮23697藹28619昂29989辦28776柏29269敖27229按24208敗22222斑23482啊23482背2拜租賃稅金及附加唉120927邦54岸875敗3253暗4180傲5048班5290耙5076骯5163安480

23、3皚4270罷3920笆4142半4142哎2.1安營業(yè)稅愛（案1埃）爸*5巴唉34276昂15扒248鞍922拌1185隘1431鞍1499盎1439胺1463扳1361礙1210般1111扮1174懊1174澳2.2敖城市維護(hù)建設(shè)稅昂（斑2.1襖）藹*7熬敗2399拌1埃17霸65奧83拜100阿1骯05鞍101藹102絆95柏85靶78背82霸82稗2.3疤教育費(fèi)附加埃（案2.1靶）俺*3凹襖1028半0搬7耙28叭36靶43頒45隘43巴44壩41叭36般33昂35傲35芭2.4疤防洪工程維護(hù)費(fèi)皚（骯1扮）奧*0.09捌柏617隘0艾4案17懊21斑26拔27扳26拜26礙25鞍22埃

24、20百21吧21皚2.5扳交易印花稅?。◥?柏）暗*0.05班疤343盎0氨2拜9爸12按14昂15啊14版15搬14百12邦11半12白12敗2.6爸房產(chǎn)稅凹（岸1搬）唉*12盎斑82264扒37骯596班2213靶2844拌3434熬3599百3453罷3512礙3267隘2905艾2667哀2818礙2818胺續(xù)表10租賃稅襖金及附加估算一扮覽表頒序號(hào)半項(xiàng)目笆計(jì)算依據(jù)拜建設(shè)經(jīng)營期疤2017暗2018扳2019版2020凹2021捌2022挨2023稗2024搬2025盎2026礙2027捌2028鞍2029扮2030扮2031霸2032敗1般租賃收入扮23482辦23482哀23482凹

25、24657半24657案24657安24657霸24657笆25890般25890板25890八25890佰2589拌0班25890案25890岸25890阿2笆租賃稅金及附加伴4142矮4142扳4142敗4349搬4349哀4349埃4349疤4349鞍4567絆4567案4567按4567奧4567襖4567啊4567挨4567巴2.1爸營業(yè)稅柏（罷1八）骯*5鞍半1174氨1174伴1174岸1233懊1233奧1233罷1233扮1233耙1295板1295矮1295般1295柏1295唉1295氨1295暗1295暗2.2伴城市維護(hù)建設(shè)稅跋（俺2.1爸）阿*7佰懊82艾82扮82白

26、86俺86耙86唉86柏86背91按91懊91版91疤91拌91搬91靶91矮2.3笆教育費(fèi)附加疤（案2.1熬）爸*3哀案35絆35敖35奧37半37襖37斑37霸37阿39柏39把39捌39藹39八39擺39懊39岸2.4疤防洪工程維護(hù)費(fèi)隘（暗1靶）矮*0.09愛罷21凹21懊21骯22靶22扒22靶22巴22安23艾23靶23跋23百23版23鞍23矮23骯2.5鞍交易印花稅懊（瓣1愛）奧*0.05靶白12哎12傲12皚12班12藹12氨12礙12辦13埃13斑13白13唉13叭13哀13鞍13礙2.6傲房產(chǎn)稅辦（笆1昂）襖*12艾阿2818巴2818唉2818奧2959板2959瓣295

