1、合富輝煌(中國)研究院革致穩(wěn)：2020年宏觀經(jīng)濟(jì)并未明確好轉(zhuǎn)，但內(nèi)部（金融）系統(tǒng)改善，“戒備衰退”成為首要 任務(wù)。 “維穩(wěn)措施”適度適量，穩(wěn)定動能將由“變革措施”補(bǔ)足。政府“以穩(wěn)為先”目標(biāo)明確，房地產(chǎn)政策在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會 步步設(shè)防。變致革：“國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境”以及“國內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力”持續(xù)改變，堅定了政府實施經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 變革的決心?！包h的十九大” （2017）立下 “推動發(fā)展質(zhì)量變革”的長期目標(biāo)， 持續(xù)推動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)由“要素驅(qū)動、投資規(guī)模驅(qū)動”向“創(chuàng)新驅(qū)動”轉(zhuǎn)變。2019綜合結(jié)果反映了經(jīng)濟(jì)萎靡下政府對“革”的堅持（包括弱房產(chǎn)、減負(fù)債等）。序言核心觀點合富輝煌(中國)研究院2019年的

2、“革”與“穩(wěn)”宏觀環(huán)境加速萎蘼，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)（尤其民營經(jīng)濟(jì)）面臨近20年來最大考驗。年內(nèi)宏觀調(diào)控總體沿年初既定方向推進(jìn)，堅持以“革”（改革/變革）為先，持續(xù) 抑制風(fēng)險、穩(wěn)定中長期增長動能；面對下半年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加劇，政府對“維穩(wěn) 措施”的使用保持克制。2019年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行結(jié)果：在核心風(fēng)險（金融系統(tǒng)風(fēng)險等） 得到有效控制的同時，在宏觀調(diào)控上“顧此失彼”的問題有所突出。核心觀點合富輝煌(中國)研究院經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇情況下：2019年在宏觀調(diào)控上 “此伏彼起”的問題變得更加突出金融方面：金融系統(tǒng)風(fēng)險有效控制，但實體風(fēng)險仍然高發(fā)。 財政方面：政策托底小微企業(yè)，但大型企業(yè)活躍度趨降?；ǚ矫妫嘿Y金資源集中都市

3、圈（一二線城市），對三四線城市資金傾斜減少（棚改/PSL）使該類城市市場加速下滑。房地產(chǎn)調(diào)控方面：城市政策主力獲取經(jīng)濟(jì)動能，對穩(wěn)定“市場成交動能 ”的兼顧度下降。核心觀點合富輝煌(中國)研究院樓市政策以“革”為先，“利好缺乏”加劇市場向下波動國家政策著力保供應(yīng)、抑資金。系列金融管控措施持續(xù)加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)資金被大 幅收緊。伴隨房企資金回籠效率持續(xù)降低，四季度全國土地市場大面積失收，土 地市場波動對地方財政的影響加劇。地方政策主力“搶人”、獲取城市發(fā)展動能，但在經(jīng)濟(jì)加速下滑背景下，地方調(diào) 控對“市場穩(wěn)成交”的兼顧度下降 。在缺乏經(jīng)濟(jì)與政策利好支撐下，各城市場景 氣普遍快速下行，降價樓盤數(shù)量與降價幅

4、度持續(xù)加深。核心觀點下半年市場景氣下行趨勢明顯0.40.50.6 0.80.7 0.911.2 1.1 華中華西2018上2018下2019上2019下新房景氣走勢：以合富大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對各城各區(qū)域新貨成交與新貨價格進(jìn)行連續(xù)監(jiān)測及系統(tǒng)比對分析，得出不同時間的市場景氣值。新貨去化表現(xiàn)權(quán)重為40%，新貨價格表現(xiàn)權(quán)重為60%。景氣值區(qū)間：0.9至1.1為正常平穩(wěn)狀態(tài)，1.1-1.3為偏熱，0.7-0.9為偏冷，1.3以上為市場預(yù)期顯性擴(kuò)張，0.7以下為出現(xiàn)市場顯性收縮。100806040200051015202530354045055606570758085909150101511210215310

5、315410415105156106157107158108159109250202512012522320325420425205256206257207510080604020環(huán) 渤 海0 50 100150200250300350400450500550600650700750800850900950粵港澳大灣區(qū)00 50 100150200250300350400450500550600650700750800850900950100100501008060402005001000100長80三6040角200華 中 華 西10月1215月00土地市場景氣2019年土地市場溢價率走勢合

6、富輝煌(中國)研究院商品住宅市場景氣新房景氣走勢粵港澳大灣區(qū)長三角環(huán)渤海長三角 華中華西粵港澳大灣區(qū)環(huán)渤海核心觀點合富輝煌(中國)研究院2020年展望：“革”致“穩(wěn)”2020年宏觀經(jīng)濟(jì)并未明確好轉(zhuǎn)，但內(nèi)部（金融）系統(tǒng)改善、通脹壓力下降，“戒備衰退”成為首要任務(wù)。基于各種制約因素（6大制約因素，見后述），中央政府 “維穩(wěn)措施”仍將 適度適量，穩(wěn)定動能將由“變革措施”補(bǔ)足。政策指向“穩(wěn)定”，房地產(chǎn)對地方財政的重要性得到更多重視，房地產(chǎn)調(diào)控方式加快轉(zhuǎn)變。核心觀點宏觀調(diào)控領(lǐng)域的4個主要問題：金融：“金融系統(tǒng)風(fēng)險”有效控制，但“實體風(fēng)險” 高發(fā)財政：政策托底小微企業(yè)，但大型企業(yè)活躍度趨降房地產(chǎn)調(diào)控：城市

7、政策主力獲取經(jīng)濟(jì)動能（搶“人”），但對穩(wěn) 定“市場成交動能”的兼顧度下降?；ǎ簩θ木€城市資金傾斜減少使該類城市市場加速下滑對應(yīng)分城施策 靈活度增加對外開放加快國企國資改革 資本市場改革基建|集中三大都市圈京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)對應(yīng)2020年變革將集中“四大領(lǐng)域” ，著力補(bǔ)足“穩(wěn)定動能”四大領(lǐng)域：國資國企改革、資本市場改革、對外開放及房地產(chǎn)調(diào)控方式改變變革措施將為實體經(jīng)濟(jì)、大型企業(yè)、房地產(chǎn)市場補(bǔ)充“穩(wěn)定動能”。政策對三四線城市的資金傾斜估計仍受總量節(jié)制，2020年相關(guān)城市房地產(chǎn)市場仍然面臨壓力。2020年“變革促維穩(wěn)”合富輝煌(中國)研究院核心觀點高于目標(biāo)減縮已出臺維穩(wěn)措施力度將資源更

