1、.PAGE ：.；ask 中國管理資訊網(wǎng)ask 中國管理資訊網(wǎng)ask 中國管理資訊網(wǎng)xx公司工程全程營銷謀劃方案xxx投資顧問-目 錄 TOC o - h z HYPERLINK l _Toc 目 錄 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .青島市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)轉(zhuǎn)情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .承辦奧運(yùn)工程給青島帶來的影響 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開展方向 PAGEREF _Toc

2、 h HYPERLINK l _Toc 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .供應(yīng)量與需求量 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .青島市近年商品房屋開工面積 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .青島市歷年商品房銷售面積 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .價(jià)錢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來開展預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 工程周邊工程及可

3、類比工程調(diào)查結(jié)果 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 工程所在地板塊市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .版塊綜述 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 工程SWOT分析及總體開發(fā)思緒擬定 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程SWOT優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLI

4、NK l _Toc .優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .優(yōu)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .要挾分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .總體謀劃思緒及中心價(jià)值體系 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .關(guān)于公寓 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .關(guān)于商業(yè) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探

5、： PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .工程總體定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .CONDO目的客戶群定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .商業(yè)客戶群定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七部分 工程開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 開發(fā)主題定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 整體設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .規(guī)劃設(shè)計(jì)

6、PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .戶型建議 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .建筑風(fēng)格 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .物業(yè)管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第八部分 營銷謀劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 獨(dú)特銷售主張 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 廣告謀劃 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 展會(huì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第

7、九部分 銷售方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 定價(jià)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售控制 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售管理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十部分 售樓處及售后效力中心 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 售樓處設(shè)計(jì)及裝修 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 售樓處銷售物料預(yù)備 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 售后效力中心設(shè)置 PAGEREF

8、_Toc h HYPERLINK l _Toc 售樓處管理制度 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十一部分 開盤 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 日期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 主題 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 約請(qǐng)人員 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 日程安排 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 媒體方案及現(xiàn)場(chǎng)包裝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第十二部分 結(jié)語

9、PAGEREF _Toc h 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.青島市國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)轉(zhuǎn)情況 “九五以來，青島市國民經(jīng)濟(jì)開展呈現(xiàn)逐年加快的態(tài)勢(shì)，年青島市國民消費(fèi)總值比年增長.%。年月份工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價(jià).億元，累計(jì)增長.%，工業(yè)產(chǎn)品銷售收入億元，利稅總額達(dá).億元，社會(huì)商品零售總額為.億元，累計(jì)增長%，固定資產(chǎn)投資.億元，增長.%，外貿(mào)出口額達(dá).億元，增長.%。.承辦奧運(yùn)工程給青島帶來的影響 作為年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來宏大的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的開展。青島市方案總投資億元全面改造和建立青島市的旅游根底設(shè)備、交通、競(jìng)賽場(chǎng)館等設(shè)備。每年將投資億元建立生

10、態(tài)環(huán)保城市，擬投資億元建立“五大通訊工程，投資.億元興建座立交橋，新增高速公路千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道，建立旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場(chǎng)提供良好機(jī)遇。到年，海外游客將到達(dá).萬人，外匯收入將到達(dá).億美圓，屆時(shí)將在全國重點(diǎn)旅游城市中位次居前。同時(shí)年奧運(yùn)會(huì)估計(jì)會(huì)為青島市添加萬個(gè)全日制就業(yè)時(shí)機(jī)。.區(qū)位優(yōu)勢(shì)和開展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，經(jīng)過區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與協(xié)作，將充分發(fā)揚(yáng)與日、韓、朝協(xié)作的前沿和窗口作用，發(fā)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的互補(bǔ)性，穩(wěn)定已有的制造業(yè)的協(xié)作，促進(jìn)技術(shù)協(xié)作。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐

11、漸實(shí)現(xiàn)向自在貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)化，從保稅區(qū)到自在貿(mào)易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個(gè)保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統(tǒng)地做向自在貿(mào)易區(qū)轉(zhuǎn)型的研討和預(yù)備。青島港即將建成北方國際航運(yùn)中心，青島將構(gòu)成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。在充溢希望的新世紀(jì)里，青島將圍繞建立區(qū)域性航運(yùn)中心、貿(mào)易中心、金融中心、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心的目的，加快建立現(xiàn)代化、國際化城市的步伐。方興未艾的城市運(yùn)營、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可等待的開展前景對(duì)本案的開發(fā)比較有利。不斷加強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益開展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng)濟(jì)與文化位置。多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的活力和活力。海爾、青啤、海信、

