1、業(yè)主委員會制度研究 摘要： 2003年6月8日中華人民共和國國務院頒布了物業(yè)治理條例，并于2003年9月1日起實施。國務院物業(yè)治理條例第一次在行政法規(guī)級不的規(guī)范性法律文件中使用了“業(yè)主委員會”一詞，從而在立法層面上正式創(chuàng)立了我國的業(yè)主委員會制度。然而該條例對業(yè)主委員會制度的規(guī)定專門不具體，從而導致現(xiàn)實中出現(xiàn)了諸多問題。本文通過對業(yè)主委員會法律地位的分析，明確了其所應該具有的權(quán)利義務。并針對現(xiàn)實中存在的問題，在比較各國立法的基礎上，對我國業(yè)主委員會制度的立法完善提出幾點建議。關(guān)鍵詞： 業(yè)主委員會、法律地位、權(quán)利義務一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審

2、結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)治理公司簽約，雙方約定將物業(yè)治理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)治理議無效。法院在通過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)治理公司簽訂的物業(yè)治理補充協(xié)議無效。

3、法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)治理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特不授權(quán)的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決，中國房地產(chǎn)報，2004-02-02.）。隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便出現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務？應該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權(quán)力？二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委

4、員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)治理委員會”（顏真、楊吟：物業(yè)治理危機處理及案例分析，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)治理委員會”或簡稱其為“治理委員會”（陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務院物業(yè)治理條例，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)如此高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度。物業(yè)治理條例第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)治理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選

5、聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會給予的其他職責。關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。物業(yè)治理條例中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。有的學者認為：業(yè)主委員會為治理業(yè)務的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于治理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設的最高權(quán)力機構(gòu)。（顏真、楊吟：物業(yè)治理危機處理及案例分析，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第2

6、9-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)物業(yè)治理條例有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學者的研究結(jié)果，我認為能夠?qū)I(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相關(guān)于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。新出臺的物業(yè)治理條例關(guān)于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定盡管只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，然而在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中

7、所處的地位。例如，物業(yè)治理條例第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)治理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。通過關(guān)于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事代理法律關(guān)系。所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度（王利明：民法，中國人民大學出版社，2000年版，第1

8、17頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)治理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)治理活動，故需要聘用物業(yè)治理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的緣故，需要由他人代自己與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。因此全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其同意了該民事法律行為的代理，情愿為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。盡管民法通則第六十三條規(guī)定：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代

9、理人的名義實施民事法律行為。然而，代理人未明示本人（即被代理人）名義而為意思表示者，應視為該代理人所自為；惟相對人明知其代理權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名代理”（鄭玉波：民法總則，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同時，盡管使用的自己的名義，然而卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其代理權(quán)范圍之內(nèi)；同時物業(yè)治理企業(yè)對此也顯然是明知的。因此盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名代理”的構(gòu)成要件，仍然屬于代理行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)所簽訂的物業(yè)治理托付合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員

10、會享有的權(quán)利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合代理的特征（參見前引，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，能夠認定為是民事代理法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系代理人，全體業(yè)主系被代理人，業(yè)主委員會所代理的民事法律行為系與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同。然而，民事代理法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因為物業(yè)治理條例第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨

11、時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種治理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在治理關(guān)系中處于治理者的地位；而全體業(yè)主則處于被治理者的地位。（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相關(guān)于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)物業(yè)治理條例的規(guī)定，要緊包括物業(yè)治理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會）所具有的法律地位。關(guān)于業(yè)主委員會的外

12、部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。然而認真分析國務院物業(yè)治理條例的有關(guān)規(guī)定，我們能夠?qū)I(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。物業(yè)治理體條例第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)治理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認為：業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)之間存在著

13、一種合同法上托付合同的民事法律關(guān)系。所謂托付合同，1999年頒布并實行的中華人民共和國合同法對其定義如下：托付合同是托付人和受托人約定， 由受托人處理托付人事務的合同。也有學者將托付合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務，他方允為處理之契約（史尚寬：債法各論，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)治理，故只能托付具有治理能力的物業(yè)治理企業(yè)代為自己進行治理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)治理托付合同上簽字，便意味著物業(yè)治理托付合同的成立。物業(yè)治理企業(yè)在物業(yè)治理托付合同規(guī)定的

14、范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)治理的事務，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權(quán)下向物業(yè)治理企業(yè)支付酬勞，兩者之間存在著明顯的勞務給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合托付合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系，能夠定性為合同法中托付合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會是托付人，物業(yè)治理企業(yè)是受托人，托付的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)治理事務。業(yè)主委員會除了在與物業(yè)治理企業(yè)的法律關(guān)系中處于托付人的地位以外，物業(yè)治理條例第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委

