1、邕江灣別墅園可行性報(bào)告廣西中大股份有限公司目錄TOCo1-5hz一、項(xiàng)目概況4（一）項(xiàng)目名稱4（二）項(xiàng)目地理位置4（三）項(xiàng)目占地面積4（四）項(xiàng)目現(xiàn)狀4（五）項(xiàng)目周邊環(huán)境4二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析5（一）政策分析：5（二）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析6（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析7（四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析7（五）仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析10三、市場(chǎng)定位11（一）項(xiàng)目定位11（二）消費(fèi)群體定位12（三）價(jià)格定位13四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析13（一）市場(chǎng)分析17（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析19五、項(xiàng)目理念構(gòu)想19（一）項(xiàng)目地塊的情況介紹19（二）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念19（三）項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征20（四）項(xiàng)目的交通組織和停車設(shè)施21（五）

2、項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑21（六）活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間21（七）公共設(shè)施的設(shè)置情況21（八）規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22（九）單體設(shè)計(jì)情況22（十）健康住宅的技術(shù)措施22六、消費(fèi)者分析23（一）消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析23（二）消費(fèi)需求分析23（三）、消費(fèi)者心理分析24七、SWOT分析25（一）優(yōu)勢(shì)（S）25（二）劣勢(shì)（W26（三）機(jī)會(huì)（O）26（四）威脅（T）27八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)28（一）項(xiàng)目投資額估算28（二）項(xiàng)目銷售收入、成本估算29（三）第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)30（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析31九、結(jié)論32、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：邕江灣別墅園（二）項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于南寧市東南方向的南寧市后花園

3、之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)方形條狀分布，由西北方向向東南延伸，長(zhǎng)650米，寬為160米。西南面緊沿邕江江邊，東北面靠南蒲大道的二級(jí)公路。南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于1994年，于2002年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為18平方公里，分為東、南、西三個(gè)功能區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。東區(qū)為大學(xué)園區(qū)和休閑度假城，面積為9平方公里。南區(qū)即仙葫半島為新縣區(qū)，通過(guò)邕江大橋與縣城新區(qū)連為一體，面積為3.5平方公里，是縣城新區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿(mào)、娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)為主。西區(qū)為商住區(qū)，面積為6.5平方公里，其接南寧市鳳嶺

4、新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，還有千噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)粵、港、澳，是大西南最大的出海交通樞紐，交通非常發(fā)達(dá)。仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)區(qū)有南寧市后花園之稱，被邕江環(huán)繞著，依山傍水，風(fēng)景秀麗，它將開(kāi)發(fā)為高新科技產(chǎn)業(yè)、教育、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。（三）項(xiàng)目占地面積：邕江灣別墅園項(xiàng)目總占地160畝。（四）項(xiàng)目現(xiàn)狀（1）仙葫項(xiàng)目用地為待開(kāi)發(fā)的生地，約2/3的地塊為土山，最高土山絕對(duì)標(biāo)高為92.83米，高出南蒲大道約21米（南蒲大道絕對(duì)標(biāo)高為71.83米），約1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約3米。

5、（2）地塊沿江水位情況：1937年最高水位絕對(duì)標(biāo)高為74.3米，枯水期水位為59米。（五）項(xiàng)目周邊環(huán)境（1）社會(huì)服務(wù)體系已形成：已有較高水平的東方外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，農(nóng)貿(mào)配套市場(chǎng)。超市、商場(chǎng)、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。（2）招商工作成果顯著：已引建項(xiàng)目152個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)萬(wàn)畝以上，協(xié)議引入資金46億，實(shí)際已投入13.9億。（3）別墅項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，規(guī)劃起點(diǎn)高，建設(shè)規(guī)模大，開(kāi)發(fā)上檔次。目前已動(dòng)工的有：龍胤花園、楓丹麗舍，麗水灣180畝，海田地產(chǎn)500畝，土佳房地產(chǎn)190畝；房產(chǎn)總公司500畝。（4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績(jī)，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展

6、空間，可以通過(guò)置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時(shí)，中國(guó)入世后，高等教育投資將成為對(duì)外投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，目前已落實(shí)廣西財(cái)專、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院1000畝地已經(jīng)開(kāi)始報(bào)建工作。二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析（一）政策分析：1、國(guó)家政策分析央行出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（又稱121號(hào)文）提高購(gòu)買第二套以上住房首付款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；房地產(chǎn)企業(yè)、

7、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來(lái)交。只有建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對(duì)購(gòu)房人發(fā)放按揭貸款。2、地方政策分析廣西出臺(tái)政策規(guī)定：有償使用的土地要進(jìn)入市場(chǎng)。今后凡進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有償使用的土地都要進(jìn)入市場(chǎng)，主要通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的形式出讓；各種土地交易都要在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行，實(shí)行交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度，規(guī)范土地交易行為；完善地價(jià)管理制度，規(guī)范地價(jià)的建立、地價(jià)的更新和供地價(jià)格等地價(jià)體系，加快農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)工作步伐；建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場(chǎng)建設(shè)。從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)朝著良

8、性方面來(lái)發(fā)展，這些將對(duì)本項(xiàng)目起到促進(jìn)的作用。（二）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始步入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，因此國(guó)家采取一系措施鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始由復(fù)蘇并進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，總體上看，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國(guó)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展主要表現(xiàn)為：1、房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)1998年底國(guó)家宣布停止住房實(shí)物分配，標(biāo)志著中國(guó)的住房制度改革終于取得了突破性進(jìn)展。從1999年到2001年的3年中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分

9、別保持13.8%、19.5%和25.3%增長(zhǎng)；商品房銷售面積分別實(shí)現(xiàn)了23.9%、30%和29.4%的增長(zhǎng)。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)32.9%，銷售面積同比增長(zhǎng)22.5%，銷售額同比增長(zhǎng)22.4%。住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的源泉和動(dòng)力。1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16%-28%今年上半年為20%商品房需求量（銷售面積）每年遞增22.3%27%，今年上半年為22.5%。2、商品房總體價(jià)格平穩(wěn)從全國(guó)看，2000年商品住宅房?jī)r(jià)比上年增長(zhǎng)2.5%，2001年比上年增長(zhǎng)6%，今年上半年同比增長(zhǎng)0

