1、- 1 - 1 前言大型超市或稱綜合超市， 是采取自選銷售方式， 以銷售大眾化實用品為主， 并將 超市和折扣店的經(jīng)營優(yōu)勢結合為一體的， 品種齊全，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。 根據(jù)商品結構，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超 市。這種業(yè)態(tài)可以充分地采用現(xiàn)代商業(yè)科技， 較易采取連鎖經(jīng)營的方式， 許多跨國零 售商均采取這種業(yè)態(tài)， 如法國的家樂福、 我國聯(lián)華超市等。 現(xiàn)在的大型超市越做越大、 越做越雜，超市里物品齊全、種類繁多、應有盡有，很能給顧客“一站式購物”的體 驗。對于大型綜合超市而占， 開設地點的重要性不可低估。 因為特定開設地點決定了 可以吸引有限距離或地區(qū)內的潛

2、在客戶的多少，這也就直接決定了銷售收入的高低， 從而直接反映出開設地點作為一種資源的價值大小。 具體來講， 大型綜合超市選址策 劃的重要性主要表現(xiàn)在以下幾個方面 1：第一，店址選擇是否得當，是影響經(jīng)濟效益的一個重要因素。 第二，店址選擇的資會投入大，且被長期占用。店址一經(jīng)確定，就需要大量的資 金投入，即使為追求投資最小化選擇租賃的方式，投入仍然很大。第三，由于位置固定，合同期長，店址是零售商戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素。 第四，店址是確定經(jīng)營目標和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 從長期來看， 店址的選 擇將影響企業(yè)的整體戰(zhàn)略。第五，店址是市場形象的表現(xiàn)和基礎， 會影響到大型綜合超市的市場地位和形象，

3、影響零售活動的開展。在我國的很多一級城市， 同一居民小區(qū)的周圍， 往往會有好幾家或大或小同質的 超市。如在上海閘北區(qū)與寶山區(qū)交界處， 三公里范圍內， 有家樂福、大潤發(fā)、易買得、 世紀聯(lián)華、吉買盛五家大賣場。但這些超市無論是在經(jīng)營的商品、服務、價格、開放 的時間等方面幾乎一致， 甚至門店的擺設都相似。 而在國外的超市則不同， 他們一般 將市場細分， 根據(jù)服務對象的不同， 與同地區(qū)競爭對手對比后實行差別價格。 通過商 品的陳列排面、 商品的價格、 營業(yè)時間等的靈活改變來吸引不同的顧客光顧。 使得同 一地區(qū)的多家超市因為服務對象的不同而同時獲得收益。選址成為超市發(fā)展的關鍵。 這是因為 ,零售業(yè)是地點

4、位置產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營者經(jīng)營能否成功極大的依賴于店鋪所在位置 的選擇。零售業(yè)中，店址的選定必須與消費者狀況、地域性等因素密切配合。因此， 如何避免選錯店址， 并使所開超市能與所在地的實際市場狀況相適應， 從而發(fā)揮最大 經(jīng)營潛力， 這是超市經(jīng)營成功的條件。 嚴重影響經(jīng)營效率和經(jīng)營成果， 甚至決定存亡 的一個主要原因是一個分店經(jīng)營場所選定的好壞。 經(jīng)營規(guī)模越大， 店址擇定的成敗系 數(shù)就越大。由此可見，選址是一個超市生存下來的前提，選址錯誤，超市將難以維持 生計，更不可能在競爭中取勝。近年來隨著經(jīng)濟體制改革和市場化進程的加快， 居民生活水平不斷提高， 濟南已 經(jīng)成為一個具有極大潛力的消費市場。 隨著濟南市市

5、民消費水平的提高及城區(qū)化的加 快，各種零售商業(yè)機構特別是大型超市與日俱增， 日益擴大， 超級市場之間的競爭越 來越激烈，國外各零售企業(yè)如沃爾瑪、家樂福、樂購等紛紛進入濟南市場，本地零售 企業(yè)也加快對濟南市場的布局。 為了避免出現(xiàn)因大型超市扎堆或位置偏僻， 使超市將 難以維持生計， 科學、合理的市場需求分析和區(qū)位選擇在商家投資決策中成為重要的 依據(jù)。2 選址理論及方法國外零售選址方面的理論起源于 20 世紀 30年代，經(jīng)過幾十年的發(fā)展逐漸成熟， 以下是分別介紹國外理論界對于大型綜合的理論成果， 希望能對我國零售企業(yè)選址有 所借鑒。2.1 超市選址理論綜述2.1.1 中心地帶理論中心地帶理論是發(fā)展

