1、.wd.wd.wd.宛運商貿(mào)城招商籌劃方案目 錄一、工程概況二、商業(yè)環(huán)境分析工程SWTO分析四、工程定位五、招商策略六、招商服務(wù)與支撐七、招商操作流程八、招商制度及職責(zé)九、招商后期管理十、招商整合推廣策略十一、招商進(jìn)度安排一、工程概況1、地理位置宛運商貿(mào)城位于南陽市方城縣，地處S103省與S239省道穿插處；是方城縣唯一的長途汽車客運站和鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)營站合二為一的大型客運站，每天人流量過萬人；周邊兩公里內(nèi)沒有競爭，周邊有學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場、大型小區(qū)數(shù)個，消費商圈成熟，消費群體豐富、消費市場潛力巨大。2、商業(yè)氣氛公司將與車站結(jié)合，打造商貿(mào)、批發(fā)、客運、住宿一體化，利用移動互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)線上線下完美結(jié)合，充分利

2、用互聯(lián)網(wǎng)營銷思維及各類分銷平臺為廣闊商戶及顧客服務(wù)，提升顧客體驗。公司打造多業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃組合及與時俱進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)營銷，不但為方城廣闊消費者帶來便利的生活，同時也為旅客帶來了“ 吃、住、行、游、購、娛的 一站式購物體驗需求。 3、商場規(guī)模宛運商貿(mào)城經(jīng)營面積6000多平方米，一樓精品超市，經(jīng)營面積約1200平方，主要經(jīng)營：煙酒副食、地方特產(chǎn)、米面糧油、蔬菜水果、百貨、洗化等；二樓經(jīng)營面積2000平方，主要經(jīng)營：服裝鞋帽批發(fā)、針織床品批發(fā)、中西餐飲、休閑小吃、茶餐廳、美容美甲等；三樓3000多平方，主要經(jīng)營商務(wù)賓館、健身房等。二、商業(yè)環(huán)境分析1、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境方城縣簡介方城縣是河南省 HYPER

3、LINK :/baike.baidu /view/15085.htm t _blank 南陽市下轄縣，位于河南省西南部。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/122380.htm t _blank 南陽盆地東北出境之要沖，南依南陽市區(qū)，北鄰 HYPERLINK :/baike.baidu /view/723249.htm t _blank 平頂山市，被稱為南陽的北大門?？h域東西長72公里，南北寬61公里，總面積2542平方公里，總?cè)丝诩s105萬。方城縣轄6個鎮(zhèn)、9個鄉(xiāng)其中1個民族鄉(xiāng)、2個辦事處：風(fēng)瑞辦事處、釋之辦事處、獨樹鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.bai

4、du /view/585350.htm t _blank 博望鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243336.htm t _blank 拐河鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243284.htm t _blank 小史店鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/586735.htm t _blank 趙河鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243305.htm t _blank 廣陽鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243320.htm

5、t _blank 券橋鄉(xiāng)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243346.htm t _blank 楊集鄉(xiāng)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1135011.htm t _blank 二郎廟鄉(xiāng)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243339.htm t _blank 古莊店鄉(xiāng)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243349.htm t _blank 楊樓鄉(xiāng)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243327.htm t _blank 清河鄉(xiāng)、 HYPE

6、RLINK :/baike.baidu /view/1653176.htm t _blank 柳河鎮(zhèn)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243316.htm t _blank 四里店鄉(xiāng)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243353.htm t _blank 袁店回族鄉(xiāng)。方城古稱 HYPERLINK :/baike.baidu /view/3421515.htm t _blank 裕州，歷史悠久、文化底蘊豐厚。始于夏代、為禹貢豫州之域，春秋為楚地，是中國 HYPERLINK :/baike.baidu /subview/1239/50

7、28598.htm t _blank 絲綢之路發(fā)源地之一。現(xiàn)存中華曾氏祖根地： HYPERLINK :/baike.baidu /item/%E5%8F%A4%E7%BC%AF%E5%9B%BD%E9%81%97%E5%9D%80 t _blank 古繒國遺址、天下第一古長城： HYPERLINK :/baike.baidu /view/4824.htm t _blank 楚長城；三國時期古戰(zhàn)場： HYPERLINK :/baike.baidu /view/745133.htm t _blank 博望故城；東漢湖陽公主修真之所： HYPERLINK :/baike.baidu /view/81

