1、項目可行性研究（初稿）“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”（暫定名）2021/8/30 星期一1第一章 項目概況 2第二章 項目需求分析 11第三章 項目SWOT分析 15第四章 項目總體規(guī)劃 23第五章 投資估算與資金籌措 37第六章 財務(wù)與敏感性分析 45第七章 社會效益分析 51第八章 風(fēng)險分析及預(yù)防 55第九章 需政府支持事項 60第十章 可行性研究結(jié)論與建議 63附：項目建設(shè)規(guī)劃總平面圖（等方案確定后再設(shè)計）目 錄2021/8/30 星期一2第一章 項目概況項目背景項目梗概項目擬建位置項目提出的依據(jù)2021/8/30 星期一3一、項目背景早在90年代，面對易家灣及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)落后局面，作為湘

2、潭的民營企業(yè)家，湖南晟陽實業(yè)有限公司董事長宋鼎壽先生十分痛心，強烈的社會責(zé)任感促使他想改變這種現(xiàn)狀，萌生把該區(qū)域建設(shè)成集新型產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、商務(wù)會展、旅游觀光于一體的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，但由于受到當(dāng)時發(fā)展條件的限制，計劃暫時擱淺；2000年初，宋鼎壽先生組織了有關(guān)專家，召開了“易家灣全國鋼材銷售中心”項目的務(wù)虛會議，會議上提出了將昭山開發(fā)區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃、分期實施、滾動開發(fā)，在開發(fā)理念上形成新型產(chǎn)業(yè)、市場區(qū)、第三產(chǎn)業(yè)、高級住宅區(qū)及水上娛樂區(qū)等五大功能區(qū)的想法，由于種種原因，構(gòu)想未能實施；2006年，隨著融城步伐的加快，宋鼎壽先生決定抓住“長株潭經(jīng)濟(jì)一體化”的良好發(fā)展機遇，在充分研究了國內(nèi)外各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

3、的成功經(jīng)驗后，想法日漸完善：以市場需求為導(dǎo)向、緊抓信息脈搏，首先打造一個工業(yè)品交易平臺，以塊狀經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)與資源的優(yōu)勢互補，從而帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并與旅游、物流、信息、會展等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成交易平臺與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性互動。待時機成熟后，在政府的領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌下，逐步將周圍的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成整體，建設(shè)“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”，形成一個有旺盛生命力的“區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈”；2006年10月，宋鼎壽先生的想法得到了湖南南天實業(yè)有限公司、湖南中湘實業(yè)有限公司的一致認(rèn)同，三家企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)手實施這一想法，并開始著手對項目的可行性進(jìn)行研究。2021/8/30 星期一4二、項目梗概1、項目擬用名稱：長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園

4、2、項目占地面積：約3000畝3、項目初步設(shè)想利用易家灣得天獨厚的鐵路、公路、港口、貨運等交通優(yōu)勢，以“物流興市場”的戰(zhàn)略，以發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)為指導(dǎo)思想；以“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)”的總體要求，充分發(fā)揮和利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、配套設(shè)施優(yōu)勢、交通區(qū)位優(yōu)勢，全方位提升項目的服務(wù)功能，打造成一個立足長株潭、面向省內(nèi)外，具有持續(xù)盈利能力、無限發(fā)展?jié)摿εc廣闊成長空間的工業(yè)品交易平臺。5、項目發(fā)展方向項目發(fā)展成熟后，將緊跟長株潭一體化的步伐，在政府的領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌下，以政府為主導(dǎo)，以民營資本為依托，以市場為主體，實行企業(yè)化運作，集合周邊的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，建設(shè)“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”，集新型產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、物流、會展于一體，使項目

5、成為長沙、株洲、湘潭三市融城的紐帶和極具競爭力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化。并最終將項目打造成全省乃至全國工業(yè)品交易、物流、信息和集散中心。5、投資主體：該項目將由湖南南天實業(yè)有限公司、湖南中湘實業(yè)有限公司、湖南晟陽實業(yè)有限公司聯(lián)手打造。2021/8/30 星期一5三、項目擬建位置 項目地處長沙、株洲、湘潭三市的交匯地，長株潭一體化的中心位置。距長沙30公里，湘潭17公里，株洲21公里，交通四通八達(dá)，既可承東啟西，又利于北上南下，占盡地利。（將附位置圖，并標(biāo)注鐵路貨運站、公路、港口）2021/8/30 星期一6四、項目提出的依據(jù)1、2002年3月長株潭城市群CDS最終報告2、2002年6

6、月25日湖南省人民政府下發(fā)的長株潭產(chǎn)業(yè)一體化規(guī)劃3、2005年3月長株潭城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、2006年湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要 5、2006年4月中共中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)中部地區(qū)崛起的若干意見6、2006年6月28日，第一屆長株潭三市黨政領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)席會議上簽訂的長株潭區(qū)域合作框架協(xié)議7、長沙市城市總體規(guī)劃(2003年至2020年)8、株洲市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）9、湘潭市易家灣鎮(zhèn)總體規(guī)劃 2021/8/30 星期一71個市場和2.5萬家工業(yè)企業(yè)共生共榮；1個市場衍生出了10萬家服務(wù)業(yè)企業(yè)；1個市場帶動了周邊地區(qū)30萬農(nóng)村勞力就業(yè)，每年輸出來料加工業(yè)務(wù)貨值100多億元

7、。 這個現(xiàn)象源自浙江義烏小商品市場。義烏市場從打造小商品交易平臺到今天的“義烏現(xiàn)象”，從“塊狀經(jīng)濟(jì)”到形成 “義烏經(jīng)濟(jì)圈”，是義烏人憑借“市場帶動工業(yè)，工業(yè)支撐市場，市場與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”的獨特發(fā)展路徑，讓市場變成了一座巨大的反應(yīng)堆，引發(fā)了資本、人力、信息等生產(chǎn)要素的連續(xù)裂變，變出了一個開始以第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，變出了一個能引領(lǐng)國內(nèi)外消費潮流的現(xiàn)代小商品制造業(yè)，變出了一個輻射浙江、接軌國際的“義烏經(jīng)濟(jì)圈”。 “接軌義烏”，現(xiàn)在已成為周邊縣市的共同戰(zhàn)略，許多縣市都把快速通道修到義烏，拉近與義烏的距離，以盡快接受義烏市場的輻射。目前義烏市場的輻射范圍已從浙中地區(qū)擴大到衢州、麗水及浙贛閩的交

8、界地區(qū)，乃至更遠(yuǎn)的區(qū)域；擴散方式從單一的來料加工轉(zhuǎn)向資金、技術(shù)輸出和產(chǎn)業(yè)鏈延伸；擴散的領(lǐng)域從商品加工發(fā)展到旅游開發(fā)、物流建設(shè)和人員培訓(xùn)。相關(guān)鏈接1、浙江義烏小商品市場-裂變效應(yīng)創(chuàng)造巨大產(chǎn)業(yè)價值2021/8/30 星期一8相關(guān)鏈接2、 “無中生有”樂從三市場年賣310億 佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)，這個僅78平方公里的小鎮(zhèn)，2005年工業(yè)產(chǎn)值65億元，但商業(yè)銷售卻高達(dá)310億元，鎮(zhèn)級可支配財政收入4億多元。國家統(tǒng)計局2005年對中國經(jīng)濟(jì)實力千強鎮(zhèn)排名顯示，樂從鎮(zhèn)排在了第32位。從以上數(shù)據(jù)可以看出，樂從的富不是“造”出來的，而是“賣”出來的。而這310億主要來自樂從的家具、鋼鐵和塑料三大市場?，F(xiàn)在家具、鋼