10、.12%。統(tǒng)計(jì)顯示的房?jī)r(jià)是全國(guó)平均房?jī)r(jià)，它是通過(guò)銷售總額除以銷售面積得出來(lái)的。不同價(jià)格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價(jià)不變），房?jī)r(jià)也會(huì)不同。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，今年上半年房?jī)r(jià)提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說(shuō)，面向中低收入供應(yīng)的中低價(jià)位的樓盤多了，這是件好事。3、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)生變化投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)的主體。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動(dòng)、銷售與租賃并進(jìn)的格局，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力和抗波動(dòng)能力增強(qiáng)。綜上分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年多的高位運(yùn)行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中。下一步隨著各地政府部門鼓勵(lì)住房消費(fèi)的

11、政策進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的加快全面開(kāi)放，完全可以在三至五年、甚至更長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自1999年以來(lái)，廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個(gè)廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢(shì)：完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55億元，比上年同期增長(zhǎng)4成，比全國(guó)平均增速高出18個(gè)百分點(diǎn)；商品房實(shí)際銷售面積約300萬(wàn)平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長(zhǎng)5成和9成。2002

12、年，廣西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更高一籌，截8月份止，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)繼續(xù)加快，18月房地產(chǎn)投資完成36.75億元，同比增長(zhǎng)47.8%，增速與上年同期基本持平，比17月加快5.4個(gè)百分點(diǎn)。其中：商品房建設(shè)投資28.48億元，增長(zhǎng)56%；土地開(kāi)發(fā)投資2.13億元，增長(zhǎng)93.6%；土地購(gòu)置費(fèi)5.79億元，增長(zhǎng)25.3%。商品房銷售面積117.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.8%，商品房銷售額23.35億元，增長(zhǎng)54.6%。（四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析南寧市位于我國(guó)的南部，是廣西的首府。是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經(jīng)濟(jì)圈和西南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。全市面積10029平方公里，其

13、中，市區(qū)規(guī)劃面積150平方公里，現(xiàn)有市區(qū)面積81.4平方公里，轄5個(gè)城區(qū)和二個(gè)縣，總?cè)丝?10萬(wàn)人，其中市區(qū)人口137萬(wàn)人。南寧市素有“綠城”之稱，在精神文明建設(shè)取得了新的成績(jī)，繼1995年起，先后榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國(guó)雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國(guó)家園林城市”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范獎(jiǎng)”、“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。總而言之，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，南寧市房地產(chǎn)（特別是住宅建設(shè)）的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標(biāo)均以較

14、快速增長(zhǎng)。2001年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資18.56億元，比2000年增長(zhǎng)17.97%，社會(huì)固定資產(chǎn)投資和基本建設(shè)投資的增長(zhǎng)率分別為8.5%、10.73%。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額1618%，是全南寧市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。1、南寧市2002年房地產(chǎn)狀況（1）投資增長(zhǎng)，供需兩旺2002年18月，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.22億元，比2001年同期增長(zhǎng)35%；商品房建筑施工面積305.63萬(wàn)平方米，比2001年同期增長(zhǎng)35.4%；竣工面積24.83萬(wàn)平方米，比2001年同比增長(zhǎng)110.9%，竣工房屋價(jià)值2.06億元；商品房銷售面積34.84萬(wàn)平方米，比2001年同期增長(zhǎng)60.9%。這說(shuō)

15、明南寧市房地產(chǎn)業(yè)有非常好的市場(chǎng)。（2）南寧市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升近幾年來(lái)南寧市住房的平均價(jià)格：1999年為1724元/m2，2000年為2010元/m2，2001年為2182元/m2，2002年為2800元/m2。由此可見(jiàn)其房?jī)r(jià)穩(wěn)中上各區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格（平均價(jià)格）不一：江南區(qū)為1550元/m2；市中心區(qū)域?yàn)?350元/m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價(jià)為2250元/m2。別墅方面也是如此，即隨區(qū)城不同而不同，且單價(jià)也是所上升。上規(guī)模上檔次的都在150250萬(wàn)元/幢，仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線的優(yōu)越，定位為200萬(wàn)元/幢。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨(dú)體別墅在6010

16、0萬(wàn)元之間，連體別墅在4050萬(wàn)元/棟之間。（3）市場(chǎng)日趨成熟，個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力過(guò)去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。相當(dāng)一部市民的消費(fèi)觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉(zhuǎn)變，如今市民購(gòu)房由過(guò)去只注重地段，轉(zhuǎn)向注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等，“以小換大”、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要路徑。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力，個(gè)人購(gòu)房已達(dá)到89%以上。2、南寧房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）政策開(kāi)放，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大南寧市政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視，

17、在南寧市2001年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及2002年度發(fā)展規(guī)劃中明確提出“培育和引導(dǎo)汽車、房地產(chǎn)、電腦、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)，抓緊清理和取消抑制消費(fèi)的政策，為擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造條件。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項(xiàng)課題中，有三項(xiàng)是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。由此可見(jiàn)各級(jí)政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的決心未變，已進(jìn)入高潮的南寧市房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)在短期內(nèi)回落。（2）南寧市未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)將穩(wěn)中有升首先，根據(jù)WT（有關(guān)協(xié)議，我國(guó)將逐步取消對(duì)外資銀行和外資房地產(chǎn)企業(yè)的限制，五年之內(nèi)逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國(guó)居住

18、環(huán)境獎(jiǎng)”的城市，將會(huì)引起外資的關(guān)注，其次，銀行業(yè)從2002年開(kāi)始將會(huì)對(duì)一些金融政策進(jìn)行調(diào)整，比如采取貸款利率降低等一些手段來(lái)刺激百姓加大住房消費(fèi)投入，促進(jìn)了房地產(chǎn)住房的發(fā)展。最后，南寧市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控力度，每年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行限量供應(yīng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控。所有這些都會(huì)使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)中有升。（3）南寧城市功能的定位必然帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展首先，今年是國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的第二年，政策對(duì)包括廣西在內(nèi)的西部六省區(qū)適當(dāng)傾向，西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展，而廣西是全中國(guó)唯一一個(gè)享有西部開(kāi)發(fā)和東部沿海開(kāi)發(fā)雙重優(yōu)勢(shì)政策的省區(qū)，廣西的經(jīng)濟(jì)必將邁出跨越式發(fā)展步

