1、 HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準正文目錄 HYPERLINK l _bookmark0 開發(fā)投資增速回落，新開工增速創(chuàng)年內新高4 HYPERLINK l _bookmark1 開發(fā)投資單月略有回落，全年超預期收官4 HYPERLINK l _bookmark6 年末補庫存意愿有所回升，土地成交價款當月增速創(chuàng) 4 月以來新低4 HYPERLINK l _bookmark11 新開工面積累計增速創(chuàng)年內新高5 HYPERLINK l _bookmark18 銷售面積當月增速轉正，全年微漲收官7 HYPERLINK l _bookmark28 到位資金累計增速

2、收窄，當月增速繼 4 月后再次轉負9 HYPERLINK l _bookmark39 風險提示11圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark2 圖表 1： 全國房地產開發(fā)投資累計完成額（萬億元）4 HYPERLINK l _bookmark3 圖表 2： 全國房地產開發(fā)投資當月完成額（億元）4 HYPERLINK l _bookmark4 圖表 3： 全國住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元）4 HYPERLINK l _bookmark5 圖表 4： 全國住宅開發(fā)投資當月完成額（億元）4 HYPERLINK l _bookmark7 圖表 5： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積累計值（億平

3、）5 HYPERLINK l _bookmark8 圖表 6： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積當月值（萬平）5 HYPERLINK l _bookmark9 圖表 7： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款累計值（億元）5 HYPERLINK l _bookmark10 圖表 8： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款當月值（億元）5 HYPERLINK l _bookmark12 圖表 9： 全國房屋新開工面積累計值（億平）6 HYPERLINK l _bookmark13 圖表 10： 全國房屋新開工面積當月值（萬平）6 HYPERLINK l _bookmark14 圖表 11： 全國住宅新開工面積

4、累計值（億平）6 HYPERLINK l _bookmark15 圖表 12： 全國住宅新開工面積當月值（萬平）6 HYPERLINK l _bookmark16 圖表 13： 全國房屋施工面積累計值（億平）6 HYPERLINK l _bookmark17 圖表 14： 全國房屋竣工面積累計值（億平）6 HYPERLINK l _bookmark19 圖表 15： 全國商品房銷售面積累計值（億平）7 HYPERLINK l _bookmark20 圖表 16： 全國商品房銷售面積當月值（萬平）7 HYPERLINK l _bookmark21 圖表 17： 全國商品住宅銷售面積累計值（億平）

5、7 HYPERLINK l _bookmark22 圖表 18： 全國商品住宅銷售面積當月值（萬平）7 HYPERLINK l _bookmark23 圖表 19： 全國商品房銷售金額累計值（萬億）8 HYPERLINK l _bookmark24 圖表 20： 全國商品房銷售金額當月值（億）8 HYPERLINK l _bookmark25 圖表 21： 全國商品住宅銷售金額累計值（萬億）8 HYPERLINK l _bookmark26 圖表 22： 全國商品住宅銷售金額當月值（億）8 HYPERLINK l _bookmark27 圖表 23： 商品房待售面積及去化周期8 HYPERLI

6、NK l _bookmark29 圖表 24： 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（萬億元）9 HYPERLINK l _bookmark30 圖表 25： 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）9 HYPERLINK l _bookmark31 圖表 26： 房地產開發(fā)到位資金中國內貸款累計值（萬億元）9 HYPERLINK l _bookmark32 圖表 27： 房地產開發(fā)到位資金中國內貸款當月值（億元）9 HYPERLINK l _bookmark33 圖表 28： 房地產開發(fā)到位資金中自籌資金累計值（萬億元）10 HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準 HYPERLIN

