1、東莞區(qū)域商業(yè)市場專業(yè)市場研究分析暨食品城工程商業(yè)規(guī)劃方案上目前全國尚無專業(yè)的生態(tài)食品市場，市場量小而且分布零散，開發(fā)規(guī)模有限；茶山鎮(zhèn)具備食品產(chǎn)業(yè)根底，工程可借食品名鎮(zhèn)為契機開展產(chǎn)業(yè)型食品交易市場；茶葉市場有一定的商戶根底，且與食品的關(guān)聯(lián)性較大，操作可行性較高，開發(fā)風險較小，我司認為，本工程不具開發(fā)大型生態(tài)食品專業(yè)市場的根本條件，商業(yè)開展適合以農(nóng)副食品市場+茶葉市場形式呈現(xiàn)。工程開展方向探討工程開展方向美格行觀點Page 2茶山鎮(zhèn)以“四項工程建設為抓手，制定?茶山鎮(zhèn)扶持食品企業(yè)開展假設干意見?，不斷優(yōu)化食品產(chǎn)業(yè)開展環(huán)境，加速推動食品產(chǎn)業(yè)集群開展，規(guī)劃建設食品交易市場，并申報認定“茶山食品區(qū)域品牌

2、現(xiàn)有老茶葉市場面臨升級改造，茶葉市場存在搬遷時機市場時機開展商開發(fā)目標分期開發(fā)，商業(yè)收益以銷售為主，快速回籠資金，同時考慮工程的持續(xù)經(jīng)營，樹立企業(yè)品牌價值工程開展方向工程開展方向探討Page 3Page 4工程面臨的關(guān)鍵性問題關(guān)鍵問題一針對工程龐大的體量，如何把握開發(fā)節(jié)奏？工程體量大，分期開發(fā)有利于躲避風險，且后期開發(fā)可根據(jù)前期市場經(jīng)營狀況作適當調(diào)整，同時也有利于資金回籠滾動開發(fā)；從可操作性和開發(fā)本錢考慮，先易后難，前期市場的成功開發(fā)，為后期的開發(fā)及收益奠定堅實的根底。Page 5工程面臨的關(guān)鍵性問題關(guān)鍵問題二面對劇烈的市場競爭，如何打造工程特色形成核心競爭力？東莞、廣州、深圳的商貿(mào)物流行業(yè)興

3、旺，其地位是難以撼動的。如何準確定位挖掘工程特色形成自身核心競爭力，對工程開發(fā)極為關(guān)鍵；面對現(xiàn)有及未來潛在工程的競爭，工程需差異化定位，錯位經(jīng)營，在商戶及業(yè)態(tài)組合、建筑規(guī)劃布局等方面尋求突破口，形成自身特色，有效培養(yǎng)自身穩(wěn)定的客戶群，借助東莞大物流、鎮(zhèn)政府支持及產(chǎn)業(yè)根底，擴大工程輻射影響力。Page 6工程面臨的關(guān)鍵性問題關(guān)鍵問題三面對稀缺的生態(tài)食品市場，如何科學規(guī)劃業(yè)態(tài)組合？目前國內(nèi)生態(tài)食品市場開展緩慢，產(chǎn)品認同度不高，經(jīng)營商家少且分布零散，未來工程招商存在較大的困難，工程需要合理控制生態(tài)食品的業(yè)態(tài)比例；綜合與食品相關(guān)聯(lián)的休閑食品、干貨調(diào)味品、糧油、茶葉等業(yè)態(tài)，重點突出生態(tài)食品，并作為工程鮮

4、明特點，對業(yè)態(tài)進行科學規(guī)劃組合，依托食品產(chǎn)業(yè)，立足東莞北大門，打造成為珠三角地區(qū)的食品交易集散地。 Page 7工程面臨的關(guān)鍵性問題關(guān)鍵問題四面對本地消費的嚴重流失，如何改變傳統(tǒng)的消費采購渠道？茶山鎮(zhèn)經(jīng)濟水平相對落后東莞其他鎮(zhèn)區(qū)，居民主要的消費地是市區(qū)及石龍等鎮(zhèn)，改變現(xiàn)有消費習慣對工程人氣的聚集極為重要；通過引進實力商家和餐飲超市主力店，提供品種齊全、物美價廉的商品及效勞，改善工程周邊的公共交通系統(tǒng)，增加免費采購接送專車，節(jié)省交通物流、時間等本錢，吸引更多的消費采購者前來。工程面臨的關(guān)鍵性問題關(guān)鍵問題五如何選擇收益組合模式，實現(xiàn)商業(yè)利潤最大化？ 工程采取統(tǒng)一經(jīng)營管理方式，保持未來穩(wěn)定且持續(xù)增長

