1、綿陽湖濱濱印象項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究報告告綿陽市金金佳房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司二五五年五月月二十三三日目 錄第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目概況況3 一、宗宗地現(xiàn)狀狀 二、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的配套套情況第二部分分 土土地價款款情況及及付款安安排4 一、土土地價款款情況 二、付付款安排排第三部分分 規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)分析5 一、根根據(jù)規(guī)劃劃要求 二、規(guī)規(guī)劃條件件分析 三、綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)第四部分分 高高新區(qū)城城市發(fā)展展綜述、房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析與項(xiàng)項(xiàng)目市場場定位6 一、高高新區(qū)城城市發(fā)展展綜述與與房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 （一）高新區(qū)區(qū)城市發(fā)發(fā)展綜述述 （二）高新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顮顩r 二、高高新區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃 三、項(xiàng)項(xiàng)

2、目定位位第五部分分 項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展計(jì)劃133 一、竣竣工目標(biāo)標(biāo) 二、項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展主要節(jié)節(jié)點(diǎn)第六部分分 項(xiàng)項(xiàng)目靜態(tài)態(tài)投資收收益分析析144 一、項(xiàng)項(xiàng)目總投投資 二、項(xiàng)項(xiàng)目銷售售總收入入 三、利利潤 四、稅稅務(wù)分析析第七部分分 項(xiàng)項(xiàng)目綜合合評價155第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目概況況一、宗地地現(xiàn)狀1、地理理位置該項(xiàng)目位位于安昌昌河堤（錦河花花園二期期旁）。2、地塊塊面積、周邊情情況地塊北臨臨“夢竹園園二期”，南臨臨安昌河河堤，西西臨400米規(guī)劃劃景觀道道路，東東臨“夢竹園園一期”；用地面積積：紅線線用地面面積為447077平方米米。 此外本項(xiàng)項(xiàng)目西側(cè)側(cè)規(guī)劃中中為約330000平方米米市政綠綠化用地地，南臨臨安

3、昌河河堤為約約5000米寬的的安昌江江江面,對本項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境有很好好的改善善作用。 3、地塊塊現(xiàn)狀該地不很很平整，局部堆堆放有一一些建筑筑材料。二、周邊邊的配套套情況A. 市市政配套套市政道道路狀況況本項(xiàng)目位位于綿陽陽高新區(qū)區(qū)和涪城城區(qū)的交交界，交交通便利利，距火火車站11公里，距綿陽陽機(jī)場88公里。 供水及雨雨污水排排放：本項(xiàng)目的的污水、雨水可可以直接接接入市市政管道道。燃?xì)猓盒^(qū)路邊邊鋪設(shè)有有煤氣管管道，需需根據(jù)所所需負(fù)荷荷向燃?xì)鈿夤旧晟暾?。供電：本?xiàng)目周周邊已有有變壓器器。未來來生活用用電需根根據(jù)負(fù)荷荷向供電電局申請請。通訊：電信局會會根據(jù)樓樓盤內(nèi)負(fù)負(fù)荷情況況進(jìn)行通通訊基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的建

4、設(shè)，開發(fā)商商只須申申報，無無需額外外投資。B、社區(qū)區(qū)配套周邊主要要配套：教育 中中學(xué) 小小學(xué)2公里以以內(nèi) 火炬炬中學(xué) 東辰辰國際學(xué)學(xué)校3公里以以內(nèi) 普明明中學(xué)、外國語語學(xué)校 外國語語學(xué)校、高新區(qū)區(qū)小學(xué)醫(yī)療1公里以以內(nèi) 5200醫(yī)院2公里以以內(nèi) 4004花園園分院、美康醫(yī)醫(yī)院3公里以以內(nèi) 富臨臨醫(yī)院、普明醫(yī)醫(yī)院等交通本項(xiàng)目北北側(cè)有公公交站臺臺通往市市區(qū)。 其它配套套： 銀銀行 商業(yè)1公里以以內(nèi) 建設(shè)銀銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、工商商銀行 各種種類型的的商鋪3公里以以內(nèi)各大商商業(yè)銀行行網(wǎng)點(diǎn) 超市市、商鋪鋪密集而而繁華配套部分分小結(jié)：本項(xiàng)目目位于城城區(qū)，具具有完善善的交通通、教育育、醫(yī)療療、商業(yè)業(yè)、金融融