7、K l _bookmark34 圖表 29： 房地產開發(fā)到位資金中自籌資金當月值（億元）10 HYPERLINK l _bookmark35 圖表 30： 房地產開發(fā)到位資金中定金及預收款累計值（萬億元）10 HYPERLINK l _bookmark36 圖表 31： 房地產開發(fā)到位資金中定金及預收款累計值（億元）10 HYPERLINK l _bookmark37 圖表 32： 房地產開發(fā)到位資金中個人按揭貸款累計值（萬億元）10 HYPERLINK l _bookmark38 圖表 33： 房地產開發(fā)到位資金中個人按揭貸款當月值（億元）10開發(fā)投資增速回落，新開工增速創(chuàng)年內新高開發(fā)投資單

8、月略有回落，全年超預期收官2018 年 1-12 月全國房地產開發(fā)投資累計完成額為 12.03 萬億元，同比上漲 9.5%，增速較 1-11 月下跌 0.1 個百分點；其中住宅開發(fā)投資累計完成額為 8.52 萬億元，同比上漲13.4%，增速較 1-11 月下跌 0.2 個百分點。2018 年12 月全國房地產開發(fā)投資完成額為1.02 萬億元，環(huán)比下跌5.4%，同比上漲8.2%。12 月全國住宅開發(fā)投資完成額為 0.72 萬億元，環(huán)比下跌 6.4%，同比上漲 10.6%。2018 年全年的投資增速超我們年初預期，其中核心原因還是來自于拿地費用的大幅增長， 我們估算 2018 年房地產投資中拿地費

9、用占比約 30%，為近年新高，但隨著未來房企融資渠道高壓、去化下降，我們認為拿地費用如此高的增速不可持續(xù)，預計房地產投資增速逐步回落是大勢所趨。圖表1： 全國房地產開發(fā)投資累計完成額（萬億元）圖表2： 全國房地產開發(fā)投資當月完成額（億元）19.8%房地產開發(fā)投資累計完成額累計同比10.5%6.9%7.0%1.09.51425% 房地產開發(fā)投資當月完成額1220%10815%610%45%200%16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當月環(huán)比當月同比8.17%-5.36%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%20132014201

10、52016201720182018/062018/082018/102018/12資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，圖表3： 全國住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元）圖表4： 全國住宅開發(fā)投資當月完成額（億元）住宅開發(fā)投資累計完成額累計同比19.4%13.4%6.49.40.49.2987654321020132014201520162017201825%20%15%10%5%0%12,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅開發(fā)投資當月完成額當月環(huán)比10.62%-6.42%2018/062018/082018/102018/1240%30%20%10%0%-10

11、%-20%-30% HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，年末補庫存意愿有所回升，土地成交價款當月增速創(chuàng) 4 月以來新低2018 年 1-12 月全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積為 2.91 億平，同比上漲 14.2%，增速較 1-11 月下跌 0.1 個百分點。1-12 月土地成交價款為 1.61 萬億元，同比上漲 18.0%，增速較 1-11 月回落 1.8 個百分點。2018 年 12 月土地購置面積為 3,816.37 萬平，環(huán)比上漲 13.5%，同比上漲 13.9%。12 月土地成交價款為 2,355.64

12、億元，環(huán)比上漲 14.8%，同比上漲 6.7%。1-12 月土地購置面積和土地成交價款增速繼續(xù)回落，其中土地成交價款當月增速創(chuàng) 4 月以來新低；考慮到 10-11 月土地購置費增速調整加快（累計增速回落幅度均在 3pct 左右），土地投資前期滯后確認效應的走弱疊加當期投資增速的回落，未來短期土地購置費增速預期延續(xù)加速調整。圖表5： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積累計值（億平）圖表6： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積當月值（萬平）本年土地購置面積累計值累計同比15.8%14.2%8.8%-3.4%-14.0%-31.7%54321020132014201520162017201820%10%0%

13、-10%-20%-30%-40%4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000 當月環(huán)比當月同比本年土地購置面積當月值13.48%13.92%2018/062018/082018/102018/1250%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，圖表7： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款累計值（億元）圖表8： 全國房地產開發(fā)企業(yè)土地成交價款當月值（億元）15,00012,0009,0006,0003,000020132014201520162017201860%本年土地成交價款累計值累計同比49.4%

