1、商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的ShoppingMall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。ShoppingMall即購物中心，全國各地到處都有打著ShoppingMall的幌子進行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的ShoppingMall個都沒建起來。這中間反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗，*作思路、*作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的

2、問題。為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是800012000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。發(fā)展商通過對市場環(huán)

3、境和地區(qū)人口的分析，認為ShoppingMall有市場需求，然而具體*作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。家樂福一般對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。第二部分：商業(yè)街的空間限定和功能劃分商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要

4、建筑師進行精心地設(shè)計?，F(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。很多大商廈，遠看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設(shè)計中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度

5、更能讓人覺很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度?，F(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個商業(yè)街應(yīng)該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。住宅和商業(yè)是互相

6、支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。現(xiàn)在的很多高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。第三部分：專業(yè)化的顧問機構(gòu)沒有市場很多發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進行設(shè)計。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計，否則招商會有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是

7、大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。另一方面是專業(yè)顧問機構(gòu)的重要性。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務(wù)分析等，目前市場上恰恰缺乏這些信譽保證。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實際上很困難。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。市場如何、開發(fā)商的房子如何、開

8、店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內(nèi)如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構(gòu)進行評估。中介機構(gòu)就是起這個作用。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進來，把幾十萬平米的ShoppingMall撐起來就變得很容易。大的主力店機構(gòu)比較強大，總部設(shè)在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。第四部分：主力店不應(yīng)在招商前進行建筑設(shè)計對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性

9、，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設(shè)計師設(shè)計，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂?，F(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。比如深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部

10、分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式，如今已經(jīng)變成一種模式。大型商場的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。對大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。第五部分：如何*作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計建筑設(shè)計應(yīng)該有三個層次：第一個層次是

11、宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。第二個層次是通常所說的立面設(shè)計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節(jié)的精細設(shè)計，國內(nèi)的設(shè)計基本達不到這個層次。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設(shè)計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。對于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，這就造成在結(jié)合點留下了很多空白?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設(shè)計的整合最后達到最佳效果。新近入市的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把

12、景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對底層部分。在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計比較相似，酒店設(shè)計發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團、假日集團、還是國內(nèi)的錦江集團，每一個集團都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進行設(shè)計。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計。在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。整個*作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單位。許多的商業(yè)項目設(shè)計得不倫

13、不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設(shè)計費用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的十點區(qū)別區(qū)別一，地理位置的要求不一樣。1、商業(yè)的價值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進車就可以了；2、商業(yè)地產(chǎn)項目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對于“易達性”的要求

14、；3、商業(yè)地產(chǎn)項目對于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地選項。如果地選錯了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋果是活不了的；北方的地適合種蘋果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別，首先是對地理位置的要求不一樣。區(qū)別二，目標(biāo)顧客不一樣。住宅的目標(biāo)顧客通常會根據(jù)自身的項目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對固定。通常來講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者。經(jīng)

15、營戶又可以細分很多種，例如主力經(jīng)營戶，即我們通常所說的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶，比如說做餐飲、娛樂的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標(biāo)顧客對物業(yè)功能和配套的要求則很單一。區(qū)別三，功能、用途不一樣。住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。例如，購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，功能都是不一樣的。即使是購物功能，又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業(yè)店等。區(qū)別四，消費環(huán)節(jié)不一樣。住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居住，可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直

16、接進行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經(jīng)營。所以，住宅是一個終端，銷售后就進入了終端消費，而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始。假設(shè)花20萬買了一個住宅，那再花點錢裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬買個商鋪，裝修還要花多少錢？進貨還要花多少錢？風(fēng)險費用金需要多少錢？整個運營費需要多少錢？買得起商鋪就一定能經(jīng)營得起來嗎？這和住宅是完全不一樣的。開發(fā)商賣住宅的時候，來的都是客，只要有鈔票可以。賣商業(yè)地產(chǎn)呢？不但要有投資能力，還要有經(jīng)營能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開發(fā)商也是活不好的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)

17、的消費環(huán)節(jié)是不一樣的，不能用住宅的思維模式來解決商業(yè)地產(chǎn)的問題。區(qū)別五，對物業(yè)的要求不一樣。住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達到2.83米就可以了。所以，對物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。第六，產(chǎn)品的設(shè)計不一樣。住宅地產(chǎn)的設(shè)計，主要是

18、基于一般性使用功能的需要，而對于商業(yè)來講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計也是不一樣的。例如，電影院的產(chǎn)品設(shè)計主要考慮層高、柱距和消防等問題，而餐飲店的設(shè)計對物業(yè)硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風(fēng)等問題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市場的需求，設(shè)計主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營的需要。我們拿商鋪切割為例，有的開發(fā)商把臨街店鋪的門臉（即我們所說的面寬）切的窄些，里邊（進深）切的深些，這樣有限的物業(yè)可以多切出幾個臨街店鋪，以提高銷售利潤。但是這樣的切割方法，即便賣出去了，讓投資者如何很好的經(jīng)營呢？4米的面寬在兩側(cè)擺商品，一個柜臺要45公分，那么中間要加一個人，共60公分

