1、.PAGE ：.；百大春城營銷推行戰(zhàn)略及方案一、營銷背景見營銷任務(wù)手冊第一部分營銷背景.工程概略.日.工程開發(fā)方案一期.市場情況二、市場定位根據(jù)來源于成全機(jī)構(gòu)市場定位及產(chǎn)品定位案。工程定位：公司籠統(tǒng)定位：百大地產(chǎn)，與無錫人民共同締造惠山新城。以惠山新城的開辟者，區(qū)域地產(chǎn)市場安康生態(tài)住宅產(chǎn)品的領(lǐng)跑者籠統(tǒng)出現(xiàn)。工程市場定位為：百大春城定義城市精英生活樹立區(qū)域市場所適城市精英階層理想的“生態(tài)與運動生活的市場位置，提供一種與城市生活方式共融的建筑理念，用實真實在的產(chǎn)品細(xì)節(jié)引導(dǎo)安康休閑的居住文化方式。產(chǎn)品籠統(tǒng)定位為：城市精英的江南水鄉(xiāng)主要訴求點為完善的運動社區(qū)生活配套與河居生活及優(yōu)美景觀的結(jié)合，既迎合周

2、邊客戶希望住在都市里的購房心思，又以河居的安康文化吸引城里的客戶，充分突出工程的中心附加產(chǎn)品優(yōu)勢，并充分表達(dá)百大春城所代表的理想生活境界?？蛻舳ㄎ唬?根據(jù)謀劃公司提供的市場分析，及周邊能夠客源，推斷首批客戶應(yīng)集中在本區(qū)域及周邊區(qū)域，多為私營業(yè)主、原住地農(nóng)民，及當(dāng)?shù)卣珓?wù)員等。預(yù)期比例會占到首批客戶的%之間。而城區(qū)客戶，在未來交通條件改善、價錢優(yōu)勢明顯的情況下，比例將會不斷上升。但在首期客戶中，由于交通問題尚未得到處理。預(yù)期比例會在%左右。鑒于周邊樓盤的競爭壓力，且產(chǎn)品同質(zhì)化景象嚴(yán)重，因此如何更多地爭奪城區(qū)的客戶將成為影響工程去化速度的關(guān)鍵。周邊區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民江陰霞客鎮(zhèn)的私營業(yè)主原有居民玉祁、

3、前洲的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 私營業(yè)主玉祁、前洲的政府公務(wù)員區(qū)域居民和區(qū)域從業(yè)人員本區(qū)域內(nèi)的原有居民，主要為堰橋、西彰、長安三鎮(zhèn)的居民。本區(qū)域內(nèi)的政府公務(wù)員本區(qū)域內(nèi)的私營業(yè)主本區(qū)域內(nèi)的企業(yè)高級管理者中等收入的城區(qū)居民市區(qū)中等收入的普通職工市區(qū)將要結(jié)婚的年輕家庭部分投資群體市區(qū)部分投資商人江陰部分投資商人上海區(qū)域投資客人三、工程SWOT分析. 優(yōu)勢景觀資源豐富,擁有龍形綠化帶及內(nèi)湖,東西向河流景觀，為本工程最大賣點。價錢優(yōu)勢明顯,價錢現(xiàn)略低于周邊競爭工程。市場客戶先機(jī)優(yōu)勢，由于政府團(tuán)購房的套的去化，一定程度上化解了工程前期的銷售風(fēng)險，并可經(jīng)過良好的客服，構(gòu)成口碑宣傳效應(yīng)。區(qū)域開展剛起步，具有良好的投資前景。工

4、程環(huán)境優(yōu)勢明顯，可塑造惠山生態(tài)安康第一盤籠統(tǒng)。優(yōu)勢區(qū)域認(rèn)知極低，是本工程的最大優(yōu)勢；區(qū)域產(chǎn)業(yè)招商的興隆，將直接影響其它版塊對此區(qū)域購房的關(guān)注程度。在企業(yè)的品牌知名度上不及復(fù)地、順馳等競爭對手，將面臨競爭對手的強(qiáng)有力沖擊。土地關(guān)系復(fù)雜，導(dǎo)致證照辦理難以控制，能夠喪失市場銷售先機(jī)。地理位置縱深，目前看來無論公共交通還是道路交通都不如競爭工程，交通條件有待完善作為新城開發(fā)與郊區(qū)工程而言，交通問題一直是最中心最關(guān)鍵的問題。目前惠山新城的交通條件對于吸引市區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民置業(yè)依然是一個瓶頸問題。首先，對于周邊幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，道路交通網(wǎng)絡(luò)較完善，但是缺乏城市公交系統(tǒng)，與玉祁鎮(zhèn)、俠客鎮(zhèn)等鎮(zhèn)甚至連商業(yè)交通也缺乏；同

