1、.新城市廣場(chǎng)：.；新城市廣場(chǎng)虹橋中心營(yíng)銷(xiāo)謀劃方案市 場(chǎng) 篇南 京 垠 坤-目 錄 第一章 宏觀(guān)政策研討分析 . 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策分析 . 調(diào)控政策出臺(tái)背景 . “宏觀(guān)調(diào)控政策解讀 . 新政策下各地房地產(chǎn)市場(chǎng)反響. 南京地方政策法規(guī)解 第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 南京主城商業(yè)格局分析 . 鼓北及工程周邊商業(yè)特征分析 . 鼓北商業(yè)格局特征分析. 本工程區(qū)域商業(yè)調(diào)查分析 . 本工程商業(yè)開(kāi)展前景.同城可參考商業(yè)工程解析. 可參考工程概述. 可參考工程詳解 第三章 酒店式公寓市場(chǎng)分析 . 南京市酒店式公寓市場(chǎng)概述 . 南京市酒店式公寓市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)分析 . 南京市酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析. 南京市酒店式公寓市

2、場(chǎng)去化分析. 酒店式公寓消費(fèi)者需求分析. 南京市挑高式獨(dú)身公寓現(xiàn)狀分析. 南京酒店酒店式公寓工程案例分析 第四章 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 . 南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況概述 . 南京寫(xiě)字樓投資情況分析 . 南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供銷(xiāo)情況 . 寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交面積分析 . 成交價(jià)錢(qián)分析 . 辦公樓潛在供應(yīng). 南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布格局及特征分析 . 南京寫(xiě)字樓開(kāi)展歷程綜述 . 各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)特征描畫(huà)及典型案例 . 本案區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 . 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)特征綜述 . 區(qū)域?qū)懽謽枪╀N(xiāo)分析 . 區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案詳解 本篇總結(jié) 第一章 宏觀(guān)政策研討分析 . 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策分析. 調(diào)控政策出臺(tái)背景為控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱,穩(wěn)定房

3、價(jià),國(guó)八條“初次出擊從年以來(lái)，全國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)進(jìn)入了快速上升的通道，特別是長(zhǎng)三角一些熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)漲幅超越%。房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲不僅引發(fā)了不斷高漲的投資熱潮，而且高房?jī)r(jià)也嚴(yán)重脫離了本地居民的消費(fèi)才干，中低價(jià)位商品住宅供應(yīng)缺乏、居民改善住房的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)以及拆遷安頓矛盾日益鋒利等問(wèn)題逐漸顯化。在這種背景下，不論是中央政府還是地方行業(yè)主管部門(mén)，紛紛出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，包括延續(xù)兩次提高貸款利率，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增殖稅，對(duì)投資性購(gòu)房購(gòu)買(mǎi)住房缺乏一年轉(zhuǎn)讓時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅以及期房限轉(zhuǎn)政策等，雖然在一定程度上控制了房?jī)r(jià)的快速上漲勢(shì)頭，但與旺盛的市場(chǎng)需求相比，還缺乏以到達(dá)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的既定目的?？刂品康禺a(chǎn)投資

4、增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲，是出臺(tái)此次的主要緣由。地產(chǎn)投資勢(shì)頭不減，新國(guó)八條再次“出爐從年月初以來(lái)，國(guó)務(wù)院延續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施來(lái)控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，特別是明確房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任在地方政府，各地城市主管指點(diǎn)應(yīng)把控制房?jī)r(jià)當(dāng)作任務(wù)目的之一，真實(shí)采取有效措施平抑房?jī)r(jià)。但由于調(diào)控措施原那么性較強(qiáng)，可操作層面缺乏，需求進(jìn)一步細(xì)化。另外，宏觀(guān)調(diào)控政策有一定的時(shí)滯性，各地方在出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)那么時(shí)也需求仔細(xì)研討。因此，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)收到明顯效果。但至少改動(dòng)了人們的心思預(yù)期，也給投機(jī)者一個(gè)明確的信號(hào)，各級(jí)政府有決心也有才干調(diào)控房?jī)r(jià)。 年月日，為了真實(shí)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)的指示精神，七部委結(jié)合出臺(tái)了以下簡(jiǎn)稱(chēng) 該與以往調(diào)控

5、政策的最大不同是措施更加詳細(xì)，有些甚至非常明確。如對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房缺乏兩年轉(zhuǎn)讓的，明確要全額征收營(yíng)業(yè)稅。這一政策不僅加大了炒房本錢(qián)，更由于添加了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的難度，將極大地抑制投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定住房市場(chǎng)。 貫徹執(zhí)行 更為詳細(xì)的宏觀(guān)法規(guī)再次出臺(tái)，闡明國(guó)家對(duì)控制房?jī)r(jià)的決心。經(jīng)過(guò)一年的順應(yīng)，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，“國(guó)六條應(yīng)運(yùn)而出“國(guó)六條是中央政府繼去年“新舊國(guó)八條之后，出臺(tái)的又一輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策。從去年的宏調(diào)效果來(lái)看，“新舊國(guó)八條的效果并不理想。主要表現(xiàn)為：在“新舊國(guó)八條的壓力下，上海房產(chǎn)短暫下滑，但很快又進(jìn)入一個(gè)上漲的通道；在“新舊國(guó)八條繼續(xù)發(fā)力地情況下，北京、廣州、深圳等一線(xiàn)城市，以及省會(huì)城市、直轄市

6、、方案單列市等重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲依然非常之快。房?jī)r(jià)普遍快速上漲導(dǎo)致公眾嚴(yán)重不滿(mǎn)，這種情況呵斥社會(huì)民眾對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生嚴(yán)重地不滿(mǎn)心情，這種不滿(mǎn)心情繼續(xù)高漲，導(dǎo)致大多數(shù)民眾與開(kāi)發(fā)商的對(duì)立心情嚴(yán)重。再加上開(kāi)發(fā)商對(duì)大戶(hù)型的追求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)與需求嚴(yán)重脫節(jié)，更多需求買(mǎi)房的民眾買(mǎi)不起房。導(dǎo)致中央政府出臺(tái)嚴(yán)峻的政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)展調(diào)控。另外，各類(lèi)型熱線(xiàn)、投資大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控執(zhí)行力度不夠等緣由，也是導(dǎo)致中央政府進(jìn)展嚴(yán)峻調(diào)控的緣由之一。中央政府不希望房地產(chǎn)業(yè)拖累整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。在各主要城市、重要城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)并愈演愈烈、供需矛盾日趨緊張，大量中等收入人群與房

7、地產(chǎn)商呈現(xiàn)對(duì)立心情，不利于建立調(diào)和社會(huì)，政府出臺(tái)這種一刀切地政策就成了必然的事情。從全局角度出發(fā)，假設(shè)聽(tīng)任房地產(chǎn)成為投機(jī)性工具，而不再是滿(mǎn)足大多數(shù)民眾居住的生活必需品，那么對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，勢(shì)必帶來(lái)很大的危害。因此，中央政府出臺(tái)此次調(diào)控政策，是必然而且必要的。 新一輪的宏觀(guān)調(diào)控其中最中心的目的是穩(wěn)定社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，遏制企業(yè)和個(gè)人的過(guò)熱投資及打擊投機(jī)性行為，國(guó)家宏觀(guān)法規(guī)開(kāi)場(chǎng)找到調(diào)控的重點(diǎn)，有更明確的目的和措施。. “宏觀(guān)調(diào)控政策的解讀 解讀“國(guó)八條 高度注重穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)任務(wù) 分析:房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。住房?jī)r(jià)錢(qián)不斷是社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題，住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房

8、條件的改善，影響金融平安和社會(huì)穩(wěn)定，甚至影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安康運(yùn)轉(zhuǎn)。目前，住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快雖然是部分性和構(gòu)造性問(wèn)題，但如不及時(shí)加以控制或處置不當(dāng)，有能夠演化為全局性問(wèn)題。因此，各地域、各部門(mén)需求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的重要性和住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快的危害性，高度注重，加強(qiáng)指點(diǎn)，把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)任務(wù)作為加強(qiáng)和改善宏觀(guān)調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)錢(qián)過(guò)快上漲。結(jié)論：穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)是本次法規(guī)出臺(tái)的重要緣由。真實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)的責(zé)任分析：堅(jiān)持住房?jī)r(jià)錢(qián)特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房?jī)r(jià)錢(qián)的相對(duì)穩(wěn)定，是維護(hù)寬廣人民群眾切身利益的一項(xiàng)重要任務(wù)，是政府駕奴市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才干的詳細(xì)表達(dá)。地方各級(jí)政府一定要從實(shí)際“