5、的收益；收益組合模式以“銷售收益為主，合理安排“租金收益+管理費為輔，實現(xiàn)商業(yè)利潤最大化。Page 8Page 9Page 9報告思路框架工程自身分析工程關(guān)鍵條件分析宏觀背景分析工程定位行業(yè)市場分析建筑規(guī)劃業(yè)態(tài)布局收益測算商家訪談分析Page 10一、工程關(guān)鍵條件分析 行業(yè)市場分析 宏觀背景分析 項目自身分析 商家訪談分析Page 111.1 宏觀背景分析 經(jīng)濟運行分析 交通狀況分析 產(chǎn)業(yè)開展分析 鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃分析Page 12全市GDP以14.9%的平均增長率逐年快速增長，經(jīng)濟開展勢頭強勁；全市人均GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，居民生活水平和消費能力不斷提升。東莞市經(jīng)濟穩(wěn)步快速增長，整體保持良好的開展勢頭

6、。備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞統(tǒng)計年鑒經(jīng)濟運行水平1.1 宏觀背景分析東莞經(jīng)濟運行水平Page 13全市社會消費品總額以16.6%的平均增長率逐年快速增長，消費市場活潑；全市人均可支配性收入持續(xù)穩(wěn)定增長，居民可支配性收入不斷提高。備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞統(tǒng)計年鑒經(jīng)濟運行水平1.1 宏觀背景分析東莞經(jīng)濟運行水平Page 14茶山GDP以16.6%的平均增長率逐年快速增長，經(jīng)濟開展加快；受金融危機影響，2021年GDP增長放緩，2021年恢復快速增長。 茶山鎮(zhèn)經(jīng)濟一直保持在高位運行，整體經(jīng)濟實力不斷得到提升備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞統(tǒng)計年鑒經(jīng)濟運行水平1.1 宏觀背景分析茶山經(jīng)濟運行水平Page 15茶

7、山社會消費品零售總額以13.7%的平均速度逐年增長，消費市場活潑；茶山農(nóng)民人均純收入07年之后增長速度有所下降，但總體趨勢不斷增長，農(nóng)民純收入不斷提高。經(jīng)濟運行水平備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞統(tǒng)計年鑒消費品市場保持穩(wěn)健增長，居民總體消費層次提升 1.1 宏觀背景分析茶山經(jīng)濟運行水平Page 16茶山2006-2021在東莞各鎮(zhèn)區(qū)GDP排名中穩(wěn)步上升，經(jīng)濟開展迅猛。經(jīng)濟運行水平備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞統(tǒng)計年鑒茶山鎮(zhèn)經(jīng)濟雖然處于中等水平，但在東莞各鎮(zhèn)排名穩(wěn)中有升，經(jīng)濟開展態(tài)勢良好。1.1 宏觀背景分析茶山經(jīng)濟運行水平2021年東莞第六次人口普查，茶山在35個鎮(zhèn)區(qū)中排第22名，僅占常住總?cè)丝跀?shù)的1.9%

8、;茶山2006-2021常住人口數(shù)不斷下降，到09年有所上升。1.1 宏觀背景分析茶山鎮(zhèn)人口數(shù)處于東莞中下游，限制了商業(yè)的開展茶山常住人口水平經(jīng)濟運行水平備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞第六次人口普查備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞統(tǒng)計年鑒Page 17Page 18全市以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主要構(gòu)成，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比：48.2 ，第一產(chǎn)業(yè)僅占0.4%，城鎮(zhèn)化程度高且開展速度加快；茶山鎮(zhèn)三次產(chǎn)業(yè)比例由2005年的：調(diào)整為2021年的：，使得茶山鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，茶山經(jīng)濟正步入科學、協(xié)調(diào)、健康、快速開展的軌道。茶山第二產(chǎn)業(yè)主要以食品和服裝為主導。茶山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的日益優(yōu)化，為工程開發(fā)提供堅實的產(chǎn)業(yè)支撐和市場根底備注