8、7306.htm t _blank 煉真宮、佛溝摩崖石刻等文化遺址。是 HYPERLINK :/baike.baidu /subview/38096/5066496.htm t _blank 秦末農(nóng)民起義領(lǐng)袖 HYPERLINK :/baike.baidu /subview/42547/5094149.htm t _blank 陳勝、法圣漢廷尉 HYPERLINK :/baike.baidu /view/139076.htm t _blank 張釋之、西漢著名外交家、絲綢之路開拓者博望侯 HYPERLINK :/baike.baidu /view/35602.htm t _blank 張騫等歷

9、史文化名人故里。方城是中華文明的發(fā)源地之一。歷史悠久，山川秀麗，位于南陽伏牛山世界地質(zhì)公園東部，旅游資源豐富，風(fēng)景名勝有80多處。擁有國家4A級景區(qū)： HYPERLINK :/baike.baidu /view/8484114.htm t _blank 方城七十二潭、七峰山生態(tài)旅游區(qū)；國家級水利風(fēng)景區(qū)：望花湖風(fēng)景區(qū)；河南省森林公園： HYPERLINK :/baike.baidu /view/2839914.htm t _blank 大乘山森林公園以及被譽為“北武當(dāng)山“的 HYPERLINK :/baike.baidu /view/2839930.htm t _blank 黃石山風(fēng)景區(qū)等眾多景

10、點。方城縣是全國商品糧油生產(chǎn)基地縣、全國農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)示范縣、河南省對外開放重點縣、并連續(xù)三年榮獲“全國科技工作先進(jìn)縣，擁有優(yōu)良的投資環(huán)境。形成了以 HYPERLINK :/baike.baidu /view/2667921.htm t _blank 新能源產(chǎn)業(yè)、 HYPERLINK :/baike.baidu /subview/2743188/15945395.htm t _blank 裝備制造、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1780351.htm t _blank 超硬材料、農(nóng)副產(chǎn)品深加工為主的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2015年方城縣被河南省政府納入：河南省“ HYPE

11、RLINK :/baike.baidu /view/12241799.htm t _blank 一帶一路絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路規(guī)劃重點開展城市。以推動文化產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/87772.htm t _blank 中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/3096259.htm t _blank 高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的創(chuàng)新開展，創(chuàng)立國家級生態(tài)旅游示范縣。礦產(chǎn)資源礦產(chǎn)：方城縣發(fā)現(xiàn)礦種有29個，探明儲量的10種。主要礦種有金、銀、鉛、鋅、鋁、鈦等金屬礦藏和螢石、 HYPERLINK :/b

12、aike.baidu /view/24457.htm t _blank 滑石、鉀長石、白云巖、硅石、大理石、花崗石、石灰石、重晶石等非金屬礦藏。其中，方城處于新近發(fā)現(xiàn)的中國最大的世界級特大型金紅石礦床主地段，境內(nèi)金紅石礦帶長30公里，總面積約60平方公里。預(yù)測遠(yuǎn)景風(fēng)化殼型金紅石資源量達(dá)1239萬噸，原生礦資源量達(dá)4487萬噸，總資源量達(dá)5726萬噸，相當(dāng)于500個大型金紅石礦床的規(guī)模。另外，白云巖儲量3億噸，滑石儲量8000萬噸，螢石1000儲量萬噸，這些均為中國大型礦床之一。電力:這里北臨平頂山煤海，西靠國家重點建設(shè)工程鴨河口火電廠，處于華中電網(wǎng)中部；中國第一條1000千伏特坑壓開關(guān)站建成投