8、集中指向經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型/升級房地產(chǎn)寬松的實際執(zhí)行力度顯性提高維穩(wěn)措施力度顯著提高 降準(zhǔn)| 更多使用全面降準(zhǔn)降息| MLF降息 回歸 直接降息財稅| 加大廣泛性減稅降費(fèi)的力度 基建| 大幅加大基建投入與政策支持更全面角度：長期“改革/變革”目標(biāo)確立，短期措施視乎實際情況取舍宏觀經(jīng)濟(jì)（包括房地產(chǎn)）在堅持長效管控的同時，為防止衰退亦會步步設(shè)防GDP增速【變革】【維穩(wěn)】推動各主要領(lǐng)域全方位變革（ 經(jīng)濟(jì)工作會議提及的民生領(lǐng)域市場化、農(nóng)業(yè)、科技、國資國企、財稅體制、金融等）重回去杠桿過程顯著低于目標(biāo)略低集中關(guān)鍵領(lǐng)域變革（金融資本市場，對外開放、國資國企改革）房地產(chǎn)“因城施策” 靈活度上升維穩(wěn)措施靈活適度降準(zhǔn)|

9、定向降準(zhǔn)+全面降準(zhǔn)降息| MLF等小幅度的花式降息財稅| 集中定向領(lǐng)域 基建| 集中三大都市圈目標(biāo)左右或變革范圍收縮，對杠桿率的抑制減少房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制加快革新的可能性增加：具 備條件（住房保障及供應(yīng)體系）的城市，行 政管制措施退出，市場調(diào)節(jié)（房產(chǎn)稅等）措 施出臺2019.12中央經(jīng)濟(jì) 工作會議 調(diào)性解讀合富輝煌(中國)研究院核心觀點全國成交不同分類樓市走勢政策對成交的友好度上升，整體成交趨升。高地價項目占比增加，整體價格穩(wěn)中略升。“分城合力”將推動市場預(yù)期逐步回升，樓市走勢亦會 “逐步走穩(wěn)”（不會如2019年般“前高后低”。）不同圈層預(yù)計粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域城市的政策“靈活施政”空間更大。

10、I類（一線）城市：看好2020年“價值穩(wěn)增”動能 II類（強(qiáng)二線）城市：不同城市成交走勢加劇分化 III類（二線及強(qiáng)三線）城市：成交將較2019年改善 IV類城市：成交動能釋放或仍受制約5個 判 斷2020年展望：市場調(diào)控的底部特征已經(jīng)顯現(xiàn)。 政策指向“穩(wěn)定”，市場成交必然“回溫”。全國成交市場價格樓市走勢不同圈層不同分類合富輝煌(中國)研究院分 析 結(jié) 構(gòu)Part 1宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號加強(qiáng)Part 2政策環(huán)境2019年的“革”與“穩(wěn)”Part 3全國房地產(chǎn)市場各地一/二級市場特性2020年政策取向合富輝煌(中國)研究院2020年市場展望Part4未來展望“革”致“穩(wěn)”合富輝煌(中國)研究院

11、宏觀環(huán)境經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號加強(qiáng)合富輝煌(中國)研究院宏 觀 環(huán) 境PART 01經(jīng) 濟(jì) 預(yù) 警 信 號 加 強(qiáng)國內(nèi)國外經(jīng)濟(jì)雙重預(yù)警國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑，中美貿(mào)易摩擦超預(yù)期是影響下半 年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的主要原因，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨近20 年來最大考驗。全球貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，國外經(jīng)濟(jì)風(fēng)險加劇，形勢相 較2015年更加嚴(yán)峻。合富輝煌(中國)研究院9876518年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月12111098718年2月18

12、年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月19年1月19年2月19年3月19年4月19年5月19年6月19年7月19年8月19年9月19年10月19年11月403020100-102018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月非農(nóng)固定資產(chǎn)投資增速（月累計，%）社會消費(fèi)

13、品零售額增速（月累計，%）出口增速（美元，月累計，%）55.566.57國內(nèi)GDP單季增速（%）7.5國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑至“底限”數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，合富輝煌（中國）研究院2019年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下探，GDP單季增速由1季度的6.4%跌至3季度的6%，達(dá)至2019年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)（政府工作報 告：6%-6.5%）的“底限”。拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車【投資】、【消費(fèi)】、【出口】 數(shù)據(jù)持續(xù)走低。合富輝煌(中國)研究院外商直接投資合同項目數(shù)國家財政收入增速工業(yè)增加值增速企業(yè)虧損個數(shù)城鎮(zhèn)失業(yè)率實際利用外資直接投資金額增速貨運(yùn)量增速客運(yùn)量增速2019數(shù)據(jù)2018數(shù)據(jù)備注工業(yè)外商 投資運(yùn)輸采購經(jīng)理人指數(shù)就業(yè)財政

14、前11月增速 5.6%10月 67991 (個)增速 6.2%57291 (個)歷史低位明顯增加11月 5.1%4.9%高于去年明顯回落前9月累計 30871（個）（累計增速 -32.8%）前9月累計增速 2.9%60533（個）（累計增速 69.8%）年增速 3.0%維持前11月累計增速 5.5%前月增速 -1.7%年增速 7.1%年增速 -3.1%前9月 3.3%6.2%財政增速近十年 歷史低位近4年低位維持負(fù)增狀態(tài)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，合富輝煌（中國）研究院附：2019年國內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)制造業(yè)PMI指數(shù)（%）非制造業(yè)PMI指數(shù)（%）11個月共8個月低于榮枯線前11個月均值54.1全年共1

