1、投資性房地產(chǎn)由成本模式向公允價(jià)值計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變HENsystemofficeroom【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】關(guān)于“金融街”領(lǐng)航會(huì)計(jì)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的分析投資性房地產(chǎn)由成本模式向公允價(jià)值計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變作者：陶蕊，何穎指導(dǎo)老師：李濤摘要：金融街股份有限公司對(duì)外宣布：自2008年1月1日起，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，此舉立即引起了業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員的密切關(guān)注。因?yàn)檫@不僅對(duì)公司自身影響巨大，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及會(huì)計(jì)領(lǐng)域不斷地推陳出新也產(chǎn)生了廣泛的影響。作為在校學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理專業(yè)的學(xué)生，我們?cè)诔浞秩〔暮蜕钊胝{(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)該公司針對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式向公

2、允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的原因進(jìn)行了細(xì)致的分析，應(yīng)用所學(xué)知識(shí)提出了自己的觀點(diǎn)，并結(jié)合所產(chǎn)生的影響，對(duì)我國(guó)的會(huì)計(jì)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了展望。關(guān)鍵詞：金融街控股股份有限公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四屆三十七次董事會(huì)審議通過(guò)了關(guān)于公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的議案，并對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量這一決議發(fā)出以下公告：“本公司目前從事的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，還有部分自持物業(yè)出租和經(jīng)營(yíng)，其中包括投資性房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)。截至2007年12月31日，公司全部投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目包括：北京金融街購(gòu)物中心、金樹(shù)街、C3四合院、重慶嘉年華項(xiàng)目，這些項(xiàng)目

3、的賬面價(jià)值合計(jì)約1512億元，占公司2007年度凈資產(chǎn)比例為3083。對(duì)于北京商業(yè)物業(yè)，包括北京金融街購(gòu)物中心、金樹(shù)街、C3四合院，由公司市場(chǎng)部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，從市建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、中國(guó)指數(shù)研究院等權(quán)威性較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)選取同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理測(cè)算，出具了金融街控股自持物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值估測(cè)之調(diào)研報(bào)告，以其測(cè)算結(jié)論作為公允價(jià)值；對(duì)于重慶嘉年華項(xiàng)目，以其同期成交價(jià)格和報(bào)價(jià)，確定其公允價(jià)值?！眻D一：金融街控股股份有限公司主要部分業(yè)務(wù)示意圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資性發(fā)地產(chǎn)出租業(yè)金融街購(gòu)物中心金樹(shù)街重慶嘉年華一石激起千層浪，對(duì)于以房地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)的金融街控股股份有

4、限公司來(lái)說(shuō)，這樣一個(gè)轉(zhuǎn)變無(wú)疑會(huì)對(duì)它的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益產(chǎn)生重大的影響?，F(xiàn)將具體情況做出以下分析。一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式1、投資性房地產(chǎn)的含義隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用身生產(chǎn)和存貨對(duì)外銷售,還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為的的房地產(chǎn)收益活動(dòng),甚至成為影響個(gè)別企業(yè)利潤(rùn)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,并沒(méi)有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)的概念,而是統(tǒng)括在固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中,采用歷史成本法為基本計(jì)量原則進(jìn)行核算。這樣的核算方式,在

5、我國(guó)經(jīng)濟(jì)速增長(zhǎng)的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值在較大的偏差,直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)填補(bǔ)了這一空白,明確了投資性房地的概念及其范圍。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。以金融街控股股份有限公司為例：北京金融街購(gòu)物中心、金樹(shù)街、C3四合院、重慶嘉年華等四個(gè)項(xiàng)目就是該公司的投資性房地產(chǎn)。2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的兩種模式財(cái)政部于2006年2月正式發(fā)布了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,與我國(guó)原來(lái)的準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位相比,新準(zhǔn)則體系引入了

6、公允價(jià)值模式。企業(yè)會(huì)計(jì)第3號(hào)投資性房地產(chǎn)鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn),即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。圖二：兩種會(huì)計(jì)計(jì)量模式的比較成本模式：要求企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記公允價(jià)值模式：我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則中詳細(xì)規(guī)定：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。資產(chǎn)負(fù)債表日不同的會(huì)計(jì)處理方法米用成本

