1、土地估價師-土地估價實(shí)務(wù)模擬題（一）第一部分 計(jì)算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì) 算結(jié)果，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。一、某開發(fā)商擬投標(biāo)某 70年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，該項(xiàng)建設(shè)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米2000元，第一年投入40%,第二年投入60%,目前貸款年利率為 8%,建成后即可全部售出，售價預(yù)計(jì)為4000元/平方米，銷售稅費(fèi)為不動產(chǎn)總價的6%,要求利潤不低于不動產(chǎn)總價的

2、15%,取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費(fèi)用為地價的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價。二、某城市有宗地 F因拍賣需要評估，現(xiàn)有 5宗類似的土地交易案例，條件如下。項(xiàng)目A B C D E待估宗地成交價格（元 /m2） 500 600 950 1020 1300交易形式協(xié)議協(xié)議招標(biāo)招標(biāo)拍賣拍賣交易時間（年、月） 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5土地使用權(quán)年期 50 70 70 40 70 50容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5區(qū)域因素比較 繁華程度+2% -1% 0 -2% +3%基礎(chǔ)設(shè)施 0 +3% -1% +3%

3、0交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%個別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%表中區(qū)域因素和個別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負(fù)時，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對宗地地價的修正幅度。根據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6,招標(biāo)0.8,拍賣1.0;地價指數(shù)以2002年1月為100,以后平均每月遞增1個百分點(diǎn)；土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為 1,容積率在11.5之間時，容積率每增長 0.1 ,宗地

4、單位地價比 容積率為1時增長5%,超過1.5后容積率每增長 0.1,單位地價比容積率為 1時增長4%。 根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算：（1）編制地價指數(shù)表（2）編制容積率修正系數(shù)表計(jì)算宗地F在2003年5月50年期的單位地價（計(jì)算結(jié)果保留一位小數(shù)）三、某市一綜合大廈，于1995年10月底建成，用途為綜合 淇中13層為商場，建筑面積為4000 平方米;410層為寫字，建筑面積為7500平方米，建筑總?cè)莘e為4.該大廈用地是在1993年10 月底以出讓方式獲得 50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進(jìn)行 股份制改制，請?jiān)u估出該宗土地在 1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)

5、設(shè)施條件下（基礎(chǔ)設(shè)施條件略） 的土地使用權(quán)價格。據(jù)調(diào)查，目前該大廈租貧合同中商場的實(shí)際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實(shí)際租金為.5元/建筑平方米.日；同類物業(yè)的平均租金水平按可出租建筑面積計(jì)算為：商場5.0平方米.日（可出租面積占建筑面積的75%）,出租空置率為5%;寫字樓為40元/日.平方米（可出租面積占建筑面積的70%）,空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費(fèi)用一般為：年管理費(fèi)為租金的5%, 年維修費(fèi)為重置價的8%,每年需支付稅費(fèi) 30元/建筑平方米，年保險費(fèi)為重置價的千分之二 ， 該大廈為中g(shù)架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元/建筑平方米，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%,該城市 從1

6、993年至1998年物價指數(shù)每年上漲 9個百分點(diǎn)，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為 8%,綜原率為9%。 第二部分案例分析共1題，60分。包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，根據(jù)條件綜合分析回答有 關(guān)問題。四、某國有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評估機(jī)構(gòu)對所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為 0.6。請根據(jù)以下給定的條 件分析并回答下列問題：1、A宗地位于城市市區(qū)，評估機(jī)構(gòu)同時選用了市場比較法和收益還原法進(jìn)行評估，市場比較法的評估結(jié)果為 1320元/平方米，收益還原法的評估結(jié)果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評估結(jié)果？并簡述理由。2、B宗地