9、：上述數(shù)據(jù)來源于東莞、茶山政府工作報告1.1 宏觀背景分析經(jīng)濟運行水平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)交通狀況分析東莞區(qū)位優(yōu)越 東莞處于珠三角一小時生活圈范圍內(nèi)，距離廣州60公里，距離深圳90公里，城際軌道的建立初步實現(xiàn)珠三角一體化進程；臨近眾多港口機場，進出口興旺 東莞距廣州深圳機場約50公里，珠海香港機場約100公里，黃埔港和虎門港約45公里，為東莞提供了通江達海、接港連外的機場、港口主體交通環(huán)境，東莞業(yè)已成為珠三角交通樞紐新中心。東莞區(qū)位優(yōu)越，物流網(wǎng)絡四通八達1.1 宏觀背景分析珠海機場佛山機場白云機場香港國際機場黃埔港寶安機場新沙港虎門港鹽田港蛇口港香港葵涌港區(qū)沙仔碼頭南沙港區(qū)中山港珠海港萬山港區(qū)東莞交通

10、狀況Page 19輕軌R2線輕軌R1線輕軌R3線輕軌R4線密集的高速公路網(wǎng)絡 六橫四縱的高速公路網(wǎng) ，貫穿東莞，形成完善的高速路網(wǎng)絡，使得東莞成為溝通穗、港以及珠江兩岸和深圳、珠海兩個特區(qū)的交通樞紐；東莞身處鐵路沿線 4條鐵路過境而過，其中廣深鐵路貫穿東莞，現(xiàn)有茶山和常平兩個鐵路貨運站；東莞輕軌軌道交通線網(wǎng) 東莞市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃由R1、R2、R3、R4四條線路構(gòu)成，線路貫穿東莞，對接省市多條交通干道。 東莞城際交通網(wǎng)興旺，是珠三角重要的交通樞紐城市.1.1 宏觀背景分析交通狀況分析東莞交通狀況Page 20茶山城際交通網(wǎng) 現(xiàn)有東部快速干線、廣深鐵路貨運站，未來輕軌R2線和廣深鐵路石龍新站將部

11、署在茶山境內(nèi)，且R2線將與廣深鐵路實現(xiàn)無縫接駁，建成集城際軌道、市內(nèi)輕軌和公路交通為一體的綜合交通樞紐。輕軌R2線廣深鐵路東莞城際交通網(wǎng)進一步覆蓋茶山，茶山未來立體交通興旺1.1 宏觀背景分析交通狀況分析茶山交通狀況Page 21產(chǎn)業(yè)開展分析茶山四大產(chǎn)業(yè)根底 “食品、服裝、文化旅游、鐵路物流 “食品：中國食品名鎮(zhèn)； “服裝 ：中國品牌服裝制造名鎮(zhèn)； “文化旅游：“歷史南社、“茶山公仔、“東岳園區(qū)、“民俗傳承； “物流產(chǎn)業(yè)：積極為各產(chǎn)業(yè)提供配套根底。1.1 宏觀背景分析茶山產(chǎn)業(yè)根底Page 22Page 23 中國食品名鎮(zhèn)： 2021年，茶山鎮(zhèn)正式獲得由中國食品工業(yè)協(xié)會授予的“中國食品名鎮(zhèn)稱號，

12、在全國食品產(chǎn)業(yè)中具有一定的實力和地位。 茶山鎮(zhèn)有食品企業(yè)200多家，其中有雀巢、嘉頓等國際性品牌，也有華美、圣心等外鄉(xiāng)民營企業(yè)。1.1 宏觀背景分析產(chǎn)業(yè)開展分析茶山食品產(chǎn)業(yè)分析Page 24茶山食品產(chǎn)業(yè)各方面條件占優(yōu)勢，道滘作為食品產(chǎn)業(yè)競爭者，是工程未來招商的潛在對象。1.1 宏觀背景分析產(chǎn)業(yè)開展分析東莞食品產(chǎn)業(yè)競爭分析Page 25作為茶山兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一的食品行業(yè)總產(chǎn)值逐年快速增長，截至2021年產(chǎn)值達億元；食品行業(yè)近幾年增長迅速，平均增長率約30%，呈持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢。 茶山食品聞名全國，品牌眾多，產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長,工程未來的產(chǎn)業(yè)支撐作用明顯1.1 宏觀背景分析產(chǎn)業(yè)開展分析茶山食品產(chǎn)業(yè)分