7、模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)在預(yù)計(jì)可使用年限內(nèi)按年限平均法攤銷或計(jì)提折舊。就金融街控股股份有限公司來(lái)說(shuō)，2008年1月1日前，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公司對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)可使用年采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)考慮遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的也J厶丿bl丿II且門里4矢用J史丁女近市場(chǎng)的價(jià)格反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，因而它更能公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，更有利于使用者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有狀

8、3、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。4、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)原則在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條

9、件下，金融街控股股份有限公司宣稱：公司將本著審慎、穩(wěn)健的原則進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)，并針對(duì)不同物業(yè)，采用不同的估價(jià)方法。投資性房地產(chǎn)本身有交易價(jià)格時(shí)，由投資性房地產(chǎn)所屬公司市場(chǎng)部門提供的同期成交價(jià)格或報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)，確定其公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)本身無(wú)交易價(jià)格時(shí)，由公司市場(chǎng)部門進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，以市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的估價(jià)結(jié)論作為其公允價(jià)值。二、金融街控股股份有限公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的原因分析1、金融街控股股份有限公司官方董事所述原因公司董事會(huì)認(rèn)為：采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國(guó)際通行的成熟方法，可以更加真實(shí)客觀的反映公司價(jià)值，有助于廣大投資者更全面地了解公

10、司經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)情況。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具備必要性。另外，公司目前投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目位于重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量具有可操作性。因此，公司董事會(huì)同意采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。2、監(jiān)事會(huì)對(duì)本次會(huì)計(jì)政策變更的所述原因監(jiān)事會(huì)提出：公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公司采用公允價(jià)值計(jì)量符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，能夠真實(shí)、全面的反映公司所持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值，沒(méi)有損害公司和全體股東的利益。同意公司采取這一會(huì)計(jì)政策的變更。3、經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)本次會(huì)計(jì)政策變更的看法“

11、在投資性房地產(chǎn)全部采用公允價(jià)值計(jì)量模式下，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2007年年報(bào)披露的這15億元的投資性房地產(chǎn)可以不計(jì)提折舊或攤銷費(fèi)用（土地使用權(quán)），這將對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生巨大的利好。這里需引起注意的是15億元僅是變更前即成本模式下的賬面金額，還不是變更后的公允價(jià)值，其公告披露經(jīng)公司測(cè)算評(píng)估后的公允價(jià)值約為億（）。雖然在目前房?jī)r(jià)市場(chǎng)條件下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值有可能會(huì)小幅度下降，但這種價(jià)格的小幅下跌產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)利潤(rùn)表的影響較小。因此，這將其對(duì)后續(xù)年度的業(yè)績(jī)產(chǎn)生巨大的提升作用（由于采用公允價(jià)值模式后不得再轉(zhuǎn)為成本模式）。這也許是其由原來(lái)采用成本模式變更為采用公允價(jià)值計(jì)量模式的主要原因。4、個(gè)人觀

12、點(diǎn)我們認(rèn)為最終決定金融控股股份公司選擇在大多數(shù)公司使用成本模式計(jì)量的情況下，首個(gè)改用公允價(jià)值模式做為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的方式除了以上各方提到的幾點(diǎn)原因外還具有其它多方面的原因。（1）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的導(dǎo)向作用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的引入，將會(huì)使傳統(tǒng)實(shí)務(wù)中的會(huì)計(jì)收益觀轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)收益觀，擴(kuò)展了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的內(nèi)涵。會(huì)計(jì)收益觀是當(dāng)每一項(xiàng)收入、費(fèi)用、成本、利得和損失只有在實(shí)際發(fā)生時(shí)才予以確認(rèn)入賬,資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值發(fā)生變動(dòng),由于無(wú)實(shí)際的交易行為,也不入賬。但經(jīng)濟(jì)收益觀是用企業(yè)實(shí)際財(cái)富的增加來(lái)表示收益。實(shí)際財(cái)富是指一個(gè)會(huì)計(jì)主體在期末保持了期初同等財(cái)富的前提下消費(fèi)或消耗的數(shù)額。按照經(jīng)濟(jì)收益觀要調(diào)整幣值變動(dòng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的

