1、3 月份它是一個緩慢恢復(fù)的過程，但是回到二季度我認(rèn)為就可以基本恢復(fù)到正常的房地產(chǎn)交易的狀態(tài)。當(dāng)然一手和二手我認(rèn)為還是會有一些差異的，一手房恢復(fù)的速度可能會更快一些，二手房的恢復(fù)速度可能會相對慢一點，這當(dāng)中還是會有一些不同。另外城市之間我認(rèn)為也是會有一些差異。我注意到，比如說像昆明，現(xiàn)在基本上售樓處恢復(fù)營業(yè)的超過 2/3，但是更多的地方大多數(shù)的售樓處還沒有恢復(fù)正常的運行，所以城市間的差異其實也蠻大的。比如說深圳售樓處恢復(fù)的數(shù)量就很少，但是廣州售樓處恢復(fù)營業(yè)的數(shù)量就相對更多一些，所以這當(dāng)中的差異還是蠻大的。住宅市場我按照目前的這種狀態(tài)，我覺得也就是影響 5%左右，不會超過 10%。銷售金額影響更小

2、一些，主要影響的是銷售面積這一塊。3、基建方面?；ǖ幕謴?fù)我認(rèn)為會和售樓處的恢復(fù)相對同步。目前來看，建設(shè)這塊的恢復(fù)還沒有正式開始，所以也有很多投資人和我交流，說會不會影響今年開工和竣工的情況。從目前情況來看，如果能夠在 3 月份開始恢復(fù)的話，那么影響是有限的，畢竟原來的 2 月份，春節(jié)前 15 天和春節(jié)后 15 天，原來建筑企業(yè)就不開工的，都要等到春節(jié)后 15 天以后才會正式開工。這一次可能會延長 2 周到 4 周。如果僅僅是延長 2 周到 4 周的話，我認(rèn)為放到全年中工期還是趕得回來的。如果延長的時間繼續(xù)加長的話，可能會影響全年的評估的相對數(shù)。因為大多數(shù)的竣工都是放在 12月份的。如果持續(xù)施

3、工恢復(fù)不了的話，也會對年末的竣工的情況產(chǎn)生一定的影響。目前情況來看，如果僅僅是影響兩周到三四周的話，我認(rèn)為趕一趕還是來得及的。4、投資方面。最近成交了 100 多塊地，昨天我寫的公眾號里面對這 100 多塊土地也做了一些分析，比往年正常的時候來說幾乎是腰斬，但還是有成交。我們也看到了很多城市都推遲延后土地的拍賣，還有一些城市繼續(xù)保持原來的土地拍賣的時間點。北京上周的成績還是非常不錯的，今天上海也會有一塊地，晚上也會成交。所以土地市場我倒是認(rèn)為會延后交易，但是不會對今年的土地市場整體產(chǎn)生特別大的影響，而且短期內(nèi)我認(rèn)為土地投資的價值更大一些。因為這段時間沒有房產(chǎn)銷售的收入和回款，所以開發(fā)企業(yè)對于投

4、資拿地還是抱以比較謹(jǐn)慎和觀望的態(tài)度。最近土地市場反而有一些空間，有一些機(jī)會，政府也會給出更優(yōu)惠的一些條件。我認(rèn)為，接下去兩周到一個月的時間里，應(yīng)該是一個挺好的拿地窗口期。5、房企方面。今年因為疫情來得比較早，春節(jié)前幾天疫情就開始擴(kuò)散了，所以房企今年對于現(xiàn)金流的管理，我認(rèn)為還是比較早開始做的。所以總體來講，我覺得風(fēng)險大多數(shù)還是可以控制的。如果再晚一兩個月發(fā)生疫情的話，很多房企一季度投的錢已經(jīng)投出去了，這對房企來說影響可能會更大一些?，F(xiàn)在大多數(shù)沒有投出去，反而對房企現(xiàn)金流管理這塊來說是利好，這對行業(yè)來說也是不幸中的大幸。但總的來講，今年的投資我認(rèn)為還是會相對偏謹(jǐn)慎的，特別是一季度房企肯定還是以觀望

5、為主的。一旦市場恢復(fù)，銷售正常，回款正常之后，投資才會進(jìn)入到正常的軌道。所以從房企投資的情況上講，最近量肯定還是會往下走的。當(dāng)然目前比較活躍的是央企、國企，再加上少量的規(guī)模房企，相對來說在投資方面更活躍一些，更多的房企還是采 用觀望的方式。對于房企自身情況來講，我覺得馬上說要出現(xiàn)破產(chǎn)清算的這種企業(yè)還是少之又少，不能說沒有，但是我認(rèn)為在規(guī)模房企當(dāng)中這種企業(yè)還是比較少。主要原因也是我前面講到的，因為今年的疫情來的比較早，所以房企在管理現(xiàn)金流方面一月下旬就開始從嚴(yán)管理，反而不會出這么大的問題。所以 2020 年我覺得房企的運營有壓力，但是還不至于到馬上要破產(chǎn)這樣的一種程度。6、非住宅方面。非住宅市場

6、我反而覺得壓力大一些。大家也都注意到，比如說寫字樓，這次疫情期間已經(jīng)有很長時間，很多人沒去寫字樓，但是也突然發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)程辦公效果也不差。所以有可能很多人接下去就告別寫字樓這樣的一種運作模式，特別是一些中小企業(yè)、微型企業(yè)可能就告別寫字樓了，會更多采用居家辦公、遠(yuǎn)程辦公的方式?；疽材軌驖M足業(yè)務(wù)上的需要，所以寫字樓整體的供求壓力還是蠻大的。另外一塊影響比較大的就是商業(yè)地產(chǎn)。因為今年的疫情對整個商業(yè)影響應(yīng)該說是最大的，很多的業(yè)態(tài)是會要被清零或顛覆的，比如說培訓(xùn)，突然之間，線下培訓(xùn)全關(guān)，改成線上培訓(xùn)。一旦啟用線上培訓(xùn)，習(xí)慣線上培訓(xùn)之后，你會發(fā)現(xiàn)線上培訓(xùn)本身也是一個非常不錯的選擇。對于培訓(xùn)公司來講也是一個不

7、錯選擇，可以很大程度節(jié)約線下的成本。所以像這個業(yè)態(tài)，可能會大幅度從商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中減少。對商業(yè)房地產(chǎn)來講，減租免租是一種挑戰(zhàn)，但業(yè)態(tài)巨大的調(diào)整可能是更大的挑戰(zhàn)。未來有一部分業(yè)態(tài)消失了，哪些可以補充進(jìn)來，哪些可以長期的發(fā)展下去，目前我認(rèn)為還是要打個問號的，也沒有給出一個更好的解決方案。就像 10 年前由于電商的產(chǎn)生，倒逼整個商業(yè)業(yè)態(tài)的改變，而這次由于疫情的影響，我認(rèn)為也會對原有相對集中的體驗式商業(yè)發(fā)生一些改變。至于改造成什么方向，未來前景怎么樣，我也沒有一個特別好的結(jié)論。另外一些方面，像產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃市場等，也都是存在一定的壓力的，特別是租賃。長租公寓這塊，往年節(jié)后是旺季，今年節(jié)后是淡季。