15、員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治治理職責，支持居民委員會開展工作，并同意其指導和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間還存在著一種行政治理法律關(guān)系。所謂行政治理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職

16、能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：行政法，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政治理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而能夠直接在物業(yè)治理條例規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；同時，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關(guān)和居民委員會維護社會治安工作并同意其建議、指導和監(jiān)督也是強制性的。假如其不為上述行為，就會受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政

17、治理行為的特征（參見羅豪才：行政法學，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間存在著行政法上的行政治理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會作為行政治理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。三、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務在明確了業(yè)主委員會在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務便顯得十分明晰了?；跇I(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務也能夠劃分為內(nèi)部權(quán)利義務和外部權(quán)利義務。（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在

18、與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中處于代理行為的代理人和治理行為的治理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務也能夠劃分為代理行為中的權(quán)利義務和治理行為中的權(quán)利義務。1.代理行為中的權(quán)利義務業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事代理法律關(guān)系中處于代理人的地位。代理人在民事代理法律關(guān)系中的權(quán)利義務要緊包括以下幾點：（1）代理人必須親自實施代理行為。除非經(jīng)被代理人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將代理事務轉(zhuǎn)托付他人處理。（2）代理人應慎重、勤勉地行使代理權(quán)。代理人不履行勤勉義務，疏于處理代理事務，使被代理人設定代理的目的落空并遭受損失的，由代理人

19、予以賠償。（3）代理人應向被代理人忠實報告處理代理事務的一切重要情況，以使被代理人明白事務的進展以及自己利益的損益情況。在代理事務處理完畢后，代理人還應向被代理人報告執(zhí)行任務的通過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）代理人不得與第三人惡意串通，損害被代理人的利益。如使被代理人遭受損失的，由代理人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：民法，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。基于以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事代理法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中

20、選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，必須在代理權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在代理權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)治理托付合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)或超越其代理權(quán)的行使范圍同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，則該合同關(guān)于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)治理實施情況，并同意其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的代理人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主

21、大會時，應當進行年度總結(jié)，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)治理活動向全體業(yè)主進行詳細的講明，并對財務狀況作出年終結(jié)算和新一年的預算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應當同意全體業(yè)主關(guān)于其各項物業(yè)治理工作的監(jiān)督。當業(yè)主大會發(fā)覺業(yè)主委員會超越代理權(quán)的行使范圍從事代理行為，或者和物業(yè)治理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，能夠拒絕承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；假如全體業(yè)主的利益受到損害，還能夠要求業(yè)主委員會和物業(yè)治理企業(yè)承擔連帶責任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事代理法律關(guān)系之因此產(chǎn)生，是因為

22、全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務，希望其最大程度地維護自己的權(quán)益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使代理權(quán)時，必須從全體業(yè)主的利益動身，維護其權(quán)益，增進其福利。物業(yè)治理條例規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，因此業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權(quán)益實際上也是在維護自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時，都應該更慎重、勤勉、忠實地行使自己的代理權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務。2.治理行為中的權(quán)利義務業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種治理關(guān)系，處于治理者的地位。治理者在治理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務要緊包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎懲權(quán)以及依法治

23、理、公開治理、關(guān)于非法治理給被治理人造成的損失承擔賠償責任的義務（參見應松年：行政行為法-中國行政法制建設的理論與實踐，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的治理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照物業(yè)治理條例第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關(guān)物業(yè)的使用維護治理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權(quán)對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；關(guān)于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會能夠

24、建議其改正，并能夠在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；關(guān)于嚴峻違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還能夠移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和治理專項維修資金。所謂專項維修資金，依照物業(yè)治理條例第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。在國務院建設行政主管部門和財政部門關(guān)于專項維修資金收取、使用和治理的方法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)治理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會治理。然而，業(yè)主委員會在收取、使用和治理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物

25、業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）同意全體業(yè)主關(guān)于其治理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應就其治理活動及專項維修資金的收取、使用和治理情況向全體業(yè)主作出詳細的講明，并同意其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)覺業(yè)主委員會的治理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，能夠變更或撤銷其行為；如發(fā)覺其上述治理行為給業(yè)主造成了損失，則能夠要求其承擔賠償責任。此外，假如業(yè)主發(fā)覺業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則能夠要求其退還；也能夠直接報縣級以上地點人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負責追回。（二）業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務所謂業(yè)

26、主委員會的外部權(quán)利義務，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)治理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務。由于業(yè)主委員會在外部法律關(guān)系中具有托付合同的托付人和行政治理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務也能夠劃分為托付合同中的權(quán)利義務和行政治理行為中的權(quán)利義務。1.托付合同中的權(quán)利義務業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)之間存在的托付合同的民事法律關(guān)系中，處于托付人的地位。托付人在托付合同中的權(quán)利義務要緊包括：（1）指示受托人處理托付事務，不將處理該事務之請求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理托付事務的情況。（3）預付費用及費用償還。（

