1、對(duì)山東省沂源制絲廠(chǎng)組涉及國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的案例分析一、項(xiàng)目背景山東省沂源制絲廠(chǎng)位于山東省淄博市沂源縣縣城東部，隸屬于山東省，企業(yè)在進(jìn)入 2000 年后經(jīng)營(yíng)情況每況愈下，2005 年企業(yè)根據(jù)絲綢省絲綢準(zhǔn)政策性的部署安排進(jìn)行企業(yè)整體改制，2006 年經(jīng)國(guó)家國(guó)資委批，并于 2006 年底經(jīng)沂源縣裁定進(jìn)入程序。由于我公司長(zhǎng)期以良好的聲譽(yù)組選擇了公司對(duì)其辦理手續(xù)涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，2007 年 2 月 5 日土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估， 經(jīng)過(guò)委受雙方的共同努力，2007 年 2 月 28 日完成并完成市資源部門(mén)初審，4 月完成省國(guó)資部門(mén)對(duì)評(píng)估土地資產(chǎn)中的劃撥土地預(yù)核，6 月底完

2、成省二、項(xiàng)目存在的難點(diǎn)資源部門(mén)結(jié)果備案。1、土地評(píng)估首先滿(mǎn)足土地評(píng)估工作的第一原則是原則。進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后首先的就是企業(yè)提供的國(guó)有土地使用證過(guò)于老舊，最新是 02 年頒發(fā)的，大部分是 98 年頒發(fā)的，宗地的四鄰、界址等變化很大。另一個(gè)就是由于山東省沂源制絲廠(chǎng)為七十年代建廠(chǎng)的老國(guó)有企業(yè)，經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展企業(yè)隸屬、企業(yè)名稱(chēng)等經(jīng)過(guò)多次更改，各種名稱(chēng)比較混亂，協(xié)助企業(yè)完善土地是遇到的第一個(gè)難題。2、由于企業(yè)提供的土地利用資料，房屋所證不全，評(píng)估土地資產(chǎn)地上還有很多沒(méi)進(jìn)行房屋登記的建（構(gòu)）筑物。協(xié)助企業(yè)完善土地與其地上的匹配，保證土地資產(chǎn)評(píng)估與其他資產(chǎn)評(píng)估的匹配是遇到的另一個(gè)難題。3、企業(yè)要用納入的資產(chǎn)安置

3、職工，國(guó)資委要保證國(guó)家的資產(chǎn)不能流失，省、市資源部門(mén)要保證評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確、合理。這就要求在評(píng)估時(shí)要對(duì)三大的要求都要有所顧忌，又要保證的評(píng)估結(jié)果公平、公正、科學(xué)、合理。這是三、項(xiàng)目難點(diǎn)的解決方法遇到的第三個(gè)難題。1、為了解決這個(gè)最關(guān)鍵，在查閱了企業(yè)資料后，根據(jù)當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)上，查閱當(dāng)?shù)匾试纯h源局的要求，指導(dǎo)資源局地籍資組協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)販y(cè)繪部門(mén)重新測(cè)圖、指界，以使土地權(quán)屬資料符合評(píng)估要求。再就是協(xié)助工商局查閱企業(yè)的變更登記資料，并依法用最快的速度完成了相關(guān)證件的更新。2、查閱企業(yè)的固定資產(chǎn)明細(xì)賬，查閱當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)的登記資料，最關(guān)鍵的是進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后對(duì)地上的每棟建（構(gòu)）筑物拍照留影，評(píng)估機(jī)構(gòu)和企業(yè)協(xié)調(diào)人現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，

4、現(xiàn)場(chǎng)匹配。與3、評(píng)估價(jià)格的真實(shí)性、合理性是評(píng)估機(jī)構(gòu)的生存根本，現(xiàn)資源實(shí)根據(jù)待估宗地及其所在區(qū)域情況制定評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)，查閱當(dāng)?shù)夭块T(mén)的市場(chǎng)成交價(jià)格，廣泛的估價(jià)對(duì)象區(qū)域附近的各種與地價(jià)相關(guān)的信息，實(shí)際評(píng)估中嚴(yán)格遵守省、市資源部門(mén)及國(guó)資委對(duì)價(jià)格、評(píng)估參數(shù)的取值的要求，客觀公正的對(duì)各參數(shù)進(jìn)行仔細(xì)確定，以求價(jià)格經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，經(jīng)的起各利益方的問(wèn)詢(xún)。四、通過(guò)該案例得到的啟示1、估價(jià)過(guò)程中要嚴(yán)格遵循土地股價(jià)的原則，特別是原則，只有符合原則，業(yè)務(wù)才能開(kāi)展，才能運(yùn)用替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等繼續(xù)評(píng)估，因此當(dāng)委托方提供的資料不夠規(guī)范合理時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)要根據(jù)掌握的知識(shí)指導(dǎo)委托方完善相關(guān)資料，幫助委托方完成其評(píng)估。2、工作中要認(rèn)真仔細(xì)，不怕麻煩。評(píng)估中需要很多資料需要現(xiàn)場(chǎng)或者需要查閱相關(guān)部分的資料，對(duì)于需要現(xiàn)場(chǎng)拍照的一定要現(xiàn)場(chǎng)拍照，不能用以前的資料；需要到相關(guān)部門(mén)查閱資料的時(shí)候，一定要給對(duì)方說(shuō)明白查閱用途，態(tài)度要好。3、評(píng)估價(jià)格要準(zhǔn)確，合理，有說(shuō)服力。土地估價(jià)涉及的評(píng)估對(duì)象一般價(jià)值較大，且一般涉及多方利益，一旦價(jià)格出現(xiàn)不合理就會(huì)導(dǎo)致利益受到損失一方的問(wèn)責(zé)，作為一名土地估價(jià)師，在估價(jià)業(yè)務(wù)中只有實(shí)事求是，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)地價(jià)政策，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則