9、三個(gè)代表重要思想和落實(shí)科學(xué)開(kāi)展觀(guān)的高度，把穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)提到政府任務(wù)的重要議事日程，真實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)的責(zé)任。省級(jí)人民政府對(duì)本地域穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)任務(wù)負(fù)總責(zé)，同時(shí)要落實(shí)市、縣人民政府的責(zé)任，對(duì)住房?jī)r(jià)錢(qián)漲幅超越當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)錢(qián)指數(shù)一定幅度的地域，有關(guān)部門(mén)可采取暫停審批該地域其他建立工程用地、暫時(shí)提高公用事業(yè)價(jià)錢(qián)和收費(fèi)規(guī)范等措施；對(duì)住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快，控制措施不力，呵斥當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)和社會(huì)穩(wěn)定開(kāi)展的地域，要清查有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。結(jié)論：對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)任務(wù)責(zé)任到人，防止房?jī)r(jià)控制措施衰敗到實(shí)處。大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)構(gòu)造分析：各地域要因地制宜，抓住重點(diǎn)，加大住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)整的力度，在控

10、制非住宅和高價(jià)位商品住宅建立的根底上著力添加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。要有方案地添加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建立規(guī)模，并對(duì)外公布；全面落實(shí)廉租住房制度，保證城鎮(zhèn)低收入家庭住房需求。要及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)構(gòu)造，添加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)，并督促抓緊建立。同時(shí)，抓緊清理閑置土地，促進(jìn)存量土地的合理利用，提高土地實(shí)踐供應(yīng)總量和；利效率。對(duì)曾經(jīng)同意但長(zhǎng)期閑置的住宅建立用地，要嚴(yán)厲按有關(guān)規(guī)定收回土地運(yùn)用權(quán)或采取其他措施進(jìn)展處置。結(jié)論：各地方政府要加大住房供應(yīng)構(gòu)造調(diào)整的力度，提高土地利用率，嚴(yán)厲執(zhí)行土地的相關(guān)政策。嚴(yán)厲控制被動(dòng)性住房需求分析：

11、各地要按照國(guó)辦發(fā)號(hào)的要求，從經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的實(shí)踐需求出發(fā)，嚴(yán)厲按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷方案管理，合理確定年度拆遷規(guī)模。要堅(jiān)決制止城鎮(zhèn)建立和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為，防止拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)，進(jìn)一步減輕市場(chǎng)壓力。年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年程度之內(nèi)。結(jié)論：各地政府要合理制定拆遷方案，防止出現(xiàn)被動(dòng)性的住房需求，減輕市場(chǎng)住房需求壓力。正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期 分析：要綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用言論工具和法律手段，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的根底上，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)次序，加大控制投資性購(gòu)

12、房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷(xiāo)售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)錢(qián)等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作。要加大宣傳力度，適時(shí)披露土地供應(yīng)、住房供求及價(jià)錢(qián)漲落等相關(guān)信息，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)和心思預(yù)期。同時(shí)，要規(guī)范引導(dǎo)措施，防止挫傷市場(chǎng)自信心，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的動(dòng)搖。結(jié)論：要采取綜合的相關(guān)措施，正確引導(dǎo)消費(fèi)著住房消費(fèi)，遏制非法投機(jī)行為。全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)分析：要建立健全房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)告體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。要立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)久，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的研討，盡快對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房?jī)r(jià)錢(qián)情況進(jìn)展一次全面的分析，繼續(xù)完善調(diào)控住房?jī)r(jià)錢(qián)的有關(guān)政策措施。同時(shí)，要制定相

13、關(guān)應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處置和防備房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)中能夠出現(xiàn)的各種問(wèn)題。結(jié)論：各地政府要建立完善相關(guān)機(jī)制，靈敏處置市場(chǎng)出現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題。積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施分析：為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)曾經(jīng)出臺(tái)了土地、金融、財(cái)稅等一系列政策措施，還將根據(jù)情況適時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策。各地域要仔細(xì)貫徹落實(shí)國(guó)家調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策，盡快制定詳細(xì)落實(shí)方案并組織實(shí)施。同時(shí)，要留意總結(jié)好的閱歷和做法，研討制定符合本地域?qū)嵺`情況的調(diào)理措施，采取經(jīng)濟(jì)和法律等多種手段，有針對(duì)性地從供求兩方面進(jìn)展雙向調(diào)控，真實(shí)把過(guò)高的住房?jī)r(jià)錢(qián)降下來(lái)。結(jié)論：各級(jí)政府需按各自實(shí)踐情況制定相關(guān)詳細(xì)措施，貫徹法規(guī)精神仔細(xì)組織

14、對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)任務(wù)的督促檢查分析：為督促各地貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策，真實(shí)做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)的任務(wù)，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)將以適當(dāng)方式，對(duì)各地住房?jī)r(jià)錢(qián)及各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)情況進(jìn)展檢查和指點(diǎn)。對(duì)部分住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快的地域或城市還要進(jìn)展重點(diǎn)督查。要建立通報(bào)制度，對(duì)調(diào)控措施不落實(shí)、住房?jī)r(jià)錢(qián)過(guò)快上漲的地域予以通報(bào)批判。各地域也要加強(qiáng)對(duì)各市、縣任務(wù)的指點(diǎn)協(xié)調(diào)，進(jìn)一步加大監(jiān)視檢查力度，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。各地域和有關(guān)部門(mén)要仔細(xì)組織督查任務(wù)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)和配合，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和各地反映的艱苦情況及時(shí)向國(guó)務(wù)院報(bào)告。結(jié)論：地方政府要仔細(xì)組織任務(wù)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，確保政策措施落到實(shí)處。解讀“新國(guó)八條強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善

15、住房供應(yīng)構(gòu)造分析：各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用商品住房建立規(guī)模、工程規(guī)劃以及進(jìn)度安排。住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)缺乏的地方，住房建立要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房工程為主，并明確開(kāi)工、開(kāi)工面積和占住房面積總量的比例，盡快向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)視，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)各市區(qū)、縣執(zhí)行情況的監(jiān)視檢查。 各地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建立需求，加快任務(wù)進(jìn)度，優(yōu)先審查規(guī)劃工程，在工程選址上予以保證。同時(shí)，要嚴(yán)厲控制低密度、高檔住房的

16、建立。對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建立工程，對(duì)年內(nèi)未開(kāi)工的住房工程，要再次進(jìn)展規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃答應(yīng)的工程要堅(jiān)決予以吊銷(xiāo)。 結(jié)論：各級(jí)政府加強(qiáng)對(duì)各開(kāi)發(fā)工程的監(jiān)管，改善住房供應(yīng)構(gòu)造，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)厲土地管理分析：各地域要在嚴(yán)厲執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用方案的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)構(gòu)造、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)錢(qián)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重添加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建立用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停頓別墅類(lèi)用地供應(yīng)，嚴(yán)厲控制高檔住房用地供應(yīng)。要進(jìn)一步完善土地收買(mǎi)貯藏制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)展土地開(kāi)發(fā)整

17、理，降低土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)，提高普通商品住房用地的供應(yīng)才干。要嚴(yán)厲土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓?zhuān)婪ㄖ浦埂俺促I(mǎi)炒賣(mài)土地行為，加大對(duì)閑置土地的清理力度，真實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)厲執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超越出讓合同商定的開(kāi)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)年未開(kāi)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地運(yùn)用權(quán)。要規(guī)定土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同商定或有關(guān)規(guī)定的，依法清查違約違規(guī)責(zé)任。結(jié)論：各地域要規(guī)范和嚴(yán)厲管理土地市場(chǎng)，嚴(yán)禁囤積土地行為 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)厲稅收征管 分析：要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)理房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和

