1、PAGE 第一部分 市場(chǎng)研究TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc45554504 一 、武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 PAGEREF _Toc45554504 h 2 HYPERLINK l _Toc45554505 1、武漢漢市綜合合概況 PAGEREF _Toc45554505 h 2 HYPERLINK l _Toc45554506 2、武漢漢市經(jīng)濟(jì)濟(jì)概況 PAGEREF _Toc45554506 h 2 HYPERLINK l _Toc45554507 二、 武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc45554507 h 6 HYPERLINK l _To

2、c45554508 1、房地地產(chǎn)總體體市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc45554508 h 6 HYPERLINK l _Toc45554509 2、武漢漢市房地地產(chǎn)住宅宅市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc45554509 h 10 HYPERLINK l _Toc45554510 三、區(qū)域域市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc45554510 h 13 HYPERLINK l _Toc45554511 1、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)概概況分析析 PAGEREF _Toc45554511 h 13 HYPERLINK l _Toc45554512 2、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc4

3、5554512 h 14 HYPERLINK l _Toc45554513 四、供給給樓盤調(diào)調(diào)研 PAGEREF _Toc45554513 h 21 HYPERLINK l _Toc45554514 1、供給給樓盤概概況 PAGEREF _Toc45554514 h 21 HYPERLINK l _Toc45554515 2、供給給樓盤指指標(biāo)分析析 PAGEREF _Toc45554515 h 25 HYPERLINK l _Toc45554516 3、供給給樓盤專專項(xiàng)調(diào)研研 PAGEREF _Toc45554516 h 35 HYPERLINK l _Toc45554517 五、需求求調(diào)研分

4、分析 PAGEREF _Toc45554517 h 37 HYPERLINK l _Toc45554518 1、需求求問(wèn)卷調(diào)調(diào)研分析析 PAGEREF _Toc45554518 h 37 HYPERLINK l _Toc45554519 2、訪談?wù)劮治?PAGEREF _Toc45554519 h 39 HYPERLINK l _Toc45554520 六、 市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析 PAGEREF _Toc45554520 h 43 HYPERLINK l _Toc45554521 1、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目歸類類列表 PAGEREF _Toc45554521 h 43 HYPERLINK l _Toc4

5、5554522 2、武昌昌擬建、在建項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)本本項(xiàng)目的的影響 PAGEREF _Toc45554522 h 44一 、武武漢市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析1、武漢漢市綜合合概況武漢位于于江漢平平原東部部，長(zhǎng)江江中游與與漢水交交匯處，是湖北北省省會(huì)會(huì)及華中地地區(qū)最大大城市。世界第第三大河河長(zhǎng)江及及其最大大支流漢漢水在市市區(qū)交匯匯，將市市區(qū)一分分為三，形成了了漢口、漢陽(yáng)和和武昌三三鎮(zhèn)鼎立立的格局局，素有有“江城城”的美美譽(yù)。武漢版圖圖面積為為84667.111平方方公里，平面圖圖形如一一只從東東向西飛飛舞的彩彩蝶，其其中城區(qū)區(qū)面積339633.6平平方公里里，郊區(qū)區(qū)面積7763.51平平方公里里，市轄轄縣面積

6、積37440平方方公里。武漢屬北北亞熱帶帶季風(fēng)性性（濕潤(rùn)潤(rùn)）氣候候，常年年雨量充充沛，熱熱量豐富富、雨熱熱同季、旱澇更更替、冬冬冷夏熱熱、四季季分明，夏季最最長(zhǎng)約1130多多天，春秋二二季各約約60天天。武漢現(xiàn)轄轄9個(gè)城城區(qū)，22個(gè)郊區(qū)區(qū)，2個(gè)個(gè)縣。區(qū)區(qū)縣下轄轄92個(gè)個(gè)街道辦辦事處，59個(gè)個(gè)鎮(zhèn)，334個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)。轄區(qū)區(qū)內(nèi)交通通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)，具具有水路路、空運(yùn)運(yùn)、鐵路路、陸路路的立體體交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)。20022年末，全市戶戶籍人口口總數(shù)為為7644萬(wàn)人。2、武漢漢市經(jīng)濟(jì)概概況（1）、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行表1-11 宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)比較（一）GDP人均GDDP財(cái)政收入入固定資產(chǎn)產(chǎn)投資億元變化元變化億元變化億元變

7、化2002214933.099 10.778%196111.000 9.533%196.54 30.887%570.43 12.119%2001113477.800 11.668%179005.000 10.227%150.18 19.005%508.44 10.005%2000012066.844 11.116%162338.000 9.922%126.15 12.440%462.00 7.133%1999910855.688 8.366%147773.000 7.300%112.23 12.220%431.25 7.200% 圖11-1 19995-220022GDPP指標(biāo)增增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)圖以

8、上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：GDP總總量升幅幅穩(wěn)定（保持在在年增幅幅11左左右），全社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)總總體運(yùn)行行良好； 財(cái)政收入入逐步增增加，且且20001-220022年增幅幅加快，這與城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整過(guò)程程中，第第二、第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值增長(zhǎng)較較快有關(guān)關(guān)，更顯顯示企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀狀況逐步步向好，企業(yè)技技術(shù)改造造力度增增強(qiáng)，工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益綜綜合指數(shù)數(shù)提高；城市的固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模近兩兩年增長(zhǎng)長(zhǎng)速度加加快，顯顯示經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展活力逐逐步趨強(qiáng)強(qiáng)，投資資拉動(dòng)對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)總體體運(yùn)行狀狀況的作作用不容容小覷。（2）、居民收收入與消消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)總總體健康康運(yùn)行的的基礎(chǔ)上上，居民民收入、消費(fèi)取取向呈現(xiàn)現(xiàn)出不完完全相同

9、同的趨勢(shì)勢(shì)：一方面，職工平平均工資資及城區(qū)區(qū)居民人人均可支支配收入入均保持持了與總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較較為緊密密的相關(guān)關(guān)性，相相應(yīng)指標(biāo)標(biāo)增幅穩(wěn)穩(wěn)定；另另一方面面，居民民消費(fèi)在在“量”增加的的同時(shí)，價(jià)格總總水平卻卻止步不不前，除除20000年微微幅上調(diào)調(diào)外，其其余各年年度消費(fèi)費(fèi)價(jià)格總總水平均均較前一一年有所所下降，20002年，這一趨趨勢(shì)仍然然延續(xù)。表1-22 居居民收入入與消費(fèi)費(fèi)指標(biāo)比比較職工平均均工資城區(qū)人均均可支配配收入消費(fèi)價(jià)格格總水平平社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額（不含居居民購(gòu)置置商品房房）元變化元變化變化億元變化20022100339.00010.449%78200.0007.055%-1.44