6、最完善最標準的零售選址理論。 該理論由德國的克里斯泰勒 于 1953 年提出，后來由羅斯等人進一步發(fā)展?？死锼固├仗岢隽嗽摾碚摰膬蓚€基本 概念，限程和限需。限程（也叫上限）是指消費者為購買某種商品愿意出行的最遠路 程，也就是某一店鋪經(jīng)營的最大市場區(qū)域范圍。限需（也叫下限）是指某一店鋪能維 持收支平衡的最小需求量， 也就是擁有的最低顧客數(shù)量， 從空間概念上看， 相當于能 滿足最小需求量 （通常指人口） 的市場區(qū)域范圍。 克里斯泰勒認為任何商店要保證收 支相抵必須是限程大于限需 2。在以上概念的基礎上，克里斯泰勒和羅斯提出了商圈理論和中心地帶的層次理 論。在層次理論的基礎上羅斯提出聚集法則， 認為

7、中心地帶的商品和服務可以是多樣 化的，因為現(xiàn)實中有很多外在的影響因素，所以這些零售店會邊界模糊，融為一體。2.1.2 區(qū)域相互作用理論零售區(qū)域相互作用理論的創(chuàng)始人是威廉姆雷利。他模仿牛頓的物理學理論提出“零售引力法則”，認為兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量同兩城的人口數(shù)量成正比， 同兩城的距離平方成反比。 康維斯修訂了雷利法則， 試圖確定城市交易區(qū)域的分界線， 即兩個城市的顧客可能到任何一個城市購物的分界點 3。20世紀60年代，美國零售學者戴維赫夫繼雷利在康維斯修訂雷利法則之后提 出了城市區(qū)域內商圈預測的空間模型，更加完善了區(qū)域相互作用理論體系。2.1.3 最小差別理論最小差別理論把哈羅德霍泰

8、齡的競爭模型應用到了零售環(huán)境。 該理論認為，處 在同一市場環(huán)境中一定數(shù)目的商鋪如果聚集在一起， 將獲得最好的經(jīng)營效果。 在不同 國家的一些實證研究證明了該理論的假設， 即經(jīng)營同種或類似商品的商家趨向于緊密 地聚集在一起。但是這一理論在不同零售業(yè)態(tài)的適用程度不同。 通常較高等級的業(yè)態(tài)， 像女性時裝店等特點明顯，但像便利店和私人服務等較低等級的業(yè)態(tài)就不傾向于聚 集。而且對于郊區(qū)超市興起， 其經(jīng)營狀況通常好于聚集在市中心超市的情況， 該理論 也缺乏足夠的解釋 2。2.2 影響超市選址的相關因素通過相關實例及研究表明超市的區(qū)位選址選擇與人口的密度成正相關， 人口密度 大的地域超市選址的概率就大， 而從

9、消費能力來講人口高度密集的中心城區(qū)與城郊相 比，超市在中心城區(qū)選址的概率更大。 消費者克服空間距離的作用所要付出的空間費 用或時間費用是決定消費者選擇超市的另一個重要因子。一般隨著距超市距離的增 加，在該超市購買的家庭數(shù)會劇減， 特別是消費者日常生活用品表現(xiàn)的更為明顯， 因 此超市多在交通可達性好的地點布局。2.2.1 城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃， 城市的現(xiàn)狀和發(fā)展要求對商業(yè)建筑和零代企業(yè)的分布 布局做出一系列相關規(guī)定， 超市建筑的選址應該符合城市規(guī)劃的要求， 服從城市總體 發(fā)展的需要。2.2.2 城市商業(yè)條件城市類型。城市的地形、氣候等自然條件，以及選址區(qū)域內的行政、經(jīng)濟、 歷史、文化等

10、社會條件。城市設施。學校、圖書館、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設施、政府機關等公 共設施能起到吸引消費者的作用。因此了解城市設施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況 等，對選址是很有意義的 4。2.2.3 人口因素人口規(guī)模。超市的合理選址是為了最大限度地滿足消費者的社會服務需求量。 一個較大的人口規(guī)模， 對市場的消費需求量也就較高。 這樣，一個設置于鬧市區(qū)的超 市自然要比一個設置在偏僻地區(qū)的超市能獲得更高的經(jīng)濟效益。流動人口。流動人口通常被認為是增加社會不定因素的人群。但是從市場的 角度看，流動人口多為處于青壯年時期的人口，他們不僅是勞動力的供給者，而且， 也是旺盛的消費者。流動人口促進了經(jīng)濟的繁榮，超市