5、、休閑閑娛樂配配套，水水、電氣氣、通訊訊已進(jìn)入入項(xiàng)目或或已至紅紅線外，配套方方面不需需額外投投入，是是一塊可可以立即即開發(fā)的的熟地。第二部分分 土土地價款款情況及及付款安安排一、土地地價款和和情況該宗土地地于20005年年5月112日在在四川省省綿陽市市盈信拍拍賣有限限公司舉舉行的拍拍賣會上上通過拍拍賣依法法取得。通過綿綿陽市國國土資源源調(diào)查規(guī)規(guī)劃所宗宗地面積積界定通通知第0090號號該地權(quán)權(quán)屬面積積47007.44平方米米，。加加上傭金金，契稅稅，印花花稅，。 該宗宗土地已已于20005年年5月117日在在綿陽市市國土局局土地礦礦產(chǎn)市場場管理所所簽訂了了國有有土地使使用權(quán)成成交確認(rèn)認(rèn)書（綿土

6、交交易（220055）第第87號號和國國有土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同（綿國土土轉(zhuǎn)字（20005）第第24號號）。二、付款款安排根據(jù)國國有土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同（綿國土土轉(zhuǎn)字（20005）第第24號號），拍拍賣成交交后一周周付成交交總價款款的300%，一一個月內(nèi)內(nèi)到總價價款的990%，余款在在產(chǎn)權(quán)證證交付之之日一次次付清。第三部分分 規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)分析一、根據(jù)據(jù)綿城規(guī)規(guī)設(shè)2200550559號文文要求 1、總用用地面積積：49974平平方米； 2、建筑筑密度：35%；3、容積積率：2.11； 4、建筑筑總面積積 1004455 平方方米；5、綠地地率：30%；6、建筑筑間距：按綿綿陽市城城市規(guī)劃劃

7、管理技技術(shù)規(guī)定定新區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行 ；7、停車車泊位：按商業(yè)業(yè)建筑面面積每110000平方米米設(shè)置44個計(jì)算算； 按住宅宅總戶數(shù)數(shù)的500%計(jì)算算；二、規(guī)劃劃條件分分析1、自然然環(huán)境與與周邊狀狀況：本項(xiàng)目位位于綿陽陽市高新新區(qū)和涪涪城區(qū)交交界，地地塊較平平整，自自然環(huán)境境條件良良好： 項(xiàng)目北面面和東面面緊鄰四四川萬向向集團(tuán)開開發(fā)的“夢竹園園”小區(qū)。項(xiàng)目南面面和西面面臨安昌昌江，景景觀很好好，建筑筑設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)盡量采采用較多多朝向江江面的戶戶型。2、交通通狀況：地塊靠近近涪城區(qū)區(qū)，交通通較為便便利，項(xiàng)項(xiàng)目南面面為河堤堤道路，地塊西西面為規(guī)規(guī)劃的的的40米米的景觀觀大道。3、初步步總體規(guī)規(guī)劃與建建筑紅線

8、線退讓間間距a）西面面40米米規(guī)劃道道路，建建筑需退退道路邊邊線2.5米；b）南面面河堤道道路(不不含綠化化帶)，建筑物物需退紅紅線3米米；c）北面面“夢竹園園”小區(qū)，建筑物物需退紅紅線7米米；d）東面面“夢竹園園”小區(qū)，建筑物物需退紅紅線4.5米。三、綜合合經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo) 項(xiàng)目名稱稱 “湖濱映映象”項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃劃總用地地 49928MM 容積率 22.1總建筑面面積 104445MM建筑密度度 335.00%住宅總建建筑面積積 995055M住宅總戶戶數(shù) 1121戶戶商業(yè)面積積 9440M汽車位總總數(shù) 442個第五部分分 高高新區(qū)發(fā)發(fā)展綜述述、房地地產(chǎn)市場場分析與與項(xiàng)目市市場定位位一、高新

