1、無憂商務網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 .萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座無憂商務網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 ：.；無憂商務網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 無憂商務網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)杰出管理 廣元“香山怡園營銷謀劃案草案上卷整合營銷戰(zhàn)略前言：工程概略第一章、廣元“香山怡園工程區(qū)域房地產(chǎn)市場營銷背景的調(diào)研第二章、廣元“香山怡園工程區(qū)域同比競爭樓盤的調(diào)研及分析第三章、工程區(qū)域目的群體確實定及分析第四章、工程SWOT分析及應對措施第五章、工程產(chǎn)品定位第六章、工程中心價值的建立第七章、工

2、程籠統(tǒng)定位第八章、工程價錢戰(zhàn)略第九章、工程推行戰(zhàn)略第十章、工程執(zhí)行戰(zhàn)略第一章、廣元“香山怡園工程區(qū)域房地產(chǎn)市場營銷背景的調(diào)研一、工程區(qū)域房地產(chǎn)中觀市場調(diào)研及分析一、工程概略、區(qū)位：工程地塊處廣元市東壩片區(qū)與老城片區(qū)的過渡地帶。、所屬地：市中區(qū)東壩街道辦事處。、街道名：廣元市環(huán)城北路。、臨界現(xiàn)狀工程地塊東鄰山脊，目前山脊上有部分農(nóng)作物，還有大量荒草和較多的墳墓，東南角為“宏旺實業(yè)及其所屬磚廠，有較大的噪音；南面就是環(huán)城北路和鐵路，鐵路南側(cè)為居民區(qū)；地塊以西是谷地，谷地中有一磚廠、機電廠和少量居民點；北面就是山頂，山上有較多的松柏樹和荒草，另有一高壓電線穿過。、地塊外形本工程地塊整體外形不規(guī)那么，

3、多為依山取地，筑成多塊臺地來建立。、地塊現(xiàn)狀工程所在地目前已被大量開挖，東面和北面已開辟成峭壁，地面正在被逐漸平整為可以建立的階梯狀臺地，景觀圍墻已做好，南面接近環(huán)城路的部分已有施工單位進場，有棟建筑正在根底施工。在山上或工程較高位置均可鳥瞰城市景觀，可將東壩、南河片區(qū)收于眼底。二、工程主要經(jīng)濟技術(shù)目的、總用地面積：.畝約.平方米。、主要經(jīng)濟技術(shù)目的：根據(jù)原方案目的擬為總建面平方米，綠化率%，總戶數(shù)戶，幢-層多層洋房和棟別墅，戶型面積幅度-.，合計種戶型。三、工程街區(qū)功能分析、研討范圍和根據(jù)本工程位于廣元市東壩片區(qū)與老城區(qū)的過渡地帶，它嚴密銜接著廣元兩個主要片區(qū)，又由于本工程的規(guī)模和規(guī)劃檔次足

4、以覆蓋整個廣元市場。而在廣元城市建成區(qū)中分為五大片區(qū)，即老城區(qū)、東壩區(qū)、利州開發(fā)區(qū)南河區(qū)、上西壩和下西壩，其中老城即嘉陵轄區(qū)是廣元的商貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟最興隆，東壩那么是廣元的行政中心，而本工程正益處在這兩個片區(qū)之間。但由于街區(qū)功能分析要求街區(qū)范圍的有限性和本工程地形地貌工程所在地與老城區(qū)之間有一鳳凰山分隔，與老城的交融性不強，反而是東壩片區(qū)的有機組成部分的緣故，使得本工程的街區(qū)功能分析需求結(jié)合其他建成區(qū)來主要分析本工程所在地的東壩開展趨勢?，F(xiàn)根據(jù)影響街區(qū)功能的主要要素進展分析。、區(qū)域現(xiàn)狀分析、人口目前廣元市建成區(qū)所在地市中區(qū)人口為.萬人，總戶數(shù)為萬戶，其中城鎮(zhèn)人口萬人；工程所在的東壩區(qū)人口.萬人，其

5、中常住人口為.萬人，非農(nóng)業(yè)人口.萬人，總戶數(shù)戶。區(qū)內(nèi)有機關團體、企事業(yè)單位個，是市區(qū)兩級黨委、人大、政府、政協(xié)和市級家金融機構(gòu)所在地。包括工程所地的環(huán)城路以北多為山地，少有人居，而在環(huán)城路以南雖有大量居民，但鐵路與坡坎的地形將人們擋之于外。因此，雖然繁華的東壩路段都在眼底下，但工程本身周圍目前卻人煙較少，訪客甚少，少量居民也難與工程的檔次入流。、周邊道路現(xiàn)狀及性質(zhì)就本工程周邊而言，道路雖然不多，但非常通暢，目前僅有環(huán)城北路經(jīng)過工程門口，其路況如下：環(huán)城北路：寬為米的城市快速通道，也是東壩通向老城的一條主要干道，是本工程目前獨一的交通干道，往來車速較快。、交通情況與通暢情況、交通方式：主要為公交

6、車、出租車、人力三輪車。、公交車營運一覽表車次經(jīng)停站點車價路火車東站.-元工程所在地目前開通的公交車僅有路，出門不遠即為公交車站，為此今后工程業(yè)主座公交車較為方便。、出租車：起價元，.元/公里，全市共有輛左右，但經(jīng)過工程門口的出租車多為載客的快速車，空車較少，趕出租車倒不是非常方便。、三輪車車價：元/公里。、其他交通方式：長途汽車、火車、飛機。成都往返廣元的主要交通情況終到站乘車站發(fā)車時辰參考票價估計車程廣元火車站火車北站： 元約小時廣元南河汽車站成都昭覺寺客運中心白天滾動往返發(fā)車奢華大客車元約小時、該工程與相關重要地點間隔 工程地塊距鳳凰山公園約米，距市委、市政府約米，距百貨大廈聚集超市約米

7、，距人民醫(yī)院二分院約米， 距老城繁華商業(yè)地段約米。、周邊道路車流與人流、丈量時間：年月日星期日、丈量的道路及數(shù)據(jù)加權(quán)平均環(huán)城北路時間：-： ，車流：輛/小時，人流：人/小時。該道路屬于城市快速通道，是本工程所在地目前通往市中心的主要獨一通道，路面較寬，人流、車流都較小，道路較為通暢快捷，沒有塞車景象?？傊麄€片區(qū)城市交通方式較齊全，車流、人流量較小，交通較為通暢，出入便利。、市政公共配套本工程所在地處于待開發(fā)區(qū)，目前道路系統(tǒng)和水、電、氣、視、訊等管網(wǎng)系統(tǒng)尚未完全鋪設到位，但根據(jù)路通那么管網(wǎng)通的原那么，加上山上有高壓電線經(jīng)過，以上市政配套設備實踐上已到本工程用地的外圍，本工程只需求辦理相關手續(xù)