19、伐。其次，作為廣西首府的南寧位于我國(guó)大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國(guó)進(jìn)軍東南亞市場(chǎng)的橋頭堡。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。（4）南寧城市的建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先，南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢(shì)必會(huì)引起周邊房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)，目前，南寧市新的開(kāi)發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動(dòng)大規(guī)模社區(qū)的開(kāi)發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對(duì)南寧的房地產(chǎn)有著推動(dòng)的作用，如大連萬(wàn)達(dá)已在南寧市朝陽(yáng)廣場(chǎng)旁計(jì)劃投資12個(gè)億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧

20、大量圈地。最后，南寧市城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市人口逐漸增長(zhǎng)，南寧市人口每年增加五萬(wàn)人，每年結(jié)婚人數(shù)約兩萬(wàn)兩仟對(duì)，流動(dòng)人口肆拾萬(wàn)人，這些都是住房的需求不斷提升。綜上所述，目前南寧市住宅與房地產(chǎn)不僅保持著開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺的大好形勢(shì)，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也在不斷加大和提升，整個(gè)市場(chǎng)步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設(shè)的加快和政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，南寧市的房地產(chǎn)將保持25年的高速發(fā)展。（五）仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析1、南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯南寧市的城市結(jié)構(gòu)有其明顯的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車站一線，而城市中心，

21、90年代在新城區(qū)，進(jìn)入21世紀(jì)則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個(gè)中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：南寧市的多個(gè)中心均勻分布在民族大道及其延長(zhǎng)線一線，而逐步東擴(kuò)，以環(huán)線結(jié)構(gòu)看城市結(jié)構(gòu)，東環(huán)與民族大道相接一帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)度還很低，從開(kāi)發(fā)程度看，南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。從以上城市結(jié)構(gòu)分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內(nèi)主要城市的交通要道的交通樞紐。2、南寧城市東進(jìn)

22、的步伐加快，為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件從瑯東開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設(shè)分成兩個(gè)階段，97年以前，建設(shè)進(jìn)度緩慢，97年以后建設(shè)進(jìn)度明顯加快。進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)蘇和成長(zhǎng)，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。而鳳嶺的開(kāi)發(fā)則明顯沒(méi)有瑯東第一階段的緩滯期，已經(jīng)呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)熱度。如果說(shuō)瑯東開(kāi)發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產(chǎn)跟進(jìn)的模式，鳳嶺開(kāi)發(fā)則直接是以房地產(chǎn)先導(dǎo)的，未來(lái)若干年的開(kāi)發(fā)熱將會(huì)是鳳嶺，這種開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)不斷東進(jìn)，使仙葫的開(kāi)發(fā)一觸即發(fā)。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風(fēng)景區(qū)，僅是舉步之遙，鳳嶺的會(huì)展中心、體育中心、客運(yùn)中心、青秀山風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來(lái)巨大的便利。近年來(lái)，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及

23、一些政府機(jī)構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。政府的重視和開(kāi)發(fā)商的紛紛投資使東部擴(kuò)展已見(jiàn)雛形，隨著瑯東、鳳嶺的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，下一步的發(fā)展無(wú)疑就是仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)，目前已有大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在仙葫運(yùn)作別墅項(xiàng)目，也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的類型都是別墅小區(qū)，按仙葫目前的市場(chǎng)情況和發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū)，將會(huì)是名副其實(shí)的南寧后花園。三、市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目定位1、從仙葫區(qū)的市場(chǎng)情況定位從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，決定了把仙葫項(xiàng)目定位為別墅是最佳的選擇，因?yàn)橄珊?xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，交通也相當(dāng)便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項(xiàng)目所在地建成公寓樓，

24、由于地段離市中心較遠(yuǎn)而不能讓消費(fèi)者接受，至于定位為賣宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣宅基地的形式，賣出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因?yàn)檫@種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無(wú)法吸引真正的有錢人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標(biāo)，將來(lái)鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢人的天堂。2、根據(jù)南寧市市場(chǎng)情況定位從上述南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來(lái)看，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，中心區(qū)域房?jī)r(jià)較貴，別墅不多，新開(kāi)盤的幾個(gè)大別墅區(qū)價(jià)格較貴，憑著仙葫項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)中高檔次價(jià)位適中的別墅區(qū)，將會(huì)吸引南寧市及周邊城市的客戶，特別是有車一族。3、從仙葫項(xiàng)目本身?xiàng)l件定位根據(jù)仙葫項(xiàng)目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一

25、邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會(huì)得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計(jì)成依山別墅，形成錯(cuò)落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來(lái)看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當(dāng)會(huì)是一道亮麗的景觀，不會(huì)形成太陡的山路。平坦部份靠江的宜設(shè)計(jì)成豪華別墅，看不到江景的部份，可布置中心花園、休閑會(huì)所、噴泉景觀。根據(jù)南寧市房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況、仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和仙葫項(xiàng)目的情況來(lái)看，仙葫項(xiàng)目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇，從仙葫項(xiàng)目所處的地理環(huán)境來(lái)看，仙葫項(xiàng)目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設(shè)成為別墅區(qū)，同時(shí)，中大公司對(duì)于別墅的建設(shè)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和成功的案例，因此，仙葫

26、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中高檔別墅。（二）消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位：主力消費(fèi)群：南寧金字塔頂端的富裕階層南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內(nèi)外政府高級(jí)官員、國(guó)有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營(yíng)企業(yè)主、跨國(guó)界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員。中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)吸引來(lái)的外埠人士和駐邕機(jī)構(gòu)管理人員。南寧正在形成的富裕的中產(chǎn)階級(jí)人群。目標(biāo)消費(fèi)群體的細(xì)分：1、廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員；2、東盟各國(guó)領(lǐng)事、來(lái)邕投資工商界領(lǐng)袖和部分華僑；3、廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)主管人員、高級(jí)工程技術(shù)人員；4、廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者；5、廣西區(qū)、南寧市科研部

