1、某公寓項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)價(jià)方案實(shí)實(shí)戰(zhàn)文本本/論文時(shí)間：220077-088-255 點(diǎn)點(diǎn)擊： 3411 HYPERLINK /plus/recommend.php?arcID=6589 推推薦 HYPERLINK /plus/feedback.php?arcID=6589 評(píng)論論 摘要：本文運(yùn)運(yùn)用房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)理論中中的市場(chǎng)場(chǎng)比較法法、成本本法技術(shù)術(shù)中的技技術(shù)模型型，通過過對(duì)成都都市府南南河邊某某電梯公公寓的項(xiàng)項(xiàng)目狀況況、市場(chǎng)場(chǎng)背景、競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目狀狀況等情情況進(jìn)入入深入的的分析，針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)狀況況、施工工進(jìn)度，開發(fā)商商目標(biāo)等等具體情情況，選選擇適宜宜的評(píng)估估技術(shù)路路線，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的分戶預(yù)預(yù)售價(jià)格

2、格進(jìn)行了了詳細(xì)的的推算和和制訂，本文將將房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估理理論、技技術(shù)與房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)實(shí)踐有有機(jī)地結(jié)結(jié)合起來來，對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷組合中中價(jià)格策策略的設(shè)設(shè)計(jì)具有有較強(qiáng)的的可操作作性和實(shí)實(shí)踐指導(dǎo)導(dǎo)意義。一商品房房價(jià)格特特征及項(xiàng)項(xiàng)目訂價(jià)價(jià)問題的的提出房地地產(chǎn)定價(jià)價(jià)策略是是指如何何根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品的生生產(chǎn)成本本和使用用價(jià)值，應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)的反反應(yīng)，進(jìn)進(jìn)行合理理的價(jià)格格組合，使利潤潤的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和利潤潤的多少少控制在在一個(gè)合合理的時(shí)時(shí)間和數(shù)數(shù)量范圍圍之內(nèi)。與其其他產(chǎn)品品有區(qū)別別的是，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的表現(xiàn)要要豐富的的多。對(duì)對(duì)一套房房屋價(jià)格格的評(píng)判判，往往往要考慮慮它的單單價(jià)、總總價(jià)和付付款方式式三個(gè)方方面的構(gòu)構(gòu)

3、成。其其中，房房屋單價(jià)價(jià)是人們們對(duì)樓盤盤的地點(diǎn)點(diǎn)遠(yuǎn)近和和品質(zhì)高高低等綜綜合因素素的判斷斷指標(biāo)。如成都都的住宅宅消費(fèi)存存在典型型的區(qū)域域偏好，房地產(chǎn)產(chǎn)界的“南富、西貴、東窮、北惡”的住宅宅消費(fèi)偏偏好就很很說明問問題，以以二環(huán)路路外的樓樓盤單價(jià)價(jià)而言，南門屬屬傳統(tǒng)的的富人居居住區(qū)，商品房房單價(jià)在在25000元平方米米一30000元元平方方米之間間；西門門屬貴人人區(qū)，商商品房單單價(jià)在220000元平平方米一一25000元平方米米之間；東門因因大型國國有企業(yè)業(yè)較集中中，商品品房住宅宅單價(jià)為為15000元平方米米一20000元元平方方米之間間；北門門因鄰火火車北站站、荷花花池市場(chǎng)場(chǎng)、五塊塊石、駟駟馬橋等

4、等區(qū)域，治安環(huán)環(huán)境較差差，商品品住宅價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)低一些些，單價(jià)價(jià)在10000元元平方方米一115000元平平方米之之間。這這一例子子說明了了住宅單單價(jià)是房房地產(chǎn)地地理位置置和環(huán)境境品質(zhì)的的判斷指指標(biāo)。商品品房價(jià)格格具有以以下三大大特征：特征征之一：高總價(jià)價(jià)與付款款方式房房地產(chǎn)的的高總價(jià)價(jià)是商品品房區(qū)別別于其他他商品最最顯著的的特征，一套普普通商品品房住宅宅，它的的總價(jià)也也往往高高達(dá)二十十多萬人人民幣，需要工工薪階層層奮斗十十幾年才才可能如如愿以償償。從郊郊區(qū)到市市中心，商品房房的價(jià)格格從十幾幾萬到幾幾十萬不不斷地向向上攀升升，甚至至上百萬萬、幾百百萬的商商品房也也屢見不不鮮，不不同總價(jià)價(jià)對(duì)應(yīng)的

