1、第十章 資產評估報告 第一節(jié) 資產評估報告制度 第二節(jié) 資產評估報告書的制作第三節(jié) 資產評估報告的使用 一、資產評估報告及其基本要素 （一）資產評估報告的基本概念 從一般意義上講，資產評估報告，是指評估機構在完成評估工作后向委托方提交的說明評估過程及結果的書面報告。 這在資產評估行業(yè)中被稱為狹義的資產評估報告，也即資產評估結果報告書。 它是資產評估機構及注冊資產評估師完成資產評估，對被評估資產在特定條件下的公允價值所發(fā)表專家意見的書面表達; 也是評估機構履行評估合同情況的總結；第一節(jié) 資產評估報告制度 還是評估機構與注冊資產評估師為資產評估項目承擔相應法律責任的證明文件。 在不同的國家和地區(qū)，

2、政府及行業(yè)自律主管部門對資產評估報告的要求并不一致。 在一些國家和地區(qū)，資產評估報告不僅僅是一種書面文件,而且還是一種工作制度。這種工作制度規(guī)定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序和形式的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結果。 我國目前實行的就是這種資產評估報告制度，資產評估報告制度亦稱廣義的資產評估報告。 （二）資產評估報告的基本要素 委托方、產權持有方和委托方以外的其他評估報告使用者； 評估目的； 評估范圍與對象； 價值類型及其定義； 評估基準日； 評估依據(jù)； 評估方法； 評估程序實施過程和情況； 評估假設； 評估結論； 11特別事項說明； 12評估報告使用限制說

3、明； 13評估報告日；14注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。二、資產評估報告書的作用 （一）資產評估報告書對被評估資產提供較為全面、客觀的價值判斷和專業(yè)意見，是委托方進行資產業(yè)務的重要資產作價依據(jù) 資產評估報告書是資產評估機構根據(jù)委估資產的特點，由資產評估師及相應的專業(yè)人員，遵循公認評估原則和規(guī)范，按照法定的程序，運用合理的評估技術和方法對被評估資產價值進行估計和判斷后，通過書面的形式表達的專業(yè)意見。 該意見不代表、不傾向于任何當事人，是一種獨立的估價意見，因而成為委托方和資產業(yè)務當事人對被估資產作價和交易的重要參考依據(jù)。 （二）資產評估報告書既是資產評估機構的產

4、品，同時又是反映和體現(xiàn)資產評估機構工作情況、明確委托方和評估機構及有關方面責任的依據(jù) 資產評估報告書首先是評估機構向委托方提供的產品，它用文字的形式，對委估資產的評估目的、背景、范圍、依據(jù)、程序、方法和評定結果進行說明和揭示，并對評估結果的使用提出了方向和范圍方面的要求和限定。 一方面，它體現(xiàn)了評估機構滿足委托方了解和掌握委估資產價值的需要；另一方面，資產評估報告書對評估結果使用方向及范圍的要求和限定，也反映了資產評估機構對委托方使用評估報告和評估結果的要求，并以此來明確委托方、受托方及有關方面的責任。 （三）資產評估報告書是行業(yè)自律管理組織及有關部門審核資產評估機構執(zhí)業(yè)質量和水平的重要標的和

5、依據(jù) 資產評估報告書是反映評估機構和評估人員職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)能力水平，評估質量高低及機構內部管理機制完善程度的重要依據(jù)。有關管理部門通過審核資產評估報告書，可以有效地對評估機構的業(yè)務開展情況進行監(jiān)督和管理。 （四）資產評估報告書及其形成過程是建立評估檔案的主要載體和來源 評估機構和評估人員在完成資產評估任務之后，都必須按照檔案管理的有關規(guī)定，將評估過程收集的資料、工作記錄以及資產評估過程的有關工作底稿進行歸檔，以便進行評估檔案的管理和使用。 由于資產評估報告書是對整個評估過程的工作總結，其內容包括丁評估過程的各個具體環(huán)節(jié)和各有關資料的收集和記錄,因此，不僅評估報告書的底稿是評估檔案歸集的主要內容

6、，資產評估報告書本身也是資產評估檔案的重要載體和來源。 三、資產評估報告書的基本內容 （一）資產評估報告書正文及相關附件的基本內容 1資產評估報告書封面基本內容 資產評估報告封面須載明評估報告標題及文號、評估機構全稱和評估報告日。評估報告標題應當簡明清晰，一般采用“企業(yè)名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+評估報告”的形式。評估報告文號包括評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號。 2.資產評估報告書聲明的基本內容注冊資產評估師應當聲明遵循法律法規(guī)，恪守資產評估準則，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。評估報告聲明應當置于評估報告摘要之前。評估報告聲明應當提醒評估報告使用者關注評估報告特別事項和

7、使用限制等內容。聲明一般不需要另行簽字蓋章。 3資產評估報告書摘要的基本內容 每份資產評估報告書的正文之前應有表達該報告書關鍵內容的摘要，用來讓各有關方面了解該評估報告書的主要信息。 評估報告摘要應當簡明扼要地反映經濟行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、評估方法、評估結論及其使用有效期、對評估結論產生影響的特別事項等關鍵內容。評估報告摘要應當采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文：“以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。 4資產評估報告書正文的基本內容 委托方、產權持有方和委托方以外的其他評估報告使用者。 評估目的。