10、0%770.0812.442%2001190866.00019.008%73055.0558.011%-0.550%685.0013.004%2000076300.0007.600%67633.0008.211%0.500%606.0011.440%1999962500.000-3.990%544.00可以看出出：宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)、人均均收入的的持續(xù)增增長(zhǎng)，帶帶來(lái)居民民購(gòu)買能能力的增增強(qiáng)；從消費(fèi)價(jià)價(jià)格總水水平來(lái)看看武漢市市民習(xí)慣慣于在一一種穩(wěn)定定、樸實(shí)實(shí)的固有有環(huán)境和和方式下下生活。消費(fèi)觀觀念與生生活方式式上相對(duì)對(duì)保守、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡膽B(tài)度，在一定定程度制制約了武武漢整體體經(jīng)濟(jì)水水平的快快速發(fā)展展。隨著著沿

11、海經(jīng)經(jīng)濟(jì)及新新觀念的的沖擊及及投資對(duì)對(duì)總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)、消消費(fèi)的拉拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)的逐步步顯現(xiàn)，武漢市市民的消消費(fèi)觀念念將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步改改善。（3）、經(jīng)濟(jì)外外向性需要引起起一定注注意的是是，武漢漢經(jīng)濟(jì)的的外向性性仍然不不夠明顯顯，盡管管在歷史史上有“九省通通衢”的輝煌煌，但其其現(xiàn)狀外外資、外外貿(mào)均未未能出現(xiàn)現(xiàn)大幅增增長(zhǎng)的情情況（且且進(jìn)出口口總額增增幅逐步步減緩），其工工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)、人才才等多方方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)均未未能充分分發(fā)揮，這樣的的城市活活力將較較大程度度上影響響武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)在較較短時(shí)間間內(nèi)取得得較大提提升的期期望。 表表1-33 經(jīng)經(jīng)濟(jì)外向向性指標(biāo)標(biāo)進(jìn)出口總總額實(shí)際利用用外資億美元變化億美元變化2002222

12、.002 2.133%15.776 10.006%2001121.556 6.000%14.332 9.900%2000020.334 13.338%13.003 11.775%1999917.994 4.100%11.666 10.442%近年來(lái)，武漢市市經(jīng)濟(jì)的的外向性性得到了了持續(xù)的的發(fā)展，但基數(shù)數(shù)較低，增幅較較小，參參考20002年年其它兄兄弟城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)外向性性指標(biāo)水水平如下下：圖1-22 不不同城市市經(jīng)濟(jì)外外向性指指標(biāo)對(duì)比比武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)的外向向性從規(guī)規(guī)模、發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭上看均均有較大大的提升升空間。（4）、城市其其它主要要宏觀指指標(biāo)對(duì)比比武漢市作作為老的的工業(yè)城城市、華華中重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，其歷

13、歷史、地地理地位位十分重重要。然然而近年年來(lái)，武武漢市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展顯示示出一定定的滯后后，與沿沿海、甚甚至內(nèi)地地的部分分城市相相比，差差距較為為明顯。 表1-4 不同城城市的主主要宏觀觀指標(biāo)對(duì)對(duì)比GDP（億元）固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（億元）城區(qū)人均均可支配配收入（元）社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額（億元）武漢13477.800508.4473055.055685.82北京28177.60015300.500115778.00015933.500上海49500.84419844.311128884.00018611.300深圳19088.155673.37235444.000609.26廣州26844.833

14、119664.008144116.00012433.900天津18266.677705.1089599.000832.70重慶17499.755801.8267211.000699.33成都14911.000582.2081266.000627.50沈陽(yáng)12388.000302.8063866.000623.50寧波13100.588470.30119991.000414.18杭州15688.000628.23108996.000458.82大連12355.600305.1074188.000534.20南京11544.444464.9188488.000465.83青島13166.00038

15、4.4087311.000352.90備注：上上表為220011年數(shù)據(jù)據(jù)可見(jiàn)，“大武漢漢”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)模（GGDP）、固定資資產(chǎn)投資資規(guī)模均均小于內(nèi)內(nèi)地城市市重慶、成都，而人均均可支配配收入在在上述城城市中排排名倒數(shù)數(shù)第三；同時(shí)，其社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額卻排排名第六六，顯示示其商業(yè)業(yè)相對(duì)發(fā)發(fā)達(dá)，居居民的消消費(fèi)較為為積極。持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定地提提升城市市的總體體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平，提高高城市地地位，增增強(qiáng)居民民對(duì)未來(lái)來(lái)的合理理預(yù)期，是逐步步引導(dǎo)居居民消費(fèi)費(fèi)觀念，提升生生活方式式的基礎(chǔ)礎(chǔ)，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)健健康發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。（5）、發(fā)展?jié)摑摿ΡM管武漢漢市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平在在與沿海海發(fā)達(dá)城城市相

16、比比時(shí)仍有有較大差差距，甚甚至與內(nèi)內(nèi)地部分分兄弟城城市相比比時(shí)也未未見(jiàn)明顯顯優(yōu)勢(shì)，但其經(jīng)經(jīng)濟(jì)的綜綜合發(fā)展展?jié)摿Ψ欠浅＞薮蟠螅髣艅藕茏?。武漢具備備無(wú)可比比擬的地地理位置置優(yōu)勢(shì)。武漢扼扼水路、陸路交交通的要要害，作作為華中中片區(qū)最最具規(guī)模模的中心心城市，在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展由由沿海地地區(qū)向內(nèi)內(nèi)地逐步步滲透的的過(guò)程中中，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)核心心、輻射射中心的的位置無(wú)無(wú)可替代代，其核核心的地地位將逐逐步顯現(xiàn)現(xiàn)；同時(shí)時(shí)，由于于華中片片區(qū)的特特殊性，武漢完完全有機(jī)機(jī)會(huì)成為為包括上上海、北北京、廣廣州、西西安、成成都、沈沈陽(yáng)等城城市在內(nèi)內(nèi)的國(guó)內(nèi)內(nèi)各區(qū)域域中心的的核心，成為連連接?xùn)|西西、縱貫貫?zāi)媳钡牡募~帶。武漢的工工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)

17、雄厚，在加工工業(yè)勢(shì)必必逐步成成為未來(lái)來(lái)一定時(shí)時(shí)期內(nèi)中中國(guó)對(duì)外外經(jīng)濟(jì)的的主要的的比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)時(shí)，其完備備的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施設(shè)設(shè)備、熟熟練的技技術(shù)工人人、可供供補(bǔ)充的的有效勞勞動(dòng)力數(shù)數(shù)量、相相對(duì)低廉廉的綜合合成本等等方面都都具有絕絕對(duì)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。實(shí)實(shí)際上，武漢是是一個(gè)擁?yè)碛袃?yōu)良良的工業(yè)業(yè)傳統(tǒng)的的城市，在世界界經(jīng)濟(jì)全全球化日日益顯著著的今天天，隨著著武漢為為自身定定位的進(jìn)進(jìn)一步清清晰，其其優(yōu)勢(shì)的的煥發(fā)將將會(huì)為包包括其它它產(chǎn)業(yè)的的共同發(fā)發(fā)展打下下堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)?！按笪錆h漢”應(yīng)當(dāng)選選擇一條條與“大上海?！辈煌牡亩伟l(fā)發(fā)展之路路，以工工業(yè)（加加工業(yè)）為基礎(chǔ)礎(chǔ)的外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)將會(huì)為為武漢的的綜合發(fā)發(fā)展加入入有效的的催

