1、估價入門基本概念估價入門基本概念估價入門基本概念 房地產(chǎn)估價,全稱為房地產(chǎn)價格評估；臺灣稱其為 不動產(chǎn)估價 ；香港稱其為 物業(yè)估價,都是一個意思；房地產(chǎn)估價,是指專業(yè)估價人員依據(jù)估價目 的,遵循估價原就,依據(jù)估價程序,選用相宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的一種活動；估價目的,是指估價結(jié)果的期望用途,或者說,是指為何種需 要而評估房地產(chǎn)的價格； 房地產(chǎn)估價目的詳細(xì)可以分為土地使用權(quán)出 讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋 拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活

2、動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等） ；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓 底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅 價格、征用價格和投資價格等等；需要指出的是,不同的估價目的將 影響估價的結(jié)果；由于估價目的的不同,相應(yīng)的估價原就、因素和采 用的估價方法就有可能不同；估價時點,是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期,或者說,是指估價對象 房地產(chǎn)的估價額所指的詳細(xì)日期,通常以年、月、日表示；房地產(chǎn)市 場是不斷變化的,因此,房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性,它只能是某1 一時點的價格；在不同的時點上,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格；估價原就,是指估價人員在房地產(chǎn)估價

3、的反復(fù)實踐和理論探究中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的熟悉,總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法就、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)留意的問題； 房地產(chǎn) 的估價原就主要有：合法原就、最高正確使用原就、替代原就和估價 時點原就；合法原就：指房地產(chǎn)估價必需符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣?府的有關(guān)規(guī)定；最高正確使用原就：指房地產(chǎn)估價必需在合法條件下以估價對 象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高正確效為估價前提；替代原就：指房地產(chǎn)估價必需依據(jù)同一市場上具有相近效用的 房地產(chǎn),其價格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價；估價時點原就：估價時點又稱評估基準(zhǔn)日,是估價對象房地產(chǎn) 的估價額所指的詳細(xì)日期, 反映了房地產(chǎn)估價的結(jié)果具有很強(qiáng)的時間 相

4、關(guān)性和時效性；客觀合理價格（或價值）,是指基于估價時點,在正常交易情形 下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀?,某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所 能實現(xiàn)的價格； 房地產(chǎn)估價是估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值 的估算和判定,是一種 公正市價 ,是為當(dāng)事人供應(yīng)的公正可信的價 格參考依據(jù)； 它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格；需要指出的是,一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格,通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而常常變動；2 價格影響因素 房地產(chǎn)價格水平,是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的 結(jié)果,或者說, 是這些因素交叉影響匯聚而成的；這是房地產(chǎn)估價的 主要難點； 估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)域因素 和一般因素三個層次：個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件；例如,土地的 個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地勢、日照、通風(fēng)、干濕,鄰接街道 的條件,與市政設(shè)施的接近程度等等； 又如,房屋的個別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造歲月等等；區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點；主要有：商業(yè)服務(wù) 業(yè)的繁華程度, 道路交通的通暢程度, 交通便利程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施 的狀況等等；