8、從目前的態(tài)勢情況來看，恢復(fù)還需要一段時間。所以今年的細(xì)分市場，住宅外的細(xì)分市場的壓力可能比住宅壓力更大一點。細(xì)分市場當(dāng)中只有一項，物業(yè)，整體的態(tài)勢發(fā)展還是非常不錯的。這一次的疫情重大程度讓物業(yè)和社區(qū)居民之間的這個關(guān)系更加緊密。所以從這一點上來講，反而給物業(yè)加分。物業(yè)這些股票在資本市場的表現(xiàn)，其實也反映價值的提升?？偟膩碇v，我覺得 3 月份之后，一手和二手會逐步的恢復(fù)，一手恢復(fù)的速度可能會更快一些。開發(fā)企業(yè)為了急于回籠資金，也會采用以價換量的促銷方式，利用好線上和線下整合營銷的手段，確保能夠在疫情結(jié)束市場開始恢復(fù)的過程中，最快速的完成去化。事先簽約，拿到回款，這可能也是接下去開發(fā)企業(yè)的重中之重，

9、要點當(dāng)中的要點。我覺得開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了一個多月的調(diào)整恢復(fù)期之后，會很快進(jìn)入到全方位的復(fù)工當(dāng)中，包括形式上的復(fù)工，更包括銷售上的復(fù)工、投資上的復(fù)工和精神上的復(fù)工。第二部分 2020 年房地產(chǎn)策略嘉賓分享：中梁地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼 CFO 游思嘉祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁 談銘恒樂居控股有限公司首席執(zhí)行官 賀寅宇Q：中梁作為一家溫州起家，發(fā)展迅速，周轉(zhuǎn)速度快的上市房企，在當(dāng)前的疫情下，請問中梁在銷售端和開工端受到的影響如何？公司又是如何應(yīng)對的？高周轉(zhuǎn)的模式是否會受到較大影響？中梁地產(chǎn) 游總：關(guān)于第 1 個問題，首先我覺得先說銷售。全國現(xiàn)在區(qū)分為湖北和湖北以外的地區(qū)，浙江是長三角的重要的大省，現(xiàn)在

10、它的疫情的情況跟廣東省同樣是僅次于湖北，但是它倆情況遠(yuǎn)沒有湖北這么嚴(yán)重。我們現(xiàn)在也在密切觀察，浙江跟廣東兩個都是銷售的大省，對我們來講，浙江比重更為重要。我們估計在月底的時候會看到新增還有確診的案例應(yīng)該會有一個受控的趨勢。我們感覺總體上包括銷售及其他的方面，可能這個月基本上不會有太高的預(yù)期。而月底開始到 3 月份我們估計全國湖北以外的售樓處應(yīng)該可以按疫情的輕重可以慢慢恢復(fù)。月份的銷售暫時我們也不報太大的希望，但應(yīng)該 4 月份會有局部的恢復(fù)。5、6 月份當(dāng)局部恢復(fù)，隨著國家也有政策出臺，消費的信心可能回升。我相信開發(fā)商在恢復(fù)銷售的首個月，應(yīng)該對于價格方面應(yīng)該都會有一些刺激的手段。所以現(xiàn)在判斷就月

11、份會開始慢慢回來，然后后面兩個月應(yīng)該會反彈快一點?？傮w來講，上半年大概有兩個月到三個月的銷售受到影響。下半年的銷售視乎開發(fā)商的自身的排貨情況，中梁全年的供貨計劃，全口徑是 2600億，暫時沒有算 1 月份過后還沒有買的地。以這樣的一個基本面來看的話，在疫情出現(xiàn)前去年年底我們估計今年是大概 20%的增長。當(dāng)然 2 月份、3 月份的銷售肯定是有影響的，那么全年的銷售影響多少，我們認(rèn)為不宜過早判斷。我覺得還是先等售樓這方面恢復(fù)，應(yīng)該在 3 月底左右，因為很多業(yè)績都會在 3 月底左右公告，到時候我們會有比較一個客觀的判斷。但是我對于全年的情況，其實并不太悲觀，因為下半年還是蠻有信心的，有機(jī)會可以追上上

12、半年所損失掉的兩個月左右。關(guān)鍵就是開發(fā)商，包括中梁自身手里的貨是怎么排布的。我們在湖北的貨值并不高，受到的影響有限，去年占我們的銷售大概 2%左右，今年的貨值復(fù)盤，全口徑算的話，應(yīng)該也只是在 3%左右。 所以只要疫情在湖北以外有比較良好的改善，今年銷售的情況我們還是謹(jǐn)慎樂觀的。也認(rèn)同丁總所說的，對于住宅的影響可能應(yīng)該沒有商業(yè)的影響大，我們是住宅為主地域城市全結(jié)構(gòu)的布局從二線到四線城市。這一次我們感覺對于二、三線城市基本上影響都是差不多的，暫時沒有看到能級低一些的城市，受到的影響會大一些。四、五線城市現(xiàn)在看情況，就是損失了 2 月份的返鄉(xiāng)置業(yè)的需求。這一部分的話應(yīng)該我們也可以透過一些刺激的措施，

13、在恢復(fù)銷售之后，估計全年可能也會追上一些，因為返鄉(xiāng)需求其實傳統(tǒng)來說對于春節(jié)月比重會比較大，在其他的幾個月它其實比重也不是特別的高，所以只要這次在疫情受控，房屋銷售可以重新展開的前提下，情況還是謹(jǐn)慎樂觀的。價格方面的話我相信大家都比較關(guān)心，因為最近一周我們都看到有些龍頭的企業(yè)開始有線上銷售的一些措施，也同時有一些關(guān)于打折的說法，我們覺得在線下銷售停頓的時候，大家都在探索關(guān)于線上銷售的手段，這些手段確實帶來一些銷售，但是這類的銷售在一兩個季度以內(nèi)，它所產(chǎn)生的現(xiàn)金流是不會太多的。所以對于非文旅、非四五線城市的項目，銷售手段主要還是會比較依靠線下銷售簽約的方式。所以疫情只要受控，我相信主要的戰(zhàn)場還是在

14、線下的銷售。但是線上手段可能將來對整體銷售的的方式方法都會產(chǎn)生一些影響，我們也密切關(guān)注，我相信業(yè)內(nèi)都不能夠忽視這個新的渠道，但暫時對于整體銷售回款，我覺得可能沒有現(xiàn)在外界所說的這么高。第二關(guān)于價格的話，這一周也看到媒體很多報道龍頭的公司大概在 75 折，首先這些銷售手段都是蠻正常的，我相信也不止是房地產(chǎn)銷售有這類的促銷的活動，我相信其他的一些線下甚至餐飲，甚至一些消費都有這樣的促銷。但是折扣的比例應(yīng)該是有點過度夸大，相信跟很多的促銷的大賣場的情況差不多，平均 75 折這樣的一個說法，我覺得是一個銷售的手段，實際上平均折扣估計沒這么高。 我們研究了一下，偏向有某一些的需要跑量的貨，會有大一點的折

15、扣，實際上我們覺得這個折扣看情況都應(yīng)該是平均在個位數(shù)以內(nèi)，所以如果以這樣的情況，特別像現(xiàn)在疫情比較困難，而且在可能維持到 4 月份，我覺得這類的折扣跟過去兩年在三線城市、四線城市，甚至一些在弱二線城市所出現(xiàn)的一些折扣蠻接近的。所以我們覺得對于它價格的折損，暫時不用太過擔(dān)心，隨著銷售恢復(fù)12 個月以后，預(yù)期國家也會有政策，包括按揭、限購的適當(dāng)放松，我覺得這類的折扣可能應(yīng)該也是短期的。我覺得房企的高周轉(zhuǎn)的模式來講的話，可能第一大家在擔(dān)心銷售，但是現(xiàn)在很多的投資者其實也關(guān)心供貨的情況，因為這一次開發(fā)商手里可能 2 月份都有備貨，銷售恢復(fù)了以后，很多人擔(dān)心供貨會不會跟得上。但是我們自身情況還是偏樂觀的