12、澳柯瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)及其產(chǎn)品已成為青島蓬勃開展的意味。近年來，青島市努力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)展對(duì)外開放，已有家世界強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的工程已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營，并獲得勝利。上述情況闡明，青島的開展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，參與WTO、奧運(yùn)會(huì)的籌備建立、對(duì)外開放力度的加大等都將會(huì)對(duì)青島的開展起到新的刺激作用。宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，優(yōu)越的開展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的開展空間。社會(huì)、文化環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)非常有利，本工程面臨良好的開展機(jī)遇。第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析.供應(yīng)量與需求量 .青島市近年商品房屋開工

13、面積青島市商品房開工面積從年開場(chǎng)呈現(xiàn)出隔年大幅增長的開展趨勢(shì)，從柱形圖上他們可以看出兩條線：一條是年、年、年構(gòu)成的上升線，一條是年、年、年構(gòu)成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸變小的開展趨勢(shì)。.青島市歷年商品房銷售面積青島市商品房銷售面積年年呈穩(wěn)定增長勢(shì)頭，從年的萬平方米增長到年的萬平方米；增幅年年根本堅(jiān)持不變，為%左右；年年、年增幅較小，為.%，增幅下降較明顯。從產(chǎn)品構(gòu)造來看，去年商品住宅投資億元，施工和新開工面積到達(dá)萬平方米和萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的和，經(jīng)濟(jì)適用房占整個(gè)商品住宅的。 .價(jià)錢 受供求關(guān)系影響，年月份，青島房屋價(jià)錢與年同期相比上漲.%，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的

14、平均成交價(jià)錢便到達(dá).元平方米，同比上漲.%。青島市商品房銷售額從年年逐年增長，從年的.億元增長至年的億元，增幅超越%；各年增幅從年年穩(wěn)定增長，分別是.%、.%和.%；年年增幅有所回落，為.%，年的增幅為.%。青島市歷年商品房銷售額億元.近期市場(chǎng)重點(diǎn)及未來開展預(yù)測(cè) 年及年青島的土地市場(chǎng)空前活潑，土地拍賣市場(chǎng)更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個(gè)“天價(jià)。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出元“天價(jià)；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路號(hào)地塊每平方米樓面地價(jià)拍出元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場(chǎng)的“世紀(jì)天價(jià)。土地價(jià)錢的攀高勢(shì)必劇烈拉動(dòng)青島房價(jià)的繼續(xù)攀升。另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛

15、力宏大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光，作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸引大量本地和外來投資者的眼球。從年大青島開展思緒確實(shí)立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸添加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)增量開展。同時(shí)，由于青島土地市場(chǎng)在年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，呵斥了很多工程無法正常開工建立，因此在市場(chǎng)上也留下一塊空白時(shí)機(jī)點(diǎn)。 第三部分 工程周邊工程及可類比工程調(diào)查結(jié)果物業(yè)稱號(hào)數(shù)碼港開發(fā)商新世界青島置業(yè)物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積萬平方米開工時(shí)間年底銷售率%以上銷售價(jià)錢均價(jià)元；現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)元/平方米物業(yè)效力內(nèi)容及

16、價(jià)錢綜合效力費(fèi)元/月；電梯費(fèi).元/月；空調(diào)費(fèi).元/月；熱水.元/噸租金程度酒店式公寓.元/平方米日；寫字樓.元/平方米日二手市場(chǎng)掛牌情況很多工程賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD中心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器電視、冰箱等；主力戶型平方米%、平方米%物業(yè)稱號(hào)百浩大廈開發(fā)商青島第一百盛物業(yè)管理公司百盛物業(yè)地理位置中山路和曲阜路交匯處總建筑面積萬平方米開工時(shí)間年目前銷售價(jià)錢-層均價(jià)元/平方米；-層均價(jià)元/平方米物業(yè)效力內(nèi)容及價(jià)錢-層包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等.元/平方米月；-層不包括空調(diào)費(fèi).元租金程度-平均.元/平方米日；-平均.元/

17、平方米日工程賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場(chǎng)掛牌情況少備注共層，其中-層購物中心；-層集團(tuán)辦公；-國際商務(wù)中心；-天下君臨以辦公為主；-美食城；其他為設(shè)備層物業(yè)稱號(hào)興隆商廈開發(fā)商山東興隆集團(tuán)物業(yè)管理公司興隆公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積平方米開工時(shí)間年底銷售率目前銷售價(jià)錢商住元/平方米物業(yè)效力內(nèi)容及價(jià)錢包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等.元/平方米月租金程度平均元/平方米日工程賣點(diǎn)根本上沒有明顯優(yōu)勢(shì)二手市場(chǎng)掛牌情況有備注如今該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對(duì)外銷售物業(yè)稱號(hào)山東國際貿(mào)易大廈開發(fā)商物業(yè)管理公司山東國貿(mào)物業(yè)地理位置火車站廣場(chǎng)南側(cè)總建筑面積平方米開工日期年銷售率目前

