1、第四章 資金的時間價值 第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 第二節(jié) 資金等效值與復(fù)利 第三節(jié) 抵押貸款償還模式及其計算1第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析。 2 一、現(xiàn)金流量 在房地產(chǎn)投資分析中，將某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 二、現(xiàn)金流量圖 是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。 3+ 現(xiàn)金流量 -

2、 0 1 2 3 4圖1：正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量4 三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則 (1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或 某一基準(zhǔn)時刻。時點1表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推。 (2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。

3、 5 (3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。 (4)相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。6 0 1 2 3 4第1計息周期第4計息周期0期期末1期期初1期期末圖2：現(xiàn)金流量的時間標(biāo)度7 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基

4、礎(chǔ)數(shù)據(jù)。8 四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 1、一般房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資屬于狹義的投資范疇。是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 2、開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制 度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。 3、經(jīng)營成本 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。9 經(jīng)營成本主要包括： 土地轉(zhuǎn)讓成本 商品房銷售成本 配套設(shè)施銷售成本 房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本 對于分期收款

5、的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。10 4、期間費用 開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。111213 五、經(jīng)營收入、利潤和稅金 1 、經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入

6、、出租收入和自營收入。 銷售收入=銷售房屋面積房屋銷售單價 出租收入=出租房屋建筑面積房屋租金單價 自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險回報 14 經(jīng)營收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品(房屋)只有在市場上被出售、出租或自我經(jīng)營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收益的有用的勞動成果。因此，經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟(jì)效果。15 2、 利潤 利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分

7、，稱為投資者的經(jīng)營利潤(或稱盈利)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。 16 經(jīng)營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方的財政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。 根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額(又稱實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。17經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入18期間費用=管理費用

8、+銷售費用+財務(wù)費用利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)19 3 、稅金（見第六章詳解） 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。 稅收是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點。 稅收不僅是國家和地方政府獲得財政收入的主要渠道，也是國家或地方政府對各項經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿。20 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有： （1）經(jīng)營稅金及附加 包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。 （2）城鎮(zhèn)土地使用

9、稅和房產(chǎn)稅 （3）企業(yè)所得稅 新的稅法：2008年起統(tǒng)一為25%。 21 第二節(jié) 資金等效值與復(fù)利 一、資金的時間價值 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別，稱為資金的時間價值。 二、利息與利率 1、單利計息與復(fù)利計息 2、名義利率與實際利率 22 實際利率i與名義利率r的關(guān)系式：23 例如，年利率為12，存款額為1 000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計息、一年4次按季利率計息、一年12次按月利率計息，則一年后的本利和分別為：一年1次計息F=1000 (1+12)=1120(元)一年4次計息F=1000 (1+3)4=1125.51(元)一年12次計息F=1000 (1+1)12=112

10、6.83(元) 24 這里的12，對于一年一次計息情況既是實際利率又是名義利率；3和1稱為周期利率。 由上述計算可知： 名義利率周期利率每年的計息周期數(shù) 對于一年計息4次和12次來說，12就是名義利率，則 一年計息4次時的實際利率=(1+3)4-1 =12.55; 一年計息12次時的實際利率=(1+1)12-1 =12.6825 通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系： (1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； (2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大； (3)當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等； (4)當(dāng)每年計息周期數(shù)m1時

11、，實際利率大于名義利率。26 三、復(fù)利計算公式與系數(shù)（一）復(fù)利計算中的常用符號：P現(xiàn)值F終值A(chǔ)年值（年金）G等差變化值S等比變化值N計息周期數(shù)i每個計息周期的利率27（二）復(fù)利計算公式與系數(shù)第n個計息期后的利息：In=P（1+i）n-1第n個計息期后的本利和：Fn= P（1+i）n1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)5）等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù) 28（三）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用舉例 例1 已知某筆貸款的年利率為15，借貸雙方約定按季度計息，該筆貸款的實際利率是多少? 解 已知r15，m1

12、23=4，則該筆貸款的實際利率： i(1+rm)m - l(1+154)4 - 1=15.87 29 例2 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2 000萬元，期限為3年，年利率為8，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少?如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少? 單利計息:480萬元 復(fù)利計息:538.48萬元30 解：已知：P=2000萬元，n=3 4=12， i=8%/4=2%， 則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額 =P i n =2000 2% 12 =480萬元 若計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開

13、發(fā)商實際支付的利息=p（1+i）n-1 =2000 （1+2%）12-1 =536.48萬元 31第三節(jié) 抵押貸款償還模式及其計算 一、等額本金還款法 也稱遞減法，這種方法的第一個月還款額最高，以后逐月減少。 二、等額本息還款法 是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同。 三、等比遞增還款法 是把還款期限劃分為若干時間段，在每個時間段內(nèi)月還款額相同，但下一個時間段比上一個時間段的還款額按一個固定比例遞增。 32第三節(jié) 抵押貸款償還模式及其計算 四、等額遞增還款法 與第3種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。 一般來說，第1種、第2種方法適宜于收入穩(wěn)定的成熟家庭，第3

14、、4種方法適宜于收入處于上升階段的成長型家庭。33 例3 某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少? 33.48萬元 案例計算（中國銀行房貸新政）34解：該家庭每月用于支付抵押貸款的月還款額A=16000 30%=4800元。 月貸款利率i=12%/12=1%， 計息周期數(shù)n=10 12=120個月。 則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額： P=A（1+i）n-1/i（1+i）n =4800 （1+1%）120-1/1%（1+1%）120 =33.46萬元35 例4 某家庭以抵押

15、貸款的方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的30，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15，問月還款額為多少?如果該家庭25的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅? 2823.40元；11293.40元案例計算36解：抵押貸款額P=2570%=17.5萬元， 月貸款利率i=15%/12=1.25%， 計息周期數(shù)n=10 12=120個月。 則月還款額： A=Pi（1+i）n/ （1+i）n-1 =1750001.25%（1+1.25%）120/（1+1.25%）120-1 =2823.4元37

16、例5 某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5，問該購房者第10年最后一個月份的月還款額是多少? A120=AI(1+s)120-1=6344.50元 案例計算38 解：已知（1）p=60萬元，S=0.5%， n=15 12=180個月， i=6.6%/12=0.55% （2）抵押貸款首月還款額為：利用公式 求出A1=3504.67元。 （3）該購房者第10年最后一個月份的月還款額是： A120=AI(1+s)120-1=6344.50元P=39 例6 某

17、家庭預(yù)購買一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價為3500元m2，首付款為房價的25，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2和6.6，期限均為15年，公積金貸款的最大限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少? (749.45+964.28=1714.03元)案例計算40 解：（1）已知： 抵押貸款額P=350080（1-25%）=210000元， 月貸款利率i1=4.2%/12=0.35%， i2=6.6%/12=0.55%， 計息周期數(shù)n=15 12=180個月， 公積金可貸款額 P1=100000萬元， 商業(yè)貸款額 P2=210000-100000=110000元 41 （2）月還款額計算： A1=Pi1（1+i1）n/ （1+i1）n-1 =749.75元 A2=Pi2（1+i2）n/ （1+i2）n-1 =964.28元 （3）組合抵押貸款的最低月還款額： A=A1+A2=1714.03元42 練習(xí)一：某家庭以4 000元m2的價格，購買了一套建