13、析Page 26自主品牌食品產(chǎn)業(yè)食品展會行業(yè)培訓基地食品交易市場質(zhì)量檢測中心以優(yōu)惠的貼息貸款政策鼓勵自主品牌，并協(xié)調(diào)政府部門給予便利，推動產(chǎn)業(yè)集群開展，以打造“中國食品名鎮(zhèn)規(guī)劃茶山為原材料供給、食品和副食品貿(mào)易、水果和冷凍肉類流通的集散地 建設一個食品質(zhì)量檢測中心，承擔食品行業(yè)原材料供給、生產(chǎn)、流通和銷售各個環(huán)節(jié)的檢測工作 籌劃每年舉辦一屆食品展會，增強茶山鎮(zhèn)的行業(yè)影響力，吸引更多食品企業(yè)、采購、研發(fā)機構(gòu)落戶茶山建設一個食品行業(yè)培訓基地，為企業(yè)提供人才培訓、產(chǎn)品研發(fā)等效勞食品產(chǎn)業(yè)政策1.1 宏觀背景分析產(chǎn)業(yè)開展分析備注：上述資料來源于茶山鎮(zhèn)十五屆人大六次會議。地位：東莞市區(qū)副中心 東莞生態(tài)園啟

14、動后，茶山鎮(zhèn)處于核心圈層之內(nèi)，未來將承接“四位一體帶來的輻射作用；定位：交通樞紐城鎮(zhèn) 以專業(yè)化制造、商貿(mào)物流、文化休閑為主的特色城鎮(zhèn)，東莞東北部重要的交通門戶、鐵路交通樞紐；職能：鐵路沿線工貿(mào)城鎮(zhèn) 依托東部快速路兩側(cè)土地、火車站升級改造，茶山要打造“四大片區(qū)：商貿(mào)中央?yún)^(qū)、西北鐵路沿線物流區(qū)、南面盧邊商住區(qū)、東南面工業(yè)區(qū)。茶山物流便利，片區(qū)規(guī)劃明確鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃分析商貿(mào)中央?yún)^(qū)盧邊商住區(qū)工業(yè)園片區(qū)鐵路沿線物流區(qū)1.1 宏觀背景分析Page 27片區(qū)規(guī)劃：“一帶兩心三軸六區(qū) “一帶即寒溪河兩岸生態(tài)帶； “兩心即城市綜合效勞中心和新客站開展核心； “三軸即茶山大道傳統(tǒng)開展軸、環(huán)城路開展軸和安泰路開展軸； “

15、六區(qū)那么包括客站綜合開展區(qū)、城鎮(zhèn)中心區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、南社休閑旅游區(qū)、南部產(chǎn)業(yè)開展區(qū)和增盧寒綜合片區(qū)。工程處于產(chǎn)業(yè)開展區(qū)，臨近物流商貿(mào)區(qū)域，有利于擴大市場影響力1.1 宏觀背景分析增盧寒綜合片區(qū)寒溪河生態(tài)帶中心區(qū)南部產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)南社區(qū)物流商貿(mào)區(qū)客站發(fā)展區(qū)茶山大道安泰路茶常線項目鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃分析Page 28Page 29整體經(jīng)濟開展勢頭良好，為本工程開發(fā)運營提供良好的經(jīng)濟根底，但在東莞GDP排名中處于中等偏下，使得工程對主力店與商戶的招商上會產(chǎn)生難度；茶山常住人口雖有所上升，但仍然沒有到達其歷史最高水平，在東莞常住人口總數(shù)中占比較低，限制住了商業(yè)的開展；食品相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展迅速，產(chǎn)業(yè)政策利好導向，未來工程