18、投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為的調(diào)控力度。新法規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房缺乏年轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)的，銷(xiāo)售時(shí)按其獲得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超越年含年轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超越年含年轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。各地要嚴(yán)厲界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享用優(yōu)惠規(guī)范的住房，一概不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門(mén)要積極配合稅務(wù)部門(mén)加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，詳細(xì)方法由稅務(wù)總局會(huì)同建立部等部門(mén)研討制定。結(jié)論：政府部門(mén)經(jīng)過(guò)嚴(yán)厲的稅收管理制度，加大對(duì)投機(jī)的投資行為進(jìn)展控制，在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管

19、理，防備金融風(fēng)險(xiǎn)分析：人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指點(diǎn)力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款構(gòu)造。銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)厲督促商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)，真實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職任務(wù)，建立各類(lèi)信貸業(yè)務(wù)的盡職和問(wèn)責(zé)制度。要加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，真實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場(chǎng)構(gòu)造不合理、投機(jī)炒作景象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地域，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款構(gòu)造和客戶(hù)構(gòu)造，嚴(yán)厲控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防備貸款風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：各銀行加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和個(gè)人貸款管理，規(guī)范貸款行為，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。明確享用優(yōu)惠政

20、策普通住房規(guī)范，合理引導(dǎo)住房建立與消費(fèi)分析：為了合理引導(dǎo)住房建立與消費(fèi)，大力開(kāi)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享用優(yōu)惠政策的住房原那么上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在.以上、單套建筑面積在平方米以下、實(shí)踐成交價(jià)錢(qián)低于同級(jí)別土地上住房平均買(mǎi)賣(mài)價(jià)錢(qián).倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)踐情況，指定本地域享用優(yōu)惠政策普通住房的優(yōu)惠規(guī)范。允許單套建筑面積和價(jià)錢(qián)規(guī)范適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超越上述規(guī)范的%。各直轄市和省會(huì)城市的詳細(xì)規(guī)范要報(bào)建立部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在年月日前公布。結(jié)論：各級(jí)政府要支持和引導(dǎo)合理住房

21、構(gòu)造的工程及消費(fèi)方向，在政策上予以一定的優(yōu)惠。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建立，完善廉租住房制度分析：各地要按建筑房號(hào)和當(dāng)?shù)卣?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房工程招招標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建立，嚴(yán)厲實(shí)行政府指點(diǎn)價(jià)，控制套型面積和銷(xiāo)售對(duì)象，真實(shí)降低開(kāi)發(fā)建立本錢(qián)，建立單位利潤(rùn)要控制在%以?xún)?nèi)。有關(guān)詳細(xì)要求在中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)開(kāi)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道添加住房供應(yīng)，提高住房保證才干。各省、自治區(qū)、直轄市要督促市區(qū)、縣抓緊開(kāi)展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地域廉租住房需求情況，并建立保證對(duì)象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，真實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)展廉租住房制度覆

22、蓋面，加快處理最低收入家庭根本住房需求。城鎮(zhèn)廉租住房制度建立情況要納入省級(jí)人民政府對(duì)市區(qū)、縣人民政府任務(wù)的目的責(zé)任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)視檢查。真實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)次序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為分析：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決議，制止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未開(kāi)工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房開(kāi)工交付、預(yù)購(gòu)人獲得住房一切權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋一切權(quán)懇求人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷(xiāo)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防止私下買(mǎi)賣(mài)行為。要嚴(yán)厲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，依

23、法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為。對(duì)虛擬買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)錢(qián)和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；以及不履行開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)位和套型面積控制性工程建立要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)檔案，公開(kāi)予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建立部會(huì)同有關(guān)部門(mén)要及時(shí)依法從嚴(yán)處分，并向社會(huì)公布。結(jié)論：國(guó)家嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)次序，透明公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)和進(jìn)度等信息，對(duì)違反情節(jié)嚴(yán)重的將從嚴(yán)處置。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度分析：各地要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加快對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。加強(qiáng)對(duì)同地段、同質(zhì)量房屋銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)和租賃價(jià)錢(qián)變動(dòng)情

24、況的分析，準(zhǔn)確判別房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)檢測(cè)制度，加強(qiáng)對(duì)建立用地供應(yīng)、土地價(jià)錢(qián)變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，科學(xué)預(yù)測(cè)商品住房對(duì)土地的需求。各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)錢(qián)變動(dòng)等信息。要加強(qiáng)言論引導(dǎo)，加強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心思預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)理性開(kāi)展。結(jié)論：各級(jí)地域政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能理性而安康的開(kāi)展。 解讀“國(guó)六條真實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造分析：這條政策充分反映了政府曾經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)是不能完全歸于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，不能簡(jiǎn)單聽(tīng)任其經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)。政府在其中必需發(fā)揚(yáng)一個(gè)調(diào)控的作用。它折射出政府的思

25、緒是：傾向于把房地產(chǎn)看作社會(huì)公民的必需消費(fèi)品，而不是一種以純粹賺錢(qián)為目的的投資產(chǎn)品或者投資行業(yè)，政府將本著“居者有其屋的社會(huì)理念，將房地產(chǎn)業(yè)歸納于構(gòu)建調(diào)和社會(huì)的大框架下，使之為更廣泛人群效力。因此，要想到達(dá)這個(gè)目的，離不開(kāi)中央政府的自動(dòng)推進(jìn)，制定明確的、可執(zhí)行的措施和方法。政策出臺(tái)后，其中規(guī)定的“年月日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建立，套型建筑面積平方米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用房必需到達(dá)開(kāi)發(fā)建立總面積的以上引起業(yè)界廣泛爭(zhēng)論，無(wú)法確定“是指整個(gè)城市總體建筑面積，還是指單個(gè)工程的建筑面積：同時(shí)，還無(wú)法確定“套型建筑面積：這個(gè)概念的詳細(xì)定義。月日，建立部官員分別就此進(jìn)展了解釋?zhuān)鞔_“指的是城市總體建筑面

26、積。結(jié)論：新政實(shí)施后，新開(kāi)工工程必需制定和實(shí)施住房建立規(guī)劃，明確新建住房構(gòu)造比例。進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)稅收、信貸、土地政策的調(diào)理作用分析：從過(guò)往的持有房屋滿(mǎn)年轉(zhuǎn)讓即可減免營(yíng)業(yè)稅，到“國(guó)六條的持有滿(mǎn)年方可減免營(yíng)業(yè)稅，這闡明過(guò)往以年為期限的減免營(yíng)業(yè)稅方式對(duì)抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱產(chǎn)生的作用不明顯。改為以年為期限的主要目的，對(duì)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)和投資性消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生顯著作用，但是，對(duì)于長(zhǎng)期持有物業(yè)、以收租為目的的投資性消費(fèi)作用有限。政府將視這次新政獲得的實(shí)踐效果，決議能否再出臺(tái)新的稅收調(diào)控政策。假設(shè)效果不理想，不排除會(huì)出臺(tái)更新嚴(yán)峻的政策，甚至包括已討論很久的物業(yè)稅。物業(yè)稅一旦出臺(tái)，與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅相結(jié)合，那么，雙重出擊

27、會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生非常大的抑制造用。另一個(gè)中央政府對(duì)房地產(chǎn)也發(fā)出的一個(gè)明確信號(hào)。對(duì)于自有資金緊張和非品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件越來(lái)越嚴(yán)厲的情況下，其開(kāi)展空間會(huì)越來(lái)越小，但同時(shí)，大型、優(yōu)秀的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)具備越來(lái)越大的開(kāi)展空間。對(duì)于銀行而言，其信貸規(guī)模不僅不會(huì)減少，而且其信貸質(zhì)量將會(huì)大大加強(qiáng)，有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)。新政規(guī)定，從年月日起，個(gè)人住房按貸款首付款比例不得低于。同時(shí)，新政中規(guī)定“對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例的規(guī)定，這里牽涉到對(duì)中低收入家庭如何界定的問(wèn)題。對(duì)于某些低收入家庭來(lái)說(shuō)，的首付依然顯得比較高，想徹底處理其“居者有其屋的問(wèn)題，甚至應(yīng)該思索對(duì)這部分家庭實(shí)