7、位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此 后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。請問：（1）在這種情況下，采用成本逼近法評估地價時，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該收集哪幾方面的資料 和標(biāo)準(zhǔn)作為評估依據(jù)？（2）運(yùn)用成本逼近法評估該宗地 50年期土地出讓使用權(quán)價格時，基本步驟應(yīng)有哪些？3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用；對B宗地采取以國家作價入股的方式投入到股份有限公司。請簡要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)， 并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對國家、國有企業(yè)、股份有限公司的利弊

8、。4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對該宗地上原有的建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2,并全部用于出租。請問：（1）為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理那些手續(xù)？（2）如對該宗地重新進(jìn)行評估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評估？簡述估價思路及所用方法估價的基本程序。第三部分土地估價報告改錯題五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得 3分，最高得分40分，只指出錯誤但沒有說 明原因的不得分。

9、土地估價技術(shù)報告第一部分總述一、估價項(xiàng)目名稱W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估（A省B縣）二、委托估價方W企業(yè)三、受托估價方（略）四、估價目的W企業(yè)擬進(jìn)行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會“關(guān)于印發(fā)股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知“ （1994國土法字第 153號）、原國家土地管理局第 8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定等要求，W企業(yè)特委托C 土地估價機(jī)構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為其改 制上市提供土地價格依據(jù)。五、估價依據(jù)(1)中華人民共和國土地管理法(2)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員

10、會關(guān)于印發(fā)股東有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的通知(1994國土法字第153號)(4)國家土地管理局關(guān)于印發(fā) 土地估價報告規(guī)范格式 (1996)的通知(1995國土籍字第180號)(5)原國家土地管理局第 8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料(8)委托方提供的有關(guān)資料六、估價基準(zhǔn)日二。一年十二月三十一日七、估價日期二。二年七月二十日至二。二年九月二十日八、地價定義待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。九、需要特殊說明的事項(xiàng)(一)假設(shè)條件1) 土地使用者合法有償取得

11、土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。(2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行， 保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。(3)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。(4)任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。(5)委托方提供的資料屬實(shí)。(二)使用說明(1)本報告評估價格僅為 W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。(2)待估宗地的土地面積、 土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)。(3)此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管

12、部門使用。(4)評估報告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。(5)本評估報告由C 土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。十、土地估價師簽字姓名估價師資格證書號十一、土地估價機(jī)構(gòu)土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：(土地估價機(jī)構(gòu)公章)二。二年九月二十日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述土地登記狀況待估宗地位于 B縣光明路XX號，土地面積 2200. 8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表2-1。土地權(quán)利狀況待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為X X國用（1999）字第xx號。無他項(xiàng)權(quán)利限制。表2-1國有劃撥土地使用權(quán)狀況一覽表宗地編號估價期日的土地使用

13、者宗地名稱土地使用證編號宗地位置用途面積平方米地號他項(xiàng)權(quán)利狀況1 W企業(yè) 庫房 XX國用（1999）字第XX號 B縣光明路XX號 工業(yè)2200. 8 無合計(jì) 2200. 8土地利用狀況待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫 1座，建筑面積為1790. 59平方米，建筑容積率為 1 . 2。二、地價影響因素分析（略）第三部分土地估價一、估價原則（略）二、估價方法與估價過程根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進(jìn)行評估。具體評估過程如下：（一） 成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤，利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所

14、有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計(jì)算公式為：土地價格=（土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤）X 土地增值收益土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)根據(jù)A省土地管理法實(shí)施條例及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗（含林木）補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)；稅費(fèi)主要有耕地 占用稅、土地管理費(fèi)等。（1）征地費(fèi)：通過調(diào)查，依據(jù) B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2. 03. 0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費(fèi)為5萬元/畝，即37. 5元/平方米。（2）有關(guān)稅費(fèi)：由于待估宗法周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的

