1、 基于淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的徐州房價問題研究 馮翊洺 俞旭燕 何穎摘 要：作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市，徐州市房地產(chǎn)市場近年來呈現(xiàn)火熱態(tài)勢。地理位置、交通運輸、經(jīng)濟發(fā)展等多方面的區(qū)位優(yōu)勢使徐州房價一直居高不下，遠超諸多同位的三線城市。以當下徐州房價為切入點，深入剖析徐州自身因素對其房價的影響，并針對徐州的高房價提出供給側(cè)與需求側(cè)的具體措施，以期促進徐州未來房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。Key：徐州房價;淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市;影響;對策：F299.23 文獻標志碼：A ：1673-291X（2020）24-0096-03近五年來，徐州的房價居高不下，尤其是在徐州被確立為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市后，其房價更是保持高漲

2、態(tài)勢，這與淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢是分不開的。一、徐州房價現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟是否能健康、持續(xù)地發(fā)展1。近年來，從成為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市到建成高鐵，徐州經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進。房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟拉動的影響下也日益火爆，甚至超過了許多一二線城市。自2017年徐州成為淮海經(jīng)濟區(qū)以后，其房價開始呈現(xiàn)爆發(fā)性上漲，刷新了以往的記錄。具體的徐州房地產(chǎn)現(xiàn)狀可以概括為以下兩個特征：商品房價格多年持續(xù)走高;市場供需側(cè)雙向反常迅猛增加。徐州房價持續(xù)走高，進一步顯現(xiàn)的特征就是市場供需側(cè)雙向反常迅猛增加。在供給側(cè)，房地產(chǎn)廠商增加了在房地產(chǎn)市場的投資，也增加了商品房

3、的施工面積，尤其是在住宅開發(fā)方面。與2017年相比，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長33.0%。其中，住宅開發(fā)投資增長38.8%，辦公樓和商品房投資分別下降34.6%和2.7%。全年商品房建筑面積5 842.17萬平方米，增長24.6%;新開工面積2 077.32萬平方米，增長64.0%;竣工面積766.19萬平方米，增長47.2%。而在需求側(cè)，居民買房的需求增加，成交量創(chuàng)新高，導致商品房銷售量突破了以往的成績。與2017年相比，全年商品房銷售面積1 253.45萬平方米，增長5.9%，其中住宅銷售面積1 160.67萬平方米，增長7.7%;商品房銷售面積863.08億元，增長16.3%，其中住宅銷售面

4、積788.95億元，增長22.1%。由此可以看出，供給和需求呈現(xiàn)互相促進、互相助推的形勢，使得徐州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢猛進，房價也越來越高。二、淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢（一）立體交通徐州擁有承東接西、溝通南北、雙向開放、梯度推進的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢，素有“五省通衢”之稱，是國家綜合交通樞紐。徐州觀音國際機場是淮海經(jīng)濟區(qū)唯一的大型干線機場。徐州市國家級公路網(wǎng)絡里程數(shù)位居淮海經(jīng)濟區(qū)第一，放眼全國也排在各地市級前列。徐州在地理位置上同時承載傳統(tǒng)鐵路和現(xiàn)代化高速鐵路樞紐。2018年徐州高鐵以單日最大客運量4.4萬人次，年客運量1 029萬人次，位列全國高鐵出行量第四名。2019年末，徐州東站接通市內(nèi)地鐵（1號

5、線）。徐州成為淮海經(jīng)濟區(qū)第一個擁有地鐵的城市。（二）政策支持2017年6月徐州市被確立為“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”，2018年1月江蘇省發(fā)改委正式出臺關(guān)于支持徐州建設淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市意見重點任務分解方案的文件，從“提升徐州經(jīng)濟體量”“加快中心城市載體平臺建設”“完善基礎建設”“豐富區(qū)域服務功能”“深化改革先鋒”等五個方面全面支持并強化徐州在淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的地位。自此，徐州市享受的政策優(yōu)惠在淮海經(jīng)濟區(qū)各城市中一騎絕塵，進一步鞏固了“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”的地位。（三）GDP、人均可支配收入領(lǐng)先徐州市2018年GDP以6 755億元位居淮海經(jīng)濟區(qū)第一，比淮海經(jīng)濟區(qū)排位第二的濟寧市（4 930億元）