27、9背2959般2959啊3107擺3107伴3107敗3107暗3107鞍3107襖3107斑3107項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)芭（一）本項(xiàng)目財(cái)班務(wù)分析的假設(shè)前邦提傲本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分啊析是在對(duì)項(xiàng)目的阿成本收益測(cè)算的襖基礎(chǔ)上，按盡可白能接近項(xiàng)目開發(fā)頒實(shí)際情況的原則岸設(shè)定分析的前提罷假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)巴行計(jì)算。價(jià)格水平的假定阿本項(xiàng)目物業(yè)的租啊售價(jià)格是根據(jù)市藹場(chǎng)比較并結(jié)合廣敖州市商業(yè)物業(yè)的笆發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行時(shí)柏間修正后，得出阿物業(yè)將來推出市胺場(chǎng)時(shí)的價(jià)格。租金升幅的假定笆在計(jì)算本項(xiàng)目的翱出租收入時(shí)，根耙據(jù)廣州市商業(yè)物啊業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，壩設(shè)定租金每五年襖絕對(duì)升幅為5絆。本租金基本可背視為凈租金標(biāo)準(zhǔn)癌。稅費(fèi)的規(guī)定暗本項(xiàng)目物業(yè)在銷矮

28、售和出租期間預(yù)巴計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和案費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)岸均嚴(yán)格按照政府礙的有關(guān)規(guī)定。出租物業(yè)的折舊敖本項(xiàng)目用于出租壩的物業(yè)每年的折伴舊采用直線折舊敖法。折舊年限取皚物業(yè)產(chǎn)生收入起埃的年份至經(jīng)營期案最后一年（20佰05年至203拔2年，共28年?。?。翱出租物業(yè)的期末澳轉(zhuǎn)售價(jià)值柏本項(xiàng)目不考慮出白租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)唉售價(jià)值。版期望收益率（基靶準(zhǔn)收益率）的確百定設(shè)定為7。背（二）損益表與隘項(xiàng)目靜態(tài)盈利能熬力分析哎詳見表11所示般。霸表11 項(xiàng)目損瓣益表澳序號(hào)啊項(xiàng)目名稱背計(jì)算依據(jù)壩合計(jì)疤2002瓣2003隘2004矮2005耙2006安2007啊2008懊2009阿2010埃2011八2012癌2013愛2014癌

29、2015翱2016八2017佰1白收入凹764391安0辦22656鞍36905稗24569絆18442艾23697敗28619扳29989啊28776拜29269把27229白24208翱22222盎23482版23482襖23482哀1.1翱銷售收入瓣78860班22656霸36598瓣19606疤1.2搬租賃收入邦685530隘307搬4963跋18442艾23697班28619板29989哎28776敗29269罷27229拜24208白22222凹23482艾23482安23482邦2版總成本費(fèi)用翱171271啊11502爸17490襖14333凹4748礙4748稗4748胺474

30、8柏4748骯4748礙4748班4748扮4748白4748案4748襖4748翱2.1稗由于銷售寫字樓班總成本分?jǐn)偘?8339愛11502白17253鞍9585拌2.2瓣用于租賃物業(yè)折巴舊擺132932拔237鞍4748挨4748瓣4748愛4748辦4748伴4748岸4748伴4748版4748奧4748耙4748埃4748挨4748案3懊稅金叭125770百1391按2301板2079絆3253芭4180胺5048絆5290凹5076懊5163霸4803百4270白3920班4142稗4142扳4142傲3.1懊銷售稅金及附加鞍4842哀1391罷2247熬1204邦3.2頒租賃稅金

31、及附加絆120927奧54熬875笆3253辦4180愛5048敗5290案5076板5163按4803柏4270鞍3920昂4142唉4142敗4142癌4伴土地增值稅唉789跋227擺366案196氨5拔利潤總額跋(1)-(2)癌-(3)-(4藹)安466561跋9537般16748氨7961稗10441藹14769擺18823翱19951扮18952八19358哀17678拜15190阿13554隘14592爸14592敖14592般6澳所得稅癌(5)*33%跋153965吧3147盎5527爸2627皚3445愛4874跋6211暗658稗4巴6254敗6388頒5834暗5013傲4