15、有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)白需征收耕地占用稅4. 5元/平方米、耕地開墾費(fèi) 8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 7元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為19. 5元/平方米。土地管理費(fèi)：根據(jù) A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定：土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3%征收，則為1. 1元/平方米。上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為58. 1元/平方米。. 土地開發(fā)費(fèi)此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程序?yàn)樽诘丶t線外“三通”（通路、通電、通訊）及宗地紅線內(nèi)地面平整。通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費(fèi)用大致在4060元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開發(fā)水平，取待估宗時的開發(fā)費(fèi)用為50元/平方米。.投資利息根據(jù)待估宗地的

16、開發(fā)程序及開發(fā)規(guī)模， 設(shè)定開發(fā)周期按1年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) 在土地取得時一次支付， 土地開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付， 貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5. 85%計(jì)，則投資利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)）X開發(fā)周期X 5. 85%=(58. 1+50) X 1X 5. 85% =6. 32 （元/平方米）.投資利潤調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及XX企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè) 定年投資利潤率為12%,則：投資利潤=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi)+投資利息）x開發(fā)周期x 12%=（58. 1+50+6. 32） X 1 X 12

17、%=13. 7 （元/平方米）.計(jì)算土地增值收益（土地所有權(quán)收益）B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及 土地增值收益率為 30%。故土地增值收益=（征收費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利潤）X 10%=（58. 1+50+13 . 7） X 30%=36. 5 （元/平方米）.計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價格待估宗地的土地使用權(quán)價格=58. 1+50+6 . 32+13 . 7+36. 5=164. 6 （元/平方米）（二）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個性因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程序等因素修正的調(diào)整，

18、 即可得到待估宗地的土地價格。 由于待估宗地位 于B縣基閃地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程及 B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告，采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價X A1 X A2 X A3 X A4 X A5A1區(qū)域條件修正系數(shù)A2 容積率修正系數(shù)A3 土地使用權(quán)年期修正系數(shù)A4 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)A5 期日修正系數(shù)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：.確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于 B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為150元/平方米。.確定區(qū)域條件修正系數(shù)（A1 ）經(jīng)調(diào)查，待估宗地

19、的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1. 0553。.確定容積率修正系數(shù)（A2）待估宗地面積為2200. 8平方米，建筑總面積為1790. 59平方米，容積率為1. 2,根據(jù)容積率修正系數(shù)表（表 3-1）,待估宗地容積率修正系數(shù)為1. 16。表3-1容積率修正系數(shù)表容積率 1. 0 2 3 4 5 6容積率修正系數(shù)1. 0 1. 8 2. 4 3. 2 3. 5 4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)（A3）待估宗是 W企業(yè)于1996年5月1日出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年，至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35. 67年。根據(jù)土地使用年限修正公式：A3= 1-1/ （1+8%） 35.67/1-1/

20、（1+8%） 40=0. 948017/0. 995426=0. 95237.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)（A4）根據(jù)此次評估設(shè)定待估宗的的開發(fā)程度，參照B縣定及與基準(zhǔn)地價評估報告中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1. 17。.期日修正系數(shù)B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗(yàn)收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了 5%, 故取期日修正系數(shù) A5=1 . 05。.確定待估宗地的土地價格根據(jù)公式：宗地地價=基準(zhǔn)地價X A1 X A2 XA3 XA4 XA5=150X 1. 0

21、553X 1. 16X 0. 95237X 1. 17X 1. 05=185. 2 （元/平方米）三、地價的確定.地價的確定對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為：成本逼近法：164. 6元/平方米基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：185. 2元/平方米綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán) 平均值來確定最終結(jié)果：待估宗地的土地價格 =185. 2X0. 7+164. 6X 0. 2=162. 6 （元/平方米）.估價結(jié)果待估宗地土地面積：2200. 8平方米單位面積地價：162.6元/平方米總地價：35. 785萬元第四部分 附件.