9、新區(qū)城市市發(fā)展綜綜述與房房地產(chǎn)市市場分析析（一）高高新區(qū)城城市發(fā)展展綜述1、高新新區(qū)行政政區(qū)域與與自然概概況綿陽高新新區(qū)創(chuàng)建建于19992年年，是經(jīng)經(jīng)國務(wù)院院批準(zhǔn)的的國家級級高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)。規(guī)劃劃面積66.1平平方公里里，控制制面積443平方方公里，人口約約7.66萬。經(jīng)經(jīng)過近99年的建建設(shè)與發(fā)發(fā)展，綿綿陽高新新區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為綿綿陽科技技城發(fā)展展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和科技技成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的基基地、長長虹進(jìn)入入世界5500強(qiáng)強(qiáng)的主要要基地，成為了了綿陽的的科技特特區(qū)、外外商投資資中心、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新中心心、體制制創(chuàng)新中中心。 綿陽高新新區(qū)位于于綿陽市市區(qū)西端端，距市市中心11公里，距綿陽陽機(jī)場88公

10、里，是綿陽陽最具區(qū)區(qū)位和環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢的高新新技術(shù)發(fā)發(fā)展基地地，成綿綿、成廣廣高速公公路和寶寶成鐵路路復(fù)線從從區(qū)內(nèi)穿穿過，道道路、交交通、通通訊條件件優(yōu)越，高速寬寬帶信息息網(wǎng)絡(luò)覆覆蓋率達(dá)達(dá)80%以上，具有以以金融、保險、藝術(shù)中中心、體體育中心心、文化化教育、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生為主主體的健健全的社社會服務(wù)務(wù)支撐體體系。2、高新新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展概概況綿陽高新新區(qū)自創(chuàng)創(chuàng)辦至今今，已累累計(jì)完成成固定資資產(chǎn)投資資82.6億元元。綜合合開發(fā)面面積達(dá)到到15平平方公里里；引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目110844個，其其中工業(yè)業(yè)企業(yè)4418家家，三資資企業(yè)227家，高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)62個個。在高高新區(qū)區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)，累累計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值

11、7998億元元，技工工貿(mào)總收收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)6211億元，高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值累計(jì)達(dá)達(dá)到7553.88億元，為國家創(chuàng)創(chuàng)稅利887.22億元，出口創(chuàng)創(chuàng)匯總額額68006萬美美元；工工業(yè)產(chǎn)值值和技工工貿(mào)收入入年平均均增長率率達(dá)到554.66%和550.335%。僅20000年年，全區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)工工業(yè)產(chǎn)值值1500億元，技工貿(mào)貿(mào)收入1133億億元，國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值444.336億元元，固定定資產(chǎn)投投資100億元，出口創(chuàng)創(chuàng)匯34460萬萬美元。全年新新引進(jìn)企企業(yè)1227家，協(xié)議引引資755.2億億元，實(shí)實(shí)現(xiàn)到位位資金221.66億元。（二）高高新區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況1、高新新區(qū)住宅宅市場發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況1.1

12、.高新區(qū)區(qū)商品房房市場A：高新新區(qū)20000-20004年住住宅市場場供求情情況從絕對數(shù)數(shù)量上來來看，高高新區(qū)住住宅每年年的成交交量都不不大。從從增長幅幅度上來來看，與與綿陽市市屬城區(qū)區(qū)的總體體水平相相比，高高新區(qū)住住宅每年年成交量量的變化化幅度很很大。一一方面是是由于各各期的基基數(shù)較小小，即使使變化的的絕對數(shù)數(shù)量不大大，但是是引起的的變化幅幅度卻不不小。從從產(chǎn)品類類型來看看，開發(fā)發(fā)企業(yè)主主要開發(fā)發(fā)多層住住宅物業(yè)業(yè)，基本本上沒有有高層住住宅物業(yè)業(yè)。經(jīng)過過幾年的的發(fā)展，目前市市場上已已經(jīng)開始始出現(xiàn)高高層住宅宅物業(yè)和和別墅物物業(yè)。B：高新新區(qū)20000-20004年住住宅價格格走勢從總體的的價格水

13、水平上看看，高新新區(qū)的商商品房住住宅價格格位明顯顯比市區(qū)區(qū)低。從從總體的的價格走走勢看，高新區(qū)區(qū)的商品品房住宅宅價格呈呈現(xiàn)上升升趨勢。導(dǎo)致整整體住宅宅價格上上升的原原因，一一方面與與全國整整體房產(chǎn)產(chǎn)價格水水平上升升的原因因相似；另一方方面是由由于產(chǎn)品品的質(zhì)素素不斷的的提升能能夠維持持房價達(dá)達(dá)到上升升的水平平。這一一點(diǎn)可以以從20002年年后住宅宅的房價價有較大大上升的的現(xiàn)象得得到證實(shí)實(shí)：20002年年來高新新區(qū)主力力銷售樓樓盤包括括懋景青青城、中中華苑、夢竹苑苑、富臨臨山莊、嘉和苑苑等，這這幾個樓樓盤的產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)均處于于同區(qū)的的高水平平，帶動動樓價走走強(qiáng)。C：整體體開發(fā)水水平較低低，成交交總