18、銷售價(jià)錢物業(yè)效力內(nèi)容及價(jià)錢租金程度按運(yùn)用面積.元/平方米日含物業(yè)管理費(fèi)二手市場(chǎng)掛牌情況備注不對(duì)外銷售；目前只剩二樓平方一套物業(yè)稱號(hào)如意大廈開發(fā)商青島悅海置業(yè)物業(yè)管理公司青島凱會(huì)物業(yè)管理公司地理位置火車站廣場(chǎng)北側(cè)主力戶型平方米開工日期年銷售率%目前銷售價(jià)錢二手市場(chǎng)層以下均價(jià)元/平方米；層復(fù)式元/平方米新房物業(yè)效力內(nèi)容及價(jià)錢元/平方米月含電梯費(fèi)租金程度.元/平方米天工程賣點(diǎn)工程銷售時(shí)老城區(qū)的高層住宅市場(chǎng)空白金田公寓售罄，雙星金色海岸未售二手市場(chǎng)掛牌情況較多備注如今由凱會(huì)物業(yè)管理公司擔(dān)任銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)稱號(hào)貝蒙特大廈開發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積開工日期

19、銷售率%目前銷售價(jià)錢二手市場(chǎng)平均元/平方米物業(yè)效力內(nèi)容及價(jià)錢含電梯費(fèi).元/平方米月租金程度.元/平方米二手市場(chǎng)掛牌情況有備注開發(fā)商是美國貝蒙特(青島)油業(yè)旗下的子公司，工程主要為自用，未做正式市場(chǎng)推行其它信息：工程稱號(hào)開發(fā)商二手市場(chǎng)均價(jià)租金備注海富樓雙星地產(chǎn)-元/平方米.元/平方米日雙星金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)元/平方米網(wǎng)上樓 層平均元/平方米新工程金田公寓金田城建元/平方米層、元/平方米層魯邦新天地魯邦地產(chǎn) 樓 元/平方米 樓 元/平方米主力戶型 .平方米 火車站周圍飯店規(guī)范件價(jià)錢及折扣率酒店稱號(hào)星級(jí)掛牌價(jià)錢當(dāng)前折扣率總間數(shù)裝修規(guī)范金海大酒店；折三星鐵道大廈二星；.折貝蒙特酒店；折三星碧海賓館；

20、.折五星賓館；折全海景泛海名人四星；折看海；不看海棧橋賓館；折華能賓館折國風(fēng)大酒店；折三星游覽社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級(jí)酒店對(duì)游覽社價(jià)錢平均在低價(jià)元/天/間，高價(jià)元/天/間。酒店運(yùn)營旺季為月至月，淡季為月至次年月。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)錢在元/天/間，酒店消費(fèi)總量超越萬元。第四部分 工程所在地板塊市場(chǎng)分析.版塊綜述 工程所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢(shì)和特征，又在地理位置上偏于西部。從未來開展來看，隨著沿海三大區(qū)域建立逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為

21、旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢(shì)可見一斑。該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心-黃島的銜接跳板，同時(shí)由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。由于目前該板塊各工程的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，呵斥了許多工程的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了時(shí)機(jī)和空白。.目前調(diào)查現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)錢平均在-元左右，商住樓價(jià)錢在元/平方米左右，總價(jià)均在萬以上，銷售情況不理想，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。因此他們要避開大戶型純住宅的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必需采取小戶型、精設(shè)計(jì)。結(jié)合目前周圍工

22、程的情況來分析，該地塊間隔 火車站僅米間隔 ，在動(dòng)靜分區(qū)性能上講，屬于動(dòng)區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅工程。從如意大廈主力戶型平方米目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出，所在地塊不適宜作大戶型高檔住宅工程。.地塊價(jià)值發(fā)現(xiàn) . 樹立開發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)品牌；地塊獨(dú)特，社會(huì)關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。該工程也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)工程，給進(jìn)駐青島市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的根底。. 社會(huì)效益：將建筑當(dāng)作雕塑建立，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個(gè)獨(dú)特的名片工程，只需提起青島就可以想到本工程，一方面獲得了較大的社會(huì)效益，更重要