11、選址于流動人口較多的區(qū)域， 其經(jīng)濟效益十分可觀 5 。人口的教育文化水平和職業(yè)構成。人口的教育文化水平和職業(yè)構成往往能決 定他們的消費層次。 教育程度高的人， 通常傾向于優(yōu)質產(chǎn)品和智力型商品， 這些人品 味高， 對消費質量有較高的要求。 人們職業(yè)上的差別和收入水平的高低， 各個不同的 社會階層，相應地在消費模式上也存在很人的差異。 超市選址時， 應考慮到自身的經(jīng) 營特色是否與當?shù)氐南M層次相適應。人口年齡性別構成。不同年齡結構類型的人口，在其他條件為既定時，對市 場消費需求有不同程度的影響。2.2.4 客流規(guī)模(1) 選擇店址需要調查分析街道兩側的客流量規(guī)模，選擇客流較多的街道一側。(2) 選

12、擇店址要分析街道特點與客流規(guī)模的關系，街道交叉路口客流最多，是選 址的最好位置。對于大型超市，除了被動適應客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎上加以 改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動地引導客流，制造 客流，進而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。2.2.5 交通條件城市道路交通是聯(lián)系消費者與超市店鋪的載體。 因此，它是制約超市聚集與選址 的又一個重要因素。 包括城市區(qū)域間的交通條件、 區(qū)域內的交通條件等。 超市選址的 經(jīng)濟原則要求有盡可能擴大吸引范圍， 保證盡可能多的顧客方便地到達超市。 因此超 市的選址必須是交通可達性最佳的地點 6 。2.2.6 商業(yè)環(huán)境超市選址應考慮設店地點附近的同

13、類超市的規(guī)模和數(shù)量， 如果在同一地區(qū)內已有過 多的同行業(yè)商店， 勢必影響商店的經(jīng)營效果。 但是另一方面， 由于顧客希望就近廣泛 地比較選擇商品， 以及希望一次購足所需的商品， 有些超市又有集中趨勢， 相鄰萬補。2.3 超市選址評價方法2.3.1 位序法 位序法的具體操作是先按從大到小的順序排列， 然后將其余的數(shù)據(jù)分別除以第一 個數(shù)據(jù)后乘以 100 座位該數(shù)據(jù)的得分值。2.3.2 模糊綜合評價法 綜合評判是對多種屬性的事物，或者說其總體優(yōu)劣受多種因素影響的事物，做出一個能合理地綜合這些屬性或因素的總體評判。例如，教學質量的評估就是一個多因素、多指標的復雜的評估過程，不能單純地用好與壞來區(qū)分。而模

14、糊邏輯是通過使用模糊集合來工作的，是一種精確解決不精確不完全信息的方法，其最大特點就是用它可以比較自然地處理人類思維的主動性和模糊性。因此對這些諸多因素進行綜合，才能做出合理的評價，在多數(shù)情況下，評判涉及 模糊因素，用模糊數(shù)學的方法進行評判是一條可行的也是一條較好的途徑7 。3 濟南大型綜合超市的分布及經(jīng)營現(xiàn)狀3. 1 濟南市概況濟南是山東省省會， 位于魯中西部， 是我國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的 中心城市， 是國家批準的沿海開放城市和十五個副省級城市之一， 是國務院公布的國 家歷史文化名城、中國軟件名城、國家創(chuàng)新型城市之一。濟南是山東的政治、經(jīng)濟、 科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金

15、融中心，北連京津，南接滬寧，東西連通山 東半島與華中地區(qū)， 是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)和京滬經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要交匯點， 是全國重要 的交通樞紐和物流中心， 濟南市位于北緯 36度40分，東經(jīng) 117度00分，南依泰山， 北跨黃河。根據(jù)第六次人口普查的結果，濟南市常住人口為 681.40 萬人，同 2000年 第五次全國人口普查時的 592.17萬人相比，10年共增加了 89.23萬人，增長 15.07%， 年平均增長 1.41%，濟南市常住人口中，共有家庭戶 201.26 萬戶，家庭戶人口為 599.36 萬人，平均每個家庭戶的人口為 2.98人，比 2000年第五次全國人口普查的 3.22人減 少了 0

16、.24 人8。近年來，濟南公交不斷加快車輛更新速度，提升車輛裝備水平，引進 節(jié)能與新能源汽車等新型環(huán)保公交車輛。 2008年 4月以來，濟南公交先后開通試運 營了 6條BRT線路，全面完成了濟南市快速公交建設第一階段工作， 初步形成了我市 “兩橫三縱”快速公交網(wǎng)絡。3.2 濟南市主要大型超市及其經(jīng)營現(xiàn)狀 自1998年國內貿易局對我國零售業(yè)態(tài)進行了規(guī)范以來， 在相關政策和濟南市政府 的推動下，超級市場在濟南迅速發(fā)展起來。濟南市大型超市目前有銀座超市泉城廣場店、 銀座超市八一店、 銀座超市北園店、 大潤發(fā)洪樓店、大潤發(fā)歷下店、大潤發(fā)堤口店、大潤發(fā)山水店 、濟南華聯(lián)超市嘉華 店、濟南華聯(lián)超市廣場店、