14、量和和成交價價格受個個盤影響響較大。1.2.高新區(qū)區(qū)商品房房市場現(xiàn)現(xiàn)狀分析析A：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)少，開開發(fā)能力力相對較較弱20033年，高高新區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司20余余家，全全年合計(jì)計(jì)開發(fā)土土地面積積20余余萬平方方米，占占全市總總開發(fā)土土地面積積的8%。同時時，高新新區(qū)的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目基本上上由本市市的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)進(jìn)行開開發(fā)，還還沒有實(shí)實(shí)力強(qiáng)大大的外來來發(fā)展商商進(jìn)入該該市場。因此高高新區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的整體開開發(fā)能力力相對較較弱。B：高新新區(qū)占綿綿陽市份份額極小小從歷年的的數(shù)據(jù)看看，高新新區(qū)的商商品房預(yù)預(yù)售、成成交量均均處于綿綿陽市低低水平。但 近近幾年的的成交總總量與預(yù)預(yù)售總

15、量量基本相相當(dāng)，可可以認(rèn)為為高新區(qū)區(qū)的商品品房市場場基本保保持供求求平衡。由于目目前高新新區(qū)商品品房市場場的供求求量少，因此個個別樓盤盤的開發(fā)發(fā)情況將將極大地地影響到到區(qū)域整整體的市市場發(fā)展展水平，從而也也大大增增強(qiáng)了不不確定因因素對整整體市場場的影響響。C：住宅宅物業(yè)占占高新區(qū)區(qū)商品房房市場的的份額極極大；同同時，由由于受城城市發(fā)展展空間和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展受現(xiàn)現(xiàn)時的城城市格局局限制，樓盤集集中分布布在成綿綿路北面面；因此此，高新新區(qū)內(nèi)的的市場競競爭主要要體現(xiàn)為為各樓盤盤之間的的競爭。住宅物業(yè)業(yè)是高新新區(qū)商品品房市場場的最主主要產(chǎn)品品，主要要表現(xiàn)在在住宅物物業(yè)的預(yù)預(yù)售量與與成交量量均占據(jù)據(jù)

16、了高新新區(qū)商品品房預(yù)售售、成交交量的極極大比例例。尤其其是成交交量，每每年的商商品房成成交量中中，住宅宅物業(yè)均均占據(jù)了了85%以上的的市場份份額。表表明高新新區(qū)的商商品房供供求集中中在住宅宅物業(yè)。1.3.高新區(qū)區(qū)典型樓樓盤 高新新區(qū)近幾幾年主要要開發(fā)樓樓盤項(xiàng)目名稱稱 地地理位置置 發(fā)展商商 均均價（元元平方米米） 要銷銷售時段段懋景青城城外國語語學(xué)校東東面 四川岷岷山集團(tuán)團(tuán) 13550 20002至至今中華苑 長虹商商貿(mào)中心心對面 四四川興力力達(dá)集團(tuán)團(tuán) 114000 20003至至今富臨山莊莊外國語語學(xué)校西西面 四四川富臨臨集團(tuán) 20000 20003至至今夢竹苑 雙碑碑橋西面面 四四川萬向向

17、投資集集團(tuán) 14550 20003至至今嘉和苑 富臨臨醫(yī)院對對面 綿綿陽中房房集團(tuán) 13300 200022200442、高新新區(qū)住宅宅消費(fèi)市市場特點(diǎn)點(diǎn)2.1. 高新新區(qū)住宅宅商品房房以本區(qū)區(qū)域消化化和外來來人員為為主，買買家組成成包括：高新區(qū)區(qū)大中型型企業(yè)職職工、開開發(fā)區(qū)技技術(shù)人員員、富裕裕村落村村民、外外地來綿綿人員等等；上述述消費(fèi)群群或是具具備團(tuán)購購能力，或是個個人消費(fèi)費(fèi)能力高高。2.2. 近年年來，每每年高新新區(qū)有近近一半的的住宅商商品房購購買力外外流。高高新區(qū)買買家在他他區(qū)的年年購買量量等于甚甚至大于于在本區(qū)區(qū)的年消消化量。2.3. 從近近期中介介公司就就該項(xiàng)目目周邊潛潛在消費(fèi)費(fèi)群市