8、評估報告應當說明本次資產評估的目的及其所對應的經濟行為，并說明該經濟行為獲得批準的相關情況或者其他經濟行為依據(jù)。 評估范圍和對象。評估報告應當對評估對象進行具體描述，以文字、表格的方式說明評估范圍。 價值類型及其定義。評估報告應當說明市場價值及其定義。選擇市場價值以外的價值類型，應當說明選擇理由及其定義。 評估基準日。這部分應寫明評估基準日的具體日期，確定評估基準日所考慮的主要因素（如經濟行為的實現(xiàn)、會計期末、利率和匯率變化等）。 評估依據(jù)。這部分中應列示評估依據(jù)，包括經濟行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準則依據(jù)、權屬依據(jù)和取價依據(jù)等。對評估中采用的特殊依據(jù)應作相應的披露。 評估方法。應在這部分中

9、說明評估過程所選擇、使用的評估方法和選擇評估方法的依據(jù)或原因。以持續(xù)經營為前提，采用兩種以上方法進行企業(yè)價值評估，應當分別說明兩種評估方法選取的理由以及評估結論確定的方法。 評估程序實施過程和情況。這部分應反映評估機構自接受評估項目委托起至出具評估報告的主要評估工作過程，包括接受委托過程中確定評估目的、對象及范圍，評估基準日和擬訂評估方案等過程；指導被評估單位清查資產、準備評估資料，核實資產與驗證資料等過程；選擇評估方法、收集市場信息和估算等過程；評估結果匯總、評估結論分析、報告撰寫和內部審核等過程。 評估假設。這部分應當披露評估假設及其對評估結論的影響。 評估結論。這部分是報告正文的重要部分

10、，應當以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結論。通常評估結論應當是確定的數(shù)值。經與委托方溝通，評估結論可以使用區(qū)間值表達。 11特別事項說明。這部分通常應說明產權瑕疵，未決事項、法律糾紛等不確定因素，重大期后事項以及在不違背資產評估準則要求的情況下，采用的不同于資產評估準則規(guī)定的程序和方法。 注冊資產評估師應當說明特別事項可能對評估結論產生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關注。 12評估報告使用限制說明。此部分通常包括以下內容： 評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途； 評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公

11、開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外； 評估報告的使用有效期； 因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。 13評估報告日。評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業(yè)意見的日期。 14注冊資產評估師簽字蓋章、評估機構蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。評估報告正文應當由兩名以上注冊資產評估師簽字蓋章，并由評估機構蓋章。有限責任公司制評估機構的法定代表人或者合伙制評估機構負責該評估業(yè)務的合伙人應當在評估報告上簽字。 4備查文件的基本內容 與評估目的相對應的經濟行為文件； 被評估單位專項審計報告； 委托方與被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照； 委托方和被評估單位產權登記證； 評估對象涉及

12、的主要權屬證明材料； 委托方和相關當事方的承諾函； 簽字注冊資產評估師的承諾函； 評估機構資格證書； 評估機構法人營業(yè)執(zhí)照副本； 簽字注冊資產評估師資格證書； 11重要取價依據(jù)（如合同、協(xié)議）； 12評估業(yè)務約定書； 13其他重要文件。 這部分的格式沒有具體要求，但必須按統(tǒng)一規(guī)格裝訂。 （二）資產評估說明的基本內容 資產評估說明描述評估師和評估機構對其評估項目的評估程序、方法、依據(jù)、參數(shù)選取和計算過程，通過委托方、資產占有方充分揭示對資產評估行為和結果構成重大影響的事項，說明評估操作符合相關法律、行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范要求。 資產評估說明也是資產評估報告書的組成部分，在一定程度上決定評估結果的公允

13、性，保護評估行為相關各方合法利益。 按有關規(guī)定，評估說明中所揭示的內容應同評估報告書正文所闡述的內容一致。評估機構、注冊資產評估師及委托方、資產占有方應保證其撰寫或提供的構成評估說明各織成部分的內容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。 資產評估說明應按以下順序進行撰寫和制作： 1“評估說明封面及目錄”的基本內容 評估說明封面應載明標題（一般采用“企業(yè)名稱+經濟行為關鍵詞+評估對象+評估說明”的形式），評估報告文號、評估機構名稱、評估報告日。目錄應當在封面的下一頁排印，包括每一部分的標題和相應頁碼。如果評估說明中收錄有關文件或者資料的復印件，應當統(tǒng)一標注頁碼。 2“關于評估說明使用范圍的聲

14、明”的基本內容 這部分應聲明評估報告僅供資產管理部門、企業(yè)主管部門、資產評估行業(yè)協(xié)會在審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。 3“關于進行資產評估有關事項的說明”的基本內容 這部分是由委托方與資產占有方共同撰寫并由負責人簽字加蓋公章，簽署日期。這部分應包括： 委托方與被評估單位概況； 關于經濟行為的說明； 關于評估對象與評估范圍的說明； 關于評估基準日的說明； 可能影響評估工作的重大事項的說明； 資產及負債清查情況、未來經營和收益狀況預測的說明； 資料清單。 4“資產清查核實情況說明”的基本內容