27、門、高科技企業(yè)為外籍專家購(gòu)買“專家樓”6、國(guó)內(nèi)跨區(qū)域企業(yè)老板；7、南寧市及周邊地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主；8、藝術(shù)家、演藝界成功人士；9、少數(shù)長(zhǎng)線炒家、投資客。目標(biāo)消費(fèi)群體的具體化：目標(biāo)客戶年齡在35-50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出以核心家庭（即夫妻二人+小孩）為主，部分三代同堂家庭。也就是說(shuō)，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在34人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對(duì)住房的功能配置上趨向于客廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書(shū)房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多衛(wèi)生間。（三）價(jià)格定位在給本項(xiàng)目的價(jià)格定位時(shí)，在考慮成本的基礎(chǔ)上，要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況定位，根據(jù)調(diào)查，南寧的別墅價(jià)格大致分

28、二個(gè)檔次，一種價(jià)格在150250萬(wàn)之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。一種價(jià)格在50100之間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價(jià)格在50100萬(wàn)之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟(jì)情況和一些要素分析，南寧市19月份人均可支配收入為755.05元，其中40%的家庭人均可支配收入超過(guò)843.78元,20%的家庭人均可支配收入超過(guò)1185.37元（其中有10%的家庭人均可支配收入超過(guò)2148.16元）。只要有按揭貸款支持，有10%的家庭有能力通過(guò)辦理20年按揭購(gòu)買總房款為90萬(wàn)元的住宅，或者有10%的家庭有能力通過(guò)辦理10年按揭購(gòu)買總房款為45萬(wàn)元的住宅。根據(jù)市場(chǎng)和

29、南寧市住宅消費(fèi)預(yù)測(cè)，仙葫項(xiàng)目的價(jià)格定位宜分別為豪華型300萬(wàn)元/棟、普通型150萬(wàn)元/棟。整個(gè)仙葫項(xiàng)目的價(jià)格策略是“低價(jià)入市、逐步成長(zhǎng)”，或者選擇“小幅調(diào)高”的方式，以達(dá)到首先獲取市場(chǎng)份額再攫取市場(chǎng)利潤(rùn)和吸引消費(fèi)者“追漲心理”的目的。四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析（一）市場(chǎng)分析南寧別墅市場(chǎng)調(diào)查研究：1、別墅開(kāi)發(fā)一片火熱據(jù)調(diào)查，在這些別墅項(xiàng)目中占地?cái)?shù)百畝甚至上千畝的項(xiàng)目不在少數(shù)，一些項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場(chǎng)兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場(chǎng)的浮躁程度；在項(xiàng)目選址上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開(kāi)發(fā)別墅先天優(yōu)勢(shì)的鳳嶺和仙葫為主，重視對(duì)園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機(jī)結(jié)合

30、，對(duì)自然資源進(jìn)行合理化的開(kāi)發(fā)和利用。在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風(fēng)情、北美風(fēng)格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場(chǎng)需求。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問(wèn)市。從價(jià)格上看，一些高性價(jià)比的項(xiàng)目體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等諸多方面，注重引入名師設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品之間的差異性比較顯著。南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有開(kāi)發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)，造成項(xiàng)目參差不齊，檔次落差大，給人感覺(jué)很困惑。盡管如此，從整體來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢(shì)。南寧市規(guī)劃局副局長(zhǎng)黃恩厚稱，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點(diǎn)，重點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖

31、和仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、VILLA和獨(dú)立別墅）已立項(xiàng)的達(dá)1500余套。2、南寧別墅類基本情況（1）、剩余未開(kāi)發(fā)土地的名稱與數(shù)量大自然尚未開(kāi)發(fā)面積約250畝；翡翠園尚未開(kāi)發(fā)面積約38畝；龍胤尚未開(kāi)發(fā)面積約236畝；麗水灣尚未開(kāi)發(fā)面積約47畝；（2）、政府已批的土地名稱和數(shù)量雅源閣420畝海茵國(guó)際花城約400畝邕江灣約161畝龍頭山莊約1500畝（3）、在建總量目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨(dú)立和VILLA）總量已超過(guò)了1500多套。（4）、供求特點(diǎn)a聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨(dú)立別墅容易銷售。消費(fèi)者收入整體是呈金字塔

32、形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價(jià)位較獨(dú)立別墅的價(jià)位要低50100萬(wàn)不等，能夠接受此價(jià)位的人群要遠(yuǎn)高于購(gòu)買獨(dú)立別墅的，消費(fèi)者購(gòu)買力水平將直接影響項(xiàng)目的銷售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。在比較社區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價(jià)位將成為最后征服消費(fèi)者的利劍。b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。購(gòu)買別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購(gòu)買別墅的重要位置上。同時(shí)，也從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)出購(gòu)買別墅的人，有一種“富人圈”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購(gòu)買心理特征。c、別墅掀起樓市波瀾。從2001年玫瑰園以近乎顛覆性的低價(jià)入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山橘郡陽(yáng)光別墅、麗水灣等項(xiàng)目相繼面市，南寧別墅市

33、場(chǎng)不斷擴(kuò)容。特別是2003年，新盤紛紛上馬入市，市場(chǎng)繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點(diǎn)之一。由于“中國(guó)-東盟博覽會(huì)”落戶南寧的利好因素推動(dòng)，有土地的開(kāi)發(fā)商都有可能開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢(shì)，城市化進(jìn)程加快、外來(lái)人口增加。置業(yè)投資系統(tǒng)消費(fèi)將推動(dòng)樓市的發(fā)展。按目前已報(bào)建、在建項(xiàng)目情況來(lái)看，南寧別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來(lái)南寧豪宅別墅市場(chǎng)的走勢(shì)將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)d、別墅的未來(lái)發(fā)展前景南寧市的別墅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段，第一階段為80年代興起的“宅基地?zé)帷?，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的“農(nóng)民別墅”；第二階段為90年代中后期興起的“別墅用地?zé)帷?，開(kāi)始出現(xiàn)規(guī)模

34、化的以賣土地為主的樓盤，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從2000年發(fā)展至今。隨著市場(chǎng)供銷兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，人們對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計(jì)的總體趨勢(shì)出現(xiàn)了從“量變”到“質(zhì)變”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過(guò)程。南寧的樓市從2002年開(kāi)始，別墅市場(chǎng)進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。而2003年大部分別墅盤推向市場(chǎng)后則完全進(jìn)入“別墅時(shí)代”。在已推向市場(chǎng)的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來(lái)規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個(gè)樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽(yáng)光別墅、楓林藍(lán)岸等樓盤大部分是TOWNHOUSEILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產(chǎn)品類型相混合的社區(qū)。3、別墅市場(chǎng)透視（1）、仙葫版塊的銳不可擋20