18、場場調(diào)研結(jié)結(jié)果可見見，大部部分居民民對目前前居住環(huán)環(huán)境和居居住條件件感到不不滿意，并希望望能通過過購買商商品房改改善現(xiàn)有有居住環(huán)環(huán)境。綜上所述述，現(xiàn)階階段在高高新區(qū)進(jìn)進(jìn)行住宅宅項(xiàng)目開開發(fā)，關(guān)關(guān)鍵在于于解決如如何提高高產(chǎn)品綜綜合質(zhì)素素，通過過概念先先進(jìn)、品品質(zhì)優(yōu)異異的產(chǎn)品品供應(yīng)，吸引既既有消費(fèi)費(fèi)者在為為數(shù)不多多的樓盤盤中選擇擇自己的的樓盤，以阻止止本地買買家外流流，吸引引更多的的外地客客戶購買買。3、高新新區(qū)附近近商鋪市市場發(fā)展展?fàn)顩r目前高新新區(qū)附近近商業(yè)主主要分布布在兩個個區(qū)域：一是以以花園批批發(fā)市場場為中心心的商業(yè)業(yè)區(qū)，另另一個是是以萬向向、三匯匯建材和和汽貿(mào)為為主的開開發(fā)區(qū)商商業(yè)中心心。

19、花花園批發(fā)發(fā)市場為為中心的的商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)集中中了綿陽陽主要小小商品、家具、日用品品等商品品的批發(fā)發(fā)。萬向向、三匯匯建材商商業(yè)中心心是綿陽陽市建材材的批發(fā)發(fā)和零售售的主要要銷售地地。高新新區(qū)汽車車貿(mào)易是是川西北北汽貿(mào)的的主要集集散地。幾個商商業(yè)中心心均是一一片購銷銷兩旺，欣欣向向榮的景景象。結(jié)論：A：一直直以來，由于綿綿陽市偏偏向于把把高新區(qū)區(qū)定位為為高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)，城城市建設(shè)設(shè)主要集集中在涪涪城區(qū)和和游仙區(qū)區(qū)，高新新區(qū)的城城市建設(shè)設(shè)明顯滯滯后于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生了了經(jīng)濟(jì)建建設(shè)與城城市建設(shè)設(shè)不同步步的現(xiàn)象象。B：高新新區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)起步較較晚，市市場發(fā)育育不成熟熟，住宅宅市場供供應(yīng)量和和

20、產(chǎn)品供供應(yīng)質(zhì)素素較為滯滯后且與與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展不同同步，樓樓價不高高，樓盤盤綜合質(zhì)質(zhì)素較低低，缺乏乏指標(biāo)性性項(xiàng)目，目前全全區(qū)多層層住宅售售價約112000元mm2。C：高新新區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展展處于較較低水平平，全區(qū)區(qū)成交量量和成交交價格受受個盤影影響較大大，精品品大盤的的出現(xiàn)往往往決定定了年度度的市場場總體走走勢。說說明精品品大盤的的出現(xiàn)可可以較大大程度的的開發(fā)本本區(qū)的住住宅消費(fèi)費(fèi)潛力。D：就高高新區(qū)居居民收入入水平分分析，高高新區(qū)的的住宅消消費(fèi)潛力力一直沒沒有得到到應(yīng)有的的激發(fā)；而近年年來，每每年高新新區(qū)更有有相當(dāng)一一部分的的住宅消消費(fèi)力流流向綿陽陽其他區(qū)區(qū)域（尤尤其是市市區(qū)）；由于價價格原因因，