32、473熬4815半4815礙4815澳7霸稅后利潤芭(5)-(6)拔312596芭6390瓣11221愛5334安6995阿9895礙12611哎13367傲12698挨12970半11844敖10177藹9081阿9776笆9776唉9776捌續(xù)表11 項(xiàng)目霸損益表版序號(hào)伴項(xiàng)目名稱敗計(jì)算依據(jù)挨2018鞍2019凹2020芭2021扳2022艾2023爸2024扳2025凹2026壩2027俺2028笆2029拌2030鞍2031邦2032笆1藹收入拔23482愛23482芭24657唉24657阿24657笆24657熬24657氨25890把25890翱25890擺25890按25890扮

33、25890案25890唉25890按1.1柏銷售收入把1.2岸租賃收入俺23482啊23482癌24657埃24657八24657鞍24657班24657傲25890隘25890笆25890埃25890愛25890艾25890扒25890傲25890叭2百總成本費(fèi)用芭4748爸4748阿4748爸4748絆4748暗4748氨4748敗4748辦4748拔4748澳4748凹4748愛4748岸4748氨4510拔2.1胺由于銷售寫字樓百總成本分?jǐn)偘?.2艾用于租賃物業(yè)折捌舊伴4748板4748氨4748癌4748鞍4748爸4748跋4748安4748跋4748敗4748捌4748班4748

34、敖4748斑4748阿4510跋3跋稅金岸4142佰4142扮4349岸4349跋4349把4349凹4349唉4567啊4567按4567扳4567跋4567奧4567氨4567案4567阿3.1巴銷售稅金及附加八3.2搬租賃稅金及附加搬4142巴4142稗4349拔4349耙4349八4349敖4349扳4567邦4567疤4567搬4567扒4567隘4567背4567藹4567阿4熬土地增值稅跋5板利潤總額頒(1)-(2)按-(3)-(4盎)埃14592隘14592奧15560拜15560耙15560礙15560疤15560隘16575稗16575斑16575按16575氨16575拜

35、16575埃16575叭16813愛6暗所得稅佰(5)*33%安4815斑4815熬5135笆5135鞍5135拜5135霸5135靶5470案5470隘5470瓣5470奧5470白5470氨5470巴5548辦7笆稅后利潤跋(5)-(6)艾9776板9776拌10425鞍10425胺10425斑10425拜10425阿11105按11105絆11105安11105皚11105笆11105鞍11105昂11265半分析：項(xiàng)目年投敗資利潤率為9.艾08基準(zhǔn)收頒益率7，基本柏達(dá)到行業(yè)收益水?dāng)∑?，可以認(rèn)為其俺靜態(tài)盈利能力滿礙足要求。扳（三）現(xiàn)金流量耙表與動(dòng)態(tài)盈利能半力分析伴全部投資現(xiàn)金流絆量表昂本

36、項(xiàng)目全部投資唉現(xiàn)金流量表如表佰12所示。隘表12 全部投挨資現(xiàn)金流量表藹序號(hào)癌項(xiàng)目名稱芭合計(jì)捌建設(shè)經(jīng)營期吧2002背2003罷2004癌2005阿2006頒2007敖2008按2009敖2010皚2011挨2012霸2013班2014叭2015拌2016阿1襖現(xiàn)金流入扳764396阿22656叭36905跋24569敗18442愛23697吧28619爸29989熬28776氨29269罷27229擺24208皚22222拔23482皚23482皚1.1扒銷售收入阿78860靶22656捌36598敗19606扮1.2盎租賃收入瓣685536八307傲4963瓣18442鞍23697骯2861

37、9傲29989靶28776把29269隘27229瓣24208案22222皚23482絆23482扮2拜現(xiàn)金流出艾5000搬0懊2425壩29019霸42150柏65537笆6699暗9054笆11260辦11874疤11330昂11551扒10637骯9283八8393霸8958半8958爸2.1拔建設(shè)投資挨171270按5000盎0昂2425熬24254絆33956靶60635挨2.2疤銷售愛5631胺1618啊2613矮1400跋2.2.1按銷售稅金及附加斑4842昂1391昂2247按1204白2.2.2安土地增值稅阿789礙227襖366按196敗2.3皚租賃稅金及附加藹70710骯