16、開發(fā)具備堅實的產(chǎn)業(yè)根底與政策支撐；利好的城市規(guī)劃促進商品交易市場和物流產(chǎn)業(yè)的開展，提升工程區(qū)域價值，擴大工程未來的商業(yè)影響力。分析小結(jié)1.1 宏觀背景分析1.2 行業(yè)市場分析零售市場專業(yè)市場 鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)分析 商業(yè)競爭分析 在租/售商業(yè)分析零售市場小結(jié) 茶山專業(yè)市場分析 區(qū)域農(nóng)副食品市場分析 區(qū)域茶葉市場分析專業(yè)市場小結(jié)Page 301.2 行業(yè)市場分析Page 31根據(jù)經(jīng)濟綜合實力的強弱共分四個檔次：其中第一檔次即前6名分別是長安、鳳崗、東城、塘廈、虎門和樟木頭；第二檔次即7-14名分別是清溪、南城、黃江、常平、厚街、石碣、大朗和大嶺山；第三檔次即15-22名分別是莞城、寮步、橋頭、石龍、萬江、

17、茶山、橫瀝和高埗；第四檔次即23-32名分別是沙田、謝崗、中堂、東坑、石排、道蟯、麻涌、企石、洪梅和望牛墩；比照鎮(zhèn)區(qū)選取根據(jù)經(jīng)濟綜合實力，選取同檔次、縱向鎮(zhèn)區(qū)進行比照分析，即茶山、石龍、寮步三個鎮(zhèn)區(qū)。1.2 行業(yè)市場分析Page 32備注：上述數(shù)據(jù)來源于東莞政府對外網(wǎng)站東莞陽光網(wǎng)鎮(zhèn)區(qū)零售商業(yè)現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)級商業(yè)只有一個核心商圈，輻射面覆蓋整個鎮(zhèn)區(qū)及周邊區(qū)域；新興商業(yè)分布零散，凝聚度較低，暫不具備成為新興商圈的條件，未來幾年各城鎮(zhèn)商業(yè)仍以傳統(tǒng)核心商圈為主。調(diào)研商圈呈縱向分布，從地圖上顯示，茶山與石龍核心商圈距離更近，聯(lián)系更為緊密；現(xiàn)有茶山核心商圈與石龍、寮步相比較，商業(yè)不具競爭力，造成消費群外流，更多

18、茶山消費群選擇到石龍消費；石龍核心商圈茶山核心商圈寮步核心商圈本項目1.2 行業(yè)市場分析Page 33茶山鎮(zhèn)零售市場本工程茶山核心商圈茶山大道怡華路怡華商業(yè)步行街茶園路珀樂廣場在建龍珠廣場招商中茶園購物商場彩虹廣場在建東岳路1.2 行業(yè)市場分析茶山零售市場開展滯后，無法滿足本地居民的消費需求，造成消費群外流。Page 34主要商業(yè)街商業(yè)分析 茶山大道1.2 行業(yè)市場分析茶山主干道，對外形象不佳，業(yè)態(tài)以五金建材類為主，以目的性消費業(yè)態(tài)居多。Page 35Page 36總經(jīng)營面積約為10,832；業(yè)態(tài)面積以家居建材占比最大，五金機電次之；其它包括水族館、藥店、駕校、畫廊等。備注：以上統(tǒng)計面積為經(jīng)營

19、面積，非建筑面積1.2 行業(yè)市場分析Page 37茶山大道商鋪總個數(shù)約為161個；業(yè)態(tài)個數(shù)主要以家居建材比例最大，五金機電次之。1.2 行業(yè)市場分析主要商業(yè)街商業(yè)分析 怡華路1.2 行業(yè)市場分析茶山核心商業(yè)街，商業(yè)形象較好，業(yè)態(tài)占比以餐飲和服飾類為主，日常人流量較大，經(jīng)營狀況良好。Page 38Page 39怡華路總經(jīng)營面積約為15,993；業(yè)態(tài)面積以餐飲比例最大，服飾和家居建材次之。1.2 行業(yè)市場分析備注：以上統(tǒng)計面積為經(jīng)營面積，非建筑面積Page 40怡華路商戶個數(shù)約為217個；業(yè)態(tài)個數(shù)以餐飲比例最大，服飾和家居建材次之；1.2 行業(yè)市場分析1.2 行業(yè)市場分析茶山主要道路之一，商業(yè)形象