9、鐵、塑料三大市場已經(jīng)成為樂從的三張“名片”。 不產(chǎn)鋼卻成為全國最大的鋼鐵集散地 樂從鋼鐵市場形成于80年代初期，現(xiàn)已發(fā)展成為占地70多萬平方米、有各類鋼鐵貿(mào)易公司630多家、鋼材深加工企業(yè)40多家、相關(guān)的從業(yè)人員5000多人、各類鋼材年銷售量超過800萬噸的特大型鋼鐵貿(mào)易專業(yè)市場，集鋼鐵銷售、運輸、深加工、配送、倉儲、物流于一體。全國各大鋼鐵企業(yè)如寶鋼、鞍鋼、武鋼等均在市場內(nèi)設(shè)有經(jīng)銷點，是國產(chǎn)及進(jìn)口鋼材的銷售集散地。各種品種、規(guī)格的鋼材資源應(yīng)有盡有，經(jīng)營規(guī)模居全國首位。中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會的權(quán)威人士曾經(jīng)由衷地說過：“中國鋼鐵市場看廣東，廣東鋼鐵市場看樂從”。 2005年7月正式華南(國際)物流鋼鐵

10、交易中心的落成并投入運營，使樂從鋼市從傳統(tǒng)交易方式向現(xiàn)代物流模式跨越。 無森林資源卻有著世界最大的家具市場 樂從的家具市場建筑面積200萬平方米，延綿10多里12排26條商業(yè)長街，呈“非”字結(jié)構(gòu)浩浩蕩蕩排列，商場共1437個，從業(yè)人員近5萬人，經(jīng)銷商3000多家，經(jīng)營各類家具產(chǎn)品20000余種，汽車日流量達(dá)20000臺次以上，產(chǎn)品產(chǎn)銷量居全國家具市場之冠；市場輻射全國各省、市、自治區(qū)以及海外各國。沒石油化工企業(yè)，卻形成華南地區(qū)最大的塑料原料市場樂從塑料市場占地面積60多萬平方米，駐點經(jīng)銷的商戶600多家，年促成塑料貿(mào)易額100多萬噸，品種近2000種，是華南交易額最高的塑料專業(yè)市場和最大的物流

11、中心，被授予“中國塑料商貿(mào)之都”。國外大型石化公司魯石化、吉化、2021/8/30 星期一9相關(guān)鏈接“無中生有”樂從三市場年賣310億（續(xù)）上海石化、茂名石化和香港大型塑料貿(mào)易公司紛紛進(jìn)入該市場，市場內(nèi)的塑料原料占了廣東塑料市場的13。樂從塑料市場的價格行情已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)人士的決策依據(jù)，成為華南塑料行業(yè)的“晴雨表”。樂從三大專業(yè)市場的成功經(jīng)驗1、優(yōu)越的地理位置：樂從鎮(zhèn)地處珠三角黃金腹地，是廣州通往粵西的咽喉地帶，交通四通八達(dá)，客觀上為樂從商貿(mào)流通發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。2、企業(yè)家的有效運作：改革開放后，樂從人抓住機遇、敢為人先，以隨機應(yīng)變的本能及協(xié)作抱團(tuán)意識，通過規(guī)范的市場運作使樂從三大市場逐步做大

12、做強。 3、政府有效的引導(dǎo)和推動：為培育和發(fā)展三大市場，樂從鎮(zhèn)黨委、政府一直抱著“創(chuàng)建良好的環(huán)境，放水養(yǎng)魚，藏富于民，讓企業(yè)有自由發(fā)揮的空間”的理念。企業(yè)好了，政府才會好，社會才會好。只要不觸犯法律法規(guī)，政府都支持企業(yè)大膽去干。企業(yè)遇到困難，政府會盡最大努力幫忙解困。政府始終是樂從企業(yè)發(fā)展壯大的最可靠屏障。政府在政策上對商貿(mào)流通業(yè)大力扶持，優(yōu)化投資環(huán)境；通過舉辦多次大型展會，推動市場的發(fā)展，建立了大量客戶網(wǎng)絡(luò)；政府還專門設(shè)置“專業(yè)市場綜合管理辦公室”，分別從政府和職能管理部門抽調(diào)專職人員組成；為適應(yīng)樂從三大市場的發(fā)展，政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上也做了許多工作。 樂從經(jīng)濟(jì)的奇跡，正是樂從政府的大力支持

13、、有效引導(dǎo)和推動與樂從企業(yè)家進(jìn)取、團(tuán)結(jié)精神相結(jié)合的結(jié)晶。2021/8/30 星期一10 2003年，奧康集團(tuán)一擲十億元在重慶璧山構(gòu)建“中國西部鞋都工業(yè)園” ，這是第一個由中國民營企業(yè)為主導(dǎo)建設(shè)的工業(yè)園區(qū)，可稱“中國民企第一工業(yè)園”，它的發(fā)展給中國的工業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來更多新的啟示，這是政府的“無為而治”和企業(yè)的“有所作為”有完美結(jié)合，達(dá)到了三蠃的效果增加稅收、解決就業(yè)、企業(yè)贏利。 “中國西部鞋都工業(yè)園區(qū)”一期工程九百三十七畝，其中奧康生產(chǎn)出口基地的五幢輕鋼結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)廠房占地一百三十畝、西南鞋材交易中心占地一百五十八畝， “金都鞋業(yè)孵化區(qū)”輕鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房占地五十畝。 “中國西部鞋都工業(yè)園”運用市場

14、化的手段來經(jīng)營工業(yè)園區(qū)，因此投資成本相當(dāng)?shù)?，而且配套進(jìn)度很快，服務(wù)非常到位。 2004年2月26日，中國國土資源部、商務(wù)部、國家審計暑等多部門組成的調(diào)查組，在檢查中國各地經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)時，把“中國西部鞋都工業(yè)園”作為了一個重點考察對象。在經(jīng)過了幾天的檢查之后，國土資源部的一位副司長表示，園區(qū)的建設(shè)非常健康，是在認(rèn)真地做產(chǎn)業(yè)，要大力的支持。相關(guān)鏈接3、 “中國民企第一工業(yè)園”啟示 “工業(yè)園區(qū)是一個建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，回報慢的項目，一般的企業(yè)是不敢輕易涉足其中，所以很多的時候，這種項目只有政府才有能力來統(tǒng)籌安排?！保耙粋€民營企業(yè)敢于勇敢地站出來牽頭，而且真正務(wù)實地去建設(shè)一個工業(yè)園區(qū)，對

15、于這種勇氣和決心，我非常佩服！” 原溫州市政府副秘書長、現(xiàn)重慶奧康置業(yè)有限公司總經(jīng)理王運正2021/8/30 星期一11第二章 項目需求分析宏觀經(jīng)濟(jì)需求分析長株潭一體化產(chǎn)業(yè)投資需求分析項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求分析2021/8/30 星期一12一、宏觀經(jīng)濟(jì)需求分析（1）構(gòu)筑和提升工工業(yè)品專業(yè)化市場已成為我國走新型工業(yè)化道路的重要內(nèi)容我國工業(yè)的快速發(fā)展，客觀上為工業(yè)品市場的發(fā)展提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。目前我國不同規(guī)模、不同經(jīng)營特色的工業(yè)品交易市場特征表現(xiàn)為吞吐量大、成交額高、專業(yè)特色強。而今，工業(yè)品市場發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境都在發(fā)生著巨大變化，從內(nèi)部來看，交易方式由傳統(tǒng)型的集貿(mào)市場交易向網(wǎng)上交易等多種交易方式