13、用；風(fēng)力發(fā)電風(fēng)機(jī)高聳，蔚為壯觀；西氣東輸工程貫穿全境。水資源:方城水資源豐富。全縣擁有河流70余條，水資源總量11.9億立方米，人均水資源1190立方米，南水北調(diào)中線工程穿境而過。經(jīng)濟(jì)概述2013年，方城縣生產(chǎn)總值完成145.6億元，增長11%，增速居南陽市第2位。地方公共財政預(yù)算收入6.4億元，增長22.7%，總量和增速均居南陽市前三位，稅收比重到達(dá)81.3%；公共財政支出到達(dá)32.08億元，增長10%。固定資產(chǎn)投資完成142.2億元，增長22.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別到達(dá)19585元和7903元，增長12.3%和12%。第一產(chǎn)業(yè)2013年，方城縣糧食總產(chǎn)首次突破12

14、億斤，實現(xiàn)“十連增。投資1.6億元，建成高標(biāo)準(zhǔn)糧田14萬畝，連續(xù)8年獲得市“興水杯。完成12個貧困村整村推進(jìn)任務(wù)，實現(xiàn)脫貧1.6萬人，解決農(nóng)村飲水安全6萬人。新開展農(nóng)民專業(yè)合作社264家，到達(dá)774家，居南陽市之首。市級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到達(dá)12家，培育農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集群4個。方城縣家庭農(nóng)場到達(dá)53家，流轉(zhuǎn)土地近16萬畝，帶動了煙葉、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/382590.htm t _blank 黃金梨、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/6470439.htm t _blank 金木瓜、 HYPERLINK :/baike.baidu

15、 /view/7980245.htm t _blank 裕丹參、小辣椒、精細(xì)蔬菜、畜禽養(yǎng)殖等特色農(nóng)業(yè)規(guī)模化、基地化，建成無公害農(nóng)產(chǎn)品基地52萬畝，成為國家綠色農(nóng)業(yè)示范縣。6第二產(chǎn)業(yè)2013年，方城縣新入駐企業(yè)16家、到達(dá)89家，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入61億元，稅收1.6億元。方城縣規(guī)模以上工業(yè)增加值完成44.7億元，增長18.4%，增速居南陽市第一。全年續(xù)建和新開工工程21個，總投資72.1億元。投資2.35億元的天銳機(jī)電、投資4.5億元的宛北水泥二期、投資1.3億元的裕眾服飾工程建成投產(chǎn)。62013年，方城縣總面積7.9平方公里的超硬材料產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，將成為方城第二個產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。圍繞超硬材料

16、配套設(shè)備，積極開展上游產(chǎn)業(yè)，壓機(jī)鉸鏈梁、導(dǎo)電圈等工程建成投產(chǎn)，硬質(zhì)合金頂錘、芯柱等工程落戶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。中南鉆石公司成功上市，成為南陽市第6家上市企業(yè)，實現(xiàn)縣上市企業(yè)零的突破，產(chǎn)能到達(dá)60億克拉，年產(chǎn)值20億元，利稅5.5億元，國內(nèi)市場份額到達(dá)45%以上。預(yù)計全年合同利用境外資金5330萬美元，實際利用外資3700萬美元，實現(xiàn)進(jìn)出口3400萬美元。6第三產(chǎn)業(yè)2013年，方城縣社會消費品零售總額82.3億元，增長13.3%，居南陽市第三位。金融機(jī)構(gòu)存款余額119.3億元，增長15.8%，貸款余額61.5億元，增長41.7%，增量增速分別居南陽市第二位和第三位。高效經(jīng)濟(jì)生態(tài)示范縣啟動建設(shè)。社會事業(yè)教

17、育:2008年，方城縣普通中學(xué)46所，比1978年減少了近90%，在校學(xué)生達(dá)46162人，比1978年減少16.6%，而1949年方城縣只有初級中學(xué)1所，在校學(xué)生220人；普通小學(xué)423所，比1978年增加了56.7%，比1949年的111所增加312所，在校學(xué)生達(dá)85172人，比1978年減少26.2%，比1949年的11000人增長6.7倍；中小學(xué)專任教師7690人，比1978年增長了2.0%，其中小學(xué)教師4493人，比1949年的299人增長14倍。截止2008年底，全縣共有幼兒園25所，在園幼兒達(dá)16691人，而1958年縣創(chuàng)辦第一個幼兒園縣直機(jī)關(guān)幼兒園，教師3人，入園兒童41人。7文