5、時，與市區(qū)的聯(lián)絡(luò)目前主要依托通江大道，在今年年末錫澄路改造完成之后，道路交通條件將有所改善，但是交通時間依然在分鐘左右，兩條道路的路況和周邊籠統(tǒng)仍有待改善。目前規(guī)劃的惠山大道的通車時間仍不明朗，通車后，交通條件有望得到較大改善，到市區(qū)的交通時間將縮短為分鐘左右。目前惠山新城與市區(qū)的公共交通只需一路公交車，需求進(jìn)一步了解和促進(jìn)公共交通的改善。生活配套尚不完備雖然目前工程周邊的幾個商業(yè)工程如天力廣場、中環(huán)國際的商業(yè)物業(yè)以及正在建筑的一個餐飲工程都處于建立之中，整個惠山新城的商業(yè)配套在未來一年內(nèi)將得到極大的改善。但是作為一個新城，根本的生活配套和市政配套依然處于建立和不斷完善的過程之中，相比曾經(jīng)成熟

6、的區(qū)域依然面臨生活配套有待完善，生活不是非常便利的不利要素。這個問題一方面要依托周邊的商業(yè)工程支持，另一方面，本工程的根本社區(qū)商業(yè)配套的逐漸完善將是非常重要的。機(jī)遇復(fù)地、順馳、龍倉、蘇源、金都等諸多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)域市場，即托熱市場又帶來競爭風(fēng)險。新城規(guī)劃建立，道路建立、新城建立都直接影響本工程開展前景。無錫的城市建立曾經(jīng)拉開骨架，且惠山新城的政府將組織開發(fā)商共同造勢，從而將使更多的市民開場接受惠山新城區(qū)域?；萆酱蟮涝碌椎耐ㄜ噷O大地改觀工程的交通弱勢，近化與城市的間隔 。人民醫(yī)院、天一廣場、中環(huán)國際的商業(yè)物業(yè)的興建，將極大地完善區(qū)域配套缺乏，便于工程商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)劃且潛力很大。要挾蘇源、復(fù)

7、地、金都、順馳等眾多競爭對手能夠?qū)^(qū)域客戶發(fā)掘殆盡。周邊過多凈地，未來能夠存在潛在要挾較多。區(qū)域開展不確定性較大，招商與交通等問題處理不好，能夠影響工程的長期開發(fā)。政府團(tuán)購房房價較低，如盡早進(jìn)入二手市場，將會對工程銷售節(jié)拍及價錢構(gòu)成要挾；另外團(tuán)購房的所選的房源及住宅業(yè)態(tài)也將影響工程的獲利及銷售。四、營銷戰(zhàn)略. 營銷戰(zhàn)略競爭分析本工程目前面臨的主要潛在競爭對手為順馳與復(fù)地，對競爭戰(zhàn)略的分析主要基于這兩個對手針對性思索，此戰(zhàn)略同時思索到其他競爭對手的要素。針對目前的市場競爭情況，主要采取以下戰(zhàn)略：搶先營銷品牌目的中要一直以塑造百大地產(chǎn)和百大春城在惠山新城的開辟者和區(qū)域市場安康生活的領(lǐng)跑者籠統(tǒng)為戰(zhàn)略

8、。跟隨鑒于本工程的開盤時間比競爭對手晚，而區(qū)域面臨的一個中心問題是區(qū)域認(rèn)同的問題，因此，采取適當(dāng)?shù)母S戰(zhàn)略借助競爭對手對板塊的前期造勢成果，同時在過程中一直走在前面，搶先啟動與占領(lǐng)高度，讓對手去發(fā)揚與造勢，既維持區(qū)域的指點者位置，又經(jīng)濟(jì)有效地借對手的力量炒熱板塊。阻擊在關(guān)鍵節(jié)點上利用本工程前期占領(lǐng)的廣告資源和客戶資源進(jìn)展宣傳阻擊，并利用好價錢杠桿實現(xiàn)銷售的強(qiáng)力阻擊，合理安排節(jié)拍與時機(jī)。對抗目前兩個潛在的主要競爭對手順馳、復(fù)地均是全國性知名品牌，在他們的工程營銷中將幾乎一定要強(qiáng)打企業(yè)品牌，百大春城的因應(yīng)戰(zhàn)略是以惠山新城生態(tài)第一盤、與區(qū)域指點者對抗其國內(nèi)品牌。附主要競爭工程一覽工程稱號營銷主題推行