16、轉(zhuǎn)變；銷售對象由原來的以內(nèi)銷為主向內(nèi)外貿(mào)交易轉(zhuǎn)變。從外部來看，世界工業(yè)品貿(mào)易一體化進(jìn)程中，貿(mào)易磨擦愈演愈烈，構(gòu)筑和提升工工業(yè)品專業(yè)化市場已成為我國走新型工業(yè)化道路的重要內(nèi)容。 （2）市場文化已經(jīng)成為我國商業(yè)文化的重要組成部分改革開放以來，市場文化已經(jīng)成為我國商業(yè)文化的重要組成部分。例如：永不落幕的展銷會，商流、物流、資金流、信息流的高度集中，萬商云集的旺盛人氣，中小資本創(chuàng)業(yè)的樂園，等等。這些都體現(xiàn)了改革開放的精神，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的精神，已經(jīng)滲透到千家萬戶的生活領(lǐng)域。（3）有特色的交易市場是城市個性化特色的體現(xiàn)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國相當(dāng)一批交易市場不但為城市創(chuàng)造了財富、創(chuàng)造了品牌，甚至創(chuàng)造了一

17、個又一個城市的輝煌。象義烏小商品城、樂從三大市場、紹興輕紡城、常熟招商城已經(jīng)就是城市的名片；北京亞運村汽車交易市場、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品市場等等也已經(jīng)成為一道道亮麗的城市景觀，這些都已經(jīng)形成了極富特色的城市個性。所以就一個城市來說，最重要的個性是它的文化和商業(yè)個性。因此，在城市改造過程中，應(yīng)當(dāng)發(fā)展市場特色；在經(jīng)營城市過程中，應(yīng)打造帶有濃郁文化和商業(yè)特征的城市個性化特色。2021/8/30 星期一13二、長株潭一體化產(chǎn)業(yè)投資需求分析1、加快長株潭結(jié)合部的開發(fā)是“長株潭一體化”緊迫需要“長株潭城市群”入圍中央關(guān)于促進(jìn)中部崛起的10號文件、長株潭被列為“十一五”國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點扶持地區(qū)，這給長株潭

18、經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)帶來了良好契機。長株潭一體化建設(shè)的關(guān)鍵是三市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的趨異與互補，在空間布局上的組合與協(xié)調(diào)，在總體水平上的跨越式發(fā)展。加快長株潭三市結(jié)合部的開發(fā)，通過連接三市的核心極強大的吸引力和輻射能力，長株潭三市不僅可以互相促動，協(xié)調(diào)發(fā)展，更能較快實現(xiàn)土地的升值和加快推進(jìn)三市一體化進(jìn)程。在長株潭區(qū)域合作框架協(xié)議中三市承諾，今后將由三市共同建設(shè)長株潭優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地和共建開放招商平臺行動方案。湘潭市市長彭憲法在長株潭三市黨政領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)席會議上強調(diào)，“長株潭三市的合作，要在產(chǎn)業(yè)互補、產(chǎn)業(yè)集群上取得實質(zhì)性的進(jìn)展” 。產(chǎn)業(yè)與區(qū)域的有效結(jié)合，不僅推動地方經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)地區(qū)企業(yè)的發(fā)展，

19、而且能夠快速的提升區(qū)域的競爭優(yōu)勢和核心競爭力。2、長株潭產(chǎn)業(yè)一體化需要產(chǎn)業(yè)融合的平臺長株潭三市作為我省重要的工業(yè)城市，實力雄厚，是湖南省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，其產(chǎn)業(yè)也將努力向一體化方向發(fā)展。工業(yè)方面，三市已形成工業(yè)門類較為齊全、具有一定經(jīng)濟(jì)技術(shù)基礎(chǔ)和規(guī)模的工業(yè)體系，規(guī)模工業(yè)增加值及大中型工業(yè)企業(yè)數(shù)量都占全省總數(shù)的三分之一。而培育規(guī)范的市場，增強產(chǎn)業(yè)內(nèi)在活力，促進(jìn)三市市場經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一和融合是長株潭產(chǎn)業(yè)一體化的必需。因此，構(gòu)筑“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”，為長株潭優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)提供一個交易和物流的平臺，能夠有效地促進(jìn)三市產(chǎn)業(yè)的融合，進(jìn)而加快三市產(chǎn)業(yè)一體化的步伐。 3、長株潭大經(jīng)濟(jì)圈的形成需要區(qū)域小經(jīng)濟(jì)圈的融合長

20、株潭大經(jīng)濟(jì)圈的形成，勢必建立在小區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的基礎(chǔ)之上，是一個又一個小經(jīng)濟(jì)圈的融合。項目通過環(huán)境、管理和基礎(chǔ)設(shè)施等方面的整體優(yōu)勢和功能，使之成為市場交易的平臺、進(jìn)而演變成招商引資的基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)的孵化基地、經(jīng)濟(jì)增長點的培育區(qū)，從而有效地融入長株潭經(jīng)濟(jì)圈，加速長株潭一體化的進(jìn)程，促進(jìn)長株潭產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2021/8/30 星期一14三、項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求分析1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要一個能起到領(lǐng)頭作用的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)對于一個地區(qū)來說，如果能結(jié)合當(dāng)?shù)氐馁Y源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過有目的地規(guī)劃，通過培育一個優(yōu)勢的龍頭產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而進(jìn)行行業(yè)或產(chǎn)業(yè)間的鏈接和組合，建立起相互關(guān)聯(lián)、互相促進(jìn)、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，無疑對該區(qū)域

21、充分發(fā)揮資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，實現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有十分重要的意義。2、昭山開發(fā)區(qū)的規(guī)劃與定位需要生態(tài)環(huán)保的產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展湘潭昭山旅游經(jīng)貿(mào)開發(fā)區(qū)旅游資源豐富，開發(fā)區(qū)定位為生態(tài)型城區(qū)，以江、湖、庫和山巒自然風(fēng)貌和人文文化特點，建設(shè)為環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完善的具有時代風(fēng)尚的生態(tài)休閑旅游中心。其產(chǎn)業(yè)定位是以商貿(mào)、旅游為主，任何非生態(tài)的產(chǎn)業(yè)與其產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策都是背道而馳，而以貿(mào)易為主的“長株潭一體化產(chǎn)業(yè)融園”完全契合其地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。3、當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)需要其他產(chǎn)業(yè)的互補與促進(jìn)與全省甚至全國知名旅游景點相比，昭山旅游業(yè)處于相對弱勢地位。因此，需要有其他產(chǎn)

22、業(yè)相互補充與促進(jìn)；義烏小商品市場、樂從三大市場的繁榮促進(jìn)了其旅游業(yè)的發(fā)展，昭山的旅游業(yè)也可以借助其他產(chǎn)業(yè)加以推動，有旺盛生命力的生態(tài)產(chǎn)業(yè)是其最佳選擇。2021/8/30 星期一15第三章 項目SWOT分析產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部條件分析 2021/8/30 星期一16一、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部條件分析 1、優(yōu)勢（strength） 1、區(qū)位與交通優(yōu)勢項目地處長株潭三市融城核心，三條城市交通動脈新建成的長沙大道、建設(shè)中的昭山大道、規(guī)劃中的株洲大道在此交匯。京珠、上瑞高速公路穿境而過，320、107兩條國道交匯，湘黔、京廣鐵路貫穿于此，并設(shè)有鐵路專用貨運站，此站連接湘黔線，區(qū)位優(yōu)勢明顯；易家灣港區(qū)為湘潭港總體

