1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程、管理控制編制：*審核：*:OOW三月鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中， 內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范 制度及各精細(xì)化管理都沒(méi)有完全成形。在 *的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的不斷編制和修改,我們工程部根據(jù)公司實(shí)際情況終于完成了 本實(shí)用手冊(cè)的編制工作。本手冊(cè)，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)范圍是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為先決條 件，編制時(shí)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程為主軸線，以各流程的大綱為主， 加入各流程工作的詳細(xì)操作及管理控制內(nèi)容。我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實(shí)用，目的是希望本手冊(cè)能進(jìn)一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項(xiàng)工作的實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。我們也憧憬在各方

2、面的合理的建議下,能將本手冊(cè)做到盡善盡美,弁能在同行 中占有一席之地.當(dāng)然目前這只是我們的一個(gè)目標(biāo) ，但我們會(huì)更努力 更用心的去完善它,目標(biāo)總有一天會(huì)實(shí)現(xiàn).我們相信,努力總會(huì)有同 報(bào)！*年*月 TOC o 1-5 h z 目錄前 言 2 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 5一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種類(lèi) 5二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則及要求5三、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 5四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 6第二章： 可行性研究和項(xiàng)目決策階段 - -7 HYPERLINK l bookmark12 o Current Documen

3、t 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的 7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的四方面研究方向 7三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 8四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 -8五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 8六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 9七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議 9 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 10、土地使用權(quán)的獲取及開(kāi)發(fā) - -10（一）、土地使用權(quán) -10 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document （二）、土地開(kāi)發(fā) 12二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證 13 HYPER

4、LINK l bookmark18 o Current Document 三、確定勘察、監(jiān)理 15 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 16五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，中請(qǐng)招投標(biāo) 22 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 六、申辦施工許可證 24 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第四章：工程建設(shè)實(shí)施階段 26一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段 26二、工程建設(shè)實(shí)施階段- 26（一）、工程進(jìn)度的控制 26 HYPERLINK l bookmark34

5、o Current Document （二）、工程質(zhì)量的控制 28（三）、工程成本的控制 29（四）、工程合同的控制 34第五章：項(xiàng)目銷(xiāo)售階段 37一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃-37二、房地產(chǎn)銷(xiāo)售 38三、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售的流程 41 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第六章：房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理 42、物業(yè)管理的概念 42 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 二、物業(yè)管理的特點(diǎn) 42 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 二、物業(yè)管理在當(dāng)前的地位和作用 -43

6、四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 45 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 五、物業(yè)管理費(fèi) 46第七章：附錄：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)流程 -47 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程 47辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 -57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料 57土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般工作程序 58施工監(jiān)理工作的總程序 59施工組織設(shè)計(jì)審核流程 60圖紙會(huì)審監(jiān)理工作流程 61工程款支付基本程

7、序 62工程變更管理的基本程序-63進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序 64主體工程質(zhì)量控制流程 65單位工程驗(yàn)收基本程序 66質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序 67建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案流程 68后 記 - 69第一章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù) 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城市房地產(chǎn)管理法）依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中 一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他 商品的開(kāi)發(fā)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大、耗力多、周期長(zhǎng)、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 活動(dòng)在人們的生活中占居越來(lái)越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，

8、時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范圍越廣， 程度越深，內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)。土地開(kāi)發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開(kāi)發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或 者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊 城區(qū)改造或二次開(kāi)發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來(lái)的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。就房屋開(kāi)發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開(kāi)發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑 物開(kāi)發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開(kāi)發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)。二、房地

9、產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則及要求：根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條至二十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有下列基本原則及要求：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原 則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約 定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的， 可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú) 償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期 工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲

10、延的除外。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入 股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。三、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符 合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給

11、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān) 規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方 人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)經(jīng)過(guò)以下程序：（一）應(yīng)當(dāng)向工商局行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，工商行政管理部門(mén)對(duì)不符合房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件的，不予登記；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯浰诘氐目h級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案；上述規(guī)定主要為協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)立中，一般行政管理（工商行政管理）與特殊行政管理（房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)管理

