1、市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)東光村六組出讓城鎮(zhèn)混合住宅用地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估案例分析一、 估價(jià)對(duì)象的基本情況 、土地位置：位于江公路發(fā)展南臨東光街，西臨市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)東光村六組。東臨市錦、（）、沙河綠化帶，市錦江公路發(fā)展，北臨橋街。 、土地面積： 平方米。 、土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地。 、土地權(quán)利狀況：該宗地屬于國(guó)有出讓土地，使用權(quán)屬于省新宏實(shí)業(yè)。使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期為住宅 年 月 日、商業(yè) 年 月 日，至估價(jià)基準(zhǔn)日（ 年 月 日）剩余土地使用年限為住宅 年、商業(yè) 年。至估價(jià)基準(zhǔn)日，該宗地尚未設(shè)置抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況完整。土地證號(hào) 成國(guó)用（ ）第 號(hào)、成國(guó)用（ ）

2、第 號(hào) 、土地使用狀況：該宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日已達(dá)到宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路、通氣），宗地內(nèi)“二、確定估價(jià)事項(xiàng)”。 、土地估價(jià)目的。土地使用權(quán)抵押，為抵押雙方（抵押人、抵押權(quán)人）提供估價(jià)對(duì)象客觀、公正的土地使用權(quán)抵押價(jià)格。 、確定估價(jià)基準(zhǔn)項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日定為： 年 月 日。三、估價(jià)中需解決的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題以及解決的措施方法（ ）、地價(jià)定義的界定。對(duì)設(shè)定的估價(jià)基準(zhǔn)日、用途、開發(fā)程度、權(quán)利狀況、使用年期、價(jià)格類型易解決，容積率設(shè)定比較難。此次評(píng)估根據(jù)委托方提供的“市規(guī)劃管理局拍塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書”記載，估價(jià)對(duì)象宗地規(guī)劃容積率不大于 ，高容積率 設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率。以規(guī)劃設(shè)計(jì)最（

3、 ）、土地估價(jià)資料的收集。根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象狀況，擬采用市場(chǎng)比較法和剩余法兩種估價(jià)方法，因此收料時(shí)，除一般性的資料外，針對(duì)性地收集了類似交易案例（便于篩選可比案例）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、土開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)、開發(fā)中的有關(guān)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用資料、土地還原率、利率參數(shù)等資料。（ ）、土地估價(jià)的影響分析。影響商業(yè)、住宅用地價(jià)格水平的易分析。注意分析的影響趨勢(shì)、影響一般、區(qū)域、個(gè)別程度不能與后面的分析相。（ ）、土地估價(jià)方法的選擇及估價(jià)測(cè)算過程。根據(jù)本次估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象狀況、收集的資料情況等確定選擇市場(chǎng)比較法和剩余法兩種估價(jià)方法更恰當(dāng)適宜（選擇這兩種方法的理由以及不選擇其他方法的理由明

4、清楚）。、利用市場(chǎng)比較法評(píng)估市場(chǎng)比較法是指在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似的土地交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)其交易情況、交易日期、區(qū)域、個(gè)別進(jìn)行比較修正后，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。 、比較實(shí)例的選擇。注意選擇類似的、有可比性的土地交易案例才能作為比較實(shí)例。 、選擇比較有哪些。 、編制比較 、編制比較期日修。交代清楚選擇的比較以及未選擇的條件說明表。與前面影響條件指數(shù)表。分析不能。項(xiàng)目評(píng)估根據(jù)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的資料編制地價(jià)指數(shù)表。容積率修正，根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象區(qū)域容積率對(duì)地價(jià)的影響程度，編制了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域住宅用地宗地地價(jià)容積率修正指（系）數(shù)表。年期修正系數(shù)，注意說明土地還