15、這部分具體包括： 資產核實人員組織、實施時間和過程； 影響資產核實的事項及處理方法； 核實結論。 6“評估技術說明”的基本內容 這部分主要用來說明對資產進行評定估算過程的解釋，反映評估中選定的評估方法和采用的技術思路及實施的評估工作。根據(jù)所采用的評估技術是成本法、市場法還是收益法及其組合，分別按以下要求進行說明： 成本法 采用成本法評估單項資產或者資產組合、采用資產基礎法評估企業(yè)價值，應當根據(jù)評估項目的具體情況，以及資產負債類型，編寫評估技術說明。各資產負債評估技術說明應當包含資產負債的內容和金額、核實方法、評估值確定的方法和結果等基本內容。 市場法 采用市場法進行企業(yè)價值評估，應當根據(jù)所采用

16、的具體評估方法（參考企業(yè)比較法或者并購案例比較法）確定評估技術說明的編寫內容。其基本內容如下： A.說明評估對象，包括企業(yè)整體價值、股東全部權益價值、股東部分權益價值； B.市場法原理； C.選取具體評估方法的理由； D.基本步驟說明； E.被評估單位（或者產權持有單位）所在行業(yè)發(fā)展狀況與前景的分析判斷； F.參考企業(yè)或者并購案例的選擇及與評估對象的可比性分析； G.確定可比因素的方法和過程（特別說明對可比因素分析時所考慮的主要方面），價值比率的確定過程，分析、調整評估對象財務狀況的內容； H.評估值確定的方法、過程和結果； I.評估結論及分析。 收益法 采用收益法進行企業(yè)價值評估，應當根據(jù)行

17、業(yè)特點、企業(yè)經營方式和所確定的預期收益口徑以及評估的其他具體情況等，確定評估技術說明的編寫內容。具體內容如下：A.說明評估對象，即企業(yè)整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值；B.收益法的應用前提及選擇的理由和依據(jù)； C.收益預測的假設條件； D.企業(yè)經營、資產、財務分析； E.評估計算及分析過程； F.評估值測算過程與結果； G.其他資產和負債的評估（非收益性/經營性資產和負債）價值； H.評估結果 I.測算表格。 7.“評估結論及分析”的基本內容 這部分主要總體概括說明評估結論，應包括以下內容： 評估結論； 評估結果與賬面價值比較的變動情況及原因； 股東部分權益價值溢價（或者折價）的考

18、慮等內容。 （三）資產評估明細表的基本內容 1資產評估明細表的基本內容 資產評估明細表是反映被評估資產評估前后的資產負債明細情況的表格。 它是資產評估報告書的組成部分，也是資產評估結果得到認可、評估目的的經濟行為實現(xiàn)后作為調整賬目的主要依據(jù)之一。其基本內容應包括以下幾方面： （1）資產及其負債的名稱、發(fā)生日期、賬面價值、評估價值等； （2）反映資產及負債特征的項目； （3）反映評估增減值情況的欄目和備注欄目； （4）反映被評估資產會計科目名稱、資產占有單位、評估基準日、表號、金額單位、頁碼內容的資產評估明細表表頭； （5）寫明清查人員、評估人員的表尾； （6）評估明細表設立逐級匯總； （7）資

19、產評估明細表一般應按會計科目順序排列裝訂。 2資產評估明細表樣表的層次 資產評估明細表樣表包括以下幾個層次： （1）資產評估結果匯總表； （2）資產評估結果分類匯總表； （3）各項資產清查評估匯總表及各項資產清查評估明細表。 四、資產評估報告的國際比較 資產評估報告書的類型是與資產評估機構向委托方或客戶表達或披露評估信息的內容和繁簡程度直接相關。評估機構可以根據(jù)委托方的要求，以及評估機構對評估報告披露信息的程度和規(guī)避風險的要求，選擇適宜類型的評估報告表達評估師的專業(yè)意見。目前，國際上的資產評估報告類型主要是從以下幾個角度和標準進行劃分的：（一）按評估報告披露內容的詳盡程度劃分 1完整型（詳細型

20、）評估報告 完整型（詳細型）評估報告，是指向委托方或客戶提供最詳盡的信息資料的評估報告。 以美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則對不動產完整型評估報告的要求為例來說明完整型評估報告披露信息的程度。 完整型（詳細型）評估報告的內容必須與報告的預期用途相一致，且至少包括以下內容： （1）明確說明客戶和預期使用者的身份，包括姓名和類型，評估人員在明確客戶的身份時必須小心謹慎，既要清楚明確，又要遵守職業(yè)道德條款的保密性規(guī)定。 （2）明確評估的預期用途。 （3）明確并用充分的信息資料描述被評估的不動產，這種描述包括與評估業(yè)務有關的財產的物理和經濟方面的特性。 說明評估中不動產的實體可通過以下的任何組合來完成，包括法

21、律描述、地址、參考地圖、測量或地圖的復印件、財產的草圖和（或）照片，以及其他類似的證據(jù)。 除了書面描述可以對與評估報告的預期用途和目的相關的不動產的物理、法律和經濟特征進行說明外，財產的草圖和照片也可對被評估的不動產進行一定的說明和描述。 （4）明確說明被評估的不動產權益。 如果需要的話，對被評估的不動產權益的說明必須用對不動產具有約束力的權益的描述文件或者其他已知的文件的概述或者復制件來進行實質性的證明。 （5）明確說明評估的目的，包括對被評估的價值定義和類型以及它的來源的說明。對被評估的價值進行定義需要采用適當?shù)南嚓P定義，并且就定義如何運用向評估報告閱讀者進行必要的解釋。 （6）說明評估生