8、后即可接通運用。不過，就本工程所在的東壩區(qū)而言，可以說是廣元政治、文化中心了，區(qū)內(nèi)含有機關團體、企事業(yè)單位個，是市區(qū)兩級黨委、人大、政府、政協(xié)和市級家金融機構(gòu)所在地。目前，就工程周邊社會公共配套效力設備情況而言，主要如下：市政公共配套調(diào)查一覽表自行車分鐘范圍內(nèi)序號調(diào)查工程調(diào)查結(jié)果幼兒園星光幼兒園、東壩幼兒園、機關幼兒園等小學廣元師范附小等中學廣元中學、廣元實驗中學等大中專學校廣元財經(jīng)學校、廣元職業(yè)技術(shù)學校高中、廣元師范學校等公園、名勝鳳凰山公園、皇澤寺等菜市場嘉陵農(nóng)貿(mào)市場、零八一市場等機關單位廣元市人民政府、市委、市人大、市衛(wèi)生局、市建立局、市公安局等各部分委機關單位，市中區(qū)人民政府、區(qū)委及其

9、各部分委機關單位，中國人民銀行廣元支行、廣元時報社、廣元武警中隊、城東派出所、東壩派出所、等金融工行市分行、農(nóng)行市分行、建行市分行、中行市分行、交行市分行等購物聚集超市、裕華電腦城、利州東路沿線各種商業(yè)店鋪、老城溫州商城、商業(yè)街等城市公建利州廣場在建、鳳冠廣場、博物館規(guī)劃中、會展中心規(guī)劃中、廣元圖書館、東環(huán)加油站、火車東站、南河汽車站、廣元長途汽車站、廣元火車站、污水處置廠等休閑、文娛場所利州電影院、金海灣大酒店、廣元賓館、銀杏餐飲文娛中心、老樹咖啡、姿美容美發(fā)中心等河流等地貌嘉陵江、南河、南山、西山等醫(yī)院廣元市人民醫(yī)院二分院、廣元市中醫(yī)院等派出所東壩派出所、東城派出所街道辦東壩街道辦事處緊臨

10、建成道路環(huán)城北路、鐵路、利州東路、建立路等、經(jīng)濟開展程度、國民經(jīng)濟總體程度年，廣元發(fā)生了較為嚴重的自然災禍，國民經(jīng)濟遭到較大影響。據(jù)統(tǒng)計，年國內(nèi)消費總值GDP在年.億元的根底上按可比價錢仍增長了.%，到達.億元。其中，包含房地產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，占國內(nèi)消費總值的.%。城鎮(zhèn)從業(yè)者全年人均勞動報酬為元，人均可支配收入元，人均消費支出元。相應的，年國內(nèi)消費總值GDP到達.億元，比上年增長.%。其中第三產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長.%，占國民經(jīng)濟的比例為.%，位居三大產(chǎn)業(yè)之首。東壩街道辦年財政收入分別達萬元，財政支出萬元，這其中能夠成為任務人員收入的為.萬元，人均為.萬元，其中工資支出為.萬元，人均

11、工資收入為.萬元。計算后面這組數(shù)據(jù)對本工程的定位具有較高的參考價值，從中可以看出廣元居民的真實收入程度。普通來講，基層公務員的收入程度可以代表一個城市的中等收入情況，從計算結(jié)果來看，他們的工資收入為元/月左右，假設加上各種福利收入或隱性收入，那么可到達元/月，假設一個家庭以兩個人有任務收入，那么可得出廣元一個中等收入家庭年收入在-萬元之間。由此可以推出廣元中偏上收入家庭年收入應在萬元以上，按照國規(guī)范，房價程度為家庭年收入的-倍是合理的原那么，可以看出廣元高尚住宅總價在萬元以上是可接受的，但主力總價最高不宜超越萬元。、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造情況從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，整個廣元市以第三產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，在年國民經(jīng)濟構(gòu)

12、造中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例分別是第一產(chǎn)業(yè)占.%，第二產(chǎn)業(yè)為.%，而第三產(chǎn)業(yè)略高于第一產(chǎn)業(yè)，占國民消費總值的.%。由此可以看出廣元是一個缺乏大工業(yè)的城市，特別是近幾年，隨著“三線企業(yè)搬遷，本地國有企業(yè)改制又不勝利，廣元的骨干企業(yè)在逐漸減少。目前，就東壩街辦轄區(qū)而言，現(xiàn)有省屬以上企業(yè)家，普通國有企業(yè)家。全市全年工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn).億元，實現(xiàn)招商引資企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值.億元。目前雖然沒有什么大型企業(yè)，但已構(gòu)成運輸、商業(yè)、旅游、電子及信息、食品、建筑等相對優(yōu)勢行業(yè)。、周邊商業(yè)情況 從整個廣元城區(qū)來看，由于城區(qū)人口數(shù)量多，城內(nèi)公交車、公共汽車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應俱全，寶成鐵路、國道穿越全境，城

13、內(nèi)城外交通都極為方便；城市道路整潔，綠化程度較高，各類商城將陸續(xù)建成開業(yè)，另外底層商鋪分布于城區(qū)每一個角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，整個城區(qū)商業(yè)氣氛相當濃重，但商業(yè)主要集中在老城區(qū)。 由于本工程所在地是城市邊緣的山坡地段，周邊居民較少，市政公共配套還不到位。因此，工程周邊目前商業(yè)活動較為冷清，但間隔 工程大約公里的利州東路市委市政府附近商業(yè)、金融、文化文娛昌盛，故而本工程仍能較為方便地享遭到都市的文明與繁華。、街區(qū)規(guī)劃與開展方向、城市開展方向目前，廣元市曾經(jīng)確定城市向東開展的戰(zhàn)略，即由東壩沿著利州東路向雪峰方向開展，今后將把雪峰列入市區(qū)建立。城市開展真正構(gòu)成以東壩為行政管理和公共效力設

14、備為主的城市中心，與老城商貿(mào)旅游為主構(gòu)成有縱深的政治和經(jīng)濟雙中心東西兩片區(qū)的城市構(gòu)造。而本工程正處在城市兩個中心的過渡地帶，假設能勝利的利用這個銜接優(yōu)勢，防止“兩不論 的為難，潛力依然宏大。、區(qū)域道路規(guī)劃根據(jù)廣元市規(guī)劃局相關人士引見，本工程所在片區(qū)有兩個長久規(guī)劃，其一是于本工程不利的鐵路將取消，改向為繞城外經(jīng)過，使本工程未來居家更加安靜；其二就是環(huán)城路將沿著如今鐵路邊緣線貫穿至老城區(qū)，并銜接棲鳳路，大大縮短本工程到老城區(qū)的間隔 ，使本工程今后的業(yè)主到老城購物、文娛等更為方便。但這兩個利好音訊似乎對本工程短期協(xié)助 不大，由于實現(xiàn)這兩大目的的時間尚未明確，似乎較長，能夠在-年之后。、競爭工程規(guī)劃信