28、行更低的首付政策。結(jié)論：相關(guān)部門(mén)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，嚴(yán)厲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度分析：這條規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商拿“毛地提出了更高的要求，從調(diào)和社會(huì)的角度、從控制需求的角度、從減緩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度，對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱過(guò)快起到了抑制的作用。結(jié)論：各級(jí)政府必需嚴(yán)厲控制被動(dòng)性住房需求，減少市場(chǎng)住房需求壓力。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)次序分析：這兩條政策只是一種對(duì)地方政府、執(zhí)行部門(mén)的指點(diǎn)性任務(wù)意見(jiàn)，并未構(gòu)成較為明確、可執(zhí)行的強(qiáng)迫性措施。假想象收到實(shí)踐的效果，還必需依托地方政府和當(dāng)?shù)貓?zhí)行部門(mén)的積極配合。結(jié)論：地域政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立全過(guò)程監(jiān)視，真實(shí)

29、整治房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。有步驟地處理低收入家庭的住房困難分析：中央政府出臺(tái)這個(gè)政策，規(guī)定新添加的土地供應(yīng)量里，必需有一定的比例要建成經(jīng)濟(jì)適用房。另外由于廉租房是中央政府出于穩(wěn)定社會(huì)、處理中低收入家庭住房目的的推出的不具備產(chǎn)權(quán)的房子，不具備流通的價(jià)值，所以，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上具備產(chǎn)權(quán)的其他類(lèi)型商品房不會(huì)產(chǎn)生太大影響。其次大城市住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的開(kāi)展之后，隨著建成的住房增多、土地供應(yīng)的逐漸減少，新增住房供應(yīng)量增速會(huì)逐漸減緩、絕對(duì)供應(yīng)量呈下降趨勢(shì)。購(gòu)房者的居住觀(guān)念會(huì)相應(yīng)改動(dòng)，對(duì)于二手房的接受程度越來(lái)越大，二手房市場(chǎng)份額因此會(huì)越來(lái)越大，買(mǎi)賣(mài)越來(lái)越活潑，成為住房市場(chǎng)的主流買(mǎi)賣(mài)方式之一。更多中低收

30、入家庭和初次置業(yè)者將會(huì)傾向于購(gòu)買(mǎi)二手房，迅速構(gòu)成并迅猛開(kāi)展的二級(jí)住房市場(chǎng)，對(duì)一級(jí)住房市場(chǎng)將構(gòu)成越來(lái)越大的沖擊，使一手房無(wú)論從成交量還是價(jià)錢(qián)，都將呈現(xiàn)不同程度的下降。但是，城市中心區(qū)的二手房市場(chǎng)由于供應(yīng)量的相對(duì)有限，將吸引更多有子女教育等各種需求的高收入人群進(jìn)展買(mǎi)賣(mài)。同時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)的構(gòu)成和開(kāi)展，也將在一定程度上分流一部分潛在的客源，但因這部分客源的經(jīng)濟(jì)才干有限，對(duì)一手市場(chǎng)的影響不大。結(jié)論：地域政府要加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建立，規(guī)范開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度分析：信息不對(duì)稱(chēng)和信息發(fā)布制度的不健全是導(dǎo)致市場(chǎng)畸形開(kāi)展的重要緣由之一。一方面是開(kāi)發(fā)商

31、與政府之間的信息統(tǒng)計(jì)方式不一或統(tǒng)計(jì)時(shí)間銜接不上，另一方面那么是社會(huì)公眾與開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱(chēng)。因此在相關(guān)房地產(chǎn)信息發(fā)布上，往往出現(xiàn)政府的數(shù)據(jù)與開(kāi)發(fā)商的數(shù)據(jù)不一致的情況，或者個(gè)別開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)專(zhuān)家與媒體發(fā)布一些虛偽信息，從而誤導(dǎo)民眾，哄抬市場(chǎng)。在這一規(guī)定中沒(méi)有明確的強(qiáng)迫性要求，因此，中央政府對(duì)地方政府提出的要求，詳細(xì)效果要視中央政府的監(jiān)視力度，視當(dāng)?shù)卣畬?duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的態(tài)度、決心與力度而定。新聞媒體作為政府的喉舌，不斷都是政府發(fā)布相關(guān)市場(chǎng)態(tài)度的渠道。由于既得利益及本位主義得影響，即使是在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)迸發(fā)式增長(zhǎng)的時(shí)候，也沒(méi)有政府官員出面在媒體上公開(kāi)說(shuō)是出現(xiàn)了“房地產(chǎn)泡沫， 甚至還有官員鼓吹房?jī)r(jià)

32、快速增長(zhǎng)是合理的，而部分不良開(kāi)發(fā)商那么利用媒體的權(quán)威作用發(fā)布諸如“缺地“等虛偽言論， 對(duì)民眾判別房地產(chǎn)市場(chǎng)方式呵斥了很大的影響。鑒于此，中央政府對(duì)各地域房地產(chǎn)主管部門(mén)、新聞媒體提出了新的任務(wù)要求，防止不透明的信息和言論誤導(dǎo)處于信息優(yōu)勢(shì)的民眾。結(jié)論：政府部們要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，使信息透明化，堅(jiān)持正確的言論導(dǎo)向。. 新政下各地房地產(chǎn)市場(chǎng)反響 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安康開(kāi)展六條意見(jiàn)國(guó)六條一經(jīng)發(fā)布，觸動(dòng)了樓市各方。那么在新一輪的調(diào)控當(dāng)中，各地樓市又有怎樣的變化？ 北京二手房?jī)r(jià)錢(qián)有些上漲 據(jù)北京有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，“國(guó)六條出臺(tái)一周來(lái)的日平均買(mǎi)賣(mài)量比出臺(tái)前一周回落了套左右。一位北京的開(kāi)發(fā)

33、商表示，“國(guó)六條出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)也沒(méi)怎樣降，但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，在政府還沒(méi)拿出量化政策之前，越來(lái)越多的人將選擇張望，買(mǎi)賣(mài)量下降也很正常。而從“國(guó)六條發(fā)布后的首個(gè)房展會(huì)上，主辦方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，“國(guó)六條對(duì)北京市場(chǎng)影響似乎并沒(méi)有多大。四天的房交會(huì)，共有.萬(wàn)人涌進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)，總計(jì)成交套數(shù)為套，意向成交金額到達(dá).億元。參展樓盤(pán)中，降價(jià)的工程非常少。“位置好的房子買(mǎi)不起依然市看房人最多的埋怨，雖然“國(guó)六條剛剛發(fā)布，但開(kāi)發(fā)商仍對(duì)樓市持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，因此，少有樓盤(pán)在價(jià)錢(qián)上作出自動(dòng)降價(jià)，位于廣安門(mén)附近的工程風(fēng)格均價(jià)到達(dá)元，展臺(tái)前顯得相對(duì)冷清，但銷(xiāo)售人員表示“剩的房子不多，所以不會(huì)思索降價(jià)。在房展會(huì)打折促銷(xiāo)的工程

34、多是.折，全款支付可以.折，但相當(dāng)多的工程表示沒(méi)有優(yōu)惠。二手房依然是房交會(huì)的熱點(diǎn)，鏈家地產(chǎn)四天成交二手房超越套，其中面積在至平方米的房子占，總價(jià)在萬(wàn)至萬(wàn)的比例到達(dá)。以往，面積至至平方米的二居室為主，占比到達(dá)。二手房水漲船高，消費(fèi)者的需求也發(fā)生了明顯的變化，選擇南部的消費(fèi)者明顯增多。上海成交情況堅(jiān)持穩(wěn)定近期上海的一手房成交情況根本堅(jiān)持穩(wěn)定。從“國(guó)六條日出臺(tái)后的成交量來(lái)看，與“國(guó)六條出臺(tái)前日均套的成交情況相差無(wú)幾?！皣?guó)六條政策對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生重要影響，但對(duì)上海樓市不會(huì)呵斥太大沖擊。易居房地產(chǎn)研討院分析師以為，“由于國(guó)六條主要是以華北北京和華南深圳、廣州兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高為背景出臺(tái)的，而經(jīng)