15、個月低于榮枯線均值54.4承壓略有下行物價居民消費(fèi)價格指數(shù)11月 4.5%去年同期 2.2%近8年新高100806040200(20)(40)2003-05合富輝煌(中國)研究院2004-112006-052007-112009-052010-112012-052013-112015-052016-112018-052019-114.64.85.05.25.4國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨近20年來最大壓力國內(nèi)失業(yè)率走勢（%）工業(yè)企業(yè)利潤總額累計同比：非國企數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，合富輝煌（中國）研究院數(shù)據(jù)來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院國內(nèi)經(jīng)濟(jì)承壓，民營企業(yè)形勢尤其嚴(yán)峻（民營企業(yè)數(shù)量占比超過90%、就業(yè)容

16、量超過80%）。從企業(yè)利潤等指標(biāo)反映，目前宏觀環(huán)境對民營企業(yè)的 考驗是近20年以來最大。伴隨企業(yè)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)嚴(yán)苛，失業(yè)率于2019年呈上揚(yáng)趨勢。合富輝煌(中國)研究院-10-505101520253035402017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019

17、/92019/102019/11中國出口及進(jìn)口同比增速（月累計，美元計，%）出口進(jìn)口數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，整理自合富輝煌（中國）研究院3.10%4.70%5.20%9.00%14.70%0%4%8%12%16%2017年2018年6月2018年8月340億160億加征25%加征25%2018年9月2019年5月2000億2000億加征10%加碼至25%加征加碼對500億美元商品 加征關(guān)稅對2000億美元商品 加征關(guān)稅美對中國進(jìn)口商品征收的平均關(guān)稅中美貿(mào)易摩擦超預(yù)期是影響下半年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) 的主要原因貿(mào)易摩擦除對國內(nèi)【出口行業(yè)】造成直接影響外，1）對國內(nèi)【加工貿(mào)易】亦產(chǎn)生明顯影響，2019年國內(nèi)

18、進(jìn)口增速伴隨出口增速大幅下滑；2）貿(mào)易摩擦升級對國內(nèi)企業(yè)信心形成打擊，包括PMI、制造業(yè)投資等數(shù)據(jù)亦受連帶影響。數(shù)據(jù)來源：PIIE，合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院-10123456782014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09 美國日本歐元區(qū)中國49505152535455562011-032011-092012-032012-092013-03

19、2013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09由全球PMI等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映，2019年環(huán)球經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯包括“新興”及“發(fā)達(dá)”經(jīng)濟(jì)體均面臨經(jīng)濟(jì)增長問題，環(huán)球經(jīng)濟(jì)形勢相較2015年更加嚴(yán)峻且各主體經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)下滑深度呈加劇趨勢。主要經(jīng)濟(jì)體GDP增速走勢（%）全球制造業(yè)PMI走勢（%）摩根大通全球制造業(yè)PMI:12月移動平均 摩根大通全球服務(wù)業(yè)PMI:12月移動平均數(shù)據(jù)來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院國外環(huán)球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險加劇，形勢相較2015年更加嚴(yán)峻合富輝煌(中

20、國)研究院2015-2016年：貨幣政策海外分化海外降息陣營（約20個國家/地區(qū)）：歐央行推出大規(guī)模購債計劃，發(fā)達(dá)國家韓國、澳大利亞、 英國、丹麥、加拿大等降息，發(fā)展中國家俄羅斯、土耳 其、印度、秘魯?shù)冉迪?。海外加息陣營：（約16個國家/地區(qū)）美國實行貨幣政策正常化，逐漸推行縮表和加息，巴西、 俄羅斯和新西蘭等處于加息通道。中國：2015年，5次降息5次降準(zhǔn)，推動經(jīng)濟(jì)軟著陸；2016年，貨幣政策出現(xiàn)拐點，注重防風(fēng)險，緊貨幣。2019年：全球貨幣寬松分類國家時間下調(diào)幅度發(fā)達(dá) 國家美國2019年7、9、10月75BP歐央行2019年9月10BP冰島2019年5、6月75BP新西蘭2019年5、8月

21、75BP澳大利亞2019年6、7、10月75BP韓國2019年7、10月50BP丹麥2019年9月10BP新興 國家埃及2019年2、8月250BP印度2019年2、4、6、8、10月145BP牙買加2019年3月25BP巴拉圭2019年3、8月50BP烏克蘭2019年4月50BP馬來西亞2019年5月25BP菲律賓2019年5、8月50BP南非2019年7月25BP印尼2019年7、8、10月75BP巴西2019年7、9、10月150BP阿聯(lián)酋2019年7、9月50BP泰國2019年8月25BP全球貨幣寬松潮（約30個國家/地區(qū)）：部分國家先跑降息；7月，美國宣布降息，為2008年后首次降息

22、，多個國家和地區(qū)跟隨。中國1年期MLF下降5個基點，貨幣政策保持穩(wěn)健。表：2019年降息國家（部分）數(shù)據(jù)來源：各國官方發(fā)布，整理自合富輝煌（中國）研究院各國貨幣政策已趨向“一致寬松”合富輝煌(中國)研究院政策環(huán)境2019年的“革”與“穩(wěn)”2019年的“革”與“穩(wěn)”政 策 環(huán) 境PART 02合富輝煌(中國)研究院革 與 穩(wěn)2019年國內(nèi)宏觀調(diào)控總體沿政府既定方向推進(jìn)，以“革”為先，力主推動中國經(jīng)濟(jì)“平緩風(fēng)險”、獲取“經(jīng)濟(jì)中長期轉(zhuǎn)型”所需。面對2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇，政府對“維穩(wěn)措施”的使用保持克制其原因一方面在于政府對“革”的堅持，全年政府推出的幾乎所有“ 維穩(wěn)措施”（上至降息，下至地方調(diào)

23、控），均與“革”相關(guān)，或由“革 ”帶出。另一方面在于2019年宏觀環(huán)境存在更多“系統(tǒng)性制約”（見后述），抑制了政府 對“維穩(wěn)措施”的使用空間。金融基建財稅房地產(chǎn)維穩(wěn)【降息】降LPR(3次) OMO(1次) MLF(1次)， 26個基點【降準(zhǔn)】全面降準(zhǔn)(1次)+定向降準(zhǔn)(2次) 2.68萬億加強(qiáng)【河北雄安新區(qū)】、【粵港澳大灣區(qū)】、【長三 角一體化】建設(shè)Q4：提前下達(dá)2020年部分專項債額度：1萬億Q4：基建項目的資本金要求降低：25% 20%一般納稅增值稅應(yīng)稅率：原16% 13%；原10% 9對小微企業(yè)減稅降費(fèi)對高新企業(yè)降低進(jìn)口關(guān)稅Q4：多個城市實施“區(qū)域解限”，但多需與“人才 引進(jìn)”結(jié)合，寬松