13、影響。因此,在傳統(tǒng)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上增加了資產(chǎn)或負(fù)債持有利得和損失,并將利得和損失區(qū)分為直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失以及直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失。對(duì)于金融街控股股份有限公司來(lái)說(shuō)，2007年年報(bào)批露的將近15億的投資性房地產(chǎn)可以不計(jì)提折舊或攤費(fèi)用，那么如果不考慮折舊或費(fèi)用那么該公司的房地產(chǎn)只需用考慮由于市場(chǎng)價(jià)格而產(chǎn)生的升跌。而這個(gè)升跌價(jià)就是公司的“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”。在以前不考慮公允價(jià)值系統(tǒng)中，“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”基本是不予以考慮的。而采用公允價(jià)值后，利潤(rùn)的信息含量更加豐富，投資者的決策有用信息更多。我們可以從金融街控股股份有限公司2007年年度報(bào)告中看到，2007年投資性房地產(chǎn)

14、占總資產(chǎn)的變動(dòng)比率為%。2007年整個(gè)年度新增加了將近15億元的投資性房地產(chǎn)。據(jù)了解，該公司投資性房地產(chǎn)比重：其中出租的房產(chǎn)為949，782，元；出租和持有準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)為：562，177，元。表一：金融街控股股份有限公司投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表（單位：元）年份投資性房地產(chǎn)金額占總資產(chǎn)的比重20071511960000%200655250000%我們?cè)購(gòu)脑摴镜馁Y產(chǎn)負(fù)債表（附表1）中可以看到,由于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變,給公司帶來(lái)投資性房地產(chǎn)和股東權(quán)益的增加，分別由2007年12月31日的151,萬(wàn)元和490,萬(wàn)元，變動(dòng)為2008年3月31日的312,萬(wàn)元和1,446,萬(wàn)元，變動(dòng)數(shù)實(shí)為

15、可觀。所有這些都成為金融街控股股份有限公司最終決定采用公允價(jià)值模式做為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式的原因，適當(dāng)?shù)捻槕?yīng)潮流便成為歷史發(fā)展的趨勢(shì)。公允價(jià)值符合會(huì)計(jì)配比原則的要求公允價(jià)值與歷史成本是目前會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)界爭(zhēng)論最大的觀點(diǎn)之一。歷史成本計(jì)量不符合會(huì)計(jì)配比原則的要求,混淆了經(jīng)營(yíng)收入與資本利得。配比原則主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn):收入與成本費(fèi)用,利得與損失的確認(rèn)與計(jì)量在時(shí)間上保持匹配;確認(rèn)和計(jì)量的要素在經(jīng)濟(jì)性質(zhì)及內(nèi)容上要保持匹配或存在因果聯(lián)系。應(yīng)用歷史成本計(jì)量違背了第二項(xiàng)配比要求。按歷史成本原則,收入是按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)量,成本費(fèi)用按歷史成本計(jì)價(jià),相互之間計(jì)量基礎(chǔ)并不一致。所得到的利潤(rùn)中既包括日常業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生

16、的收益,也包括物價(jià)上漲情況下所持資產(chǎn)價(jià)格增加所帶來(lái)的資本利得。金融街控股股份有限公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式作為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式符合了上述兩項(xiàng)配比原則的要求。從而使公司能更好的進(jìn)行后續(xù)確認(rèn)。通過(guò)公允價(jià)值,會(huì)計(jì)信息使用者，比如公司的管理層或投資者不僅可以隨時(shí)了解公司當(dāng)前所持有的投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,同時(shí),將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入利潤(rùn),符合經(jīng)濟(jì)收益觀。更有利于信息使用者做出理性的決策。公允價(jià)值的可以引發(fā)利潤(rùn)作用的變化在不同的合約或契約中，利潤(rùn)信息扮演著不同的角色。比如由于資產(chǎn)更加公允，將更有利于銀行評(píng)估公司的清算價(jià)值。又如，金融街控股股份有限公司在評(píng)價(jià)自己的投資性房地產(chǎn)保值增值時(shí)，基