16、，因為去年下半年隨著我們在資本市場融資，做多了一些投資，而且我們一直都是比較致力于全結(jié)構(gòu)的布局，在二、三線城市我們都是隨行就市布局，二、三線的比重也基本上來了，所以中梁現(xiàn)在并不是一家特別偏重于四五線城市的公司，其實我們大部分現(xiàn)在是二、三線占大頭，四、五線占比只是在 10%左右的情況。在這種情況之下，我們區(qū)域上也沒有太大的集中性，當(dāng)然長三角還是我們的主力市場，但是在這種情況之下，我們覺得今年的貨還是會比較平均的，所以高周轉(zhuǎn)我們覺得現(xiàn)在看的話還是可以維持的。你現(xiàn)在看，其實商業(yè)的影響可能更大，特別收租物業(yè)收入恢復(fù)，可能還會滯后于住宅銷售，所以現(xiàn)在來看，房企高周轉(zhuǎn)模式還是具備防守力的一個業(yè)務(wù)模式。Q：

17、如果疫情短期內(nèi)無法結(jié)束，公司的資金端壓力如何？我們看到您剛以比較好的價格發(fā)行了 2.5 億美元債券，后期公司在債券融資和銀行及非標(biāo)融資方面是如何打算的？中梁地產(chǎn) 游總：首先在春節(jié)休假的時候，作為房企，我相信大家都會比較糾結(jié)，特別在股市還有境外的債市還沒有恢復(fù)的情況之下，大家都是曾經(jīng)比較擔(dān)心的。但是就過去兩周的發(fā)展情況來看，我覺得 A 股、港股，還有境外債券的發(fā)行市場，首先價格是偏穩(wěn)定的。第二是交易金額運作有秩序，基本上系統(tǒng)的風(fēng)險我們現(xiàn)在看并沒有出現(xiàn)。我們也在兩周以前也把握了市場的機(jī)會，做了一個 2.5 億美元的 364 天的短期票據(jù)的短融。價格其實跟 1 月份相比，不但沒有特別的拉高，而且在發(fā)

18、行量、票息率方面還算是比較理想的。所以我們現(xiàn)在看融資的平臺還是比較暢通的。股票市場我覺在A 股還沒開的時候，港股的震蕩比較大，但是當(dāng) A 股開了以后，也看到有些資金流入，現(xiàn)在看房地產(chǎn)的股價，雖然相對 1 月份是調(diào)整了一些，但其實都是在 5%左右。所以我們投資者對于股票也包括短期的美元票據(jù)還是有些期待的。最近幾天每天都有一些房企出來拿幾個億美元，我覺得這個也不代表房企對于資金鏈很著急，我覺得現(xiàn)在的信號其實很簡單，在這種情況之下，房企都在做一些防守的措施，拿一些現(xiàn)金做備用，而且它的成本基本上很合理的。我們的很多同業(yè)現(xiàn)在可以做到 5%6%利率，其實他們的評級的級別也基本上在高息債的級別，所以現(xiàn)在看的

19、話，境內(nèi)外資本市場其實都是比較暢通的。所以我也預(yù)期可能很多還沒出來的房企，可能多多少少都會拿一些做備用，我覺得對于房企的現(xiàn)金水平資金管理的話，沒有春節(jié)我們在休假的時候這么糾結(jié)，這個是第 1 點。第 2 點的話，分開兩部分看，首先境內(nèi)的融資，一個是境內(nèi)銀行的開發(fā)貸，還有境內(nèi)的信托。首先我們不太擔(dān)心有償債的風(fēng)險，因為抽貸現(xiàn)在沒有出現(xiàn)，國家是基本上支持的。那么很多的包括信托前融或者是開發(fā)貸，如果真的是有展期的需要，我現(xiàn)在看到金融機(jī)構(gòu)還是會蠻配合的，展期基本上都是比較常規(guī)的做法。新的一些土地的質(zhì)押等融資，我覺得審批還是正常的，但是現(xiàn)在過去兩周質(zhì)押做登記的時候，出現(xiàn)一些技術(shù)性的延誤或者障礙，但是可能在兩

20、周左右也會恢復(fù)的。所以包括 12 月份或 1 月份買的地現(xiàn)在要辦前融這類的手續(xù)的話，過去兩周可能有些技術(shù)上的障礙，但是這并不是意向性的障礙，相信未來兩周只要疫情不太嚴(yán)重，應(yīng)該都可以解決。 然后工程款情況其實沒沒什么太大的問題了，因為春節(jié)以前很多工程款都支付了，暫時現(xiàn)在沒開工，工程款大家基本上不會有太大的壓力。土地支付方面，基本上可以跟政府協(xié)商，緩期支付的現(xiàn)金管理的手段，應(yīng)該都可以申請。在去年年底的時候我們大概是 260 億左右的現(xiàn)金水平，未來在到二季度末的時候，在極端銷售還是比較差的情況之下，我認(rèn)為維持 100 億到 200 億的現(xiàn)金規(guī)模應(yīng)該問題不大的。所以我們現(xiàn)在看資金鏈的情況，相對兩周以前

21、是安心了很多，房企同業(yè)們應(yīng)該是類似的情況，關(guān)鍵還是要打通資本的渠道，渠道多還是一個不二的法則。以中梁來講的話，除了上周的 364 的美元債券的發(fā)行以外，我們也會落實額外的美元貸款，大概還會補充 1.5 億以上的美元的資金作為備用。 所以我覺得我們作為新的資本市場的參與者，這些我們都可以做得到的話，其他的同業(yè)公司應(yīng)該問題也不會太大。所以以經(jīng)驗來講，這一次房企跟多年前相比，應(yīng)對的手段和能力，應(yīng)該還是進(jìn)步很大的，也顯示出了可靠性和責(zé)任心。Q:祥生作為諸暨起家的房企，深耕浙江區(qū)域，銷售的年漲幅也居于行業(yè)前列。我有 兩個問題想請您談?wù)動^點。祥生作為重倉在浙江的房地產(chǎn)企業(yè)，此次疫情是否會對 公司今年的銷售

22、造成比較大的影響，公司規(guī)模進(jìn)一步上臺階是否會受到一定的影響。公司目前的現(xiàn)金流狀況如何？祥生地產(chǎn) 談總：剛才已經(jīng)講了很多關(guān)于我們行業(yè)內(nèi)對于這次疫情的影響，祥生作為一家 30 強的房企，我們重倉在浙江，或多或少也會受到這次新冠疫情的影響。我想講一下作為浙江的企業(yè)，是有什么樣的一些應(yīng)對措施來應(yīng)對這次的疫情。首先我們對于疫情非常重視，每一個區(qū)域、每一個項目，建立了日報機(jī)制，無論是公司員工，還是小區(qū)業(yè)主，都會每日統(tǒng)計監(jiān)控疫情影響相關(guān)數(shù)據(jù)，包括確診、疑似和隔離情況。第二，我們每天追蹤各地的復(fù)工政策，如工地復(fù)工時間、售樓處開放時間、當(dāng)?shù)卣母綦x政策等。疫情對浙江每個城市影響不一樣，我們按城市分別做好不同的

23、復(fù)工預(yù)案和計劃。雖然公司目前有一半的土地儲備是在浙江，但是整體影響還是可控的。除了浙江以外，我們在湖北省的土地儲備是非常低的。除浙江外，其他土地儲備大部分還是屬于非重點疫區(qū)，比如上海地區(qū)、山東地區(qū)等。各地對于復(fù)工和隔離的要求并不一樣，各區(qū)域公司首先要符合當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的合規(guī)要求，也會要求在復(fù)工前先達(dá)到當(dāng)?shù)貪M足這種隔離的要求，在合規(guī)的基礎(chǔ)復(fù)工。從目前來看的話，目前各個地區(qū)的復(fù)工時間大致分了幾個批次，最早一批是在 10 號左右，第二批是在 17號左右，大部分在下一周以后都能陸續(xù)復(fù)工了。從自身的經(jīng)營情況來看的話，我覺得這次疫情要抓住三個窗口期，一個就是說疫情過后的營銷窗口，第二個是回款窗口，第三個是融

