1、.：.；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告目 錄一、懷化市環(huán)境分析.懷化概略.地理位置二、懷化市房地產(chǎn)整體開展情況分析.開發(fā)區(qū).城中區(qū).河西區(qū).城東區(qū).鐵北區(qū).城南區(qū)三、懷化市在售樓盤調(diào)查分析突出樓盤代表性樓盤的根本經(jīng)濟(jì)目的四、客戶群體分析.客戶需求及年齡階段.客戶群體特征.客戶群根據(jù)職業(yè)可以細(xì)分為五、懷化市主要營(yíng)銷手段及推行方式.銷售前期.銷售期六、國(guó)家政策的影響第一部分 懷化市環(huán)境分析一、懷化概略 懷化處于武陵山脈和雪峰山脈之間,沅水自南向北貫穿全境。懷化地形復(fù)雜,山水相間,處處是景,可謂是步移景異。懷化森林覆蓋率高達(dá).%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均程度(不到%),是全國(guó)九大生態(tài)良好區(qū)域之一。懷化歷史悠久，古稱“荊

2、楚之地。早在新石器時(shí)代，這里的先民們就進(jìn)入了原始農(nóng)業(yè)和家畜豢養(yǎng)經(jīng)濟(jì)為主的定居生活。秦朝一致中國(guó)后，在此設(shè)黔中郡，開場(chǎng)了國(guó)家的行政治理，距今已有多年的歷史。新中國(guó)成立后，懷化分設(shè)會(huì)同、沅陵兩個(gè)專區(qū)。年撤銷沅陵專區(qū)，以會(huì)同專區(qū)為根底成立芷江專區(qū)，將原沅陵專區(qū)的沅陵、辰溪、溆浦、麻陽等縣劃歸芷江專區(qū)，構(gòu)成如今懷化市的雛型。年改名黔陽專區(qū)。年改稱黔陽地域。年改稱懷化地域。年撤銷懷化地域，改設(shè)地級(jí)懷化市。現(xiàn)轄縣市區(qū)管理區(qū)縣級(jí)和一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)和一個(gè)省級(jí)工業(yè)園，包括鶴城區(qū)、洪江市、中方縣、沅陵縣、辰溪縣、溆浦縣、會(huì)同縣、麻陽苗族自治縣、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、靖州苗族侗族自治縣和通道侗族自治縣，全市

3、共個(gè)鄉(xiāng)、個(gè)鎮(zhèn)、個(gè)街道辦事處，有個(gè)居民委員會(huì)和個(gè)村民委員會(huì)。懷化是個(gè)多民族聚居的地域，現(xiàn)有侗、苗、土家、瑤等個(gè)少數(shù)民族，年末總?cè)丝跒?萬人，其中少數(shù)民族占%左右。二、 HYPERLINK m.mail.qq/cgi-bin/mail_spam?action=check_link&spam=&sid=fKOMeOYnsOTF&url=%A%F%Fbaike.baidu%Fview%F.htm&mailid=ZL-UyOgwIpblwSkIPwBsZ t _blank 地理位置 懷化市地處湖南西南部，面積.萬平方公里，總?cè)丝?萬，其中侗、苗、土家、瑤等個(gè)少數(shù)民族人口約占%，是一個(gè)多民族聚居的山區(qū)城市

4、。懷化自古有“黔楚咽喉之稱，是我國(guó)東中部輻射大西南的橋頭堡，被譽(yù)為“火車拖來的城市。湘黔、枝柳、渝懷鐵路交匯于市區(qū)，、國(guó)道和正在建立的上瑞、長(zhǎng)渝、包茂高速公路貫穿境內(nèi)，芷江機(jī)場(chǎng)距懷化市區(qū)僅余公里，沅水大支流年年通航里程多公里，全市即將構(gòu)成水、陸、空全方位的立體交通網(wǎng)絡(luò)；“滬上海成成都及“呼呼和浩特北北海兩條國(guó)家一級(jí)通訊光纜在懷化交匯。這些使懷化作為大西南地域重要的交通、通訊樞紐位置日益凸現(xiàn)。 優(yōu)越的區(qū)位，便利的交通，加上懷化人民堅(jiān)持對(duì)外開放，恪盡職守、勵(lì)精圖治、發(fā)奮圖強(qiáng)、艱苦任務(wù)，使懷化市城區(qū)在近年里由一個(gè)城區(qū)面積缺乏平方公里、人口多人的邊陲小鎮(zhèn)，快速崛起為一個(gè)城區(qū)面積平方公里、人口萬的中等城