19、，中間還要擺貨架，大家算一算，這樣的面寬如何進行科學(xué)、合理的商品陳列？商鋪切割時，如果面寬大了，進深淺了，則公攤的面積就大了，商鋪就不好賣。店鋪的進深與住宅的要求是完全不同的，切割商鋪也是一門學(xué)問，通常有“回”字形和“非”字形兩種切割方法?！胺恰弊中吻蟹ㄟm用于“長條型”的物業(yè)，以商業(yè)步行街的形式將客流導(dǎo)向兩側(cè)，實現(xiàn)賣場客流的均好性；“回”字型的切割方法較適用于正方型的物業(yè)，通常會通過中庭將客流吸引至物業(yè)的幾何中心，使客流由中心向四周均勻散去。所以，住宅的設(shè)計與商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計也是不一樣的。區(qū)別七，銷售、營銷不一樣。臺灣、香港的一些銷售公司認為，“賣住宅的是小學(xué)生，賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生”，從這個比

20、喻可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷要比住宅地產(chǎn)復(fù)雜很多。住宅可以一賣了之，目的很簡單，也很直接，而商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考慮經(jīng)營問題，還要考慮返租、回報和風(fēng)險的問題。因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。區(qū)別八，投資回報的形式是不一樣的。商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種，一是銷售，二是獲取經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值，而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式。我們都知道北京的世紀(jì)金源購物中心，60多萬平方米一

21、寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時候投資不到5個億，前年有家機構(gòu)出50億要收購，但被拒絕了，因為這個物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。2001年，某華聯(lián)曾在呼和浩特投資近6000萬，去年則被一家機構(gòu)以5個億收購了，所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。區(qū)別九，專業(yè)程度不一樣。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和重點都是不同的，我以前講過，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運作則不需要進行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計。從過程上看，住宅地產(chǎn)

22、銷售后就進入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運作與住宅地產(chǎn)的運作對專業(yè)程度的要求是不一樣的。區(qū)別十，綜合實力不一樣。從資金運作的角度講，對于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續(xù)開發(fā)是目前很多開發(fā)商的做法。相對于住宅地產(chǎn)的銷售，商業(yè)地產(chǎn)銷售的風(fēng)險要高很多，如果商業(yè)地產(chǎn)也按照這樣的思維進行開發(fā)，就很有可能導(dǎo)致項目因銷售不佳而影響后續(xù)開發(fā)，這也是一些商業(yè)地產(chǎn)項目夭折的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)的運作對于后期資金的需求量也是很大的，項目建成開業(yè)后，還需要大量的資金投入才可以完成商業(yè)經(jīng)營的培育期，實現(xiàn)贏利。換句話說，商業(yè)地產(chǎn)是不能急于回籠資金的

23、，需要一段時期的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營做好，才能將商業(yè)物業(yè)做熱，才能將商業(yè)項目做出升值空間。張峰:商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)實際是資源再開發(fā)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)最大的區(qū)別，實際上是一個資源的再開發(fā)的區(qū)別。我們現(xiàn)在實際上對商業(yè)地產(chǎn)真正有三股力量在進行商業(yè)地產(chǎn)的運作，一種力量實際上是政府，前期我在去年上半年，也在和四方區(qū)政府研究，也參與到他們的一些會議，因為四方東區(qū)開發(fā)過程當(dāng)中，他們叫“兩改”，特別是舊村改造，按照城市劃分的話，雖然不在5公里核心經(jīng)濟圈，以政府為中心，但是它確實在整個城市，像我們青島這樣一個中等的發(fā)達的城市，屬于一個中心城市圈內(nèi)，它的研究是什么？是區(qū)域性的，市北區(qū)在

24、老街的基礎(chǔ)上規(guī)劃，搞特色街，實際上是政府在運作，我說它的運作也是被動的。中央國際總經(jīng)理張峰第二種力量是什么？就是剛剛談到的商業(yè)運營商，是商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)商。第三種力量，就是房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商做什么？我們有的時候做商業(yè)，我們前7、8年做什么？做會所、配套，做點群房，實際上我做的時候，把住宅起來了，群房為住宅輻射，三股力量形成了商業(yè)地產(chǎn)，因為近期在研究我們項目的時候，包括到上海、深圳、寧波、杭州去考察，包括我們到日本考察，專門考察商業(yè)地產(chǎn)，我反而看到真正的商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，包括我們中國的中部的鄭州，鄭州的商業(yè)氛圍不是一年形成的，是近千年的歷史形成的，逐步才形成的。濟南也是整個齊魯之邦的商業(yè)，