35、過(guò)去年的重點(diǎn)調(diào)控，上海樓市的根本面如今是良好的。當(dāng)然，各部委即將出臺(tái)的細(xì)化措施還會(huì)對(duì)上海樓市產(chǎn)生一定的影響，但滬杭磁浮交通、京滬高速鐵路、世博會(huì)等經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)點(diǎn)的存在，及目前樓市剛性需求強(qiáng)勁，能緩沖其所帶來(lái)的沖擊。 杭州房源添加買(mǎi)賣(mài)量正常 在出臺(tái)之前，二手房年內(nèi)轉(zhuǎn)讓要全額征收營(yíng)業(yè)稅的音訊曾經(jīng)傳出，杭州市場(chǎng)反響就曾經(jīng)非常明顯。據(jù)杭州裕興房產(chǎn)業(yè)務(wù)部擔(dān)任人引見(jiàn)，“國(guó)六條出臺(tái)后，裕興公司旗下門(mén)店每天的掛牌量幾乎比半個(gè)月前添加一倍，并且激增的房源，主要都是高檔、大面積的物業(yè)。雖然房源的供應(yīng)量添加，但杭城二手房市場(chǎng)的成交量卻沒(méi)有相應(yīng)上揚(yáng)?！爸饕怯捎诙址糠吭磾?shù)量雖然多了，但其中真正有效的房源并不多。裕興

36、房產(chǎn)業(yè)務(wù)部王經(jīng)理表示，“目前，買(mǎi)家買(mǎi)房主要以自住為主，平方米的兩房需求量最大。但新掛牌的物業(yè)根本上是房以上的大戶(hù)型，自然沒(méi)有大的市場(chǎng)反響。穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)過(guò)快上漲是此次政策的目的之一。業(yè)內(nèi)人士以為，實(shí)施后，一些人買(mǎi)不起房、市場(chǎng)上又缺乏中小戶(hù)型的問(wèn)題將可望在一定程度上得到處理；同時(shí)，對(duì)于盲目追求大面積住宅、消費(fèi)過(guò)渡的傾向，也有一定的抑制造用。重點(diǎn)開(kāi)展小戶(hù)型普通商品住房，雖然在平抑房?jī)r(jià)上起到一定作用，但也不能盲目樂(lè)觀(guān)。一定要防止戶(hù)型面積降下來(lái)的同時(shí)，單價(jià)又上去了，出現(xiàn)小戶(hù)型、高單價(jià)。目前，決議單價(jià)的關(guān)鍵要素是土地本錢(qián)，假設(shè)土地本錢(qián)難以控制，住房?jī)r(jià)錢(qián)也將難以控制。廣州調(diào)控措施應(yīng)落到實(shí)處廣州上半年也出現(xiàn)房

37、價(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，月漲幅.。專(zhuān)家以為，只需政府推出加大土地供應(yīng)的方案和開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用房的方案，就會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于要加強(qiáng)對(duì)調(diào)控措施的堅(jiān)決落實(shí)。深圳帶來(lái)一個(gè)冷靜期業(yè)內(nèi)有關(guān)人士以為，在此市場(chǎng)背景下，目前出臺(tái)的“國(guó)六條置信會(huì)給深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一個(gè)“冷靜期。這期間有助于地產(chǎn)市場(chǎng)擠出部分泡沫，呈現(xiàn)一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)原態(tài)。新房成交量暴跌，降幅高達(dá).倍，市場(chǎng)持幣張望氣氛加??；豪宅和普通住宅差進(jìn)一步放大；置業(yè)觀(guān)念和消費(fèi)構(gòu)造發(fā)生轉(zhuǎn)變，新生代購(gòu)買(mǎi)力加強(qiáng)。. 南京地方政策法規(guī)解. 地方政府調(diào)控細(xì)那么 關(guān)于真實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢(qián)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)安康開(kāi)展的意見(jiàn) 嚴(yán)峻打擊無(wú)證銷(xiāo)售行為.未領(lǐng)取商品房預(yù)售

38、答應(yīng)證,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何方式銷(xiāo)售,不得以任何方式收取費(fèi)用.對(duì)于存在購(gòu)房指向,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收錢(qián)辦理VIP卡,招收會(huì)員及排號(hào)等行為,要予以糾正.拒不糾正的,暫緩審批其預(yù)售答應(yīng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售答應(yīng)證之后日之內(nèi)必需開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售答應(yīng)時(shí)，擬將土地抵押轉(zhuǎn)在建工程抵押的工程，須在申報(bào)的商品房預(yù)售方案中予以闡明，并在開(kāi)盤(pán)前經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)申報(bào)在建工程抵押。 加強(qiáng)對(duì)存在權(quán)益瑕疵房屋銷(xiāo)售行為的管理。對(duì)已辦理土地抵押的房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售時(shí)要告知購(gòu)房人，并在商品房買(mǎi)賣(mài)契約中予以闡明；對(duì)已辦理在建工程抵押的房屋，開(kāi)發(fā)企業(yè)要告知購(gòu)房人，非經(jīng)債務(wù)人贊同，不得與購(gòu)房人

39、簽署商品房買(mǎi)賣(mài)契約，不得收取房款。 嚴(yán)厲預(yù)留房源管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如需預(yù)留房源的，必需在申報(bào)商品房預(yù)售答應(yīng)時(shí)同時(shí)申報(bào)，從年月日預(yù)留的房屋必需待工程開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后方可銷(xiāo)售。月日前入網(wǎng)的工程，可在年月日前進(jìn)展重新調(diào)整，從月日后樓盤(pán)中定義為保管房源的須待房屋開(kāi)工，開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后方可銷(xiāo)售。 堅(jiān)決打擊炒房行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛擬合同，制造虛偽信息，炒作房?jī)r(jià)的，將暫停該工程的銷(xiāo)售；涉及到的房屋，一概領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后方可銷(xiāo)售。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必需經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)打印認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房買(mǎi)賣(mài)契約，違反規(guī)定的，將視其性質(zhì)予以處置，情節(jié)嚴(yán)重的，將暫停該樓盤(pán)銷(xiāo)售。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得利用虛擬

40、認(rèn)購(gòu)囤積房源，認(rèn)購(gòu)協(xié)議轉(zhuǎn)商品房買(mǎi)賣(mài)契約的時(shí)間不得超越天，商品房買(mǎi)賣(mài)契約從建立到確認(rèn)上傳的時(shí)間不得超越天，房屋換手不得超越兩次；凡違反規(guī)定的，所涉及的房屋，原那么上領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后方可銷(xiāo)售。 加強(qiáng)商品房預(yù)收款監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其商品房預(yù)售工程分別設(shè)立商品房預(yù)收款公用帳戶(hù)，進(jìn)展商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必需進(jìn)入該帳戶(hù)，必需用于有關(guān)的工程建立；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每月必需提供施工現(xiàn)場(chǎng)照片，客觀(guān)反映樓盤(pán)建立進(jìn)度，并經(jīng)過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)予以公示。 加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售代理企業(yè)和銷(xiāo)售人員的管理。一切銷(xiāo)售代理企業(yè)和樓盤(pán)的售樓處必需辦理登記備案，銷(xiāo)售人員要持證上崗。代理銷(xiāo)售商品房，只能收取代理效力費(fèi)，不得賺取差價(jià)。營(yíng)銷(xiāo)人員不得炒賣(mài)或

41、與他人串通炒賣(mài)房號(hào)或期房。 南京市出臺(tái)的這份中力度最大的當(dāng)屬第五條和第八條。第五條要求嚴(yán)厲預(yù)留房源管理，開(kāi)發(fā)商必需在申報(bào)商品房預(yù)售答應(yīng)的同時(shí)申報(bào)，從年月日起預(yù)留的房屋必需待工程開(kāi)工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后方可銷(xiāo)售。 對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)添加換手率制造房屋熱銷(xiāo)假象、囤積房源的做法，的第八條明確，開(kāi)發(fā)商不得利用虛擬認(rèn)購(gòu)囤積房源，認(rèn)購(gòu)協(xié)議轉(zhuǎn)商品房買(mǎi)賣(mài)契約的時(shí)間不得超越天，商品房買(mǎi)賣(mài)契約從建立到確認(rèn)上傳的時(shí)間不得超越天，房屋換手不得超越兩次。 此外，還規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售答應(yīng)證之后日內(nèi)必需開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 由此可看出政府對(duì)開(kāi)發(fā)商囤房、炒房行為再次進(jìn)展嚴(yán)峻打擊。年南京最新出臺(tái)新十條規(guī)定 未獲得