23、規(guī)劃中的一個重要港區(qū)，位于長株潭金三角地帶，水位較好，可用深水岸線930米，河寬600-700米，可建12個千噸級碼頭。幾大運輸大動脈（湘黔、湘滬、京廣、武廣、京株、上瑞、湘江航線）位于項目3公里處，項目所在地距黃花國際機場僅40公里，距大托鋪機場20公里。2、通訊信息優(yōu)勢長株潭通過實施通訊信息發(fā)展得很快，通過實施“165”和“788”工程，三市間大容量、高速率的信息傳輸平臺已經(jīng)建成，均已實現(xiàn)了電話交換程序化、傳輸數(shù)字化；計算機信息網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)建成，三市已基本上進(jìn)入了信息高速公路。3、政策優(yōu)勢目前政府已經(jīng)設(shè)立了以湖南省人民政府省長為組長的湖南省人民政府長株潭經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，對有關(guān)長株

24、潭一體化的項目十分重視，項目符合省委省政府關(guān)于長沙、株洲、湘潭三市經(jīng)濟(jì)一體化的大政方針和宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)，能夠取得政府支持；項目所在地投資環(huán)境寬松，各項政策優(yōu)惠；按照“交通同環(huán)、電力同網(wǎng)、金融同城、信息同享、環(huán)境同治”的規(guī)劃目標(biāo)，長株潭正積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化。2021/8/30 星期一174、資源與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢長株潭通過大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，突出營造園區(qū)經(jīng)濟(jì)，努力增加工業(yè)投入，發(fā)展壯大產(chǎn)業(yè)集群，工業(yè)化進(jìn)程明顯加快。目前，已基本形成了長沙以電子信息、機械、食品為主，株洲以交通運輸設(shè)備制造、有色金屬、化學(xué)原料及化學(xué)制品、非金屬礦物制品為主，湘潭以黑色冶金、機電及機械制造、化纖紡織、化學(xué)原料及精細(xì)化工為主

25、的產(chǎn)業(yè)格局。各具特色的支柱產(chǎn)業(yè)，成為推動新型工業(yè)化的強大支撐。2005年，三市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)工業(yè)項目投資295.44億元，占全省的37.4%；完成工業(yè)增加值829.76億元，占全省工業(yè)增加值的37.9%，增長16.1%。今年前三季度，長株潭工業(yè)優(yōu)勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，完成工業(yè)增加值718.71億元，比上年同期增長18.4%，增速比全省平均水平高1.4個百分點，占全省的比重為36.1%，比上年同期上升了2個百分點。5、人力資源優(yōu)勢項目由南天、中湘、晟陽三家企業(yè)聯(lián)手投資打造，將從三家企業(yè)選撥最優(yōu)秀的人才參與項目運作與管理；長株潭聚集了湖南省的優(yōu)秀人才，40余所高校有30萬在校大學(xué)生。項目位于處長株潭三市

26、金三角地帶，只要制訂頗具吸引力的人才政策，完全可以吸納到所需要的管理和技術(shù)人才。6、資金優(yōu)勢南天、中湘、晟陽三家企業(yè)有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和良好的銀行信譽，也有著廣泛的人脈資源，可以很好地解決啟動資金和發(fā)展資金的問題。資料來源：湖南統(tǒng)計信息網(wǎng)2021/8/30 星期一182、劣勢（weakness） （1）項目所在地非工業(yè)品集中區(qū)由于不是傳統(tǒng)的工業(yè)品聚集區(qū)域，項目啟動存在一定難度。但通過項目的合理定位和精心策劃，加大市場運作和宣傳力度，這些困難都會迎迎刃而解。（2）項目沒有納入總體規(guī)劃根據(jù)易家灣的規(guī)劃，“鎮(zhèn)區(qū)分為南北兩大組團(tuán)。北組團(tuán)結(jié)合昭山風(fēng)景區(qū)，建設(shè)成為風(fēng)景區(qū)生活設(shè)施服務(wù)區(qū)；南組團(tuán)結(jié)合鳳形山、仰天

27、湖以及交通樞紐設(shè)施，建設(shè)成為旅游、商貿(mào)、金融、信息區(qū)，其中南組團(tuán)為起步區(qū)。” 雖然項目與其規(guī)劃定位并不相悖，但由于沒有在規(guī)劃前提出，因此沒有被納入總體規(guī)劃。因此，項目需要得到相關(guān)部門支持，以后在詳細(xì)規(guī)劃中加以調(diào)整和明確。（3）協(xié)調(diào)難度大長株潭發(fā)展的部門分隔、行業(yè)壟斷等問題依然存在，政府職能尚未完全到位，市場體系有待健全，產(chǎn)業(yè)投入機制亟待創(chuàng)新，區(qū)域的整體綜合優(yōu)勢沒有很好地發(fā)揮。因此，項目在建設(shè)過程中會遇到許多需要協(xié)調(diào)的問題。解決這一問題的最好辦法，就是由三市政府共同成立領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)項目建設(shè)的統(tǒng)一調(diào)控及政策指引。（4）工程改造有一定難度部分場地地形起伏不平，工程建設(shè)成本較高； 拆遷改造任重道遠(yuǎn)。

28、2021/8/30 星期一19二、產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境分析 1、機會（Opportunity） （1）”長株潭一體化“為項目提供了良好的條件今年以來，省委、省政府在計劃安排、項目布局、資金投入等方面繼續(xù)加大扶持力度，引導(dǎo)要素和資源向長株潭集中，促進(jìn)長株潭地區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚，長株潭地區(qū)的綜合承載和配套服務(wù)能力進(jìn)一步提高。根據(jù)長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的“十一五”規(guī)劃，三市將抓緊建立“優(yōu)勢地區(qū)牽頭、跨市分工協(xié)作”的發(fā)展機制，著力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局和園區(qū)布局，集中打造“兩基地、一中心”，加快形成三條經(jīng)濟(jì)帶。 長沙、株洲、湘潭三市市長簽訂的長株潭區(qū)域合作框架協(xié)議中，“共同發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群”占據(jù)了近一半的內(nèi)容。三市承諾，今后將由三市共

29、同制定長株潭創(chuàng)新型城市群建設(shè)綱要、創(chuàng)業(yè)同治專項資金管理辦法，以及建設(shè)長株潭優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地和共建開放招商平臺行動方案。尤其是在發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群這點上，三市充滿了一致的默契：要搶占先機、創(chuàng)造規(guī)模。（2） “中部崛起”戰(zhàn)略為項目提供了發(fā)展機遇“中原定，天下安”，中央作出了促進(jìn)中部崛起的重大決策。在中部六省調(diào)查報告中，提出“要加快大交通、大流通、大市場建設(shè)”。“堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，加快建設(shè)并形成鐵路、公路、航空和水運布局合理的交通運輸網(wǎng)絡(luò)體系。特別是應(yīng)解決省際之間、中部地區(qū)與各個地區(qū)之間的斷頭路問題，打通省際之間、中部省份與其他經(jīng)濟(jì)區(qū)域之間的高速公路?！?，“加強長江航運建設(shè)，加大改造沿江碼頭和

30、橋梁的投資力度，提高長江干流支流水運能力，發(fā)展江海聯(lián)運，促進(jìn)沿江對外貿(mào)易和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?2021/8/30 星期一20（3）湖南將打造“物流湘軍”，為項目提供了物流平臺。湖南省第九次黨代會強調(diào)要著力構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、物流體系和市場體系，努力把長株潭城市群建設(shè)成為重要的現(xiàn)代物流基地。在湘潭市第十次黨代會中，市委、市政府再一次提出了打造“湘中南現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)基地”的戰(zhàn)略目標(biāo)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和優(yōu)勢，湘潭確定扶持10個重點物流項目，即立足工業(yè)產(chǎn)業(yè)，重點扶持鋼材、石油、汽車等3個生產(chǎn)資料物流項目；立足湘潭水運優(yōu)勢，重點扶持湘潭港第三方物流項目。湖南省商務(wù)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著湖南工業(yè)化的提速，未來幾年內(nèi)