18、化:2008年，方城縣有文化站16個，普及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；文化藝術(shù)團(tuán)體91個，民間自發(fā)組織的歌、舞、書、畫、棋、器樂培訓(xùn)及表演不斷涌現(xiàn)。2008年方城縣電視覆蓋率達(dá)96%，電視普及率達(dá)95%以上，農(nóng)村有線電視用戶達(dá)1.2萬戶。7交通： HYPERLINK :/baike.baidu /view/1454293.htm t _blank 焦枝鐵路、S103鄭新線公路、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/2157765.htm t _blank 蘭南高速公路貫穿全境，方城縣城距 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1452740.htm t _blank

19、南陽機(jī)場30分鐘車程， HYPERLINK :/baike.baidu /view/3562712.htm t _blank 鄭渝高鐵客運專線通過方城全境設(shè)置 HYPERLINK :/baike.baidu /view/570197.htm t _blank 方城站；縣內(nèi)通訊設(shè)施日趨完備，與國內(nèi)外溝通快速便捷。衛(wèi)生: 改革開放以來，方城縣醫(yī)療衛(wèi)生條件進(jìn)一步改善，投資2500萬元的民營醫(yī)院主體工程已竣工，16所鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改造工程全部完成，村級示范性衛(wèi)生服務(wù)站全面覆蓋，新農(nóng)合參合率保持在90%以上，截止2008年，方城縣563個行政村已全部建成了標(biāo)準(zhǔn)化村級衛(wèi)生所，其中完成高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生所292家，各項

20、指標(biāo)均走在河南省先進(jìn)展列，改變了城鄉(xiāng)衛(wèi)生落后狀況，提高了人民群眾的安康水平，為全縣新農(nóng)村建設(shè)做出了積極的奉獻(xiàn)。2008年，方城縣新農(nóng)合實際發(fā)生門診35.3萬人次，報銷費用825.92萬元，其中在村衛(wèi)生所就診33.3萬人次，補助費用747.83萬元，分別較2007年上升271%和260%。2008年底，全縣有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)23個，比1978年增加兩個；平均每千人口有醫(yī)院床位1.3張和醫(yī)生1.9人，分別比1978年增長0.7張和1.2人。7HYPERLINK :/baike.baidu /pic/%E6%96%B9%E5%9F%8E%E5%8E%BF/2606992/1486530/0eb30f24

21、42a7d933a7a8abe2ad4bd11373f0011a?fr=lemma&ct=cover o 三國時期古戰(zhàn)場方城博望坡 t _blank風(fēng)景名勝: 方城有可供欣賞的風(fēng)景名勝80多處。距今七千多年的獨樹大張莊新石器時代遺址，是中國最早的長城 HYPERLINK :/baike.baidu /view/367965.htm t _blank 楚長城遺址、西漢廷尉張釋之祠、東漢 HYPERLINK :/baike.baidu /view/19273.htm t _blank 漢光武帝 HYPERLINK :/baike.baidu /view/14451.htm t _blank 劉秀飲

22、馬的扳倒井遺址和 HYPERLINK :/baike.baidu /view/658989.htm t _blank 湖陽公主修行的煉真宮遺址、北魏雕鑿的 HYPERLINK :/baike.baidu /view/976569.htm t _blank 佛溝摩崖造像、唐代四大名剎之一的 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1243412.htm t _blank 普嚴(yán)寺、宋襄漢漕渠遺址、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1427677.htm t _blank 紅二十五軍血戰(zhàn) HYPERLINK :/baike.baidu /view/73

23、1761.htm t _blank 獨樹鎮(zhèn)紀(jì)念碑、空軍戰(zhàn)斗英雄 HYPERLINK :/baike.baidu /view/135062.htm t _blank 杜鳳瑞紀(jì)念館等景觀；有號稱北武當(dāng)?shù)?HYPERLINK :/baike.baidu /view/123050.htm t _blank 黃石山、“中華第一石川七十二潭以及 HYPERLINK :/baike.baidu /view/99629.htm t _blank 七峰山、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/326900.htm t _blank 大乘山、 HYPERLINK :/baike.baidu