14、33.9%19.8%18.0%1.0%-23.9%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%2,5002,0001,5001,0005000土地成交價款當月額 當月環(huán)比當月同比14.83%6.70%2018/062018/082018/102018/1260%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30% HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，新開工面積累計增速創(chuàng)年內新高2018 年 1-12 月全國房屋新開工面積為 20.93 億平，同比上漲 17.2%，增速較 1-11 月上漲 0.4

15、 個百分點。其中住宅新開工面積為 15.34 億平，同比上漲 19.7%，增速較 1-11 月上漲 0.4 個百分點。2018 年 12 月全國房屋新開工面積為 2.04 億平，環(huán)比上漲 1.5%，同比上漲 20.5%。12月全國住宅新開工面積為 1.48 億平，環(huán)比上漲 1.1%，同比上漲 23.4%。我們認為房企資金鏈對銷售回款依賴度的提升疊加年末銷售額沖量共同推升新開工增速， 1-12 月新開工增速較 1-11 月提高 0.4pct；業(yè)績考核壓力下年末竣工結轉節(jié)奏加快，1-12 月竣工同比降幅較 1-11 月收窄 4.5pct；“快開工、慢竣工”的主流周轉模式下，1-12 月施工面積增速

16、依然較 1-11 月提高 0.5pct；短期施工投資有望企穩(wěn)，為開發(fā)投資提供階段性支撐。圖表9： 全國房屋新開工面積累計值（億平）圖表10： 全國房屋新開工面積當月值（萬平）房屋新開工面積累計值累計同比17.2%13.5%8.1%7.0%-10.7%-14.0% 當月新開工面積 當月環(huán)比當月同比20.46%1.52%25,00040%252015105020132014201520162017201820%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%20,00015,00010,0005,00002018/062018/082018/102018/1230%20%10%0%-10%-20

17、%-30%資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，圖表11： 全國住宅新開工面積累計值（億平）圖表12： 全國住宅新開工面積當月值（萬平）住宅新開工面積累計值累計同比19.7%11.6%8.7%10.5%-14.4% -14.6%1825%1620%1415%1210%105%80%6-5%4-10%2-15%0-20%20,00015,00010,0005,0000當月住宅新開工面積當月環(huán)比當月同比40%23.39%30%20%10%1.07% 0%-10%-20%-30%2013201420152016201720182018/062018/082018/102018/12資料來源：國

18、家統計局，資料來源：國家統計局，2018 年 1-12 月全國房屋施工面積為 82.23 億平，同比上漲 5.2%，增速較 1-11 月上漲 2.2個百分點。1-12 月全國房屋竣工面積為 9.36 億平，同比下降 7.8%，降幅較 1-11 月擴大3.4 個百分點。圖表13： 全國房屋施工面積累計值（億平）圖表14： 全國房屋竣工面積累計值（億平）908016.1%706050403020100房屋施工面積累計值累計同比9.2%5.2%3.2%3.0%1.3%18%16%1214%1012%10%88%66%4%42%20%8%房屋竣工面積累計值累計同比5.9%6.1%2.0%-4.4%-6

19、.9%-7.8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%2013201420152016201720180201320142015201620172018-10% HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，銷售面積當月增速轉正，全年微漲收官2018 年 1-12 月全國商品房銷售面積為 17.17 億平，同比上漲 1.3%，增速較 1-11 月上漲0.1 個百分點；其中，商品住宅銷售面積為 14.79 億平，同比上漲 2.2%，增速較 1-11 月上漲 0.1 個百分點。2018 年 12 月全國商品房銷售面積為 2.3

20、1 億平，環(huán)比上漲 48.8%，同比上漲 0.9%；其中，商品住宅銷售面積為 1.92 億平，環(huán)比上漲 44.7%，同比上漲 2.5%。圖表15： 全國商品房銷售面積累計值（億平）圖表16： 全國商品房銷售面積當月值（萬平）20 商品房銷售面積累計值25%25,00060%181617.3%141210累計同比6.5%22.5%20%15%10%20,00015,000 當月商品房銷售面積當月環(huán)比當月同比48.83%50%40%30%20%10%8642-7.6%07.7%5%1.3%0%-5%-10%10,0005,00000%0.92% -10%-20%-30%-40%-50%201320