5、市，已成為湘、鄂、渝、黔、桂周邊地域重要的物資、信息、技術(shù)流轉(zhuǎn)中心，經(jīng)濟(jì)輻射面達(dá)五省市、區(qū)周邊個(gè)縣、約萬平方公里、萬人口的寬廣區(qū)域。從地理位置上看，懷化南接廣西桂林、柳州，西連貴州銅仁、黔東南，與湖南的邵陽、婁底、益陽、常德、張家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇門戶、“全楚咽喉之稱，今有湖南“西大門之佳譽(yù)。懷化市素有“火車拖來的城市之喻。國(guó)家重要鐵路動(dòng)脈湘黔鐵路和焦柳線及在建的渝懷鐵路呈“大字在城區(qū)交匯，全境有個(gè)縣市、區(qū)通有鐵路，境內(nèi)鐵路通車?yán)锍坦?。始發(fā)客運(yùn)列車已直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、貴陽等地，懷化編組站懷化南站是全國(guó)九大編組站這一，貨物吞吐才干居全國(guó)第九，在建的懷化新編組

6、站懷化東站的吞吐才干將更高。目前，每天由懷化始發(fā)和終到的客運(yùn)列車有對(duì)，過境客運(yùn)列車對(duì)。懷化公路交通非常便利。國(guó)道與國(guó)道在城區(qū)呈“十字交叉，另加上國(guó)道及條省道公路縱橫全境，縣鄉(xiāng)公路通達(dá)城鄉(xiāng)。全市公路總數(shù)條，通車?yán)锍踢_(dá)公里，其中國(guó)道長(zhǎng)公里，省道公里，縣道公里，鄉(xiāng)道公里，%的行政村通有公路，全市公路密度達(dá).公里/平方公里第二部分 懷化市房地產(chǎn)整體開展情況分析開發(fā)區(qū)：打造懷化居家生活的首選之區(qū)湖天板塊作為懷化房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的區(qū)域，無論是開發(fā)規(guī)模、配套成熟度還是所吸引的投資，都堅(jiān)持著良好的勢(shì)頭，因此也奠定了樓市板塊中住宅“龍頭老大的位置。從前期市場(chǎng)情況看，住宅區(qū)的建立對(duì)啟動(dòng)湖天板塊起了很大作用。湖天

7、的天星東路、環(huán)城路的建立等市政配套的成熟，周邊學(xué)校、醫(yī)院、體育館、博物館等成熟的生活配套和生活條件為湖天營(yíng)造了具有適宜居住的文化氣氛，交通、購(gòu)物、醫(yī)療、教育在這里，生活的各方面都能得到懷化范圍內(nèi)高規(guī)范的滿足。特征樓盤有世紀(jì)花園、牡丹花園、天龍御園、錦繡山河、魯班雅苑、華廈湖天、云龍家園、湖天一色、清水灣、香洲水郡等工程，這些標(biāo)志性樓盤如今是懷化人生活、居住、休閑、醫(yī)療、教育的理想居所。城中區(qū)：普通物業(yè)越來越少 城中板塊商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)起云涌、大放異彩。府安瓊天、國(guó)際名品城、華天大酒店等巨艦級(jí)商業(yè)樓盤的勝利運(yùn)作，使城中板塊的樓盤均價(jià)將會(huì)繼續(xù)上升。由于城市中心土地資源越來越緊張，開發(fā)商更情愿在城中區(qū)域做