31、，湖南將重點建設(shè)以長株潭、懷化、衡陽和岳陽為中心的四大區(qū)域物流中心，力爭打造一支貨暢其流、競爭力強的“物流湘軍”。 在物流園區(qū)方面，湖南省將整合現(xiàn)有物流資源，重點在長沙、株洲、湘潭和懷化等區(qū)位優(yōu)勢明顯、輻射范圍廣泛、商品集散能力強的中心城市籌建物流園區(qū)。在交通、水利等方面，3市公路大外環(huán)已顯雛形，形成了立體化、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代綜合交通體系，基本具備了成為中部地區(qū)重要物流樞紐的條件。報告還提出要“加快建立和完善現(xiàn)代市場體系”，“加快建設(shè)更高層次的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場、重要原材料市場、有特色的日用品和工業(yè)品市場，逐步形成全國重要的商品集散地和商品交易中心。加強物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在中部一些城市建設(shè)全國現(xiàn)代

32、物流中心?！焙弦谥胁酷绕鸬拇蟊尘跋聦崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)崛起，必須抓住機遇，堅持以需求為導(dǎo)向，以市場為龍頭，以發(fā)展為主線，以效益為核心調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，力促經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展。 2021/8/30 星期一21（4）仰天湖水上公園的建設(shè)，將為項目提供良好的外部環(huán)境 建設(shè)中的仰天湖水上公園是長株潭交界處昭山開發(fā)區(qū)的重點工程，位于“長株潭一體化實業(yè)園”對面。 湘潭市政府將重點圍繞建設(shè)好仰天湖為目標(biāo)，建設(shè)一個強調(diào)自然生態(tài)特征、融自然與人文于一體、集旅游、休閑、度假、商務(wù)、物流、居住、娛樂、生態(tài)等功能于一體的復(fù)合型生態(tài)社區(qū)。利用公園和周邊用地產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施等建設(shè)的推進(jìn)，以及昭山大道、昭山景觀大道、湘江防洪景觀道路

33、昭山段、上瑞高速出入互通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，全面拉動昭山開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)建設(shè)。這將為項目提供良好的外部環(huán)境。湘潭昭山仰天湖水上公園全景鳥瞰圖2021/8/30 星期一222、威脅 (Threats) （1）來自本區(qū)域市場的競爭目前易家灣周圍擁有金三角摩托車市場、長株潭大市場、農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、物資交易市場等幾塊市場，與項目性質(zhì)相似，可能會構(gòu)成威脅。但是由于這些市場并沒有形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也無配套的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不能有效發(fā)揮促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的作用；隨著項目的發(fā)展，這些市場最終將進(jìn)入“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的統(tǒng)籌規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)合力。（2）來自湖南其他市場的競爭。湖南目前有長沙高橋市場、中南汽車大市場、長沙紅星

34、市場、三湘大市場、湖南鋼材大市場等已經(jīng)成熟的工業(yè)品市場，也有新建的有“現(xiàn)代工業(yè)品全新流通模式”之稱的萬博港工業(yè)品超市。（3）來自其他中部城市的競爭。在中部崛起的大好機遇面前，長株潭一體化進(jìn)程加速，其他城市自然不甘落后，必定會不遺余力地構(gòu)建“大流通、大市場、大產(chǎn)業(yè)” 。 面對群雄爭鹿的局面，我們需要： （1）作好項目策劃，定位準(zhǔn)確、創(chuàng)新機制、量化決策、打造環(huán)境，充分吸收國內(nèi)外園區(qū)的成功經(jīng)驗，實施差異化戰(zhàn)略，避免重復(fù)建設(shè)； （2）以訂單交易、網(wǎng)絡(luò)交易和物流配送體系等多元化交易方式，以專一化、特色化、多元化的經(jīng)營、交易方式，以優(yōu)越的交易競爭力、倉儲競爭力、設(shè)施競爭力、管理競爭力，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立品

35、牌效應(yīng)，提高自身的競爭力。2021/8/30 星期一23第四章 項目總體規(guī)劃項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位與整體構(gòu)思 項目規(guī)劃原則 項目管理組織 分區(qū)規(guī)劃及功能說明 項目階段與步驟 一期項目推進(jìn)工作計劃表 2021/8/30 星期一24一、項目定位與整體構(gòu)思 1、長株潭一體化工業(yè)品交易中心功能定位建設(shè)成為促進(jìn)長株潭一體化進(jìn)程發(fā)展的重要示范性項目。其使命不僅僅局限于整個交易中心的具體運作，而是通過交易平臺的建設(shè)、物流體系的構(gòu)建和發(fā)展帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、推動產(chǎn)業(yè)的升級、促進(jìn)城市功能的完善。2、“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”功能定位全國最大的、最具競爭力的工業(yè)品區(qū)域性立體式信息、交易、物流和集散中心。3、項目整

36、體構(gòu)思在“長株潭經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組”的直接領(lǐng)導(dǎo)和組織下，通過民營資本的投入，通過交易基地的建設(shè)與發(fā)展，帶動區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和區(qū)域內(nèi)的管理系統(tǒng)建設(shè)。按照區(qū)域一體化系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃，以物流條件為前提、以交易基地為基礎(chǔ)，將優(yōu)質(zhì)的商貿(mào)及物流企業(yè)引入園區(qū)，通過服務(wù)功能與產(chǎn)業(yè)的不同組合，最終形成區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)整合與立體式物流運作平臺，即公鐵水聯(lián)運體系、區(qū)域工業(yè)品交易中心和三城市物流配送中心群等。2021/8/30 星期一25長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園區(qū)域內(nèi)最大的工業(yè)品運輸組織中心區(qū)域內(nèi)聯(lián)運調(diào)控中心 湖南規(guī)模最大、品種最全的工業(yè)品交易中心中南地區(qū)規(guī)模最具競爭力的工業(yè)品交易及物流信息平臺2021/8/30 星期

37、一264、“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”市場定位總體市場定位“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”是充分利用區(qū)域內(nèi)的物流優(yōu)勢，為長株潭的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一個廣闊的、現(xiàn)代化的交易平臺，以工業(yè)品交易和物流方式促進(jìn)長株潭產(chǎn)業(yè)一體化的融合，在“流”中服務(wù)，在“流”中發(fā)展 ，從而建立起“立足長株潭、面向全省、輻射全國” 的新產(chǎn)業(yè)融園。具體服務(wù)定位“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”是通過提供功能齊全的交易服務(wù)設(shè)施，以滿足長株潭市及周邊地區(qū)的服務(wù)需求。主要有以下四個方面的服務(wù)定位：以工業(yè)品交易中心為基礎(chǔ)的交易服務(wù)定位 以湖南省制造業(yè)的采供物流中心為基礎(chǔ)的采供物流服務(wù)定位以公共物流中心為基礎(chǔ)的物流服務(wù)定位以公共配送中心為基礎(chǔ)的配送服務(wù)定

38、位2021/8/30 星期一27二、項目發(fā)展戰(zhàn)略 1、發(fā)展原則整個園區(qū)的功能和作用決定了其是一項復(fù)雜的、巨大的系統(tǒng)工程項目，園區(qū)的建設(shè)既需要投入大量資金，又需要不斷建設(shè)和市場培育，一般需要較長時期。先期建設(shè)工業(yè)品交易平臺、形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的工業(yè)品交易市場，再逐步開發(fā)建設(shè)“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”是一個不斷發(fā)展、不斷完善和逐步拓展的過程。因此，必須從構(gòu)筑長株潭城市一體化服務(wù)方式及區(qū)域經(jīng)濟(jì)體的角度，重視并加快當(dāng)前的工業(yè)品交易中心的建設(shè)與發(fā)展；在建設(shè)和運營等方面，努力遵循與區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)?shù)乇旧砭哂械娜灰惑w的良好物流基礎(chǔ)相適應(yīng)的總體原則。2、發(fā)展目標(biāo)依托項目所在地位于長株潭區(qū)域中心得天獨厚的區(qū)位