17、 濟南華聯(lián)超市舜耕山莊店、濟南華聯(lián)超市經(jīng)六路西店、 濟南華聯(lián)超市王舍人店。 此外還有好多沒有連鎖的大型超市： 沃爾瑪超市、 家樂福 超市、樂購超市、綠地超市、 益康超市等這些超市單個建筑面積都在 10000平方米以 上，而且分布在濟南的四面八方，市民購物特別的方便。3.2.1 外資主要大型超市及其分布2004年前后是外資零售業(yè)進入濟南的第一輪高峰期。 2003年9月 17日，沃爾瑪 正式進入濟南，開出其在山東的第一家店。 2004 年，家樂福解放橋店開業(yè)。 2005年 初，作為中國零售業(yè)全面向外資開放后濟南第一家外資全資零售商場， 易初蓮花體育 中心店正式開業(yè)； 當年 9 月，來自日本的伊勢丹

18、亮相泉城路， 使?jié)嫌辛说谝患彝赓Y 百貨商場。- 21 - 外資零售巨頭們初來濟南時都聲稱在濟南不只開設一家店，但自進入濟南后，外資零售商業(yè)似乎沒有表現(xiàn)出預想中的強勢。 百貨業(yè)態(tài)的日本伊勢丹，僅在濟南待了兩到目刖為止也僅分別在泉城路和年就因經(jīng)營狀況不好而“撤離”；沃爾瑪、家樂福, 解放橋各有一家店。11 GcQRIg 7data r/.ipahcCB中 Qcq -_JDonghu東冏圖3.1沃爾瑪超市在濟南分布狀況5hUrEast Lb東大禺Jiefang RdGoogleMap daiaCOH Mapabc圖3.2家樂福超市在濟南分布狀況3qu前訕11 GcogteMap data C201

19、1 Mapatx:圖3.3樂購超市在濟南分布狀況322濟南華聯(lián)超市及其分布濟南華聯(lián)超市總部位于濟南西部最繁華的商業(yè)中心，現(xiàn)經(jīng)營食品、生鮮食品、百貨、家居、家電、服飾等20000余種商品，目前擁有嘉華店、廣場店、舜耕店等十三 家分店，總經(jīng)營面積約100000卅。公司始終秉承“便利、平價、優(yōu)質”以及“服務 從心開始”的服務宗旨，商品保真的質量方針，一切為您省錢的經(jīng)營特色，嚴格統(tǒng)一 的管理體系，優(yōu)良規(guī)范的全程服務，為消費者營造良好的購物環(huán)境， 滿足一站式購物的消費需求G35L握千佛山處園V.茲氏山哲珂I/葆命鶴士圮念塔用A濟南華聯(lián)超市山大路店C濟南華聯(lián)超市北園店E濟南華聯(lián)超市經(jīng)六路西店G濟南華聯(lián)超市

20、舜耕山莊店I濟南華聯(lián)超市超市班車店圖3.4濟南華聯(lián)超市在濟南分布狀況B濟南華聯(lián)超市張莊店D濟南華聯(lián)超市解放東路店F濟南華聯(lián)超市東方家園店H濟南華聯(lián)超市有限公司舜耕店J濟南華聯(lián)超市嘉華店3.2.3濟南大潤發(fā)超市及其分布濟南現(xiàn)在有四家大潤發(fā)店：大潤發(fā)洪樓店、大潤發(fā)歷下店、大潤發(fā)堤口店、大潤 發(fā)山水店。從價格上來看大潤發(fā)的東西便宜一點點 ，促銷活動要多一些。從經(jīng)營方針 上看，大潤發(fā)只限于大型綜合超市，靠便宜的價格和多樣的促銷活動來吸引消費者。 從對待消費者來看，大潤發(fā)會員卡無限制，想辦就辦，有自己的免費公交服務，平易 近人。大潤發(fā)主要針對一般消費者尤其是收入在中等以下的廣大消費者市場。3r _g有南