6、多出1 953億元，徐州市GDP總量處于絕對優(yōu)勢地位。徐州市2018年居民人均可支配收入為27 385元，同樣領(lǐng)先于濟寧市居民人均可支配收入的25 902元。作為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的徐州，與淮海經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)內(nèi)的部分典型城市比較，GDP總量遙遙領(lǐng)先，這也是使得徐州成為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的原因之一（如表1所示）。（四）高?？蒲兄涡熘輷碛?0所普通高等學校，其中6所本科院校，并有1所教育部直屬的全國重點大學（中國礦業(yè)大學）。雄厚的高教實力遠超淮海經(jīng)濟區(qū)其他城市。徐州市現(xiàn)在擁有國有獨立科研機構(gòu)36所，民辦科技型企業(yè)10 454家。2018年，政府對于科技活動的資金支持為7 517萬元，專利申請受理量

7、為25 951項（如表2所示）。由表2可知，徐州市在本科院校數(shù)量、國家重點大學數(shù)量、專利申請受理量上都比淮海經(jīng)濟區(qū)核心區(qū)內(nèi)四座典型城市更具有優(yōu)勢。四大城市與徐州市的對比，強調(diào)了徐州市高?？蒲蟹矫嬖诨春＝?jīng)濟區(qū)中的優(yōu)勢地位。（五）生態(tài)宜居近年來，徐州市堅持生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展理念，以減量化、無害化、資源化為目標，不斷創(chuàng)新城市固體廢物管理利用的“一攬子”辦法，持續(xù)推進城市固體廢物科學化、法治化、精細化處置，推動資源循環(huán)利用。也正是因此，徐州才能夠成為淮海經(jīng)濟區(qū)首個獲得“聯(lián)合國人居獎”（UN Habitat Scroll of Honor Award）的城市?，F(xiàn)在的徐州綠化率達43.81%、森林覆蓋率3

8、0.1%，人均公園綠地面積15.7平方米，三類以上水體占比達79.2%，各指標數(shù)值均在淮海經(jīng)濟區(qū)各城市中位居前列。同時，通過積極地環(huán)保宣傳引導，人人參與垃圾分類，徐州市民的環(huán)保意識明顯增強，生態(tài)美和人文美相得益彰。三、淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市地位對徐州房價的影響分析根據(jù)商品房供給需求均衡理論2可知，商品房供需結(jié)構(gòu)變化會對房價產(chǎn)生影響。身為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市的徐州，在交通運輸、政策支持、經(jīng)濟發(fā)展、高?？蒲械确矫嬗兄毺氐淖陨韮?yōu)勢。這些獨特的優(yōu)勢加快了供給和需求兩側(cè)的發(fā)展：在供給側(cè)，促進了徐州城市化的發(fā)展，使得城市化率得以提高;吸引了越來越多的開發(fā)商進城投資，使得樓盤開發(fā)市場日益火爆，等等。在需求側(cè)，促

9、進了人口集聚，改善了徐州市的人口結(jié)構(gòu)，提高了人均可支配收入，等等，這些因素都對徐州房價起到了助推作用。（一）供給溢價間接抬高成品房單價1.城市發(fā)展速度。徐州市在成為淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市后，憑借自身以及外界優(yōu)勢，高速發(fā)展。城鎮(zhèn)化進程加快，帶來的首要影響就是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，其次則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，二、三產(chǎn)業(yè)規(guī)模增大，最后是居民的收入及購買力增加、生活水平提高3。20162018年徐州市的職工平均工資由57 228元增加到71 457元。而市區(qū)的職工平均工資則由2016年的63 077元增加到2018年的81 357元。城市高速發(fā)展，一方面城鄉(xiāng)收入差距增大，在經(jīng)濟發(fā)展水平較高時，房地產(chǎn)的投資屬性占主