24、力度不如以往“維穩(wěn)期”2019年宏觀調(diào)控以“革”為先改革/變革降低基準(zhǔn)利率 MLF、 OMO 、LPR設(shè)立科創(chuàng)板并試點注冊制TMLFLPR機(jī)制：商業(yè)性個人住房貸款利率與之關(guān)聯(lián)普惠性減稅基礎(chǔ)上 主攻結(jié)構(gòu)性減稅降費(fèi)（小微、高新、住房租賃、養(yǎng)老、社保等）增值稅新規(guī)23號文：大力整頓房地產(chǎn)融資新修訂土地管理法：允許集體建設(shè)用地入市中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市方式改變方向 改變方向 重點支持棚改 轉(zhuǎn)向“城市更新+舊區(qū)微改造”改變方向 住房調(diào)控與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的結(jié)合度更強(qiáng)改變 “放開限購”需以“人才引進(jìn)”為契機(jī)政策革新政策 革新政策 專項債新規(guī)革新 資本金管理新規(guī)政策 革新 2019年以“改

25、革/變革”為先。對“維穩(wěn)措施”的使用保持克制。合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院制約維穩(wěn)政策施展空間的6大因素人口紅利衰退貨幣 效率降低投資渠道狹窄通脹率杠桿率房地產(chǎn)庫存維穩(wěn)政策 施展空間3個長期因素，包括：【人口紅利減退】(2011年)【貨幣效率降低】(2010年)【投資渠道狹窄】(2006年)近年出現(xiàn)的3個新因素，包括：4）【通脹率】（2019年）5）【杠桿率】（2017年）6）【房地產(chǎn)庫存】（2017年）2019年宏觀環(huán)境存在更多 “系統(tǒng)性制約”合富輝煌(中國)研究院制約因素食品價格拉動【通脹率】快速走高420-2-4-6-8432107652010-012010-052010

26、-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09CPI當(dāng)月同比PPI當(dāng)月同比(右軸）CPI、PPI走勢（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，整理自合富輝煌（中國）研究院救市：基建+流動性救市：基建+樓市108？取態(tài)更困難 6維穩(wěn) 施政通脹率杠桿率地產(chǎn) 庫存2019下半年國內(nèi)

27、CPI受豬肉等食品價格帶動快速走高。但與此相對地更反映實體經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行溫度的PPI則持續(xù)回落。當(dāng)CPI與PPI同步起落時，政策容易取態(tài)，如2011時期，2012時期，2015時期雖然PPI走勢向下，但高企的通脹率仍然制約政府維穩(wěn)措施的施展空間。30025020015010050060504030201002002-032002-092003-032003-092004-032004-092005-032005-092006-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032

28、012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-09居民部門政府部門非金融企業(yè)部門(右軸）非金融部門總(右軸）數(shù)據(jù)來源：NIFD，整理自合富輝煌（中國）研究院中國非金融部門杠桿率（%）維穩(wěn) 施政通脹率合富輝煌(中國)研究院杠桿率地產(chǎn) 庫存制約因素實體及政府【杠桿率】仍處高位“去杠桿”的成果主要體現(xiàn)在金融部門（金融縮表和局部“拆彈”），然而實體杠桿繼 續(xù)走升。實體部門總體杠桿水平由2018年的243.7%上升至251.1%,其中居民部門杠桿快

29、速上升（主要來自于短期消費(fèi)貸款）。實體及政府杠桿率上升制約維穩(wěn)政策空間與力度。14000120001000080006000400020000環(huán)渤?；浉郯拇鬄硡^(qū)長三角珠三角 6個取樣城市：廣州，深圳，東莞，佛山，珠海，中山長三角 7個取樣城市：上海、杭州、南京、寧波、無錫、常州、南通環(huán)渤海 9個取樣城市：北京、天津、青島、大連、濟(jì)南、沈陽、秦皇島、滄州、刑臺 華中華西 9個取樣城市：重慶、成都、武漢、長沙、西安、鄭州、南昌、南寧、貴陽全國重點城市商品住宅庫存變化（萬 ）2016年1月2017年1月2018年1月2019年1月華中華西數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國）研究院維穩(wěn) 施政通脹率合富輝煌(中國

30、)研究院杠桿率地產(chǎn) 庫存制約因素【房地產(chǎn)補(bǔ)庫存】進(jìn)度仍慢雖然近兩年房地產(chǎn)政策從緊，但房地產(chǎn)“補(bǔ)庫存”進(jìn)度仍慢。各重點城市商品住宅庫存仍在相對低位，與2016年時期比，不同圈層城市庫存仍有較大差距。商品住宅庫存維持相對低位，實施房地產(chǎn)“寬松”受阻。2019年的“革”與“穩(wěn)”政 策 環(huán) 境PART 02合富輝煌(中國)研究院2019年宏觀調(diào)控以“革”為先，“維穩(wěn)措施”保持克制（前述）由于年內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力超預(yù)期（集中下半年），在核心風(fēng)險（金融系 統(tǒng)風(fēng)險等） 得到有效控制的同時，在宏觀調(diào)控上“此伏彼起”的問題 變得更加突出。4個主要問題梳理：金融：“金融系統(tǒng)風(fēng)險”有效控制，但“實體風(fēng)險” 高發(fā)財政：政

31、策托底小微企業(yè)，但大型企業(yè)活躍度趨降基建：對三四線城市資金傾斜減少（棚改/PSL）使該類城市市場加速下滑房地產(chǎn)調(diào)控：城市政策主力獲取經(jīng)濟(jì)動能（搶“人”），但對穩(wěn)定“市場成交動能 ”的兼顧度下降。革 與 穩(wěn)2500020000150001000050000-5000-10000-150002017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q3國內(nèi)新增非標(biāo)融資（億元）P2P房地產(chǎn)IT北大方正快消匯源果汁共享經(jīng)濟(jì)WeWork途歌教育韋博英語萌塔教育愛樂樂享醫(yī)藥康美藥業(yè)東阿阿膠養(yǎng)殖獐子島區(qū)塊鏈比特易生鮮迷你生鮮吉及鮮汽車青年汽車FF汽車電商淘集集長租公寓樂伽公寓喔客公寓悅?cè)绻蕵沸?/p>