24、資窗口?，F(xiàn)在看來疫情過程中影響最大的就是春節(jié)返鄉(xiāng)潮客流，這一波基本上銷售為 0。疫情基本上導(dǎo)致人口不流動，對于一季度的影響是必然存在的，一季度過后如何去恢復(fù)銷售，要早做準(zhǔn)備。而目前在公積金和銀行按揭方面的一些政策松動，也需要抓住回款的窗口。而融資窗口，前面也提到很多，要多渠道的進(jìn)行融資。我們在春節(jié)前一周發(fā)了一單 1.5 億美元的私募債，抓住春節(jié)前的最后窗口期的。在經(jīng)營方面還是要穩(wěn)健經(jīng)營，謹(jǐn)慎拿地。雖然說一季度可能會出現(xiàn)一些拿地的 窗口，但是我覺得也不用過于的激進(jìn)，現(xiàn)金流的安全是第一位的。從目前的現(xiàn)金流 來看的話，并不會產(chǎn)生大家所擔(dān)心的由于疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)重大問題，因為大部分的工程款

25、支出，在春節(jié)前已經(jīng)支付出去，而且所有的這些政策影響，它是上下游一起聯(lián)動和傳導(dǎo)，不存在對單一環(huán)節(jié)的影響。疫情對上半年交付會有一定影響，晚開工導(dǎo)致的晚交付會對公司上半年的財務(wù)業(yè)績，可能傳導(dǎo)產(chǎn)生一些壓力。因為上半年半年報是 630，對于計劃在 630 之前交付的項目，復(fù)工延遲會對竣工交付可能產(chǎn)生影響。但從法律上面的話，因為疫情是個不可抗力，可以通過開具不可抗力證明等方式，降低對企業(yè)經(jīng)營的影響。疫情對于每個城市的影響是不一樣，而每個城市采取的定向的寬松政策也是不一樣的。并不是疫情越緊就寬松政策越立越厲害，而對于那些疫情本身相對不是很嚴(yán)重，但是出臺的寬松的政策力度相對較大的城市，反而是存在了一些營銷回款

26、各方面的一些機(jī)會顯現(xiàn)出來的。Q:公司現(xiàn)在還沒有上市，在當(dāng)前的情況下，咱們的融資渠道主要是有哪些？今年是否會因為疫情發(fā)生變化？同時非標(biāo)和信托資金作為未上市的房企來說，是否占公司比較大的一個比重？祥生地產(chǎn) 談總：(1)對于未上市的房企來說，銀行的開發(fā)貸和信托占融資中的比重較大，因為這是同項目層面直接掛鉤的傳統(tǒng)融資方式，也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所愿意采用的。當(dāng)然除了這兩類以外，還有如一些資本市場的融資模式，例如資產(chǎn)證券化以及海外發(fā)債等也可以嘗試。例如之前提到我們在春節(jié)之前有一單海外私募債發(fā)行，是作為我們目前傳統(tǒng)融資方式的一個補充。(2)作為未上市的企業(yè)，我們目前主要還是依賴于銀行的開發(fā)貸和信托的資金。金

27、融機(jī)構(gòu)看重的是企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營狀況和項目本身的質(zhì)地，并不僅僅看是上市企業(yè)還是非上市企業(yè)。只要企業(yè)經(jīng)營狀況好，現(xiàn)金流安全，項目本身的盈利水平好，也是能夠獲得很多金融機(jī)構(gòu)的青睞。包括像祥生目前在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)也是屬于 30 強企業(yè)，很多大的金融機(jī)構(gòu)也是愿意合作的，作為重點的合作對象。祥生也已經(jīng)進(jìn)入很多金融機(jī)構(gòu)的白名單。Q：當(dāng)前對方企來說最重要的就是活下去，這樣下半年才可以發(fā)力。我們發(fā)現(xiàn)從恒大推出的各類線上銷售的優(yōu)惠活動中，發(fā)現(xiàn)越來越多的房企加入到線上銷售的大軍。線上銷售的流程是怎樣的？是否有足夠的客戶粘性和鎖定下單的效果？有哪些需要提升改進(jìn)的？樂居控股有限公司的首席執(zhí)行官賀總來給大家分享。樂居控股首席執(zhí)

28、行官 賀總：樂居是一家線上平臺企業(yè)。我想今天跟大家分享兩部分內(nèi)容，第一部分是從疫情開始到現(xiàn)在為止市場的情況，以及樂居所做的行動；第二部分是我們對線上銷售這件事情的一些看法。大年初二早上，中房協(xié)呼吁大家全面關(guān)閉線下售樓處。我們在當(dāng)時就敏銳的意識到，當(dāng)疫情發(fā)展下去，售樓處被全部關(guān)閉開發(fā)商面臨的第一個問題，就是怎么跟客戶再保持聯(lián)系。圍繞這個需求，那么我們很快的就推出了線上售樓處，其中一個核心是把樓盤的信息做充分的展示，和進(jìn)一步提高信息的準(zhǔn)確度。另一個核心是幫助銷售員恢復(fù)和客戶的溝通。我們看到開發(fā)商在這方面的需求非常強烈，從初二開始到初十，“來客”每一天新增的銷售員用戶都是以萬計的。在這個階段當(dāng)中，我

29、們?nèi)珖鴮嶋H上陸陸續(xù)續(xù)一共上線了近 1萬個樓盤的線上售樓處，幫助線下的開發(fā)商完善了線上的基礎(chǔ)設(shè)施。實際上當(dāng)所有的銷售員已經(jīng)能夠在線上見到客戶的時候，馬上就出現(xiàn)了第2 波需求，就是我怎樣能夠給客戶更好的展示產(chǎn)品，以及更好的進(jìn)行銷售的宣講。樂居一直在推動一件事情，就是讓更多的銷售員利用直播的工具和利用樓盤的線上 VR 展示，去更好的進(jìn)行產(chǎn)品的銷講。絕大部分的開發(fā)商對于這件事情是越來越感興趣的，第一，客戶的吸引度、網(wǎng)上的展示度和宣傳度得到了極大的提高；第二，每一場直播多多少少都有一個或者兩個客戶能夠成交，同時也使越來越多的開發(fā)商認(rèn)為線上戶型的 VR 展示是一個標(biāo)準(zhǔn)配置，會變成基礎(chǔ)設(shè)施的一部分。這時其實

30、我們已經(jīng)開始在思考一件事情，就是怎樣可以讓通過直播進(jìn)行銷售的量獲得進(jìn)一步的放大？事實上通過直播銷售出去的房屋其實從嚴(yán)格意義上來講也并不是我們開發(fā)商所認(rèn)定的銷售，所以第三波的時候，我們考慮的是說怎樣能夠吸引更多的人在線上確定他的意向。所以在這個過程當(dāng)中是不是能夠吸引更多的客戶、渠道和利益相關(guān)方，讓老客戶加速定金意向，讓更多的人參與到幫你賣房的過程當(dāng)中，形成全民經(jīng)濟(jì)的模式。我們在上周日就推出了“好房線上購”的平臺，推出的平臺在短短的幾天內(nèi)，有幾個客戶做得非常不錯，比如說藍(lán)光，在我們的平臺上線 10 個小時之內(nèi)，他就賣出了近 1000 套小籌。世茂在我們這邊上線了 2 天左右，也有接近 1000 套