10、導地位，收入差距會顯著促進房價上漲4。另一方面人們更加傾向于在市區(qū)工作，大多數(shù)的人由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，城區(qū)人口由2017年的176.82萬人增長至2018年的197.41萬人，增長率高達38%。城區(qū)住房需求激增，人民生活水平持續(xù)提高，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長8.5%和9%。同時，堅持民生優(yōu)先，每年興辦一批民生實事工程，完成棚戶區(qū)改造2 346萬平方米，全市已有60萬低收入人口實現(xiàn)脫貧，新增城鎮(zhèn)就業(yè)13萬人。從房地產(chǎn)銷售情況可以看到，其銷售面積由2016年的1 071.43萬平方增加到2018年1 253.45萬平方米。城區(qū)商品房需求進一步增加，刺激房地產(chǎn)商競價建樓。2.樓盤開發(fā)?；馃岬男熘菔?/p>

11、場，吸引著大批的新房企的目光。房企的不斷加入導致各大房企之間的競爭也將進一步加劇。作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重中之重，土地成為各大房企競爭的目標。各大地產(chǎn)商不惜血本，在土拍中瘋狂競價，不惜溢價拿下看中的土地，而房地產(chǎn)價格的構(gòu)成基本分為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤六個部分5。土地成本大大增加，直接抬高了成品房單價。地價的升高一定程度上刺激了房價的上漲。另一方面，土地級別也影響著房價，土地級別越高，地價占房價的比例就越大，又因土地級別越高，地價也越高，相互因果促進。不可否認，地價的升高在一定程度上促使房價上漲，但地價升高并非房價上漲的唯一原因和直接原因6。（二）需求競爭刺

12、激市場長期過熱1.人口集聚。一般來說，城市人口發(fā)展趨勢對于區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展有著重要影響。徐州市地理位置優(yōu)越，對其周邊2小時車程范圍內(nèi)的城市人群有較強吸納能力。據(jù)相關(guān)調(diào)查，自2016年以來，徐州常住人口由871萬人增加到2018年的880.20萬人。吸納人口的同時也吸引大批富人進入徐州，報告數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月，徐州擁有2 100位600萬資產(chǎn)人群，10 900位千萬資產(chǎn)人群，790位億萬資產(chǎn)人群。這些成功人士又是從事地產(chǎn)行業(yè)的最多。這些手握重金的“買家”，在房價暴漲之初就看準了時機，囤積房源，造成房源緊張的假象。房地產(chǎn)商銷售預期樂觀，繼續(xù)競標建樓，但絕大部分有購房需求的人群，需求并沒

13、有得到解決，房價被哄抬，持續(xù)過熱。在徐州吸納人口的同時，大量的人口對于住房的剛性需求也大大增加。房屋銷售面積從2016年的1 071.43萬平方米增長到2018年的1 253.45萬平方米，商品房銷售額從2016年的587.82億元增長到2018年的863.08億元，房地產(chǎn)體量大大增加。2.人均可支配收入增加。徐州市居民家庭收入情況中的可支配收入由2016年的22 348.06元增加到2018年的27 385.39元，由于收入的提高，用于購買生存性食物的支出在家庭或個人收入中所占的比重就越小，恩格爾系數(shù)隨之降低，個人或者家庭越來越趨向于富裕。在滿足基本生活必需的情況下，人們開始追求發(fā)展資料消費

14、以及享受資料消費。加之，對于傳統(tǒng)國人而言，買房是剛需，因此在收入增加，追求進一步消費的情況下，大多數(shù)人樂于把手頭富裕的資金投資購買房產(chǎn)。收入增加，隨之而來的是越來越多的買房人。購房剛需激增，加劇供給矛盾，給原本就火熱的房地產(chǎn)市場上又添了一把柴，使得房地產(chǎn)價格增長的后勁更充足。3.利率。2012年7月6日進行調(diào)整并實施基準利率為3.25%。金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍，增加商業(yè)銀行存款利率自主浮動率。2014年，由于P2P，互聯(lián)網(wǎng)金融開始興起，基準利率下調(diào)為3%。2015年再次下調(diào)基準利率為1.5%，央行連續(xù)4次降息，銀行存款不斷縮水，股市大跌。利率下降，帶來的是對于消