21、每年年高新區(qū)區(qū)有近一一半的住住宅商品品房被外外地來綿綿的客戶戶購買。E：高新新區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)在綿綿陽市各各區(qū)中舉舉足輕重重，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平孕育著著對房地地產(chǎn)的巨巨大需求求；高新新區(qū)的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)面臨突突破性發(fā)發(fā)展的機(jī)機(jī)遇。二、高新新區(qū)發(fā)展展規(guī)劃高新區(qū)作作為綿陽陽城區(qū)的的重要組組成部分分，也是是綿陽科科技城發(fā)發(fā)展的重重點(diǎn)。220000 年99 月44 日，黨中央央、國務(wù)務(wù)院作出出了建設(shè)設(shè)綿陽科科技城的的重大決決策。目目前，綿綿陽人民民正按照照國務(wù)院院批復(fù)的的綿陽陽科技城城發(fā)展綱綱要的的要求，加速推推進(jìn)改革革開放，力爭到到20110 年年把綿陽陽建設(shè)成成為具有有中等發(fā)發(fā)達(dá)國家家水平的的百萬人人口現(xiàn)代代

22、化城市市；全市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值（GDDP）在在20004年的的基礎(chǔ)上上翻一番番，突破破9000億元，人均GGDP達(dá)達(dá)到1660000元以上上，財政政收入過過百億大大關(guān)。城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入突破破100000元元，農(nóng)民民人均純純收入突突破45500元元。高新區(qū)發(fā)發(fā)展定位位為“適宜創(chuàng)創(chuàng)業(yè)居住住的綿陽陽西部城城區(qū)”，將成成為綿陽陽西部的的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、醫(yī)療、信息、交通中中心，成成為提高高綿陽中中心城市市輻射力力的戰(zhàn)略略性結(jié)合合點(diǎn)。為適應(yīng)高高新區(qū)新新的發(fā)展展定位的的要求，綿陽市市政府和和高新區(qū)區(qū)政府近近年來已已加大對對高新區(qū)區(qū)城市建建設(shè)的投投資力度度，并將將在今后后幾年內(nèi)內(nèi)對高新

23、新區(qū)的基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、空間優(yōu)優(yōu)化整合合、區(qū)域域環(huán)境整整治等方方面繼續(xù)續(xù)投入。三、項(xiàng)目目定位（一）SSWOTT分析1、優(yōu)勢勢A：就高高新區(qū)市市場整體體開發(fā)情情況來看看，本項(xiàng)項(xiàng)目具有有一定的的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，易易于項(xiàng)目目品牌的的塑造。B：項(xiàng)目目緊鄰安安昌江河河堤，地地處高新新區(qū)與涪涪城區(qū)交交界，相相比高新新區(qū)其他他在售或或在建項(xiàng)項(xiàng)目，具具有較好好的自然然資源。C：鄰近近范圍內(nèi)內(nèi)缺少直直接競爭爭性樓盤盤，有一一定的市市場空白白點(diǎn)。D：周邊邊生活配配套設(shè)施施齊全，居住和和商業(yè)氣氣氛濃厚厚。2、劣勢勢A：高新新區(qū)整體體房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)育不不成熟，歷年來來房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和成交情情況均不不活躍，區(qū)域內(nèi)內(nèi)購房氣氣氛欠

24、缺缺。B：高新新區(qū)整體體生活設(shè)設(shè)施不上上檔次。C：公司司企業(yè)品品牌及房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平相比綿綿陽知名名開發(fā)商商具有一一定的劣劣勢。3、機(jī)會會A：隨著著高新區(qū)區(qū)各項(xiàng)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃的實(shí)施施，高新新區(qū)城市市建設(shè)將將得到較較大的改改觀，區(qū)區(qū)域居住住環(huán)境及及生活氣氣氛得到到改善，區(qū)內(nèi)購購買力將將得到激激發(fā)。B：高新新區(qū)由于于價格原原因住宅宅消費(fèi)市市場潛力力較大，外來住住宅消費(fèi)費(fèi)需求將將得到更更大的開開發(fā)。C：高新新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合實(shí)實(shí)力將得得到進(jìn)一一步提升升，區(qū)內(nèi)內(nèi)居民購購買力將將同步增增長。4、威脅脅A：區(qū)域域發(fā)展必必將引起起新一輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭。B：區(qū)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的進(jìn)一步步發(fā)展和和成熟，及其