32、貓直播材料東旭光電點牛金融魔房寶北方金融京都貸阜金網(wǎng)立信投資小表哥金融向日葵金融正臣財富鑄金所大盈家中興財富同恒福金融錢功夫黑馬貸海鷺金服2,00004,0006,0008,00010,000國內(nèi)債券發(fā)行（億元）2019年“經(jīng)營風(fēng)險”2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 2019Q1 2019Q3數(shù)據(jù)來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院數(shù)據(jù)來源：行業(yè)新聞，整理自合富輝煌（中國）研究院持 續(xù) 減 “ 非 標(biāo) ” 增 “ 直 融 ” “金融系統(tǒng)風(fēng)險”有效控制，但“實體風(fēng)險”仍然高發(fā)措施表現(xiàn)金融金融系統(tǒng)風(fēng)險得到有效控制，金融系統(tǒng)杠桿率顯著下降；但與此相對地，實體風(fēng)險仍然高發(fā)。合富

33、輝煌(中國)研究院居民 投資2018年上證指數(shù)下跌24.59%，深證指 數(shù)下跌34.42%2018年3567家A股上市公司合計市值同 比下降23.35%2019年前三季度：上證指數(shù)下跌2.47%股票合富輝煌(中國)研究院2018年P(guān)2P網(wǎng)貸成交額同比下降50.28%2019年10月P2P網(wǎng)貸成交額同比下降 44.8% P2P債券2018年123只債券違約，違約金額達(dá) 1198.51億元截止2019年12月173只債券違約，違約 金額達(dá)1373.87億元保本理財結(jié)構(gòu)性存款貨幣基金2018年10月保本理財被納入存款類別保本理財將于2020年底正式退出理財市場， 結(jié)構(gòu)性存款視為其替代品2018年結(jié)構(gòu)

34、性存款余額9.62萬億元，同比增 長38%2019年10月結(jié)構(gòu)性存款余額10.3萬億元2018年394只公募基金清盤2019年121只公募基金清盤基金 2018年較峰值期縮水幅度達(dá)14.86%2019年上半年環(huán)比縮水4.69%2019年居民投資渠道收窄合富輝煌(中國)研究院78910111213010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,0002014-022014-052014-082014-112015-022015-052015-082015-112016-022016-052016-082016-112017-022017-0

35、52017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-11居民新增人民幣存款累計值及社會零售總額增速居民新增人民幣存款：累計值（億）社會消費(fèi)品零售總額:累計同比（右軸）數(shù)據(jù)來源：Wind，整理自合富輝煌（中國）研究院居民資金“趴在賬上”的特征更明顯2019年大量居民資金“趴在賬上”的問題更加突出。從數(shù)據(jù)上看，居民存款快速增長（經(jīng)濟(jì)低迷+投資渠道有限，趨向于“防御性儲蓄”是重要原因），而與之相對地，包括消費(fèi)等數(shù)據(jù)呈下滑走勢。合富輝煌(中國)研究院565452504846442016年1月2016年3月2016年5

36、月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，合富輝煌（中國）研究院措施表現(xiàn)財稅政策托底小微企業(yè)，但大型企業(yè)經(jīng)營活躍 度下降2019年維穩(wěn)措施重點指向小微企業(yè)，政策托底使企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不再惡化（企業(yè)活躍度仍處榮枯線以下）。與此相對地，大型企業(yè)經(jīng)營活躍度于年內(nèi)下降較快。不同類型企業(yè)PMI指數(shù)走勢對比

37、（%）合富輝煌(中國)研究院2019年國務(wù)院發(fā)布規(guī)劃支持區(qū)域黑龍江自貿(mào)區(qū)山東自貿(mào)區(qū)云南自貿(mào)區(qū)廣西自貿(mào)區(qū)數(shù)據(jù)來源：政府發(fā)布，整理自合富輝煌（中國）研究院長三角中共中央國務(wù)院印發(fā)長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要粵港澳大灣區(qū)中共中央國務(wù)院印發(fā)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要河北雄安新區(qū)國務(wù)院關(guān)于河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃（2018-2035年）的批復(fù)發(fā)布。中共中央國務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見發(fā)布。31590%95%100%105%110%201420152016201720182019建設(shè)計劃實際執(zhí)行完成率626300025002000150010005000(500)2015-05

38、2015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09抵押補(bǔ)充貸款(PSL):當(dāng)月新增金額（億元）全國棚改計劃及實際開工情況（萬套）數(shù)據(jù)來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院數(shù)據(jù)來源：Wind，合富輝煌（中國）研究院基建措施表現(xiàn) 2019年城市發(fā)展方向明確：資源向都市圈集中，對棚改及PSL支持度下降河北雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域三大區(qū)域重大戰(zhàn)略加速推進(jìn)展 資 源獲得 都 更 市 多圈 發(fā)市國 家 700三 資 600線 金 500四 傾 400300城 斜20

39、0下 100降03000250020001500100050003500全國100城分類城市商品住宅網(wǎng)簽成交面積走勢（萬）一線城市二線城市三四線城市資金傾斜減少使三四線城市市場加速下滑棚改資金傾斜減少對三四線城市的影響明顯數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，三四線城市網(wǎng)簽逐年下滑趨勢明顯（自2018年以來處在深度調(diào)整當(dāng)中），與一二線城市的穩(wěn)健走勢有所區(qū)別；實際市場上，上半年三四線城市回溫表現(xiàn)并不明顯；下半年區(qū)域市場下跌以三四線城市為主，多個三線四線城市需要以價換量。（更多不同分類城市市場表現(xiàn)，見后述）一線城市：北上廣深二線城市：重慶、天津、蘇州、成都、武漢、南京等32個城市三四線城市：北海、包頭、桂林、蚌埠、廊坊、連