38、54壩875岸3253凹4180傲5048襖5290般5076奧5163巴4803扳4270哎3920爸4142挨4142罷2.4絆所得稅哀153963按3147辦5527奧2627擺3445俺4874笆6211氨6584盎6254柏6388背5834凹5013埃4473隘4815頒4815唉3把凈現(xiàn)金流量版-5000扒-2425擺-6363拌-5245拌-40968瓣11743跋14643佰17359敗18115搬17446俺17718叭16592暗14925巴13829壩14524巴14524挨4哀累計(jì)凈現(xiàn)金流量礙-5000案-7425盎-13788敖-19033扮-60001斑-4825

39、8奧-33615半-16256壩1859傲19305挨37023搬53615按68540百82369敗96894澳111418巴續(xù)表12 全部把投資現(xiàn)金流量表班序號(hào)巴項(xiàng)目名稱瓣合計(jì)唉建設(shè)經(jīng)營期隘2017骯2018敖2019白2020邦2021傲2022胺2023百2024唉2025艾2026凹2027斑2028邦2029癌2030白2031稗2032胺1吧現(xiàn)金流入靶23482半23482捌23482辦24657案24657愛24657白24657瓣24657拔25890笆25890佰25890搬25890敗25890唉25890耙25890邦25890拌1.1般銷售收入瓣1.2壩租賃收入熬23

40、482捌23482叭23482百24657板24657叭24657哎24657暗24657般25890艾25890阿25890絆25890礙25890胺25890絆25890背25890跋2安現(xiàn)金流出阿8958隘8958啊8958哎9484般9484拜9484絆9484暗9484翱10037胺10037礙10037啊10037鞍10037頒10037頒10037霸10115艾2.1藹建設(shè)投資懊2.2拜銷售皚2.2.1斑銷售稅金及附加癌2.2.2奧土地增值稅皚2.3奧租賃稅金及附加叭4142拜4142霸4142捌4349癌4349壩4349襖4349爸4349扳4567佰4567耙4567昂45

41、67耙4567擺4567佰4567靶4567癌2.4稗所得稅癌4815般4815半4815愛5135藹5135吧5135艾5135般5135疤5470搬5470矮5470安5470哀5470拔5470辦5470傲5548岸3鞍凈現(xiàn)金流量把14524伴14524隘14524吧15173靶15173笆15173阿15173癌15173阿15853搬15853叭15853柏15853埃15853扒15853白15853盎15775昂4暗累計(jì)凈現(xiàn)金流量扒125943盎140467霸154992矮170165昂185338暗200511哀215683拔230856八246710把262563罷27841

42、6哎294269敖310123安325976芭341829八357604扳根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯白示：爸本項(xiàng)目投資回收澳期為7.89年岸本項(xiàng)目全部投資辦凈現(xiàn)值（NPV隘）86866奧萬元搬全部投資內(nèi)部收笆益率為21.2伴7鞍由此可見，本項(xiàng)耙目從動(dòng)態(tài)盈利角翱度分析，滿足投壩資要求。扮自有資金投資現(xiàn)白金流量表按本項(xiàng)目自有資金跋投資現(xiàn)金流量表霸如表13所示。敗表13 自有資骯金現(xiàn)金流量表邦序號(hào)鞍項(xiàng)目名稱靶合計(jì)跋建設(shè)經(jīng)營期俺2002傲2003艾2004啊2005叭2006昂2007凹2008頒2009斑2010霸2011八2012敗2013按2014柏2015瓣2016瓣1疤現(xiàn)金流入扒764396跋22656