15、息目前在東壩片區(qū)內(nèi)，由建聯(lián)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都 工程占地畝，定位于“川北最大規(guī)模的智能化園林式生態(tài)居住社區(qū)，物業(yè)形狀規(guī)劃為多層花園洋房、電梯公寓和聯(lián)排別墅三種形狀，初步價錢幅度為-元/，估計今年月月份上市。在“水榭花都旁邊，也有一占地余畝的中高檔工程“香山怡園正在籌備之中，估計在今年下半年就會上市。綜上所述，工程所在的東壩區(qū)是廣元的行政和文化教育中心，工程所在的片區(qū)是廣元經(jīng)濟中心與政治中心過渡邊緣地域，是廣元城區(qū)第三個高地，但卻是獨一一個居住高地，座北朝南的“青龍白虎風水寶地可以俯瞰半個廣元城區(qū)。第二章、工程同比樓盤調(diào)研及分析一、廣元房地產(chǎn)市場供應特征概述、從總體特征和規(guī)模上講，供需兩旺，

16、供需比趨于合理，開發(fā)供應趨于理性。年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額.億元，房屋建筑施工面積.萬平方米，開工面積.萬平方米，而銷售面積僅有.萬平方米；到了年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額也是.億元；全市城鎮(zhèn)房屋施工建筑面積達.萬平方米，其中，新開工建筑面積.萬平方米，開工面積為.萬平方米，開工房屋價值合計萬元，商品房實踐銷售面積近.萬平方米，預售面積為.萬平方米，合計銷售面積達.萬平方米?？梢姡壳暗哪赇N售量遠遠大于年開工面積，市場進入盤整期，整個房地產(chǎn)供應市場將進入一個穩(wěn)定增長時期。、從廣元房地產(chǎn)供應構(gòu)造上看，住房一支獨秀，市場構(gòu)造發(fā)育不平衡。根據(jù)國際規(guī)范，在房地產(chǎn)市場中住宅與非住宅的供應比為.：.，而在廣

17、元房地產(chǎn)市場中，年住宅的供應量占整個房地產(chǎn)供應量近%，且辦公物業(yè)僅有。、從城區(qū)區(qū)域分布上看，一切在售樓盤主要分布在沿江沿河的老城、東壩和南河片區(qū)，而其中又以本工程所在的東壩育才路片區(qū)最為集中，目前在售的工程多達個。、從供應住宅的物業(yè)類型和檔次來說，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向多元化。目前，大多數(shù)在售樓盤仍是以檔次不高的多層商住樓方式出現(xiàn)，除了借助外圍自然景觀外，社區(qū)小環(huán)境較差，工程規(guī)模不大，營銷觀念和技法落后。不過，目前已出現(xiàn)了高層電梯公寓、花園洋房、聯(lián)體別墅等多種物業(yè)類型的工程，這些工程開場有精品化認識，注重與外來相關機構(gòu)協(xié)作打造精品住宅和規(guī)范操作技藝，這對廣元房

18、地產(chǎn)市場走向成熟與規(guī)范起了較好的模范作用。、從住宅銷售價錢區(qū)分上看，根本與物業(yè)檔次和區(qū)位一致?？傮w價幅大約在-元/之間，普通來講，元/以下的樓盤主要是不臨河的商住樓，-元/的樓盤是臨河和中偏上檔次的多層住宅工程，而電梯公寓普通在元/以上，別墅工程普通在元/以上。二、區(qū)域主要類比樓盤一覽表 主要類比樓盤一覽表 調(diào)查時間：年月-日序號工程稱號開發(fā)商工程地址規(guī)劃形狀戶型面積售價元/銷售進度其他經(jīng)濟目的東晟華庭廣元市澳法丹房地產(chǎn)開發(fā)有任公司廣元市市中區(qū)東壩片區(qū)，就在南河岸邊。由幢+層多層洋房和棟聯(lián)排別墅-合計種戶型多層：-別墅：-尚未正式開盤，目前正在做籠統(tǒng)展現(xiàn)?？傆玫?畝，總建面平方米，綠化率%，總

19、戶數(shù)戶，估計年年初交房。建聯(lián)水榭花都四川建聯(lián)實業(yè)開發(fā)廣元市濱河路與蓮花路交匯處聯(lián)體別墅+花園洋房+小高層電梯公寓不詳-，目前尚未上市，估計在年年底上市占地畝。該工程與香山怡園本工程的主要競爭對手，目前信息不多，他們會適時追蹤匯報 紫薇苑廣元市榮升實業(yè)東壩育才路與濱河路交匯處由幢躍多層公寓構(gòu)成-合計種戶型，均在室廳衛(wèi)以上-，商鋪：-年月日開盤，現(xiàn)已售約%。總用地畝，總建面.平方米，容積率.，建筑密度：.%，綠地率.%，公攤%，停車位個。利江苑廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司小西街與濱江路交匯處由幢-層多層商住樓組成-合計套錯層：-合計套躍式-，均價約年月日開盤，現(xiàn)已售約%，余套。占地約.畝，總建面.平方米

20、，容積率.，綠化率%，可售總戶數(shù)戶，物管費.元，交房時間年年底。瑞達麗景灣廣元瑞達實業(yè)有限責任公司西安路與濱河南路交匯處由幢個單元躍多層構(gòu)成.-.-，均價約；商鋪：元/尚未獲得預售證，現(xiàn)已預訂約%總用地.畝，總建面，其中一層部分商鋪建面.，容積率.，綠化率%，建筑密度.%，公攤.%，總戶數(shù)戶，物管費元/月，年月交房。富康家園廣元市富康實業(yè)廣元市賓江路由幢多層商住樓構(gòu)成.-平層：-，錯層：-年月開盤，現(xiàn)已售約%總用地.畝，總建面，其中底層全部為商鋪，容積率.，綠化面積，公攤.%，總戶數(shù)戶，物管費.元/。恒豐花園廣元市恒昌實業(yè)廣元市東壩育才路由幢層多層公寓構(gòu)成.-合計種戶型平層：-，錯層：-商鋪：