31、的水平。接下來怎么把小籌變成大籌，進(jìn)而變成定金，可能是很多開發(fā)商都已經(jīng)在開始考慮的問題了。在這件事情上，樂居的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，也就是我們的電商業(yè)務(wù)會起到很大的作用，所以接下來我們的好房線上購也會往這個方向去進(jìn)一步的升級?；仡櫿麄€過程，第一波是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，恢復(fù)銷售員同客戶的聯(lián)系，第二波是通過 VR 和直播，加強用戶跟銷售員之間的互動，第三個階段是形成轉(zhuǎn)化（當(dāng)然轉(zhuǎn)化在前期意向的鎖定），以及我們接下來可能想走的一步，將鎖定意向的進(jìn)一步的由小籌變成大籌，形成真正的交易。那么關(guān)于整個線上售房，我們的理解是這樣的。第一，我們從來沒有把線上售房這件事情跟線下的售房去對立起來，實際上線上和線下我們認(rèn)為應(yīng)該是水乳

32、交融的把它整合起來。第二，我們要看到整個銷售營銷環(huán)節(jié)的全鏈條。在這個過程當(dāng)中，線上的部分，我相信一定會贏得越來越多的開發(fā)商的支持。樂居的方向非常清晰，我們作為一家平臺型的企業(yè)，我們希望在這樣一個開發(fā)商的互聯(lián)網(wǎng)化的過程當(dāng)中，起到我們平臺支持的作用。我們也非常堅信件事情，展示、宣傳、互動、小籌大籌，這幾個環(huán)節(jié)，對于線上企業(yè)來講，它的優(yōu)勢是更加明顯的。它一定能夠提高開發(fā)商的所有的效率，無論是費效比還是工作的效率。樂居也是希望通過這些有益的嘗試，和大家一起去探討這件事情。 證券董浩：1、恒大打折促銷點評我們整體對恒大打折促銷維持一個中性的態(tài)度。真實情況我們通過兩個途徑，一個是下載恒大恒房通 APP 線

33、上實際操作，另外就是聯(lián)系各地的銷售中介草根調(diào)研的一些情況。首先這個優(yōu)惠的覆蓋范圍并不是全國無差別，我們發(fā)現(xiàn)恒大在一線和主流二線城市的項目基本上是不參與優(yōu)惠的，比如 APP 中上海只有靠近淀山湖附近的一個項目執(zhí)行優(yōu)惠，核心區(qū)的虹口的江灣華庭項目等均未參與打折，另外我們草根調(diào)研的部分二線城市，比如南京的恒大溪山公館和林溪郡等項目，根據(jù)銷售中介的反饋均不參加打折活動，理由是本身項目已經(jīng)是受到政府調(diào)控的限價盤。另外是關(guān)于打折力度和價格，其實恒大從 2016 年后每一年都有在大范圍進(jìn)行打折營銷宣傳，可以理解成恒大的常規(guī)性的營銷手段，一年中大部分時間購買恒大樓盤名義上都能享受到“88 折”優(yōu)惠，那么此次

34、75 折屬于在先調(diào)回原價的基礎(chǔ)在再進(jìn)行打折?？紤]到之前還有一些追加優(yōu)惠規(guī)則，本次活動可能到最后的成交價格還不比此前優(yōu)惠。這次活動主要目的是為了完成潛在購房人群蓄客的一個過程，重點需要關(guān)注后續(xù) 市場銷售回暖對應(yīng)的真實銷售回款情況，創(chuàng)新性的營銷手段的意義更大于實際效果，我們用天貓雙 11 來和這次恒大的線上打折來進(jìn)行類比的話可能更容易理解。2、政策調(diào)控昨天央行貨幣執(zhí)行報告提出不將地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，維持這個提法體現(xiàn)出短期對于地產(chǎn)的調(diào)控也不會出現(xiàn)太大變化。同時我們也看到，春節(jié)后央行持續(xù)出臺政策，維持流動性持續(xù)邊際寬松，MLF 利率和 LPR 已經(jīng)均有所下調(diào)，從貨幣端引導(dǎo)利率下行的態(tài)度非常明確

35、，所以地產(chǎn)行業(yè)，無論是企業(yè)端還是購房者端，也是非常明確邊際上能夠受益的。除了中央之外，多地政府密集發(fā)布房地產(chǎn)前端支持政策，包括：緩繳或分期繳納土地出讓金、土地保證金比例降至 20%、商品房預(yù)售條件放寬等。一方面，這是為了通過緩解當(dāng)?shù)胤科蟮牧鲃有詨毫?，以此保障?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定；另一方面，在地方政府財政壓力進(jìn)一步加大背景之下，政府也希望通過緩解拿地資金壓力以及加快項目周轉(zhuǎn)等措施促進(jìn)房企拿地意愿，推動土地市場回暖，緩解自身財政壓力。其實從 2019 年二季度向后，整個土地市場成交基本上呈現(xiàn)兩個趨勢，一個是流拍率不斷走高，伴隨著流拍率走高對應(yīng)著溢價率不斷走低。2020 年春節(jié)后到上周末，我們

36、跟蹤的重點城市土地成交建面較去年同期同比增長了 100%，翻倍，但在政府供地節(jié)奏加快、供地力度加大下，土地市場大多以底價成交。而這或是近期多地密集發(fā)文的原因，也將預(yù)示后續(xù)地方政策放松力度也將進(jìn)一步加大。 證券孫楊：1、第一個觀點：我們認(rèn)為美元債的需求在推遲，而不會消失或過久延后，同時利率或有所下降。2019 年下半年，不考慮不具備質(zhì)押回購條件的 ABS，房企境內(nèi)信用債凈融資落至零下，美元債成房企債券市場的凈融資主要來源。2018 年至今，今年初地產(chǎn)債美元累計發(fā)行同比為全年增速的相對峰值。1 月，全行業(yè)中資美元債凈融資 120.0 億美元，地產(chǎn)債凈融資 114.4 億美元，占比達(dá) 95.3%。1

37、 月份的除前十受恒大發(fā)債票息較高的影響外，其他各層次房企的綜合加權(quán)融資成本，均低于 2019 年全年的水平。受疫情影響，2 月份市場較冷清，房企的發(fā)債時間后移，同時從資金方來看，依然也在不斷尋找好的投資標(biāo)的，隨著復(fù)工的開始，我們認(rèn)為房企的融資需求和資金方的投資需求，相對都較強，對開發(fā)商來說收益率會有一個比較大的利好。目前監(jiān)測的 2 月發(fā)行的債券詢價指引均收窄 30BP 以上，以中梁控股為例，2 月 10 日，中梁控股初始指導(dǎo)價為 9.375%的 2.5 億美元 364 日票據(jù)最終定價 9%，票息 8.75%，折價 0.23%發(fā)行，發(fā)行時訂單峰值超 8.6 億美元，市場投標(biāo)熱情高漲。當(dāng)前市場存在

38、一定的房企和投資者搖擺不定的情況，資金又相對充裕，我們建議如果有發(fā)債計劃的房企盡早提前。2、第二個觀點：信托和非標(biāo)的相關(guān)政策大概率會邊際放松，未來最好的發(fā)展趨勢恢復(fù)正常，不要期待大放水。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計的房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)，2 月份截止至 2 月 17 日僅有 133.92 億，占去年 2 月份發(fā)行的 24.56%，目前隨著疫情的影響，房地產(chǎn)的各類調(diào)控政策均有邊際放松，我們預(yù)計信托和非標(biāo)類融資最好的情況就是逐步恢復(fù)正常，以保證房企可以順利度過難關(guān)，但我們不認(rèn)可大放水的觀點3、第三個觀點：二級市場對地產(chǎn)的基本面仍保持較好的信心。以 1 月 29 日為基期，我們監(jiān)測的不同排行區(qū)間的房企的 1-2 年