35、03南寧別墅市場(chǎng)看仙葫-鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看，無(wú)疑是最高；邕江灣則是集大成者。（2）、領(lǐng)銜未來(lái)別墅的發(fā)展發(fā)向考察未來(lái)別墅的方向：在SARS后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門話題；邕江灣率先成為國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心批準(zhǔn)的首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，從選址到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來(lái)別墅的發(fā)展方向。（3）、性價(jià)比上的絕對(duì)實(shí)力就南寧別墅市場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)型別墅單棟價(jià)格在100萬(wàn)以內(nèi)，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽(yáng)光麗園；標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立別墅單棟價(jià)格將集中在180-230萬(wàn)之間，按照建筑面積折算，單價(jià)

36、約5000元/平米，單棟別墅占地面積基本集中在600-700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。4、政策帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2002年2月18日，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類用地”的通知。這樣可以持續(xù)保留產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)。（附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡(jiǎn)介1、南寧市已建和在建的別墅項(xiàng)目天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。2、即將上馬的別墅項(xiàng)目：雅源閣、邕江灣、海茵國(guó)際花城、寶城花園、龍頭山莊。3、別墅所在的區(qū)域分玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵

37、國(guó)際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。4、按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤檔次分碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質(zhì)較低；玫瑰園是市區(qū)開(kāi)發(fā)最早的別墅，銷售已經(jīng)進(jìn)入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國(guó)際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素質(zhì)相當(dāng)。結(jié)論：從市場(chǎng)獨(dú)立別墅供應(yīng)量來(lái)看：目前獨(dú)立別墅供應(yīng)量所占別墅總體供應(yīng)量比例較聯(lián)排別墅低。從獨(dú)立別墅市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨(dú)立別墅均價(jià)是170萬(wàn)至280萬(wàn)之間（個(gè)別樓王除外），市場(chǎng)普遍認(rèn)同價(jià)格為200萬(wàn)左右。從獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)戶型面積來(lái)看：基本上以350至400平米以上為主導(dǎo)，少數(shù)在300平米內(nèi)和500平米以上。從獨(dú)立別墅銷

38、售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨(dú)立別墅存量并不多，大量已被市場(chǎng)消化掉。但是未被市場(chǎng)消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢(shì)。從別墅景觀優(yōu)勢(shì)上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷售情況看好。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。表明消費(fèi)者一個(gè)明顯的消費(fèi)傾向，買別墅就是買景觀和身份感（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析1、楓丹麗舍邕江灣為純粹獨(dú)立別墅，而對(duì)手在容積率、私密性以及戶型上完全處于劣勢(shì)，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這里最有實(shí)力成就南寧未來(lái)的富人區(qū)。目前楓丹麗舍獨(dú)立別墅在檔次定位較低，基本價(jià)格為100萬(wàn)左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構(gòu)成對(duì)邕江灣別墅銷售威脅。2、龍胤花園對(duì)手以獨(dú)立別墅和聯(lián)體別

39、墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預(yù)料之中。在檔次定位上非常高，價(jià)格上也基本是符合南寧別墅市場(chǎng)價(jià)位。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢(shì)。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍較濃。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨(dú)立別墅，而邕江灣別墅園為純獨(dú)立別墅。邕江灣是首例國(guó)家級(jí)健康別墅示范項(xiàng)目，有650米親水江岸線，環(huán)境一流。另外從風(fēng)水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財(cái)斂財(cái)之相，而龍胤花園與此相反。在價(jià)格上邕江灣也江會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨(dú)立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3、海田天池山別墅對(duì)手一期已基本售磬，二期即將開(kāi)發(fā)

40、，對(duì)手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競(jìng)爭(zhēng)。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點(diǎn)更具品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、麗水灣麗水灣別墅為純獨(dú)立別墅，景觀非產(chǎn)優(yōu)美，江景是其最大的賣點(diǎn)，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤添色不少。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進(jìn)入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠(yuǎn)，建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。二期和三期總共71套，這將是邕江灣別墅園形成極大競(jìng)爭(zhēng)。5、碧麗山莊對(duì)手以賣地為主，與邕江灣不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)。6、新天地別墅對(duì)手挺強(qiáng)，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營(yíng)造環(huán)境，與

41、邕江灣差異性較大，且對(duì)手二期已開(kāi)盤，銷售情況也不錯(cuò)，將不會(huì)形成太大競(jìng)爭(zhēng)。從以上資料中可知，目前南寧市房地產(chǎn)在別墅方面存在不同的檔次，在各個(gè)層次的別墅或宅基地都存在競(jìng)爭(zhēng)，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價(jià)格在150250萬(wàn)元之間，另一種是檔次低一點(diǎn)的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價(jià)格在50萬(wàn)100萬(wàn)元之間，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，南寧目前別墅比較暢銷的價(jià)位在60萬(wàn)100萬(wàn)元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目的銷售并不是十分理想，所以市場(chǎng)空間還是比較大，但也存在激烈的

42、競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于我們下一步的市場(chǎng)進(jìn)入具有一定的障礙。因此，仙葫項(xiàng)目應(yīng)針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，走差異化道路，推出一種價(jià)格適中、高檔次的別墅小區(qū)，營(yíng)造一種自然、個(gè)性、有文化品位的社區(qū)，推出“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康小區(qū)，使項(xiàng)目品牌建立核心競(jìng)爭(zhēng)能力，從而能使仙葫項(xiàng)目立于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之中。（三）項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析綜觀南寧別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體深入分析，結(jié)合本項(xiàng)目之優(yōu)劣勢(shì)，我們得出這樣的結(jié)論：本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目，不是解決防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪的三大世界建筑課題技術(shù)，也不是獨(dú)有650米邕江美景江岸線，更不是戶戶不遮擋，大開(kāi)間小進(jìn)深的建筑布局，其核心競(jìng)爭(zhēng)力恰恰是由這些賣點(diǎn)以及發(fā)展商