21、-一次性優(yōu)惠%年月開盤，總占地面積.畝，總建面平方米，容積率.，綠地率%，公攤%，估計農(nóng)歷年月底交房。三、類比工程個案資料統(tǒng)計與分析工程類比樓盤個案一調(diào)查時間：年月日工程稱號牡丹花園工程地址利州東路投資/開發(fā)商廣元市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)建筑規(guī)劃設計重慶建筑大學建筑設計研討院景觀設計重慶建筑大學建筑設計研討院建筑商廣元市牡丹花園物業(yè)管理辦總用地面積總建筑面積建筑形狀建筑風格層 數(shù)戶型面積幅度構(gòu)造方式畝.多層+高層現(xiàn)代躍、層、層.-.磚混+框架容積率綠化率建筑密度公攤系數(shù)層 高總棟數(shù)總套數(shù).% -%-.米+多層樓間間隔 裝修規(guī)范單價幅度均 價總價幅度主力總價營業(yè)房單價米清水-約-車位及單價付款方式物管收

22、費開盤時間交房時間銷售率銷售戶數(shù)未定一次性優(yōu)惠%；成年按揭.年年底.%廣通知求“時髦、生態(tài)、智能、“雅致、閑適、尊貴、調(diào)和“生活因此而精彩、“安康，讓生命充溢彈性、“巨匠手筆，濃墨重彩客源特征購房者多為中高收入家庭，以中年人為主。配套設備設有會所、噴水池、地下車庫，采用部分智能化設備，包括寬帶網(wǎng)、可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控和三表IC卡智能管理系統(tǒng)。其它目前僅推出多層，兩棟電梯公寓將在明年作為二期推出，起地下停車位均設在二期。戶 型 及 戶 型 比序號戶 型戶數(shù)面積()空間格局戶型比%銷售戶數(shù)戶型銷售比%多層室廳衛(wèi)錯層.%.%室廳衛(wèi).錯層.%.%室廳衛(wèi).錯層.%.%室廳衛(wèi).錯層.%.%室廳衛(wèi).錯層

23、.%.%室廳衛(wèi).錯層.%.%室廳衛(wèi).躍層.%.%室廳衛(wèi).躍層.%.%室廳衛(wèi)躍層.%.%室廳衛(wèi).躍層.%.%合計%.%綜合分析優(yōu)勢點優(yōu)勢點、在廣元工程規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營造社區(qū)環(huán)境；、區(qū)位較優(yōu)越，周邊大環(huán)境較好，配套設備較為完善；、路網(wǎng)興隆，交通便利；、前期推行得法，獲得引領市場的效果，具有較高的知名度。、開發(fā)商過于追求得房率，建筑密度過大，由此呵斥樓間距過小，環(huán)境做不出特征，通風采光較差，從而使房屋質(zhì)量大打折扣；、營銷言過其實，從而在消費者心思呵斥期望與現(xiàn)實落差太大，現(xiàn)實證明這將是對該工程后期銷售能否勝利的關鍵要素之一。對本工程的啟示該工程與本工程處在同一區(qū)域內(nèi)，地

24、段各具優(yōu)勢，檔次也相對較高，是本工程的主要競爭對手之一，總結(jié)其得失，對本工程有三點啟示。其一是在前期營銷推行上要做出氣勢，引起潛在購房者的高度關注，博得知名度最好是博得佳譽度；其二是講究誠信，不要隨意作出做不到的承諾；其三是做出均好的精品住宅和高尚社區(qū)，不要企圖以營造一兩項賣點優(yōu)勢就自封為高檔社區(qū)，并加以大肆鼓吹。先把消費者胃口高高地吊起，然后重重地把其摔在地上，這樣只會讓消費者狠狠地報仇他。工程類比樓盤個案二調(diào)查時間：年月日工程稱號天成鳳臺嘉苑工程地址濱河南路鳳臺賓館正對面投資/開發(fā)商廣元市天成實業(yè)建筑規(guī)劃設計西南建筑設計研討院建筑商廣元市天成實業(yè)物業(yè)管理廣元市天成物業(yè)總用地面積總建筑面積建

25、筑形狀建筑風格層 數(shù)戶型面積幅度構(gòu)造方式畝萬余聯(lián)體別墅、多層、小高層現(xiàn)代、.-.磚混+框架容積率綠化地率建筑密度公攤系數(shù)層 高樓間間隔 裝修規(guī)范.%-.%-.米-米清水單價幅度均 價總價幅度主力總價差價系數(shù)總棟數(shù)總套數(shù)電梯：-；洋房：-別墅：-電梯：約；洋房：約別墅：約電梯：-；洋房：-別墅：-電梯：-；洋房：約別墅：約不定+戶不含集團購買部分車位及單價付款方式物管收費開盤時間交房時間銷售率銷售戶數(shù)個，價未定一次性優(yōu)惠%，成年.-.%廣通知求“濱河畔，精品社區(qū)、“天成鳳臺嘉苑，善待您的終身、“您可以無理由退房、“身份新名片，位置看得見、“天成的動向，居家的方向等客源特征主要是廣元高收入家庭，絕

26、大多數(shù)是中年人以上購買的，主要職業(yè)類別為中高級政府官員、企業(yè)高級管理人員和私營企業(yè)主。配套設備組團園林景觀、地下車庫和部分智能化設備，包括可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控和寬帶網(wǎng)。其它位于天津路方向的一棟層辦公樓和一棟層的電梯公寓被廣元電力公司集團購買，按需消費。戶 型 及 戶 型 比序號戶 型戶數(shù)面積()空間格局戶型比%銷售戶數(shù)戶型銷售比%多層室廳 衛(wèi).躍式.%室廳 衛(wèi).躍式.%.%小計.%.%小高層電梯公寓室廳 衛(wèi).平層.%.%室廳 衛(wèi).平層.%室廳 衛(wèi).錯層.%.%室廳 衛(wèi).錯層.%室廳 衛(wèi).錯層.%室廳 衛(wèi).錯層.%小計.%.%聯(lián)體別墅室廳 衛(wèi).躍復式.%小計.%合計.%綜合分析優(yōu)勢點優(yōu)勢點、

27、開發(fā)商實力雄厚，開發(fā)觀念先進，注重企業(yè)品牌建立；、在廣元工程規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營造社區(qū)環(huán)境；、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，居家質(zhì)量較高；、地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設備較為完善居家氣氛濃重；、路網(wǎng)興隆，交通便利；、小區(qū)設計較為新穎，房屋外立面美觀，質(zhì)量較高，質(zhì)量優(yōu)越，可以稱得上是廣元第一個真正的高尚社區(qū)；、營銷推行技法相對先進規(guī)范，務虛有效，為工程博得了較高的佳譽度。、產(chǎn)品定位和規(guī)劃有一定偏向，較為混雜，從房屋功能上講，不應該建筑辦公樓，從物業(yè)類型上看，電梯公寓和高質(zhì)量多層、聯(lián)體別墅放在一同使各種業(yè)主類型無法區(qū)分；、工程價錢定位有偏向，電梯公寓與其他物業(yè)類型房屋