17、于公允價(jià)值的資產(chǎn)信息將大大幫助其節(jié)省成本提高效率。同時(shí)，管理層的受托責(zé)任也因?yàn)楣实馁Y產(chǎn)價(jià)值而更加清晰，不會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)被高估而導(dǎo)致管理層的業(yè)績(jī)被低估，或者因?yàn)橘Y產(chǎn)被低估而導(dǎo)致管理層的業(yè)績(jī)被高估。因此金融街控股股份有限公司，基于成本和利潤(rùn)方面的考慮決定將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式改用公允價(jià)值模式。考慮到國(guó)際形勢(shì)及國(guó)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)“金融街”公告披露的變更理由就具有這樣的說(shuō)服力：“采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國(guó)際通行的成熟方法可以更加真實(shí)客觀的反映公司價(jià)值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)的情況?！被仡?007年第一季度季報(bào),雖然先后僅有11家上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇了公允價(jià)值

18、計(jì)量模式，并對(duì)股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整,分別是ST百花、武漢控股、沱牌曲酒、中國(guó)銀行、S深發(fā)展、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料、錦龍股份與津?yàn)I發(fā)展。但隨著像金融街控股股份有限公司這樣選擇變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的上市公司也越來(lái)越多。這無(wú)疑成為國(guó)內(nèi)的一種趨勢(shì)。因此金融街控股股份有限公司作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式的領(lǐng)航，也正是看到了這樣一種趨勢(shì)。其它原因金融街控股股份有限公司是投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則自2007年1月1日在上市公司執(zhí)行以來(lái),第一家發(fā)布公告變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的上市公司。從公司名譽(yù)來(lái)講，會(huì)計(jì)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變是一開(kāi)山之作，對(duì)該公司商譽(yù)的提高具有積極地作用

19、。金融街控股股份有限公司領(lǐng)航投資性房地產(chǎn)采用公允模式的舉動(dòng)，可以更好地樹(shù)立企業(yè)形象，以利于企業(yè)更好的融資，可以更好的體現(xiàn)公司的資產(chǎn)負(fù)債表！三、金融街控股股份有限公司采用公允價(jià)值模式做為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量方式所產(chǎn)生的影響1、從好的方面來(lái)說(shuō)，我們可以從金融街控股股份有限公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)前后采取兩種不同計(jì)量方式而產(chǎn)生對(duì)公司資產(chǎn)、負(fù)債和所有者公益的不同變化得出結(jié)論。對(duì)公司2007年度定期報(bào)告的影響經(jīng)金融街控股股份有限公司測(cè)算，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，將增加公司2007年所有者權(quán)益約1322億元，其中留存收益約1278億元，資本公積約044億元。(附注：其中轉(zhuǎn)入資本公積部分是根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)

20、準(zhǔn)則第3號(hào)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，當(dāng)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積，計(jì)入所有者權(quán)益。)對(duì)未來(lái)公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的影響在采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，金融街控股股份有限公司將不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。其選擇了采用公允價(jià)值模式計(jì)量，那么，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新估值；如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；又由于在公允價(jià)值模式下,不必對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷了，使得當(dāng)期費(fèi)用將要減少，相應(yīng)增加了當(dāng)期利潤(rùn)。總

21、體上來(lái)說(shuō),在07年房地產(chǎn)大幅增值的背景下,采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)鹑诮挚毓晒煞萦邢薰镜呢?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利影響，使利潤(rùn)能夠大幅增加。2、相反，新事物起初不能為大眾所接受，與其自身發(fā)展的不完全性也是相關(guān)的，具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)公司所有者權(quán)益與凈利潤(rùn)的影響是最大也是最直接的?？晌覀?cè)趯?duì)上市公司2007年財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行篩選時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房地產(chǎn)公司并沒(méi)有采用此計(jì)量模式，像萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、陸家嘴等房地產(chǎn)大公司都沒(méi)有采用公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)此，我們結(jié)合實(shí)際應(yīng)用情形進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)之所以許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不愿采用公允價(jià)值計(jì)量模式主要是因?yàn)橐?/p>