5、的客源層層也如同同一座金金字塔，總價(jià)越越往上，范圍越越窄，數(shù)數(shù)量越小小，客源源層區(qū)隔隔也越明明顯。巨額額的總價(jià)價(jià)不僅剝剝離著客客源而且且影響著著他們的的購買行行為。他他們不可可能象購購買香煙煙肥皂一一樣隨意意自如，也不可可能像購購買冰箱箱彩電那那樣，僅僅注意產(chǎn)產(chǎn)品的品品牌與質(zhì)質(zhì)量，他他們猶豫豫不決，開始注注意能否否爭(zhēng)取到到銀行貸貸款，或或者其他他什么輕輕松自如如的付款款方式。因?yàn)閷?duì)對(duì)大多數(shù)數(shù)人來說說，要一一次性付付清房款款，是十十分困難難的事，即使是是一個(gè)有有較強(qiáng)購購買力的的人，從從投資角角度考慮慮，也會(huì)會(huì)選擇靈靈活的付付款方式式。為了了避開商商品房高高總價(jià)所所帶來的的不利因因素，以以最大限限

6、度減輕輕購房者者的資金金承受力力，更大大范圍地地?cái)U(kuò)大目目標(biāo)客源源層，發(fā)發(fā)展商在在考慮其其成本利利潤的條條件下往往往會(huì)悉悉心研究究價(jià)格策策略。綜觀觀成都房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，商商品房銷銷售中對(duì)對(duì)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行精心心設(shè)計(jì)的的不多，但采用用銀行按按揭方式式進(jìn)行銷銷售的發(fā)發(fā)展商占占90以以上。良性性的分期期付款和和按揭方方式其實(shí)實(shí)不過是是商品房房在時(shí)間間上的變變通，其其本身對(duì)對(duì)價(jià)格并并無什么么影響，但為了了適應(yīng)和和刺激低低迷的市市場(chǎng)需求求，它們們充當(dāng)了了價(jià)格修修正的一一種手段段，其最最終目的的，是為為了削弱弱高總價(jià)價(jià)所帶來來的產(chǎn)品品抗性，以促進(jìn)進(jìn)銷售率率的提高高。特征征之二：群體產(chǎn)產(chǎn)品與差差價(jià)系數(shù)數(shù)商品品房買賣

7、賣在房地地產(chǎn)的三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)中，多多是以獨(dú)獨(dú)立的銷銷售單元元推向市市場(chǎng)的，但是在在房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市市場(chǎng)，商商品房銷銷售往往往不是一一套兩套套而是整整標(biāo)或以以一個(gè)組組團(tuán)、一一個(gè)小區(qū)區(qū)的形式式一起推推出的，其銷售售單元往往往是幾幾十套上上百套甚甚至上千千套，屬屬一種群群體產(chǎn)品品，這是是商品尤尤其是預(yù)預(yù)售房區(qū)區(qū)別于其其他商品品的第二二個(gè)顯著著特征。商品品房這一一特征，影響到到定價(jià)策策略上，便產(chǎn)生生了差價(jià)價(jià)系數(shù)。作為為統(tǒng)一于于一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的各各個(gè)單元元，因?yàn)闉榈攸c(diǎn)一一樣，建建筑造價(jià)價(jià)一樣，公攤一一樣，營營銷費(fèi)用用一樣，所以它它們是“相同”的，它它們的基基本價(jià)格格保持一一致，作作為每個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的銷銷售單元