21、Kii-A fgiJd釀;?南東站市中區(qū)a旳発宗皆尿聲廣甘陣婷卡跆晝；樂始淸學賒歷城庖歷下區(qū)甘大朋妣園山叔學季雋更百觀聖濟向大宇西桂卜揖蘋侖烈土堀恚用濟兩幣套七 干祐黨權聶瞬肄曲干WlIjH汗元寺黑魚冋走Lb軸血山圭圭吃*塞程審山圖3.5大潤發(fā)超市在濟南分布狀況A大潤發(fā)山水店C大潤發(fā)洪樓店D大潤發(fā)歷下店G大潤發(fā)天橋店 3.2.4山東銀座超市及其分布山東銀座商城股份有限公司是一家跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的大型連鎖商業(yè)企業(yè)。公司自 1996年在濟南開設第一家商場以來，截止目前，公司已擁有92家大型現(xiàn)代化商場、140多家便民連鎖超市，經(jīng)營面積 260多萬平方米，從業(yè)人員15萬多人，經(jīng)營方式 涉及現(xiàn)代百貨、大型

22、綜合超市、家居、便利店、購物中心等多種業(yè)態(tài)。現(xiàn)在銀座在這幾年基本完成了對濟南市的布局，濟南現(xiàn)在有多家銀座店：廣場店、商城店、燕山店、無影山店、金牛店、濟濼路店、鴻園店、八一店、英雄山的奧特萊 斯、北園店。擇華山忙園_.Cx濟南炭學西校區(qū)-i-j- a.,ft+W山占園圖3.6山東銀座在濟南分布狀況網(wǎng) 1i*X*W. - T-十、k=二?.騒掙/革齋鋰士濟南市犀老干部黨枚(S3A銀座購物廣場B銀座購物廣場濟濼路店C銀座購物廣場華信店D銀座購物廣場燕山店E銀座購物廣場英雄山路店F銀座購物廣場超市H銀座購物廣場無影山店3.3濟南市大型超市分布特征（1）分布即集中又分散圖3.7濟南市大型超市所處區(qū)域圖

23、從圖3.7可以得出濟南市大型超市主要集中在市中區(qū)、 槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷下區(qū)、 歷城區(qū)，其它地區(qū)沒有大型超市。（2）部分超市依附商業(yè)中心或旅游景點濟南市部分的大型超市依附商業(yè)中心或旅游景點而建，例如沃爾瑪及銀座廣場依 附泉城廣場和趵突泉而建。歷城大潤發(fā)依附洪家樓標志性建筑（洪家樓教堂）和洪家 樓廣場而建。再如華聯(lián)超市舜耕店是依托于濟南高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶、地理位置優(yōu)越的濟南國際會展中心而建，會展中心作為一個比較大的商務場所也為華聯(lián)超 市帶來了很大的消費人群。（3）部分超市擁有自己的班車為了吸引不能直接到超市或地處偏遠地區(qū)的居民，部分超市提供免費的購物班 車，如華聯(lián)，家樂福，樂購等都提供免費

24、班車來吸引客源。（4）絕大部分超市位于主要交通道路旁濟南市所有大超市中除益康超市、樂源超市外，其余超市都位于主要交通道路旁邊。這樣布局也是為了提高可見度吸引客流的重視。表3. 1濟南市大型超市所臨主要道路及車流量超市名稱所臨路段路段車流量（車/小時）銀座超市北園店 沃爾瑪超市銀座超市八一店 山東綠地商業(yè)城 銀座廣場大潤發(fā)天橋分店 家樂福超市 歷下大潤發(fā)山水大潤發(fā)超市 槐苑華聯(lián)超市 樂購超市 華聯(lián)超市王舍人店 華聯(lián)超市水屯店 華聯(lián)超市北園店 華聯(lián)超市舜耕店 歷城大潤發(fā)超市 華聯(lián)超市經(jīng)六路西店北園大街3500泉城路4700緯二路3900濼北路3800濼源大街5100堤口路1200歷山路4100歷山

25、路4100二七中路3000經(jīng)十路2500二環(huán)東路2300工業(yè)北路2500水屯路2000北園大街2800舜耕店3700花園路3600經(jīng)六路3200（5）部分超市位于公交站牌旁公交車站附近是人口流動集中地段，可以吸引更多的客源表3. 2濟南市大型超市門前站牌公交車表超市名稱門前站牌公交車銀座超市北園店 沃爾瑪超市銀座超市八一店 山東綠地商城 銀座廣場 大潤發(fā)天橋分店 家樂福超市 歷下大潤發(fā) 山水大潤發(fā)超市 槐苑華聯(lián)超市 樂購超市 華聯(lián)超市王舍人店 華聯(lián)超市水屯店 益康超市 樂源超市 華聯(lián)超市北園店 華聯(lián)超市舜耕山莊店 歷城大潤發(fā)超市 華聯(lián)超市經(jīng)六路西店12 30 33 45 K53 K57 66