18、化劑劑。武漢是國(guó)國(guó)內(nèi)為數(shù)數(shù)不多的的高等院院校聚集集的城市市，這為為其技術(shù)術(shù)支持、科技創(chuàng)創(chuàng)新、高高級(jí)人才才儲(chǔ)備打打下了扎扎實(shí)的基基礎(chǔ)，而而這樣一一個(gè)良好好的環(huán)境境更可以以為城市市的發(fā)展展源源不不斷地輸輸送動(dòng)力力，使其其快速進(jìn)進(jìn)入良性性循環(huán)的的軌道，以自身身具備的的優(yōu)勢(shì)超超越兄弟弟省市。隨著武漢漢城市建建設(shè)的進(jìn)進(jìn)一步完完善，投投資環(huán)境境的進(jìn)一一步提高高，武漢漢經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展?jié)摑摿⑹志薮蟠?，而這這恰恰是是許多沿沿海經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較較早城市市所不具具備的。二、 武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀市市場(chǎng)分析析1、房地地產(chǎn)總體體市場(chǎng)分分析（1）、市場(chǎng)特特征及環(huán)環(huán)境分析析1）市場(chǎng)場(chǎng)特征武漢的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)特征征明顯。由于

19、社會(huì)會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、歷史史、人文文等多方方面的綜綜合原因因，武漢漢市的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)較之之發(fā)達(dá)地地區(qū)的同同類市場(chǎng)場(chǎng)還存在在一定的的差距，當(dāng)前總總體上仍仍處于一一個(gè)不斷斷規(guī)范、市場(chǎng)化化的過(guò)程程中。其其明顯的的特征表表現(xiàn)在：區(qū)域化特特征明顯顯漢口、武武昌、漢漢陽(yáng)之間間自成體體系，跨跨區(qū)域購(gòu)購(gòu)房只占占到成交交數(shù)量的的極小比比例，盡盡管近年年此特征征有逐步步改變的的趨勢(shì)，一段較較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間內(nèi)，區(qū)域劃劃分的存存在將是是市場(chǎng)的的主流；房產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀價(jià)價(jià)格偏低低包括重慶慶、沈陽(yáng)陽(yáng)、成都都等在內(nèi)內(nèi)的內(nèi)地地城市（人均可可支配收收入相差差不大），房?jī)r(jià)價(jià)均高于于武漢；城市總體體建設(shè)相相對(duì)落后后武漢市舊舊城改造造

20、幾乎沒(méi)沒(méi)有展開(kāi)開(kāi)，居民民居住條條件較差差，住房房改善的的潛在需需求十分分巨大,商品房房市場(chǎng)消消化速度度緩慢；多種性質(zhì)質(zhì)房產(chǎn)同同時(shí)存在在房改房、集資房房、合作作開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)適適用房、商品房房等同時(shí)時(shí)存在；企事業(yè)單單位住房房政策參參差不齊齊部分國(guó)家家機(jī)關(guān)仍仍有分房房，部分分事業(yè)單單位采取取住房一一次補(bǔ)償償，部分分單位與與開(kāi)發(fā)企企業(yè)合作作開(kāi)發(fā)（商品房房性質(zhì)），部分分單位完完全市場(chǎng)場(chǎng)化等；大多數(shù)市市民對(duì)居居住的要要求仍然然停留在在舊有的的生活方方式上，對(duì)居住住品質(zhì)尚尚沒(méi)有清清晰的認(rèn)認(rèn)識(shí)；2）、市市場(chǎng)環(huán)境境武漢市的的總體市市場(chǎng)環(huán)境境在近年年來(lái)呈現(xiàn)現(xiàn)出一些些可喜的的變化，如：存量房買買賣交易易額增加加、市場(chǎng)

21、場(chǎng)日趨活活躍；20022年，存量房房成交5556222套，面積為為5244.100萬(wàn)平方方米，金額662.229億元元，分別別同比增增長(zhǎng)8、266、339；而這樣樣的增長(zhǎng)長(zhǎng)，是在在20001年較較20000年分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)20、188、224的的基礎(chǔ)上上取得的的，市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展十分迅迅速。個(gè)人成為為住房市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)主體：99年年以后達(dá)達(dá)到877以上上；住房金融融支持力力度加大大20022年，公積金金全年發(fā)發(fā)放8億億元，增增長(zhǎng)277%；個(gè)個(gè)人商業(yè)業(yè)貸款發(fā)發(fā)放總額額57.41億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)56.69%。土地供給給規(guī)范化化：20002年年7月11日后，武漢市市土地供供給實(shí)行行統(tǒng)一管管理，開(kāi)開(kāi)發(fā)商

22、有有了公平平競(jìng)爭(zhēng)的的基礎(chǔ)。所有這些些變化，極大的的推動(dòng)了了武漢房房地產(chǎn)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的快速速發(fā)展。（2）、武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供需分析析1）、市市場(chǎng)供給給98年宏宏觀調(diào)控控之后，武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)曾曾出現(xiàn)大大幅下滑滑：供給給方面，98年年房地產(chǎn)產(chǎn)總投資資較上年年下滑117.229；99年年，總投投資的增增長(zhǎng)率僅僅3.553（基于998年下下滑之后后的投資資額）。隨總體市市場(chǎng)環(huán)境境的變化化，武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)自19999年年開(kāi)始出出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)機(jī)，且在在20000年以以突變的的方式展展開(kāi) 119999年，新新開(kāi)工面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)40.89，總投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)11，施工工面積增增長(zhǎng)177.144%，近近年

23、來(lái)，武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的供給總總體上呈呈現(xiàn)了穩(wěn)穩(wěn)定、持持續(xù)的上上升趨勢(shì)勢(shì)。 圖22-1 房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)總投資資19999年以后后，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的持續(xù)續(xù)上升態(tài)態(tài)勢(shì)尤其其顯著，其中，20000年由由于市場(chǎng)場(chǎng)拐點(diǎn)的的作用，開(kāi)發(fā)指指標(biāo)增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度較較19999年之之前有較較大幅度度提高，后續(xù)各各年度，由于開(kāi)開(kāi)發(fā)取向向、結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化，各指指標(biāo)呈現(xiàn)現(xiàn)出不同同的發(fā)展展過(guò)程，體現(xiàn)了了開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的不不同側(cè)面面：表2-11 武漢漢市19999-20002年房房地產(chǎn)供供給指標(biāo)標(biāo)比較總投資施工面積積新開(kāi)工面面積竣工面積積億元增幅萬(wàn)平米增幅萬(wàn)平米增幅萬(wàn)平米增幅20022132.50 14.883%17355.07