12、）的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)（一）企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)；（二）企業(yè)法人變更登記費(fèi)；（三）企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)；（四）補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)。第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段由于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需專(zhuān)業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、制作人員、社會(huì)、環(huán)境專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財(cái)會(huì)師及律師等專(zhuān) 家，我公司目前缺少此類(lèi)人員，只能對(duì)可行性研究的步驟、內(nèi)容、工作概要、項(xiàng)目評(píng)估的要求及決策作簡(jiǎn)要介紹。策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。項(xiàng)目策劃是一門(mén)新興的策劃學(xué)，以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對(duì)象，體現(xiàn)一定的功利性、社會(huì)性、創(chuàng) 造

13、性、時(shí)效性的大型策劃活動(dòng)。策劃的六個(gè)主要宏觀作用：改變企業(yè)發(fā)展方式（松散向信紙、規(guī)模向質(zhì)量、產(chǎn)品向品牌和資本等），改變發(fā)展目標(biāo)（多元向?qū)I(yè)或相反、地區(qū)向國(guó)際、上下游移動(dòng)），避免死于非命（發(fā)現(xiàn)生存空間，發(fā)現(xiàn)生存資源或手段），節(jié)約資源（避免盲從，避免盲動(dòng)），提高速度（避免無(wú)效經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、精密使企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)），促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)（相互啟發(fā)使產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)更加富有科學(xué)、技術(shù)和藝術(shù) 性，合經(jīng)勞成為樂(lè)趣）等?？傊邉澘墒箛?guó)家決策向民間經(jīng)濟(jì)決策的轉(zhuǎn)化高效、順暢、充分。項(xiàng)目策劃的流程分為四個(gè)流程：1、項(xiàng)目調(diào)研2、項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分與選擇 1 ）項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 2）項(xiàng)目市場(chǎng)選擇3、項(xiàng)目策劃書(shū)撰寫(xiě) 4、項(xiàng)目方案實(shí)施。房地產(chǎn)項(xiàng)目策

14、劃是指，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查和系統(tǒng)的分析，利用已經(jīng)掌握的有關(guān)資料及手段，科學(xué)地、合理地、有效地推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)程，并且提前判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)展程度及效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃首先須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，再轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，研究人員需專(zhuān)業(yè)要求很高、技術(shù)性很強(qiáng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員專(zhuān)家 、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、制作人員、 社會(huì)、環(huán)境等專(zhuān)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家、建筑工程專(zhuān)家、財(cái)會(huì)師及律師等專(zhuān)家組成。一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的 ：是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資

15、決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目按研究方向主要有以下四方面、宏觀經(jīng)濟(jì)信息 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息 包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì) 包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。區(qū)域市場(chǎng)分析根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤(pán)匯

16、總分析階段性對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。3、消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤(pán)項(xiàng)目。4、品牌研究：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷(xiāo)售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 ，可分為 5 個(gè)步驟進(jìn)行：項(xiàng)目公司接受委托或公司董事會(huì)立項(xiàng)； (2) 調(diào)查研究； (3)

17、 方案選擇與優(yōu)化； (4) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； (5) 編制可行性研究報(bào)告。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有： (1) 項(xiàng)目概況； (2) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置； (3) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析； 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析； 項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5) 資源供給及資本運(yùn)作方案； (6) 環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8) 開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (

18、9) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10) 結(jié)論及建議。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段、投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。、初步可行性研究，亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè) 的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。、詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目