28、沒有構(gòu)成性價比差別，由于高層電梯公寓建立本錢比普通多層要高，其價錢自然要高一些，但檔次定位又出現(xiàn)了反差，低本錢的房屋成了高檔住宅，高本錢成了中檔住宅，而價錢卻是高檔住宅低于中檔住宅，這種反差在一個工程中構(gòu)成的鮮明對比就會呵斥其電梯公寓滯銷。對本工程的啟示該工程雖然不與本工程處于同一片區(qū)，但無論是其地段還是檔次都不比本工程差，更何況高端住宅面向的目的客戶群都是一個城市的高收入人群。因此，該工程就是本工程的直接競爭對手，其得與失皆是他們自創(chuàng)的東西，由此可以得出幾點啟示。第一，著眼長久利益，樹立精品認識，注重品牌建立；第二，營銷既要講技巧和方法，又要講求誠信，不要心存僥幸；第三，規(guī)劃設計要科學，不要

29、建成大雜燴，要有“人以群分的居住心思，因此，住區(qū)規(guī)劃應有相對的純度；第四，價錢定位應有層次，講究系統(tǒng)性和可接受性。工程類比樓盤個案三調(diào)查時間：年月日工程稱號瑞達麗景灣工程地址廣元市西安路與濱河南路交匯處投資/開發(fā)商廣元瑞達實業(yè)有限責任公司建筑規(guī)劃設計廣元市建筑規(guī)劃勘測設計院總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積公建面積總棟數(shù)總套數(shù).畝.棟個單元建筑形狀建筑風格層 數(shù)戶型面積幅度構(gòu)造方式樓間間隔 裝修規(guī)范多層現(xiàn)代民居躍.-.磚混米清水容積率綠化率建筑密度公攤系數(shù)層 高單價幅度均 價.%.%米-；臨河：-約總價幅度主力總價營業(yè)房單價付款方式物管收費開盤時間交房時間-萬元-萬元元/成年元/月未獲得預

30、售證年月銷售戶數(shù)預訂：套銷售率 預訂：%廣通知求“南河河居時代全河景生態(tài)住宅、“波光漣漪，水景家園等配套設備電子安防、寬帶網(wǎng)等環(huán)境評價該工程緊鄰南河及南河綠化帶，大環(huán)境優(yōu)美，但小區(qū)內(nèi)沒有獨特景觀，僅有少量綠化。戶 型 及 戶 型 比序號戶 型戶數(shù)面積()空間格局戶型比%多層室 廳 衛(wèi).平層.%室 廳 衛(wèi).平層.%室 廳 衛(wèi).平層.%室 廳 衛(wèi).平層.%室 廳 衛(wèi).平層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%室 廳 衛(wèi).躍層.%合計%綜合分析優(yōu)勢點優(yōu)勢點、地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設備較為完善，居家

31、氣氛濃重；、路網(wǎng)較為完善，交通方便。、規(guī)模過小，不便操作；、營銷方法落后，售樓處簡陋粗糙；、房屋質(zhì)量不高，開發(fā)商缺乏知名度。對本工程的啟示該工程從規(guī)模和檔次等諸多方面其實與本工程皆沒有可比性，只是其中偏上的單價和較大的戶型面積所確定的較高總價對廣元市民購買力是一個檢驗，其高總價戶型的走勢對本工程有一定自創(chuàng)作用。從其銷售情況來看，其面積較大的躍式戶型走勢還不錯，可見廣元的購買力還是較強。工程類比樓盤個案四調(diào)查時間：年月日工程稱號利江苑工程地址小西街與濱江路交匯處投資/開發(fā)商廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑規(guī)劃設計零八一建筑勘察設計院總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)約.畝.棟返遷安頓套

32、建筑形狀建筑風格層 數(shù)戶型面積幅度構(gòu)造方式樓間間隔 裝修規(guī)范多層現(xiàn)代民居躍、躍.-.磚混米清水容積率綠化率建筑密度公攤系數(shù)層 高單價幅度均 價.%約%米-約總價幅度主力總價營業(yè)房單價付款方式物管收費開盤時間交房時間-萬元-萬元元/成年.元/月.銷售戶數(shù)套銷售率.%廣通知求“人與自然結(jié)合，精心構(gòu)筑完美等配套設備停車場、寬帶網(wǎng)等其它兩面臨街的純商住樓，合計套，可售住房套。戶 型 及 戶 型 比序號戶 型戶數(shù)面積()空間格局戶型比%銷售戶數(shù)戶型銷售比%多層室 廳 衛(wèi).平層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層

33、室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+空中花園.錯層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層室 廳 衛(wèi)+屋頂花園.躍層合計綜合分析優(yōu)勢優(yōu)勢、地處老城區(qū)，地段較好，瀕臨嘉陵江，周邊大環(huán)境較好，配套設備較為完善；、路網(wǎng)較為完善，交通方便。、規(guī)模過小，不便操作，局促的中庭短少景觀；、營銷方法落后，售樓處簡陋粗糙；、兩面臨街的商住樓致使房屋質(zhì)量不高，開發(fā)商缺乏知名度。對本工程的啟示該工程跟“瑞達麗景灣一樣，在規(guī)

34、模和檔次等諸多方面其實與本工程皆沒有可比性，但該工程可以說是普通多層住宅中超大戶型面積的工程了，其主力總價集中在萬元左右，最高總價達萬元。因此，其高總價戶型的走勢對本工程有一定自創(chuàng)作用。從其銷售情況來看，其面積較大的躍式戶型走勢還不錯，可見，這種檔次的大面積住宅尚且走勢較好，置信他們的工程市場前景應是比較樂觀的。四、廣元房地產(chǎn)市場總體特征、工程體量小、產(chǎn)品同質(zhì)化景象較嚴重。廣元目前的房地產(chǎn)工程大多規(guī)模在畝以內(nèi)，僅有幾個工程在-畝，且多為臨街商住樓。規(guī)模小將直接導致小區(qū)內(nèi)無法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家質(zhì)量，呵斥區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工程同質(zhì)化景象較為突出。在產(chǎn)品無太大差

35、別的情況下，消費者會目的分散，使并不是很大的蛋糕被平均分割，導致各工程所得的份額均非常有限。、房價較低。由于地價的廉價，使開發(fā)本錢下降，房屋的售價較成都市城區(qū)動輒-元/平方米的價錢低了-元/平方米，目前市場的實踐價錢幅度為-元/之間，價錢的優(yōu)勢是吸引消費者購房的一大重要要素。、開發(fā)商素質(zhì)和開發(fā)程度不高?？傮w來看，廣元開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)較低，開發(fā)閱歷與成都樓市相比相差甚遠，開發(fā)的樓盤均存在方式單一、小區(qū)環(huán)境較差、戶型構(gòu)造不合理、物業(yè)管理不規(guī)范等諸多弊病。而產(chǎn)品質(zhì)量的低劣也呵斥了其價錢無法向上攀升。、開發(fā)觀念落后于消費觀念，從而使現(xiàn)有產(chǎn)品質(zhì)量與消費期望之間差距較大。消費者經(jīng)過報刊、電視等多種媒體與外