40、云港等64個城市。數(shù)據(jù)來源：中指，整理自合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院2019年的“革”與“穩(wěn)”政 策 環(huán) 境PART 02合富輝煌(中國)研究院2019年樓市調(diào)控同樣以“變革”先行國家政策著力保供應(yīng)、抑資金。系列金融管控措施持續(xù)加強(qiáng)， 房地產(chǎn)業(yè)資金大幅收緊。伴隨房企資金回籠效率持續(xù)降低，四 季度土地市場景氣加速下行。地方政策主力“搶人”、獲取城市發(fā)展動能，但在經(jīng)濟(jì)加速下 滑背景下，地方調(diào)控對“穩(wěn)成交”的兼顧度下降 。革 與 穩(wěn)3月：全國兩會國家政策重要會議Q1Q3Q2Q4一城一策，落實樓市調(diào)控主體責(zé)任 放寬落戶，提高城市人力資源存量 加強(qiáng)金融監(jiān)管4月：政治局會議“房住不炒”，一

41、城一策，城市政府主體責(zé)任的長效機(jī)制7月：政治局會議12月：中央經(jīng)濟(jì)工作會議“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段“房住不炒”，全面落實 因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房 地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1月：關(guān)于印發(fā)的通知5月：關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策 的公告5月：關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意 見5月：關(guān)于開展“ 鞏固治亂象成果促進(jìn) 合規(guī)建設(shè)”工作的通知7月：2019年中央財政支持住房租賃市 場發(fā)展試點入圍城市名單公示7月： 關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申 請備案登記有關(guān)要求的通知7月：關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見8月：關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人

42、住房貸款 利率調(diào)整的公告10月：關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅 基地和閑置住宅盤活利用工作的通知11月：關(guān)于保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并 長久不變的意見2月：關(guān)于高校學(xué)生公寓房產(chǎn)稅印花稅 政策的通知3月：關(guān)于延長農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用 地使用權(quán)抵押貸款工作試點期限的通知9月：農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（修訂草案征求意見稿）政策變革：土地政策變革：租賃住房政策變革：金融國家政策“保供應(yīng)”而“抑資金”系列金融管控措施持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控國家調(diào)控保供應(yīng)：2019年國家政策向“租賃住房”與“土地供應(yīng)”（盤活集體用地）傾斜，年內(nèi)出臺多項重要措施推 進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域變革（見下頁）。抑資金：中央會議“房住不炒”貫穿全年，即使在

43、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加低迷的2019年下半年，國家層面仍然強(qiáng)調(diào)抑 制房地產(chǎn)投資投機(jī)，系列房地產(chǎn)金融管控措施持續(xù)加強(qiáng)。5月：銀保監(jiān)23號文：對銀行機(jī)構(gòu)地產(chǎn) 相關(guān)融資端重點整頓合富輝煌(中國)研究院關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范儲備土地低價融資加快批而未供土地處置有關(guān)問題的通知關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村有限發(fā)展做好三農(nóng)工作的若干意見關(guān)于延長農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地實用全抵押款工作時點限期的通知關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（修訂草案征求意見稿）關(guān)于積極穩(wěn)妥展開農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函進(jìn)一步優(yōu)化供給推動消費(fèi)平穩(wěn)

44、增長促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實施方案（2019年）關(guān)于印發(fā)的通知關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單公示租賃住房2019增供應(yīng)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合富輝煌(中國)研究院2019年國家“保供應(yīng)”措施一覽：70%60%50%40%30%20%10%0%1600140012001000800600400200040家典型房企融資情況及全國土拍溢價率情況融資總額（億）全國300城招牌掛市場土地溢價率數(shù)據(jù)來源：整理自合富輝煌（中國）研究院銀保監(jiān)23號文，對 銀行機(jī)構(gòu)地產(chǎn)相關(guān) 融資端重點整頓房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過 6月30日規(guī)模；

45、海外債只 能用于置換未來一年到期 的中長期境外債務(wù)銀保監(jiān)會展開銀行房地產(chǎn)業(yè) 務(wù)專項檢查，防止資金違規(guī) 流入房地產(chǎn)；多家銀行收緊 開發(fā)貸額度金融抑制措施表現(xiàn)抑資金對房地產(chǎn)的資金抑制加劇土地市場景氣下行5月后房地產(chǎn)融資明顯轉(zhuǎn)冷，40家典型房企融資總額由一季度的2500億元快速下滑至不足2000億元，資金渠道（包括銷售回款及融資）受阻使房企購地?zé)崆橥嚼鋮s。全國土地市場自三季度后轉(zhuǎn)冷且熱度不斷下探，10月 后土地市場溢價率（及流拍情況）與去年同期相近。合富輝煌(中國)研究院租購房 補(bǔ)貼/優(yōu)惠每月補(bǔ)貼購房折扣 租金折扣放寬 落戶標(biāo)準(zhǔn)學(xué)歷&年齡專業(yè)人才全面放開 社保要求限購松動貸款限制放寬直接補(bǔ)助/個稅

46、優(yōu)惠洛陽海南河南南寧汕頭蕪湖柳州寧夏保定寧波十堰新疆無錫天津晉江宿州杭州湘潭南通鄭州東方滄州?？诹晁鄭u柳州南京廣州無錫江門寧波蘇州宜昌 呼和浩特南京濟(jì)南北京海口廣州大連西安杭州蘭州山西珠海寧波三亞江門廣州佛山成都海南大灣區(qū)海南宿州廣西 石家莊廣州重慶天津上海大連南京常州保定珠海南京 成都天津佛山晉江寧波廈門深圳 石家莊數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國）研究院房地產(chǎn)調(diào)控城市政策主力“搶人”、獲取城市經(jīng) 地方調(diào)控濟(jì)增長動能全部與有關(guān)“人”政策寬松全部與“人”有關(guān)：2019年地方調(diào)控以搶“人”（人才）為先，包括租購房補(bǔ)貼/優(yōu)惠； 放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)助與個稅優(yōu)惠；乃至限購政策調(diào)整，均與“人才”關(guān)聯(lián)。 不同政策

47、分類及出臺政策的城市（列舉）：一次性補(bǔ)合富輝煌(中國)研究院政策背景：2020年后勞動人口增速將明顯減緩 “人”成為影響城市發(fā)展所需愈加重要的“生產(chǎn)要素”合富輝煌(中國)研究院約11個城市/地區(qū)落戶：?？凇V州、常州、西安、 南京、石家莊、蘭州貸款限制：成都、天津、石家莊、 河南稅費(fèi)/補(bǔ)貼：東莞、重慶約15個城市/地區(qū)約18個城市/地區(qū)落戶：上海、宿州、南通、海南、 廣西、?？谙拶彛禾旖?、南京、三亞、江門、 廣州、佛山、中山、大灣區(qū)稅費(fèi)/補(bǔ)貼：湘潭、南通、鄭州、 深圳約3個城市/地區(qū)貸款限制：汕頭、長沙限購：?？诩s10個城市/地區(qū)貸款限制：石家莊、合肥、西安 稅費(fèi)/補(bǔ)貼：長沙限購+限售：丹東、