22、下兩點(diǎn)：收益不具有穩(wěn)定性，為企業(yè)帶來(lái)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)公允價(jià)值模式下計(jì)量的方法有待明確、規(guī)范就金融街控股股份有限公司來(lái)說(shuō)，領(lǐng)航此模式的轉(zhuǎn)變也面臨著巨大的壓力，在仔細(xì)分析此兩個(gè)原因的基礎(chǔ)上，需要不斷地改進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。（1）對(duì)于涉及房地產(chǎn)的行業(yè)來(lái)說(shuō)，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，利潤(rùn)明顯提升的同時(shí)面臨著波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。有些企業(yè)并不愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而業(yè)績(jī)較好的企業(yè)，其盈利能力以及籌資能力在行業(yè)中處于一個(gè)較高水平，它為了保持穩(wěn)定性，也不愿意承擔(dān)由于價(jià)值下降可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于從2003年開(kāi)始房地產(chǎn)價(jià)格一直大幅度增長(zhǎng)，而從2007年底至2008年上半年房地產(chǎn)行業(yè)局勢(shì)都是不太穩(wěn)定，很多房地產(chǎn)上市公司看到局勢(shì)起伏

23、，如果又采用公允價(jià)值計(jì)量體現(xiàn)在報(bào)表上的不穩(wěn)定性是不能接受的，特別是時(shí)下全球性的金融危機(jī)，能擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn)的公司必然是少數(shù)。數(shù)據(jù)顯示（詳見(jiàn)附表2），2007年12月31日金融街控股股份有限公司的凈利潤(rùn)為73,萬(wàn)元，而2008年3月31日的凈利潤(rùn)竟只有7,萬(wàn)元?？梢?jiàn)由于風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)給金融街控股股份有限公司帶來(lái)了多大的損失。（2）在基本準(zhǔn)則中公允價(jià)值定義為資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)算。而在具體準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)從活躍市場(chǎng)的角度理解公允價(jià)值，強(qiáng)調(diào)交易或事項(xiàng)如果存在活躍市場(chǎng)就圍繞活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)確定公允價(jià)值或公允價(jià)值計(jì)量基礎(chǔ)；如果不存在活躍市場(chǎng)或找不到活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)，

24、就采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值。根據(jù)上述18家公司披露的年報(bào)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（10家上市公司）、第三方調(diào)查報(bào)告（2家上市公司）、與擬購(gòu)買方初步商定的談判價(jià)下限（1家上市公司）及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（2家上市公司）等。這些公允價(jià)值的運(yùn)用尚需進(jìn)一步研究。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。由此不難看出，目前我國(guó)缺乏單獨(dú)的公允價(jià)值準(zhǔn)則及相關(guān)指引，導(dǎo)致計(jì)量方法不明確，這也為“金融街控股股份有限公司”的轉(zhuǎn)變產(chǎn)生影響。四、針對(duì)金融街控股股份有限公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生不好的影響而提出的對(duì)策金融街控股股份有限公司在投資

25、性房地產(chǎn)采用成本模式向公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變的舉動(dòng)具有領(lǐng)航作用，在為其帶來(lái)收益的同時(shí)，也帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合具體的影響，我們對(duì)追隨此會(huì)計(jì)模式轉(zhuǎn)變的公司以下建議：1、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)及其管理者來(lái)說(shuō)1）在市場(chǎng)銷售模式方面財(cái)務(wù)人員應(yīng)該注意：分期或延期收款銷售商品在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),其定價(jià)模式與計(jì)量必須考慮應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間差額的影響，以真實(shí)反映資產(chǎn)負(fù)債表。（2）在企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目方面由于以公允價(jià)值計(jì)量并將公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失計(jì)入損益并反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上,將導(dǎo)致?lián)碛写罅拷鹑谫Y產(chǎn)和金融負(fù)債的金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)在不同會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有不可預(yù)期大幅波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)后果。此外,發(fā)生債務(wù)重組和非貨幣性交

26、換的企業(yè),如果所涉及公允價(jià)值與賬面價(jià)值差異較大,將不得不在特定會(huì)計(jì)期間確認(rèn)巨額損益。所以，作為專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，現(xiàn)值、利率等敏感性的貨幣舉措，必須慎重的考慮。（3）在所得稅方面新的所得稅準(zhǔn)則要求根據(jù)資產(chǎn)、負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)與其對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)賬面價(jià)值比較,確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)與負(fù)債及其暫時(shí)性差異,采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法進(jìn)行所得稅費(fèi)用核算。（4）在企業(yè)信息系統(tǒng)內(nèi)容與功能拓展方面應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)必須建立規(guī)范的涵蓋公允價(jià)值收集、跟蹤、分析、估計(jì)、確認(rèn)、計(jì)算、計(jì)量、披露等的信息系統(tǒng),公司須對(duì)企業(yè)信息系統(tǒng)及會(huì)計(jì)呈報(bào)與披露更加地嚴(yán)格要求。（5）在利潤(rùn)分配決策方面未實(shí)現(xiàn)收益會(huì)產(chǎn)生凈利潤(rùn),要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員正確處理,利潤(rùn)