21、1420152016201720182018/062018/082018/102018/12資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，圖表17： 全國商品住宅銷售面積累計值（億平）圖表18： 全國商品住宅銷售面積當月值（萬平）商品住宅銷售面積累計值累計同比 22.4%17.5%2.2%-9.1%6.95.31625%25,000當月商品住宅銷售面積50%當月環(huán)比1420% 40%1215%1010%85%60%4-5%2-10%0-15%20,00015,00010,0005,0000當月同比44.67%30%20%10%0%2.47%-10%-20%-30%-40%-50% HYPERLI

22、NK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準2013201420152016201720182018/062018/082018/102018/12資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，2018 年 1-12 月全國商品房銷售金額為 15.00 萬億元，同比上漲 12.2%，增速較 1-11 月上漲 0.1 個百分點；其中，商品住宅銷售金額為 12.64 萬億元，同比上漲 14.7%，增速較1-11 月下跌 0.2 個百分點。2018 年 12 月全國商品房銷售金額為 2.05 萬億元，環(huán)比上漲 50.5%，同比上漲 12.3%； 其中，商品住宅銷售金額為 1.64 萬億元

23、，環(huán)比上漲 41.9%，同比上漲 14.7%。2018 年年底銷售增速有所反彈，全國商品房銷售面積和金額再創(chuàng)歷史新高，我們認為 2018 主流房企高增長和高目標的考核壓力下，年末銷售沖量動力不減，新開工和推盤節(jié)奏的加大在一定程度上對沖了銷售去化率的下行，但 2019 年市場景氣度的下滑在所難免?？傮w來看，我們認為限價博弈的轉變有望引導房企由嚴格限價下被動的快周轉轉向限價放松所帶來的主動快周轉，同時行業(yè)下行壓力下，我們有理由期待政策對市場直接干預力度減弱， 相對而言，我們更看好一二線城市的修復彈性。圖表19： 全國商品房銷售金額累計值（萬億）圖表20： 全國商品房銷售金額當月值（億）商品房銷售額

24、累計值累計同比34.8%26.3%14.4%13.7%12.2%-6.3%1640%25,000 商品房銷售額當月值50.54%60%1435% 當月環(huán)比50%1230%25%1020%815%610%45%0%2-5%0-10%20,00015,00010,0005,0000當月同比40%30%20%0%12.32%10%-10%-20%-30%-40%-50%2013201420152016201720182018/062018/082018/102018/12資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，圖表21： 全國商品住宅銷售金額累計值（萬億）圖表22： 全國商品住宅銷售金額當月值（

25、億）18,000 商品住宅銷售額當月值50% 商品住宅銷售額累計值累計3同6.1比%26.6%16.6%14.7%11.3%-%7.81440%1235%30%1025%當月環(huán)比16,000 當月同比14,00012,00041.87%40%30%20%8642020132014201520162017201820%15%10%5%0%-5%-10%10,0008,0006,0004,0002,000014.65% 10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2018/062018/082018/102018/12資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，2018 年 12 月末全國商

26、品房待售面積 5.24 億平，較 11 月末減少 213 萬平；其中，住宅待售面積為 2.51 億平，較 11 月末減少 393 萬平。2018 年 12 月末商品房待售面積去化周期為 3.00 個月，較 11 月末減少 0.42 個月。圖表23： 商品房待售面積及去化周期80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000商品房待售面積（萬平，左軸）去化周期（月，右軸）876543210 HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準2013/02 2013/09 2014/05 2014/12 2015/08 2016

