1、簽訂離婚協(xié)議書關(guān)于房產(chǎn)分割應(yīng)注意的問題離婚協(xié)議書雙方在簽訂離婚協(xié)議書時(shí)，關(guān)于房產(chǎn)的分割約定，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：離婚時(shí)，財(cái)產(chǎn)分割是產(chǎn)生爭議的最多的事項(xiàng)，而房產(chǎn)分割往往是財(cái)產(chǎn)分割的焦點(diǎn)。協(xié)議離婚的雙方只要能夠達(dá)成一致，不違反法律禁止性規(guī)定，就可以按照當(dāng)事人的意愿進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的分割。（1）完全所有權(quán)房屋的約定：對(duì)于取得完全所有權(quán)、不需要償還貸款的房產(chǎn)，當(dāng)事人享有完全的處分權(quán)。在協(xié)議離婚時(shí)可以約定歸一方所有，或約定在離婚后將房屋出售，所得款項(xiàng)按照一定的比例進(jìn)行分割。如將房產(chǎn)約定歸非登記的產(chǎn)權(quán)人一方所有，那么在離婚后按照離婚協(xié)議書的約定需要到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行變更登記手續(xù)。（2）按揭貸款房屋所有權(quán)的約定：購

2、買房屋款項(xiàng)巨大，很多家庭沒有一次性支付全部房款，在離婚時(shí)需要分割尚有按揭貸款的房屋，因涉及抵押權(quán)人的利益，在處理該類房產(chǎn)時(shí)相對(duì)比較復(fù)雜。在實(shí)踐中，如夫妻雙方能夠房產(chǎn)的分割達(dá)成一致意見，而貸款周期較短、每月還款數(shù)額不高，銀行一般能配合辦理貸款合同的變更手續(xù)。而對(duì)于貸款周期較長、月還款數(shù)額較高，變更后的還貸人月工資收入不足還款金額的二倍，在當(dāng)事人未另行提供擔(dān)保的情況下，銀行一般不會(huì)同意變更主貸人或減少共同抵押人。在辦理銀行貸款變更手續(xù)中，銀行會(huì)嚴(yán)格要求當(dāng)事人雙方到場，在只有一方到場的情況下，銀行會(huì)拒絕辦理變更手續(xù)。如一方有特殊情況無法到場，可以委托第三人辦理變更手續(xù)，但授權(quán)委托書及相關(guān)手續(xù)必須經(jīng)過

3、公證處公證。有的當(dāng)事人為了比較快捷地辦理離婚手續(xù)，往往會(huì)約定在房產(chǎn)所有款項(xiàng)還清后變更到另一方名下，但又擔(dān)心產(chǎn)權(quán)登記人將來不配合辦理過戶手續(xù)或中途反悔，此時(shí)，當(dāng)事人可通過公證處將離婚房產(chǎn)分割協(xié)議予以公證，并由產(chǎn)權(quán)登記人房屋過戶手續(xù)，授權(quán)委托書應(yīng)經(jīng)過公證處公證。因涉及抵押權(quán)人利益，很多公證處要求提供銀行同意變更的書面聲明，否則不予辦理公證。（3）公房承租權(quán)的約定公房是指房屋所有權(quán)屬于單位、當(dāng)事人有居住權(quán)的房屋。公房可以分為自管公房和統(tǒng)管公房，自管公房是單位自行建造、自行管理的房屋，而統(tǒng)管公房則是由房屋管理部門統(tǒng)一管理的公有房屋。公房承租權(quán)的約定主要涉及的是使用權(quán)的約定。協(xié)議離婚時(shí)，對(duì)于公房的使用和

4、承租權(quán)的約定也應(yīng)當(dāng)遵照婚姻法以及司法解釋的規(guī)定處理。為了解決實(shí)踐中出現(xiàn)不統(tǒng)一的問題，最高法作出了關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答，明確規(guī)定了對(duì)公房使用、承租發(fā)生爭議時(shí)的處理原則。在協(xié)議離婚時(shí)，應(yīng)以書面形式約定，以此作為向房屋管理部門辦理承租權(quán)變更登記的有效憑證。如果是單位自管公房，則應(yīng)當(dāng)征得單位的同意。公房,在離婚時(shí)也可以分割使用權(quán)，以前的公房大多數(shù)以低于成本價(jià)等方式購買,也有部分人沒有購買,還是以承租方式租住房子,在離婚時(shí)難免會(huì)有糾紛。夫妻不是同一個(gè)單位的，房子的房屋租賃契約上也是一方的名字，離婚后，只要滿足列條件之一，雙方都有承租權(quán)。第一，.婚前由一方承租的公房,婚姻關(guān)系存續(xù)

5、5年以上的情形。第二，婚前一方承租的本單位的房屋,離婚時(shí),雙方均為本單位職工的情形。第三，一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán),婚后夫妻共同償還借款的情形。第四，婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房 承 租 權(quán) 的 情 形。第五，婚前一方承租的公房,婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的情形。第六，夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的情形。第七、一方將其承租的本單位的房屋,交回本單位或交給另一方單位后,另一方單位另給調(diào)換房屋的情形。第八、婚前雙方均租有公房,婚后合并調(diào)換房屋的情形。除了以上8種情形,其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形，也可依公平原則進(jìn)行分割,總的來說就是要當(dāng)事人在離婚后有一個(gè)能夠