27、4）支付酬勞（參見史尚寬：債法各論，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)治理企業(yè)的托付合同中所具有的權(quán)利義務包括：（1）簽訂物業(yè)治理托付合同，托付物業(yè)治理企業(yè)進行物業(yè)治理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理托付合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)治理事務交由物業(yè)治理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設部、國家工商行政治理局印發(fā)的物業(yè)治理托付合同示范文本及國務院物業(yè)治理條例的規(guī)定，物業(yè)治理托付合同中只要應該包括業(yè)主委員會與物業(yè)治理企業(yè)的名稱、物業(yè)的差不多情況、物業(yè)治理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利

28、義務、專項維修資金的治理與使用、物業(yè)治理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。在托付治理的期限內(nèi)，若物業(yè)治理企業(yè)沒有違反物業(yè)治理托付合同，業(yè)主委員會不得單方面提早終止合同，將物業(yè)治理事務讓與其他物業(yè)治理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)治理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)治理托付合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)治理企業(yè)履行物業(yè)治理托付合同、實施物業(yè)治理事務的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容要緊應該包括物業(yè)治理企業(yè)關(guān)于物業(yè)治理托付合同中的全部治理事項是否都進行了治理、治理是否達到物業(yè)治理托付合同中規(guī)定的服務質(zhì)量以及物業(yè)治理費用的具體收支狀況。關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)違反物業(yè)治理托付合同的行為

29、，業(yè)主委員會應明確指出、限期整改，如物業(yè)治理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權(quán)按照物業(yè)治理托付合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照托付合同中的違約責任條款要求物業(yè)治理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應當收集業(yè)主和物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)治理事務的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)治理企業(yè)。（3）向物業(yè)治理企業(yè)支付其用于物業(yè)治理事務的費用。關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)在日常物業(yè)治理事務中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應當事先預付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)治理企業(yè)提出的財務預算和決算的義務，只有在充分論

30、證物業(yè)治理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)治理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)收取物業(yè)治理費。盡管簽訂物業(yè)治理托付合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名代理”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)治理托付合同中規(guī)定的物業(yè)治理費應由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)治理費，物業(yè)治理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)治理費的義務；若物業(yè)治理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)

31、治理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務。2.行政治理行為中的權(quán)利義務業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)、居民委員會的行政治理法律關(guān)系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政治理法律關(guān)系中的權(quán)利義務有：（1）服從行政主體的行政治理。（2）依法履行各種法定義務。（3）對行政主體執(zhí)行公務的行為予以配合、協(xié)助。（4）同意行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：行政法，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員

32、會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會具體的行政治理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和治理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)治理事務，這次物業(yè)治理條例規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政治理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合物業(yè)治理條例的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順

33、利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)物業(yè)治理條例第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作的義務。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應當主動予以提供。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設施時，業(yè)主委員會應當準予其使用；若情況緊急

34、，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)覺物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應及時通知公安機關(guān)和居民委員會。（3）同意房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)物業(yè)治理條例有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)治理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)治理無關(guān)的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應由縣級以上地點人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)治理區(qū)域

35、內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應由縣級以上地點人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門關(guān)于其備案要求不予答復或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復議，也能夠直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進

36、行的行政處罰的，也能夠向其上級行政主管部門申請復議或向人民法院提起訴訟，要求其撤銷處罰決定，并能夠要求其關(guān)于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。四、立法缺陷與現(xiàn)實中存在的問題在明確了業(yè)主委員會的法律地位和應該具有的權(quán)利義務之后，再回過頭來看國務院的物業(yè)治理條例，不難發(fā)覺其中還存在著許多立法缺陷，從而導致了現(xiàn)實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題要緊有以下幾類：（一）業(yè)主委員會成立數(shù)量少物業(yè)治理條例第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行選舉業(yè)主委員會委員的職責，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于物業(yè)治理條例

37、中關(guān)于業(yè)主委員會的成立及備案沒有做強制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)實中由于業(yè)主這方面意識的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會相關(guān)于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當少。例如烏魯木齊市的物業(yè)治理公司大大小小已達242家，物業(yè)治理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)治理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：烏魯木齊業(yè)委會數(shù)量少制約物管進展，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19

38、.）。 再比如，2001年山東省濟南市的房產(chǎn)治理局下發(fā)了濟南市住宅區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生方法和議事規(guī)則，濟南市民能夠據(jù)此組織成立業(yè)主委員會。但通過兩年多的時刻，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：業(yè)主委員會泉城遇冷，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。（二）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展治理活動物業(yè)治理條例第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的六項職責，然而卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中專門多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)治理活動；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行