39、優(yōu)勢、交通優(yōu)勢和長株潭一體化的政策優(yōu)勢，通過工業(yè)品交易市場建設(shè)、推動長株潭產(chǎn)業(yè)的融合，推動區(qū)域物流業(yè)的發(fā)展。在園區(qū)內(nèi)形成國內(nèi)有影響力的市場（如中南地區(qū)金屬材料交易中心等）15個以上，核心市場年成交額超過120億元，當(dāng)?shù)啬甓愂帐杖氤^3億元。初步形成以鋼鐵、石化、煤炭等大類的區(qū)域性工業(yè)品交易、中轉(zhuǎn)、配送基地和集散中心。吸引一批商貿(mào)、倉儲企業(yè)和工業(yè)品批發(fā)商入駐，并逐步引入全國性大企業(yè)、大集團(tuán)在區(qū)域內(nèi)建立集散基地、生產(chǎn)基地和分支機構(gòu)，在當(dāng)?shù)匦纬墒袌鐾?、物流暢的局面，從而快速推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2021/8/30 星期一28三、項目規(guī)劃布局原則 “長株潭一體化產(chǎn)業(yè)融園”并非一個簡單的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，

40、而是與交易市場培育、組織管理效率、物流體系構(gòu)建以及與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)項目，因此，“長株潭一體化產(chǎn)業(yè)融園”的規(guī)劃布局應(yīng)遵循“有利于促進(jìn)長株潭產(chǎn)業(yè)融合、有利于與當(dāng)?shù)氐奈锪鲀?yōu)勢相結(jié)合”的原則。 作為長株潭工業(yè)品交易的平臺，園區(qū)內(nèi)的工業(yè)品交易區(qū)，置于項目所在地交通順暢之處；工業(yè)品的流通必然需要物流服務(wù)的配套，園區(qū)內(nèi)的物流服務(wù)設(shè)施應(yīng)靠近工業(yè)品交易區(qū)，并考慮與長株潭三市的主通道的便捷連接，以及與當(dāng)?shù)匚锪鞴?jié)點如港口、公路、鐵路線有效結(jié)合。2021/8/30 星期一29四、分區(qū)規(guī)劃及功能說明 1、核心功能區(qū)規(guī)劃 “長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”核心功能區(qū)（占地約3000畝）主要包括以下三大區(qū)

41、域：（1）交易市場集群區(qū)交易市場集群以長株潭三市為主要服務(wù)對象，是整個園區(qū)中建設(shè)規(guī)模較大的服務(wù)功能區(qū)。因此，在區(qū)域布局中應(yīng)將該功能區(qū)置于交通便利之處，同時便于與園區(qū)內(nèi)物流中心區(qū)的聯(lián)系。根據(jù)湖南湘潭昭山旅游經(jīng)貿(mào)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，建議此區(qū)設(shè)置于昭山鄉(xiāng)建設(shè)區(qū)內(nèi)自民俗街至省大理石廠之間的昭山大道的兩側(cè)?？紤]昭山鄉(xiāng)建設(shè)區(qū)的土地面積以及位置布局，初步設(shè)計交易市場集群位于現(xiàn)南天實業(yè)及對面臨道部分（含現(xiàn)有農(nóng)資交易中心部分），最終占地面積約600畝，初步包括金屬材料交易市場、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、機電產(chǎn)品市場等（詳見附件“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”規(guī)劃平面圖）。（2）物流中心區(qū)物流中心區(qū)通過合理布局，兼顧與配送中心、運輸

42、中心的關(guān)系而形成。作為“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”中運作服務(wù)核心功能區(qū)之一，物流中心區(qū)的服務(wù)對象主要是交易市場的客戶及分布于長株潭城區(qū)外以及周邊地區(qū)，因此，在區(qū)域布局上首先應(yīng)尋求將該功能區(qū)與三市的主通道的便捷連接，其次應(yīng)考慮與長株潭三市的各大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)聯(lián)系便捷，同時兼顧與園區(qū)內(nèi)交易市場的聯(lián)系。根據(jù)湖南湘潭昭山旅游經(jīng)貿(mào)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，建議此區(qū)設(shè)置于昭山鄉(xiāng)建設(shè)區(qū)內(nèi)京廣鐵路與現(xiàn)易家灣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料倉庫之間?？紤]昭山鄉(xiāng)建設(shè)區(qū)的土地面積以及位置布局，初步設(shè)計物流中心區(qū)占地面積約1000畝（詳見附件“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”規(guī)劃平面圖）。2021/8/30 星期一30（3）公鐵港聯(lián)運區(qū)公鐵港聯(lián)運區(qū)為“長株潭一

43、體化新產(chǎn)業(yè)融園”的運輸中心，從昭山開發(fā)區(qū)目前的運輸組織和布局現(xiàn)狀分析，因其獨特的地理位置，其服務(wù)對象擴大到湖南省其它地區(qū)及中南大部分省份，成為湖南的原材料和工業(yè)品中轉(zhuǎn)基地，因此，在區(qū)域布局上應(yīng)尋求將該功能區(qū)置于現(xiàn)有港口、公路、鐵路線周邊，同時以現(xiàn)有易家灣鐵路牽出線與易家灣貨站相連接。由于該區(qū)在服務(wù)方向與服務(wù)范圍上與物流中心區(qū)有一定程度的重合，因此在實際營運中，應(yīng)對兩區(qū)間的內(nèi)部交流通道予以功能設(shè)定，以利于兩區(qū)功能協(xié)調(diào)發(fā)揮。根據(jù)湖南湘潭昭山旅游經(jīng)貿(mào)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，建議將現(xiàn)有易家灣貨站及現(xiàn)有港口進(jìn)行改造，并開發(fā)京珠高速易家灣出口，利用園區(qū)內(nèi)的主通道與高速公路連接線相接，形成公鐵港聯(lián)運區(qū)。（4）綜合服

44、務(wù)區(qū)在107國道左側(cè)，主要為本項目的就地安置區(qū)，并逐步形成為產(chǎn)業(yè)融園的生活區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)，如金融、保險、服務(wù)、娛樂、房產(chǎn)等項目。在昭山南側(cè)，以產(chǎn)業(yè)融園的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，可?guī)劃發(fā)展成為高級住宅區(qū)，以公寓與別墅項目為主，并建設(shè)醫(yī)院、大型服務(wù)會所進(jìn)行，可為產(chǎn)業(yè)融園提供星級酒店和大型會展中心，將有利于產(chǎn)業(yè)融園的快速發(fā)展。2021/8/30 星期一312、園區(qū)主通道規(guī)劃（1）鐵路運輸通道園區(qū)鐵路運輸通道主要依靠公鐵港聯(lián)運中心與京廣鐵路連接的鐵路專用線建設(shè)，應(yīng)盡快與鐵路部門達(dá)成一致，在園區(qū)設(shè)施建設(shè)的同時，盡快完成鐵路通道的建設(shè)，并為可能出現(xiàn)的園區(qū)內(nèi)通道與鐵路通道交叉提前作好協(xié)調(diào)工作和相應(yīng)建設(shè)工作。（2）公路