23、的是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌的樹立。. 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)錢按保守估計(jì)元/平方米就可以發(fā)明接近%的投資報(bào)答率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。同時(shí)經(jīng)過工程概念、建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)效力等方面的提升，售價(jià)可以到達(dá)元/平方米，投資報(bào)答率可以到達(dá)%-%。第五部分 工程SWOT分析及總體開發(fā)思緒擬定.工程SWOT優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析 .優(yōu)勢(shì)分析景觀優(yōu)勢(shì)：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有度無妨礙的景觀，適宜推行海景休閑度假高級(jí)酒店式公寓；同時(shí)由于工程緊鄰青島市標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，其景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。商業(yè)優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商圈中山路商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值高；特別是中山路改造工程的啟動(dòng)，中山路將建成以旅游為中心，其它輔助功能相結(jié)合的多種規(guī)

24、模和類型的度假賓館區(qū)，同時(shí)具備旅游相關(guān)的信息效力、餐飲文娛和旅游商業(yè)，充分發(fā)揚(yáng)和利用濱海的土地和旅游資源。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適宜推行站前物業(yè)。 行業(yè)優(yōu)勢(shì)：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅工程大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)備上局限很大。本工程新開發(fā)的優(yōu)勢(shì)讓他們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊工程中脫穎而出。.優(yōu)勢(shì)分析 、市場(chǎng)對(duì)該地塊的熟習(xí)程度此工程擱置已久，會(huì)有部分市場(chǎng)成見和顧慮存在，在工程重新入市的定位和包裝上的投入要大一些。 、未來市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng)由于青島市年開工總量和正在施工總量

25、共多萬平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約%，合計(jì)多萬平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房，年和年的開工總量估計(jì)要比年有大幅增長，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的銷售壓力。、噪音優(yōu)勢(shì)，接近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適宜開發(fā)高檔住宅；、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，土地規(guī)模小，不能發(fā)揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益；.市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析 、市場(chǎng)空白點(diǎn)縱觀青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，假設(shè)在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于萬元人民幣，因此低于萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場(chǎng)空白，更是海景公寓的市場(chǎng)空白。該地塊所在中心西區(qū)板塊現(xiàn)有工程包括百浩大廈、興隆商廈等均由于定位不明確，不斷在住宅和寫字樓之間彷徨，以致于如今的商業(yè)辦公和居住恣意劃分銷售，給工程的佳譽(yù)度呵斥了嚴(yán)重影響

26、，同時(shí)，也使其工程在市場(chǎng)中難于立腳。因此，從版塊市場(chǎng)來講，小戶型的酒店式公寓是市場(chǎng)空白點(diǎn)，時(shí)機(jī)較多。投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來酒店式公寓概念的該當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該工程的后期管理空白，使該工程大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高報(bào)答的酒店式公寓整體稀缺。另外，由于中山路改造工程龐大，估計(jì)需求較長時(shí)間，因此，由于中山路改造構(gòu)成的拆遷戶客戶以及暫時(shí)撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我工程正好可以彌補(bǔ)這個(gè)空白點(diǎn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)。戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)工程由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，呵斥了許多工程的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。特別

27、是青島的戶型設(shè)計(jì)，片面追求面積大呵斥了許多功能構(gòu)造不合理的工程。假設(shè)我工程可以從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，那么存在著較大的市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)。建筑資料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑資料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效處理工程所存在優(yōu)勢(shì)，添加層高甚至添加層數(shù)、隔絕噪音、提高出房率，在降低本錢的根底上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品質(zhì)量。、火車提速火車提速帶來的影響是宏大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機(jī)等出行的人士轉(zhuǎn)乘火車，因此，該工程位置的預(yù)期商業(yè)價(jià)值將大大提升。隨著火車提速，該地塊的旅游接待優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步顯現(xiàn)?；疖囌局車馁e館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，效力不佳，由于未

28、來火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，假設(shè)我工程引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白點(diǎn)。、中山路改造百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給工程提供了無限的增值空間和想象力。、以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)展著革命性的提升。渣滓全部無害處置、加速開發(fā)清潔能源；到年，全市根本實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星、光纜等多種方式的立體式通訊。在搞好浮山灣地域建立和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建立的根底上，將充分利