26、K68 K92 K95 K107 K108 11334 27 35 36 65 67 76 88 2034 5 12 15 30 35 K50 K53 K57 K58 85 K90 K92 108 111 1123 14 19 44 49 K51 K52 66 72 80 K95 K96 K109 101 102 106 128 16512 15 45 K107 1253 8 44 45 K53 K55 70 79 99 116 119 16518 31 K59 75 K94 103 110 12341 k55 62 k946 20 27 33 38 42 K56 K92 11816 46 K

27、55 70 75 106 K109 113 1658 40 106 k57 306 30914100米內無站牌100米內無站牌K57 K93100米內無站牌1 10 11 16 30 K55 75 K91 106 K107 K109 118 165 201K58 K96 78 1134濟南大型綜合超市的布局評價4.1濟南市大型綜合超市布局評價指標體系根據(jù)濟南市超市體系現(xiàn)狀選取合適的超市布局評價。1分為該因素與其他因素一樣重要；3分為該因素比其他因素重要一點；5分為該因素比其他因素重要7分為該因素比其他因素重要的多；9分為該因素比其他以因 素極端重要。表4. 1選址因子判斷矩陣超市選址區(qū)位因素人

28、口因素競爭因素自身場地條件權重區(qū)位因素13750. 56人口因素1/31530.27競爭因素1/71/511/30.05自身場地條件1/51/3310.12表4. 2選址二二級因子判斷矩陣超市所處地段低超市相鄰路的車流量經(jīng)過超市的公交車線條權區(qū)位因素價高低大小數(shù)重城市所處地段低11/31/70.08價高低超市相鄰路的車311/50.19流里大小經(jīng)過超市的公交7510.73車線條數(shù)表4. 3選址一級因子判斷矩陣人口因素商圈內的人口密度商圈內的人均收權商圈內的人均消費水品入重商圈內的人口密度11/310.20商圈內的人均消費水品3130.60商圈內的人均收入11/310.20表4.4選址一級因子判

29、斷矩陣自身的場地條件超市的可見度經(jīng)營面積必要的停車條件權重超市的可見度11330.33經(jīng)營面積311/50.28必要的停車條件1/3510.39表4.5選址一級因子判斷矩陣一級因素權重二級因素權重超市所處地段地價高低0.08區(qū)位因素0.56超市相鄰路的車流量大小0.19經(jīng)過超市的公交車線條數(shù)0.73商圈內的人口密度0.20超市選址影響因人口因素0.27商圈內的人均消費水品0.60素商圈內的人均收入0.20競爭因素0.05商圈內同業(yè)態(tài)店的數(shù)量1超市的可見度0.33自身的場地條件0.12經(jīng)營面積0.28必要的停車條件0.394.2濟南市大型綜合超市布局分析評價根據(jù)濟南市的超市現(xiàn)狀，本文只選取影響超

30、市選址因子中的區(qū)位因素、 人口因素、 競爭因素、自身條件因素進行分析評價。根據(jù)濟南市大型超市布局評價指標體系，運用位序法和模糊綜合評價的方法，在進行實地考察、問卷調查、網(wǎng)上搜查等的基礎上對濟南市19家大型超市的區(qū)位因素、 人口因素、競爭因素、自身條件因素進行分析，并進行整體評價對比。其中運用位序 法時，其中對于地價、競爭因素等與超市選址呈負相關的因素采用相反的排序法，即最大值得分最低。表4. 6濟南市大型綜合超市區(qū)位因素評價表超市名稱超市所處地段地價高低權重超市相鄰路的車流里大小權重經(jīng)過超市的公交車線條數(shù)權重總得分銀座超市北園店300.08690.19720.7368沃爾瑪超市50.08920

31、.19110.7326銀座超市八一店200.08760.19500.7353山東綠地商業(yè)城700.08750.19890.7385銀座廣場50.081000.191000.7392大潤發(fā)天橋店700.08240.19270.7330家樂福超 市200.08800.19670.7366歷下大潤發(fā)400.08800.19500.7355山水大潤發(fā)超市500.08240.19220.7325槐苑華聯(lián)超市600.08490.19500.7351樂購超市700.08450.19500.7351華聯(lián)超市王舍人店800.08610.19390.7346華聯(lián)超市600.08390.1960.7317水屯店益康