45、運輸通道園區(qū)進(jìn)出的公路運輸通道主要由區(qū)內(nèi)主干道以及對外通道連接線構(gòu)成，開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有昭山大道是園區(qū)內(nèi)的一條重要通道，另還必須建設(shè)一條沿生態(tài)隔離帶東北側(cè)的東南西北走向的、與昭山大道平行貫穿整個園區(qū)內(nèi)主干道及港口到貨運倉庫的橫向主干道，可采用雙層級結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)有鐵路專用線下方建設(shè)園區(qū)物流隧道，以使物流運作活動盡量與生活區(qū)隔離，并使區(qū)內(nèi)各功能區(qū)順利連接國道以及京珠高速公路。（3）園區(qū)內(nèi)通道園區(qū)內(nèi)通道主要考慮各功能區(qū)的聯(lián)系通暢，同時為交易市場通過園區(qū)內(nèi)通道進(jìn)入長株潭三城市主城區(qū)路網(wǎng)提供合理的連接線，在確保配送效率的同時盡量避免干擾城市交通和當(dāng)?shù)鼐用裆睢?2021/8/30 星期一323、園區(qū)設(shè)施設(shè)備配置

46、規(guī)劃（1）交易市場集群區(qū)主體設(shè)施：“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”管委會大樓、配送中心、各市場集群的門面、消防設(shè)施建設(shè)、相關(guān)的市政設(shè)施（水、電、通訊等）建設(shè)等；輔助設(shè)施：主要是為配送車輛提供的停車場地、調(diào)度場地及部分庫房建設(shè)施，此外還需配備必要的應(yīng)急修理與服務(wù)設(shè)施以及特殊需求（因服務(wù)方式與服務(wù)內(nèi)容不同所產(chǎn)生的防盜、高低溫冷庫以及理貨區(qū)域設(shè)置等）。（2）物流中心區(qū)主體設(shè)施：以集中布置為主，包括庫房建設(shè)、消防設(shè)施建設(shè)。相關(guān)的市政設(shè)施（水、電、通訊等）以及特殊需求（因服務(wù)方式與服務(wù)內(nèi)容不同所產(chǎn)生的防盜、高低溫冷庫以及理貨區(qū)域設(shè)置等。輔助設(shè)施：主要是辦公設(shè)施、行業(yè)監(jiān)管設(shè)施伯海關(guān)與檢疫等，以及必要的停車場地與

47、調(diào)度場地，此外還需配備必要的應(yīng)急修理與服務(wù)設(shè)施。（3）公鐵港聯(lián)運區(qū)公鐵聯(lián)運中心區(qū)擁有進(jìn)庫、進(jìn)場、進(jìn)港的鐵路專用線及附屬配套設(shè)施，庫房設(shè)施與物流中心區(qū)大致相同，包括庫房建設(shè)、消防設(shè)施建設(shè)。相關(guān)的市政設(shè)施（水、電、通訊等）以及特殊需求（因服務(wù)方式與內(nèi)容不同所產(chǎn)生的防盜、高低溫冷庫以及理貨區(qū)域設(shè)置等。堆場區(qū)主要用于存放進(jìn)出公鐵港聯(lián)運的大宗物資，包括堆存場地、中轉(zhuǎn)作業(yè)場地。必要的停車場地與調(diào)度場地以及必要的應(yīng)急修理與服務(wù)設(shè)施。2021/8/30 星期一33五、項目管理組織 1、“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”管理結(jié)構(gòu)構(gòu)想：（1）管理與協(xié)調(diào)機構(gòu)“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”管委會在長株潭一體化辦公室的支持下，以湖

48、南湘潭昭山旅游經(jīng)貿(mào)開發(fā)區(qū)管委會為依托，組建長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園管委會作為園區(qū)開發(fā)建設(shè)的管理與協(xié)調(diào)中樞。主要職責(zé)：主管園區(qū)內(nèi)的行政事物，包括園區(qū)規(guī)劃、內(nèi)外協(xié)調(diào)、園區(qū)管理、市場完善、環(huán)境保護(hù)、政策制定等方面工作，并協(xié)助和支持湘潭市相關(guān)行業(yè)管理部門的行業(yè)管理；此外，園區(qū)管委會還擔(dān)負(fù)著對園區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行協(xié)助執(zhí)法與督促檢查的管理功能。（2）建設(shè)與運行機構(gòu)“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”建設(shè)發(fā)展公司以本項目的主要投資人晟湘南天投資有限公司為基礎(chǔ)，新組建的“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”建設(shè)發(fā)展公司作為園區(qū)的建設(shè)與運行機構(gòu)，根據(jù)管委會制定的建設(shè)開發(fā)規(guī)劃進(jìn)行具體的項目建設(shè)；主要職責(zé)：承擔(dān)未來配送交易市場、物流中心園區(qū)設(shè)施

49、的租賃、轉(zhuǎn)賣、維護(hù)等經(jīng)營性活動； 在上述基礎(chǔ)上，進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)在業(yè)務(wù)開展上獨立進(jìn)行各自的服務(wù)運作與經(jīng)營，在外部環(huán)境協(xié)調(diào)上服從園區(qū)管委會的統(tǒng)一管理，在設(shè)施使用與能力調(diào)節(jié)上與園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系。2021/8/30 星期一342、“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”基本運行模式構(gòu)想以“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”管委會為園區(qū)運行管理核心。以行政管理與行政服務(wù)為主，制定整個園區(qū)的發(fā)展規(guī)劃與運行規(guī)則，并根據(jù)實際需要與形勢發(fā)展負(fù)責(zé)對規(guī)劃及執(zhí)行情況與運行方式進(jìn)行調(diào)整和提升；以園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司為運行主體，以園區(qū)建設(shè)與園區(qū)經(jīng)營為主，吸引、協(xié)助商貿(mào)和物流企業(yè)進(jìn)入園區(qū)開展物流服務(wù)，在入園企業(yè)發(fā)揮服務(wù)功能、開展市場運作的

50、基礎(chǔ)上實現(xiàn)園區(qū)的正常經(jīng)營，并承擔(dān)園區(qū)未來滾動發(fā)展的任務(wù)；以進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)為運行基礎(chǔ)，通過上述企業(yè)的具體服務(wù)活動實現(xiàn)園區(qū)的功能發(fā)揮和園區(qū)未來發(fā)展的經(jīng)驗、技術(shù)、管理和資金的積累，為未來發(fā)展創(chuàng)造條件。 2021/8/30 星期一35六、項目階段與步驟 步驟主要任務(wù)時間(季度)123420123456項目方案概念設(shè)計及可行性分析總體規(guī)劃方案報批簽訂土地出讓合同、征地招商引資，吸引企業(yè)入駐正式業(yè)務(wù)運作項目里程碑及重要會議3辦理各項許可證、核心項目開工建設(shè)17進(jìn)行二期開發(fā)項目立項、成立項目公司4200720082021/8/30 星期一36七、前期項目推進(jìn)工作計劃表 步驟主要任務(wù)時間(月)12346012

51、3456投資分析撰寫項目可研報告項目立項成立項目公司場地平整委托釘樁項目啟動辦理各項報建手續(xù)項目里程碑及重要會議7總體規(guī)劃方案設(shè)計57市政配套工程設(shè)計及評審項目評審,辦理規(guī)劃意見書2007年12項目營銷策劃招商運作8910招投標(biāo)項目開工建設(shè)2021/8/30 星期一37第五章 投資估算與資金籌措項目投資規(guī)模投資估算資本運作資金使用計劃2021/8/30 星期一38一、項目投資規(guī)模1、建設(shè)模式根據(jù)發(fā)展設(shè)想，“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的建設(shè)模式為：以“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”管委會及相關(guān)制度建設(shè)為基礎(chǔ)，以三家企業(yè)投資的“晟湘南天”為執(zhí)行主體，利用南天實業(yè)現(xiàn)在擁有的土地資源和中湘實業(yè)、晟陽實業(yè)的資金