36、界接觸，加上廣元本身就是一個中等交通動脈城市，其人員經(jīng)常往來于成都等大城市之間，其消費者無論從觀念、認識、還是實踐消費上，他們均表現(xiàn)了其前瞻性，而廣元房地產(chǎn)在開發(fā)理念上的開展速度已遠遠落后于消費者審美觀的變化速度。在調(diào)查的過程中，消費者對住宅的認知度、審美觀已遠遠超越了他們原有的估計，雖然他們購房時最關懷依然是價錢、質(zhì)量、戶型等根本要素，但可以一定的是在這些根本要素滿足其需求后，他們一定會選擇有特征的樓盤。、政府有關執(zhí)行部門觀念落后，任務無方，相關資料信息掌握不夠。政府雖然鼓勵開展房地產(chǎn)業(yè)，但政府官員的任務作風和效力觀念尚未轉(zhuǎn)變，依然有大老爺?shù)臍馀?，做事依然講求關系；另外，政府有關部門任務缺乏

37、方法和才干，政府有關官員對市場信息掌握不夠，信息貯藏缺乏混亂。、多數(shù)開發(fā)商的運營方式及手段較為粗放。工程開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。銷售現(xiàn)場大多規(guī)劃不合理，顯得非常散亂，缺乏規(guī)定動作，樓書及DM單的制造也較為簡單。當然，也有極個別樓盤開場規(guī)范操作。、自用、自營是區(qū)域消費特征，投資性消費缺乏。受區(qū)域房屋租金偏低和不動產(chǎn)投資認識等要素影響，購房者的消費目的以居家自用和自我運營為主。由于受區(qū)域居民人均住房面積較高、房屋租金偏低、流動人口數(shù)量較少等要素的影響，在廣元市區(qū)抽樣市調(diào)中，消費者購房目的用于自住、自營的占絕對比例，有投資置業(yè)意向的極少。這是明顯有別于大城市購

38、房消費行為，是區(qū)域消費特征的景象之一。、廣元市城區(qū)房地產(chǎn)市場開展不平衡，構(gòu)造不合理?？傮w來看，廣元城區(qū)房地產(chǎn)市場中住宅一枝獨秀，但各類商城、商鋪開發(fā)較多，總體市場份額達/，這類物業(yè)普通開發(fā)方式為：底商+住宅，所推出的商業(yè)用房，在加上其他工程推出的大量臨街商鋪，本地的營業(yè)用房總體上有供過于求的市場趨勢。同時，辦公物業(yè)所占市場份額又太少，其年供應總量僅為平方米。、廣元的房地產(chǎn)市場處在一個量變的起始階段。隨著本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設計商、謀劃商、廣告商的不斷交融，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設計科學美觀、操作規(guī)范的工程將不斷涌現(xiàn)。目前，牡丹花園、鳳臺嘉苑已在此邁出了堅實的一步，并獲得了較大的勝利，

39、接著就有水榭花都、東晟華庭等工程的設計、廣告等與外來單位協(xié)作。而高質(zhì)量樓盤的不斷出現(xiàn)是一個地域房地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要標志?？傮w上看，廣元房地產(chǎn)開發(fā)較勝利的樓盤有如下特征：小區(qū)規(guī)模較大、小區(qū)環(huán)境較好、配套較完善、戶型設計合理、外觀設計新潮，如“鳳臺嘉苑等工程。五、廣元市未來-年房地產(chǎn)市場趨勢預測據(jù)權(quán)威人士指出，雖然全國各地房地產(chǎn)市場化的程度不一，在土地價錢、稅費政策方面也有所區(qū)別，但在總體趨勢上，我國城鎮(zhèn)住宅建立曾經(jīng)進入以需求為導向的開展階段，各地房價正逐漸走向微利時代。從廣元目前的房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀來看，其市場正呈現(xiàn)如下趨勢：趨勢一：房地產(chǎn)市場競爭加劇。目前廣元商品房在售工程有三十多個，相對

40、來說，市場競爭認識還比較淡薄。但從年開場，外來房地產(chǎn)規(guī)劃設計、廣告等專業(yè)效力機構(gòu)大量進入廣元市場，并迅速與本地一些有實力的開發(fā)商交融，這必將對廣元的房地產(chǎn)業(yè)起一定的推進作用，也會間接地加劇廣元房地產(chǎn)市場地競爭?？梢怨烙嫞谖磥砟曜笥业臅r間內(nèi)，廣元的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出大規(guī)模、集群化、精品化的趨勢。一段時間內(nèi)，特別是東壩片區(qū)將四處烽煙四起，猛烈的市場競爭將不可防止。而未來的房地產(chǎn)業(yè)的競爭將主要表如今企業(yè)品牌和房地產(chǎn)本身的全程效力之中，目前廣元已有幾家這種認識的房地產(chǎn)企業(yè)在努力地向此邁進。趨勢二：購房者將更加理性。消費者經(jīng)過房市數(shù)年風風雨雨的洗禮，再加上媒體對各種房產(chǎn)糾紛的頻頻曝光，消費者自我維護認

41、識在逐漸加強。開發(fā)商目前所面臨的消費者，已由對房產(chǎn)知識的無知，到如今對房產(chǎn)知識的逐漸了解，從對幾個樓盤的選擇，開展到如今可以面對數(shù)十個樓盤的選擇；從對房屋最根本居家功能的選擇，開展到如今對房屋眾多功能、居家環(huán)境和居家效力全方位的選擇?？傊瑥V元房市已開場進入了買方市場時代。消費者購房選擇時，貨比數(shù)家的情況，已呈普遍景象。經(jīng)過他們近期對廣元城區(qū)購房消費者的抽樣調(diào)查統(tǒng)計資料顯示，除銷售價錢以外的房屋質(zhì)量、房屋套型、小區(qū)環(huán)境、房屋區(qū)位等要素已越來越遭到寬廣消費者的關注。趨勢三：追求居家生態(tài)環(huán)境，已成為潛在中高收入客戶群的重要消費行為。隨著人們經(jīng)濟收入的不斷提高和環(huán)保認識的加強，以及居家環(huán)境對人體安康