25、銀座在泉城廣場非常大，大家是從齊魯文化當(dāng)中，商業(yè)是它的中心之一。商業(yè)地產(chǎn)要把規(guī)劃往前提在青島，選擇在東部拿地，我們做了一個初步的規(guī)劃，和我們初級的社會主義市場經(jīng)濟有關(guān)，我們覺得我們這樣的平臺的建立，在青島不但有利，而且應(yīng)該是比較深入的研究，我是來學(xué)習(xí)的，比如說講住宅，我們做了這么多年住宅、建筑、環(huán)境也好，研究規(guī)劃也好，包括后期的服務(wù)，但是我認為商業(yè)地產(chǎn)青島不成熟。我們的商業(yè)地產(chǎn)，比如說大連萬達，這些都是單體的合作，包括下一步我們銀座過來，都會對青島商業(yè)地產(chǎn)的啟動有所啟發(fā)。這是大自然留下的資源給了青島，實際上這是大自然留下的，紅瓦綠樹、碧海藍天，其實有一部分還是殖民地，還是發(fā)達的工業(yè)化給我們帶來

26、的，我們真正做的是什么？住宅地產(chǎn)我們前一個階段，主要是解決大家的欠帳問題，商業(yè)地產(chǎn)我認為前期是被動的，我們做了很多，回到我們的項目當(dāng)中，我們在近期一直在進行調(diào)整，調(diào)整的時候，是在學(xué)習(xí)的時候調(diào)整，在交流中調(diào)整。真正的商業(yè)地產(chǎn)，從我近期的接觸和住宅地產(chǎn)的確開發(fā)的定位模式就不一樣。用住宅地產(chǎn)的思路就麻煩了，住宅地產(chǎn)很有特點，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，那是住宅，但是商業(yè)做不好，可能就要閑著，商業(yè)不是面積越大越好，鋼筋混凝土一做，是不行的，所以商業(yè)真正來講，是要把整個的工作，特別是規(guī)劃，我說的是投資前提，要往前提，如果這樣的話，要加強三個合作，一個是地產(chǎn)商，我說的主要是地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)

27、的運營商、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作商和政府也一部分，三方結(jié)合，就會很好的規(guī)劃青島，我說的商業(yè)就是這樣的脈絡(luò)，有的時候錯位都錯不了，這方面必須是三方合作，三方結(jié)合。我們現(xiàn)在遇到了一個千載難逢的時機，中國的出口，我過去做了10年的進出口，那個時候可以這樣講，可以虧損，但是創(chuàng)匯是第一的，創(chuàng)匯是很重要的指標(biāo)，經(jīng)過改革開放30年，中國做了很多的積累，中國只用原來的犧牲能源、犧牲環(huán)境以低勞動成本的過去，消費是什么？使國家富強，使人民生活得到更好的安康，而不是在貧困線之下，達到這個目標(biāo)，消費平臺很重要，消費平臺是什么？就是商業(yè)項目、商業(yè)地產(chǎn)。所以這個發(fā)展是一個非常有前景的，如何發(fā)展？一個看各種力量，更重要的是看結(jié)

28、果。房地產(chǎn)有三種，一種是加工廠，做住宅、制作。第二種就是持有，通過持有獲得利益。第三，投資。實際上我不是做地產(chǎn)，我是在投資，我把它當(dāng)做投資，包括股票、債權(quán)是投資。我過去就是做加工的，我們就是品質(zhì)地產(chǎn)。品質(zhì)地產(chǎn)做什么？就是蓋好房子，像汽車一樣蓋房子，增加濕加工，減少干加工，所以我說完全是兩件事，我做出來就是為了賣，就是要很好的研究然后如何區(qū)化，然后現(xiàn)金流怎么回來，做完產(chǎn)品再賣，這就是住宅加工廠，持有是另外一件事。張總：青島有一個獨立的特點，青島是一個海洋城市，是一個旅游城市。我一直談到這確實是一個基礎(chǔ)，德、日工業(yè)化國家長期的一個基礎(chǔ)。這個城市就形成了一個特點。剛才談到我們的基本消費，什么是基本消

29、費？就是制造業(yè)，制造業(yè)大部分是產(chǎn)業(yè)工人，產(chǎn)業(yè)工人的收入相對來講不是很高，這是一個特點。所以說作為商業(yè)，為什么要研究商業(yè)？首先第一個定位就是消費力的潛在分析，首先這個店在哪里？要為誰服務(wù)？這部分是應(yīng)該我們商業(yè)要研究的，實際上政府也在做這項工作，我們做小區(qū)的改造，比如說村莊的改造，要保證他們的生活，而不是現(xiàn)在滿足，要滿足10年以后他們的生活發(fā)展需要。青島是一個旅游城市，青島還是一個知名的旅游城市，而且還有那么多的財團投資，相對這些人，本身他們也有消費需求。第三，青島又是一個投資的城市，由于青島的不斷發(fā)展以及這樣的地理位置環(huán)境，我前一段時間賣投資性房屋，我可以這樣講，其中有一段時間，我在開發(fā)區(qū)，在企業(yè)做總經(jīng)理，一部分是青島人買房子，還有近40%是外地人買房，東北、大慶的很多，東營、山西的人來這里買房，包括我們沿黃河流域都在青島買房，所以青島還是一個投資城市，他就有一定的消費，所以青島往往是這樣的分幾級，一部分是大量的產(chǎn)業(yè)工人，為什么像利群在四方，包括后來的臺東，為什么能夠取得很好的業(yè)績？因為照準(zhǔn)了群體，就