1、就旅游地產(chǎn)產(chǎn)品定位而言，首要是進(jìn)行市場細(xì)分和目標(biāo)客群定位，是主要面向本地消費客群，還是以面向外地游客為主、本地游客為輔；是以區(qū)域型的消費客群為主，還是以周邊城市、國內(nèi)甚至國際的消費客群為主，不同消費群體地域范圍的劃分以及客群消費層次結(jié)構(gòu)，都將決定不同的產(chǎn)品定位。結(jié)合旅游地產(chǎn)的研究范圍來看，產(chǎn)品設(shè)計主要由兩大部分構(gòu)成：旅游產(chǎn)品設(shè)計+旅游房地產(chǎn)設(shè)計。一、旅游產(chǎn)品設(shè)計可分為體驗型、休閑型、生活型、原真型、娛樂型1、?體驗型隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展趨勢由產(chǎn)品經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟向體驗經(jīng)濟演進(jìn)，旅游產(chǎn)品也逐步從傳統(tǒng)的以景觀為中心、以觀光為主線的主導(dǎo)模式開始轉(zhuǎn)變。旅游消費者的成熟使消費心理、消費行為發(fā)生變化，人們已不

2、再滿足于被動的接受程式化的產(chǎn)品，而更加希望主動地參與產(chǎn)品的設(shè)計和生產(chǎn)的全過程，注重參與過程中的感受和體驗。因此，在游憩方式設(shè)計上，更為強調(diào)利用現(xiàn)有的資源為旅游消費者制造獨特的體驗和經(jīng)歷，通過調(diào)動人們的視覺、味覺、嗅覺、聽覺、觸覺，獲得身心愉悅的感覺和感受。如生態(tài)農(nóng)業(yè)、環(huán)?？萍嫉榷紝儆隗w驗型旅游方式。2、休閑型雖然很多人認(rèn)為觀光是相對低級、落后的旅游模式，卻無可否認(rèn)在相當(dāng)長時期內(nèi)，觀光旅游產(chǎn)品依然會處于難以替代的主導(dǎo)地位。這主要由消費客群決定，大眾旅游時代，觀光旅游仍是人們選擇的主要方式之一。事實上，觀光旅游與度假旅游本身也并沒有高低優(yōu)劣之別，只在于滿足不同消費層次的需求。但無論觀光抑或度假，賦

3、予更多休閑的內(nèi)涵、達(dá)到換個環(huán)境放松身心的旅游目的是人們所真正需要的。換個角度看，優(yōu)秀的觀光旅游產(chǎn)品同時也可作為景觀貫穿不同旅游產(chǎn)品的整個過程，與休閑度假的結(jié)合更加緊密。而休閑型旅游產(chǎn)品注重休閑設(shè)施、休閑活動、休閑空間的布局配置，強調(diào)體驗參與，講究環(huán)境的營造和氛圍的設(shè)計，其中尤以養(yǎng)生休閑、健康休閑以及運動休閑為重。如較為典型的休閑型旅游方式有溫泉療養(yǎng)、spa休閑等3、生活型旅游將成為人們生活方式的重要組成部分。? 意即旅行中的生活，是換個環(huán)境生活的繼續(xù)?，F(xiàn)代旅游者更青睞融入生活元素、生活氣息、生活情趣的產(chǎn)品。人們期望不僅觀景、觀光，而且能觀察生活，甚至能有異地生活的親歷。在觀光中觀察生活，在度假

4、中體驗生活，在休閑中品味生活。因此，現(xiàn)代旅游產(chǎn)品在設(shè)計中要注重社會生活資源的挖掘。集市、家庭、婚俗、村落、農(nóng)事，皆可作為旅游資源深度利用整合組成產(chǎn)品。濃郁的生活元素已成為現(xiàn)代旅游產(chǎn)品不可或缺的部件。如較為典型的生活型旅游目的地有葡萄酒莊園、花卉蔬菜種植基地等。4、原真型越是本土的越有生命力，越是真實的越是有吸引力。缺少生活淵源和文脈根基，缺少原真性的旅游產(chǎn)品，已經(jīng)開始被人們所厭倦；而一些僅仿其型的舶來品，則更容易被市場淘汰?，F(xiàn)代旅游者更傾心于真山真水，真史真跡，活的文化，真實的生活；更珍惜以自己的視角獲得真實體驗真實的經(jīng)歷。而對外來旅游者來說，則更為看重本土的、原汁原味的旅游產(chǎn)品，他們希望獲得