8、元，它們們的層次次、朝向向、景觀觀、配套套不一樣樣，房型型、面積積不一樣樣，因此此它們又又是不“相同”的，在在基價(jià)的的基礎(chǔ)上上，整個(gè)個(gè)價(jià)格體體系也適適當(dāng)?shù)赜栌枰晕⒄{(diào)調(diào)，每個(gè)個(gè)單元也也有其相相應(yīng)的差差價(jià)系數(shù)數(shù)。差價(jià)價(jià)系數(shù)來來之于群群體產(chǎn)品品的差異異性，遵遵循按質(zhì)質(zhì)征價(jià)的的基本原原則，其其最終目目的是為為了均衡衡銷售順順序，有有效地實(shí)實(shí)施銷控控，以避避免各種種條件占占優(yōu)勢(shì)的的單元被被搶購一一空的同同時(shí)，剩剩余大量量的條件件稍遜的的單元無無人問津津。差價(jià)價(jià)系數(shù)的的確定并并無一定定程式。如成都都錦江區(qū)區(qū)某棟高高層電梯梯公寓的的南北單單元差價(jià)價(jià)朝向系系數(shù)達(dá)到到3，銷銷售結(jié)果果是朝南南的單元元一掃而而光，

9、而而朝北的的紋絲不不動(dòng)。由由此可見見，差價(jià)價(jià)系數(shù)的的波動(dòng)幅幅度確定定要首先先考慮顧顧客的感感受程度度，由有有經(jīng)驗(yàn)的的專業(yè)人人員根據(jù)據(jù)銷售順順序反饋饋和市場(chǎng)場(chǎng)化項(xiàng)目目情況反反饋加以以修正，而不是是對(duì)產(chǎn)品品差異性性的機(jī)械械反應(yīng)。另一一方面，除了被被動(dòng)的均均衡銷售售順序，差價(jià)系系數(shù)還反反作用于于群體產(chǎn)產(chǎn)品，通通過有意意的和專專業(yè)的大大幅提升升或降低低某些銷銷售單元元的差價(jià)價(jià)系數(shù)，以達(dá)到到促銷或或現(xiàn)銷那那些特定定銷售單單元的目目的。此此時(shí)，在在產(chǎn)品的的價(jià)格策策略中，差價(jià)系系數(shù)已從從單純的的價(jià)格微微調(diào)方法法，演變變成為專專業(yè)價(jià)格格的簡潔潔有力的的促銷手手段特征之之三：施施工進(jìn)度度、營銷銷周期與與階段性性

10、價(jià)格策策略預(yù)售售商品房房區(qū)別于于其他商商品還有有一個(gè)顯顯著的特特點(diǎn)，那那就是它它是期貨貨，是一一種有時(shí)時(shí)間間隔隔性的商商品，這這種時(shí)間間間隔來來自于商商品房的的施工進(jìn)進(jìn)度。預(yù)售售房的施施工進(jìn)度度，客觀觀上為階階段性價(jià)價(jià)格策略略的形成成提供了了可能。為吸引引購房者者盡早進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，商商品房預(yù)預(yù)售時(shí)價(jià)價(jià)格總低低于現(xiàn)房房價(jià)格，隨著施施工進(jìn)度度的不斷斷深入，價(jià)格也也逐步提提高。價(jià)價(jià)格微調(diào)調(diào)的基礎(chǔ)礎(chǔ)一般高高于銀行行存款利利率，但但又還有有升值空空間，它它既要給給前期購購房客戶戶產(chǎn)生信信心，又又能引導(dǎo)導(dǎo)欲購者者，使觀觀望者產(chǎn)產(chǎn)生購買買欲望，習(xí)慣上上，在公公開銷售售、結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂、樓盤竣竣工、交交房入住住這四個(gè)個(gè)

11、主要的的時(shí)間段段，房屋屋的價(jià)格格會(huì)結(jié)合合市場(chǎng)狀狀況而作作一定調(diào)調(diào)整，結(jié)結(jié)合其間間若干個(gè)個(gè)小的時(shí)時(shí)間段里里的價(jià)格格微調(diào)，便形成成了最為為樸素的的階段性性價(jià)格策策略。針對(duì)對(duì)該電梯梯公寓的的項(xiàng)目狀狀況、環(huán)環(huán)境因素素、個(gè)別別因素以以及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性樓盤盤的情況況，采用用專業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估技技術(shù)對(duì)該該項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格設(shè)計(jì)。二、項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)用：某九九層電梯梯公寓位位于東城城根街北北延線與與白馬寺寺路交點(diǎn)點(diǎn)的東南南轉(zhuǎn)角，三面臨臨街，西西南面與與市規(guī)劃劃局檔案案館接壤壤。1.樓層分分布：一一、二層層為商場(chǎng)場(chǎng)、銀行行，三層層用于休休閑娛樂樂；四一一九層為為公寓，每層66套，共共36套；地下層層為車庫庫及設(shè)備備用房。2.

