1、華夏幸福工業(yè)地產(chǎn)片區(qū)開發(fā)模式分析調(diào)研報告2017年9月30日一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況1二、華夏幸福的模式分析3（一）組織架構(gòu)設(shè)置：（二）項目拓展策略：（三）業(yè)務(wù)開展類型（四）園區(qū)開發(fā)步驟：（五）盈利模式（六）核心競爭力分析（七）城鎮(zhèn)化分析18三、結(jié)論與建議 一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況（一）公司背景華夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)。2002年開始運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的運(yùn)營模式。在園區(qū)開發(fā)方面，該公司主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)

2、展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，該公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等產(chǎn)品系列。（二）公司業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長2012年，華夏幸福全年完成銷售額211.35億元，同比增長28.09%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入120.77億元，同比增長55.03%；實現(xiàn)營業(yè)利潤25.18億元，同比增長43.95%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤17.83億元，同比增長31.34%。2012年度公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為51.42%，處于行業(yè)較高水平。截至2012年末，公司貨幣資金余額55.56億元，公司持續(xù)實現(xiàn)經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為正。公司在產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方面的收入也實現(xiàn)了較大提升，20

3、12年，公司主營業(yè)務(wù)收入120.13億，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入為15.46億，加上與之相關(guān)的業(yè)務(wù)包括土地整理、園區(qū)建設(shè)、綜合服務(wù)等的收入達(dá)到36.76億，占主營業(yè)務(wù)收入超過了三成。2012年，華夏幸福業(yè)務(wù)布局迅速擴(kuò)張。截至報告期末，公司新拓展園區(qū)5個，成功實現(xiàn)了環(huán)北京、環(huán)沈陽、環(huán)上海三大區(qū)域布局。新拓展的5個園區(qū)分別位于河北香河、遼寧沈陽蘇家屯、江蘇無錫、江蘇鎮(zhèn)江和河北固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。截至2012年底，公司投資開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)新城和城市產(chǎn)業(yè)綜合體達(dá)到15個。2012年，公司投資運(yùn)營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)45家，新增簽約投資額279億元，較之去年的122億，增長128.8%。之所以有這樣的增長，

4、是因為2012年以來，公司貫徹實施招商引資大項目戰(zhàn)略，全面推動園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和大力提升招商引資項目規(guī)模、質(zhì)量。園區(qū)引入中聯(lián)航、航天科技集團(tuán)等重量級合作伙伴，招商模式實現(xiàn)新的突破也為20142015年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增長奠定了堅實的基礎(chǔ)。附圖：銷售收入和銷售面積銷售面積萬平方米）鞘售收入（萬元）附圖:新開工、竣工和施工面積（三）住宅開發(fā)和園區(qū)土地整理業(yè)務(wù)為主要的收入來源（四）公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)?；呀?jīng)成型目前公司已經(jīng)運(yùn)營的園區(qū)為固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。以上三大園區(qū)委托管理面積在264平方公里，其中已獲批面積超過40平方公里。圍繞首都經(jīng)濟(jì)

5、區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，公司2011年新拓展了7個園區(qū)，2012年上半年新拓展了5個園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)，其中7個地處河北、3個地處沈陽、2個地處青島，總計委托開發(fā)面積將近475平方公里，宣告公司進(jìn)入異地擴(kuò)張新階段。附表：公司已運(yùn)營和意向合作園區(qū)【乎方麝里）(WI)委初服申眠工業(yè)因3D2450丸廠潮白河工業(yè)區(qū)03.1516-翡長產(chǎn)業(yè)示苑區(qū)-廁埔廣陽國區(qū)-河北地區(qū)121.7250丸州坯代魁亦匡15-昌粟工業(yè)國區(qū)15前期-金山樺城丈化旅濤能75前期-21-脣河縣際車嚴(yán)業(yè)目40前期山東半青島市戰(zhàn)陽區(qū)汀擁h道8_專島市城陽區(qū)虻島荷道0.0前期-比北請阿智慧產(chǎn)業(yè)困邑-遼東半島沈皿于漏感區(qū)-朋市蘇家血匡3

6、051030舍計474.52-二、華夏幸福的模式分析在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨(dú)特模式。所謂的園區(qū)孵化，即“區(qū)域開發(fā)模式”為：（一）組織架構(gòu)設(shè)置:九通投資為京御地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)板塊的投資管理公司，下屬三浦威特、大廠鼎鴻、懷來鼎興為區(qū)域開發(fā)平臺公司，三浦威特主要負(fù)責(zé)固安縣委托區(qū)域內(nèi)的以河北固安工業(yè)園區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；大廠鼎鴻主要負(fù)責(zé)大廠回族自治縣委托區(qū)域內(nèi)的以大廠潮白河工業(yè)區(qū)為核心的區(qū)域開發(fā)；懷來鼎興主要負(fù)責(zé)懷來縣委托區(qū)域內(nèi)的懷來生態(tài)新城的開發(fā)；華夏新城主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；九通公用主要負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的經(jīng)營與管理；九通發(fā)展主要經(jīng)營工業(yè)廠房建設(shè)和出租。以上從