24、7 7.666%809.17 25.553%628.48 4.400%20011115.39 13.992%16111.677 6.222%644.60 2.066%601.99 20.118%20000101.29 11.000%15177.255 17.114%631.59 40.889%500.89 12.551%1999991.225 3.533%12955.277 -3.771%448.28 8.722%445.21 0.033%總投資（總供給給的代表表指標(biāo)）：20000年年以后保保持了持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)步加快快的增幅幅，顯示示市場(chǎng)供供給的節(jié)節(jié)奏處于于健康、良性的的發(fā)展通通道，220000

25、年的市市場(chǎng)變化化成為啟啟動(dòng)的起起點(diǎn)，未未出現(xiàn)后后繼乏力力的情況況，后文文中我們們將看到到，這樣樣的態(tài)勢(shì)勢(shì)與同樣樣趨勢(shì)的的市場(chǎng)需需求配合合，推動(dòng)動(dòng)了市場(chǎng)場(chǎng)的順利利發(fā)展。施工面積積：與總總投資的的上升趨趨勢(shì)不同同，施工工面積增增幅除220000年保持持較高的的增幅外外，20001、20002均保保持相對(duì)對(duì)較低的的增幅。比較施施工面積積與總投投資的增增長(zhǎng)比例例，我們們可以看看到，220011、20002年年，單位位施工面面積的投投資持續(xù)續(xù)保持加加大，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)在發(fā)生生較大的的變化從單單位投資資較低的的中、低低端產(chǎn)品品向單位位投資較較高的中中高端產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)移移，這是武武漢市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)

26、近年來(lái)來(lái)發(fā)生的的一個(gè)重重要變化化！在后文的的分析中中我們可可以看到到，這樣樣的開(kāi)發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)的的變化實(shí)實(shí)際上在在19999年即即以住宅宅的結(jié)構(gòu)構(gòu)變化為為契機(jī)展展開(kāi)，由由于住宅宅在總體體供給中中比例的的變化，使總體體市場(chǎng)的的數(shù)據(jù)在在20001年才才顯示出出明顯的的趨勢(shì)，而這樣樣的趨勢(shì)勢(shì)在經(jīng)歷歷了一定定時(shí)間的的供需磨磨合之后后，正逐逐步被市市場(chǎng)需求求所接受受，并推推動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)向新的的層面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。新開(kāi)工面面積： 20000年，新開(kāi)工工面積增增幅高達(dá)達(dá)40.89，顯示示當(dāng)年由由于市場(chǎng)場(chǎng)好轉(zhuǎn)造造成的供供給的增增加以加加量的方方式展開(kāi)開(kāi)（總體體來(lái)看，單位面面積投資資額的變變化不大大）；而而20001年，增幅回回

27、落到22.066，顯顯示了與與施工總總體面積積指標(biāo)相相一致的的趨勢(shì)即市市場(chǎng)供給給開(kāi)始發(fā)發(fā)生較大大規(guī)模的的結(jié)構(gòu)性性轉(zhuǎn)變單位位面積的的投資額額增大；20002年，其增幅幅再度上上升，結(jié)結(jié)合施工工面積的的變化趨趨勢(shì)，可可以推斷斷在開(kāi)發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)繼繼續(xù)轉(zhuǎn)化化的同時(shí)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)在此基基礎(chǔ)上開(kāi)開(kāi)始放量量。竣工面積積：竣工工面積的的變化趨趨勢(shì)，與與前一年年度的新新開(kāi)工面面積變化化趨勢(shì)相相比，呈呈現(xiàn)相對(duì)對(duì)一致的的走向，顯示武武漢市建建設(shè)項(xiàng)目目施工平平均周期期大約保保持在11年左右右的時(shí)間間，市場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)類類型仍以以多層、小高層層為主。2）、市市場(chǎng)需求求房地產(chǎn)市市場(chǎng)的有有效需求求，通過(guò)過(guò)預(yù)售/銷售金金額最直直接的體體現(xiàn)

28、出來(lái)來(lái)。 表22-2 19999-20002房地地產(chǎn)預(yù)銷銷售金額額比較年度預(yù)銷售金金額億元漲幅20022132.4631.884%20011100.4718.883%2000084.55548.005%1999957.111-1.335%自20000年開(kāi)開(kāi)始，武武漢市房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售/銷銷售金額額持續(xù)上上漲，顯顯示出市市場(chǎng)需求求在近年年來(lái)大幅幅增加，其中，20000年、20002年增增幅較大大，這樣樣的增加加，與武武漢市經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)發(fā)展、人民收收入提高高、房地地產(chǎn)總體體市場(chǎng)逐逐步走出出低谷、日漸繁繁榮的必必然趨勢(shì)勢(shì)有關(guān)，也與近近年來(lái)若若干住房房、城市市土地政政策的出出臺(tái)對(duì)市市場(chǎng)的直直接刺激激等因

29、素素相關(guān)。與銷售金金額同步步提高的的，是全全市的銷銷售/預(yù)預(yù)售面積積。表2-33 119999-20002年年房地產(chǎn)產(chǎn)需求指指標(biāo)比較較（已剔剔除出租租物業(yè)）預(yù)銷售面面積現(xiàn)售面積積預(yù)售面積積萬(wàn)平米漲幅萬(wàn)平米現(xiàn)售漲幅幅萬(wàn)平米預(yù)售漲幅幅20022年660.3919.221%485.997.533%174.4071.000%20011年553.9618.554%451.9723.554%101.990.522%20000年467.3246.116%365.8656.888%101.4617.225%19999年319.74/233.21/86.55336.005%預(yù)/銷售售面積近近年來(lái)保保持了持持續(xù)的

30、上上升趨勢(shì)勢(shì)，除220000年外，增幅穩(wěn)穩(wěn)定；由由于所能能得到的的關(guān)于市市場(chǎng)總體體的分析析數(shù)據(jù)中中，銷售售金額均均包括了了新房出出租（如如寫字樓樓、商業(yè)業(yè)用房等等）的部部分，且且這一部部分的數(shù)數(shù)量近年年來(lái)上升升很快，租金價(jià)價(jià)格與銷銷/預(yù)售售價(jià)格合合二為一一，無(wú)法法濾出，使得我我們很難難對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)總體價(jià)價(jià)格的走走勢(shì)進(jìn)行行判斷。我們將在在后文的的住宅領(lǐng)領(lǐng)域分析析中著重重分析住住宅的價(jià)價(jià)格變化化趨勢(shì)，這對(duì)金金水岸住住宅項(xiàng)目目也更具具意義。3）、供供需綜合合分析總體來(lái)看看，武漢漢市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需總總體基本本持平； 圖2-2 武漢市市19999-220022供需指指標(biāo)對(duì)比比分析預(yù)/銷售售面積連連續(xù)三年