12、總建筑筑面積1125880平方方米，總總高度331.550平方方米。3.建筑覆覆蓋率：53.26一層層建筑面面積：115411.022平方米米二層層建筑面面積：115833.122平方米米三層層建筑面面積：115833.122平方米米公寓寓建筑面面積：66 X 10004. 44平平方米60226. 64平平方米地下下層建筑筑面積： 18845. 711平方米米容積積率：33.711綠化化面積：6000.700平方米米綠地地率：220.776建筑筑結(jié)構(gòu)：框架4.裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)設(shè)備外墻墻：面磚磚飾面底樓樓門廳：藝術(shù)裝裝修門窗窗：鋁合合金窗臥室室及廳：清水房房廚衛(wèi)衛(wèi)：裝修修到位三、區(qū)域因因素分析析

13、：1.商服繁繁華度：距市級(jí)級(jí)商業(yè)中中心約330000米，屬屬騾馬市市商圈的的輻射范范圍。周周邊有云云天商廈廈、國貿(mào)貿(mào)大廈，距火車車北站貿(mào)貿(mào)易區(qū)約約10000米，人流量量一般，商服繁繁華度一一般。2.交通便便捷程度度：該區(qū)區(qū)域道路路交通網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，西體北北路、內(nèi)內(nèi)環(huán)路、東城根根街北延延線組成成交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，對(duì)對(duì)外距火火車站110000米，交交通544路、577路、一一環(huán)路227路，小公共共汽車門門路、112路，交通便便捷。3.區(qū)域內(nèi)內(nèi)分布的的有鐵路路中學(xué)、實(shí)驗(yàn)外外國語學(xué)學(xué)校；市市三醫(yī)院院、鐵二二局醫(yī)院院、林業(yè)業(yè)中心醫(yī)醫(yī)院也分分布在區(qū)區(qū)域內(nèi)；文殊院院、西郊郊體育場(chǎng)場(chǎng)增添了了歷史文文化氛圍圍。樓盤盤一層

14、的的銀行、商場(chǎng)及及周圍銀銀行、郵郵局、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、餐飲飲娛樂等等公共服服務(wù)設(shè)施施配套程程度較高高。4.基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套：該區(qū)區(qū)域城市市水、電電、氣、視、訊訊、道路路等市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套完善。5.環(huán)境質(zhì)質(zhì)量：區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)環(huán)境，空空氣質(zhì)量量，治安安狀況較較好，加加之府南南河改造造，使周周邊綠化化休閑環(huán)環(huán)境較佳佳。四、區(qū)域格格局（同同一供求求日內(nèi)）：1.府南河河沿線近近期開工工樓盤較較多，與與該電梯梯公寓：同處一一個(gè)區(qū)域域的高層層電梯公公寓有江江波華城城、萬福福世家。水晶花花園、上上河城（二期）、興順順花苑、景泰電電梯公寓寓等。2.銷售價(jià)價(jià)格高于于高層電電梯公寓寓平均銷銷售價(jià)格格。目前前銷售形形

15、勢(shì)較好好，均屬屬中高檔檔樓盤。五、定價(jià)方方法及技技術(shù)路線線競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性樓盤盤銷售均均價(jià)表按照照定價(jià)目目的，結(jié)結(jié)合該電電梯公寓寓的項(xiàng)目目區(qū)域因因素。個(gè)個(gè)別因素素，遵循循房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)規(guī)范（GT 550299119999），該區(qū)域域內(nèi)樓盤盤交易實(shí)實(shí)例較多多，可采采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法，結(jié)合合成本法法進(jìn)行定定價(jià)。1.市場(chǎng)比比較法定定價(jià)測(cè)算算過程2.確定可可比交易易實(shí)例為為江波華華城？A，萬福福世家？B，興順順花苑？C，北斗斗星花園園？DD3.進(jìn)行因因素修正正交交易情況況修正可比比實(shí)例AA、B、C、D，均屬屬正常交交易情況況，無須須進(jìn)行修修正，修修正系數(shù)數(shù)為10001000.交交易日期期修正可比比實(shí)例AA、B