9、戰(zhàn)略根本情況關(guān)鍵詞順馳。理想城市超百萬方開放式理想生活街區(qū)無錫向北公里短期集中式推行、產(chǎn)品推介會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演、現(xiàn)場示范區(qū)展現(xiàn)、二手市場聯(lián)動多層、小高層為主，價錢定位在均價，容積率.。.日示范區(qū)展現(xiàn)，.日開盤，一期多套，當(dāng)日認(rèn)購套左右。情景洋房銷售較好，均價約元，認(rèn)購約/。復(fù)地。公園城萬平方米未來中心生活領(lǐng)袖人與自然真情對話將結(jié)合企業(yè)品牌籠統(tǒng)，在市場短期內(nèi)迅速進(jìn)展推行總建面萬平方米，戶，綠化率.%，容積率.。均價約在元左右。年月開盤，現(xiàn)銷售套。中環(huán)國際。金都花園國際態(tài)度生活聯(lián)邦以新城主角、環(huán)境、位置及配套、都市化概念打造惠山人居的經(jīng)典名片總建面萬平方米，戶，綠化率%，容積率.。一期已售完和交付。二

10、期現(xiàn)已開場銷售，均價約在元。天一城無錫新生活第一城無錫未來年的居住變革理性購房時代降臨中國最新住宅技術(shù)規(guī)范低密度花園社區(qū)居住才是硬道理以其大規(guī)模開發(fā)，配合整體板塊運作，速度建立無錫第一大盤的籠統(tǒng)高度無錫目前第一大盤，多萬平方米，萬余戶，綠化率%，容積率.，中海物業(yè)。估計年下半年開盤。一期主力三居戶型-平米層、層，-元/平米。一期萬平方米名園省錫中多位教師入住該小區(qū)，孩子教育有優(yōu)勢總建面萬平方米，戶，綠化率%，容積率.%加州洋房惠山地王至尊洋房像別墅.非別墅無錫首座專利洋房特區(qū)總建面萬平方米，退臺式群院花園洋房，估計售價將在元左右. 營銷推行戰(zhàn)略.產(chǎn)品戰(zhàn)略由于工程分期開發(fā)，建議每期在大案名的前提

11、下，結(jié)合樓盤質(zhì)素，設(shè)定分期案名，并指點相應(yīng)分期主題規(guī)劃設(shè)計。建議一期做為今后幾期開發(fā)的樣板區(qū)，盡量聚集今后幾期的主力產(chǎn)品，以便于在成熟階段做成樣板間或引導(dǎo)，促進(jìn)銷售，節(jié)約營銷本錢。目前一期產(chǎn)品配比為小三房-.套、大三房 (-.)套、兩室兩廳(.-.)套，比例各占.%、.%、.%，比例合理，較適于快速跑貨。但大三房比例偏多，且為頂躍戶型，所占一期的比例為.%，將直接影響到樓盤的消化速度，如何在產(chǎn)品的附加值上尤其是頂躍進(jìn)展發(fā)掘宣傳，將成為營銷的重點。建議在框架構(gòu)造產(chǎn)品端頭戶型設(shè)計成拐角飄窗方式，以添加產(chǎn)品的附加值。建議在產(chǎn)品一層添加花園，以添加產(chǎn)品的附加值，促進(jìn)銷售。一期一樓約，以每平米可添加元來

12、計，約添加.萬的收入且保證了一樓的易銷。物業(yè)公司應(yīng)提早介入工程規(guī)劃中，以利先期對工程規(guī)劃提出物業(yè)相關(guān)設(shè)計意見，并利于后期物業(yè)管理。社區(qū)內(nèi)部的配套和景觀應(yīng)緊緊圍繞工程生態(tài)與運動的主題進(jìn)展?fàn)I造 HYPERLINK 百大春城生活方式配套設(shè)備建議.doc 百大春城生活方式配套設(shè)備建議.doc。建議采用精裝修交房。主要是由于先期的戶政府團(tuán)購客戶的資源，對其精裝修需求的滿足將極大促進(jìn)工程的銷售和工程質(zhì)量的拔升，同時對于提高競爭門檻、塑造產(chǎn)品差別化、吸引客戶提早入住、加強(qiáng)居住氣氛也大有裨益。但不可否認(rèn)，精裝修對于公司的管理才干、資金才干、營銷才干、物業(yè)管理等才干等方面也提出了嚴(yán)厲的要求和挑戰(zhàn)。詳見 HYPE

13、RLINK 關(guān)于百大精裝修研討.doc 關(guān)于百大精裝修研討.doc.價錢戰(zhàn)略低開高走，小幅頻漲。價錢體系構(gòu)成為：銷售均價+促銷本錢每平米均攤價風(fēng)格價。隨著銷售階段，將根據(jù)市場情況再定漲幅或部分調(diào)價。一期整體均價為元。本工程所處惠山區(qū)域新開工程也已逐漸接近元/平方米(理想城市公園城天一城預(yù)期售價加州洋房).可見未來本工程的價錢上升幅度空間將更大。對于有附加值的產(chǎn)品，建議一層帶花園可較均價添加-元，項層帶閣樓或屋頂花園贈送添加約-元，端頭戶型可添加-元，景觀好戶型可添加-元。原那么上不做房源銷控，經(jīng)過價錢來銷控，但為了保證整體銷售的平衡與利潤的增值，針對“打架產(chǎn)品與“高附加值產(chǎn)品進(jìn)展適當(dāng)銷控，銷控