42、影響認識程度的提高，據(jù)對廣元消費者抽樣市調(diào)統(tǒng)計資料顯示，在“對現(xiàn)住房不稱心要素欄目中，對“小區(qū)環(huán)境不好的選擇比例.%最高，同時，在在“小區(qū)配套欄目中，對“綠地園林的選擇比例%也是最高，即使在“對購房優(yōu)先思索要素欄目中，對“小區(qū)環(huán)境的選擇比例也達.%。這從以環(huán)境為主題的在售工程“鳳臺嘉苑在去年底剛推出即遭到市場的追捧便可證明?！百I房，就是買環(huán)境，已成一種消費共識和趨勢。趨勢四：產(chǎn)品質(zhì)量會不斷提升。隨著消費者對房產(chǎn)知識的日益了解、觀念的不斷更新，加上開發(fā)商對本身開發(fā)要求的提高，不論是消費者抑或開發(fā)商，都會對開發(fā)工程的建筑風格、景觀設計、建筑質(zhì)量、戶型構(gòu)造、物業(yè)管理等綜合要素提出更高的要求，一個概念

43、、一個點子曾經(jīng)難以打動人心。也就是說，人們對房地產(chǎn)商品的關注焦點會越來越集中在產(chǎn)品本身，而不僅僅是良好的地理位置、誘人的營銷廣告以及優(yōu)惠的付款方式等，這從“牡丹花園后期銷售緩慢便可見一斑。趨勢五：戶型構(gòu)造會日益合理。目前廣元的住宅面積以平方米以上的戶型的居多，小戶型相對較少，這與廣元土地資源的豐富、房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量低呵斥的銷售價錢偏低、消費者的消費觀念不無關系，這就呵斥了戶型面積偏大、構(gòu)造不合理、浪費情況較為嚴重。從本次調(diào)查情況來看，不少理性消費者已開場認識到戶型面積過大將會呵斥浪費空間、裝修費用加重、清潔衛(wèi)生不便、家具不利擺設的諸多缺陷。他們更追求戶型構(gòu)造的合理、溫馨及適用，以防止無須有的閑置

44、和浪費?；ㄥX買溫馨將替代花錢買大面積的購房觀念會逐漸成為主流。趨勢六、房地產(chǎn)目的市場將進一步細分，產(chǎn)品的個性化時代曾經(jīng)降臨。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十余年市場經(jīng)濟的培育，并且人們的收入構(gòu)成已呈現(xiàn)明顯的差距。整個城市社會的中堅力量主要由富人、中產(chǎn)階層、工薪階層組成。這樣的構(gòu)成，必然構(gòu)成十清楚確的梯級消費。可以預見的是，全能的、多元化的而定位模糊的房地產(chǎn)工程不具備較強的市場中心競爭力，只需那些努力于順應某類目的市場需求而進展產(chǎn)品細分定位，并且努力開展專業(yè)化、個性化消費運營的房地產(chǎn)商及工程才最具中心競爭力。如西南地域首宗完全水體主題度假公園別墅“青城白鷺洲、歐陸風格十足的“陽光假日大型純別墅社區(qū)、以西南第

45、一個以音樂為主題的“府河音樂花園、以純中國古典園林大型社區(qū)為主題的“芙蓉古城、以鎖定都市獨身貴族為主要目的客戶群的“麗陽天下、以新穎的投資置業(yè)方式見長的“摩爾百盛國際購物中心等工程的熱銷，都闡明了該命題。就廣元來講，廣元的人口構(gòu)造和消費需求也遵照這一規(guī)律，只是表現(xiàn)出來的時機和程度有差別罷了。綜觀廣元住宅市場，在年以前幾乎全是普通多層住宅和臨街商住樓，不論是在物業(yè)類型還是在物業(yè)檔次上都比較單一劃齊，根本無法表達消費者的需求個性，因此才會給廣元第一個真正的高檔住宅工程鳳臺嘉苑以熱烈的市場熱情。趨勢七：區(qū)域環(huán)境將得到全面改善。從廣元消費者的購房趨勢來看，區(qū)域大環(huán)境已成為又一重要選擇內(nèi)容。作為川北大門

46、的廣元市，除擁有長途交通便利和眾多名勝古跡外，有關各方也正下大力氣對自然環(huán)境、根底設備配套、生活效力環(huán)境進展改善和大力整治。趨勢八：物業(yè)管理將越來越規(guī)范。目前廣元的物業(yè)管理根本上都是由開發(fā)商本人的物管部進展管理，而這種方式存在著諸多弊端：效力人員素質(zhì)較低、效力質(zhì)量較差、效力內(nèi)容不完好、效力程序不規(guī)范等，這就呵斥了整個廣元物業(yè)管理程度較低、消費者非常不滿的現(xiàn)狀?？上驳氖牵絹碓蕉嗟南M者曾經(jīng)認識到物業(yè)管理的重要性，迫切要求開發(fā)商提高物業(yè)管理程度，在他們消費者的需求調(diào)查中，有.%的受訪者表示在購房時優(yōu)先思索物業(yè)管理的好壞，位居第四位。因此，在未來-年時間內(nèi)，實力雄厚的開發(fā)商為了穩(wěn)定本身品牌、提高產(chǎn)

47、品的檔次，將會思索聘請省內(nèi)或國內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)管理公司對其工程進展全面管理，或者由物管專家對公司內(nèi)的精英進展全面培育，屆時，廣元的物業(yè)管理將會上升到一個新的臺階。趨勢九：房價將呈穩(wěn)步上升趨勢。隨著政府的大力倡導，市場競爭的加劇，消費者對居住質(zhì)量要求的提高，廣元的房地產(chǎn)開發(fā)將如雨后春筍，其產(chǎn)品質(zhì)量也會上升到一個新的臺階。開發(fā)商的“圈地運動將會使土地日漸短缺、地價逐漸上漲，房屋質(zhì)量提高對小區(qū)環(huán)境、配套設備提出相應規(guī)范，新型建材的運用也是一種趨勢，這些要素都將會使房地產(chǎn)開發(fā)的本錢添加，從而呵斥房價的上漲。廣元的在售商品房均價從當初的元/平方米左右，到如今已漲到元/平方米左右。第三章、工程區(qū)域目的群體確

48、實定及分析一、工程目的群體的鎖定及消費特征分析、目的市場的鎖定消費者定位總體而言，“香山怡園工程目的客戶群以廣元市及周邊地域追求享用高尚居住需求的中高收入家庭“二次置業(yè)者為主體。、購房者年齡根據(jù)我司市場謀劃部對廣元消費者需求調(diào)研可知，潛在目的客戶群年齡比例最高的集中在-歲之間，但結(jié)合廣元的房地產(chǎn)市場特點和本工程的質(zhì)量，他們把-歲作為本工程的主要目的客戶群。、購房者地域以現(xiàn)居住在廣元城區(qū)內(nèi)的中高收入人群為主，重點是東壩及南河片區(qū)的企事業(yè)機關團體人員和區(qū)域私營企業(yè)主。特別值得一提的是非廣元城區(qū)籍的消費者。這里所說的非廣元城區(qū)籍：主要是指廣元市所轄市縣及川北、川中地域。如旺蒼、青川、劍閣、蒼溪、巴中