6、安穩(wěn)生活的住處。（4）期房,只交了定金或購買樓花的房屋。房屋買賣合同已經(jīng)簽訂,但未實(shí)際交付房屋,一般情況下購房款亦未交付，只交付數(shù)額不多的定金。（5）按成本價(jià)購買的福利房屋。該房屋性質(zhì)為公房,根據(jù)國家房改政策,用房屋成本價(jià)格購買的房屋,也是取得房屋所有權(quán)證書,但因?yàn)樵摲课輰?shí)際購買價(jià)格較低,與商品房有所不同,而且也存在小產(chǎn)權(quán)的問題。（6）房產(chǎn)對(duì)子女的贈(zèng)與雙方在協(xié)議離婚時(shí)，有時(shí)會(huì)約定離婚后，雙方共有房產(chǎn)歸子女所有。這是以解除雙方身份關(guān)系為目的的贈(zèng)與行為。鑒于離婚協(xié)議主要是為解除雙方婚姻關(guān)系的目的而設(shè)定，這種發(fā)生在特定身份關(guān)系當(dāng)事人之間的、有目的的贈(zèng)與，并不違法，且具有一定的道德義務(wù)性質(zhì)。在雙方婚姻

7、關(guān)系事實(shí)上因離婚協(xié)議得以解除，且離婚協(xié)議的其他內(nèi)容已經(jīng)履行的情況下，應(yīng)當(dāng)視為贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，故其贈(zèng)與房產(chǎn)行為依法不能隨意撤銷?；橐龇ǖ?9條規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。該規(guī)定有兩層含義：第一，夫妻雙方對(duì)于婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)是可以約定歸屬的；第二，夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)可以通過協(xié)議的方式歸夫妻另一方所有或共同所有的。雙方在離婚時(shí)將夫妻共有的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與子女，其性質(zhì)與一方將婚前財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與另一方無本質(zhì)區(qū)別。男女雙方在離婚時(shí)同意贈(zèng)與子女房產(chǎn)，并以離婚協(xié)議的形式明確該意思表示，體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示，無違反

8、法律規(guī)定的情形。登記離婚后，受贈(zèng)人有權(quán)要求贈(zèng)與人為其辦理贈(zèng)與房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)，贈(zèng)與人不得拒絕履行離婚協(xié)議的附隨義務(wù)及主張撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。如贈(zèng)與人可隨意撤銷贈(zèng)與，一是違背了誠實(shí)信用的基本原則；二是違反當(dāng)代契約自由法律效力原則；三是惡意利用贈(zèng)與的撤銷達(dá)到既離婚又占有財(cái)產(chǎn)的目的，給子女或原配偶造成經(jīng)濟(jì)損失和精神傷害，也給法院增加了訴累。男女雙方在離婚時(shí)約定將夫妻共同財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與子女，也屬于雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的一致協(xié)議，反悔一方?jīng)]有證據(jù)證明所達(dá)成的協(xié)議存在欺詐、脅迫情形的，依法不應(yīng)予以變更撤銷。如要想保證贈(zèng)與的約定在離婚后能夠得到實(shí)際履行，最好將協(xié)議加以公證。如果因此發(fā)生糾紛的，從案由上來講，屬于合同糾紛

9、的范疇。（7）一方違反約定的懲罰措施在涉及房產(chǎn)過戶的情況下，房地產(chǎn)管理部門要求當(dāng)事人雙方均到現(xiàn)場才能辦理，在一方無理由拒絕或故意拖延的情況下，另一方的利益沒有辦法得到法律的保障離婚協(xié)議書不像生效的民事調(diào)解書或民事判決書具有強(qiáng)制執(zhí)行力，具有配合義務(wù)的一方往往惡意拒絕辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致權(quán)利的享有方不得不另行起訴。為了避免上述情況發(fā)生，離婚協(xié)議書中必須明確一方拒不履行義務(wù)的違約責(zé)任，對(duì)于逾期不支付房屋出售款項(xiàng)或者不配合房產(chǎn)過戶手續(xù)的，應(yīng)約定相應(yīng)的懲罰措施，以敦促義務(wù)方主動(dòng)履行義務(wù)。（8）離婚后房產(chǎn)過戶是否需要交納契稅根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)（國稅函1999391號(hào)19

10、99年6月3日）的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財(cái)產(chǎn)。因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，所以對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。因此，如果因夫妻離婚而導(dǎo)致的房屋所有權(quán)人的變更，并不需要交契稅。附：【離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書公證書樣式】離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書協(xié)議人：王老二，男，X年X月X日出生，身份證號(hào)：XXXXXXXXXXX。協(xié)議人：張三，女，X年X月X日出生，身份證號(hào)：XXXXXXXXXXX。協(xié)議人雙方于X年X月X日在XXX區(qū)民政局辦理登記離婚，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同以貸款方式購買位于XXX某區(qū)XXX房產(chǎn)，雙方經(jīng)協(xié)商，對(duì)上述房

11、產(chǎn)在離婚后的產(chǎn)權(quán)歸屬及還貸責(zé)任達(dá)成如下協(xié)議：1、上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸張三個(gè)人所有，王老二不享有產(chǎn)權(quán)份額；2、上述房屋的剩余貸款由張三個(gè)人償還，王老二不承擔(dān)還款及連帶還款責(zé)任；3、本協(xié)議一式三份，雙方各執(zhí)一份，一份由北京市某某公證處保存。協(xié)議人（簽字）： X年X月X日【公證書】申請(qǐng)人：王老二，男，X年X月X日出生，身份證號(hào)：XXXXXXXXXXX。申請(qǐng)人：張三，女，X年X月X日出生，身份證號(hào)：XXXXXXXXXXX。申請(qǐng)公證事項(xiàng)：離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書申請(qǐng)人王老二、張三于X年X月X日向我處申請(qǐng)辦理離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書公證。根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國公證法的規(guī)定及王老二、張三的申請(qǐng)，本公證員于