14、比例不超越%，并隨著銷售進(jìn)度適度放量與提價。對于大三房的定價，由于其附加值較高，另外思索到政府團(tuán)購會有大部分去化，因此大三房的銷售均價宜高初步定為元/平方米，以利于添加政府團(tuán)購按市場價補(bǔ)足差額部分的收入。價風(fēng)格整戰(zhàn)略：開盤旺銷調(diào)升；第二輪銷售高潮調(diào)升；第三輪銷售高潮調(diào)升，中、后期微升或者堅持不變。調(diào)價幅度：%-%，可隨時針對市場反響以-元價錢逐漸伐整至期望目的。價風(fēng)格整預(yù)測：開盤一周后或銷售過%時，價錢上調(diào)%；銷售過%時，價錢上調(diào)%；銷售過%時，價錢上調(diào)%并堅持不變。如再有價錢上調(diào)，可視為收入為添加的促銷費用。價錢預(yù)測圖銷售均價：元/平方米銷售率%估計一期均價按元/平方米，經(jīng)過價風(fēng)格升可添加約

15、萬收入。假設(shè)均價以元/平方米來模擬，較元/平方米均價估計可添加約萬的收入。而假設(shè)均價以元/平方米來模擬，那么較元/平方米均價估計可減少約萬的收入。銷售率%銷售面積平方米調(diào)價幅度%整盤均價元/平米 整盤收入萬元 添加收入萬元 敏感性分析以元/平米均價來模擬銷售率%銷售面積平方米調(diào)價幅度%整盤均價元/平米 整盤收入萬元 添加收入萬元 較元/平方米整體添加萬元 敏感性分析以元/平米均價來模擬銷售均價元/平米 銷售率%銷售面積平方米調(diào)價幅度%整盤均價元/平米 添加收入萬元 較元/平方米整體減少萬元 .促銷戰(zhàn)略由直銷促銷、SP活動、廣告、現(xiàn)場及工地導(dǎo)視系統(tǒng)及包裝、公共關(guān)系、口碑宣傳獎勵、百大會積分組合。

16、根據(jù)工程獲得預(yù)售答應(yīng)證時間、不同階段推行特點以及工程進(jìn)度的相關(guān)節(jié)點，現(xiàn)將一期推行四階段時間估計為第一階段：銷售預(yù)備期月底。第二階段：預(yù)熱開盤期月-月日。第三階段：強(qiáng)銷期(月日-月)第四階段：繼續(xù)期(月-月)詳細(xì)促銷手段見.階段性推行戰(zhàn)略概述.渠道戰(zhàn)略銷售代理公司選擇。由下表可見，公司自銷優(yōu)于代理公司、其次是首佳、天啟。但鑒于銷售人員進(jìn)場時間、工程前期宣傳渠道的拓展以及政府團(tuán)購宏大的任務(wù)量等需求，建議一期選擇江蘇首佳，在銷售中再去培育公司本人的銷售團(tuán)隊。詳細(xì)如下：公司選擇條件上海天啟江蘇首佳自銷代理公司資質(zhì)建筑行業(yè)信譽(yù)AAA級單位、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金牌企業(yè)便于現(xiàn)場及時管理與溝通；易于實現(xiàn)銷控目的；易于營

17、銷本錢節(jié)約與控制；易于客戶關(guān)系管理，提高口碑宣傳效應(yīng)；同時由于工程開發(fā)周期長易于培育公司的營銷骨干。銷售業(yè)績上海代理業(yè)績較佳，有大盤操作閱歷二手房為主，一手房曾勝利代理無錫多個樓盤銷售戰(zhàn)略團(tuán)隊實力較強(qiáng)中介店宣傳銷售；客戶積累；通訊協(xié)作條件銷售均價元，代理費.%，溢價部分：；團(tuán)購房效力費-元/套；要求廣告費要占收入%；對工程進(jìn)度、開盤時間、銷售條件等方面限制條件較多。銷售均價元，代理費.-%，溢價部分：；團(tuán)購房效力費-元/套。進(jìn)駐時間估計月中旬.前資源條件營銷謀劃家中介店、客戶積累、媒體資源、會刊、商業(yè)資源協(xié)作態(tài)度消極積極對代理公司的其它要求詳見其代理合同已完成。售樓處思索：市內(nèi)售樓處與現(xiàn)場售樓