20、較好，業(yè)態(tài)以購物類和餐飲為主，日常人流量一般，經(jīng)營狀況較好。 茶園路主要商業(yè)街商業(yè)分析 Page 41Page 42茶園路總經(jīng)營面積約為7,175；業(yè)態(tài)面積服飾比例最大，餐飲次之1.2 行業(yè)市場分析備注：以上統(tǒng)計面積為經(jīng)營面積，非建筑面積Page 43茶園路商戶個數(shù)約為130個；業(yè)態(tài)個數(shù)占比以服飾類為主，餐飲次之；1.2 行業(yè)市場分析1.2 行業(yè)市場分析規(guī)劃商業(yè)街，內(nèi)部布局密集，商業(yè)形象較差，業(yè)態(tài)以服飾類、皮具鞋包及美容護理為主，日常人流量一般，經(jīng)營狀況一般。 怡華路商業(yè)步行街主要商業(yè)街商業(yè)分析 Page 44Page 45怡華路商業(yè)步行街總經(jīng)營面積約為5,520；業(yè)態(tài)面積以服飾比例最大，皮具

21、鞋包次之。1.2 行業(yè)市場分析備注：以上統(tǒng)計面積為經(jīng)營面積，非建筑面積Page 46怡華路商業(yè)步行街商鋪個數(shù)約為146間；業(yè)態(tài)面積以服飾比例最大，皮具鞋包和次之；1.2 行業(yè)市場分析1.2 行業(yè)市場分析商業(yè)街依托茶葉市場開展，休閑業(yè)態(tài)主要分布在茶葉市場二、三層，商業(yè)形象一般，經(jīng)營狀況一般。 東岳路局部主要商業(yè)街商業(yè)分析 備注：調(diào)研東岳路路段僅包含茶興路-茶園路路段；Page 47Page 48調(diào)研東岳路路段僅包含茶興路-茶園路路段；總經(jīng)營面積約為2,851；業(yè)態(tài)面積以休閑娛樂比例最大，效勞配套和家居建材次之1.2 行業(yè)市場分析備注：以上統(tǒng)計面積為經(jīng)營面積，非建筑面積Page 49店鋪總約個數(shù)為

22、30間；業(yè)態(tài)個數(shù)主要以便利店和茶葉店比例最大，休閑娛樂次之。1.2 行業(yè)市場分析主要集中商業(yè)分析 茶山鎮(zhèn)區(qū)最具影響力集中商業(yè)，區(qū)域最主要的購物消費場所，經(jīng)營狀況良好；體量小，功能單一，餐飲及休閑娛樂占比較小。規(guī)模小，但鎮(zhèn)區(qū)無競爭商業(yè)，引進商家品牌好，經(jīng)營狀況良好。 茶園購物商場1.2 行業(yè)市場分析Page 501.2 行業(yè)市場分析3F平面圖紅蜻蜓以純KFC愉康生活超市Page 51 珀樂廣場主力店進駐提升該工程的商業(yè)價值。1.2 行業(yè)市場分析主要集中商業(yè)分析 引進國際一線超市品牌沃爾瑪(2021年開工，約兩年工期)；招商中，市場反響良好。Page 521.2 行業(yè)市場分析1F平面圖2F平面圖3

23、F平面圖Page 53 龍珠商業(yè)廣場所處位置不屬于核心商圈范圍；原大新百貨，經(jīng)營不善倒閉現(xiàn)重新整改招商，招商規(guī)劃以主力店帶動商業(yè)開展的模式，現(xiàn)與佳榮超市和蘇寧電器商談；商業(yè)體量大，規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，但區(qū)位劣勢影響較大。1.2 行業(yè)市場分析主要集中商業(yè)分析 Page 541.2 行業(yè)市場分析中國銀行市場內(nèi)部3F平面圖1F平面圖2F平面圖Page 55 彩虹廣場規(guī)劃商住兩用層，商業(yè)體量較??；位于核心商圈邊緣，周邊以自建住宅為主。工程施工中，整體商業(yè)規(guī)模較小，對外輻射區(qū)域有限。1.2 行業(yè)市場分析主要集中商業(yè)分析 Page 561.2 行業(yè)市場分析租金分布示意茶山核心商圈珀樂廣場在售龍珠廣場1F內(nèi)鋪20

24、元/月茶園購物商場扣點，約20點彩虹廣場在建怡華路北段90-130元/月茶山大道南段18-30元/月東岳路60-80元/月怡華商業(yè)步行街60-80元/月怡華路南段130-180元/月茶園路70-125元/月茶山大道北段30-41元/月本工程怡華路代表茶山鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)最高租金水平。Page 571.2 行業(yè)市場分析商家品牌度及商家形象以純KFC服飾類品牌：餐飲類品牌：知名餐飲類品牌較少，均為快餐類品牌。服飾類品牌以國內(nèi)外品牌為主，多為運動休閑類品牌。李寧KAPPANIKE真功夫Page 58添添聚源味1.2 行業(yè)市場分析餐飲業(yè)態(tài)分布鎮(zhèn)區(qū)餐飲主要集中在核心商圈區(qū)域，主要分布路段為怡華路周邊。怡華路茶