19、在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4、可行性研究三階段常規(guī)的時(shí)間費(fèi)用表項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會(huì)研究階段13%30%20%初步可行性研究階段6%20%10%詳細(xì)可行性研究階段816%,得出銷(xiāo)售底價(jià)，卡公司決策層審定得了蓬勃經(jīng)營(yíng)部根據(jù)底 切有關(guān)房順，制定售價(jià)直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)” 一詞來(lái)替如有退房則進(jìn) 、 入退房流不出一種I現(xiàn)場(chǎng)出納收款后將款項(xiàng)基是根據(jù)英籍梅寥硼礪微聒的“彳統(tǒng)的房地理籍鯉酮剃，或與企業(yè)的區(qū)別。wll是IIIX銷(xiāo)售中是否進(jìn)行折銷(xiāo)售部保留發(fā)票復(fù)印件、登記銷(xiāo)售臺(tái)帳，定期與財(cái)務(wù)部核對(duì)貸款到賬后，財(cái)務(wù)部確認(rèn)后記錄銀行帳，并開(kāi)發(fā)票銀行進(jìn)帳單發(fā)票記帳聯(lián)有相應(yīng)

20、級(jí)別管 理人，進(jìn)行折 扣審批 現(xiàn)在一般的說(shuō)法是，物業(yè)管理類(lèi)似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這個(gè)范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展，如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已投入使用的各類(lèi)物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二 . 物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)

21、化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。（一）物業(yè)管理的社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理， 諸如房屋、 水電 、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住（ 工作 ） 環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總 管家”，而對(duì)政府各職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類(lèi)物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)

22、一和綜合改善。（二）物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理是由專(zhuān)業(yè)的管理企業(yè)物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專(zhuān)業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)設(shè)置分專(zhuān)業(yè) 的管理職能部門(mén)來(lái)從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸趨于專(zhuān)業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專(zhuān)業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電 設(shè)備維修承包給專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專(zhuān)業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專(zhuān)業(yè)清潔公司。這些專(zhuān)門(mén)組織的成立，表明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專(zhuān)業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步

23、促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。（三）物業(yè)管理的企業(yè)化物業(yè)管理單位是企業(yè)單位， 不是事業(yè)單位， 也不具備政府行為職能。 物業(yè)管理企業(yè)作為 一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照中華人民共和國(guó)公司法的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自 己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中還要處理好與有關(guān)部門(mén)，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營(yíng)上和服務(wù)上下功夫，為

24、業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。（四）物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)模?即推行有償服務(wù)， 合理收費(fèi)。 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門(mén)的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來(lái)源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、

25、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，就越來(lái)越顯示出其強(qiáng)大的生命力。三 . 物業(yè)管理在當(dāng)前的地位和作用（一）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場(chǎng)化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類(lèi)住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。 它不僅使原有的公房所有制

26、為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)分散管理的辦法，以及用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場(chǎng)取向的管理模式。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問(wèn)題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。所以，物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，并且具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理無(wú)疑拓寬了房地產(chǎn) 市場(chǎng)范圍，完善了房地產(chǎn)投

27、資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向發(fā)展。（二）有利于提高房地產(chǎn)投資效益物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言， 存在著開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。按程序 來(lái) 說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的落腳點(diǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的重點(diǎn)是解 決數(shù)量問(wèn)題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開(kāi)發(fā)建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，使開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的根本原因所在。隨著國(guó) 家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長(zhǎng)已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地

28、產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展。加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且還可以使物業(yè)增值。 一方面，良好的物業(yè)管理可 以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，還可以通過(guò)基本業(yè)務(wù)、專(zhuān)項(xiàng) 業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物 業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過(guò)程的管理，也可以說(shuō)是廣泛意義上的售后服務(wù)，因 此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的 物業(yè)管理，才能保

29、證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。（三）樹(shù)立城市形象，完善城市功能物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹(shù)立城市形象、完善城市功能的作用。居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前 提?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱(chēng)心 如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們 的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。這一切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展所必須具備的

30、前提條件。物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的。物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作和生活環(huán)境， 并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實(shí)和豐滿，無(wú)論從物質(zhì)上還是精神上都離不開(kāi)工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有 現(xiàn)代城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心的“微型社會(huì)”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意識(shí)，創(chuàng)造相互尊重、和樂(lè)共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物