29、用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)厲控制前海一線的用地以及開發(fā)建立，以前海一線原有的旅游海濱通道為根底，補(bǔ)充完善配套設(shè)備。爭(zhēng)取用兩年時(shí)間完成渤海天然氣的引進(jìn)工程，并加快本地天然氣市場(chǎng)的開發(fā)。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴(yán)厲控制，都為本工程帶來了福音。.要挾分析 、競(jìng)爭(zhēng)者的要挾：青島市各大開發(fā)商開發(fā)的各種住宅物業(yè)和商鋪物業(yè)都會(huì)稀釋整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)總量，給工程帶來一定的要挾。、選擇運(yùn)營公司的要挾：假設(shè)開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營公司非常重要，否那么很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅工程，失去其原有的投資價(jià)值。.總體謀劃思緒及中心價(jià)值體系規(guī)劃限定本工程為住宅、商業(yè)型工程，如何在市場(chǎng)上以差別化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎

30、而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，他們的總體謀劃思緒定位于以酒店式公寓為主體，突出星級(jí)酒店效力內(nèi)涵、全新錯(cuò)、躍層小戶型設(shè)計(jì)內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位口岸物業(yè)地鐵、火車站、輪渡、公共交通的投資內(nèi)涵、青島首個(gè)全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、部分細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出工程的整體優(yōu)勢(shì)，在具有能夠出現(xiàn)的共性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之外，賦予工程決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢(shì)，可以數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場(chǎng)標(biāo)桿，以躲避當(dāng)前以及今后潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，差別 + 領(lǐng)先成為他們的中心價(jià)值所在。.關(guān)于公寓隨著申奧的勝利、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整、及招商引資園區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃開展，國際及區(qū)域型的經(jīng)濟(jì)以及商務(wù)活動(dòng)越來越頻繁，

31、越來越多的境內(nèi)外駐青機(jī)構(gòu)傾向購置或租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)錢僅為酒店房租的七、八分之一的“酒店式公寓，而如海天、香格里拉、環(huán)海凱萊等商務(wù)套房的出租率根本在%以上。所謂酒店式公寓是一種新的住宅形狀，是指提供酒店式管理效力的公寓，酒店式公寓普通分布在城市商圈或次級(jí)商圈。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海興隆城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形狀，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用和“投資兩大效果。與傳統(tǒng)的酒店或公寓相比，它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點(diǎn)，酒店式公寓在硬件配套設(shè)備上毫不遜色，而效力更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)效力外，更重要的是向住客提供家庭式的居住規(guī)劃、家居式的效力

32、。 并且在國際上，酒店式公寓又逐漸向著更高層次的住宅方式CONDO轉(zhuǎn)移。本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。他們的目的客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高質(zhì)量的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時(shí)推出，正好滿足了這部分人的需求。從國內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形狀的住宅遭到極其熱烈的推崇。酒店式公寓因其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，符合了市場(chǎng)的需求，置信在不久的未來，這一概念必將在青島的房地產(chǎn)舞臺(tái)占據(jù)非常重要的位置。目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港、“天泰國際精英公寓在內(nèi)，還沒有一個(gè)到達(dá)國際規(guī)范的酒店式公寓。

33、有的只是借用“酒店式公寓這一概念進(jìn)展炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準(zhǔn)業(yè)主擔(dān)憂的就是物業(yè)效力的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)效力，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)效力，使業(yè)主真正的擁有了上帝的覺得，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，那么可使本案成為青島市含金量最高的經(jīng)典物業(yè)工程，扮演國際化都市先行倡導(dǎo)者而成為本市的標(biāo)志性工程。首先，硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊，甚至向CONDO看齊，配置中央空調(diào)、集中熱水以及噴淋到戶，整體精裝修，用料講究，溫馨奢華，高檔家用設(shè)備應(yīng)有盡有；從外墻磚到室內(nèi)門窗，從地板到

34、浴缸、家具，甚至水泵、閥門等都會(huì)選用高級(jí)產(chǎn)品，這些外表上看不到的東西對(duì)于業(yè)主入住之后的生活來說發(fā)揚(yáng)著重要作用，而且將對(duì)物業(yè)維護(hù)費(fèi)高低產(chǎn)生宏大影響，在這些部件上運(yùn)用國際知名品牌可使住戶真正享遭到星級(jí)酒店的硬件設(shè)備，是開發(fā)商對(duì)業(yè)主擔(dān)任的良苦用心；其次，軟件即效力管理方面聘請(qǐng)境外知名管理公司實(shí)現(xiàn)體恤入微的酒店式管理，提供包括小時(shí)保安、小時(shí)便利店、小時(shí)自助型洗衣店，小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、閉路電視電影為一體；商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)效力，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場(chǎng)所，全面滿足海內(nèi)外勝利人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。