22、委托估價函.待估宗地區(qū)域位置圖.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件. 土地估價師證書復(fù)印件參考答案：第一題：1、計(jì)算方法根據(jù)題意，適宜采用剩余法估價2、測算公式地價=不動產(chǎn)總價-建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)商利潤3、計(jì)算步驟(1)不動產(chǎn)總價=4000X 2000X4=3200 (萬元)(2)建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) =2000X2000X4=1600 (萬元)(3)總禾1J息=地價X (1+8%) 2-1+16000000 X40%X (1+8%) 1.5-1 +16000000 X 60% X(1+8%) 0.5-1=R (元)(結(jié)果含有地價未知數(shù))(4)銷售稅費(fèi)=32000000

23、X 6%=192 (萬元)(5)開發(fā)商利潤=32000000 X 15%=480 (萬元)(6)地價=不動產(chǎn)總價-建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)商利潤=(1) - (2) - (3) - (4)-(6) =P (元)(7)開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價=P/ (1+2%) =P(元)(2%為法律、估價等費(fèi)用，必須扣除，并且不能簡單用減法扣除)第二題：1、適用公式待沽宗地價格=比較案例宗地價格X交易形式修正X交易期日修正X年期修正X容積率修正X區(qū)域因素修正X個別因素修正2、計(jì)算步驟(1)選擇計(jì)算方法：適用市場比較法(2)編制該城市地價指數(shù)表日期 2002.1 2002.3 2002.5 20

24、02.9 2002.11 2003.2 2003.5地價指數(shù) 100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3(3)編制容積率修正系數(shù)表容積率 1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0修正指數(shù) 100 120 125 129 137 145(4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定(5)計(jì)算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)70 年期修正指數(shù)為：100X1-1/ (1+7%) 70=99.150 年期修正指數(shù)為：100X1-1/ (1+7%) 50=96.640 年期修正指數(shù)為：100X1-1/ (1+7%) 40=93.3(6)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)項(xiàng)目A B C D

25、 E區(qū)域因素條件指數(shù)101 102 101 100 101個另I因素條件指數(shù)102 99 101 98 100(7)計(jì)算各交易案例地價修正后的價格交易案交易形交易期年期容積率區(qū)域因個別因比準(zhǔn)例價格X式修正X日修正X修正X修正X素修正X素修正 =;價格1.0117.396.6125100100A.500 /、XXXX-=?（兀/m2）0.6102.096.61001011021.0117.396.6125100100B: 600 X -XXXX=/ （兀 /m2）0.6104.199.1129102991.0117.396.6125100100C:950 X XXXX=/ （兀 /m2）0.81

26、08.399.11371011011.0117.396.6125100100D:1020 X -XXX=?（兀/m2）0.8110.593.3120100981.0117.396.6125100100E：1300 XXXXXX =?（兀 /m2）1.0113.899.1145101100(8)確定宗地F在2003年5月50年期的單位地價采用算術(shù)平均法求取待估宗地單位地價為：(A+B+C+D+E ) /5=(元/m2)第三題：1、解題思路先用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)總價，再用重置成本法計(jì)算房屋現(xiàn)值，最后從房地產(chǎn)總價中扣除房屋現(xiàn)值就得到了土地價格。2、計(jì)算公式計(jì)算房地產(chǎn)總價的公式：P=a/r x 1-

27、1/ (1+r)n計(jì)算房屋現(xiàn)值的公式：房屋現(xiàn)值=重置價格-折舊總額3、計(jì)算步驟(1)房地年總收益商場年總收益 =5.0 X 4000 X 75% X (1-5%) X 365=520.125(萬元)寫字樓年總收益 =4.0 X 7500 X 70% X (1-20%) X 365=613.200(萬元)房地年總收益 =520.125+613.200=1133.325(萬元)(2)房地出租年總費(fèi)用年總管理費(fèi)=1133.325 X 5%=56.667 (萬元)年總維修費(fèi)=3000 X (4000+7500) X 8%=276.000 (萬元)年總稅費(fèi)=30 X ( 4000+7500) =34.5