15、費和投資的刺激。人們更愿意把手中的錢用于投資理財，加之中國百姓對于購房的剛需，大家紛紛將目光投向了“房子”這一穩(wěn)定升值的不動產(chǎn)，這也使得房價再一次被提高，并且持續(xù)處于上升趨勢。（三）其他關(guān)鍵要素房價不僅受供需兩個主要方面因素的影響，還受到一些其他方面的關(guān)鍵要素的影響?？陀^要素地鐵的發(fā)展對房價的提升也不可忽視。徐州地鐵1號線始發(fā)徐州東站至金龍湖站，附近以新小區(qū)居多，在統(tǒng)計的多家樓盤中，同比增長幅度最大的是保利合景瓏灣，高達44.1%，目前二手房均價為15 506元每平方米。銅山路站至子房山站，附近以老小區(qū)居多。在統(tǒng)計的多家樓盤中，增長幅度最大的是2009年建造的鐵剎小區(qū)，2019年同比上漲24.

16、3%，目前房價為13 819元每平方米。彭城廣場站至徐醫(yī)附院站。附近多以老小區(qū)為主，其中，錦繡茗都小區(qū)同比漲幅最高，為31%。就3年內(nèi)總體情況而言，該區(qū)域的二手房房價仍呈上漲趨勢。綜合以上情況來看，地鐵對沿線房地產(chǎn)價格影響大，無論是新房還是二手房，價格在原有基礎上都有較大浮升。四、徐州房價異常增長的對策（一）供給溢價對策在供給側(cè)，影響徐州房價的因素主要是城市發(fā)展速度和樓盤開發(fā)。在樓盤開發(fā)市場，一二線城市調(diào)控房價、房地產(chǎn)業(yè)緊縮的情況下，地產(chǎn)商往往向徐州這種強三線城市涌進。原本的徐州土地競拍市場大多數(shù)都是徐州本地的地產(chǎn)商，近兩年涌入大量外地財團，與本地地產(chǎn)商瘋狂競價，導致房價虛高，易產(chǎn)生金融泡沫。

17、此時的樓盤開發(fā)市場呈現(xiàn)火爆態(tài)勢，政府可以在原有的純粹“掛牌競價”的方式上增加各種限制，增加房地產(chǎn)商的溢價成本。因此，針對樓盤開發(fā)市場的具體對策包括：第一，不限制地價的情況下，限制成品房每平方單價;第二，不限制地價的情況下，成品房按一定比例低價轉(zhuǎn)交政府，安置外來人才;第三，對同一集團持有一定面積的未建成地，增加拍地稅額或者不允許參與競價;第四，對房地產(chǎn)商開征一定比例的房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅，與流通環(huán)節(jié)相關(guān)的營業(yè)稅、所得稅、印花稅和城市維護建設稅等7。在城市發(fā)展速度方面，徐州高速發(fā)展的同時，出現(xiàn)了一批“資本投機者”擾亂市場。具體對策有：政府協(xié)調(diào)相關(guān)房地產(chǎn)主管部門加大力

18、度監(jiān)察和采取必要措施堅決打擊“炒房”“囤積房產(chǎn)”和“捂盤”的行為，保障房地產(chǎn)市場的正常交易，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展8。在城市高速發(fā)展的同時，保證房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（二）需求競爭對策在需求側(cè)，影響徐州房價的主要因素是人口集聚、人均可支配收入和利率。在人口集聚方面，政府可以限制外地人購房條件，提高本地富人購房成本，同時，嚴打“炒房”“囤積房產(chǎn)”“捂盤”等投機性購房。因此，針對人口集聚方面的具體對策包括：第一，外地戶口，搖號購房;第二，限制樓盤外地戶口購房比例;第三，外地戶口購房房產(chǎn)稅相較于本地戶口購房者適當上調(diào);第四，外地戶口不允許在徐州購買二套房。在人均可支配收入方面，政府可以適當調(diào)整房產(chǎn)稅或是上調(diào)首付比例，以達到限制居民購房需求的目的。經(jīng)濟的發(fā)展使得居民可支配收入上漲，居民購房的需求相應增加。越來越多的人購置二套房乃至于三套房，首套房購買者與二套房、三套房購買者需求疊加，需求競爭愈演愈烈。因此，政府可以允許居民在房產(chǎn)稅不變的情況下買一套房，但是適當上調(diào)本地戶口二套房、三套房房產(chǎn)稅以及二套房、三套房的首付比例，使得居民購買二套房、三套房的欲望降低，給激烈競爭的住房需求減壓。在利率調(diào)整