35、附：數(shù)碼港三度空間部分裝修配套設(shè)備規(guī)范供參考東陶衛(wèi)浴設(shè)備圣象木地板奧迪斯電梯特靈中央空調(diào)有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)每戶吋海信電視美的微波爐喬吉抽油煙機(jī).關(guān)于商業(yè)該工程商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和游覽商業(yè)的可操作性和空間較大。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)特征推出的專門針對(duì)外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特征產(chǎn)品的一種商業(yè)形狀。而游覽商業(yè)那么屬于主要為游覽外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該工程周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。經(jīng)過上述分析，由于該地的獨(dú)特別理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形狀的商圈方式。經(jīng)過旅游商圈將其輻射半徑放大為國內(nèi)各地

36、。因此，市場(chǎng)時(shí)機(jī)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)展運(yùn)作。.商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探：結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃和國內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作方式來看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式：整體出賣：開發(fā)商只擔(dān)任規(guī)劃、建立，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進(jìn)展運(yùn)營。這種方式普通要定向消費(fèi)建立，根據(jù)買家的需求，進(jìn)展規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建立。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，工程操作周期較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤相對(duì)也較低。這種操作普通可以比較勝利地進(jìn)展后期運(yùn)營。整體出租：開發(fā)商建立完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣普通不需求定向建立，開發(fā)商主要思索該地段功能定位，經(jīng)過專家的論證進(jìn)展設(shè)計(jì)

37、、建立、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主運(yùn)營或者進(jìn)展二次招商。該操作方式要求開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的操作閱歷，并且這種方式開發(fā)商對(duì)物業(yè)有長期的收益，屬于報(bào)答速度慢，但是比較耐久的方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可繼續(xù)性開展會(huì)有一定的影響。自主招商運(yùn)營：普通是開發(fā)商建立完成后，成立專門的運(yùn)營公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)展運(yùn)營。這種操作方式報(bào)答期比較長，同時(shí)也是對(duì)開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營才干的嚴(yán)重考驗(yàn)。假設(shè)前期招商運(yùn)營不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可繼續(xù)性運(yùn)營呵斥嚴(yán)重?fù)p傷，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。分割出賣，自主運(yùn)營：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)展產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主運(yùn)營，或者出租。這種方式的資金回收較快

38、，銷售控制在前期運(yùn)營中比較重要。交付后由于業(yè)主自主運(yùn)營，沒有一致性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來，很容易呵斥物業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對(duì)開發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長久開展來看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出賣，一致運(yùn)營：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽署一致運(yùn)營的協(xié)議，業(yè)主不可以自主運(yùn)營，必需求專門的運(yùn)營公司進(jìn)展一致的運(yùn)營或者招商。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資報(bào)答放心，另一方面也可以使運(yùn)營者不用投入太多資金假設(shè)購買商鋪，投資額將會(huì)大增既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于一致運(yùn)營，容易構(gòu)成一致的品牌力。這種方式對(duì)于開發(fā)商、投資業(yè)主、運(yùn)營者

39、三方面來說，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，可以構(gòu)成共贏的局面。綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該工程地段來說，最好的運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第、第、第種方式比較理想。但是由于第一種方式，需求開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作勝利即：難于成交。對(duì)于第種方式，投資回收周期較長，并且需求選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。而第種方式投資的回收速度較快，另外由于一致運(yùn)營，對(duì)于該物業(yè)的可繼續(xù)性開展比較有利。.工程總體定位 關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點(diǎn)：為了避開由于數(shù)碼港能夠給酒店式公寓帶來的不良影響，他們提出CONDO概念，避而不談酒店式

40、公寓，從概念上呵斥區(qū)隔。同時(shí)不論是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資報(bào)答率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。第六部分 工程目的客戶群分析.CONDO目的客戶群定位 “金領(lǐng)階級(jí) 比如外國金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對(duì)于于另外的文化的這一群體，與異域文化交融的最正確結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購物、休閑方便，那么他們?cè)谌魏螄叶紩?huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟習(xí)的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對(duì)市場(chǎng)的逐漸了解和接軌。“中產(chǎn)階級(jí)外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。“資產(chǎn)階級(jí)在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次

41、置業(yè)的富有人群和投資者。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)錢提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富有人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和質(zhì)量逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的接受程度，決議其投資導(dǎo)向。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價(jià)近兩年的漲幅以%左右的速度遞增！外來置業(yè)者許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我工程的獨(dú)特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，