18、處相結(jié)合，看房班車，每天固定時間發(fā)車至現(xiàn)場看房，至?xí)b修終了，擬將現(xiàn)場售樓處搬至?xí)鶅?nèi)。室內(nèi)售樓處由于面積較小且門面展現(xiàn)限制條件較多，需和物業(yè)公司協(xié)調(diào)，在售樓處門外擺放刀旗以做指示作用已贊同；另外室內(nèi)談判空間狹小且不利談判，需同物業(yè)管理處協(xié)商，用其旁邊走廊進(jìn)展簡易布置做為談判區(qū)域。團(tuán)購房認(rèn)購地點：由于政府團(tuán)購房認(rèn)購價錢和身份的特殊性，同時思索其便于選房，因此擬選工程周邊的酒店進(jìn)展團(tuán)購選房；但工程周邊缺乏適宜的酒店，因此宜在售樓處附近尋覓一商務(wù)酒店，進(jìn)展政府認(rèn)購，時間約天。五、推行方案.工程定位詳見前所述.工程定位公司籠統(tǒng)定位：百大地產(chǎn)，與無錫人民共同締造惠山新城工程市場定位為：百大春城定義城

19、市精英生活產(chǎn)品籠統(tǒng)定位為：城市精英的江南水鄉(xiāng).工程賣點提煉、工程定位公司籠統(tǒng)定位：百大地產(chǎn)與無錫人民共同發(fā)明新都市主義生活工程市場定位為：百大春城定義城市精英生活工程產(chǎn)品籠統(tǒng)：城市精英階層的江南水鄉(xiāng)、宣傳主張用新都市主義的尺度重新定義城市文明新都市主義四大中心元素八大質(zhì)量宣言四大中心元素：生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性、高質(zhì)量性、人文性；八大質(zhì)量宣言：規(guī)劃設(shè)計、社區(qū)配套、物業(yè)效力、區(qū)位交通、園林水景、安康醫(yī)療、運動休閑、精裝修所謂新都市主義，是西方城市開展完善后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)理念，即從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境和人性需求角度出發(fā)，指定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)范，力圖處理人類面臨的諸多城市化弊端，尊重人性和自然規(guī)律，發(fā)明人類

20、居住理想城市環(huán)境的一系列居住主張。 新都市主義倡導(dǎo)一種快節(jié)拍、低生活本錢、高文娛的都市“躍動人群生活方式，強(qiáng)調(diào)居住背景、個性化生活，注重輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴地任務(wù)、縱情地享用與文娛的生活方式。生態(tài)性：新都市主義中心內(nèi)涵是要把都市社區(qū)兩化：自然生態(tài)化與人文生態(tài)化。表達(dá)在百大.春城里的就是綠色化：自然環(huán)境綠色化，生活方式綠色化。百大.春城在做規(guī)劃設(shè)計中就充分地結(jié)合百萬平米的超大規(guī)模社區(qū)、共享畝新城森林公園、森林湖畔、公里景觀河水。把龍城綠化帶中的空氣、陽光、河水、綠地引過來，共享新城建立中強(qiáng)大的配套設(shè)備，注重營造人情味、生活化的社區(qū)配套，堅持城市里邊的效率、方便。經(jīng)濟(jì)性：新

21、都市主義要思索從生態(tài)與環(huán)境的角度看，充分利用與整合周邊的資源。百大.春城注重從營造更加完善的人居環(huán)境，綠地、空氣、河水、陽光，加上配套效力，便利的效力等，發(fā)明集約和環(huán)保的生活方式，節(jié)能節(jié)地節(jié)水無污染。高質(zhì)量性：新都市主義歸于建筑產(chǎn)品的本質(zhì)是要表達(dá)高質(zhì)量性，為居住在這里的人群提供一種“建筑與環(huán)境、人與自然調(diào)和共居的高質(zhì)量生活。百大.春城注重結(jié)合工程及周邊資源，提出規(guī)劃設(shè)計、社區(qū)配套、物業(yè)效力、區(qū)位交通、園林水景、安康醫(yī)療、運動休閑、精裝修八大質(zhì)量宣言，為城市精英打造一個關(guān)注細(xì)節(jié)的高質(zhì)量的“體驗之城。人文性：新都市主義的精神內(nèi)涵最后要回歸生活本質(zhì)，效力生活在其中的人群。百大.春城在其開發(fā)建立理念、

22、一切創(chuàng)新主張的背后，都在實際著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是龍形綠化帶與景觀河功能復(fù)合化思索，還是面向社區(qū)整體規(guī)劃規(guī)劃進(jìn)展公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)組織安排，對社區(qū)活動與公共空間高度交融，抑或創(chuàng)建以健身運動為特征的主題健身組團(tuán)、打造社區(qū)質(zhì)量以提升城區(qū)內(nèi)在質(zhì)量，都在強(qiáng)調(diào)滿足人的需求，尊重人性開展。提倡在生態(tài)與環(huán)保、建筑與景觀中，表達(dá)人與自然的調(diào)和共存。 、工程賣點提煉公司及工程理念：滇池、翠湖、太湖、運河不同的湖居文化，類似的湖居生活。百大房地產(chǎn)，昆明到無錫，只為實現(xiàn)一個城市精英階層環(huán)湖而居的夢想，讓每個家都被陽光、綠樹、湖水環(huán)繞而居。今天，當(dāng)人們還沉浸在追求濱湖而居夢境中的時候，一個閃耀著新都