43、伴36905懊24569埃18442邦23697傲28619澳29989辦28776芭29269岸27229按24208扒22222叭23482扒23482擺1.1佰銷售收入阿78860唉22656隘36598霸19606耙1.2啊租賃收入拌685536俺307斑4963扮18442唉23697伴28619班29989霸28776胺29269八27229背24208叭22222把23482白23482艾2鞍現(xiàn)金流出懊463843佰52425巴23019八37650板30538唉18209把20564案22770艾23384哎22840阿11551吧10637白9283板8393佰8958扮89

44、58 頒2.1跋自有資金啊59720氨52425俺582哀696凹6017笆2.2礙預(yù)售收入再投入班17672背28760百19619叭2.3背貸款還本付息板57550挨11510跋11510搬11510耙11510澳11510皚2.4哀銷售稅金及附加矮4842般1391耙2247叭1204佰2.5阿租賃稅金及附加扮120929胺54絆875奧3253斑4180皚5048壩5290埃5076爸5163半4803絆4270凹3920襖4142埃4142 翱2.6唉土地增值稅哀789拌227斑366礙196隘2.7邦所得稅瓣153963板3147俺5527案2627班3445拜4874澳6211愛

45、6584拔6254佰6388凹5834昂5013壩4473板4815扳4815 巴3伴凈現(xiàn)金流量傲-52425凹-363般-745敖-5969壩233頒3133胺5849哎6605哎5936柏17718哎16592敗14925擺13829百14524跋14524 扳4伴累計(jì)凈現(xiàn)金流量敖-52425癌-52788鞍-53533扒-59502胺-59269版-56136拔-50287吧-43682敖-37746俺-20028啊-3436唉11489襖25318笆39843俺54367 哀續(xù)表13 自有敗資金現(xiàn)金流量表笆序號(hào)邦項(xiàng)目名稱熬建設(shè)經(jīng)營期班2017凹2018耙2019胺2020啊2021半2

46、022俺2023佰2024唉2025翱2026傲2027頒2028埃2029敗2030扒2031百2032叭1擺現(xiàn)金流入敖23482奧23482藹23482捌24657暗24657般24657胺24657耙24657胺25890背25890罷25890愛25890扳25890俺25890敗25890盎25890斑1.1扒銷售收入胺1.2哀租賃收入皚23482暗23482暗23482八24657班24657隘24657皚24657吧24657鞍25890暗25890拔25890爸25890阿25890吧25890礙25890疤25890暗2昂現(xiàn)金流出哀8958稗8958啊8958翱9484罷94

47、84按9484哀9484拌9484巴10037隘10037癌10037柏10037辦10037啊10037懊10037奧10115耙2.1癌自有資金愛2.2拔預(yù)售收入再投入爸2.3哀貸款還本付息敗2.4稗銷售稅金及附加奧2.5埃租賃稅金及附加傲4142背4142艾4142昂4349哀4349鞍4349唉4349捌4349襖4567吧4567哀4567百4567跋4567阿4567芭4567扮4567耙2.6伴土地增值稅襖2.7叭所得稅案4815拔4815按4815靶5135版5135挨5135熬5135爸5135壩5470啊5470埃5470俺5470辦5470耙5470扳5470哀5548敗

48、3按凈現(xiàn)金流量癌14524拌14524耙14524扒15173靶15173伴15173凹15173拌15173吧15853礙15853藹15853稗15853芭15853扳15853熬15853伴15775擺4般累計(jì)凈現(xiàn)金流量敗68892疤83416懊97941埃113114搬128287襖143460扳158632翱173805扒189659頒205512拜221365絆237218隘253072翱268925艾284778熬300553拌根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)顯拜示：吧本項(xiàng)目自有資金伴投資凈現(xiàn)值（N懊PV）508澳29萬元挨自有資金投資內(nèi)佰部收益率為21啊.27唉由此可見，從自稗有資金動(dòng)態(tài)盈利盎角度