52、資源，借助湘潭市政府以及社會各界的共同努力，完成園區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施（包括庫場、信息系統(tǒng)和園區(qū)道路系統(tǒng)）建設(shè)任務(wù)，依靠園區(qū)成功的運行換取園區(qū)發(fā)展的時間和空間以及部分發(fā)展資金，實現(xiàn)“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的“分期建設(shè)，滾動發(fā)展”的終極目標(biāo)。2、建設(shè)規(guī)?！伴L株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和交易、物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)則為一次性建成。（1）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)發(fā)展規(guī)劃中確定的建設(shè)規(guī)模，未來“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的設(shè)施能力與規(guī)模水平如下：年份交易中心物流中心公鐵港聯(lián)運中心年產(chǎn)值（億元）占地（畝）年物流能力（萬噸）占地（畝

53、）年吞吐能力（萬噸）200710030040300400201020060010080010002015500800390100039002021/8/30 星期一39（2）園區(qū)通道此間提出的園區(qū)通道主要指園區(qū)與外界聯(lián)系的主通道，包括公鐵聯(lián)運中心的鐵路專用線改造建設(shè)、園區(qū)內(nèi)公路主通道建設(shè)以及與京珠、上瑞高速公路系統(tǒng)及城市道路系統(tǒng)的主要連接線。根據(jù)園區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃和目前現(xiàn)狀，園區(qū)通道建設(shè)規(guī)模大致為：鐵路專用線：線路長度8公里（已有原京廣線，改造后可使用） ；物流園專用港：日吞吐量5000噸以上；園區(qū)主通道：線路長度20公里；通道連接線：線路長度5公里。2021/8/30 星期一40二、投資估算 根據(jù)

54、目前國內(nèi)外同類設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前湖南省建筑市場與土地價格水平以及交易、物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類建設(shè)項目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下：1、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施土地價格約為 9.6萬元畝（144元平方米）；倉庫平均造價 500元平方米；堆場平均造價 500元平方米；庫場綜合造價800元平方（上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫場內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購置費用。）2、園區(qū)通道園區(qū)主通道平均造價 250萬元公里；鐵路專用線改造平均造價150萬元公里；（與鐵路協(xié)商、由鐵路部門投資建設(shè)）3、物流信息系統(tǒng) 根據(jù)目

55、前國內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和湖南省具體條件，預(yù)計信息系統(tǒng)總投入為1470萬元（具體計算見附表）。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計： “長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”總投資規(guī)模57.82億元。2021/8/30 星期一41三、資本運作1、運作資本組成“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”建設(shè)的投融資渠道大致如下： （1）晟湘南天投資有限公司的投資提出“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的主體公司晟湘南天投資有限公司（由南天實業(yè)、中湘實業(yè)與晟陽實業(yè)三家公司合作成立，以下簡稱“晟湘南天”）是一家現(xiàn)代化投資企業(yè)，己經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)墓芾砘A(chǔ)、運作經(jīng)驗和資金實力，并且擁有現(xiàn)有南天實業(yè)投入的土地資源?！瓣上婺咸臁笔俏磥韴@區(qū)成功運行的直接受益者，應(yīng)成為園區(qū)建

56、設(shè)資金來源的主渠道?！瓣上婺咸臁睂⑼ㄟ^直接投資、銀行貸款、土地置換和資本運作等多種方式開辟資金投入渠道，資金的主要投入方向?qū)⑹菆稣驹O(shè)施建設(shè)、市場建設(shè)與園區(qū)內(nèi)通道及輔助設(shè)施建設(shè)。（2）入園企業(yè)投入“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”建設(shè)是一項直接服務(wù)于商貿(mào)、物流企業(yè)，間接服務(wù)于生產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)建設(shè)，因此企業(yè)投入勢在必行。作為常見的園區(qū)建設(shè)方式，企業(yè)投入園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施與項目建設(shè)是一種值得推廣和鼓勵的投入方式，既可在一定程度上緩解開發(fā)資金緊張的局面，也可使企業(yè)直接介入園區(qū)建設(shè)，從而得到在“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”優(yōu)惠的建設(shè)與發(fā)展政策上保證的投資和未來運行上的相關(guān)政策優(yōu)惠。企業(yè)投入的主要方向?qū)⑹墙灰字行募拔锪髟O(shè)施

57、建設(shè)等。（3）社會投入在“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”建設(shè)進(jìn)程中吸引全社會資金和風(fēng)險投資進(jìn)入，將能夠有效地加強和支持“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”的投資強度，緩解園區(qū)主投資方的資金壓力，在利益共享的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)可能出現(xiàn)風(fēng)險的適當(dāng)分?jǐn)?，有利于保護(hù)各方投入的積極性，使園區(qū)建設(shè)與運行走上健康穩(wěn)妥的發(fā)展軌道。社會投入的主要使用方向較為寬泛，可從建設(shè)、運作、保障、輔助多方位、多角度介入，介入方式也較為靈活，應(yīng)被作為一種值得重視的投入方式。2021/8/30 星期一422、項目資本運作方案晟陽實業(yè)中湘實業(yè)南天實業(yè)投資晟湘南天投資有限公司（注入股本金共計26620萬元）銀行長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園建設(shè)開發(fā)有限公司昭山

58、開發(fā)區(qū)土地資源入股或出讓授信投資控股其他入園企業(yè)長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園前期投資建設(shè)單個項目投資建設(shè)授信貸款建設(shè)滾動性發(fā)展資金社會融資利潤基礎(chǔ)項目投資建設(shè)上市、企業(yè)債券等2021/8/30 星期一43“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”投資估算表四、資金使用計劃2021/8/30 星期一44 根據(jù)投資估算，“長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園”基本建設(shè)總計將投入建設(shè)資金578200萬元。為便于計算，在此設(shè)定各種投入渠道的分?jǐn)偙壤秊椋?、晟湘南天投資有限公司（初期投資）：新站試驗區(qū)（園區(qū)管委會）將主要擔(dān)負(fù)園區(qū)內(nèi)大部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及鐵路專用線建設(shè)，并投資建設(shè)第一期的所有物流設(shè)施及市場，總計投入86220萬元；2、企業(yè)自

59、籌企業(yè)自建與社會資金投入的主要投入方向為庫場設(shè)施，按照目前國內(nèi)經(jīng)驗，該部分投入占設(shè)施投入總量的比例一般在30水平，其余可以采用財務(wù)杠桿的方式從社會與銀行資金投入，也可滾動投資開發(fā)，考慮到長株潭一體化新產(chǎn)業(yè)融園投資的具體情況，本次研究中暫按上述設(shè)施投入總額的20計入，總計投入金額98000萬元。3、社會資金投入為更好的發(fā)揮資本的效率，在考慮企業(yè)自身滾動發(fā)展資金不足的前提下，可采用社會融資（債券、上市等）與銀行貸款資金的方式進(jìn)行滾動開發(fā)。2021/8/30 星期一45第六章 財務(wù)與敏感性分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及分析說明財務(wù)分析投資回報財務(wù)評價2021/8/30 星期一46一、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及分析說

60、明1、分析依據(jù)中華人民共和國交通部公路、水運建設(shè)項目可行性研究編制辦法；中華人民共和國交通部交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)技術(shù)規(guī)范；國家產(chǎn)業(yè)政策及有關(guān)法律、法規(guī)；湖南省及長株潭三市“十一五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃及遠(yuǎn)期規(guī)劃；湖南省及長株潭三市交通運輸相關(guān)發(fā)展規(guī)劃；中華人民共和國財政部及湖南省與湘潭市財政部門相關(guān)稅收政策；湖南省與湘潭市物價局物價政策；長株潭一體化區(qū)域相關(guān)優(yōu)惠政策：國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)。2、評價指標(biāo)根據(jù)上述評價依據(jù)以及本項目特點，本次研究中經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)選用財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、靜態(tài)投資回收期和投資利潤率四項評價指標(biāo)。2021/8/30 星