8、商業(yè)地產(chǎn)、高檔住宅，普通物業(yè)越來越少。而供應(yīng)短缺和實(shí)踐需求的存在而呵斥的城中均價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)銳不可擋，個(gè)別樓盤還沒開盤便被預(yù)定一空。標(biāo)志性樓盤有鴻瑞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、昌順廣場(chǎng)電訊圖書買賣廣場(chǎng)、國(guó)際名品中心、東方商業(yè)中心、恒成麗景、西部輪胎市場(chǎng)、香洲小區(qū)、鉑金財(cái)富公館、學(xué)林雅苑、英泰國(guó)際、凱邦.萬象城、新悅城、長(zhǎng)樂天成、太平盛世等工程。河西區(qū)：商業(yè)氣氛濃重值得等待 河西從一片不毛之地開展成為懷化市最大的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)集群，僅僅只用了十年時(shí)間。目前已構(gòu)成建材、家電、家具、糧油、副食、陶瓷、百貨、五金機(jī)電、家居裝飾用品、藥材等十大專業(yè)零售市場(chǎng)，商業(yè)物流中心的建成極大地推進(jìn)著商品買賣的昌盛，社會(huì)商品買賣總

9、額占據(jù)懷化市買賣總量半壁江山。對(duì)于該區(qū)域的住房?jī)r(jià)錢而言，與主城區(qū)其他板塊相比，目前也仍處于偏低形狀。標(biāo)志性樓盤有德天廣場(chǎng)、河西汽車配件市場(chǎng)、西部小商品市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品買賣中心、河西汽配城、浙閩物資城、天慶商貿(mào)廣場(chǎng)、中國(guó)輕紡城、西南副食干貨調(diào)味品綜合大市場(chǎng)學(xué)府佳園以及住宅工程紫園別墅群原河西舞水生態(tài)家園、懷電新苑、雍景豪庭、帝景苑、舞水名居等工程。城東區(qū)：坐擁尊貴 這個(gè)區(qū)域最大的優(yōu)勢(shì)是一個(gè)價(jià)錢的增值空間，還有人口密度較低，生活起來比較溫馨，各項(xiàng)配套設(shè)備未來是一切板塊中最完善的，產(chǎn)品類型也是在市場(chǎng)上較為領(lǐng)先的。城東板塊在買房人的心中不斷局限在五溪廣場(chǎng)區(qū)域，隨著城市范圍的不斷擴(kuò)展，城東的范圍也在逐漸擴(kuò)

10、展。標(biāo)志性的樓盤有金溪房都、天賜福邸、東方新城、山水陽光城鶴城區(qū)公務(wù)員小區(qū)、銀灣小區(qū)、宏宇新城、大漢龍城、七星國(guó)瑞、天星.新加坡、岳麓歐城、世錦城等工程。鐵北區(qū)：價(jià)錢穩(wěn)步推進(jìn)主要為城北鐵路地域，為鐵路單位的的聚集地，長(zhǎng)期以懷鐵房地產(chǎn)公司壟斷這塊市場(chǎng)，以中底端的客戶群及鐵路職工為主，但公交線路不是很方便。由龍泉雅苑為開端，逐漸面向懷化市場(chǎng)開發(fā)高檔住宅小區(qū)。由于鐵路改革的影響，鐵路福利房政策的取消，住房曾經(jīng)實(shí)行完全市場(chǎng)化，鐵北市場(chǎng)是非常穩(wěn)定和逐漸增長(zhǎng)的板塊。但隨著鐵路總公司的取消，鐵路開展的限制，以及鐵北土地供應(yīng)的限制，這個(gè)板塊增長(zhǎng)潛力具有一定的開展限制，但每年固定的鐵路職工需求及環(huán)城路的開通，該