25、山核心商圈Page 591.2 行業(yè)市場分析休閑業(yè)態(tài)分布茶山核心商圈鎮(zhèn)區(qū)休閑業(yè)態(tài)較少，分布零散，主要集中在核心商圈區(qū)域。Page 60石龍核心商圈茶山核心商圈本工程新世紀麗江豪園輕軌R2茶山站石龍核心商圈茶山核心商圈寮步核心商圈從自身條件分析 現(xiàn)有核心商圈規(guī)模有限，無法滿足本鎮(zhèn)居民的消費要求，商圈外擴是區(qū)域開展的必然趨勢；從地理位置分析 茶山核心商圈與石龍核心商圈距離較短，聯(lián)系更為緊密；從樓盤選址分析 新世紀麗江花園是東莞規(guī)模排名第二的花園小區(qū)，規(guī)劃居住人口多，該工程選址茶山西北區(qū)域；從交通規(guī)劃分析 規(guī)劃輕軌R2線茶山站位于茶山西北區(qū)域；從商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 現(xiàn)有茶山核心商圈與石龍、寮步相比 較

26、，商業(yè)不具競爭力造成消費群外流，更多茶山消費群選擇到石龍消費；商業(yè)開展方向分析 1.2 行業(yè)市場分析本工程茶山北部零售商業(yè)開展優(yōu)勢強于南部，茶山零售商圈外擴更趨向于向北開展。Page 61石龍鎮(zhèn)零售市場石龍核心商圈綠化大道現(xiàn)代廣場天和百貨金沙灣廣場興龍中路匯聯(lián)步行街1.2 行業(yè)市場分析零售商業(yè)開展成熟，商業(yè)氣氛濃厚，輻射范圍覆蓋自身及周邊鎮(zhèn)區(qū)，來自茶山的消費群占據(jù)一定比重，是茶山零售商業(yè)市場的最主要競爭者。Page 62主要集中商業(yè)分析 位于石龍、石排、石碣和茶山交匯處，開業(yè)時間長且功能組合豐富，輻射范圍覆蓋相臨4個鎮(zhèn)區(qū)，茶山消費群體較多。區(qū)位條件優(yōu)越，經(jīng)營時間長，已形成較為濃厚的商業(yè)氣氛。

27、金沙灣購物廣場 1.2 行業(yè)市場分析Page 631.2 行業(yè)市場分析3F平面圖4F平面圖1F平面圖2F平面圖美特斯邦威安踏繽紛樂園以純德克士Page 64位于石龍老城區(qū)，對外形象較好；街區(qū)式布局；業(yè)態(tài)以運動、餐飲、服飾為主，并具備休閑娛樂功能。主要集中商業(yè)分析 匯聯(lián)步行街 位置優(yōu)越，區(qū)域商業(yè)氣氛良好，經(jīng)營狀況良好。1.2 行業(yè)市場分析Page 65平面圖蒙自源出入口耐克麥當勞街道情況1.2 行業(yè)市場分析Page 66本地連鎖百貨，物業(yè)形象良好；傳統(tǒng)百貨，以購物消費功能為主，加大餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)；石龍代表性商業(yè)，物業(yè)較新，業(yè)態(tài)功能較為豐富。主要集中商業(yè)分析 天和百貨 1.2 行業(yè)市場分析Pa

28、ge 671.2 行業(yè)市場分析3F平面圖1F平面圖屈臣氏魚美人中國黃金市場內(nèi)部Page 68主/次主力店商業(yè)形式；動線規(guī)劃簡單，經(jīng)營狀況良好。規(guī)劃主/次主力店形式，開發(fā)風險低，后期商場經(jīng)營難度小。主要集中商業(yè)分析 現(xiàn)代廣場 1.2 行業(yè)市場分析Page 691.2 行業(yè)市場分析現(xiàn)代廣場大地影院唐人佳酒層迷諾星KTV國美電器KFC層層分布示意1F平面圖家樂福Page 70寮步核心商圈茂光潮匯城 大坣街東方步行街東方新天地 景泰時代廣場景泰廣場三期景泰香都購物城景泰廣場一期寮步鎮(zhèn)零售市場富邦購物城1.2 行業(yè)市場分析商業(yè)氣氛良好，核心商圈與茶山距離較遠，對茶山的直接影響力有限，商圈主要輻射自身鎮(zhèn)區(qū)