25、區(qū)區(qū)域條件件的優(yōu)勢勢，將繼繼續(xù)對高高新區(qū)市市場帶來來壓力。（二）目目標(biāo)客戶戶定位結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目自身身特點(diǎn)（地處高高新區(qū)，緊靠涪涪城區(qū)，臨安昌昌江等）具備與與高新區(qū)區(qū)其他房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目競爭爭的基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時時考慮到到因工作作關(guān)系在在本項(xiàng)目目購房和和外地客客戶購房房，因此此本項(xiàng)目目擬將目目標(biāo)客戶戶定位在在“在高新新區(qū)工作作、居住住的長期期居民”、“在高新新區(qū)工作作的外地地人”和“外地客客戶”這三類類人群中中。A：在高高新區(qū)工工作、居居住的長長期居民民和原居居民高新區(qū)已已經(jīng)成為為綿陽科科技城發(fā)發(fā)展高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和科科技成果果轉(zhuǎn)化的的基地、長虹進(jìn)進(jìn)入世界界5000強(qiáng)的主主要基地地，成為為了綿陽陽的科技技

26、特區(qū)、外商投投資中心心、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新中中心、體體制創(chuàng)新新中心。 企業(yè)業(yè)單位眾眾多，這這些企業(yè)業(yè)員工及及其家屬屬長期在在高新區(qū)區(qū)居住，人數(shù)眾眾多，福福利分房房時期已已經(jīng)過去去，職工工宿舍不不能滿足足他們及及家屬的的住房需需求。許許多人有有改善居居住環(huán)境境的需求求。由于高新新區(qū)外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)突出，許多工工廠企業(yè)業(yè)紛紛落落戶該區(qū)區(qū)，購置置村地建建廠房，令當(dāng)?shù)氐卮迕衩棵磕甑墓晒山鹗杖肴胧重S豐厚。隨隨著村民民的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入不不斷提高高，改善善居住條條件、為為下一代代提供更更好的教教育和文文化環(huán)境境氛圍而而進(jìn)城購購房居住住的村民民會越來來越普遍遍。該類目標(biāo)標(biāo)客戶群群地域情情結(jié)較重重，且具具有較強(qiáng)強(qiáng)的購買買力

27、，購購房意向向以具小小區(qū)環(huán)境境、產(chǎn)品品品質(zhì)較較優(yōu)、樓樓盤品牌牌影響力力較強(qiáng)、戶均面面積較大大的產(chǎn)品品為主。B：在高高新區(qū)工工作的外外地人高新區(qū)各各個企業(yè)業(yè)每年均均會通過過社會招招聘或畢畢業(yè)分配配等途徑徑吸納各各類各層層次外來來的員工工、高技技術(shù)人員員和管理理人員，該類人人群具有有薪金高高、福利利待遇好好的特點(diǎn)點(diǎn)。該類類人群由由于是外外來人口口須在本本地置業(yè)業(yè)落戶，沒有對對區(qū)域選選擇偏執(zhí)執(zhí)的愛好好，且事事業(yè)處于于上升期期，若鄰鄰近工作作地點(diǎn)能能有優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)，相信能能吸引其其購房。同時，開開發(fā)區(qū)有有不少外外來企業(yè)業(yè)為員工工提供購購房福利利，如中中力電子子公司購購下成單單元的住住宅，然然后讓員員工以

28、低低息或無無息貸款款購買這這些商品品房。該類人群群購房重重社區(qū)文文化、重重品質(zhì)品品牌、以以消化中中小面積積為主。C：外地地客戶隨著綿陽陽近200的發(fā)展展，綿陽陽先后被被命名為為全國創(chuàng)創(chuàng)建文明明城市工工作先進(jìn)進(jìn)城市、造林綠綠化十佳佳城市、園林綠綠化先進(jìn)進(jìn)城市、聯(lián)合國國改善人人居環(huán)境境示范城城市、國國家衛(wèi)生生城市、國家環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)模范城城市、中中國優(yōu)秀秀旅游城城市。越越來越多多的外地地客戶把把綿陽作作為安居居樂業(yè)的的首選之之地，據(jù)據(jù)綿陽市市房管局局不完全全統(tǒng)計(jì)，外地客客戶在綿綿陽購買買商品房房已經(jīng)超超過了440，并且呈呈逐年上上升趨勢勢。（三）項(xiàng)項(xiàng)目定位位綿陽是中中國西部部人居環(huán)環(huán)境最優(yōu)優(yōu)的居住住區(qū)；該該項(xiàng)目又又位于綿綿陽最美美的安昌昌江岸。應(yīng)該把把項(xiàng)目建建設(shè)成高高新區(qū)的的中高檔檔樓盤。（四）產(chǎn)產(chǎn)品定位位1、住宅宅整體戶戶型配比比和價格格面積