42、商品房銷(xiāo)售答應(yīng)證，發(fā)布銷(xiāo)售廣告；擅自收取定金、預(yù)付款或以辦理VIP卡等其他方式收取費(fèi)用的將予以查處。解讀：“舊十條第一條也是對(duì)此項(xiàng)規(guī)定做了描畫(huà)：對(duì)違反規(guī)定的“要予以糾正。拒不糾正的，暫緩審批其預(yù)售答應(yīng)。該項(xiàng)政策實(shí)施一年來(lái)大部分企業(yè)做得較好，但是個(gè)別企業(yè)依然以各種名目，在沒(méi)有領(lǐng)取銷(xiāo)售答應(yīng)證的情況下收取費(fèi)用。今年他們將嚴(yán)肅查處，從集團(tuán)到開(kāi)發(fā)企業(yè)全部到房產(chǎn)局成認(rèn)錯(cuò)誤。 獲得商品房預(yù)售答應(yīng)后日內(nèi)不開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的將予以查處。解讀：去年“舊十條規(guī)定獲得商品房預(yù)售答應(yīng)后日內(nèi)必需開(kāi)盤(pán)，實(shí)行一年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了實(shí)踐困難，因此今年將時(shí)間延伸，調(diào)整為“日內(nèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)不在網(wǎng)上進(jìn)展認(rèn)購(gòu)或不在網(wǎng)上打印合

43、同，在認(rèn)購(gòu)后天內(nèi)不簽署商品房買(mǎi)賣(mài)契約或簽署商品房買(mǎi)賣(mài)后天內(nèi)不確認(rèn)上傳的將予以查處。解讀：“舊十條七條和八條合起論述該問(wèn)題，今年單獨(dú)規(guī)定，加強(qiáng)了監(jiān)管，對(duì)于違反該項(xiàng)規(guī)定要嚴(yán)肅監(jiān)管，由于在這個(gè)問(wèn)題上老百姓的反響很大。 預(yù)售商品房時(shí)，在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議或簽署商品房買(mǎi)賣(mài)契約時(shí)，不照實(shí)通知購(gòu)房者所構(gòu)房屋的土地曾經(jīng)被抵押現(xiàn)實(shí)的，在簽署日內(nèi)不為購(gòu)房者辦理登記條案的將予以查處。解讀：該項(xiàng)規(guī)定是對(duì)去年“舊十條的進(jìn)一步補(bǔ)充，新添加“在簽署日內(nèi)不為購(gòu)房者辦理登記備案的將予以查處。 網(wǎng)上公示的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)和銷(xiāo)售進(jìn)度信息與現(xiàn)場(chǎng)公布的銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)、進(jìn)度信態(tài)不一致的將予以查處。解讀：該項(xiàng)規(guī)定是今年新增政策。在去年由于信息沒(méi)有及時(shí)更新呵斥

44、網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息滯后，今年將堅(jiān)決執(zhí)行。 開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上虛擬認(rèn)購(gòu)協(xié)議，制造虛偽信息、炒作房?jī)r(jià)、囤積房源的將予以查處。解讀：今年房產(chǎn)局進(jìn)一步加強(qiáng)了網(wǎng)上的管理，特別成立網(wǎng)上房地產(chǎn)管理辦公室，對(duì)于違規(guī)企業(yè)進(jìn)展網(wǎng)上曝光。 開(kāi)發(fā)企業(yè)與一方買(mǎi)受人未依法解除合同，而與其他人簽署買(mǎi)賣(mài)契約的將予以查處。解讀：該條政策是今年新增政策。去年宏觀(guān)調(diào)控有部分開(kāi)發(fā)企業(yè)手上基金比較緊張，出現(xiàn)“一房?jī)少u(mài)，老百姓贊揚(yáng)較多，今年將堅(jiān)決打擊“一房多賣(mài)的行為。 對(duì)網(wǎng)上公示實(shí)行搖號(hào)的房源，開(kāi)發(fā)企業(yè)指定購(gòu)房者參與搖號(hào)，回絕他人參與競(jìng)買(mǎi)的將予以查處。解讀：該條政策是今年新增政策。去年期房搖號(hào)過(guò)程中，個(gè)別企業(yè)退房信息不告知前去咨詢(xún)的購(gòu)房者，擅

45、自指定專(zhuān)人參與搖號(hào)，針對(duì)該景象出臺(tái)該項(xiàng)新規(guī)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)未按銷(xiāo)售答應(yīng)所附的填寫(xiě)AN商品房買(mǎi)賣(mài)契約的將予以查處。解讀：該條政策為新增政策。政府、老百姓都很關(guān)懷這個(gè)問(wèn)題，房產(chǎn)局希望開(kāi)發(fā)企業(yè)明確并執(zhí)行該項(xiàng)規(guī)定。 商品房代理銷(xiāo)售企業(yè)未辦理入網(wǎng)認(rèn)證，代理銷(xiāo)售商品房的將予以查處。解讀：去年出現(xiàn)了不少銷(xiāo)售公司沒(méi)有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的情況，所以今年規(guī)定，凡是不經(jīng)過(guò)網(wǎng)上認(rèn)證的銷(xiāo)售公司，開(kāi)發(fā)且一概不可以與其簽署代理合同，這條是為了確保網(wǎng)上信息真正的公開(kāi)、透明、真實(shí)?！?新十條在去年原有政策的根底上做了完善，對(duì)企業(yè)的不規(guī)范行為進(jìn)展了明晰的界定，而且，在月后，房產(chǎn)局確實(shí)對(duì)多家樓盤(pán)進(jìn)展了明查暗訪(fǎng)，并對(duì)違規(guī)樓盤(pán)開(kāi)出了“禁售的罰單，引

46、起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，這闡明政府對(duì)今后市場(chǎng)的不規(guī)范行為：如虛擬認(rèn)購(gòu)協(xié)議或商品買(mǎi)賣(mài)契約，制造虛偽信息，炒作房?jī)r(jià)或有意囤積房源的等常見(jiàn)違規(guī)行為進(jìn)展嚴(yán)肅查處將嚴(yán)肅處置。新政下南京房地產(chǎn)市場(chǎng)反響年月日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的六條措施，引起了學(xué)術(shù)界的熱烈反映。然而，與之構(gòu)成對(duì)比的是，“國(guó)六條下的南京市場(chǎng)，表現(xiàn)得與往常沒(méi)有什么不同。出現(xiàn)這種景象是由于，在細(xì)那么沒(méi)有出臺(tái)前，尚屬宏觀(guān)性調(diào)控大方針的“國(guó)六條對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)很快地顯現(xiàn)出來(lái)。新房：實(shí)踐影響小于心思影響經(jīng)過(guò)對(duì)全市主要在售樓盤(pán)的走訪(fǎng)調(diào)查看到，銷(xiāo)售人員大多以為，市場(chǎng)似乎沒(méi)有感應(yīng)到“國(guó)六條的出臺(tái)。近期銷(xiāo)售情況與前段時(shí)間并沒(méi)有大的變化。以自住需求為主的購(gòu)房者表

47、示，較少思索國(guó)家政策要素而影響購(gòu)房方案，這段時(shí)間一方面關(guān)注商品房，一方面也看市場(chǎng)變化。從市場(chǎng)情況以及網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，“國(guó)六條的影響暫時(shí)沒(méi)有得到表達(dá)。二手房：“吐房加劇市場(chǎng)起微波根據(jù)我愛(ài)我家，中廣置業(yè)等一些房產(chǎn)中介信息泄漏，目前的市場(chǎng)與之前相比雖沒(méi)有明顯的變化。但“國(guó)六條的出臺(tái)，使得賣(mài)方的心思產(chǎn)生了些許動(dòng)搖。有些人擔(dān)憂(yōu)調(diào)控后賣(mài)房門(mén)檻提高，房?jī)r(jià)就有能夠會(huì)下跌，于是四處掛牌，急于找買(mǎi)家出手，想盡快把房子處置掉。假設(shè)這種景象日趨明顯，二手房就會(huì)呈現(xiàn)出賣(mài)方市場(chǎng)法的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)必然出現(xiàn)下調(diào)的趨勢(shì)。但相反的，在一些拆遷比較集中的區(qū)域內(nèi)，加息之后又面臨首付能夠調(diào)整的問(wèn)題，二手房市場(chǎng)上呈現(xiàn)出了價(jià)錢(qián)上浮的跡象