22、效日和報告日期。評估生效日建立了評估的基礎，而評估報告日表明了評估人員基于評估生效日市場狀況的觀點是未來的、現(xiàn)行的還是歷史的。 當評估報告日的市場狀況不同于評估生效日的市場狀況時,在評估報告的不同階段多次同時強調說明評估生效日和評估報告日，對評估報告閱讀者正確理解評估報告是十分重要的。 （7）明確敘述足以向評估客戶和評估結果使用者說明評估的工作范疇的信息。評估客戶和評估結果使用者期望得到的評估結果，會受到評估人員調查研究工作的范疇的影響。 評估師應恪盡職守，使評估客戶和評估使用者了解評估人員的工作范疇，從而對其工作不產生誤解。評估人員應擁有確定工作范疇和評估報告信息傳遞量的責任。 （8）明確說

23、明影響評估分析、意見和結論的所有假設、逆向假設和限制性條件。典型的或一般的假設和限制性條件可以一并置于評估報告的某一確定部分，美國準則要求特別假設或逆向假設應當連同對受其影響的意見和結論所進行的說明一同披露。 （9）明確描述評估中所考慮的信息，所采用的程序和支持其分析、意見和結論的推理過程。評估人員應確信評估報告已提供足夠的信息，以使客戶和評估報告的期望使用者能夠理解評估結果或者結論的合理性。 （10）明確描述評估日期現(xiàn)存不動產的用途，以及明確描述在評估報告中反映出來的不動產的用途；當評估業(yè)務的目的是要得出市場價值時，明確描述評估人員對不動產最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)。 此

24、款要求評估報告需包含評估人員關于被評估不動產最佳用途的意見，除非關于最佳用途的意見是不必要的，如：“保險”目的的評估或“使用價值”目的的評估。如果評估的目的是要得出市場價值，那么，評估報告就必須描述評估人員對不動產最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)。 對評估人員支持該意見的推理必須進行適當?shù)脑敿毭枋觥?另外，還需有經評估人員簽署的證明文件。 2簡明型評估報告 簡明型評估報告，是指評估機構在保證不誤導評估報告使用者的前提下，向委托方或客戶提供簡明扼要的信息資料的評估報告。 它與完整型(詳細型)評估報告的區(qū)別，主要是提供的信息資料的詳略程度不同，不存在報告水準上的差別。 以美國專業(yè)評估

25、執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則對不動產簡明型評估報告的要求為例來說明簡明型評估報告披露信息的程度。 簡明型評估報告的內容必須與評估的預期用途相一致，并且至少包括以下內容： （1）明確說明客戶和預期使用者的身份，包括姓名和類型。 （2）明確評估的預期用途。 （3）明確并用充分的信息資料概述被評估的不動產，這種概述包括與評估業(yè)務有關的財產的物理和經濟方面的特性。 （4）明確說明被評估的不動產權益。 （5）說明評估的目的，包括對被評估的價值定義和類型以及它的來源的說明。 （6）說明評估生效日和報告日期。 （7）概述足以向評估客戶和評估結果使用者說明評估的工作范疇的信息。 （8）說明影響評估分析、意見和結論的所有假設、

26、逆向假設和限制性條件。 （9）概述評估中所考慮的信息，所采用的程序和支持其分析、意見和結論的推理過程。 （10）描述評估日現(xiàn)存不動產的用途，并描述在評估報告中反映出來的不動產的用途； 以及當評估業(yè)務的目的是要得出市場價值時，概略描述評估人員對不動產最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)。 另外，還需有經評估人員簽署的證明文件。 （二）按符合資產評估準則的要求的程度劃分 1正常型評估報告 正常型評估報告，是指資產評估機構出具的評估報告完全符合資產評估準則的要求，對評估報告使用者并無格外的特別限制性使用要求，如完整型評估報告和簡明型評估報告。 2限制型評估報告 限制型評估報告，是指評估機構

27、對限定評估報告使用人出具的、評估過程中有低于或不同于評估準則或指南要求行為的評估報告。 限制型評估報告僅限于特定評估客戶使用，其他任何使用限制型評估報告的人都被視為非期望使用者。 以美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則對不動產限制型評估報告的要求為例來說明限制型評估報告披露信息的程度。 限制使用型評估報告的內容必須與評估的預期用途相一致，并且至少包括以下內容： （1）明確說明客戶和預期使用者的身份，包括姓名和類型。 （2）明確評估的預期用途。 （3）明確并用充分的信息資料描述被評估的不動產，這種描述包括與評估業(yè)務有關的財產的物理和經濟方面的特性。 （4）明確說明被評估的不動產權益。 （5）說明評估的目的，

