1、商品房銷售管理方案分析商品房銷售管理辦法總則第一條為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事 人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ,制定本辦法。第二條商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。第三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格 的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的 商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行 為。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠自行銷售商品房，也能夠委托房 地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房。第五條

2、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國商品房的銷售管 理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商 品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主 管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負責(zé)本行政 區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。銷售條件第六條商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照 和 的有 關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí) 照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（

3、四）已經(jīng)過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交 付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者 已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā) 項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā) 主管部門備案。第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán) 的處理按照中華人民共和國擔(dān)保法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦 法 的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將 作為合同標的物的商品房再行銷售給她人。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本 銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式 銷售末竣工商品房。第十二條商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。第十三條商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企 業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘 的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。廣告與合同第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品 房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣 告發(fā)布暫行規(guī)定 等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、 準確。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商 品房銷售廣告和宣傳資料