27、/04 2016/11 2017/07 2018/03 2018/10資料來源：國家統計局，到位資金累計增速收窄，當月增速繼 4 月后再次轉負2018 年 1-12 月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金為 16.60 萬億元，同比上漲 6.4%，增速較 1-11月下跌 1.2 個百分點。2018 年 12 月到位資金為 1.59 萬億元，環(huán)比上漲 10.0%，同比下跌 4.1%。圖表24： 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（萬億元）圖表25： 房地產開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）26.50%房地產開發(fā)資金累計值累計同比15.18%8.21%6.35%2.63%-0.11%1816141210864202013201420

28、1520162017201830%25%20%15%10%5%0%-5%20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002018/062018/082018/102018/1230%房地產開發(fā)資金當月值 當月環(huán)比當月同比10.01%-4.09%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，拆分到位資金的主要構成：2018 年 1-12 月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內貸款為 2.40 萬億元，同比下降 4.9%，降幅較1-11 月減少1.2 個百分點。2018

29、年12 月國內貸款為2,197.51 億元，環(huán)比上漲5.6%， 同比下跌 15.2%。圖表26： 房地產開發(fā)到位資金中國內貸款累計值（萬億元）圖表27： 房地產開發(fā)到位資金中國內貸款當月值（億元）房地產開發(fā)資金中國內貸款累計值累計同比33.10%17.30%8.00%6.40%-4.80%-4.90%32140%30%20%10%0%2,5002,0001,5001,000500國內貸款當月值當月環(huán)比當月同比5.61%-15.24%40%30%20%10%0%-10%-20%0201320142015201620172018-10%02018/06 2018/07 2018/08 2018/0

30、9 2018/10 2018/11 2018/12-30% HYPERLINK / 謹請參閱尾頁重要聲明及華泰證券股票和行業(yè)評級標準資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，2018 年 1-12 月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為 5.58 萬億元，同比上漲 9.8%，增速較1-11 月下跌0.3 個百分點。2018 年12 月自籌資金為5,212.29 億元，環(huán)比上漲2.1%， 同比上漲 6.9%。圖表28： 房地產開發(fā)到位資金中自籌資金累計值（萬億元）圖表29： 房地產開發(fā)到位資金中自籌資金當月值（億元）房地產開發(fā)資金中自籌資金累計值累計同比21.30%9.75%6.30%3.50

31、%0.20%-2.70%625%520%415%310%25%10%0-5%2013201420152016201720187,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/1240%自籌資金當月額當月環(huán)比當月同比6.91%2.07%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，2018 年1-12 月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預收款為5.54 萬億元，同比上漲13.8%，增速較 1-11 月下跌 1.9 個百分點。2

32、018 年 12 月定金及預收款為 5,867.31 億元，環(huán)比上漲 27.32%，同比下跌 0.2%。圖表30： 房地產開發(fā)到位資金中定金及預收款累計值（萬億元）圖表31： 房地產開發(fā)到位資金中定金及預收款累計值（億元）房地產開發(fā)資金中定金及預收款累計值累計同比29.90%29.00%16.10% 13.81%7.50%-12.40%654321040%30%20%10%0%-10%-20%定金及預收款當月額當月環(huán)比7,000 當月同比6,0005,0004,0003,0002,0001,000040%27.32% 30%20%10%0%-0.17% -10%-20%-30%20132014

33、20152016201720182018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/12資料來源：國家統計局，資料來源：國家統計局，2018 年 1-12 月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款累計值為 2.37 萬億元，同比下降 0.8%，降幅較 1-11 月下跌 0.1 個百分點。2018 年 12 月個人按揭貸款為 2,286.02億元，環(huán)比上漲 13.6%，同比下跌 0.4%。圖表32： 房地產開發(fā)到位資金中個人按揭貸款累計值（萬億元）圖表33： 房地產開發(fā)到位資金中個人按揭貸款當月值（億元）房地產開發(fā)資金中個人按揭貸款累計值個人按揭貸款當月額2,500 當月環(huán)比20%累計同比33.30%21.90%-2.60%-2.00%-0.80%321046.50