28、包括對被評估的價值定義和類型，并參考與評估目的相關的價值的定義。 （6）說明評估生效日和報告日期。 （7）說明數(shù)據(jù)的收集、檢驗和報告過程的范圍，或摘引保存在評估人員的工作文檔中的評估合同對評估工作范圍的敘述。 （8）說明影響評估分析、意見和結論的所有假設、逆向假設及限制性條件。 （9）描述評估中所采用的評估程序、評估結果分析和結論，以及參考工作文檔的內容。 （10）描述評估日現(xiàn)存不動產的用途，并描述在評估報告中反映出來的不動產的用途；以及當評估業(yè)務的目的是要得出市場價值時，描述評估人員對不動產最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)。 另外，還需有經評估人員簽署的證明文件。 （三）按資產

29、評估的性質劃分 1一般評估報告 一般評估報告，是指評估人員接受客戶委托，為客戶提供的關于資產價值的估價意見的書面報告，如完整型評估報告、簡明型評估報告和限制型評估報告等。 2復核評估報告 復核評估報告，是指復核評估師對一般評估報告的充分性和合理性發(fā)表意見的書面報告，是復核評估師對一般評估報告進行評估和審核的報告。 資產評估復核或復核資產評估不同于一般的資產評估，它更接近于我國的國有資產評估中的資產評估確認，只不過復核資產評估也是由執(zhí)業(yè)的評估師完成，而我國的資產評估確認是由政府有關部門進行。 （四）按評估對象劃分 按評估對象劃分將評估報告劃分：房地產評估報告、機器設備評估報告、無形資產評估報告，

30、以及企業(yè)價值評估報告等。 從嚴格的意義上講，評估報告的基本要素和基本要求不會因評估對象不同而有重大區(qū)別。就是說，從規(guī)范資產評估報告的角度，按評估對象不同劃分評估報告的種類的意義并不大。 但是，由于我國目前資產評估行業(yè)尚未完全統(tǒng)一，在資產評估、房地產估價和土地估價的執(zhí)業(yè)標準和操作技術規(guī)程方面還有不同的要求。 表現(xiàn)在評估報告方面，三種報告書不僅具體格式不相同，而且在內容上也存在較大的差別。客觀地講，按評估對象劃分評估報告類型可以說是一種權宜之計。 從規(guī)范資產評估報告的角度，一般資產評估的評估報告應采用或選擇完整型評估報告、簡明型評估報告和限制型評估報告三種類型為宜。 由上述內容可見，我國資產評估報

31、告制度本身與國際慣例仍有較大差別。按我國現(xiàn)行資產評估報告制度的規(guī)定，資產評估報告書包括了資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件等。 而國際資產評估準則（IVS）、美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則（USPAP），以及其他資產評估開展較發(fā)達的國家和地區(qū)的評估準則，對資產評估報告的規(guī)定一般都是從報告類型與報告要素來進行規(guī)范的。 它們更強調評估報告的構成要素，如評估的假設，評估的價值前提、價值類型、價值定義，評估途徑和方法，評估結果的適用用途和范圍，評估責任，及評估報告的類型（即完全型資產評估報告、簡單型資產評估報告和限制型資產評估報告）。 隨著中國加入WTO后國際評估業(yè)務的增加，對我國評

32、估界也提出了熟悉國際資產評估報告規(guī)范，按照國際慣例進行操作的要求，但要注意，在國際業(yè)務中按照國際評估報告的語言要求和類型要求進行評估結果的表述，并不是要我們盲目模仿。 關于資產評估報告，其關鍵是要保證有利于報告使用者對評估結果的正確使用，并避免在未來的經濟行為中給評估機構與注冊資產評估師帶來潛在的法律責任。 一、資產評估報告書的編制步驟 （一）整理工作底稿和歸集有關資料 資產評估現(xiàn)場工作結束后，有關評估人員必須著手對現(xiàn)場工作底稿進行整理和分類，同時對有關詢證函、被評估資產背景材料、技術鑒定情況和價格取證等有關資料進行歸集和登記。對現(xiàn)場未予確定的事項，還須進一步落實和查核。這些現(xiàn)場工作底稿和有關

33、資料都是編制資產評估報告書的基礎。 （二）匯總評估數(shù)據(jù)和評估明細表的數(shù)字 在完成現(xiàn)場工作底稿和有關資料的歸集任務后，評估人員應著手進行評估數(shù)據(jù)的匯總，如果評估對象是整體資產評估，評估人員還應著手評估明細表的數(shù)字匯總。第二節(jié) 資產評估報告書的制作 明細表的數(shù)字匯總應根據(jù)明細表的不同級次先明細表匯總，然后分類匯總，再到資產負債表式的匯總。不具備采用電腦軟件匯總的評估機構，在數(shù)字匯總過程中應反復核對各有關表格的數(shù)字的關聯(lián)性和各表格欄目之間數(shù)字的勾稽關系，防止出錯。 （三）分析和討論評估的初步數(shù)據(jù) 在完成評估數(shù)據(jù)和評估明細表的數(shù)字匯總后，應召集參與評估工作過程的有關人員，對評估報告的初步數(shù)據(jù)的結論進行