39、其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元鈔票，平常交通費、電話費，一般差不多上自己出。由于沒有經(jīng)費，假如出現(xiàn)房屋維修、公共設施維修以及一些法律問題，就請不到專業(yè)人士咨詢。而且，專門多業(yè)主委員會成員都專門忙，只能利用業(yè)余時刻進行工作。在業(yè)主業(yè)委員會中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費委由拒絕參加業(yè)主委員會會議（參見馬祥平：業(yè)主委員會：無盡“尷尬”在其中，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。（三）業(yè)主委員會訴訟地位不明確物業(yè)治理條例

40、關(guān)于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)未予確認，從而導致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營業(yè)違規(guī)被吊銷營業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會把當時開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其起訴不予受理。業(yè)主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復，省高

41、院據(jù)此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會能夠以自己的名義提起訴訟（參見劉傳勛：業(yè)委會致信高法討講法，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。（四）業(yè)主委員會超越代理權(quán)范圍、濫用職權(quán)物業(yè)治理條例盡管作出了業(yè)主委員會權(quán)利義務的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會對此應承擔的責任。上述問題導致了現(xiàn)實中專門多業(yè)主委員會超越代理權(quán)的范圍或者在全然沒有得到業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了濫用職權(quán)、挪用專項維修資

42、金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)治理企業(yè)使用專項維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：維修費獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會就像圍城，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會在業(yè)主大會上要求頒發(fā)“重大貢獻獎”，受獎者是業(yè)主委員會主任、

43、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部兌現(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)覺業(yè)主委員會存在諸多問題：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個不業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發(fā)放等等。當業(yè)主們要求業(yè)主委員會公布維修基金明細賬、活動經(jīng)費預算及使用情況、會議紀要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業(yè)主委員會拒不處理（參見包蹇：業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會，/house/20

44、03-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)治理或物業(yè)治理法律法規(guī)，專門多國家都有著與我國業(yè)主委員會制度相接近或相類似的制度設計，其中有些規(guī)定對我國業(yè)主委員會制度的完善具有專門大的借鑒價值。德國法民法規(guī)定：業(yè)主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國物業(yè)治理條例中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國物業(yè)治理條例中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業(yè)主委員會成員的任命及解任由業(yè)主大會之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特不解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會

45、成員的職務即已終結(jié)。關(guān)于任期屆滿、職務終了的業(yè)主委員會成員，能夠由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會成員如有重大事由，業(yè)主大會仍然能夠?qū)⑵浣馊?。業(yè)主委員會的權(quán)利義務要緊包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業(yè)治理費用的治理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項同自己的財產(chǎn)分不保存。（7）請求業(yè)主出具載明代理權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預算及年終結(jié)算。法國民法典規(guī)定：業(yè)主委員會的選任，以業(yè)主大會單純多數(shù)的決議予以認定。在

46、實踐中，將專家選任為業(yè)主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業(yè)主之一。當選為業(yè)主委員會成員的具體對象，既有治理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會的權(quán)利義務要緊包括：（1）承擔執(zhí)行業(yè)主大會決議的任務。（2）遵守業(yè)主公約。（3）治理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場合可憑借自己的推斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會會議報告書和預算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般治理員，并有權(quán)將其解雇。日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會的決議選任和解任業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員有不正當行為或其他不適于執(zhí)行職務的情況時，業(yè)主能夠請求法院將其解任。被選任的具體對象

47、，既能夠是業(yè)主中的一人，也能夠是其他人，包括治理公司。業(yè)主委員會的權(quán)利義務要緊包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的治理、維護和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）治理事務的報告義務。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會能夠指派一個業(yè)主委員會，或由業(yè)主申請法院指定。業(yè)主委員會成員的任期為1年。業(yè)主大會能夠隨時將其解任，也可由業(yè)主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會成員的職務時，必須向有關(guān)部門進行登記。業(yè)主委員會在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對全體業(yè)主均有拘束力；關(guān)于其超越職

48、權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會的權(quán)利義務要緊包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的治理及共同利益事項的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)治理費用和專項維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護的經(jīng)營治理費用。（4）在年終提出治理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會給予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進行訴訟。瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選任，或由業(yè)主請求法院指派。業(yè)主大會能夠隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當業(yè)主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會成

49、員時，各業(yè)主可于1個月內(nèi)向法院請求解任。關(guān)于法院指派的業(yè)主委員會成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務要緊包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議實施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同治理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)治理費用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)治理費和專項維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設施。（4）在獲得業(yè)主大會的授權(quán)下，對外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。我國臺灣地區(qū)公寓大廈治理條例規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)治理工作，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，并向其報告會務。業(yè)主委員會的權(quán)利義務要緊包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）關(guān)于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進行處理。（3）建設業(yè)主共同事務中應興革的事項。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽本、建筑物竣工圖講等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（