48、。由于區(qū)域拆遷涉及到的家庭比較多，因此對(duì)房源的需求量大。他們大多在該區(qū)域生活了多年，依然希望能居住在附近，那么拆遷區(qū)域的二手房?jī)r(jià)上浮也在情理之中了。本 章 小 結(jié) 為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，抑制投資過(guò)熱，國(guó)家延續(xù)出臺(tái)了兩次“國(guó)八條，經(jīng)過(guò)兩次“國(guó)八條的順應(yīng)，房?jī)r(jià)上升之勢(shì)照舊不減，國(guó)家為貫徹調(diào)控政策，“國(guó)六條應(yīng)運(yùn)而出，闡明政府整治房地產(chǎn)業(yè)的決心。 從兩次“國(guó)八條到“國(guó)六條，國(guó)家宏觀(guān)法規(guī)開(kāi)場(chǎng)找到調(diào)控的重點(diǎn)，有更明確的目的各措施，其中最中心的目的是遏制企業(yè)和和個(gè)人的過(guò)熱投資及打擊投機(jī)性行為，而本工程的產(chǎn)品均有較高的能夠性成為投資型物業(yè)，因此躲避政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)將是本工程的重點(diǎn)。 從目前的情形來(lái)看，南京對(duì)于新

49、政是一種配合的態(tài)度，杜絕一些想鉆法規(guī)空子“打擦邊球的手段，因此本工程在進(jìn)展產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)應(yīng)嚴(yán)厲遵守調(diào)控政策中的各項(xiàng)規(guī)定，充分思索市場(chǎng)要素，以便到達(dá)最正確市場(chǎng)效果。 南京市已出臺(tái)關(guān)于制止銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪的法規(guī)，因此本工程的商業(yè)也不能夠出現(xiàn)分割出賣(mài)的方式，引進(jìn)符合周邊市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)是盤(pán)活整個(gè)商業(yè)部分的至關(guān)重要的地方。 隨著銀行貸款制度不斷嚴(yán)厲，對(duì)于投資性物業(yè)的首付比例將會(huì)提高，這點(diǎn)對(duì)于本工程的挑高小戶(hù)型有很大沖擊，因此如何降低總價(jià)的首付額將會(huì)是該物業(yè)的關(guān)鍵所在。 本工程的寫(xiě)字樓部分也有能夠成為投資者的關(guān)注點(diǎn)，同樣也會(huì)遭到新的金融政策的沖擊，由于體量不大，為了保證去化速度，如何降低總價(jià)的首付額業(yè)一樣是該物

50、業(yè)的中心問(wèn)題?！?第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 】. 南京主城商業(yè)格局分析南京地域各大商業(yè)圈隨著城市歷史的開(kāi)展，包括政府政策傾斜程度的不同而逐漸開(kāi)展。目前，在主城區(qū)內(nèi)曾經(jīng)構(gòu)成四大各具特征與不同輻射范圍的商業(yè)中心 以新街口為中心的第一圈以新街口為中心的商業(yè)區(qū)內(nèi)，聚集了南京最多的中高檔的大型購(gòu)物中心與各類(lèi)商業(yè)效力門(mén)類(lèi)。新街口的商業(yè)聚集度與繁華程度，使新街口商圈被譽(yù)為中華第一圈。以山西路、湖南路為中心的第二圈山西路、湖南路商圈定位于中檔服裝、餐飲及休閑文娛業(yè)，湖南路步行街、獅子橋美食街的打呵斥功，不僅吸引了南京全市的居民，同時(shí)還是外來(lái)旅游者首選的休閑、購(gòu)物街區(qū)。 以中央門(mén)金橋、玉橋市場(chǎng)、南京商廈為代表的

51、中央門(mén)商圈中央門(mén)商圈依托極為便利的交通條件，自然的構(gòu)成輻射于城北及江北部分區(qū)域的大型商業(yè)體。大型零售市場(chǎng)與定位于中低檔的運(yùn)營(yíng)門(mén)類(lèi)是中央門(mén)商圈的特點(diǎn)。以夫子廟旅游景區(qū)為中心，周邊小商品市場(chǎng)、風(fēng)味小吃、服裝銷(xiāo)售為代表的夫子廟商業(yè)圈夫子廟商業(yè)圈由于具有濃郁的文化底蘊(yùn)、秀麗的秦淮河風(fēng)光，吸引了大批海內(nèi)外游客。由旅游而構(gòu)成的相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為夫子廟商業(yè)最大的運(yùn)營(yíng)特征。. 鼓北及工程周邊商業(yè)特征分析. 鼓北商業(yè)格局特征分析 從行政區(qū)劃上看,鼓北板塊包括鼓樓區(qū)北側(cè)及下關(guān)區(qū)南側(cè)部分地域。從地理位置上看，鼓北板塊那么是虎踞路以東、建寧路以南、中央路以西、新模范馬路以北的區(qū)域內(nèi)。本區(qū)域的商業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的開(kāi)展，構(gòu)成了右圖的

52、商業(yè)格局。中央門(mén)商業(yè)圈目前中央門(mén)商圈日均人流量已到達(dá)萬(wàn)人次，年創(chuàng)益近百億。以南京商廈與金橋、玉橋等大型零售市場(chǎng)的聚集，同時(shí)包括新建的易出蓮花超市在內(nèi)的中央門(mén)商圈，其輻射范圍已不僅限于城北區(qū)域，現(xiàn)已完面擴(kuò)展至全市及蘇北區(qū)域。以家樂(lè)福為中心的大橋南路商業(yè)區(qū) 以家樂(lè)福超市為中心的大橋南路區(qū)域商業(yè)，主要面對(duì)下關(guān)大部分地域，依托便利的交通條件已輻射到江北的部分區(qū)域。 以時(shí)代超市為中心的社區(qū)型商業(yè) 而這部分商業(yè)正處于不斷的生長(zhǎng)之中，依托時(shí)代超市聚集的人流量，目前曾經(jīng)在其周邊聚集起大批的餐飲類(lèi)行業(yè)。隨著地鐵許府巷站的建成并投入適用，該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值又將得到進(jìn)一步提升。. 本工程區(qū)域商業(yè)調(diào)查分析關(guān)于本案周邊在

53、運(yùn)營(yíng)商業(yè)情況的調(diào)查,他們選擇了和會(huì)街、校門(mén)口、山西虹橋、大橋南路等地點(diǎn)展開(kāi)調(diào)查。所得關(guān)于各道路的詳細(xì)情況在下面的分析中將分別論述。本案位于山西路商圈和大橋南路商圈中間，由于工程周邊、山西路、大橋南路等交通干道可為本案帶來(lái)大量的人流，因此詳細(xì)了解這些道路沿街商業(yè)的運(yùn)營(yíng)情況、租金分布情況，將直接影響本案的商業(yè)市場(chǎng)定位、售價(jià)及產(chǎn)品定位。周邊主要商業(yè)街道現(xiàn)狀 和會(huì)街商業(yè)現(xiàn)狀 道路情況及商業(yè)租金情況：和會(huì)街是一條東西走向的社區(qū)商業(yè)街，銜接中山北路和三牌樓大街，主要效力于周邊社區(qū)。商鋪多為小型門(mén)面房，多數(shù)商鋪為住宅底商，門(mén)寬米，進(jìn)深米，運(yùn)營(yíng)面積以平方米之間的商鋪?zhàn)疃?。沿街商鋪平均月租金較高，約元平方米月。

54、工程西側(cè)為校門(mén)口，是一條依托廠(chǎng)零售銷(xiāo)售軍用服裝為主的小型街道，運(yùn)營(yíng)面積以平方米為主，月租金約元平方米月。運(yùn)營(yíng)門(mén)類(lèi)：沿和會(huì)路分布的商業(yè)運(yùn)營(yíng)門(mén)類(lèi)以服飾、餐飲、美容美發(fā)為主，主要效力于周邊社區(qū)，總體量約平方米，根天性滿(mǎn)足周邊生活需求。 山西路虹橋路段商業(yè)現(xiàn)狀 道路情況及商業(yè)租金情況：山西路虹橋路段是銜接鼓樓和大橋南路的主干道，道路寬闊，人流量較大。受山西路商圈的影響較為明顯租金自東向西遞減。道路兩側(cè)多為底層臨街商鋪，門(mén)寬米，進(jìn)深米，面積以平方米居多，沿街商鋪平均月租金較高，達(dá)平方米月。主要運(yùn)營(yíng)門(mén)類(lèi)：該路段以服飾、餐飲、銀行證券、酒店為主，多種業(yè)態(tài)并存，無(wú)特征產(chǎn)業(yè)。 鹽倉(cāng)橋周邊商業(yè)現(xiàn)狀 道路情況及商業(yè)