34、分析和討論，比較各有關評估數(shù)據(jù)，復核記錄估算結果的工作底稿，對存在作價不合理的部分評估數(shù)據(jù)進行調整。 （四）編寫評估報告書 第一步，在完成資產評估初步數(shù)據(jù)和數(shù)字的分析與討論并對有關部分的數(shù)據(jù)進行調整后，由具體參加評估的各組負責人員草擬出各自負責評估部分資產的評估說明。 同時提交全面負責、熟悉本項目評估具體情況的人員草擬出資產評估報告書。 第二步，將評估基本情況和評估報告書初稿的初步結論與委托方交換意見，聽取委托方的反饋意見后，在堅持獨立、客觀、公正的前提下，認真分析委托方提出的問題和建議，考慮是否應該修改評估報告書，對評估報告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進行修正，待修改完畢即可撰寫出資產評估正

35、式報告書。 （五）資產評估報告書的簽發(fā)與送交 評估機構撰寫出資產評估正式報告書后，經審核無誤，按以下程序進行簽名蓋章；先由負責該項目的注冊評估師簽章（兩名或兩名以上），再送復核人審核簽章，最后送評估機構負責人審定簽章并加蓋機構公章。 資產評估報告書簽發(fā)蓋章后即可連同評估說明及評估明細表送交委托單位。 二、資產評估報告書的編制要求 （一）編制資產評估報告書的基本要求 編制資產評估報告書的基本要求，是指在編制資產評估報告書的過程中的各主要環(huán)節(jié)和方面的技術要求，它具體包括了文字表達、格式與內容，以及復核與反饋等方面的技術要求等。 1文字表達方面的要求 資產評估報告書既是一份對被評估資產價值有咨詢性和

36、公證性作用的文書，又是一份用來明確資產評估機構和評估人員工作責任的文字依據(jù)，所以它的文字表達既要清楚、準確，又要提供充分的依據(jù)說明，還要全面地敘述整個評估的具體過程。 其文字的表達必須準確，不得使用模棱兩可的措詞。其陳述既要簡明扼要，又要把有關問題說明清楚，不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述。當然，在文字表達上也不能帶有“大包大攬”的語句，尤其是涉及承擔責任條款的部分。 2格式與內容方面的要求 對資產評估報告書格式與內容方面的技術要求，目前還必須以財政部頒發(fā)的資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定中要求的格式和內容為標準。 3復核與反饋方面的要求 對資產評估報告書的復核與反饋是指在正式出具資產

37、評估報告書之前，通過對工作底稿、評估說明、評估明細表和報告書正文的文字、格式及內容的復核和反饋。 以檢查評估報告中是否存在有關錯誤和遺漏等問題，并在出具正式報告書之前加以改正。 對評估人員來說，資產評估工作是一項必須由多個評估人員同時作業(yè)的中介業(yè)務，每個評估人員都有可能因能力、水平、經驗、閱歷及理論方法的限制而產生工作盲點和工作疏忽，所以，對資產評估報告書初稿進行復核就成為必要。 由于大多數(shù)委托方和資產占有方對委托評估資產的分布、結構、成新等具體情況總是可能會比評估機構和評估人員更熟悉，因此，在出具正式報告之前征求委托方意見、收集反饋意見有時也是很有必要的。 對資產評估報告必須建立起多級復核和

38、交叉復核的制度，明確復核人的職責，防止流于形式的復核。收集反饋意見主要是通過委托方或資產占有方熟悉資產具體情況的人員。 對委托方或資產占有方意見的反饋信息，應謹慎對待，應本著獨立、客觀、公正的態(tài)度去看待其反饋意見。 （二）撰寫資產評估報告書的具體要求 1實事求是，切忌出具虛假報告 評估報告書必須建立在真實、客觀的基礎上，不能脫離實際情況，更不能無中生有。報告擬定人應是參與該項目并較全面了解該項目情況的主要評估人員。 2堅持一致性做法，切忌出現(xiàn)表里不一 評估報告書文字、內容前后要一致，摘要、正文、評估說明、評估明細表內容與格式、數(shù)據(jù)要一致。 3提交報告書要及時、齊全和保密 在正式完成資產評估工作

39、后，應按業(yè)務約定書的約定時間及時將評估報告書送交委托方。 送交評估報告書時，評估報告書及有關文件要送交齊全。涉及外商投資項目的對中方資產評估的評估報告，必須嚴格按照有關規(guī)定辦理。此外，要做好客戶保密工作，尤其是對評估涉及的商業(yè)秘密和技術秘密，更要加強保密工作。 三、資產評估報告書編制實例 【例101】資產評估報告書（含摘要、正文及備查文件） 資產評估報告書摘要 ZF資產評估有限公司接受ABC公司的委托，根據(jù)國家關于國有資產評估的有關規(guī)定，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，按照國際公允的資產評估方法，對ABC公司整體改組上市之目的而委托評估的ABC公司資產和負債進行了實地察看與核對，并做了必要的

40、市場調查與征詢，履行了公認的其他必要評估程序。 據(jù)此，我們對ABC公司的委估資產在評估基準日的公平市值分別采用成本法和收益法進行了分項及總體評估，為其整體改組上市提供價值參考依據(jù)。目前我們的資產評估工作業(yè)已結束，現(xiàn)謹將資產評估結果報告如下： 經評估，截至評估基準日2003年12月31日，在持續(xù)使用前提下，ABC公司的委估資產和負債表現(xiàn)出來的公平市場價值反映如下：資產名稱賬面值清查調整值評估值增減值增減率（%） 本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關主管機關審查而作。估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定