23、市主義思想光輝的國際人文生態(tài)社區(qū)水邊的香格里拉百大.春城，悄然地在惠山新城最大的龍形綠化帶公園湖畔誕生！百大.春城，一個使人和自然、人和人得以調(diào)和共生的家園，一個使居民的生理、心思和文化需求都能得到滿足的家園，一個使自然生態(tài)及社會生態(tài)環(huán)境到達(dá)高度調(diào)和的家園！百大.春城，奉獻(xiàn)給無錫城市精英的江南水鄉(xiāng)！昆明、北京、無錫、上海。百大地產(chǎn)，以創(chuàng)新、尊重、責(zé)任精神為理念，傾心打造城市精英階層的生態(tài)家園百大春城，城市水鄉(xiāng)生活，我的家城市水鄉(xiāng)生活，復(fù)蘇城市生態(tài)居住理想百萬平米超大規(guī)模城市林水社區(qū)，國際精英團(tuán)隊攜手造城新城區(qū)位及樓盤位置、交通：惠山新城地王板塊城市田園瞬間切換百大.春城位于惠山新城中心位置。根

24、據(jù)無錫市的總體規(guī)劃“南拓北展思緒，惠山新城將建立成惠山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、休閑為一體的現(xiàn)代化城市，并成為無錫市的一個重要城市組團(tuán)。百大.春城南臨政和大道，北臨堰新路，西接惠源景觀路，東側(cè)為白屈港。工程中間分布有大約畝的龍形綠化帶和畝假日湖畔，東西米寬的景觀生態(tài)河流淌穿過，惠山大道貫穿社區(qū)南北。錫澄路改造，分鐘將貫穿市區(qū)；惠山大道年底通車，到市區(qū)公里；新錫澄路、北二環(huán)線、輕軌路、路公交車經(jīng)中山路火車站惠山新城，可以同時享用現(xiàn)代都市的生活配套與世外桃源的田園風(fēng)光。規(guī)劃設(shè)計安康細(xì)節(jié)關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量他們從城市和環(huán)境的角度發(fā)掘和提升工程地塊的特殊價值、從面向市場的角度進(jìn)展建筑設(shè)計、從景觀與建筑設(shè)計的

25、完美結(jié)合來提升住宅的附加值。設(shè)計過程中“以安康細(xì)節(jié)關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量為中心，充分思索了室內(nèi)外居住環(huán)境安康性，對自然親和性，住區(qū)環(huán)境維護(hù)和安康環(huán)境保證四大方面。朝向，自然采光，住棟套型全部具備日照條件，在日照保證方面，嚴(yán)厲保證至少.倍的樓間距系數(shù)，全面采用“四明戶型設(shè)計，即在設(shè)計上采用明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳，屋屋有窗。住棟間規(guī)劃參差、特別設(shè)計端單元，既充分滿足了業(yè)主對自然采光的需求又保證了室內(nèi)空氣清潔、暢通，讓購房者在居住時可以感遭到“在溫馨中享用安康生活。建筑師、工程師、景觀設(shè)計師、規(guī)劃設(shè)計師、物業(yè)公司、監(jiān)理公司手語簡約的建筑，調(diào)和的居所他們用建筑塑造城市，也用生態(tài)景觀打造城市文明園林水景畝森林公園

26、、畝湖畔、公里景觀河水，他人眼中的奢求，他的專享我有一所房子，面朝湖畔，春暖花開公園變社區(qū)、人居公園中百大春城 城市生活的江南水鄉(xiāng)；中心湖畔，流淌的水鄉(xiāng)生活安康醫(yī)療超大規(guī)模完善醫(yī)療系統(tǒng)成就安康夢想社區(qū)北部緊鄰萬平方米惠山區(qū)人民醫(yī)院、社區(qū)內(nèi)專家診所、家庭安康檔案、私人醫(yī)生咨詢效力，完善醫(yī)療系統(tǒng)成就精英家庭安康夢想。社區(qū)便利店每天完全新穎的生鮮蔬菜水果，滿足他對美食質(zhì)量的挑剔，讓美食安康文化成為一種放松的享用。物業(yè)管理百大物業(yè)，努力為客戶繼續(xù)提供安康、綠色、調(diào)和的生態(tài)家園無錫.百大會，努力實現(xiàn)城市精英階層的超值生活夢想社區(qū)小義工，勤勞環(huán)保的觀念從小開場人文氣氛以細(xì)節(jié)鑒別質(zhì)量戶城市精英家庭的共同選擇