11、板塊目前會(huì)處于平穩(wěn)開展階段，性價(jià)比和升值潛力將得到進(jìn)一步提升。標(biāo)志性樓盤有龍泉雅苑三期、新源里二期、新源里菁華園、幸福家園、瑞豐園、薰衣草家園等工程。城南區(qū)：銜接中方生態(tài)園區(qū)南站是銜接中方生態(tài)園的獨(dú)一道路，中方縣將打造湖南生態(tài)工業(yè)園區(qū)，在不久的未來將帶動(dòng)懷化市經(jīng)濟(jì)的開展，華僑鋼材市場(chǎng)、德遠(yuǎn)汽貿(mào)、汽車南、五中等配套的落成，都極大的推進(jìn)了城南片區(qū)的飛速開展。主要代表樓盤包括水岸藍(lán)城、鴻濤.翡翠灣、天星.淺水灣、水木天成、辰昱財(cái)富等工程。第三部分 懷化市樓盤調(diào)查分析突出樓盤宏宇新城：占地面積畝建筑面積萬方/萬方綠化率%容積率.總套數(shù)一期套開盤時(shí)間.價(jià)錢層差價(jià)主力戶型銷售情況%購(gòu)房?jī)?yōu)惠VIP萬抵.萬、

12、元家用家電券、新款轎車一臺(tái)、元按時(shí)簽約獎(jiǎng).鴻濤.翡翠灣:占地面積畝建筑面積萬方綠化率%容積率.總套數(shù)套開盤時(shí)間月起價(jià)層差價(jià)未定主力戶型銷售情況房屋認(rèn)購(gòu)率%購(gòu)房?jī)?yōu)惠VIP卡 萬抵萬岳麓歐城：占地面積畝建筑面積萬方綠化率%容積率.總套數(shù)套開盤時(shí)間.月份起價(jià)未定層差價(jià)未定主力戶型銷售情況VIP卡張購(gòu)房?jī)?yōu)惠免費(fèi)辦理VIP卡，屆時(shí)享用一定優(yōu)惠天星.淺水灣：占地面積畝建筑面積萬方綠化率%容積率.總套數(shù)多開盤時(shí)間月的樣子起價(jià)/層差價(jià)/主力戶型、銷售情況VIP卡張購(gòu)房?jī)?yōu)惠VIP卡世錦城：占地面積畝建筑面積.萬方綠化率%容積率.總套數(shù)套開盤時(shí)間明年起價(jià)左右層差價(jià)/主力戶型銷售情況購(gòu)房?jī)?yōu)惠VIP卡萬抵萬，萬抵萬.

13、水岸藍(lán)城：占地面積畝建筑面積萬方綠化率%容積率.總套數(shù)套開盤時(shí)間.月份起價(jià)層差價(jià)主力戶型銷售情況預(yù)訂率%凱通領(lǐng)域：占地面積畝建筑面積萬方綠化率%容積率.總套數(shù)一期套開盤時(shí)間.起價(jià)層差價(jià)-元/主力戶型/銷售情況預(yù)訂率%購(gòu)房?jī)?yōu)惠萬抵.萬，萬抵.萬，萬抵萬尚品星城：占地面積畝建筑面積方綠化率%容積率.總套數(shù)套開盤時(shí)間./.起價(jià)層差價(jià)主力戶型銷售情況約套左右水木天成：占地面積畝建筑面積萬方綠化率%容積率.總套數(shù)套開盤時(shí)間月起價(jià)層差價(jià)主力戶型銷售情況一期根本售完第四部分 客戶群體分析一、客戶需求.懷化的住宅工程的客戶以當(dāng)?shù)厝藶橹鞲鶕?jù)市場(chǎng)調(diào)研懷化的住宅的購(gòu)買客戶絕大部分都是本地人，外來置業(yè)客戶很少。.客戶