16、、C、D，均屬屬期房預(yù)預(yù)售或認(rèn)認(rèn)購期，與該項(xiàng)項(xiàng)目銷售售交易日日期相同同，修正正系數(shù)取取 10001000.4.市場(chǎng)比比較法定定價(jià)結(jié)果果為：該電電梯公寓寓5樓起價(jià)價(jià)為30001.5元平方米米，考慮慮消費(fèi)者者心理，可定為為29888元平方米米起價(jià)。六、連商住住樓經(jīng)閉閉關(guān)析：采用市市場(chǎng)比較較法確定定的樓盤盤售價(jià)，是從市市場(chǎng)可比比實(shí)例和和特定消消費(fèi)群體體的接受受度方面面進(jìn)行考考慮，但但從開發(fā)發(fā)商的角角度而言言，其關(guān)關(guān)注的是是開發(fā)的的利潤率率。所以以，在此此采取開開發(fā)成本本加成法法的技術(shù)術(shù)路線和和市場(chǎng)比比較結(jié)果果進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證。1.成本法法的數(shù)據(jù)據(jù)來源：開發(fā)部部、財(cái)務(wù)務(wù)部、營營銷部2.基本參參數(shù)：（11）土

17、地地：51152.1599平方米米，代征征地22260，征地：28992.115 土土地費(fèi)：4.333822畝X 2280萬萬元畝畝二12214.6966萬元（22）出讓讓金：（28992.115平方方米X4400元元平方方米）57.84萬萬元（33）契稅稅：減免免（44）土地地管理費(fèi)費(fèi)：28892.15平平方米 X 22元平平方米57884. 3元（55）文物物古跡勘勘探費(fèi)：28992.115平方方米X 20元元平方方米二5. 78443萬元元（6）保保證金： 1224700平方米米 X 8000元平平方米 X 33 229. 93元元（77）投調(diào)調(diào)稅：449.888萬元元（減免免）（88）

18、市政政配套費(fèi)費(fèi)： 1124770平方方米 XX 800元平平方米99.76萬萬元（99）墻改改基金： 1224700平方米米 X 10元元平方方米112.447萬元元（110）人人防工程程費(fèi)： 124470平平方米 X 115元平方升升188.7005萬元元（111）消消防設(shè)施施費(fèi)：1124770平方方米X33元平平方米3.7741萬萬元（112）白白蟻預(yù)防防費(fèi)： 124470平平方米 X 22. 33元平平方米2.886811萬元（113）中中小學(xué)危危改： 124470平平方米 X 8800元元平方方米X 7c 6. 98832元元注（8）（13）項(xiàng)項(xiàng)總額減減免400萬元。（114）地地勘費(fèi)

19、：3萬元（115）工工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)： 124470平平方米 X 88元平平方米9.998萬元元（ll6）土土建安裝裝費(fèi)： 124470平平方米 X 110000元平平方米12447萬元元（117）水水、電、氣集資資費(fèi)： 124470平平方米 X 1160元元平方方米1199.52萬萬元（118）不不可預(yù)見見費(fèi)： 13771. 7萬元元 XZZ277. 443 萬萬元（119）室室外工程程費(fèi)： 124470平平方米 X 225元平方米米311.188萬元（220）視視、訊、綠化費(fèi)費(fèi)：300萬元（221）貸貸款利息息： 110000萬元 XX 6 X 0. 5 300萬元（222）消消防設(shè)施施：655萬元（223）設(shè)設(shè)備購置置、安裝裝費(fèi)：客客梯 22臺(tái) 400 X 2 800萬元（扶扶梯取消消）（224）管管理費(fèi)：31441.4486萬萬元XZZ622.833萬元合計(jì)計(jì)總成本本：32204.3166萬元總建建筑面積積：1225800平方米米每平平方米綜綜合造價(jià)價(jià)：25550元元平方方米3.按房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的預(yù)期利利潤率，綜合考考慮取118，則得銷銷售底價(jià)價(jià)定為330099元平平方米七、比較兩兩種定價(jià)價(jià)技術(shù)路路線所得得銷售定定貨市場(chǎng)場(chǎng)比較后后：P113