1、餅店店面規(guī)劃選址調查講座蘇愛兵編制.市場調查 目的：餅店的運營勝利，對店址周圍的商圈調查非常 重要，包括整個市場評價。經(jīng)過細致縝密的評 估分析，獲取第一手詳細數(shù)據(jù)，將餅店運營策 劃建立在科學化的數(shù)字統(tǒng)計上，做出合理的、 準確的選擇。.市場調查市場評價：確定一城市或商圈選址開店或重開業(yè)，首先 要了解該城市或商圈店址半徑500米的 經(jīng)濟開展程度、居住人口、外來人口、產(chǎn)業(yè) 支柱、地理位置、生活程度、消費習性，再 調查該城市或商圈店址半徑500米的餅 業(yè)開展情況、餅店規(guī)模、產(chǎn)品數(shù)量、種類、 運營情況、人員容顏、產(chǎn)品價錢、裝修風 格、售賣氣氛、入店率、客單價、營業(yè)額、.市場調查 促銷手法、消費者認可程度

2、、店址周圍產(chǎn)業(yè)分布、市政建立程度等，調查的目的是假設在該城市或商圈開店或重開業(yè)，為開業(yè)后的客單價、入店率、營業(yè)額及市場潛力提供根據(jù)，找出優(yōu)劣點，為開好店打根底。.市場調查最正確店址的條件：營業(yè)面積80150m；位于交通要道口或商業(yè)集中區(qū)或住宅集中區(qū)；人流量要求：長江三角洲、珠江三角洲的人流量要求45人次/分鐘，其他城市、地域要求50人次/分鐘；無正面直射太陽光；具有方便的顧客泊車位置；.市場調查門面在612米；規(guī)劃部門允許在此地開餅店；附近居民、行人收入較穩(wěn)定或生活程度較好；店址街道無雙行線改單行線的能夠，假設改向后，需能繼續(xù)營業(yè)；店址位置不屬暫時建筑物；店址位置不能離主道間隔太遠；.市場調查

3、店址無三級以上的臺階；店址前邊無很多樹蔭遮擋；店址前無交通欄桿或綠化隔離帶；店址前的街道無很大的斜坡；店址附近的商業(yè)氣氛濃重，即有各式食品、日用品商鋪，能吸引路人駐足、閑逛消費；.市場調查店址商圈的餅業(yè)市場有潛力，從消費習慣、經(jīng)過店址人群文化素質、生活程度等進展衡量；店址門前不能有小販擺設阻塞；具有污水、廢氣排放條件；最好有動力電。.市場調查人流量分析：確定店址后，就可以進展人流量測定，在設定的營業(yè)時間內有多少人途經(jīng)店面，人流包括行人、自行車、摩托車汽車可不計算在內，計算方式是假設道路中間無隔離帶、道路寬在16米以內不含人行道，數(shù)道路兩邊人流；假設有隔離帶或道路寬在16米以上，那么計算靠店址的

4、單邊人流。在計算人流量的過程中，還須計算行人、自行車、摩托車之間的比例，外地民工占總人數(shù)的比例，.市場調查 并分析人流的穿著、交通工具、精神容顏、附近住宅的構造、入住率、住宅區(qū)歷史、生活習慣、消費習慣、店面周邊環(huán)境、店址門前面積，店址門前能否便利停車或進展促銷活動請畫出店門口平面圖，以評定餅店的定位問題，對于競爭對手餅店還要確定其面包、西餅營業(yè)額、入店率、客單價、暢銷種類.市場調查確定方法是先了解競爭對手的產(chǎn)品稱號、數(shù)量、價錢，然后對每一位購好產(chǎn)品出店的顧客進展客單價評價，并根據(jù)該路段的人流量，從而計算出競爭對手的平均客單價、入店率及面包、西餅營業(yè)額。.市場調查計算公式是: 測定時間內的入店人

5、數(shù) 入店率= 100%； 測定時間內的人流量 測定時間內的面包-西餅營業(yè)額客單價= 測定時間內的入店人數(shù).市場調查面包、西餅營業(yè)額=入店率客單價營業(yè)時間內的人流量。請?zhí)峁┊數(shù)氐慕?jīng)濟情況，居住人口，外來人口，產(chǎn)業(yè)支柱，人均工資，居民西餅消費動向， 西餅營業(yè)額，西餅客單價，西餅入店率。經(jīng)過對競爭對手的調查，可評價出該商圈的消費習慣、生活程度，以此作為參考，從而評價出店址開業(yè)后的面包、西餅營業(yè)額、入店率、客單價及市場開展?jié)摿?，餅店開業(yè)必需具備的條件、價錢范圍確定、產(chǎn)品種類確定。.市場調查例：某沿海城市某條街，日平均人流量40000人次，按2.2%的入店率來計算人流背景：該條街兩旁是住宅區(qū)，店兩邊的住