31、年超過(guò)竣竣工面積積，顯示示市場(chǎng)需需求的實(shí)實(shí)際增長(zhǎng)長(zhǎng)略超出出市場(chǎng)前前期的預(yù)預(yù)期；但但與新開(kāi)開(kāi)工面積積相比，供需基基本持平平。 經(jīng)過(guò)幾幾年的發(fā)發(fā)展，武武漢市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)日日趨成熟熟，近期期來(lái)，呈呈現(xiàn)了如如下特點(diǎn)點(diǎn)：外地品牌牌發(fā)展商商紛紛進(jìn)進(jìn)入武漢漢；產(chǎn)品和營(yíng)營(yíng)銷創(chuàng)新新意識(shí)不不斷增強(qiáng)強(qiáng)；大盤項(xiàng)目目頻頻亮亮相；市區(qū)精品品中小項(xiàng)項(xiàng)目成為為新亮點(diǎn)點(diǎn)；別墅市場(chǎng)場(chǎng)異軍突突起。（3）、武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)20003-20004年展展望房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)繼續(xù)從從單位投投資較低低的中、低端產(chǎn)產(chǎn)品向單單位投資資較高的的中高端端產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，市市場(chǎng)的需需求也會(huì)會(huì)繼續(xù)相相應(yīng)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化；新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)與舊城城改造形形成聯(lián)動(dòng)動(dòng)之

32、勢(shì)；房地產(chǎn)相相關(guān)政策策將對(duì)市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)生巨巨大影響響；“三區(qū)五五片”繼繼續(xù)保持持熱點(diǎn)走走勢(shì)；外地品牌牌發(fā)展商商的介入入使得市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更為激激烈；發(fā)展商日日趨成熟熟與專業(yè)業(yè)分工不斷斷細(xì)化；房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的市市場(chǎng)導(dǎo)向向性加強(qiáng)強(qiáng)；發(fā)展商溝溝通學(xué)習(xí)習(xí)意識(shí)加加強(qiáng)與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)合理理有序化化。2、武漢漢市房地地產(chǎn)住宅宅市場(chǎng)分分析在武漢市市房地產(chǎn)產(chǎn)總體市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展中，住宅的的開(kāi)發(fā)逐逐步成為為主流，在總投投資、總總施工面面積、新新開(kāi)工面面積、總總竣工面面積四項(xiàng)項(xiàng)主要指指標(biāo)中，住宅的的所占百百分比均均不斷提提高。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的健健康發(fā)展展與住宅宅發(fā)展的的市場(chǎng)化化程度關(guān)關(guān)聯(lián)度越越來(lái)越大大。（1）、市場(chǎng)供供給住宅的

33、發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)呈現(xiàn)出出與總體體市場(chǎng)略略微不同同的特點(diǎn)點(diǎn)：表2-44 19999-220022年住宅宅供給指指標(biāo)住宅投資資住宅施工工住宅新開(kāi)開(kāi)工住宅竣工工(億元)增幅(萬(wàn)平米米)增幅(萬(wàn)平米米)增幅(萬(wàn)平米米)增幅20022107.6212.771%14077.70011.771%730.6732.115%536.76.066%2001195.44927.668%12600.15524.997%552.9222.337%506.0434.112%2000074.77923.446%10088.3447.055%451.869.799%377.318.599%1999960.55829.667%94

34、1.9114.223%411.5824.662%347.465.166%從住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的數(shù)數(shù)據(jù)看，其投資資一直保保持了較較為穩(wěn)定定的增長(zhǎng)長(zhǎng)，即使使是在宏宏觀調(diào)控控尚未結(jié)結(jié)束的119999年，住住宅投資資依然保保持了穩(wěn)穩(wěn)健的上上升勢(shì)頭頭。同時(shí)，武武漢市住住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整在19999年年已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始展開(kāi)開(kāi)，20000年年進(jìn)入規(guī)規(guī)模較大大的變化化期，即即單位施施工面積積的投資資成本上上升較快快，市場(chǎng)場(chǎng)供給的的結(jié)構(gòu)開(kāi)開(kāi)始變化化（中、高端產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)始始出現(xiàn)，所占百百分比逐逐步擴(kuò)大大），而而這樣一一個(gè)變化化較總體體市場(chǎng)的的類似變變化早了了1至22年；同同樣，在在進(jìn)入220011年后，經(jīng)過(guò)一一輪整理理的市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)

35、始在在此結(jié)構(gòu)構(gòu)下的繼繼續(xù)小幅幅調(diào)整與與放量。 圖2-3 年年度單位位施工面面積平均均投資額額武漢市住住宅總體體市場(chǎng)處處于品質(zhì)質(zhì)提升的的階段，從整體體住宅市市場(chǎng)來(lái)看看，結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整還還將持續(xù)續(xù)一定的的時(shí)間，從后文文對(duì)需求求的分析析看，這這樣的調(diào)調(diào)整順應(yīng)應(yīng)了市場(chǎng)場(chǎng)的潛在在需求，逐漸被被市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可。（2）、市場(chǎng)需需求與市場(chǎng)供供給相一一致，武武漢市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的需需求不斷斷增長(zhǎng)。居民對(duì)住住房的有有效需求求，通過(guò)過(guò)房產(chǎn)預(yù)預(yù)售/銷銷售得到到體現(xiàn)。 圖2-4 住宅市市場(chǎng)預(yù)銷銷售總金金額比較較19999年以來(lái)來(lái)，武漢漢市住宅宅預(yù)銷售售金額呈呈現(xiàn)較為為迅速的的增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，從從增幅來(lái)來(lái)看，保保持了與與房地產(chǎn)產(chǎn)總體

36、市市場(chǎng)一致致取向。其中，20000年、20002年增增幅較大大。同時(shí)，需需求的穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)體現(xiàn)在在成交面面積的變變化和價(jià)價(jià)格的變變化兩個(gè)個(gè)方面：表2-55 住宅宅市場(chǎng)需需求指標(biāo)標(biāo)比較住宅銷預(yù)預(yù)售金額額住宅銷預(yù)預(yù)售面積積住宅銷預(yù)預(yù)售平均均單價(jià)億元漲幅萬(wàn)平米漲幅元漲幅20022117.8432.114%617.8118.009%19077.38811.990%2001189.11818.559%523.1816.996%17044.5771.399%2000075.22056.337%447.3049.882%16811.1994.377%1999948.009298.5616100.733從20

37、000年及及20002年來(lái)來(lái)看，兩兩個(gè)年度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)方式截截然不同同。20000年，由由于市場(chǎng)場(chǎng)拐點(diǎn)的的作用，需求的的增長(zhǎng)以以在舊有有住宅品品質(zhì)的基基礎(chǔ)上大大幅加量量的方式式展開(kāi)，在面積積增長(zhǎng)449.882的的基礎(chǔ)上上，價(jià)格格僅上漲漲4.337，居民對(duì)對(duì)居住條條件的提提升以居居住面積積的擴(kuò)大大為主（盡管在在此時(shí)，從房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的角度度看已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始出出現(xiàn)住宅宅開(kāi)發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)的大大幅變化化）。20011年，市市場(chǎng)仍然然在這樣樣的觀念念指導(dǎo)下下運(yùn)行，在有效效需求穩(wěn)穩(wěn)步提高高的前提提下，平平均價(jià)格格微幅上上調(diào)，市市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的重視視度仍處處于孕育育期。20022年，從從宏觀層層面看，經(jīng)過(guò)供供需兩方