42、選擇他們的工程就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！、個(gè)體游覽社運(yùn)營者 本工程無可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店效力體系，為私營游覽社的運(yùn)營者提供了一個(gè)可投資購買用于酒店接待，將本來交給酒店的費(fèi)用變?yōu)楸救说睦麧櫟拇蠛脮r(shí)機(jī)。此類人群將成為他們一個(gè)特殊的購買群體，同時(shí)可為酒店式公寓的后期運(yùn)作運(yùn)營帶來寬廣的商業(yè)時(shí)機(jī)。另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我工程的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。.商業(yè)客戶群定位 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)該當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體該當(dāng)如下界定：大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營者，他們普通對(duì)各地的商業(yè)

43、規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，普通情況下針對(duì)這類買家該當(dāng)采取按單定做比較真實(shí)可行。投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在萬元之間。這也是他們商業(yè)部分的主要目的客戶群體。詳細(xì)運(yùn)營者 購買后用于自主運(yùn)營的投資者，普通情況下這部分客戶如今曾經(jīng)在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。第七部分 工程開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議開發(fā)主題定位 宜家宜商CONDO國際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)那么都市的一定是繁華都市，城市必需是現(xiàn)代化的具備國際水準(zhǔn)的年輕的CONDO是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不回絕另類中心的一定是在城市中心區(qū)域，又與中心區(qū)域堅(jiān)持一個(gè)恰到益處的間隔 ，任務(wù)和生活兩不誤

44、小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最根本的私密生活堅(jiān)持在最根本的私密空間，高興空間無限延伸陽光的、景觀的最大限制的享用陽光和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上的對(duì)于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活規(guī)范，交通方便節(jié)約時(shí)間本錢便利的依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享用才干理所當(dāng)然共享的有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，高興才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器及住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設(shè)備，并由一致的管理公司提供酒店式效力的公寓式

45、住房。 Condo產(chǎn)權(quán)普通歸個(gè)人一切，但其內(nèi)外設(shè)備的維護(hù)、維修及管理那么由專門的公司一致?lián)?，公寓一切者按月交納一定的管理費(fèi)。Condo的公共部分普通附有功能齊備的酒店配套設(shè)備，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、文娛休閑、商務(wù)交流等工程，并可為住客提供比較完善周到的軟性效力，從而使住客享遭到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自若的生活。 作為一種房屋形狀，Condo來源于上世紀(jì)八十年代的美國。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地域，是酒店式公寓的晉級(jí)換代產(chǎn)品。在其開展歷程中，Condo還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向，Condo主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、間隔 城市中心較近的地方。 Co

46、ndo的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開展的角度來思索，是由于第三產(chǎn)業(yè)效力業(yè)的高度開展帶來的必然。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目的客戶，對(duì)未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深化的自創(chuàng)意義。整體設(shè)計(jì)建議 .規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃是房地產(chǎn)工程的第一消費(fèi)力，只需做到這一點(diǎn)，才干充分開掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面是供應(yīng)推進(jìn)的結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)的產(chǎn)物。詳細(xì)規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)：標(biāo)志性：工程所在地的獨(dú)特別位優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑工程，他們必需在規(guī)劃上思索其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只需被高效率的

47、運(yùn)用才干表達(dá)其最根本的價(jià)值，在人居、時(shí)間上要具有兼容性，充分思索人居的溫馨性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分思索住戶的長久要求。充分利用一切公共空間進(jìn)展景觀建立，彌補(bǔ)工程受面積限制外圍環(huán)境建立缺乏的缺憾。調(diào)和性：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，思索緊靠中山路，他們?cè)谝?guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致而又可以獨(dú)立成景。.戶型建議宜家宜商CONDO國際公寓戶型是公寓的中心組成部分，包括規(guī)范層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其規(guī)劃及功能上的均好型很受青島市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空.米層高的客廳；大角度、寬視野的觀景陽臺(tái)；處理小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。

48、戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間廳、廚房和個(gè)人活動(dòng)空間臥室等分開、不交叉。干濕分區(qū)：需堅(jiān)持枯燥的空間廳、臥室等和經(jīng)常被水浸潤的空間廚房、衛(wèi)生間、浴室等分開，不混雜。動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)客、飯廳等和靜區(qū)臥室、書房隔離，不干擾。潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)非常嚴(yán)厲、十全十美也是不能夠的，關(guān)鍵是總體格局要合理。當(dāng)前較好的戶型功能分區(qū)表如今：廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應(yīng)非常留意這一點(diǎn)。多面采光，亮堂大方。整個(gè)戶型間隔顯得流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。注重溫馨性：每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡能夠使戶型平面方正寬闊，提高