43、良好的企業(yè)形象、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)支撐起的項(xiàng)目品牌健康硅谷水岸藝墅的別墅品牌才是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力！五、項(xiàng)目理念構(gòu)想（一）項(xiàng)目地塊的情況介紹優(yōu)越的地理位置綠城全國(guó)首屆人居環(huán)境獎(jiǎng)南寧市的后花園獨(dú)一無(wú)二的自然環(huán)境2.1沿江650米長(zhǎng)江畔、500米寬江面沿江650米的緩坡保留的古樹(shù)木（叢）11處坡向面江地勢(shì)起伏不平周邊無(wú)環(huán)污染源江水緩和對(duì)面青山郁郁蔥蔥、山下田園風(fēng)光（二）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念1.景觀主題沿江碼頭、沿江景觀，江面風(fēng)景與對(duì)岸青山形成的山水呼應(yīng)景觀系統(tǒng)小區(qū)綠化隔聲林帶、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內(nèi)眾多保留古樹(shù)、竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng)跌水、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng)

44、各式現(xiàn)代廣場(chǎng)結(jié)合雕塑、小品、亭臺(tái)形成的都市浪漫景觀系統(tǒng)具有民族特色的景點(diǎn)與單體設(shè)計(jì)表現(xiàn)壯鄉(xiāng)風(fēng)情的景觀系統(tǒng)針對(duì)每一棟別墅院落的地形設(shè)計(jì)形成每戶不同特色的景觀2.健康主題結(jié)合健康要求進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體建筑設(shè)計(jì)齊全的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及運(yùn)動(dòng)設(shè)施完善的醫(yī)療保健及康體設(shè)施各種健康組織的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)保障和各項(xiàng)健康活動(dòng)的開(kāi)展科技主題智能化系統(tǒng)的運(yùn)用各種高科技產(chǎn)品的運(yùn)用完備的信息系統(tǒng)生態(tài)主題規(guī)劃設(shè)計(jì)最大限度地保持地塊原有的生態(tài)環(huán)境水系統(tǒng)對(duì)生態(tài)的調(diào)節(jié)綠化系統(tǒng)對(duì)生態(tài)的調(diào)節(jié)親和主題5.1人與自然最大限度的親和規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)與自然的親和單體設(shè)計(jì)與小區(qū)景觀的親和社區(qū)內(nèi)人與人間的親和（三）項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征同質(zhì)居住的純

45、別墅戶戶概念規(guī)劃建議的規(guī)劃布局依山就勢(shì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中庭景觀提高后排別墅價(jià)值流線形道路及不同形狀單體結(jié)合中央景觀形成五個(gè)組團(tuán)結(jié)合保留樹(shù)木進(jìn)行的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)每戶景觀最大化的設(shè)計(jì)體現(xiàn)健康理念的規(guī)劃設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目的交通組織和停車設(shè)施沿等高線進(jìn)行道路布置最大限度地減小道路坡度依山就勢(shì)的流線型道路設(shè)計(jì)與小區(qū)美景互相呼應(yīng)環(huán)形道路設(shè)計(jì)結(jié)合單體布置確保道路的通達(dá)性車行道、人行道、院落三者合諧布置體現(xiàn)小區(qū)道路的人性化特點(diǎn)確保每棟單體擁有一個(gè)私家車庫(kù)在會(huì)所、碼頭、軟性廣場(chǎng)、道路邊緣等公共空間設(shè)停車場(chǎng)或車位（五）項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑多種景觀構(gòu)成不同的景觀系統(tǒng)景觀的親和性設(shè)計(jì)使小區(qū)住戶可以與大自然零距離接觸景觀設(shè)

46、計(jì)中融入當(dāng)?shù)貧v史文脈充分體現(xiàn)地方人文色彩景觀設(shè)計(jì)與科技結(jié)合改善小區(qū)的居住條件（六）活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間沿江碼頭、沿江運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、公共綠地、廣場(chǎng)、露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等開(kāi)暢式活動(dòng)交流空間功能齊全的會(huì)所為業(yè)主提供了集中的活動(dòng)交流場(chǎng)所獨(dú)立的院落設(shè)計(jì)為業(yè)主提供了半私密的交流空間完善的戶型功能區(qū)為業(yè)主提供了私密的交流空間各種俱樂(lè)部、培訓(xùn)班、網(wǎng)上信息交流的形式為小區(qū)居民搭建良好的交流平臺(tái)（七）公共設(shè)施的設(shè)置情況完備的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目設(shè)施為小區(qū)營(yíng)造以運(yùn)動(dòng)為主的健康主題完善的醫(yī)療保健設(shè)施是小區(qū)居民的健康保障先進(jìn)的安防系統(tǒng)是確保小區(qū)安全的堅(jiān)固屏障領(lǐng)先的小區(qū)智能化系統(tǒng)給小區(qū)居民的生活帶來(lái)前所未有的便利針對(duì)性的無(wú)障礙設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)人性

47、化的理念（八）規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1用地面積：160畝，106720m22總建筑面積：46890m其中配套公建：5000m總戶（棟）數(shù)：143戶總居住人數(shù)：501人3.5人/戶容積率：0.44綠化率：65%建筑密度（覆蓋率）:小于20%停車數(shù)：200輛（九）單體設(shè)計(jì)情況長(zhǎng)條型設(shè)計(jì)使室內(nèi)通風(fēng)采光達(dá)到最佳效果單體設(shè)計(jì)與原有地形的完美結(jié)合最大限度地體現(xiàn)房屋與自然的親和性針對(duì)觀景要求的單體設(shè)計(jì)方案湖島別墅充分體現(xiàn)與景觀的親和性及居住者的尊貴身份完備的功能區(qū)設(shè)置提高各空間的專用性合理的戶型設(shè)計(jì)給住戶提供舒適的生活空間現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格結(jié)合廣西歷史文化特點(diǎn)體現(xiàn)壯鄉(xiāng)風(fēng)格每戶單體結(jié)合院落設(shè)計(jì)形成各自獨(dú)特的景觀菜單