39、內(nèi)到期的美元債的到期收益率，均呈現(xiàn)先升后降的情況，目前收益率較基期普遍下降。第三部分2020 物業(yè)管理策略嘉賓分享： 物業(yè)管理負(fù)責(zé)人 陳玨奧園健康執(zhí)行董事 陶宇銀城物業(yè)總裁 李春玲 物管 陳總：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這次疫情中的貢獻(xiàn)，可以說是有目共睹，除了我們作為業(yè)主能夠直接體會到的，以及網(wǎng)絡(luò)上可以看到的之外，前期我們 物管也做了一份名為新型冠狀病毒肺炎防疫下社區(qū)業(yè)主調(diào)查問卷，在這里分享下幾個數(shù)字。我們的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，80%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在疫情防控中的作用非常重要；超過 8 成的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在社區(qū)治理中發(fā)揮的作用有提升，其中一半認(rèn)為有很大提升；而品牌物業(yè)公司的認(rèn)可度更高，達(dá) 85%，詳細(xì)的問卷

40、調(diào)查報告已經(jīng)發(fā)布了，這里我主要想強調(diào)的是幾點從業(yè)主端的反饋：第一，業(yè)主對物業(yè)的價值感知大幅提升；第二，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度提升；第三，品牌物業(yè)在專業(yè)服務(wù)力表現(xiàn)更有優(yōu)勢，可以預(yù)見的是，經(jīng)歷本次疫情，選擇“好物業(yè)”將成為廣大業(yè)主的共識。當(dāng)然除了業(yè)主之外，我們也看到政府對于物業(yè)行業(yè)給予了很多支持，這種反應(yīng)是非常明顯的。最早的是 2 月 7 日，深圳率先發(fā)布針對物業(yè)管理行業(yè)和企業(yè)實質(zhì)性的補貼和幫扶政策，明確將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入抗擊疫情的重點單位，要求各區(qū)政府對轄區(qū)內(nèi)的物管公司按在管面積每平方米 0.5 元的標(biāo)準(zhǔn)實施兩個月的財政補助。同一天，杭州西湖區(qū)發(fā)布針對住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)疫情防控工作考核實施辦法

41、，激勵各物業(yè)企業(yè)積極參與鎮(zhèn)街和社區(qū)的聯(lián)防聯(lián)控工作，對在考核中表現(xiàn)優(yōu)異的企業(yè)最高予以 10 萬元的補貼。2 月 9 日，杭州市委、市政府聯(lián)合發(fā)布支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的多項政策，提出加大對物業(yè)企業(yè)扶持力度。對參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府可按照在管面積每平方米 0.5 元的標(biāo)準(zhǔn)給予兩個月補助。在這之后，浙江省、陜西省、廣州市、青島市等地也陸續(xù)跟上，針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的幫扶政策逐漸落地出臺，可以預(yù)見，幫扶政策出臺仍將持續(xù)。整體看下來，政策多集中在政府補助上，與深圳、杭州相類似。同時，包括合肥、山東、河北省在內(nèi)的多個物業(yè)協(xié)會，在不斷呼吁將物業(yè)管理行業(yè)納入生活服務(wù)類享受稅收減免、將物業(yè)管理納

42、入街道社區(qū)疫情防控體系以及給予物業(yè)服務(wù)費用補貼。包括像 2 月 18 號的國常會上提出要階段性減免企業(yè)社保費和實施企業(yè)緩繳住房公積金的政策，其實也觸動著物業(yè)人的神經(jīng)。所以說整個政策面給到物業(yè)行業(yè)的這樣一個鼓舞還是比較大的。我們對當(dāng)前的這些補貼政策做了一些簡單的測算，一般一家企業(yè)，加上五險一金的話，企業(yè)的人工成本是員工工資的差不多 1.4 倍，其中養(yǎng)老、醫(yī)療和住房公積金占比最大，這次減免的主要是養(yǎng)老、失業(yè)和工傷，如果按照中小微企業(yè)免征計算，相當(dāng)于人工成本階段性降為員工工資的1.09 倍，而目前上市的基本上都是大型企業(yè)，這里有一個標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的大型企業(yè)是營業(yè)收入大于 5000 萬，從業(yè)人員大于 10

43、00 人，按照大型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是 2 到 4 月半征，相當(dāng)于 3 個月的人工成本降為員工工資的1.2 倍，根據(jù) 2019 年中報顯示，港股上市物企的平均成本率是 70%，假設(shè)企業(yè)人員成本占營業(yè)成本的 60%，對大型企業(yè)來說，毛利率增厚約 1%，但這僅僅是在其他條件沒有變化之下。因為還有一些額外的其他費用沒有包括在測算中，比如員工在疫情中的加班費用，額外的補貼，疫情中采購物資的成本，這些都沒有包括進(jìn)去。還有物管公司非業(yè)主增值類的服務(wù)收入的一個減少也沒有包括進(jìn)去。所以單從這個層面來看的話，其實這些政策更多的是對額外成本的一種沖抵，不一定能增厚毛利率。此外，我們也對一些企業(yè)關(guān)于政策的影響也做了一些了解

44、，比如說一家在管規(guī)模為數(shù)千萬方的上市物企表示，大概 3 個月減半征收，一年節(jié)約不到 1000 萬成本，占全年成本 1%；而另一家頭部企業(yè)表示此舉能節(jié)約 4000 萬成本，占全年總成本不到 1%。還有一些頭部企業(yè)表示，目前的政策出臺看起來非常多，是一種對行業(yè)的振奮刺激，但是從實際落地上看，還是需要有一些時間。比方說像杭州的西湖區(qū)，進(jìn)行補貼的前提是要對物管公司的包括組織架構(gòu)、工作執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等等進(jìn)行量化考核。考核拿到優(yōu)秀了，90 分以上了，才能獲得補償。所以就是說整體我們還是看來，就是說政策其實更多的是在認(rèn)可企業(yè)在這個過程中的一些成績，同時政策更多的其實是在幫助一些困難線上的一些中小微企業(yè)在渡過

45、難關(guān)。所以我們對政策的一個看法，就是說它還是一種振奮，是一種鼓勵。我們相信這次疫情其實是對物業(yè)企業(yè)二次價值發(fā)掘的這樣一個過程。除此之外的話，我們發(fā)現(xiàn)最近大量的企業(yè)開始復(fù)工，很多非住宅領(lǐng)域的，包括園區(qū)，包括辦公也在 開始越來越加強對于疫情的防控。我們有一個數(shù)據(jù)，去年年底丁總在丁祖昱評樓市上的年度發(fā)布會上其實也提到了，預(yù)計 2030 年全國物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模會接近 500億平方米。這其中房地產(chǎn)開發(fā)依然是物業(yè)管理體量提升的主要推動力；其次，隨著政府機(jī)構(gòu)改革不斷深化，原本由政府“大包大攬”的城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物業(yè)管理職能將 由市場化物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，城市服務(wù)具備進(jìn)一步探索的可能，例如去年 6 月，保 利物業(yè)

46、發(fā)布“大物業(yè)戰(zhàn)略”，創(chuàng)新定義物業(yè)服務(wù)概念，但也應(yīng)看到并不是所有物業(yè)公 司都具備將服務(wù)領(lǐng)域由社區(qū)向城市延伸的實力。只有少數(shù)布局廣泛、業(yè)態(tài)多元，擁 有品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢的頭部公司才能完成從傳統(tǒng)物業(yè)到大物業(yè)的賽道跨越；再者，政策性的機(jī)會同樣存在，比方說過去的“三供一業(yè)”分離移交及新近的軍隊營區(qū)物業(yè)管理社會化等也將為物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入新的服務(wù)場景提供機(jī)會。整體上我們認(rèn)為這會是一個很大的市場。預(yù)計 2030 年光基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將超過 2 萬億。而且我們也看到，企業(yè)已經(jīng)開始從傳統(tǒng)的住宅開始往一些非住宅的方向上去看了。比如像商寫，本身基礎(chǔ)物業(yè)費天花板又高，客戶的支付能力又強，而且對部分的增值服務(wù)有剛性需