27、分配決策與兌現(xiàn)之間的關(guān)系，更好的保護(hù)所有者權(quán)益，為公司創(chuàng)造更多收益。（6）在業(yè)績(jī)管理和盈余評(píng)價(jià)方面：公允價(jià)值計(jì)量采用后由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)性,另外,企業(yè)管理當(dāng)局對(duì)公允價(jià)值計(jì)量有選擇權(quán),其經(jīng)濟(jì)后果會(huì)導(dǎo)致企業(yè)各方利益相關(guān)者的博弈,對(duì)企業(yè)盈余管理及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)會(huì)帶來(lái)更大的影響。這就要求企業(yè)管理人員正確處理各方利益，建立健全人力資源管理體系。根據(jù)以上公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)影響的分析,我們看到,公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的職業(yè)能力、專業(yè)判斷道德水準(zhǔn)等均提出了較高的要求，進(jìn)而會(huì)影響他們的學(xué)習(xí)能力、執(zhí)業(yè)能力與守法精神。2、對(duì)企業(yè)投資者來(lái)講（1）公允價(jià)值計(jì)量是投資者收益更公平

28、、公正的體現(xiàn)。公允價(jià)值計(jì)量在收益決定的模式中更符合經(jīng)濟(jì)學(xué)收益觀,即認(rèn)為收益是企業(yè)期末凈資產(chǎn)相對(duì)于期初凈資產(chǎn)的增值,經(jīng)濟(jì)收益是投資者投資較為理想的收益信息。因此這就需要企業(yè)的投資者對(duì)于公允價(jià)值更加關(guān)注，以免造成投資決策的失誤。（2）及時(shí)披露的、真實(shí)的、相關(guān)的會(huì)計(jì)信息能幫助投資者做出正確的決策。公允價(jià)值能反映充分不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)有資產(chǎn)與負(fù)債的現(xiàn)時(shí)價(jià)值,能夠更準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流量的金額、時(shí)間與不確定性,從而有利于更準(zhǔn)確地比較、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)企業(yè)有效利用資源的能力與盈利能力,能夠反映企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)及其不確定性,及時(shí)確認(rèn)價(jià)格變動(dòng)的損益以提高收益報(bào)告的及時(shí)性,降低企業(yè)管理當(dāng)局盈余管理或收益操

29、縱的可能性。這就要求投資者向企業(yè)索要及時(shí)披露、真實(shí)的、相關(guān)的會(huì)計(jì)信息。（3）投資者投資企業(yè)的目標(biāo)是希望企業(yè)價(jià)值最大化及每股盈余最大化。股票市場(chǎng)的有效性是通過(guò)投資者在信息引導(dǎo)下發(fā)生或改變投資行為而實(shí)現(xiàn)的,上市公司企業(yè)價(jià)值的高低,在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)為證券價(jià)值的高低。會(huì)計(jì)政策選擇具有經(jīng)濟(jì)后果,不同的會(huì)計(jì)政策選擇對(duì)企業(yè)價(jià)值最大化產(chǎn)生必然不同的影響,公允價(jià)值是基于現(xiàn)值的企業(yè)內(nèi)在價(jià)值的計(jì)量與及時(shí)反饋,與歷史成本計(jì)量比較,能及時(shí)的影響投資者對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷。所以，公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用對(duì)企業(yè)投資者者的投資預(yù)測(cè)、投資方向、投資質(zhì)量都有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，在采用公允價(jià)值計(jì)量的模式下，充分利用其優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多的財(cái)富。3、對(duì)策小結(jié)：我國(guó)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性從年的“初次采用”到年后的“盡可能回避”,再至年開(kāi)始大幅度