48、式精裝修方案與施工圖設(shè)計(jì)相結(jié)合（十）健康住宅的技術(shù)措施空氣質(zhì)量控制噪聲控制熱環(huán)境的控制光環(huán)境質(zhì)量垃圾處理項(xiàng)目中高科技應(yīng)用六、消費(fèi)者分析（一）消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析本項(xiàng)目目標(biāo)顧客群體定位為城市的中產(chǎn)階級(jí)和富有人家，這個(gè)階層是最具實(shí)力的消費(fèi)群體。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，南寧市已造就了龐大的管理階層和技術(shù)階層，以及漸漸形成律師、演員、作家、畫(huà)家、文藝界和體育界人士等獨(dú)立階層，他們對(duì)城市生活環(huán)境有較高的依賴性，同時(shí)，又對(duì)自立、個(gè)性、文化品位有執(zhí)著的追求。隨著城市節(jié)奏的不斷加快，他們不再拘泥于傳統(tǒng)的生活方式，而崇高個(gè)性、自由的生活狀態(tài)，他們對(duì)居住的獨(dú)立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，希望從繁雜的、喧囂的紅塵中解脫

49、出來(lái)，在完全屬于自己的空間毫無(wú)顧慮、自由自在地?fù)]灑生活，他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽(yáng)光，有著追求返璞歸真的強(qiáng)烈愿望；他們要求自己的居住尊貴而有生活品位，能充分展現(xiàn)自己的個(gè)性化空間。此外，南寧有大量的私營(yíng)企業(yè)家和內(nèi)外地的富豪，這部分人已經(jīng)的較寬敞的居所，但他們都喜歡獨(dú)立的住宅，因此會(huì)產(chǎn)生第二次置業(yè)的愿望。（二）消費(fèi)需求分析近年來(lái)，南寧涌現(xiàn)出一批私營(yíng)老板、高級(jí)企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購(gòu)買別墅。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢(shì)。同時(shí)，隨著

50、中國(guó)加入WTO、西部大開(kāi)發(fā)和南寧城市的大規(guī)模建設(shè)，南寧將成了人們的焦點(diǎn)，外資也會(huì)相繼聚焦，而大量資本的涌入，更掀起了房地產(chǎn)新一輪的消費(fèi)熱潮。今年以來(lái)，在南寧的房地產(chǎn)一片熱浪中，下一步，大批的別墅項(xiàng)目將登臺(tái)亮相，成為南寧樓市的嶄新亮點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今后幾年南寧別墅的需求將越來(lái)越旺盛。別墅的需求也是會(huì)多種多樣的，有居家型需求的，就是把別墅作為第一居所需求；有度假型的需求，有人也叫“52”的居住需求，也就是有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)。這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且預(yù)計(jì)今后度假型的連體別墅需求量將會(huì)增大；有旅游型別墅需求，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)

51、建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅；有辦公型的別墅需求，一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來(lái)自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。還有投資型的、出租型的別墅需求等等，因此，仙葫項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量將會(huì)很大。（三）、消費(fèi)者心理分析購(gòu)買別墅的人都是社會(huì)層次比較高的人，他們一般都具有較高的文化修養(yǎng)和廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活有高尚的居住理念；他們是一群熱愛(ài)生活、熱愛(ài)自然、熱衷運(yùn)動(dòng)休閑的人；他們期盼別墅，為的是延續(xù)他們的生命的輝煌，讓生活更加多姿多彩。購(gòu)置別墅對(duì)高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費(fèi)，因此，別墅選擇應(yīng)該也是慎之又慎。綜合來(lái)講，購(gòu)買別墅的人會(huì)考慮以下幾個(gè)方面因素。1、首先看地利環(huán)

52、境地利環(huán)境是指別墅社區(qū)所處的地理位置及周邊的自然環(huán)境。別墅最好位于城郊結(jié)合部，既遠(yuǎn)離城市的喧囂，又擁有“離塵不離城”的交通便利，近可觀水流花謝，遠(yuǎn)可眺青山逶迤、浮云輕煙；社區(qū)融入自然之中，與當(dāng)?shù)氐臍夂?、生態(tài)相適應(yīng)，因地制宜，依山勢(shì)而建，傍綠水而居，特別應(yīng)保留一些年限較長(zhǎng)的古木、植物等。概括而言，地理位置優(yōu)越，山清水秀而無(wú)工業(yè)污染的別墅社區(qū)是他們最好的選擇。2、其次觀其品質(zhì)別墅環(huán)境需要適合人的居住，別墅品質(zhì)同樣需要人性化的建設(shè)。買別墅首先看它的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、別墅單造型設(shè)計(jì)和內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是否達(dá)到別墅應(yīng)具備的水準(zhǔn)，然后在此基礎(chǔ)上選擇符合自己個(gè)性，擁有超前的理念和設(shè)計(jì)的別墅。由于別墅是高檔的消費(fèi)品，現(xiàn)

53、在許多別墅選用頂級(jí)的建材，如高級(jí)墻面磚、進(jìn)口屋頂瓦、進(jìn)口空調(diào)系統(tǒng)、高級(jí)智能化系統(tǒng)等等，在注意材料檔次的同時(shí)，也應(yīng)考慮它的實(shí)用與適用性。3、最后比較性價(jià)比別墅的價(jià)格不菲，廉價(jià)的“別墅”不是真正意義上的別墅。他們購(gòu)買的別墅要從社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施，設(shè)計(jì)裝修都要達(dá)到別墅的要求；同時(shí)，方便的交通、優(yōu)良的空氣質(zhì)量以及高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)配套和服務(wù)等，其從內(nèi)到外都令人享受到住在別墅的暢快舒適。因此別墅的性價(jià)比是綜合考慮其地段價(jià)值(包括升值空間)社區(qū)文化、物業(yè)管理，以及別墅的外立面、戶型、社區(qū)的設(shè)計(jì)、周邊的自然景觀等其價(jià)格之比，并不是越便宜越好。4、購(gòu)買別墅動(dòng)機(jī)分析消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)主要有：、健康別墅是目前住宅的最高境界