55、租金情況：該地域?yàn)橹猩奖甭?、大橋南路、虎踞北路交匯處，人流量較大。北測(cè)家樂(lè)福超市為中心的大橋南路區(qū)域商業(yè)，主要面對(duì)下關(guān)的大部分地域，依托便利的交通條件已輻射到江北的部分區(qū)域。西側(cè)和南側(cè)沿街商鋪主要效力于周邊社區(qū)。主要運(yùn)營(yíng)門(mén)類(lèi)：大橋南路附近的商業(yè)比較完備，其中以餐飲、文娛業(yè)為主，輔以美容美發(fā)等其他商業(yè)，營(yíng)業(yè)面積在不等其中佳樂(lè)福小區(qū)沿街門(mén)面多為、層連租方式，門(mén)寬米，進(jìn)深米，可分割。平均租金在元月之間。鹽倉(cāng)橋區(qū)域商業(yè)以效力于周邊社區(qū)的沿街商鋪為主，以超市、服裝、食品、雜貨店為主要運(yùn)營(yíng)形狀，平均月租金在元月。各街道商業(yè)租金情況及運(yùn)營(yíng)門(mén)類(lèi)分析 地段主力面積租金商鋪數(shù)量間建筑形狀主要業(yè)態(tài)和會(huì)街元月約住宅底

56、商服裝、餐飲山西路虹橋元月約沿街一層服飾大橋南路元月約住宅一二層餐飲、文娛鹽倉(cāng)橋西、南側(cè)元月約住宅底商服裝、食品、雜貨店 周邊商業(yè)調(diào)研總結(jié)根據(jù)以上調(diào)研結(jié)果，可以看出周邊商業(yè)現(xiàn)狀存在以下問(wèn)題： 本工程周邊商業(yè)方式主要以住宅底層商鋪為主，缺乏正規(guī)商業(yè)門(mén)面，導(dǎo)致商鋪?zhàn)馐壅w價(jià)錢(qián)程度無(wú)法得到有效提到； 工程周邊以服飾和中小型餐飲為主，其他業(yè)態(tài)所占比例相對(duì)較小，影響了整體商業(yè)氣氛的進(jìn)一步開(kāi)展； 除蘇果倉(cāng)儲(chǔ)外，周邊目前缺乏大型商業(yè)，因此無(wú)法構(gòu)成有效的消費(fèi)群聚首和帶動(dòng)效應(yīng)。 綜上所述：在湖南路與鹽倉(cāng)橋兩個(gè)各具特征的區(qū)域之間，存在商業(yè)斷檔 而本工程具備便利的交通環(huán)境與擁有大量的常住人口，區(qū)域內(nèi)具備商業(yè)晉級(jí)的空

57、間與條件 本工程的建成將推進(jìn)區(qū)域商業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展本工程商業(yè)開(kāi)展的前景本工程緊臨進(jìn)入南京主城區(qū)的中山北路主干道，交通便利。政治學(xué)院、郵電學(xué)院等高校邊布周邊，文化氣味濃重。多個(gè)成熟社區(qū)，萬(wàn)居民生活在其中，構(gòu)成穩(wěn)定的消費(fèi)客群。從商業(yè)格局分部來(lái)看，本工程位于以山西路、湖南路為中心的第二商圈和中央門(mén)商圈的輻射交叉邊緣，與之構(gòu)成商業(yè)“鐵三角，便利的交通，濃重的文化氣味、宏大的消費(fèi)群體，使得本工程必將成為今后的商業(yè)熱點(diǎn)。. 同城可參考商業(yè)工程解析可參考工程概述經(jīng)過(guò)多年的城市建立與商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展，南京城市已構(gòu)成了多種勝利運(yùn)營(yíng)的商業(yè)形狀，其中以新街口區(qū)域?yàn)槔?，有產(chǎn)權(quán)式商鋪、傳統(tǒng)百貨業(yè)、連鎖百貨業(yè)、主題商業(yè)、商業(yè)街

58、多種形狀。各種業(yè)態(tài)的開(kāi)展與運(yùn)營(yíng)情況為本工程的開(kāi)發(fā)提供了積極的自創(chuàng)意義。詳細(xì)特征如下：產(chǎn)權(quán)式商鋪萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)： 運(yùn)營(yíng)面積平方米 主營(yíng)業(yè)態(tài)休閑服飾、流行飾品、包具、化裝品等盤(pán)古亞泰： 運(yùn)營(yíng)面積平方米 主營(yíng)業(yè)態(tài)休閑服飾、流行飾品、包具、化裝品等萊迪廣場(chǎng)： 運(yùn)營(yíng)面積平方米 主營(yíng)業(yè)態(tài)休閑服飾、鞋帽、流行飾品、包具、化裝品等傳統(tǒng)百貨商業(yè)南京新百： 運(yùn)營(yíng)面積.萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)中高服裝、鞋帽、化裝品、文化用品、電器等中央商場(chǎng)： 運(yùn)營(yíng)面積萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)中高服裝、鞋帽、化裝品、文化用品、電器等東方商城： 運(yùn)營(yíng)面積萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)高檔服裝、鞋帽、化裝品、文化用品、電器等金鷹商城： 運(yùn)營(yíng)面積.萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)高檔服

59、裝、鞋帽、化裝品、文化用品、電器等連鎖百貨 大洋百貨： 運(yùn)營(yíng)面積.萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)中高服裝、名品打折、鞋帽、化裝品、文化用品、電器等主題商業(yè) 蘇寧電器： 運(yùn)營(yíng)面積萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)手機(jī)、電器產(chǎn)品南京書(shū)城： 運(yùn)營(yíng)面積.萬(wàn)平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)各類(lèi)書(shū)籍、電腦產(chǎn)品等福中數(shù)碼巷： 運(yùn)營(yíng)面積平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)手機(jī)、電腦產(chǎn)品等國(guó)美電器： 運(yùn)營(yíng)面積平米 主營(yíng)業(yè)態(tài)手機(jī)、電腦產(chǎn)品商業(yè)街長(zhǎng)發(fā)銀座： 運(yùn)營(yíng)面積平方 主營(yíng)業(yè)態(tài)服裝、飾品、個(gè)性酒吧、特征餐飲. . 可參考工程詳解產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者難見(jiàn)報(bào)答，熱情降溫，投資氣氛減退目前南京采用產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售方式的已有多家。以售后反租的方式，保證投資者年報(bào)答率式

60、產(chǎn)權(quán)式商鋪開(kāi)發(fā)商吸引客戶(hù)的最流行方式。投資者會(huì)得到假設(shè)干年-%的報(bào)答率保證，且不用參與租賃與運(yùn)營(yíng)，因此此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。但是，在眾多投資者買(mǎi)下商鋪后，不少開(kāi)發(fā)商承諾的報(bào)答率并不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)初承諾的投資報(bào)答率就成了一紙空文。這使得產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者的投資熱情受打擊，投資氣氛有所減退。產(chǎn)權(quán)商鋪投資缺乏專(zhuān)業(yè)規(guī)劃管理，后期運(yùn)營(yíng)不善，問(wèn)題凸現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪前期的招商定位、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和后期的管理都很重要，而后期運(yùn)營(yíng)決議投資成敗。近兩年，南京產(chǎn)權(quán)式商鋪工程數(shù)量越來(lái)越多，規(guī)模業(yè)也越做越大，而把工程后期運(yùn)營(yíng)作為重點(diǎn)環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)商寥寥無(wú)幾。其實(shí)，商業(yè)工程的后期運(yùn)營(yíng)是一個(gè)不可忽視的重要環(huán)節(jié)，它比前期的銷(xiāo)售更為關(guān)