49、分析，本項(xiàng)稗目滿足投資要求皚。爸（四）項(xiàng)目資金岸來源與運(yùn)用表案資金來源與運(yùn)用跋表集中體現(xiàn)了項(xiàng)鞍目自身平衡的能搬力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)奧的重要依據(jù)。本埃項(xiàng)目的資金來源扒與運(yùn)用詳見表1鞍4所示。熬表14 資金來八源與運(yùn)用表搬序號(hào)扒項(xiàng)目名稱版建設(shè)經(jīng)營期搬2002絆2003昂2004暗2005絆2006笆2007安2008疤2009板2010疤2011鞍2012頒2013埃2014扮2015背2016盎1鞍資金來源班2425唉29238皚42101安65586霸18442安23697懊28619扒29989艾28776疤29269邦27229擺24208壩22222哀23482阿23482扮1.1埃銷售收入伴

50、22656版36598奧19606案1.2芭租賃收入吧307靶4963般18442絆23697般28619胺29989背28776擺29269唉27229隘24208哎22222半23482拔23482敗1.3襖自有資金罷2425礙582敗696扮6017拜1.4扳銀行貸款絆6000按4500扳35000安2捌資金運(yùn)用隘2425絆29019啊42150邦65537癌18209拌20564拌22770盎23384疤22840扒11551熬10637白9283熬8393艾8958扒8958奧2.1扒建設(shè)投資斑2425爸24254白33956吧60635岸2.2扒借款還本付息熬11510拜11510

51、矮11510八11510笆11510壩2.3八銷售稅金及附加敖1391阿2247佰1204敖2.4癌租賃稅金及附加埃54百875哀3253哀4180礙5048挨5290俺5076鞍5163拌4803案4270捌3920熬4142佰4142岸2.5襖土地增值稅扒227澳366艾196八2.6辦所得稅拌3147捌5527壩2627氨3445邦4874敖6211熬6584白6254阿6388矮5834凹5013半4473啊4815挨4815芭3柏盈余資金襖0百219笆-49壩49胺233唉3133跋5849唉6605案5936敗17718班16592按14925按13829哎14524拌14524版

52、4鞍累計(jì)盈余資金傲0鞍219疤170哀219版452皚3585斑9434罷16039八21975隘39693稗56285辦71210笆85039敖99564白114088翱續(xù)表14 資金奧來源與運(yùn)用表搬序號(hào)白項(xiàng)目名稱哀建設(shè)經(jīng)營期佰2017把2018拌2019爸2020扳2021扮2022巴2023伴2024安2025疤2026藹2027澳2028辦2029俺2030芭2031佰2032靶1頒資金來源拌23482把23482笆23482把24657擺24657絆24657佰24657扮24657搬25890藹25890拜25890襖25890癌25890懊25890疤25890邦25890礙1.

53、1暗銷售收入案1.2擺租賃收入敖23482罷23482笆23482辦24657板24657按24657疤24657哀24657安25890八25890扒25890稗25890敗25890般25890伴25890唉25890疤1.3矮自有資金版1.4瓣銀行貸款半2半資金運(yùn)用哀8958澳8958艾8958扳9484懊9484白9484拌9484邦9484唉10037氨10037澳10037版10037扒10037俺10037皚10037拔10115敗2.1扒建設(shè)投資奧2.2罷借款還本付息爸2.3岸銷售稅金及附加壩2.4背租賃稅金及附加壩4142岸4142笆4142捌4349奧4349埃4349熬4349敖4349斑4567奧4567跋4567唉4567班4567挨4567班4567頒4567隘2.5按土地增值稅芭2.6胺所得稅盎4815版4815敖4815爸5135邦5135邦5135熬5135襖5135叭5470胺5470岸5470班5470搬5470礙5470隘5470愛5548愛3奧盈余資金疤14524挨14524扳14524哀15173皚15173唉15173霸15173埃15173拜15853柏15853爸15853拔15853捌15853奧15853班15853凹15775罷4拜累計(jì)盈余資金伴128613般143137叭157662