5、原率的取值依據(jù)。交易情況修正指數(shù)，估價(jià)對(duì)象與比較案列的交易情況均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)為 。區(qū)域。、個(gè)別條件修正，注意與前面影響分析不能參照前述各比較條件指數(shù)，將比較條件一一對(duì)應(yīng)整理出相應(yīng)的條件指數(shù)，編制比較條件指數(shù)表。 、修正及比準(zhǔn)價(jià)格、估價(jià)對(duì)象價(jià)格測(cè)算，注意計(jì)算不能出錯(cuò)。(、剩余法剩余法是根據(jù)土地連同未來將建造完成的建筑物可實(shí)現(xiàn)的開發(fā)價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，來確定待估土地價(jià)格的法。 、本次估價(jià)假設(shè)及特殊處理 應(yīng)闡述清楚 （ ）（ ）假設(shè)在評(píng)估期日的地價(jià)為 ；項(xiàng)目開發(fā)周期為從項(xiàng)目取得土地使用權(quán)至租、售完成時(shí)，包括準(zhǔn)備期、工程建設(shè)期和租（售）個(gè)階

6、段，由于在工程建設(shè)期存在預(yù)售，工程竣工后還有一部分需銷售，則項(xiàng)目開發(fā)周期為從取得土地至工程竣工銷售完成止；（ ）本方法估價(jià)過程中的計(jì)息日設(shè)定在開發(fā)周期末，假設(shè)工程投資在工程建設(shè)期內(nèi)均勻連續(xù)投入，則地價(jià)計(jì)全期利息，工程投資計(jì)二分之一周期利息；（ ）假設(shè)開發(fā)成本和售價(jià)在開發(fā)周期內(nèi)保持平穩(wěn)，則售價(jià)和開發(fā)成本以估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)同種類型、同等規(guī)格的房地產(chǎn)的平均售價(jià)及平均開發(fā)成本作為參考標(biāo)準(zhǔn)；（ ）（ ）假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)在全部竣工完成后全部銷售完成；由于售價(jià)是某一條件下（年期、開發(fā)程度等）的價(jià)格，故通過剩余法得到的地價(jià)應(yīng)修正到估價(jià)對(duì)象設(shè)定的相關(guān)條件；（ ） 估價(jià)對(duì)象按設(shè)定的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；（ ） 不同的開發(fā)

7、設(shè)計(jì)的項(xiàng)目圖紙不同，本次評(píng)估假設(shè)建筑物完成后為規(guī)則的矩形狀，每層的建筑面積相同。 、最佳開發(fā)利用方式的確定，根據(jù)“拍塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書”的要求，宗地規(guī)劃修建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及住宅樓，本次評(píng)估以規(guī)劃設(shè)計(jì)為最佳開發(fā)利用方式。注意最佳開發(fā)利用方式確定要合法、合理。 、確定開發(fā)完成后的價(jià)值。注意估算開發(fā)完成后的價(jià)值依據(jù)要充分、估算方法要正確。 、開發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目包括建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、前期配套費(fèi)，注意說明確定的方法和依據(jù)。 、投資利息。注意利息計(jì)算方法的正確運(yùn)用，另外注意“地價(jià)”要計(jì)算利息，計(jì)息期易出錯(cuò)。 、銷售稅金、銷售費(fèi)用。注意一般采用銷售額的一定比率計(jì)算，說明取值比率的來源依據(jù)。 、利潤(rùn)。

8、一般采用投資利潤(rùn)計(jì)算，注意說明取值的依據(jù)，另外注意利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)中含“地價(jià)”而不含利息，易出錯(cuò)。 、地價(jià)測(cè)算。注意計(jì)算公式易出錯(cuò)。 、地價(jià)修正及價(jià)格確定。如容積率修正、開發(fā)程度修正、使用年期修正，注意修正系數(shù)的依據(jù)以及計(jì)算的準(zhǔn)確性。（ ）、地價(jià)的確認(rèn)。一定要闡述清楚確定地價(jià)的理由。（ ）、嚴(yán)格按照土地估價(jià)四、估價(jià)中得到的啟示規(guī)范格式內(nèi)容撰寫土地估價(jià)。 、估價(jià)中首先了解清楚估價(jià)對(duì)象的基本情況、估價(jià)的基本事項(xiàng)。 、估價(jià)思路要清晰。需收集的資料、估價(jià)方法的選擇、各種方法關(guān)注的重點(diǎn)、影響地價(jià)的分析、參數(shù)選擇的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、地價(jià)測(cè)算過程等必須做到心中有數(shù)，思路清晰。比較復(fù)雜，有待于進(jìn)一步加強(qiáng)理解學(xué)習(xí)。中剩余法的分析計(jì)算 、代清楚。中的假設(shè)與限制條件以及需要特殊