24、 /view/585334.htm t _blank 三賢山、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/585329.htm t _blank 望花亭水庫等自然景觀。其中，大張莊、平高臺古文化遺址、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/4824.htm t _blank 楚長城、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/34796.htm t _blank 文廟、 HYPERLINK :/baike.baidu /view/745133.htm t _blank 博望故城、佛溝摩崖造像和紅二十五軍獨樹鎮(zhèn)紀(jì)念碑為省級文物保護(hù)單位。H

25、YPERLINK :/baike.baidu /pic/%E6%96%B9%E5%9F%8E%E5%8E%BF/2606992/1486385/ca1349540923dd54c72f9814d609b3de9c824869?fr=lemma&ct=cover o 東漢湖陽公主修真之所方城煉真宮 t _blank名優(yōu)特產(chǎn): 文房瑰寶中國五大名硯之一的 HYPERLINK :/baike.baidu /view/381423.htm t _blank 黃石硯，始創(chuàng)于漢代，盛于宋代，古代大書法家 HYPERLINK :/baike.baidu /view/69377.htm t _blank 米芾

26、、黃庭堅，當(dāng)代大書法家 HYPERLINK :/baike.baidu /view/16331.htm t _blank 啟功等曾揮毫潑墨，予以高度贊譽。1993年，方城黃石硯榮獲國際中國書畫博覽會金獎；1994年參加中國名硯展覽，榮獲石質(zhì)、工藝雙項金獎；1995年被國家輕工部列為名牌產(chǎn)品，并列為國家級禮品饋贈國際友人。方城已開發(fā)近百種新型產(chǎn)品，年產(chǎn)精品硯臺5萬方，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國內(nèi)26個省市和日本、美國、香港、臺港等10多個國家和地區(qū)。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/51064.htm t _blank 方城燴面是一道漢族面食小吃。在方城的歷史并不長，據(jù)方城做 HYP

27、ERLINK :/baike.baidu /view/34295.htm t _blank 燴面最早的一批燴面師傅所說，方城燴面起源在八十年代初期，師承于鄭州燴面，但是“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)，聰明的燴面師傅們結(jié)合著方城的特色回族較多，從而 HYPERLINK :/baike.baidu /view/44190.htm t _blank 羊肉資源豐富，進(jìn)而在鄭州燴面的根基上摸索改進(jìn)形成今天的豫南特色美食方城燴面。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/164092.htm t _blank 博望鍋盔是河南省傳統(tǒng)的漢族小吃。筋香柔韌，絲毫沒有夾生的感覺。它是用發(fā)酵面、干面反復(fù)盤揉

28、，做成盾牌形狀上鍋炕，待兩面凝結(jié)后，把數(shù)個 HYPERLINK :/baike.baidu /view/80696.htm t _blank 鍋盔疊立起來放在鍋內(nèi)，不加水，用文火蒸烤至熟。烤好的鍋盔不焦不糊，具有生面的顏色、熟饃的味道。它重約2-2.5公斤，直徑1尺33厘米有余。雖然厚到達(dá)2寸0.6 厘米，用刀切開顏色好似生面一樣，但吃起來筋香柔韌，絲毫沒有夾生的感覺。博望鍋盔，系用白面烤制的一種特色食品。外形似鍋，又類頭盔，通體白色，如生面曬干一般，直徑一尺余，厚二寸，每個重達(dá)四斤，食之酥香爽口，耐嚼耐饑，且久放不壞。2、城市商業(yè)環(huán)境以方城縣政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為指導(dǎo)，方城縣緊緊圍繞高效生態(tài)經(jīng)

29、濟(jì)示范縣建設(shè)，把特色商業(yè)區(qū)作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、加快商業(yè)服務(wù)業(yè)集聚開展，提振中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)，提升縣城首位度、宜居度和承載力、輻射力，增強(qiáng)綜合競爭力的重要載體，加強(qiáng)根基設(shè)施和公共服務(wù)平臺建設(shè)，加大招商引資力度，著力電子商務(wù)、樓宇經(jīng)濟(jì)和城市綜合體等精品工程建設(shè)，推進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)改造升級，強(qiáng)化特色商業(yè)街培育和新型專業(yè)市場建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，加大政策扶持力度，創(chuàng)新管理機(jī)制體制，健全統(tǒng)計考核體系，推動特色商業(yè)區(qū)安康快速開展。隨著方城縣政府宏觀政策的調(diào)控、地產(chǎn)業(yè)的開展、公共環(huán)境的完善，方城縣的商業(yè)也取得了快速的開展，但缺乏吃喝玩樂購的商業(yè)綜合體。所以能夠滿足消費者多層次需求的一站式購物中心將是未來開展的