47、求，所以很多公司都在做。比方說像綠城發(fā)了綠城服務(wù)發(fā)布“綠城云享”商寫品牌，奧園健康發(fā)布“奧悅商寫”獨立品牌，萬科物業(yè)與戴德梁行成立萬物梁行，新公司聚焦商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域，主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理等。這些其實都說明了，在從大開發(fā)時代往不動產(chǎn)時代過渡的背景下，商寫這個領(lǐng)域的重要性已經(jīng)開始愈發(fā)體現(xiàn)出來。當(dāng)然除了商寫之外，還有一些公建業(yè)態(tài)也能給企業(yè)帶來規(guī)模擴(kuò)張。整體來看，我們認(rèn)為隨著應(yīng)用場景的不同，客戶需求的差異化，會使不同業(yè)態(tài)之間的管理服務(wù)體系有很大的差別。這也是我們想強調(diào)的，就是在疫情之后，企業(yè)的服務(wù)能力之間的差距會體現(xiàn)得越來越明顯。所以對物業(yè)企業(yè)來說，會發(fā)現(xiàn)你做住宅好不一

48、定你做商寫好，你也不一定能夠善于在醫(yī)院物業(yè)，也不一定能夠善于在高校里面做得好。每一種業(yè)態(tài)都有一些專業(yè)的服務(wù)能力。經(jīng)歷此次疫情，無論是 C 端業(yè)主還是 B 端客戶，在專業(yè)服務(wù)力上需求將更上一層樓，這也必將倒逼企業(yè)升級，行業(yè)迎來二次價值崛起。接下來， 物管本身會啟動一個企業(yè)服務(wù)力的測評，希望能夠跟企業(yè)一起把服務(wù)這件事情做得更好。奧園健康 陶總：第一，公司對疫情非常敏感。早在 1 月 21 日就啟動了全面的防疫措施，在早期就采取了行動。第二，行業(yè)重要性提升。我相信整個物業(yè)行業(yè)中所有的物業(yè)人在整個防疫過程中做出的貢獻(xiàn)，不僅僅是被咱們社區(qū)的住戶所重視到，更多的是被國家重視到。其實現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)上升到了

49、一個國家防御戰(zhàn)略中一個不可或缺的一環(huán)，對于整個行業(yè)的重要性與關(guān)注度，都是拉升到了一個更高的位置。以往大眾對社區(qū)物業(yè)管理的看法是基礎(chǔ)的清潔和安保，門檻很低；但是隨著疫情起來之后，社區(qū)物管的重要性被大家都重視起來，這次疫情反而是給物業(yè)管理整個行業(yè)一個突出重圍的機(jī)會，我認(rèn)為這個是非常不容易的。第三，防疫措施的升級。公司在疫情早期，在社區(qū)和項目案場就有消毒、殺菌服務(wù)，社區(qū)一日四次、商業(yè)項目一日六次；推著疫情的進(jìn)展，提升到社區(qū)一日六次、商業(yè)項目一日八次。此外還提供人員體溫檢測、整體采購服務(wù)等一系列的防疫措施。第四，特色中醫(yī)門診。奧園健康原來就有中醫(yī)門診服務(wù)，這次疫情中，根據(jù)國家發(fā)布的一些防疫藥品，提供了

50、中醫(yī)的抓藥、送藥上門服務(wù)。這些服務(wù)在疫情中有了一個大家接受的過程，讓我們公司和整個社區(qū)的居民形成了一個更加依賴性、更加良好的動態(tài)的關(guān)系。第五，住戶心理建設(shè)。除了社區(qū)防疫，公司也非常注重大家心理上的一些建設(shè)，因為很多時候大家比較緊張，無法出門也加劇了情緒上的焦慮。公司對此非常關(guān)注，在元宵節(jié)組織了 50 個社區(qū)的社區(qū)居民共同唱響元宵晚會活動。雖然活動不算大，但是得到了很多非常良好的反饋，我認(rèn)為這個也是疫情之下作為一個社區(qū)服務(wù)者應(yīng)該做出的一些貢獻(xiàn)。第六，對行業(yè)的影響。整體上看，疫情對于各行各業(yè)都有影響，但對于物管行業(yè)影響沖擊更小。雖然短期內(nèi)對公司的影響我們要實事求是地看到、承認(rèn)，但是最重要的是讓整個

51、社區(qū)、包括國家把整個行業(yè)的高度拉伸到了新的水平線，變成國家戰(zhàn)略之一，我認(rèn)為這個是非常重要的。社區(qū)和國家的認(rèn)同、國家政策的支持，都打下一個良好的心理基礎(chǔ)。公司對于防疫的投入和舉措，提升了公司的品牌，未來提供增值服務(wù)的空間更大，公司的物管費收繳率更高，老項目的提價、新的第三方項目獲取，都是建立在服務(wù)品質(zhì)上的。第七，大健康的建設(shè)。這次疫情，對于我們大健康的建設(shè)，以及我們希望引入的線上管理管控的平臺，都是一個良好的機(jī)會，能夠良好的構(gòu)建我們公司包括整個行業(yè)和社區(qū)的一個關(guān)系的機(jī)會。第八，對成本影響有限。有很多投資人關(guān)注疫情對于物管行業(yè)一個成本的影響，我們公司目前觀察來看的話，其實成本端的影響并不算大。例如

52、，我們把原先社區(qū)聚集性的活動（業(yè)主回饋活動）的預(yù)算平移到防疫上。另外，小區(qū)由于疫情管控需要，四個出入口變成一個出入口，產(chǎn)生了人員調(diào)動的空間。所以，所以整體上看，對成本的影響并不是非常的劇烈，我們認(rèn)為是一個可控的狀態(tài)。第九，行業(yè)定位影響。物業(yè)管理其實不應(yīng)該被大家簡單的定位成一個清潔安保類的公司，它應(yīng)該上升到一個資產(chǎn)管理的高度。物業(yè)管理不應(yīng)該被簡單定位為清潔安保，而應(yīng)該是一個資產(chǎn)管理的性質(zhì)。我們在澳洲和新加坡考察的時候都看到，在這些相對發(fā)達(dá)一些的地區(qū)，物管公司其實是叫做 Asset Management，資產(chǎn)管理公司，我認(rèn)為隨著疫情的發(fā)生，反而是加快了咱們國內(nèi)的一個認(rèn)知速度。未來我們也是希望看到物

53、業(yè)管理行業(yè)能夠給地產(chǎn)、給業(yè)主帶來資產(chǎn)上的增值，我認(rèn)為這是一個比較重要的一個大方向。第十，公司整體策略沒有大的變化。我這邊不再重復(fù)。此外，我覺得我們公司比較特別的一點，就是在大健康產(chǎn)業(yè)的一個鋪排。往后隨著疫情發(fā)展，相信凡是未來有助于社區(qū)公共衛(wèi)生、或者說社區(qū)網(wǎng)格化信息化的管理、社區(qū)的健康管理，這一方面的項目都會被國家大力支持。第十一，與母公司協(xié)同發(fā)展。我們希望憑借我們的能力幫助地產(chǎn)實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的健康生活平臺的構(gòu)筑，構(gòu)成一個整體的業(yè)務(wù)的閉環(huán)。這也是我們跟母公司一個共同的信念。第十二，所以對于這場疫情，整體上我們是一個中性的態(tài)度，但是對于物管行業(yè)我們還是中性偏樂觀一些。銀城物業(yè) 李總：首先，我們向現(xiàn)在