31、業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，為樹(shù)立城市形象、完善城市功能起 積極推動(dòng)作用。（四）推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。物業(yè)管理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。 中國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方面不適應(yīng)改革開(kāi)放形勢(shì)下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居住 的需要。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的外商對(duì)投資中國(guó)大陸感興 趣。外商進(jìn)入中國(guó)大陸一般首先在“賓館”入住，開(kāi)始“投石問(wèn)路”，一旦投資項(xiàng)目初

32、成或業(yè)務(wù) 有所拓展，就需要安居樂(lè)業(yè)了。只有安居才能樂(lè)業(yè)，在中國(guó)大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進(jìn)入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工 作人員購(gòu)置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。中國(guó)大陸的物業(yè)管理最初正是從對(duì)外商、外籍人員在中國(guó)大 陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的管理發(fā)展起來(lái)的，至今涉外房的管理仍是物業(yè)管理的重要組成部分。隨著房 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來(lái)管理自己在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國(guó)大陸置業(yè)的一招。由此可見(jiàn)，良好的物業(yè)管理 是加快中國(guó)房地產(chǎn)同國(guó)際接軌、改善中國(guó)大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有

33、推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。（五）有助于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)已意識(shí)到物業(yè)管理 的重要性，開(kāi)始關(guān)心物業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要戰(zhàn)略決策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地 產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷(xiāo)售工作的順利 開(kāi)展。因此，優(yōu)質(zhì)的物

34、業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的 作用。四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。（一）、常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)：房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；環(huán)境衛(wèi)生的管理；綠化管理；配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作；車(chē)輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：日常生活類(lèi)；商業(yè)服務(wù)類(lèi)；文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)；金融服務(wù)類(lèi)；經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；社會(huì)福利類(lèi)；、委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工

35、作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。五、物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用的叫物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)一般由以下一些項(xiàng)目構(gòu)成：公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯( 扶梯 ) 、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。聘用管理人員的薪

36、金，包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)( 火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等) 及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用。節(jié)日裝飾的費(fèi)用。管理者酬金。行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。其他為管理而發(fā)生的合理支出。第七章：附錄：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

37、一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊(cè)登記5、辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)7、辦理企業(yè)名稱(chēng)登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)10 、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)、企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1 、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)2、初步確定開(kāi)發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申

38、報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1 、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)、委托地質(zhì)勘探、委托初步設(shè)計(jì)、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案、報(bào)審市政配套方案、市政各

39、管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1 、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門(mén)實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

40、、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用、征用集體土地用地申請(qǐng)、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21 、確定勞動(dòng)力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23 、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26 、辦理凍結(jié)戶口27 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30 、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的

41、相關(guān)稅費(fèi)1 、地價(jià)款（土地出讓金）2、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅、地價(jià)評(píng)估費(fèi)、出讓土地預(yù)訂金、征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，

42、進(jìn)行拆遷安置、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理、移交拆遷檔案資料、房屋拆遷糾紛的裁決、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清理費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)10 、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5

43、、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖、出施工圖、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金、辦理消防審核意見(jiàn)表、審批人防工程、辦理人防許可證、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)、招標(biāo)準(zhǔn)備、招標(biāo)通告、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23 、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng) 26 、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27 、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28 、

44、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)29 、簽訂工程承包合同30 、工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31 、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù) 32、建設(shè)工程監(jiān)理33 、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記 34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) 35、辦理開(kāi)工前審計(jì)36 、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37 、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38 、報(bào)裝施工用水、電、路 39 、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)40 、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)41 、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43 、施工場(chǎng)地的“三通一平” 44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè) 45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46 、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47 、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48 、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)49 、商品住宅性能認(rèn)定 50 、竣工統(tǒng)計(jì)登記51 、辦理竣工房屋測(cè)繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房