30、趨勢。3、工程競爭環(huán)境近年來，由于地產(chǎn)業(yè)開展迅速，大多數(shù)樓盤以商住結(jié)合的形式呈現(xiàn)，方城縣的商業(yè)市場也取得了快速的開展，以下是工程周邊商業(yè)市場的比較：商 超： 名稱比較工程經(jīng)營面積位置地段物業(yè)配套經(jīng)營方式業(yè)態(tài)組合經(jīng)營檔次經(jīng)營環(huán)境消費群體人流情況工資水平由以上比較分析可知：賓 館： 名稱比較工程位置地段賓館定位房間數(shù)量物業(yè)配套裝修檔次房間定價入駐情況工資水平由以上比較分析可知4、居民消費情況方城縣以農(nóng)業(yè)、礦業(yè)為主，目前還是一個縣級旅游城市，市區(qū)人口僅10萬左右，居民的月收入在2000元左右，相對來說，購置力適中。近年來隨著方城縣經(jīng)濟(jì)的快速開展，人們生活水平有了很大提高，消費觀念也在不斷的轉(zhuǎn)變和升級

31、，用于消費的開支占比也越來越大，所以方城縣的消費市場潛力巨大。 分析結(jié)論：一、城市經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿Υ?，商業(yè)市場大有可為。二、方城縣的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境處于由傳統(tǒng)商業(yè)模式向現(xiàn)代商業(yè)模式過渡時期，即由分散經(jīng)營向聚集、專業(yè)化靠攏趨勢。三、居民消費能力逐步升高，消費能力較強(qiáng)。四、五、三、工程SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢，地處方城縣唯一汽車站，同時靠近農(nóng)貿(mào)市場，人流量大；業(yè)態(tài)豐富，有超市、餐飲、服裝鞋、針織批發(fā)、賓館，業(yè)態(tài)組適宜合車站需求；有比較大的廣場，停車方便，能夠為顧客提供便利；提供多樣化及個性化的服務(wù)，能夠滿足顧客的體驗需求；公司總部組織架構(gòu)完善，有強(qiáng)大的后盾支持及成熟的招商管理經(jīng)歷；連鎖企業(yè)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一

32、管理運營，將加大工程成功砝碼。劣勢居住區(qū)人群少，商圈不成熟，以車站消費人群為主，目標(biāo)客戶有限；零售市場不景氣，競爭劇烈，商家經(jīng)營壓力大，招商比較困難；工程所在地的客流量不均衡，白天多，晚上少，節(jié)假日人流量大；由于車站的獨特性，生鮮自營不便，招商會比較困難。時機(jī)方城縣生活水平逐步改善，消費能力逐漸提高，商業(yè)環(huán)境有了較快的開展；方城的商業(yè)處于比較粗放型的管理，缺少精細(xì)化，且地處較遠(yuǎn)，競爭力不大；工程的業(yè)態(tài)定位比較齊全，縣城缺少類似的商業(yè)模式，整體工程具有優(yōu)勢；與車站結(jié)合屬于新型的商業(yè)組合，工程易于被廣闊投資者承受；提高整體工程的裝修檔次，對業(yè)態(tài)及商品定位準(zhǔn)確，進(jìn)展差異化競爭；充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展