27、鄰里文化從小開場，您的小孩在社區(qū)里就可以有許多的好同伴您可以放下心來，在休閑的時候與愛人重溫二人世界或者靜靜地沉緬于書海多重街區(qū)活動開放空間，重溫童年鄰里同伴高興光陰安康豐富的社區(qū)小業(yè)主文化活動把大人解放出來社區(qū)配套五分鐘生活圈打造完美五分總分值生活。更多的時候，他們不要遠(yuǎn)行，無需郊游，甚至不在其它區(qū)域購物消費，只希望一切都可以在家門口處理。五分鐘購物、五分鐘公交、五分鐘幼兒園、五分鐘健身、五分鐘休閑完美的五分鐘生活，完美的總分值生活。我的未來很精彩！惠山首座ESL英漢雙語幼兒園，成就孩子的未來不是夢！精裝修精裝修廢品家獨領(lǐng)錫城質(zhì)量地產(chǎn)風(fēng)騷他們用挑剔的專業(yè)目光，獻(xiàn)給一切關(guān)注生活細(xì)節(jié)的人群以下內(nèi)

28、容暫定 輕松置業(yè)裝修費納入房款一致按揭，將一次性支出分?jǐn)偠?三十年還貸。 零污染選用環(huán)保資料施工檢測后入住，,防止裝修污染。 交房即可入住簽定購房合同即可搬進(jìn)美麗溫馨的家，實現(xiàn) 真正國外式“拎包入住。 免卻操心不用提防裝修公司以次充好,不用天天跑市場挑資料，不用現(xiàn)場監(jiān)視“游擊隊施工。 防止噪音一致全裝修交房，防止了零散裝修時的 “敲敲打打，杜絕了工地噪音和渣滓。 質(zhì)量有保證任何環(huán)節(jié)有質(zhì)量問題，都可以致電客戶效力部， 客戶效力部有責(zé)任全面處理客戶贊揚的有關(guān)房屋質(zhì)量的任何問題。 效力有保證年免費保修，年整體保修。開通小時贊揚 維修專線，小時內(nèi)上門維修。 品牌聯(lián)盟集約式采購，攜手國際著名部品供應(yīng)商，

29、全部采用綠色環(huán)保型資料及優(yōu)質(zhì)品牌配件。 名家設(shè)計約請室內(nèi)設(shè)計名家進(jìn)展設(shè)計，不僅營造出溫馨溫馨的家庭氣氛，也表達(dá)出居家個性。 細(xì)致周到除門窗、墻面、地板、吊頂、廚衛(wèi)全裝修外，就 連燈具、皂盅，毛巾架等小配件也一一思索周到了。運動休閑平方米多功能運動安康會所、組團(tuán)式運動休閑的主題設(shè)置、龍形綠化帶休閑公園、水上風(fēng)情運動組團(tuán)高興運動隨時隨地，休閑安康無處不在風(fēng)情商業(yè)街、露天電影、練歌房、健身房、兒童文娛活動、社區(qū)活動百大春城的夜生活與眾不同東京、香港、北京、上海、杭州、無錫、春城不同的夜生活，類似的生活態(tài)度社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街，用休閑的態(tài)度打理人生把客廳放到森林里把露天影院放到家中露天電影重溫兒時的歡樂光陰

30、價錢地段決議潛力 價值決議價錢 百大春城 發(fā)明無限居住價值地段決議升值潛力，限量發(fā)購惠山新城地產(chǎn)“原始股繼續(xù)超越的質(zhì)量 ，超值的性價比，把價錢讓利于更多的居住價值 城市水鄉(xiāng)生活，元起，引爆惠山新城樓市.品牌包裝調(diào)性/廣告調(diào)性安康、浪漫、悠閑、品味、時髦 支持點： 有森林、有河水、有運動的生活，帶來的是什幺？是安康、是浪漫、是悠閑、是檔次、也是一種詩意棲居的時髦.品牌推行戰(zhàn)略.產(chǎn)品包裝詳細(xì)見相關(guān)平面設(shè)計一內(nèi)部包裝：、工地現(xiàn)場包裝A、工地圍墻及需遮擋處的包裝B、案旗C、現(xiàn)場引導(dǎo)系統(tǒng)D、布標(biāo)、售樓處包裝新籠統(tǒng)的詳細(xì)展現(xiàn)區(qū)域主題墻展板的方式及設(shè)計內(nèi)容洽談區(qū)的家私及規(guī)劃其它裝飾性物品燈光的布置銷售工具的

31、放置售樓人員的著裝售樓處裝修方案售樓處外立面的效果設(shè)計方案售樓處頂部的燈箱或看板售樓處銷控墻 、樣板間包裝視后期推行需求樣板間主題包裝想象樣板間家私及裝飾品費用預(yù)估樣板間家私的采購周期樣板間的闡明標(biāo)志及指示標(biāo)志E、樣板間的燈光設(shè)計要求二外部籠統(tǒng)包裝、戶外路牌、戶外燈箱、直投DM 、報紙廣告、銷售工具預(yù)備A、折頁設(shè)計B、海報設(shè)計C、展板設(shè)計D、戶型單頁/封套E、手提袋/名片/信封F、樓書設(shè)計G、認(rèn)購協(xié)議H、銷售合同范本I、收費規(guī)范J、沙盤模型K、戶型模型、看房班車包裝、其它媒體廣告A、廣播腳本秒/秒B、VCD腳本C、電視腳本D、網(wǎng)絡(luò)廣告。.。.關(guān)于工程籠統(tǒng)的代言的討論思索的主導(dǎo)方向：追溯一種“人