41、的除外。按照有關資產評估現(xiàn)行規(guī)定，本評估結論有效使用期限為一年，自評估基準日2009年12月31日起計算，至2010年12月30日止。 重要提示 以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。 ABC公司 資產評估報告書 ZF評報字（2003）第10號 一、緒言 ABC公司： ZF資產評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產評估準則、資產評估原則，采用成本法和收益法，按照必要的評估程序，對ABC公司擬實施的整體改組上市行為涉及的資產和負債在2009年12月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產評估情況報告如下： 二、委托方、資產占有方和委托方

42、以外的其他評估報告使用者 委 托 方：ABC公司 資產占有方：ABC公司 （簡介略） 三、評估目的 本次評估的目的是為ABC公司整體改組上市提供價值參考。 四、評估范圍和對象 ABC公司擬以其全部經營性凈資產投人到擬成立的ABC股份有限公司中，評估范圍包括流動資產、長期股權投資、固定資產（房屋建筑物類、機器設備類）、在建工程、無形資產、其他資產及負債。對土地使用權擬由集團公司以授權經營方式取得后租給股份公司使用，土地使用權不納入評估結果匯總表中。 評估的具體范圍以公司提供的各類資產評估申報表為基礎,凡列入表內并經核實的資產均在本次評估范圍之內。 五、價值類型及其定義本評估項目采用的價值類型為市

43、場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 六、評估基準日 本項目評估基準日是2009年12月31日。 由于資產評估是對某一時點的資產及負債狀況提出價值結論，選擇會計期末作為評估基準日，能夠全面反映評估對象資產及負債的整體情況；同時根據(jù)ABC公司的改制方案對時間的計劃，評估基準日與評估目的的計劃實現(xiàn)日較接近，故選擇本基準日作為評估基準日。 七、評估依據(jù) 在本次資產評估工作中所遵循的國家、地方政府和有關部門的法律法規(guī)，以及所參考的文件資料主要有： （一）評估經濟行為依據(jù)（略） （二）評估法律法規(guī)依據(jù)（略） （三

44、）評估準則依據(jù)（略） （四）評估權屬依據(jù)（略） （五）評估取價依據(jù)（略） （六）評估其他參考依據(jù)（略） 八、評估方法 （略） 九、評估程序實施過程和情況 （略） 十、評估假設 （略） 十一、評估結論 在實施了上述資產評估程序和方法后，委估的ABC公司資產于評估基準日2009年12月31日所表現(xiàn)的公平市值反映如下： 評估結論詳細情況請見資產評估明細表（另冊）。 十二、特別事項說明 委托方在2008年12月分別與王 、吳 簽訂轉讓協(xié)議，將王 、吳 存于中國銀行 儲蓄所的大額存單轉讓給委托方。據(jù)轉讓協(xié)議承諾不得掛失、提前支取、抵押，而存款期滿，委托方持存單向 儲蓄所支取。 儲蓄所以“王 、吳)(已將

45、存折掛失。并已提前支取”為由拒付。 至清查工作日止，經市區(qū)人民法院一審判決委托方勝訴，二審正在審理之中。以上款項的可收回程度及對評估結果的影響程度，無法確定，僅按清查值列示。 本評估報告使用者應注意特別事項對評估結論的影響。 十三、評估報告使用限制說明 本報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。 評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關當事方另有約定的除外。 評估結論的使用有效期為一年，自評估基準日2009年12月31日起計算，至2010年12月30日止。 十四、評估報告日 本評估報告提出日期為2010年2月10日。評估機構法人

46、代表： 注冊資產評估師： ZF資產評估有限公司（公章） 2010年2月 ABC公司資產評估人員名單 （略） 備查文件 有關經濟行為文件； 被評估單位專項審計報告； 委托方與被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照； 委托方和被評估單位產權登記證； 評估對象涉及的主要權屬證明材料； 委托方和相關當事方的承諾函； 簽字注冊資產評估師的承諾函； 評估機構資格證書； 評估機構法人營業(yè)執(zhí)照副本； 簽字注冊資產評估師資格證書； 重要取價依據(jù)（如合同、協(xié)議）； 評估業(yè)務約定書； 其他重要文件。 【例102】資產評估說明(含資產評估明細表) ABC公司 資產評估說明 ZF評報字（2009）第10號 ZF資產評估有限公司 201

47、0年2月 說明一 關于資產評估說明使用范圍的聲明 （略） 說明二 關于進行資產評估有關事項的說明 一、委托方與產權持有單位概況 （略） 二、關于經濟行為的說明 （略） 三、關于評估對象與評估范圍的說明 （略） 四、關于評估基準日的說明 （略） 五、可能影響評估工作的重大事項說明 （略） 六、資產負債情況、未來經營和收益狀況預測說明 （略） 七、資料清單 （略） 委托方負責人簽字： 資產占有方負責人簽字： 委托方印章 資產占有方印章 2010年1月10日 2010年1月10日 說明三 評估對象與評估范圍說明 一、評估對象與評估范圍內容 （略） 二、實物資產的分布情況及特點 （略） 三、企業(yè)申報的