32、超市900.08100.1960.7313樂源超市900.08100.1960.7313華聯(lián)超市600.08550.19170.7328北園店華聯(lián)超市300.08730.1960.7321舜耕店歷城大潤400.08710.19780.7374發(fā)超市華聯(lián)超市700.08630.19220.7334經(jīng)六路西店表4.7濟南市大型綜合超市人口因素評價表超市名稱商圈內的人口密度權重商圈內的人均 消費水品銀座超市北園店400.240沃爾瑪超 市1000.280銀座超市八一店500.290山東綠地商城800.220銀座廣場800.2100大潤發(fā)天橋店500.230家樂福超市950.280歷下大潤發(fā)700.2

33、80山水大潤發(fā)超市600.250槐苑華聯(lián)超市700.260樂購超市400.240華聯(lián)超市王舍人店300.220華聯(lián)超市水屯店400.250益康超市400.220樂源超市60.210華聯(lián)超市北園店300.230權重商圈內的人均收入權重總得 分0.6700.2460.6800.2840.6900.2820.6300.2340.6900.2940.6600.2400.6800.2830.6800.2780.6500.2520.6900.2680.6300.2380.6200.2220.6400.2460.6400.2280.6400.2150.6600.220華聯(lián)超市500.2500.6800.25

34、6舜耕店歷城大潤300.2700.6500.258發(fā)超市華聯(lián)超市300.2400.6400.238經(jīng)六路西店表4.8濟南市大型綜合超市競爭因素評價表超市名稱得分銀座超市北園店50沃爾瑪超市50銀座超市八一店80山東綠地商業(yè)城80銀座廣場20大潤發(fā)天橋店80家樂福超市60歷下大潤發(fā)80山水大潤發(fā)超市100槐苑華聯(lián)超市100樂購超市50華聯(lián)超市王舍人店100華聯(lián)超市水屯店100益康超市80樂源超市80華聯(lián)超市北園店50華聯(lián)超市舜耕店80歷城大潤發(fā)超市50華聯(lián)超市經(jīng)六路西店100表4. 9濟南市大型綜合超市自身條件因素評價表超市名稱超市的可 見度權重經(jīng)營面積權重必要的停車條件權重總得分銀座超市北園店

35、800.331000.281000.3993沃爾瑪超 市600.33710.28600.3963銀座超市八一店800.33550.28600.3965山東綠地商業(yè)城800.33480.28800.3971銀座廣場600.33480.281000.3972大潤發(fā)天橋店600.33440.281000.3971家樂福超市800.33430.28800.3970歷下大潤發(fā)1000.33360.28600.3966山水大潤發(fā)超市800.33360.28800.3968槐苑華聯(lián)超市600.33310.28400.3944樂購超市800.33290.281000.3974華聯(lián)超市王舍人店800.33240

36、.281000.3972華聯(lián)超市水屯店800.33240.28800.3964益康超市200.33210.28400.3928樂源超市400.33190.28200.3926華聯(lián)超市600.33190.28600.3949北園店華聯(lián)超市舜店800.33190.28600.3955歷城大潤發(fā)超市600.33180.28600.3948華聯(lián)超800.33160.28800.3962市經(jīng)六路西店表4. 10濟南市大型綜合超市整體評價表超市名稱區(qū)位因競爭因素自身條件總得分素權重人口因素權重權重因素權重銀座超市北園店680.56460.27500.05930.1264沃爾瑪超市260.56840.275

37、00.05630.1247銀座超市八一店530.56820.27800.05650.1264山東綠地商城850.56340.27800.05710.1269銀座廣場920.56940.27200.05720.1287大潤發(fā)天橋店300.56400.27800.05710.1240家樂福超市660.56830.27600.05700.1271歷下大潤發(fā)550.56780.27800.05660.1265山水大潤發(fā)超市250.56520.271000.05680.1241槐苑華聯(lián)510.56680.271000.05440.1257超市樂購超市510.56380.27500.05740.1250華

38、聯(lián)超市王舍人店460.56220.271000.05720.1245華聯(lián)超市水屯店170.56460.271000.05640.1235益康超市130.56280.27800.05280.1222樂源超市130.56150.27800.05260.1218華聯(lián)超市北園店280.56200.27500.05490.1229華聯(lián)超市舜耕店210.56560.27800.05550.1237歷城大潤發(fā)超市740.56580.27500.05480.1265華聯(lián)超市340.56380.271000.05620.1242經(jīng)六路西店4.3濟南市大型綜合超市布局評價結果分析4.3.1單因子最優(yōu)型劃分（1）區(qū)