32、與自然，居家與環(huán)境的完美調(diào)和的優(yōu)雅生活藍(lán)色的湖面、茂盛的森林、時髦的家居自然的生活建筑、湖面、小船/飛鳥回歸自然的純居住生活綠地、樹林、湖面、其樂融融的一家三口 (人與自然的無限貼近)靜泊于綠地、樹林與藍(lán)水假期房子前的奢華轎車或轎車部分。.。.關(guān)于廣告宣傳溝通中文案元素的思索美麗/自然/安康/調(diào)和/幸福/浪漫/生態(tài)/悠閑/自在/回歸/檔次/享用/愜意/沐浴/優(yōu)雅/揮灑/陽光/綠地/呼吸/清新/個性/人性/度假/視野/時髦。.。階段性推行戰(zhàn)略概述建議分期案名：左岸假日一期、香格里拉二期、湖畔假日三、四期，倡導(dǎo)一種浪漫、悠閑、品味、安康、時髦的臨水、森林而居的社區(qū)生活！第一階段：銷售預(yù)備期-月底一

33、此階段的主要任務(wù)義務(wù)此階段是工程銷售預(yù)備階段。要完成工程的營銷推行戰(zhàn)略及方案、品牌推行基調(diào)、產(chǎn)品包裝方案、價錢及促銷制定、媒體選擇、SP活動謀劃、銷售人員招聘及培訓(xùn)、廣告公司及代理公司的選擇等。(二) 重要節(jié)點 .日售樓處展現(xiàn)；.日媒體亮相。(三) 媒體戰(zhàn)略將主要選擇戶外及工程圍墻展板，報紙媒體輔助。戶外以工程的主打籠統(tǒng)為主，廣告語為：百大春城定義城市精英生活。工程圍墻展板的內(nèi)容將主要是公司籠統(tǒng)、工程籠統(tǒng)、產(chǎn)品籠統(tǒng)及工程賣點的展現(xiàn)見圍板文案。如銷售代理公司選定江蘇首佳代理公司，那么需配合店頭POP無錫首佳的多個中介店將同時亮相。第二階段：預(yù)熱開盤期至月日一此階段的主要任務(wù)義務(wù)開盤期間整體完成一

34、期銷售目的的%。全新樹立起百大春城獨特的品牌籠統(tǒng)，圍繞工程的中心“定義城市精英生活展開籠統(tǒng)及賣點的訴求。 在籠統(tǒng)廣告介入上可思索證言式廣告與工程特征籠統(tǒng)廣告組合，在產(chǎn)品廣告上思索以產(chǎn)品媒體樓書及主要戶型推介的方式亮相。月底前做價錢測試，以促進(jìn)月籠統(tǒng)認(rèn)購。二重要節(jié)點路演兩次月日、日；月日-日房交會；月日開盤； (三) 媒體戰(zhàn)略媒體戰(zhàn)略主要圍繞房交會及開盤以報紙廣告、軟文宣傳、SP活動為主，另外將配合路演、房交會、開盤、百大會進(jìn)展軟文的宣傳，借助房交會期間惠山板塊的共同托市，吸引購房者至現(xiàn)場觀賞和感受環(huán)境，促使購房者盡快下訂與簽單。主打媒體：房地產(chǎn)專刊報眼、半軟半硬、整版為主、大版面、高頻率投放、硬性+軟性、在每次活動前期加大媒體投放頻率，以報眼、半軟半硬為主打，配合一定量的軟性文章；平常以半版為主，延續(xù)品牌籠統(tǒng)的不斷刺激。主打媒體：硬性+軟性，頻率一周一次輔助媒體：配合團(tuán)購和活動，與江南晚報間隔以每兩周/版推出，平常以軟性文章炒作為主。(四) 詳細(xì)實施戰(zhàn)略、房交會：主要目的為籠統(tǒng)下定；其次經(jīng)過在房交會SP活動的“排龍效應(yīng)吸引客戶至現(xiàn)場感受環(huán)境和景觀，現(xiàn)場也需組織SP活動以到達(dá)留客的目的；最后是宣傳百大會，吸引客戶參與。結(jié)合競爭者情況，展位重點設(shè)計。月底開場結(jié)合促銷做產(chǎn)品廣告，做籠統(tǒng)認(rèn)購。、開盤：促銷現(xiàn)場SP活動。、路演：房交會與開盤前周