29、，商業(yè)氣氛良好。Page 71主要集中商業(yè)分析 景泰廣場一期，模式定位為購物中心，以購物性消費為主；兩大主力店嘉榮廣場及時尚電器入駐；寮步鎮(zhèn)代表商業(yè)，主力店超市帶動效應明顯，經(jīng)營狀況良好。 景泰廣場1.2 行業(yè)市場分析Page 72景泰廣場三期，經(jīng)營內(nèi)容包括商務公寓、酒店、百貨、影院；內(nèi)部人流量較少；經(jīng)營狀況不佳； 內(nèi)部人流量少，經(jīng)營不佳，休閑業(yè)態(tài)對服飾類業(yè)態(tài)的帶動效應不強。1.2 行業(yè)市場分析Page 73景泰時代廣場寮步電子城餐飲+網(wǎng)吧+游藝場景泰香都購物城1.2 行業(yè)市場分析Page 74主要集中商業(yè)分析 富邦購物城位于寮步傳統(tǒng)核心商圈，區(qū)位條件優(yōu)越；二層商業(yè)模式參照女人世界，消費群體以

30、女性為主；三層規(guī)劃休閑娛樂業(yè)態(tài)，消費群體以男性為主。區(qū)位條件明顯，功能組合較為豐富，但規(guī)劃二、三業(yè)態(tài)相互帶動性較差。1.2 行業(yè)市場分析Page 75功能單一，類似于傳統(tǒng)百貨以服飾類購物消費形式為主；三層劃分小鋪位，類似小商品形式，定位為淘寶實體店，但目前進駐商家少，大局部空置；對外形象及商業(yè)氣氛良好，功能組合單一，目前二、三層經(jīng)營狀況不佳。主要集中商業(yè)分析 茂光潮匯城 1.2 行業(yè)市場分析Page 761.2 行業(yè)市場分析3F平面圖2F平面圖1F平面圖1F平面圖安踏六福珠寶+班尼路Page 77位于市政廣場周邊，與規(guī)劃東方步行街相鄰，目前區(qū)域人氣度較低；整體商業(yè)規(guī)模較大，現(xiàn)無核心商業(yè)帶動，規(guī)

31、劃引進主力店超市，目前與多個商家商談。目前周邊商業(yè)氣氛較差，但區(qū)位條件良好，未來開展?jié)摿^大。主要集中商業(yè)分析 東方新天地 1.2 行業(yè)市場分析Page 781.2 行業(yè)市場分析工程分區(qū)規(guī)劃緊鄰東方商業(yè)街入口景觀內(nèi)部街區(qū)式布局主力店招商中在營商家示意1F平面圖2F平面圖Page 791.2 行業(yè)市場分析Page 80鎮(zhèn)區(qū)競爭分析注解：石龍核心商圈茶山核心商圈寮步核心商圈本項目與石龍、寮步現(xiàn)狀相比較，茶山現(xiàn)有零售商業(yè)情況處于劣勢。1.2 行業(yè)市場分析Page 81工程競爭分析商業(yè)競爭工程選取依據(jù)： 茶園購物商場 茶山鎮(zhèn)代表性集中商業(yè)，目前處于在營狀態(tài)，與工程相距僅公里； 珀樂廣場 預計2021年投入市場，引進主力店超市沃爾瑪，未來對區(qū)域的影響力較大，與工程相距僅公里。1.2 行業(yè)市場分析Page 82 工程與競爭對手的關(guān)系1.2 行業(yè)市場分析本工程茶山核心商圈珀樂廣場在建茶園購物商場公里公里茶山商業(yè)受石龍、寮步的直接競爭威脅，消費群流失，未來工程與茶園購物商場、珀樂廣場形成組團效應，提高茶山對外影響力。茶山人口數(shù)量較少，無法支持較多的商業(yè)工程，且工程與茶園購物商場