49、適用率，加強(qiáng)采光通風(fēng)效果。由于高層公寓往往采取一梯-戶的平面方式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。經(jīng)常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳，不方正，適用率不高。本案可調(diào)整平面規(guī)劃方式，改動(dòng)房間的位置，滿足最需求采光、通風(fēng)，觀景的房間廳、主臥的需求。輔助用功能間戶的種類應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如貯藏間、走入式衣柜等。廚房在位置上傾向于放置在外側(cè)靠進(jìn)門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室?？稍O(shè)置玄關(guān)、書房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等?？淳皯粜妥鳛楸景冈O(shè)計(jì)的艱苦特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠(yuǎn)眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處置：其一，平面方式常用“蝶翅式、“工型、“T型

50、，或錯(cuò)開的“風(fēng)車型。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房廳、臥和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分思索主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需求，而且往往把臥室放在觀景的最正確部位，充分照顧一家之主的需求。戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定家消費(fèi)群對(duì)象的家庭人口數(shù)量和人員構(gòu)造、購買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者的需求。但總面積應(yīng)該集中在平方米之間。立體戶型，簡(jiǎn)單生活：戶型面積雖小，但是經(jīng)過合理的設(shè)計(jì)可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場(chǎng)是屬于空白，也會(huì)添加生活的便利性。商業(yè)商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合運(yùn)營定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)備設(shè)計(jì)。假設(shè)

51、作為產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/.建筑風(fēng)格、立面作為表現(xiàn)外部籠統(tǒng)的立面，在表現(xiàn)風(fēng)格方面起著至關(guān)重要作用。立面設(shè)計(jì)突出青島海洋文化特征，使之成為名副其實(shí)的城市名片。部分鏤空，做景觀或做成觀光之處，發(fā)明出“景中有樓，樓中有景的效果。除在陽臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。同一立面上施以不同顏色，構(gòu)成對(duì)比，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。將立面從直線變?yōu)榍€。、重點(diǎn)和細(xì)部處置窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。陽臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封鎖走向通透，與觀景嚴(yán)密結(jié)合。屋頂：設(shè)坡屋頂、挑板或鋼柱等。電梯間：分層以不同主題音樂、繪畫、雕塑裝飾公共空間，使電梯間變成Condo的立體

52、藝術(shù)長廊。墻面：施以不同顏色或配以圖案人、神、動(dòng)物、植物、器物等、浮雕。外形：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。、材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑資料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃、塑料、鋼材、鋁型管材、石材、木材以及混凝土格柵等。、顏色顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑資料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的缺乏。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不能隨意涂抹，而是大有講究的。、空間及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處置好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從程度方向、縱深方向還

53、是垂直方向，其空間形狀、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最正確的視覺效果。、外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必需與環(huán)境協(xié)調(diào)相處。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。根據(jù)本案目的客戶需求層次特征，花園平臺(tái)可設(shè)立多個(gè)工程，如觀海茶餐廳、影音室、閱讀室、攀巖場(chǎng)、百鳥籠等，這是建議本工程采用的“泛會(huì)所概念的一個(gè)組成部分。外飄窗參考效果圖建筑是城市的外衣，顏色美麗調(diào)和的建筑，可以為城市增添不少風(fēng)采。窗戶，作為建筑立面上重要的裝飾，其顏色運(yùn)用能否得當(dāng)，也是決議建筑整體美觀與否的關(guān)鍵要素之一。陽臺(tái)作為住宅的一個(gè)構(gòu)件以往都未去

54、仔細(xì)思索過，處置都非常粗糙，只是做為一種活動(dòng)的場(chǎng)地來處置，沒有思索太多的觀景效果，而今陽臺(tái)已成為住宅的一個(gè)重要構(gòu)件，應(yīng)從封鎖走向通透，與觀景嚴(yán)密結(jié)合。建筑外立面預(yù)留空調(diào)位：樓宇側(cè)面的墻體、立面的窗臺(tái)上部、陽臺(tái)的部分部位。管道：將水管隱起來，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课?，或涂以特殊顏色，比如將管道緊貼墻面，并涂上與墻面一樣的顏色，使人覺得不到凸出的管道。、配套人們對(duì)生活配套的關(guān)懷不亞于對(duì)價(jià)錢、位置和交通等要素的關(guān)懷。人們不但要求住得平安、溫馨，也要求過得有家的情調(diào)、居住檔次和一定的文化內(nèi)涵。當(dāng)前許多開展商大打“會(huì)所牌，爭(zhēng)相把“奢華會(huì)所、“五星級(jí)會(huì)所、“多功能會(huì)所等作為賣點(diǎn)之一，但運(yùn)