33、推廣，組織籌劃營銷活動，能迅速提高品牌知名度。威脅城區(qū)人口少，僅10萬左右，消費群體有限，地處車站，目標(biāo)客戶比較明顯 ；隨著經(jīng)濟(jì)的開展，商業(yè)競爭越來越劇烈，電商的沖擊，消費方式的轉(zhuǎn)變等；車站賓館較多，且開展比較成熟，競爭比較劇烈，所以賓館定位必須準(zhǔn)確。四、工程定位1、市場定位 集購物、休閑、餐飲、批發(fā)、賓館于一體的多功能商貿(mào)城。2、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位一樓門面：以銀行、地產(chǎn)銷售、藥房、專賣、通訊、彩票點等形象窗口招商為主一樓超市商品定位：超市商品以中低檔為主，兼顧高檔，商品質(zhì)優(yōu)價廉；低、中、高檔，比例采用“二、六、二制，即中檔商品占六成，低檔商品占二成，高檔商品占二成。以食品為主，食品中以副食為主，針

34、對車站消費群體，以快消品為主，增加水吧、面包等聯(lián)營商戶，同時增加特產(chǎn)禮盒。以百貨、洗化為輔，生鮮五大類以聯(lián)營為主。二樓服飾鞋針織定位：以服飾鞋、針織批發(fā)為主，經(jīng)營品類齊全，物美價廉，具有市場競爭力，打造方城縣比較具有特色的室內(nèi)批發(fā)市場。二樓餐飲定位：以小吃和快餐為主，招商時盡量以品牌餐飲為主，配合定位為中檔的中西餐，滿足車站臨時休息餐飲和三樓賓館的餐飲。三樓賓館定位：以時尚主題賓館為主，高中低檔結(jié)合，賓館定位多樣化，賓館服務(wù)多樣化，價格具有市場競爭力，制定差異化的定位和營銷策略。3、經(jīng)營特色與車站結(jié)合，打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式；多業(yè)態(tài)組合，滿足廣闊消費者的需求；定位準(zhǔn)確，目標(biāo)客戶群明確,商品定位準(zhǔn)確

35、；利用移動互聯(lián)網(wǎng)到達(dá)線上線下結(jié)合，適應(yīng)時代潮流，裝修精致，打造方城縣最具特色的商貿(mào)城。 以上業(yè)態(tài)布局可以充分發(fā)揮出業(yè)態(tài)的固有消費群，實現(xiàn)業(yè)態(tài)之間的優(yōu)勢共享，劣勢互補，滿足顧客吃、穿、用、住、休閑、娛樂的“一站式的體驗式消費，從而有力保證商場持續(xù)性開展。4、目標(biāo)市場定位車站往返群體+鄉(xiāng)鎮(zhèn)服飾鞋、針織零售商+附近居民+賓館住戶探親、出差、旅游5、商場形像定位 鑒于本工程與車站結(jié)合要突出形象，同時考慮到經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位、招商、差異化競爭及可持續(xù)開展。本工程應(yīng)以精致裝修為主，不同于其他的商業(yè)物業(yè)，一定要給廣闊商戶及顧客帶來新鮮感。裝修別致大方，環(huán)境整潔、有現(xiàn)代氣息，外觀上要有特色，多樣化、個性化服務(wù)，同

36、時注重細(xì)節(jié)化的管理。五、招商策略商場開業(yè)前的前期招商尤為重要，一旦前期招商失敗，要想再次啟動，那么難上加難。所以，我們應(yīng)組織專業(yè)的招商人員，制定比較周全的招商策略，制定一系列的招商政策，通過對工程的整體定位，有針對性的開發(fā)目標(biāo)客戶，通過市調(diào)及客戶信息的掌握，逐步進(jìn)展談判，從而以取得招商的成功。招商策略1、依靠總部優(yōu)勢，通過優(yōu)秀的經(jīng)營管理方案、先進(jìn)的管理經(jīng)歷，多樣化的營銷籌劃、大力度的宣傳推廣來打造商戶的信心；2、優(yōu)惠招商，以點代面，重點招募主力商家和商圈影響力較大的商家，帶動散戶經(jīng)營；與商家共同宣傳籌劃，共同造市，先做人氣，再做生意。3、招商時應(yīng)根據(jù)工程定位及經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品定位進(jìn)展布局強(qiáng)化