48、赤峰、蘇州約1個城市/地區(qū)限購：蘇州約1個城市/地區(qū)限價：長沙合富輝煌(中1國月)研究院 2月3月落戶：沈陽、廣州、杭州、天津、 山西限購：保定、珠海、南京、海南貸款限制：海南、佛山 稅費(fèi)/補(bǔ)貼：寧波、三亞4月5月6月約7個城市/地區(qū)落戶：上海、珠海、寧波 限購：珠海貸款限制：貴陽稅費(fèi)/補(bǔ)貼：蕪湖、杭州、宜昌7月8月9月11月10月12月從 緊寬 松Q1Q2上半年以“放寬人才落戶為主”下半年局部放松限購城市數(shù)量明顯增加Q3Q4地方隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變，四季度更多城市政策“向松調(diào)整”調(diào)控住房調(diào)控與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的結(jié)合度更強(qiáng)2019年樓市維穩(wěn)更多體現(xiàn)為【分城施政】給予地方更大自主空間，隨5月后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)

49、走弱，出臺“限購政策調(diào) 整”的城市數(shù)量趨多，松動范圍由三四線城市向一二線城市擴(kuò)展。但住房調(diào)控與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的結(jié)合度更強(qiáng)，“放開限購”多需以“人才引進(jìn)”為契機(jī)。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國）研究院廣州2019.12南沙：持有人才綠卡、南沙人才A 卡和B卡的人才，享受戶籍居民同 等待遇；在區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人才，放開首套商品房購買黃埔：經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在區(qū)內(nèi)連續(xù)工作 半年以上的人才，可購買一套；在 區(qū)內(nèi)工作，持有人才綠卡或經(jīng)區(qū)認(rèn) 定的特定人才、其父母、配偶父母、成年自己均可在區(qū)內(nèi)購買一套 直接指向特定人才 學(xué)歷要求 居住/務(wù)工要求合富輝煌(中國)研究院佛山2019.11認(rèn)定為優(yōu)粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T

50、卡的人才，享受本地戶籍人口購 房政策。在佛山工作、具有本科及以上學(xué)歷 或中級工及以上職業(yè)資格的人才， 首套購房不受戶籍和個稅、社保繳 存限制。直接指向特定人才 學(xué)歷要求居住/務(wù)工要求城市“解限”多需與“人才引進(jìn)”結(jié)合，仍是“有保有壓”部分城市“解限政策”列舉：重點城市“解限”措施主要指向區(qū)域以城市主力經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域為主；人員幾乎全部附帶“人才”要求。當(dāng)前“政策寬松”與以往“維穩(wěn)時期”存在區(qū)別。整體而言仍然是“有保有壓”，寬松力度 不如以往。上海南京2019.6高淳區(qū)購房的外地人只要持有居住 證，或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同 和營業(yè)執(zhí)照，即可開具購房證明 2019.10凡有居住證且有大專及以上學(xué)歷的

51、 外地購房者，在六合買房不再需要 提供社保納稅證明天津2019.10對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入本市的職工，按照本市 戶籍居民政策購房；對戶籍暫未遷 入本市的職工，其家庭在天津無住 房的，可在本市購買住房1套，不 再提供在津社會保險或個人所得稅 證明，所購住房需在取得不動產(chǎn)權(quán) 證滿3年后方可上市轉(zhuǎn)讓。直接指向特定人才 學(xué)歷要求 居住/務(wù)工要求青島2019.12城陽區(qū)針對企業(yè)單位職工出臺“解 限”政策，企業(yè)單位地址：城陽區(qū)、高新區(qū)企業(yè)單位。購房需滿足以 下條件：（1）中專及以上學(xué)歷；（2）城陽區(qū)無房；（3）與公司簽 訂勞動合同滿一年以上；（4）在 城陽區(qū)繳納社保滿一個月直接指向特定人

52、才 學(xué)歷要求（僅六合） 居住/務(wù)工要求2019.11僅限臨港新片區(qū)：對符合一定條件的 非本市戶籍人才，購房資格由居民家 庭調(diào)整為個人，可購買新片區(qū)商品房 一套。新片區(qū)還將縮短非本市戶籍人 才在新片區(qū)購房繳納個人所得稅或社 會保險金的年限，將自購房之日前連 續(xù)繳納滿5年及以上，調(diào)整為連續(xù)繳 納滿3年及以上。 直接指向特定人才 學(xué)歷要求 居住/務(wù)工要求直接指向特定人才 學(xué)歷要求 居住/務(wù)工要求合富輝煌(中國)研究院全國房地產(chǎn)市場38城房地產(chǎn)市場特征024681012141618200500100015002019年房地產(chǎn)市場分析38個覆蓋城市及城市分類人均GDP（萬元）人口（萬人）深 圳上海北京廣

53、州天津成都武漢杭州南京長沙佛山珠海濟(jì)南東莞鄭州西安中山南昌惠州烏魯木齊貴陽南寧肇慶江門大連刑臺石家莊重慶I類 一線城市北京、上海、廣州、深圳II類 強(qiáng)二線城市（規(guī)模巨大，或規(guī)模與發(fā) 達(dá)程度兼?zhèn)洌┖贾?、南京、無錫、寧波、 天津、青島、重慶、成都、 武漢、長沙III類 二線及強(qiáng)三線城市（在規(guī)模或發(fā)達(dá)程度上與II類城 市有一定距離）東莞、佛山、珠海、合肥、 南通、常州、濟(jì)南、大連、 鄭州、西安IV類 其它發(fā)展空間較 大的重點城市惠州、江門、肇慶、中山、紹興、石家莊、沈陽、滄州、刑臺、秦皇島、南寧、南 昌、貴陽、烏魯木齊按城市人口重量點級與城城市市人發(fā)口展總程量度（和人人均均GGDDPP）進(jìn)行劃分20