49、、通江等地中高收入人群。、購房者經(jīng)濟情況根據(jù)工程中大戶型面積和市場價錢結(jié)合廣元市的經(jīng)濟程度以及他們對消費者需求特征的專項調(diào)查，要求購房者家庭月收入在元以上。、購買者職業(yè)根據(jù)工程的特點和區(qū)域客戶群的職業(yè)特征，本工程的主要目的客戶群是東壩片區(qū)、南河片區(qū)收入較高的公務員和事業(yè)單位中高級員工、老城區(qū)和東壩的中高收入個體戶、廣元市私營企業(yè)主和少量外來外省各類中高收入人群。、購買住房消費動機房地產(chǎn)消費主要有：置業(yè)兼投資未來居住或出租、自住第一居所、投資出租、炒房等方式，資金保值升值等方式，根據(jù)他們針對本工程的專項調(diào)查，對該工程的消費主要是自住、置業(yè)兼投資兩種形狀。購房目的購房目的永久居住過渡居住自住兼投資

50、純投資所占比例.%.%.%.%根據(jù)上圖表及數(shù)據(jù)他們不難發(fā)現(xiàn)，選擇“永久居住的消費者占調(diào)查總?cè)藬?shù)的.%。這闡明對于廣元購房消費者而言，人們的購房目的主要依然是自住，但隨著經(jīng)濟程度的不斷提高和對外開放，人們的投資認識在逐漸加強。所以他們置業(yè)的時候就會相當謹慎，要求也會相當高，所以，在操作“香山怡園工程的時候，應更加注重房屋的質(zhì)量，加大對這些目的客戶群及部分投資者的心思訴求，提高銷售率。另外，在銷售過程中，銷售人員應留意引導購房者多次改換住宅，越住越好的現(xiàn)代購房居住觀念。、目的群體的消費特征、理性、消費觀念成熟；、追求精神與物質(zhì)的完美一致，具有“大隱隱于市超凡氣質(zhì)；、終極置業(yè)，追求高性價比的產(chǎn)品；、

51、廣元消費時髦的倡導者和引領者；第四章、工程SWOT分析及應對措施一、工程優(yōu)勢分析、工程優(yōu)勢Strength分析、地塊區(qū)位交通間隔 優(yōu)勢“香山怡園工程位于廣元老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)居住區(qū)和東壩區(qū)新興行政區(qū)和新興居住區(qū)和南河片區(qū)之間的交通間隔 中心位置。地塊的這種區(qū)位優(yōu)勢，對多數(shù)業(yè)主而言，無論是到東壩區(qū)、南河片區(qū)或老城區(qū)上下班、經(jīng)商、辦事、子女就學、購物、就醫(yī)、餐飲文娛等，均非常便利。、地塊臨界優(yōu)勢“香山怡園工程地塊東北雙面臨山，南面臨市政道路廣元市環(huán)城北路。該臨界形狀一方面業(yè)主入駐后出入方便，另一方面可充分享用大自然帶給人們的美景。同時與本工程的總體概念定位吻合，也與國際流行高質(zhì)量后現(xiàn)代自然主義

52、居住理念居住與自然山水的共生相一致。、地塊地形、地貌及體量優(yōu)勢坡地、陽光、自然、高差與參差有致高質(zhì)量物業(yè)的有機結(jié)合；觀景社區(qū)環(huán)境、觀城對曾經(jīng)居住、任務之地的回想般的倦戀；對繁華都市五彩繽紛夜生活的鳥瞰與工程所處地塊獨特的地理位置的完美一致。高檔物業(yè)的投資開發(fā)除對地塊所處區(qū)位有嚴厲的要求外，地塊本身適度的體量也是一個重要的條件目的。太大的工程地塊，普通會給業(yè)主帶來長期建立中的喧嘩和業(yè)主成份的復雜；大小的工程地塊，普通會給業(yè)主帶來因社區(qū)配套上的缺乏，影響高質(zhì)量的生活和物業(yè)管理上的諸多后遺癥。針對“香山怡園工程而言，上述眾多元素應該說恰到益處。、投資開發(fā)商本身優(yōu)勢投資開發(fā)商廣元市大光明房地產(chǎn)開發(fā)實力

53、較強，開發(fā)理念先進，同時與政府關系較好，易于得到政府支持，工程投資開發(fā)過程中溝通快捷。、工程優(yōu)勢Weakness分析、本工程位置與廣元城區(qū)及所轄區(qū)域主流潛在購房消費者，存在一定區(qū)位選擇上的消費心思差距、高質(zhì)量的物業(yè)所帶來的相對高的價位，與目的客戶群對物業(yè)價錢期望之間的差距。、工程地塊與老城區(qū)之間有“鳳凰山之隔，與老城的交融性不強，相對東壩區(qū)、南河和老城區(qū)而言，居住氣氛及大環(huán)境存在天然條件上的差距。、工程地貌坡地與購房消費者消費潛認識之間的差別?！芭R海之人厭海，臨山之人厭山。這是人們一種普遍行為心思，在廣元地域的假設干地名，有“壩、“坪之稱的地名比比皆是。這是本工程天然存在的優(yōu)勢之一，為此，在工

54、程總平布置中對機動車和人行道路的平整度，提出了較高的要求，從而降低目的客戶群的購買抗性，并在營銷訴求中予以充分的解釋，從而化解優(yōu)勢。、工程時機(Opportunity)分析、宏觀時機點時機點一、國家宏觀經(jīng)濟延續(xù)幾年的繼續(xù)好轉(zhuǎn)，國民消費總值初次突破萬億大關，人均國民消費總值已接近美圓，按宏觀經(jīng)濟學實際來講，當一個國家宏觀經(jīng)濟處于這樣一種條件的時候，其經(jīng)濟已邁進了一個新的歷史開展時期，整體國民經(jīng)濟將迎來一個經(jīng)濟構(gòu)造更趨合理和宏觀國民經(jīng)濟全面提速的開展階段。一個“太平盛世的中國已悄然的出如今世界東方。 時機點二、在剛終了的“十六大會議上，中華人民共和國莊嚴地向全世界宣布：全面建立小康社會。時機點三、在剛終了的“兩會上，黨和國家主要指點人層，已實現(xiàn)了平穩(wěn)的交接。這預示著一個長治久安的時代曾經(jīng)到來，國家的經(jīng)濟的繼續(xù)高速開展的