37、工程規(guī)劃與工程的優(yōu)勢及時機(jī)點，增加優(yōu)勢，利用時機(jī)點，縮小劣勢及威脅。4、統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營，就是商場負(fù)責(zé)工程整體形象推廣、日常現(xiàn)場管理、人員招聘培訓(xùn)、突發(fā)事件處理和商場活動的組織籌劃等，統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費用、舉辦商場促銷活動、收取出租活動場地等方式到達(dá)收支平衡甚至贏利；統(tǒng)一管理包括：統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一宣傳促銷、統(tǒng)一商場形象、統(tǒng)一營業(yè)人員管理、統(tǒng)一營業(yè)時間、統(tǒng)一售后服務(wù)及投訴接待、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一管理制度等5、成立專門的招商部門，配備專業(yè)的人員，通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高其招商技能及綜合素質(zhì)，有助于商場品牌形象的樹立與推廣。6、招商時，針對主力客戶及特殊客戶要采取優(yōu)先選用的原那么，在談

38、判條件上要給予最大的優(yōu)惠政策六、招商服務(wù)與支撐1、良好的物業(yè)管理為入租商戶和顧客提供一個舒適安全的環(huán)境，包括賣場的環(huán)境、設(shè)備的保護(hù)、安全保衛(wèi)、管理等。2、成立專門的管理部門，對商戶進(jìn)展統(tǒng)一管理，包括對商戶的培訓(xùn)指導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、細(xì)節(jié)管理、營銷籌劃等。3、統(tǒng)一營銷籌劃管理，對商場進(jìn)展全方位的推廣和宣傳，并舉辦統(tǒng)一的廣告宣傳和促銷活動，提升商場的客流量和銷售額。4、成立專門的管理部門，對商戶進(jìn)展統(tǒng)一管理，配備專業(yè)的管理人員，對商戶進(jìn)展全方位的管理和指導(dǎo)。5、協(xié)調(diào)各商戶與工商稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，爭取政府政策支持。七、招商操作流程1、市場調(diào)研：調(diào)研縣城內(nèi)的主要商業(yè)的概況、經(jīng)營環(huán)境

39、、經(jīng)營業(yè)態(tài)等，以及賓館定價、裝修等；2、招商動線規(guī)劃：懂得賣場的平面布局圖及動線規(guī)劃，能結(jié)合實際現(xiàn)場講解；3、招商品類規(guī)劃：了解賣場的品類規(guī)劃、品類組合及商品定位、商品組合；4、資料準(zhǔn)備：招商手冊、圖紙規(guī)劃、合同；5、制定租金標(biāo)準(zhǔn)：成本租金、當(dāng)?shù)亻T面房租金、同業(yè)態(tài)大賣場商場租金；6、選定目標(biāo)客戶：確認(rèn)目標(biāo)客戶、重要客戶、備選客戶，建設(shè)客戶資料登記表；7、溝通交流：與招商客戶溝通，介紹工程情況、試探對方意向并做出初步判斷；8、招商談判：洽談營業(yè)位置與面積、合作條件、付款方式；9、客戶維持：對備選客戶要保持密切溝通，以防客戶資源不夠；10、客戶資料建設(shè)，建設(shè)目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫，對招商人員的招商工作，包

40、括 聯(lián)系、走訪跟進(jìn)、簽約等，實時做好記錄。11、招商反響：招商員每周上報招商情況，分析、總結(jié)、交流、招商經(jīng)歷和心得，處理客戶反響信息，適時調(diào)整招商策略。12、簽約前的準(zhǔn)備工作：客戶提交身份證復(fù)印件、品牌代理授權(quán)證書等相關(guān)證件13、正式簽約：提供專柜詳細(xì)尺寸圖、及商鋪裝修要求，在收到專柜詳細(xì)尺寸圖等資料后，客戶提交專柜效果圖、平面圖、電路圖，餐飲、客戶需要提供工程要求(上下水、用電功率、排煙排污等，需要提前與招商科部門溝通并需要物業(yè)部確認(rèn))14、招商負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理簽字蓋公司合同章，合同生效15、招商部門開具進(jìn)場通知單， 根據(jù)工程進(jìn)度，安排客戶進(jìn)場施工16、商戶于開業(yè)前提供品牌LOGO、促銷信息等至