48、賬面記錄或者未記錄的無形資產情況 （略） 四、企業(yè)申報的表外資產（如有申報）的類型、數(shù)量 五、引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值） （略） 說明四 資產核實總體情況說明 一、資產核實人員組織、實施時間和過程 （略） 二、影響資產核實的事項及處理方法 （略） 三、核實結論 （一）資產核實結論（略） （二）資產核實結果是否與賬面記錄存在差異及其程度 （略） （三）權屬資料不完善等權屬不清晰的資產（略） （四）企業(yè)申報的賬外資產的核實結論（略） 說明五 評估技術說明 一、說明評估對象 （略） 二、收益法的應用前提及選擇的理由和依據(jù) （一）收益法的定義和原理（略）

49、 （二）收益法的應用前提（略） （三）收益法選擇的理由和依據(jù)（略） 三、收益預測的假設條件 （略） 四、企業(yè)經營、資產、財務分析 （略） 五、評估計算及分析過程 （一）收益模型的選取（略） （二）收益年限的確定（略） （三）未來收益的確定（略） （四）折現(xiàn)率的確定（略） 六、評估值測算過程與結果 （略） 七、其他資產和負債的評估（非收益性/經營性資產和負債）價值 （略） 八、評估結果 （略） 九、測算表格 （略）說明六 評估結論及分析 一、評估結論在實施了上述資產評估程序及方法后，ABC公司的委估資產在評估基準日2009年12月31日所表現(xiàn)的公允價值反映如下： 二、評估結論與賬面價值比較變動情

50、況及原因 （一）總資產評估值與賬面價值相比增加額及原因 （二）凈資產評估值與賬面價值相比增加額及原因 三、股東部分權益價值的溢價（或者折價）的考慮等內容 （略） 資產評估明細表 （一）資產評估結果匯總表（略） （二）資產評估結果分類匯總表（略） （三）評估明細表（略）資產名稱賬面值調整后賬面值評估值增減值增減率（%） 從資產評估程序的角度，資產評估機構出具資產評估報告書后，資產評估工作已基本完成。資產評估報告書的使用完全是資產評估委托方、資產評估管理方和有關部門的事情，與資產評估機構和評估人員并無太大的關系。 然而，現(xiàn)實中由于對資產評估報告書及評估結果使用不當造成的評估糾紛有愈演愈烈之勢，關于

51、資產評估報告書的合理使用問題已經被提上了重要議事日程。 一、委托方對資產評估報告書的合理使用 委托方在收到受托評估機構送交的正式評估報告書及有關資料后，可以依據(jù)評估報告書所揭示的評估目的和評估結論，合理使用資產評估結果。第三節(jié) 資產評估報告的使用 從性質上說，資產評估結果和結論是注冊資產評估師的一種專業(yè)判斷和專業(yè)意見，并無強制執(zhí)行力。 在正常情況下，委托方完全可以在評估報告限定的條件下和范圍內根據(jù)自身的需要合理使用評估報告及評估結論，并不一定完全按照評估結論一成不變地“遵照執(zhí)行”。如果委托方直接使用了評估結論，那也是委托方的自主選擇，并不是因為評估結論具有強制力。 同時，評估報告及其結論雖無強

52、制執(zhí)行力，但評估結論也不得隨意使用或濫用。委托方必須按照評估報告書中所揭示的評估目的、評估結果的價值類型、評估結果成立的限制條件和適用范圍正確地使用評估結論。委托方在使用資產評估報告書及其結果時必須滿足以下幾個方面的要求： 1只能按評估報告書所揭示的評估目的使用評估報告及其結論，一份評估報告書只允許按一個用途使用。 2評估報告書只能由評估報告中限定的期望使用者使用，評估報告及其結論不適用于其他人使用。 3只能在評估報告書的有效期內使用報告，超過評估報告書的有效期，原資產評估結果無效。 4在評估報告書的有效期內，資產評估數(shù)量發(fā)生較大變化時，應由原評估機構或者說資產占有單位按原評估方法做相應調整后

53、才能使用。 5涉及國有資產產權變動的評估報告書及有關資料必須經國有資產管理部門或授權部門核準或備案后方可使用。 6作為企業(yè)會計記錄和調整企業(yè)賬項使用的資產評估報告書及有關資料，必須由有權機關批準或認可后方能生效。 所有不按評估報告揭示的目的、期望使用者、價值類型、有效期等限制條件使用評估報告及其結論并造成損失的，應由使用者自負其責。 二、資產評估管理機構對資產評估報告書的核準、備案和檢查 資產評估管理機構對資產評估報告書的核準、備案和檢查也是對資產評估報告書的一種使用。 資產評估管理機構，主要是指對資產評估行政管理的主管機關和資產評估行業(yè)自律管理的行業(yè)協(xié)會。資產評估管理機構對資產評估報告書的核準、備案和檢查是資產評估管理機構實現(xiàn)對評估機構的行政管理和行業(yè)自律管理的重要過程。 一方面，資產評估管理機構通過對評估機構出具的資產評估報告書的核準、備案和檢查，能大體了解評估機構從事評估工作的業(yè)務能力和組織管理水平。 由于資產評估報告是反映資產評估工作過程的工作報告，資產評估管理機構通過對資產評估報告書進行核準、備案和檢查，能夠對評估機構的評估結果質量的好壞作出客觀的評價，從而能夠有的放矢地對評估機構的人員、技術和職業(yè)道德進行管理。 另一方面，