5、的是自己不曾接觸、不曾擁有的旅游生活。因此原真型的旅游產(chǎn)品可以分為兩部分，一類是沒有太多人工痕跡、不刻意的，另一類是代表地方特色、具有本土獨特性的。這一類有典型代表性的項目有自然山水、工業(yè)基地遺產(chǎn)。5、娛樂型旅游產(chǎn)品的主要功能是為了放松身心，享受生活，追求快樂，愉悅自我。因此在旅游產(chǎn)品的設(shè)計中也應(yīng)引入經(jīng)濟學(xué)的快樂指數(shù)的概念。旅游產(chǎn)品以所能提供的愉悅程度，使消費者物有所值而以本取利。旅游產(chǎn)品可賦予一定的文化內(nèi)涵和教益功能，但這并不是全部，尤其在大眾旅游時代，主流的旅游產(chǎn)品并不宜完全精英化，承擔(dān)過多的教化責(zé)任。旅游能給人們帶來歡樂制造歡樂本身也就是一種文化，在輕松、歡快的氛圍中完成文化的傳播效果甚

6、至可能勝于嚴(yán)肅的教育。如主題游樂、表演等。二、旅游房地產(chǎn)設(shè)計從某種意義上說，旅游房地產(chǎn)也可謂是旅游設(shè)施、旅游空間的一種承載體。1、住宅類休閑 HYPERLINK /case/13473523011987276009640120921250.html 度假區(qū)內(nèi)的住宅：投資集團、房地產(chǎn)商，利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的住宅項目，包括別墅，花園洋房，酒店式公寓，老年公寓等。2、酒店類時權(quán)酒店：將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年51周)，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間(或一周)的居住權(quán)。產(chǎn)

7、權(quán)酒店：將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。養(yǎng)老型酒店：投資人(往往是最終消費者)，在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購再出售。收益歸其家人所有。時值度假型酒店：消費者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，作為選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費可以獲取更大

8、的折扣和免費居住時間會議酒店3、培訓(xùn)基地類旅游(休閑)培訓(xùn)基地、拓展基地、青少年活動基地等。4、商業(yè)類定位于餐飲、購物、娛樂等的商鋪，購物中心，商業(yè)辦公用房5、配套類定位于會所、俱樂部、銀行、診所等的配套用房，管理用房三、產(chǎn)品定位設(shè)計應(yīng)注意的問題1、主題保持一致旅游地產(chǎn)項目通常業(yè)態(tài)復(fù)雜，產(chǎn)品層次豐富，因此，為了適應(yīng)靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)項目應(yīng)強調(diào)“全盤策劃”與“動態(tài)規(guī)劃”。全盤策劃的目的在于保持項目整體主題的一致，保障項目在市場上能完全樹立市場地位和品牌形象，動態(tài)規(guī)劃則能保持單體項目/子項目的個性和相對獨立，實施起來也能結(jié)合資源和現(xiàn)實背景更加科學(xué)、客觀。同時兩者能有效協(xié)調(diào)政府公共決策與

9、地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決策劃與規(guī)劃銜接不足、傳統(tǒng)規(guī)劃市場敏感性不強，容易忽略市場環(huán)境變化等問題?！爸黝}一致”是統(tǒng)領(lǐng)整個項目多類型、多層次產(chǎn)品的有效途徑，也是項目進(jìn)行傳播的有效手段。2、產(chǎn)品保持精致化旅游市場趨向成熟的標(biāo)志，是市場的細(xì)分和消費的分層。需求的分層和細(xì)分必然要求產(chǎn)品的精致化，管理的精細(xì)化。對比國外的一些著名旅游項目，其天生的資源稟賦有時并不如國內(nèi)部分項目，但他們在產(chǎn)品上注重細(xì)節(jié)，包括設(shè)計的細(xì)節(jié)、服務(wù)的細(xì)節(jié)、管理的細(xì)節(jié)，產(chǎn)品出來的效果就截然不同。在旅游的過程中，人們往往通過這些看似細(xì)枝末節(jié)的地方感受設(shè)計者、建造者是否用心，只有消費者真正認(rèn)可旅游產(chǎn)品的價值，項目才能發(fā)揮持久的吸引力和生命力。?所謂項目的靈魂其實也需要通過這些細(xì)節(jié)來成就，細(xì)節(jié)決定成敗，細(xì)節(jié)構(gòu)成完美，旅游產(chǎn)品精品化已成為產(chǎn)品換代提升品質(zhì)的重要手段，也是日趨激烈的市場競爭中誰能脫穎而出的關(guān)鍵所在。3、產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建的合理化另一方面，旅游產(chǎn)品與其說是一種產(chǎn)品，不如說是一種服務(wù)，整個旅游