7、組織架構(gòu)上保證了區(qū)域開發(fā)的“一站式服務(wù)”，使得華夏幸福不是簡單的“顧問公司及總包單位”，而是能提供規(guī)劃、定位、施工、維護(hù)、招商、維保等全程打包服務(wù)的“綜合運(yùn)營商”。九通投資：作為項目選擇、獲取及接洽主體，與政府前期接洽；三浦威特：九通投資全資子公司，河北固安工業(yè)園區(qū)運(yùn)作主體。主要承擔(dān)相關(guān)土地整理成本，組織有相關(guān)資質(zhì)的單位承擔(dān)委托區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)綜合服務(wù)，以及開展招商引資專業(yè)化服務(wù)；大廠鼎鴻：九通投資全資子公司，大廠潮白河工業(yè)區(qū)運(yùn)作主體。主要承擔(dān)相關(guān)土地整理成本，組織有相關(guān)資質(zhì)的單位承擔(dān)委托區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)綜合服務(wù)，以及開展招商引資專業(yè)化服務(wù)；華夏新城：九通投資全資子公司，資質(zhì)等

8、級為市政公用工程施工總承包三級，承接區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，包括道路建設(shè)及供水、供電、供暖、供氣、通信基礎(chǔ)、排水等“九通一平”、場站及廠房建設(shè)等項目；九通公用：九通投資全資子公司，道路清潔、綠化等公共項目維護(hù)由其承擔(dān)；幸福物業(yè)：九通投資全資子公司，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)；（二）項目拓展策略：華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。目前已經(jīng)運(yùn)營的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國內(nèi)、國際頂級戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)

9、業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認(rèn)可，并通過豐富的一級開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務(wù)獲取政府的信任，在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合，并簽訂委托開發(fā)協(xié)議，該委托是排他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更，且委托期限一般長達(dá)50年。（以華夏首個項目固安工業(yè)園為例）2002年前2002年6月，提前介入政府工業(yè)園設(shè)立規(guī)劃，并在成立時同步成為受委托管理方：廊坊市政府決定“設(shè)立廊坊開發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)”，“同意固安縣政府、廊坊開發(fā)區(qū)委托廊坊開發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司對固安園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營管理”（廊坊市人民政

10、府（通知）（2002）90號），開展招商引資工作。2005年，三浦威特、河北固安工業(yè)園區(qū)管委會簽署開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的委托協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議。2006年，簽署河北固安工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施委托開發(fā)協(xié)議、河北固安工業(yè)園區(qū)招商引資專業(yè)化服務(wù)協(xié)議、河北固安工業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)框架協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議等一系列協(xié)議，同年獲市政府相關(guān)批復(fù)，全面進(jìn)行基建、招商等工作；2006年，固安工業(yè)園區(qū)升級為省級開發(fā)區(qū)；2008年，河北省人民政府發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）又快又好發(fā)展的指導(dǎo)意見（試行），肯定并鼓勵開發(fā)區(qū)（園區(qū)）采用市場化運(yùn)作方式，引入公司制開發(fā)模式，走市場化開發(fā)的路子，該文件成為后續(xù)幾個項目接盤的必要條件。至2011年

11、，各項委托成果如下：園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位：三浦威特公司先后聘請王志綱工作室對固安工業(yè)園區(qū)進(jìn)行總體策劃、美國DPZ公司進(jìn)行固安工業(yè)園區(qū)概念規(guī)劃、美國EDSA公司進(jìn)行園區(qū)起步區(qū)概念設(shè)計、羅蘭貝格進(jìn)行園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位研究、天津市城市規(guī)劃設(shè)計研究院進(jìn)行固安新城總體規(guī)劃設(shè)計。羅蘭貝格運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法，結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐，為園區(qū)確立了“電子信息產(chǎn)業(yè)”、“汽車零部件產(chǎn)業(yè)”、“現(xiàn)代裝備制造業(yè)”三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。招商引資：九通投資進(jìn)行園區(qū)招商引資業(yè)務(wù)，從對目標(biāo)客戶的初次接觸到簽約的平均周期約為6個月。截至2011年6月30日，固安工業(yè)園區(qū)簽署入園協(xié)議258份，其中已投產(chǎn)企業(yè)53家、試生產(chǎn)企業(yè)12家、在建企業(yè)45家、已簽約未進(jìn)場企業(yè)103家，解約40家，其他情形5家。有效協(xié)議的簽約總投資額為325