54、，擁有健康別墅，就意味著擁有更高層次的生活；、地域上不遠(yuǎn)離市區(qū)，出入山水與都市間，工作與生活兩相便利；、享受更高品位的生活，自然鮮氧、生態(tài)極佳的頂級(jí)健康生活；、別墅規(guī)模、檔次能夠充分體現(xiàn)居住者的身份和社會(huì)階層；、富豪聚居、完美建筑、絕版環(huán)境、絕對(duì)升值；、良好的人文特征，針對(duì)子女的貴族教育，針對(duì)自己及朋友的玩賞空間等；（7）、私密性+個(gè)性化+成就感+健康生活，四者完美融合成為理想的健康棲息地。本項(xiàng)目諸多層面都能充分契合目標(biāo)群的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，符合消費(fèi)者的需求，具有廣闊的市場(chǎng)前景。七、SWO分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）1、土地成本低，價(jià)格可塑空間大；2、交通條件好；3、地塊具有江景優(yōu)勢(shì)，空氣質(zhì)量較好，高品質(zhì)生活

55、之地；仙葫項(xiàng)目所在地為城市郊區(qū)，天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對(duì)居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象；隨著南寧城市建設(shè)的快速發(fā)展，仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；4、全國(guó)首例國(guó)家級(jí)健康別墅5、中大公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別在別墅的開(kāi)發(fā)有成功的案例。6、世界級(jí)的區(qū)位：處廣西最大的別墅區(qū)，南蒲大道與西南出海大通道（民族大道）快速接駁，直達(dá)南寧面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的商務(wù)中心，處世界未來(lái)貿(mào)易中心的一級(jí)輻射帶，昭示著世界級(jí)市政配套將會(huì)在此上演，邕江灣別墅園必將成為未來(lái)國(guó)際商務(wù)別墅的旗艦。7、世界級(jí)的江景：獨(dú)享650米江岸線，地勢(shì)坡向面江，江水環(huán)抱，邕江的浩淼與俊秀在此河段表現(xiàn)

56、得淋漓盡致；業(yè)主在家中憑欄臨風(fēng)，明鏡似的湖面及撲面而來(lái)的潔爽江風(fēng)，使人心曠神怡。觀山、親水、看天下，風(fēng)水寶地盡在邕江灣。8、世界級(jí)的別墅：無(wú)敵江景，戶戶不遮擋，視野開(kāi)闊，氣流暢通；坡地營(yíng)造，細(xì)節(jié)創(chuàng)新；三大課題技術(shù)，解決世界三大建筑課題防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪，凸顯健康主題，中國(guó)別墅絕無(wú)僅有。流線型的小區(qū)道路蜿蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。別墅組團(tuán)間潺潺溪流、層層疊瀑，匯入明鏡似的天鵝湖，演繹出完善的健康生態(tài)鏈。清凈的樹(shù)林中，保留原始的古樹(shù)叢，鳳尾竹、古榕樹(shù)、古龍眼樹(shù)、扁桃樹(shù)錯(cuò)落分布，悄悄傳遞四季的嬗變。9、世界級(jí)的休閑：160畝沿江頂級(jí)度假區(qū)，囊括購(gòu)物中心、醫(yī)療保健中心、江邊

57、健身步道、水岸風(fēng)情酒吧、國(guó)際時(shí)尚游艇碼頭、垂釣漁人碼頭、水岸棧道；奇異的水晶穹頂陽(yáng)光泳池，給人以與眾不同的休閑享受。10、世界級(jí)的服務(wù)：引入開(kāi)創(chuàng)健康別墅先河的物業(yè)管理公司，定制個(gè)性化空間：重視健康行動(dòng)，建立社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)、老人健康娛樂(lè)場(chǎng)所等，領(lǐng)航健康別墅管理理念。11、世界級(jí)的教育：緊鄰云集世界各地學(xué)子的五合大學(xué)城，文化氣息濃厚，接軌國(guó)際教育體制。12、世界級(jí)的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈，植被無(wú)須噴灑農(nóng)藥即可郁郁蔥蔥生長(zhǎng)。被國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心評(píng)為“首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目”。（二）劣勢(shì)（W）1、仙葫項(xiàng)目地處仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)，城市配套建設(shè)不完善；2、針對(duì)開(kāi)發(fā)的客戶群相對(duì)狹小，市場(chǎng)狹小，銷

58、售壓力大；3、郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動(dòng)時(shí)期；4、幾個(gè)大別墅同時(shí)上陣，項(xiàng)目面臨著競(jìng)爭(zhēng)。（三）機(jī)會(huì)（O）1、東盟帶來(lái)重大的機(jī)遇：中國(guó)東盟博覽會(huì)無(wú)疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機(jī)遇，同時(shí)新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，一系列相關(guān)市政設(shè)施配套相繼完善，也必將成為南寧高端房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的一次重大機(jī)遇。因此，邕江灣別墅園一定要利用好CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷售的全面勝利。2、周邊樓盤的開(kāi)發(fā)水平不高；3、南寧市城市東進(jìn)步伐加快，為仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件；4、隨著城市的進(jìn)一步擴(kuò)大，郊區(qū)生活模式即將來(lái)臨；5、仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)即將納

59、入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個(gè)遠(yuǎn)郊的可能，許多重大項(xiàng)目相繼進(jìn)入仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升；6、南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯；7、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使中大公司能樹(shù)立起一種品牌形象，這對(duì)于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助。（四）威脅（T）1、仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，有住縣份的感覺(jué)，使消費(fèi)者的檔次感降低；2、市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)量非常之高，可能導(dǎo)致階段性購(gòu)買力不足的市場(chǎng)低谷；3、大盤紛紛涌現(xiàn)，其以大社區(qū)、大配套的綜合優(yōu)勢(shì)分流了相當(dāng)一部分高端置業(yè)群體。4、目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤已經(jīng)成形，會(huì)成為項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從SWO分析中可知

60、，項(xiàng)目有許多優(yōu)勢(shì)，但的確也存在一些無(wú)利因素，所以我們要針對(duì)這些因素，深一步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下：由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進(jìn)步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的主管單位將會(huì)采取一系列的措施來(lái)完善城市配套建設(shè)和通過(guò)改造來(lái)完善仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的城市功能。目前，項(xiàng)目所在地的路也正在擴(kuò)充就是一個(gè)最好的說(shuō)明。對(duì)于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房地產(chǎn)商都爭(zhēng)搶開(kāi)發(fā)，特別是近來(lái)許多大型樓盤上馬，使項(xiàng)目面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)的分析：通過(guò)調(diào)查分析，近年來(lái)南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)展，同時(shí)，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此，可以預(yù)測(cè)在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會(huì)形