54、仍然奮戰(zhàn)在抗疫一線的物業(yè)同仁表示敬意。在長達(dá)將近一個月的時間中，物業(yè)的同仁很辛苦，付出了很多艱辛的努力。但是從最近的情況來看，所有的這些付出還是獲得了非常好的一個回應(yīng)。第二，優(yōu)質(zhì)企業(yè)扮演關(guān)鍵角色。在過去的將近一個月時間里面，我們看到優(yōu)質(zhì)的品牌企業(yè)，在這個關(guān)鍵時期扮演了一個關(guān)鍵角色。那么反過來與之相對應(yīng)的，一些中小企業(yè)、或者也有一些比較大的企業(yè)，由于在整個疫情期間的服務(wù)水平和保障水平確實沒有得到業(yè)主的認(rèn)同，他們未來的生存確實也是敲響了警鐘。第三、住宅項目壓力較大。我們公司除了住宅，還有其他產(chǎn)品線，例如金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、高校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路服務(wù)區(qū)、政府機(jī)關(guān)、商業(yè)、寫字樓等。由于正好在春節(jié)假期，這

55、一部分非住宅的壓力其實是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅的，主要的壓力還是來自于住宅。由于小區(qū)的封閉管理，大量的小區(qū)業(yè)主都是居家自行隔離，往年春節(jié)時住宅小區(qū)的工作量是相對比較低的，而今年所有的人都居住在小區(qū)里，工作量非常大。防疫物資采購的壓力、尤其是防護(hù)口罩的采購壓力非常大。在政府主導(dǎo)采購渠道的情況下，物業(yè)企業(yè)很難獲取這一類的物資。第四，行業(yè)總體評價：整個物業(yè)行業(yè)在本次疫情中是贏家，尤其是優(yōu)質(zhì)服務(wù)企業(yè)。通過這場疫情，患難見真情，創(chuàng)造了物業(yè)團(tuán)隊和業(yè)主“親密接觸”的機(jī)會。以往雖然物理距離很近，但心理距離較遠(yuǎn)。這次疫情，使物業(yè)團(tuán)隊與業(yè)主心理距離大大拉近。今年對于物業(yè)費的收繳，有直接的積極影響。業(yè)主對物業(yè)價值的認(rèn)知，有極

56、大的提升。得到了政府巨大的認(rèn)同。政府在疫情中充分認(rèn)識到了物管行業(yè)的重要性，物業(yè)行業(yè)被納入到整個政府聯(lián)防聯(lián)控的系統(tǒng)中間。在社會上有大量的無物業(yè)管理的小區(qū)，大量地占用了政府的資源，讓基層政府的組織和人員疲于應(yīng)對，與有物業(yè)管理的小區(qū)形成了鮮明的對比。應(yīng)該會有一些政策上的利好，會為這個行業(yè)帶來良好的預(yù)期。各界認(rèn)同。通過這次疫情，全社會都形成了一個廣泛的共識，就是未來買房子，不僅開發(fā)商的品牌很重要，物業(yè)管理的品牌也很重要。好的物業(yè)管理，不僅保值，而且保命。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的物業(yè)，會有很好的預(yù)期。吸引優(yōu)秀人才。這次疫情中有一句話：治療一線是醫(yī)院，防疫一線是物業(yè)。社會對于物管行業(yè)的認(rèn)同有了提升，那么未來這個行業(yè)能吸

57、引更好的更優(yōu)秀的人才。第五，行業(yè)將獨立化。通過這次疫情，可以得出一個結(jié)論，物業(yè)行業(yè)確實是一個好行業(yè)，它未來會逐漸發(fā)展成為一個獨立于房地產(chǎn)之外的完全獨立的一個行業(yè)。這也能從春節(jié)后資本市場的反饋中驗證，行業(yè)抗周期性的特質(zhì)、社會大眾剛需的行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)影響較小、穩(wěn)定的現(xiàn)金流和未來增長的預(yù)期。目前這個行業(yè)的發(fā)展還處在一個非常粗放的階段，仍然處于整合的初期，還有大量的中小企業(yè)管理服務(wù)水平都非常堪憂，全國物業(yè)企業(yè)數(shù)量也超過 11 萬家。所以對于優(yōu)秀的企業(yè)和有核心競爭力的企業(yè)，這個行業(yè)未來的整合速度會進(jìn)一步地加快。第六，未來的市場化競爭會越來越激烈。目前的市場化程度是比較低的，現(xiàn)在資本市場的板塊主要是以房地產(chǎn)

58、作為母公司或者作為兄弟公司為主的一些企業(yè)，對于實際上整個中國內(nèi)地十幾萬家企業(yè)來說，僅有的這么幾十家企業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。未來我相信行業(yè)里面一定會逐漸出現(xiàn)獨立于房地產(chǎn)企業(yè)的、新的明星企業(yè)。疫情很快就會過去，打造自己企業(yè)的核心的競爭優(yōu)勢，或者說是自己的運營的優(yōu)勢，其實還是最重要的事情。第七，非住宅業(yè)務(wù)沒有看上去那么美。很多企業(yè)和投資人，非常關(guān)注非住宅的這些業(yè)務(wù)，這塊業(yè)務(wù)確實廣度和寬度會很大，但實際上地域性還是存在的。在我們開展了這么多年的非住宅業(yè)務(wù)的心得來看的話，其實對于單一甲方或者說非住宅業(yè)務(wù)，它的競爭態(tài)勢很快就會超過住宅業(yè)務(wù)。我們舉個最簡單的例子，對于住宅業(yè)務(wù)來說，有 80%以上的客戶滿意，就可以

59、有一個很好的業(yè)主口碑和評價。但是對于非住宅物業(yè)來說，尤其是對于單一甲方業(yè)主來說，如果單一甲方業(yè)主不滿意，那滿意度就是百分之零。所以非住宅業(yè)務(wù)競爭的態(tài)勢會越來越趨激烈。所以對于非住宅業(yè)務(wù)，我們持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。第八，行業(yè)核心價值仍然是居住價值。大家一直都說，我們物業(yè)核心的價值，是資產(chǎn)管理，或者說資產(chǎn)的保值是首要的。但是我前面講了這么多，不管是客戶的認(rèn)同，還是社會的認(rèn)知，還是政府的認(rèn)同，其實更多的是基于居住價格的提升。所以在整個的疫情期間，銀城生活服務(wù)恰恰是充分地抓住了、緊緊圍繞業(yè)主居住在社區(qū)里面的居家服務(wù)的需求，開展了大量的居家服務(wù)業(yè)務(wù)，應(yīng)該說還是受到了業(yè)主巨大的歡迎。其實這一次的疫情也讓我們深受

60、啟發(fā)。業(yè)主原來的消費習(xí)慣改變是很困難。我們前幾年一直在提的 O2O、最后一公里、最后 100 米，實際上都是非常的脆弱。但是這一次的疫情讓我們看到實際上這個市場確實是客觀存在的。大量的到店服務(wù)變成了到家服務(wù)，業(yè)主居家服務(wù)的需求和消費習(xí)慣，得到培養(yǎng)。這類消費場景，應(yīng)該會被越來越多的客戶所接受，所以應(yīng)該說這次疫情整體上改變了很多人的觀念。那么如果客戶的觀念在改變，而我們作為服務(wù)客戶的物業(yè)行業(yè)、離客戶最近的人的觀念如果跟不上的話，可能會被淘汰，我相信未來這個行業(yè)的洗牌會更加的激烈。 證券 李蒙：上次策略會，我們提出繼續(xù)維持對物管行業(yè)的積極態(tài)度，目前距離上次策略會已經(jīng)過去了大概 2 個星期。從 2 月