39、位因素優(yōu)越型銀座廣場、歷城大潤發(fā)、山東綠地商城。（2）人口因素優(yōu)越型銀座廣場、沃爾瑪、家樂福。（3）競爭因素優(yōu)越型山水大潤發(fā)超市、槐苑華聯(lián)超市、華聯(lián)超市王舍人店、華聯(lián)超市水屯店、華聯(lián)超市經(jīng) 六路西店。（4）自身條件因素優(yōu)越型 銀座超市北園店。4.3.2整體最優(yōu)型劃分（1）選址優(yōu)越型銀座廣場、家樂福（2）選址次優(yōu)型 銀座超市北園店、沃爾瑪超市、銀座超市八一店 、 山東綠地商城、歷下大潤發(fā)、 歷城大潤發(fā)超市、樂購超市、槐苑華聯(lián)超市、大潤發(fā)天橋店、華聯(lián)超市王舍人店、華 聯(lián)超市經(jīng)六路西店華聯(lián)超市舜耕店、山水大潤發(fā)超市（ 3）選址一般型 樂源超市 華聯(lián)超市北園店、益康超市、樂源超市、華聯(lián)超市水屯店。-

40、22 - 本文以超市選址理論及影響超市選址相關因素為理論基礎， 對濟南市大型超市發(fā) 展狀況和分布進行了研究和分析， 并結合濟南市大型綜合超市布局評價指標體系運用 位序法和模糊綜合評價法對濟南市大型超市布局進行評價打分， 并從單因素優(yōu)勢和整 體優(yōu)勢兩方面進行類型劃分 。本文主要從區(qū)位因素、人口因素、競爭因素和自身條件因素方面對濟南市大型超 市進行評價分析。通過研究有以下發(fā)現(xiàn)：（1）現(xiàn)有大型超市超市競爭十分激烈，相互搶奪顧客；（2）現(xiàn)有大型超市布局多為優(yōu)良，但也有布局較差的，建議其適當遷移；（3）影響超市選址的因素主要有區(qū)位因素、人口因素和競爭因素，在評價 建后超市時還應考慮超市自身場地因素。在本

41、文論述時限于水平、 篇幅和時間的關系， 尚有一些問題值得以后再作深入探 討。這些問題主要有：（1）大超市與周邊小超市及便利店布局的相互關系；（2）超市免費班車開設的問題探討；（3）超市的選址得分與其營業(yè)額的關聯(lián)度。Lexington， Mass：Lexington Books,1987.156 168. .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ 錯. 誤！ 錯. 誤！ .錯. 誤！ 錯. 誤！ 錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！ .錯. 誤！總論1.11.21.31.41.5項目簡介 編制依據(jù) 編制原則 編制內容 主要研

42、究結論項目背景和建設的必要性2.1 項目背景 2.2 項目運作模式 2.3 建設的必要性 需求分析 需求分析 擬建規(guī)模 項目規(guī)劃及建設規(guī)模 4.1 項目規(guī)劃 項目選址及建設條件 參考文獻1 鄧熔. 多因素綜合評價方法在大型綜合超市選址中的運用 D. 上海: 復旦大學 ,2004.2 龐曉慶 . 濟南市大型超市的選址研究 D. 濟南: 山東師范大學 , 2006.3 陳文福 . 西方現(xiàn)代區(qū)位理論述評 J. 云南社會科學 2004.4 王芳. 超市選址及其影響因素研究 D. 北京 : 中國農(nóng)業(yè)大學 ,2005.5 郝虹生 . 人口分析與市場研究 M. 北京 : 中國人民大學出版社 ,2000.6

43、楊健 . 大型超市交通影響研究 D. 成都 : 西南交通大學 ,2009.7 汪應洛 . 系統(tǒng)工程 M. 北京 : 機械工業(yè)出版社 ,2008.王爽.濟南常住人口為684.1萬N,濟南日報，2011-5-5.齊秀梅 . 超市選址與布局設計在伊春市沃瑪特超市中的應用 D. 天津 : 天津大學 ,2007.印富貴 . 基于商圈理論的超市選址實證分析以樂購超市常州湖塘店為例J. 中國商貿 ,2010( 6) :223-224.朱楓,宋小冬.基于GIS的大型百貨零售商業(yè)設施布局分析一以上海浦東新區(qū)為例J.武漢大學學報 : 工學版 ,2003(3):4652.李強 . 超級市場營銷學 M. 吉林: 東北財經(jīng)大學出版社 ,2001.韓光軍 . 超市營銷 M. 北京 : 首都經(jīng)濟貿易大學出版社,2000.彼得J麥戈德瑞克.零售營銷M.北京：機械工業(yè)出版社，2004.馬漢武 . 設施規(guī)劃與物流系統(tǒng)設計 M. 北京 : 高等教育出版社 ,2005.0 Kell,yM E.A model of the demand of retail facilities,incorporating multistop,multipurposetrips