38、方面的充充分磨合合，加上上武漢市市關(guān)于土土地供給給政策的的調(diào)整，觸發(fā)了了需求對(duì)對(duì)較高品品質(zhì)樓盤盤的認(rèn)可可，在有有效需求求增長(zhǎng)332.114的的情況下下，市場(chǎng)場(chǎng)以量、價(jià)齊升升的方式式展開(kāi)，其中平平均價(jià)格格上升111.990，市場(chǎng)對(duì)對(duì)住宅的的有效需需求開(kāi)始始出現(xiàn)大大規(guī)模的的結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整；從微觀上上看，由由于市場(chǎng)場(chǎng)上逐步步出現(xiàn)了了高品質(zhì)質(zhì)樓盤的的購(gòu)買者者，其親親密人群群對(duì)該類類產(chǎn)品的的認(rèn)識(shí)逐逐漸加強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)這這種生活活方式的的選擇逐逐漸認(rèn)可可，居民民對(duì)住宅宅的要求求從重“量”向重“質(zhì)”演化，這也使使得統(tǒng)計(jì)計(jì)意義的的需求結(jié)結(jié)構(gòu)變化化成為必必然。對(duì)對(duì)于武漢漢的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，這樣樣的來(lái)自自需求的的結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整

39、盡管管比開(kāi)發(fā)發(fā)的調(diào)整整滯后了了較長(zhǎng)的的一段時(shí)時(shí)間，但但這樣的的調(diào)整對(duì)對(duì)金水岸岸地塊的的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷的的指導(dǎo)意意義非常常重大。三年來(lái)，在需求求及其增增長(zhǎng)方式式的作用用下，武武漢市住住宅銷預(yù)預(yù)售價(jià)格格平均增增長(zhǎng)幅度度為5.88。對(duì)于不同同的市場(chǎng)場(chǎng)、不同同的市場(chǎng)場(chǎng)階段，不同綜綜合品質(zhì)質(zhì)（檔次次）的住住宅項(xiàng)目目其短、中期的的發(fā)展趨趨勢(shì)可能能截然不不同。在在市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的成成熟階段段，由于于中高檔檔樓盤獲獲利豐厚厚，使市市場(chǎng)供給給越來(lái)越越大，此此時(shí)的該該類樓盤盤的價(jià)格格走向趨趨于弱勢(shì)勢(shì)，體現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格上上甚至可可能出現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格的的下調(diào)（或提升升緩慢、或持平平），在在這樣的的發(fā)展階階段，新新樓盤繼繼續(xù)定位位

40、在中高高檔，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大大。不同同的是，對(duì)于正正處于需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)變化、中高端端的需求求被初步步激發(fā)的的市場(chǎng)，中高端端的產(chǎn)品品將成為為引領(lǐng)市市場(chǎng)走向向的重要要力量，也將成成為后一一階段市市場(chǎng)有效效需求所所追逐的的方向，把握時(shí)時(shí)點(diǎn)、提提前半步步的開(kāi)發(fā)發(fā)商將獲獲益非淺淺。從武漢市市住宅市市場(chǎng)的供供需機(jī)構(gòu)構(gòu)變化看看，在目目前的階階段介入入中高端端市場(chǎng)，潛力巨巨大。三、區(qū)域域市場(chǎng)分分析1、區(qū)域域經(jīng)濟(jì)概概況分析析武漢市總總體舊城城改造的的進(jìn)度較較為滯后后，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展在近年年來(lái)以熱熱點(diǎn)片區(qū)區(qū)的形式式展開(kāi)?，F(xiàn)狀來(lái)看看，突出出的開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)有有：武昌昌的南湖湖片區(qū)、光谷片片區(qū)、漢漢口的后后湖片區(qū)區(qū)、東西

41、西湖的金金銀湖片片區(qū)、漢漢陽(yáng)的沌沌口片區(qū)區(qū)；除此此五個(gè)片片區(qū)以外外，武昌昌的徐東東/中北北路沿線線、漢口口的西/北湖金融街街片區(qū)、姑嫂樹(shù)樹(shù)楊汊汊湖一帶帶也顯示示出較強(qiáng)強(qiáng)的活力力；而一一些老牌牌的大型型居住片片區(qū)如漢漢口的常常青花園園，百步步亭花園園一帶，由于長(zhǎng)長(zhǎng)期建設(shè)設(shè)形成的的成熟配配套和較較低的價(jià)價(jià)位，仍仍然是普普通市民民購(gòu)房的的優(yōu)先選選擇。行政區(qū)域域經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行比較較武漢市八八大城區(qū)區(qū)的主要要居住人人口分布布數(shù)據(jù)如如下表： 表表3-11 武漢漢市八大大城區(qū)人人口分布布表土地面積積人口密度度戶數(shù)年末戶籍籍人口平方公里里人/平方方公里戶人江岸區(qū)64.2249795520455956292226江

42、漢區(qū)33.44313766014788654599998硚口區(qū)46.33911588417977455373377漢陽(yáng)區(qū)108.344206615088454556694武昌區(qū)81.22210888526144048840065青山區(qū)45.8809569912199444382277洪山區(qū)509.001272214877926473384東西湖區(qū)區(qū)439.195237882212294486與其相對(duì)對(duì)應(yīng)的區(qū)區(qū)域宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行指標(biāo)標(biāo)如下：表3-22 區(qū)區(qū)域宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行指標(biāo)標(biāo)20022年GDP財(cái)政收入入固定資產(chǎn)產(chǎn)投資城區(qū)人均均可支配配收入社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額（不含居居民購(gòu)置置商品房房）億元

43、億元億元元億元江岸區(qū)33.6653.5005.59976955.47748.448江漢區(qū)30.5503.7887.22277899.60055.339硚口區(qū)33.3362.6997.41171255.81156.440漢陽(yáng)區(qū)23.4461.9117.22269000.52227.337武昌區(qū)30.9953.5888.25579033.79976.445洪山區(qū)53.4421.84423.00479622.94438.447青山區(qū)14.5552.6993.38881000.32226.331東西湖區(qū)區(qū)42.6693.32221.11426.112從上表中中可以清清晰的看看到：如果以行行政區(qū)域域?yàn)閯?/p>

44、分分，武昌昌、洪山山兩區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?jié)摿ακ志蘧薮?。兩兩區(qū)不僅僅具有名名列前茅茅的城區(qū)區(qū)人均可可支配收收入，同同時(shí)固定定資產(chǎn)投投資額也也非?？靠壳埃湮洳齾^(qū)的的消費(fèi)品品零售總總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于作作為商業(yè)業(yè)中心的的漢口任任何一區(qū)區(qū)（但小小于漢口口三區(qū)之之和），洪山區(qū)區(qū)的GDDP總量量更處全全市之首首，其財(cái)財(cái)政收入入排名處處于各區(qū)區(qū)之末與與其發(fā)展展的政策策取向密密切相關(guān)關(guān)，實(shí)際際上將更更有利于于其經(jīng)濟(jì)濟(jì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的的發(fā)展步步伐，武武漢市居居住熱點(diǎn)點(diǎn)的光谷谷片區(qū)、南湖片片區(qū)即是是在此環(huán)環(huán)境下形形成的房房地產(chǎn)熱熱點(diǎn)，符符合區(qū)域域發(fā)展的的需要，而且發(fā)發(fā)展的潛潛力很大大。與此同時(shí)時(shí)，漢口口的江岸岸、江漢漢