28、00 (萬元)年保險費(fèi)=3000 X ( 4000+7500) X 0.002=6.900 (萬元)年折舊費(fèi)=3000 X ( 4000+7500) /48=71.875 (萬元)年總費(fèi)用=445.942 (萬元)(3)房地年純收益1133.325-445.942=687.383 (萬元)(4)目前房地產(chǎn)總價值總價值=687.383/9% X 1-1/ (1+9%)45=7479.500 (萬元)(5)大廈房產(chǎn)現(xiàn)值重置價格=3000 X ( 4000+7500) =3450 (萬元)房產(chǎn)現(xiàn)值=3450-71.875X3=3234.375 (萬元)(6)目前地價總地價=房地產(chǎn)總價-房產(chǎn)現(xiàn)值=42

29、45.175 (萬元)單位地價=4245.175/2875 X 10000=14765.83 (元/平方米)第四題：1、答題要點(diǎn)(1)簡單算術(shù)平(2)加權(quán)平均法.(3)直接取市場比較法的評估結(jié)果.(4)以市場比較法評估結(jié)果為主，以收益還原法做適當(dāng)減價修正2、答題要點(diǎn)(1)收集的資料包括： 國家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件；當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費(fèi)用、市政設(shè)施開發(fā)費(fèi)用或市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；征地的過程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等 ；土地出讓金或土地增值收益資料；國家或當(dāng)?shù)厥袌龅睦仕?市場或行業(yè)平均利北率或投資回報率.(2)基本步驟：求算土地取得費(fèi)(或分別

30、求算土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物賠償征地稅費(fèi) 等);確定土地開發(fā)費(fèi)；計(jì)算利息；計(jì)算土地開發(fā)利潤；計(jì)算土地增值收益；計(jì)算有限 年期土地使用權(quán)價格.3、答題要點(diǎn)不同點(diǎn)：A宗地的處置方式是由企業(yè)取得土地使用權(quán) ，土地使用者為企業(yè)而非股份公司 ，企業(yè)于股 份公司是土地租貧關(guān)系，由股份公司向企業(yè)支付租金 ；B宗地的處置方式是國家作價入股 ， 國家持有國家股，國家持有國家股，土地使用者為股份公司.(2)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系說明對國家、國有企業(yè)、股份公司的利弊：A宗地的處置方式：對國家而言，國家作為土地所有者，可以一次收取土地收益，風(fēng)險較小，但 不能得到出讓后的土地增值部分；對企業(yè)而言，不能獲得

31、土地使用權(quán)”獲得較穩(wěn)定的租金收 入,但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金；對股份公司而言，可以獲得完整的土地使用權(quán)，可以不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，但增加了國家股本.4、答題要點(diǎn)(1)辦理的手續(xù)：股份公司持處置文件辦理變更登記手續(xù) ；辦理有關(guān)規(guī)劃變更、審批手續(xù) ；到土地管理 部分辦理用途變更登記或用途變更審批手續(xù)：辦理補(bǔ)交土地出讓金的手續(xù)；到房屋管理部門辦理房屋用途、容積率的變更手續(xù) .(2)評估方法選擇、估彳思路及程序”：可在以下方法中選擇兩種：市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、剩余法和路線 價法.估價思路(略).市場比較法的估價程序：選擇市場比較案例：確定比較因素：因素描述及比較分析；確 定比較因素的修正系數(shù)：求算比準(zhǔn)地價.收益還原法估價程序：確定房地出租總收益：確定房地出租總費(fèi)用；計(jì)算房地出租純收 益；計(jì)算房屋純收益；計(jì)算土地純收益：計(jì)算土地價格.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估的程序：確定土地及基準(zhǔn)地價：因素描述及比較分析；確定修正系數(shù)；計(jì)算地價.剩余法估價的程序：計(jì)算房地出租總收益：計(jì)算房地出租總費(fèi)用：計(jì)算房地出租純收益； 計(jì)算房地產(chǎn)總價格：計(jì)