14、年齡集中在-歲之間 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，住宅類客戶的購(gòu)買者大都集中在到歲之間，歲以下和歲以上的較少。.市區(qū)外圍郊縣客戶較多 由于有較強(qiáng)購(gòu)買力的優(yōu)質(zhì)客戶的流失嚴(yán)重，呵斥購(gòu)買力集中在周圍郊縣進(jìn)城買房.客戶大都喜歡以上的房子 根據(jù)調(diào)研發(fā)如今懷化的住宅市場(chǎng)里，小面積的房子銷售相對(duì)比較困難，客戶大都購(gòu)買以上的房子。.購(gòu)買客戶多為自住，僅為小部分客戶有投資目的 由于市場(chǎng)的封鎖和剛性購(gòu)房需求較強(qiáng)，使得購(gòu)房者中投資客較少，大都為了本身居住需求。二、客戶群的特征：、具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；、同對(duì)于住宅的需求曾經(jīng)不再是一種居住需求，曾經(jīng)產(chǎn)生出來一種復(fù)合的需求： 居住、文化認(rèn)同、科技、生態(tài)、環(huán)保、自然之中的體驗(yàn)、夢(mèng)

15、想、激動(dòng)的滿足；復(fù)合型的綜合需求與體驗(yàn)；、對(duì)于產(chǎn)品內(nèi)涵要求較高，具備較高的欣賞品味，普及化的產(chǎn)品曾經(jīng)不可以打動(dòng)他們。三、客戶群根據(jù)職業(yè)可以細(xì)分為：私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高管知識(shí)水準(zhǔn)高或者見識(shí)廣泛類教師文化藝術(shù)創(chuàng)意類人士黨政軍的中高層離休人士. 外出務(wù)工人員企、事業(yè)單位中層及白領(lǐng)層第四部分 樓盤主要營(yíng)銷手段及推行方式房地產(chǎn)銷售根本分為兩種營(yíng)銷方式行銷、坐銷。懷化屬于三線城市，兩種營(yíng)銷方式在此都得以呈現(xiàn)，但根本還是以坐銷為主，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在懷化不斷的開展壯大，各個(gè)商家也都嚼勁腦汁，以不同的促銷方式及推行方案吸引客戶眼球，占領(lǐng)先機(jī)。一、銷售前期.發(fā)放VIP卡.廣告：媒體、戶外廣告牌、電視開機(jī)廣告、懷化日?qǐng)?bào)、

16、懷化晚報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、公交車廣告、刀旗、燈箱、圍墻、樣板房、宣傳單頁、樓書、雜志、產(chǎn)品引薦會(huì)等.每日遞減房款例：日進(jìn)一百，直到開盤二、銷售期.禮品：針對(duì)已購(gòu)房客戶送小禮品電飯煲、雨傘、餐具、茶具等.互動(dòng)：針對(duì)老客戶帶新客戶予以優(yōu)惠贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)、折扣、禮品等.抽獎(jiǎng)：家用家電、小轎車、旅游等.行銷：發(fā)宣傳單頁，憑宣傳單頁購(gòu)房，享用優(yōu)惠折扣點(diǎn)第六部分 國(guó)家政策的影響年“新國(guó)八條政策的實(shí)施“國(guó)家調(diào)控政策的重心是遏制部分城市房地產(chǎn)價(jià)錢上漲過快的景象，而懷化作為西部城市，近一年房地產(chǎn)行業(yè)的開展相對(duì)來說比較平穩(wěn)，沒有暴跌暴跌的景象，整體處于一種穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。調(diào)控政策給湖南房?jī)r(jià)帶來的影響有限，市場(chǎng)的動(dòng)搖也不會(huì)太大。同時(shí)，作為三線城市的懷化正處于上升開展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有良好的生長(zhǎng)性，強(qiáng)大的剛性需求將對(duì)樓市起到支撐作用。據(jù)“限購(gòu)令顯示，其主要針對(duì)一線城市樓盤，而目前一線的樓盤供應(yīng)量很少，因此政策對(duì)樓市的影響不大。據(jù)調(diào)查“懷化購(gòu)房者大部分屬于自住型買家，調(diào)控政策對(duì)懷化房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。以目前情況來看，即使是限購(gòu)范圍內(nèi)的中心區(qū)樓市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下