45、兩區(qū)保保持了一一定的發(fā)發(fā)展步伐伐，但從從固定資資產(chǎn)投資資分析，兩區(qū)的的發(fā)展空空間已經(jīng)經(jīng)受到一一定的限限制，人人均可支支配收入入處于中中流水平平。由于于漢口城城區(qū)較老老，市民民的居住住條件較較差，居居民改善善居住條條件的要要求迫切切，這樣樣的相對(duì)對(duì)穩(wěn)定的的潛在需需求支持持了后湖湖、金銀銀湖片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的熱潮，具有一一定的合合理性。硚口、漢漢陽(yáng)兩區(qū)區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展略略遜江漢漢、江岸岸，但人人均可支支配收入入?yún)s低很很多，其其房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不不活躍當(dāng)當(dāng)屬正常常（沌口口的武漢漢經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)不不在此列列）。放放遠(yuǎn)眼光光，硚口口區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展應(yīng)當(dāng)具具備一定定的潛力力，如果果對(duì)漢口口其它地地區(qū)的輻輻射能

46、夠夠有效展展開(kāi)，其其房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的潛力尚尚可挖掘掘。令人驚訝訝的是青青山區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)認(rèn)為其工工業(yè)區(qū)性性質(zhì)、區(qū)區(qū)域環(huán)境境較差、不適合合房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的觀念可可能錯(cuò)失失強(qiáng)大的的購(gòu)買能能力。盡盡管該區(qū)區(qū)各項(xiàng)指指標(biāo)均不不在前列列，但其其人均可可支配收收入高居居全市之之首，即即使不考考慮其發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ云淦洮F(xiàn)有土土地成本本進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)有相相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間間。當(dāng)然然，需要要看到的的是，青青山區(qū)由由于歷史史的、城城市規(guī)劃劃的綜合合原因，其住宅宅項(xiàng)目的的輻射范范圍十分分有限，人群較較為單一一，在舊舊有居住住觀念、生活方方式慣性性較強(qiáng)的的環(huán)境中中，創(chuàng)新新住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也較較大。青青山區(qū)的的住宅總總體

47、水平平提高尚尚需時(shí)日日。東西湖區(qū)區(qū)近年來(lái)來(lái)顯示了了旺盛的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，拋拋開(kāi)綜合合經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平不談，作為漢漢口的后后花園，近年來(lái)來(lái)其住宅宅發(fā)展的的迅猛態(tài)態(tài)勢(shì)令人人矚目。2、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析（1）、行政區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)分析析與全市總總體發(fā)展展相協(xié)調(diào)調(diào)，各行行政區(qū)域域的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、銷售售呈現(xiàn)出出與區(qū)域域經(jīng)濟(jì)一一致的發(fā)發(fā)展趨向向。對(duì)各行政政區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅市市場(chǎng)的分分析如下下： 表3-33 各各區(qū)主要要住宅指指標(biāo)住宅投資資住宅施工工面積住宅新開(kāi)開(kāi)工住宅竣工工面積住宅預(yù)銷銷售總金金額住宅銷預(yù)預(yù)售總面面積住宅平均均價(jià)格億元變化萬(wàn)平米萬(wàn)平米萬(wàn)平米億元變化萬(wàn)平米變化元變化武昌區(qū)20

48、02217.4423.266%222.17119.9255.66424.55524.000%111.567.244%22000.86615.663%2001116.88729.337%218.03114.9397.77219.88034.551%104.0326.550%19033.3006.344%2000013.0043.166%178.17/71.66314.77250.220%82.22437.887%17899.8888.955%1999912.664/163.89/63.0069.800/59.66521.661%16422.922/洪山區(qū)2002218.99834.880%258

49、.90152.30108.6716.22284.995%90.00459.119%18011.42216.118%2001114.00832.333%206.1598.55673.5538.777-27.46%56.556-28.69%15500.5771.733%2000010.664118.03%145.38/61.66412.009222.40%79.332203.33%15244.2116.299%199994.888/71.448/24.4403.755/26.11580.447%14344.033/江岸區(qū)2002221.1132.477%275.16116.87100.9223.7

50、7344.887%110.9628.883%21388.61112.445%2001120.66226.881%239.3192.22370.44716.3387.411%86.1135.288%19011.7882.022%2000016.22656.550%204.17/73.99215.22547.449%81.88151.119%18644.088-2.445%1999910.339/179.89/66.55710.334/54.1117.300%19100.922/江漢區(qū)2002213.771-23.11%194.5867.77684.00421.11528.334%108.3930

51、.776%19511.299-1.886%2001117.88320.331%212.5576.11387.88716.44844.882%82.88950.224%19888.188-3.661%2000014.88220.668%220.23/56.44611.33818.554%55.117-2.668%20622.72221.881%1999912.228/166.58/52.3309.600/56.66911.775%16933.422/硚口區(qū)200224.855-10.35%75.00439.11826.7774.599-22.20%26.447-20.53%17344.044-2

52、.110%200115.411-4.559%71.66624.55734.1155.900-7.881%33.331-8.229%17711.2440.522%200005.6778.411%83.885/38.7776.40063.227%36.33278.113%17622.111-8.334%199995.233/84.990/33.1133.922/20.3391.244%19222.511/漢陽(yáng)區(qū)200229.47729.002%112.3462.00339.9947.388-4.228%44.118-17.59%16700.44416.115%200117.344-2.000%10

53、4.4755.11033.4497.7112.255%53.6614.566%14388.166-2.221%200007.49916.885%114.87/58.0027.54437.884%51.22761.333%14700.655-14.56%199996.411/111.74/37.8825.477/31.77812.222%17211.211/青山區(qū)200222.300-45.50%37.8899.11124.7711.933-50.00%13.557-57.04%14222.25516.440%200114.22217.222%79.55822.00946.9913.86665.