54、0025003000資料來源：各地方統(tǒng)計局，合富輝煌（中國）研究院秦皇島滄州寧波 青島常州無錫南通 合肥紹興沈陽合富輝煌(中國)研究院I類一線城市II類強(qiáng)二線城市（規(guī)模巨大，或規(guī)模與發(fā) 達(dá)程度兼?zhèn)洌㊣II類二線及強(qiáng)三線城市（在規(guī)?；虬l(fā)達(dá)程度上與II類城 市有一定距離）IV類其它發(fā)展空間較大 的重點城市粵港澳 大灣區(qū)長三角環(huán)渤海華中華西廣州、深圳上海北京杭州、南京、無錫、寧波天津、青島重慶、成都、 武漢、長沙東莞、佛山、珠海合肥、南通、常州濟(jì)南、大連鄭州、西安惠州、江門、肇慶、中山紹興石家莊、沈陽、滄州、刑臺、秦皇島南寧、南昌、 貴陽、烏魯木齊（無）（無）38城劃分（按4個圈層4個分類標(biāo)準(zhǔn)）合富

55、輝煌(中國)研究院0100002000030000400005000002505007501000125015001750北京深圳上海廣州杭州南京珠海成都青島天津 佛山南寧長沙鄭州東莞烏魯木齊 肇慶網(wǎng)簽價格（元/）60000I類 一線城市II類 強(qiáng)二線城市III類 二線和強(qiáng)三線城市IV類 其它城市沈陽武漢重慶2019年1至11月商品住宅成交規(guī)模與網(wǎng)簽價格南通石家莊寧波秦皇島紹興滄州刑臺西安惠州常州南昌江門 貴陽無錫大 連 合 肥 濟(jì)南2019年各城商品住宅市場成交規(guī)模與網(wǎng)簽價格成交規(guī)模（萬）200022502500資料來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院0200004000060

56、00080000100000120000140000深圳珠海東莞 惠州 肇慶 杭州 寧波 南通 紹興 青島 濟(jì)南 石家莊邢臺 成都 鄭州 南昌 貴陽I類 一線城市北京、上海、廣州、深圳II類 強(qiáng)二線城市（規(guī)模巨大，或規(guī)模與發(fā) 達(dá)程度兼?zhèn)洌┨旖颉⒊啥?、重慶、武漢、 杭州、南京、青島、長沙III類 二線及強(qiáng)三線城市（在規(guī)?；虬l(fā)達(dá)程度上與II類城 市有一定距離）鄭州、西安、佛山、東莞、 大連、合肥、濟(jì)南、珠海、 福州IV類 其它發(fā)展空間較 大的重點城市石家莊、沈陽、南昌、南寧、惠州、貴陽、中山、太原、烏魯木齊、江門、肇慶粵港澳大灣區(qū)合富輝煌(中國)研究院長三角環(huán)渤海2019年重點城市中心城區(qū)新貨售價

57、主力區(qū)間比對（元/）2019年不同區(qū)域分類代表城市中心區(qū)商品住房在售價格華中華西資料來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院I類、II類、III類城市限購政策比對備注：統(tǒng)計時間截至2019/12針對特定人才的優(yōu)惠政策未 統(tǒng)計在內(nèi)資料來源：合富輝煌（中國）研究院合富輝煌(中國)研究院城 市 房地分產(chǎn)析市雷場達(dá)合富輝煌(中國)研究院PART 03全 國 房 地 產(chǎn) 市 場38城 房 地 產(chǎn) 市 場 特 征商品住宅市場缺乏利好支撐，經(jīng)濟(jì)下滑加劇成交動能弱化。土地市場景氣不足，土地市場波動對地方財政的影響顯著。不同分類城市市場表現(xiàn)總體依據(jù)【城市能級】/【調(diào)控政策】 不同而有所差異。市場穩(wěn)健程

58、度：【II類】 【I類】 【III類】 【IV類】不同圈層城市長三角與華中華西市場較為穩(wěn)定；粵港澳大灣區(qū)IV類城市市場向下波動較顯著；環(huán)渤海整體市場景氣不足。合富輝煌(中國)研究院-50%-30%-10%10%30%05001,0001,5002,0002,5003,000廣州深圳 上海 北京杭州 南京 無錫 寧波 天津 青島 重慶 成都 武漢 長沙 東莞 佛山 珠海 合肥 南通 常州 濟(jì)南 大連 鄭州 西安 惠州 江門 肇慶 中山 石家莊沈陽 刑臺 秦皇島南寧 南昌烏魯木齊I類城市II類城市III類城市IV類城市50% 或以上各城商品住宅成交面積走勢2017年2018年2019年1-11月2

59、019前11月同比(右軸）050010001500I類城市II類城市III類城市 IV類城市2018H12018H22019H12019H2不同分類城市月均網(wǎng)簽成交面積比對（萬）2018H1至2019H22019年（1-11月）多數(shù)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)“同比上升”“限簽放寬”等因素造成網(wǎng)簽成交對實際市場的反饋靈敏度下降（2019年網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比對2018年容易與實際市場產(chǎn)生偏差）。本次報告采用【網(wǎng)簽數(shù)據(jù)】+【實際市場表現(xiàn)】綜合衡量。商品住宅網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)仍好但網(wǎng)簽對實際市場的反饋靈敏度下降數(shù)據(jù) 表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：合富輝煌(中國)研究院合富輝煌(中國)研究院01510GDP增速5-50050100200廣州深圳

60、上海 北京 杭州 南京 無錫 寧波 天津 青島 重慶 成都 武漢 長沙 東莞 佛山 珠海 合肥 南通 常州 濟(jì)南 大連 鄭州 西安 惠州 江門 肇慶中山 紹興 石家莊沈陽 滄州 刑臺 秦皇島南寧 南昌 貴陽烏魯木齊I類一線城市II類強(qiáng)二線城市III類二線及強(qiáng)三線城市IV類其它發(fā)展空間仍大的重點城市2017150至2018人口 流入（萬人）2017年2018年2019前三季各城普遍經(jīng)濟(jì)承壓然而不同分類城市之間【經(jīng)濟(jì)動能】及【人口吸納能力】差異顯著。I類及II類城市總體穩(wěn)健，III類及IV類城市經(jīng)濟(jì)向下波動相對更明顯；人口吸納能力亦依據(jù)城市 能級而有所差異。城市缺乏利好支撐，市場回歸“基本面”宏觀