6、宅居民從其樓房構造及空調安裝量來看，其生活程度相對較高；該路段兩旁店鋪主要以電訊、飲食、服裝、商場為主，是附近居民的主要消費區(qū)。經(jīng)過的人流以本地人為主，摩托車：自行車：行人40：30：20，外地人占總人流的3%左右，本地有消費西餅的習慣，其進店數(shù)40000人次營.市場調查 業(yè)時間內日均人流量2.2%入店率880人/日，根據(jù)其他餅店的調查，得知該商圈的購買面包、蛋糕客單價約6元/人，那么店址的面包、蛋糕日均營業(yè)額880人/日入店數(shù)6元/人5280元/日。.市場調查4調查人員的素質要求：1必需具備仔細擔任、不怕吃苦的精神，耐心、細 致、準確地確定人流量而不謊報人流量；2能細心察看每一事物，并做出分

7、析，了解顧客的 需求；3具有一定的烘焙知識；4有全局觀念，對組織的目的極為明確；5具有本錢認識，了解商業(yè)的根底知識。.市場調查5商圈調查風險：1商圈調查情況不細致、不真實，導致高層 決策失誤，投資風險增大；2調查數(shù)據(jù)不真實、不細致、導致開業(yè)的經(jīng) 營戰(zhàn)略定位和運營目的設定錯誤；3上述調查任務的不真實、不細致，最終導 致投資失誤、運營失敗。.市場調查6商圈調查人員的監(jiān)管：1監(jiān)管人員在不同時段與調查人員一同測試人流；2監(jiān)管人員不定時抽查調查人員或異位察看測試；3監(jiān)管人員向調查人員論述調查數(shù)據(jù)不準確的危險性。.市場調查7調查人員選址任務流程和企業(yè)支持：1調查人員人數(shù)：2人或2人以上；2調查選址流程：

8、確定調查對象后，開場進展詳細的店址商圈調查，在調查商圈內的競爭對手的營業(yè)額、客單價時，先調查其周邊環(huán)境，然后與另一調查人員分工，一名調查人員擔任測試競爭對手的人流量情況，另一名調查人員擔任記錄競爭對手的入店人數(shù)及購買金額.市場調查 和暢銷種類，作開店的價錢定位、種類定位的參考根據(jù)； 在測試店址時，調查分工為一名調查人員擔任測試分析店址的人流量，一名調查人員擔任記錄外地打工者數(shù)量、摩托車數(shù)量和自行車數(shù)量，作開店營業(yè)額確定的參考根據(jù)；3調查任務勞動強度很大、任務量重、測試人流時間長13個小時以上/天，調查人員必需以很大的.市場調查 毅力、耐力、忍受力、膂力、細努力才干完成任務。企業(yè)必需清楚明白，對

9、調查任務必需給予極大的支持和提供良好的食宿條件，便于調查人員有充足的休憩和膂力補充，在調查任務上，一定要配備2人或2人以上為一組進展調查任務，降低勞動強度，使調查人員有交替休憩時間，不致出現(xiàn)因調查人員過度疲勞產(chǎn)生倦怠、散漫之心而降低調查質量。.商業(yè)調查產(chǎn)品對比表餅店名稱產(chǎn)品名稱價格重量體積香味口感組織包裝顏色其他皮餡.商圈調查人流量表調查地點調查人日期 年 月 日天氣調查時間段（時分）人流量（人） 時 分至 時 分 時 分至 時 分 時 分至 時 分 時 分至 時 分 時 分至 時 分.商圈調查人流量表調查人員每次數(shù)人流20分鐘可休憩10分鐘。假設遇學生放/上學時間請用“表示；大人上/下班時間請用“表示。請調查人員盡量使調查數(shù)據(jù)準確。人流量包括行人、自行車、摩托車汽車可不計在內，馬路寬在16米內，中間無隔離帶的須計雙邊人流。該路段人流的穿著裝扮哪種居多：裝扮入時 ；穿著普通 ；穿著樸素 ；其他 ；行人與自行車與摩托車的