54、667%31.55977.887%12211.911-6.886%200003.600-16.08%81.557/31.6692.33392.556%17.77669.663%13111.94413.552%199994.299/87.337/33.2291.211/10.44711.998%11555.688/東西湖區(qū)區(qū)200228.63359.552%117.7480.22945.44711.33464.111%66.55339.110%17044.49917.998%200115.41157.227%76.55144.00543.9966.911288.20%47.883205.62%1

55、4444.70027.002%200003.44445.115%53.224/13.9951.788-7.777%15.665-24.18%11377.38821.663%199992.377/45.333/19.8891.933/20.6649.266%935.08/1）區(qū)域域市場(chǎng)供供給從市場(chǎng)供供給來(lái)看看，大多多數(shù)行政政區(qū)保持持了穩(wěn)健健的上升升勢(shì)頭，其中，東西湖湖區(qū)、洪洪山區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭頭最好，連續(xù)三三年保持持了300以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度（以總投投資衡量量）；武武昌區(qū)、江漢區(qū)區(qū)保持了了持續(xù)增增長(zhǎng)的步步伐；漢漢陽(yáng)的變變化較為為引人注注目，在在20001年投投資小幅幅回調(diào)之之后，其其20002年的的

56、投資額額增長(zhǎng)較較快，從從進(jìn)入220033年后包包括上海海復(fù)地在在內(nèi)的諸諸多開(kāi)發(fā)發(fā)商繼續(xù)續(xù)大規(guī)模模進(jìn)入漢漢陽(yáng)來(lái)看看，該區(qū)區(qū)域住宅宅開(kāi)發(fā)的的增長(zhǎng)速速度在一一定時(shí)期期內(nèi)仍將將保持（盡管需需求角度度所得結(jié)結(jié)論對(duì)這這樣的投投資取向向并未吻吻合）。同時(shí)，青青山、硚硚口、江江漢三區(qū)區(qū)的住宅宅總投資資在20002年年出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，其中，硚口、青山在在過(guò)去的的三年中中有兩年年出現(xiàn)下下滑，屬屬于少人人問(wèn)津的的區(qū)域；江漢區(qū)區(qū)出現(xiàn)的的下滑，如果結(jié)結(jié)合需求求的分析析，可能能與其區(qū)區(qū)域購(gòu)房房人群的的取向有有關(guān)（在在需求大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)的情況況下，價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)兩年小小幅下跌跌），使使開(kāi)發(fā)商商缺少在在該區(qū)域域開(kāi)發(fā)的的積極性性。2

57、）、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)需求從需求來(lái)來(lái)看，武武昌區(qū)、東西湖湖區(qū)顯示示了最為為理想的的增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì) 房房?jī)r(jià)與成成交面積積同時(shí)上上升。其其中，武武昌區(qū)在在近年來(lái)來(lái)顯示了了最為穩(wěn)穩(wěn)健的發(fā)發(fā)展過(guò)程程，同時(shí)時(shí)顯示了了強(qiáng)烈的的需求結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的勢(shì)頭頭，在經(jīng)經(jīng)歷了220022年的房房?jī)r(jià)的提提升之后后，武昌昌區(qū)實(shí)際際已成為為武漢市市成交平平均房?jī)r(jià)價(jià)最高的的區(qū)域。與此同同時(shí)，東東西湖區(qū)區(qū)的崛起起，更成成為近年年來(lái)住宅宅市場(chǎng)的的一個(gè)亮亮點(diǎn)。數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，由于于包括原原基數(shù)較較低等因因素的綜綜合作用用，東西西湖區(qū)呈呈現(xiàn)與總總體市場(chǎng)場(chǎng)脫離的的走勢(shì)，20000年，其需求求指標(biāo)未未被大勢(shì)勢(shì)有效拉拉動(dòng)，但但20001年，其銷售售面積

58、、金額、價(jià)格均均呈大幅幅上揚(yáng)態(tài)態(tài)勢(shì)，推推動(dòng)該片片區(qū)成為為近年來(lái)來(lái)武漢市市全市范范圍內(nèi)耀耀眼的片片區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)明星。20002年，由于萬(wàn)萬(wàn)科四季季花城的的入市，東西湖湖片區(qū)的的需求延延續(xù)20001年年的態(tài)勢(shì)勢(shì)，繼續(xù)續(xù)保持強(qiáng)強(qiáng)勁的勢(shì)勢(shì)頭，價(jià)價(jià)格再升升17.98。住宅市場(chǎng)場(chǎng)的另一一亮點(diǎn)無(wú)無(wú)疑是以以“中國(guó)*光谷”的開(kāi)發(fā)發(fā)為契機(jī)機(jī)振翅欲欲飛的洪洪山區(qū)。20000年，由于光光谷概念念的提出出，洪山山區(qū)住宅宅市場(chǎng)以以當(dāng)年預(yù)預(yù)售、銷銷售總金金額增長(zhǎng)長(zhǎng)2.222倍的的方式回回應(yīng)，價(jià)價(jià)格上漲漲6.229；20001年，由于光光谷開(kāi)發(fā)發(fā)的實(shí)質(zhì)質(zhì)性動(dòng)作作低于預(yù)預(yù)期，使使得該年年度區(qū)域域總需求求出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)場(chǎng)的回調(diào)

59、調(diào)以健康康的方式式展開(kāi)，價(jià)格仍仍有微幅幅上調(diào)。20002年，隨著區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢(shì)的進(jìn)進(jìn)一步明明晰，市市場(chǎng)回復(fù)復(fù)到快速速發(fā)展的的軌道，呈現(xiàn)處處令人振振奮的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。此外，仍仍然顯示示活力的的是漢口口的江岸岸區(qū)，其其近年來(lái)來(lái)的需求求市場(chǎng)呈呈現(xiàn)良好好的發(fā)展展走向，與其區(qū)區(qū)域內(nèi)后后湖片區(qū)區(qū)、解放放公園片片區(qū)成為為住宅建建設(shè)的熱熱點(diǎn)聯(lián)系系密切。同處漢漢口的江江漢區(qū)需需求總量量有所上上升，但但由于價(jià)價(jià)格不能能有效提提升，供供需出現(xiàn)現(xiàn)分歧。漢陽(yáng)、青青山兩區(qū)區(qū)，20002年年均以均均價(jià)上升升、需求求下滑的的方式運(yùn)運(yùn)行，發(fā)發(fā)展缺乏乏后力。而硚口口更是出出現(xiàn)全面面負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，可能能需要一一些外力力的作用用

60、才能夠夠有所好好轉(zhuǎn)。從供需兩兩方面的的綜合分分析來(lái)看看，武昌昌、洪山山、東西西湖三區(qū)區(qū)是住宅宅供需環(huán)環(huán)境最好好的區(qū)域域，武漢漢市住宅宅結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的有有效需求求，也將將以這三三個(gè)區(qū)為為主力逐逐步釋放放。（2）、熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域綜合合分析1）、南南湖片區(qū)區(qū)談到南湖湖居住區(qū)區(qū)，武漢漢人首先先想到是是深寶安安開(kāi)發(fā)的的南湖花花園片區(qū)區(qū)。南湖湖花園實(shí)實(shí)際上并并不鄰南南湖，且且有相當(dāng)當(dāng)距離，但由于于開(kāi)發(fā)較較早、規(guī)規(guī)模較大大，該片片區(qū)在市市民中的的影響力力較大。該片區(qū)過(guò)過(guò)去以大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)低價(jià)價(jià)位商品品住宅為為特征，解決了了眾多收收入不高高家庭的的居住條條件較差差問(wèn)題，在普通通市民心心目中與與漢口的的百步亭亭、常青