1、長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司投 標(biāo) 文 件投標(biāo)項(xiàng)目名稱： 天翔新新家園小區(qū) 投標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)報(bào)價(jià)表、商務(wù)響應(yīng)標(biāo)、技術(shù)響應(yīng)標(biāo) 投標(biāo)單位法人公章：投標(biāo)單位地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)(名城商住樓)授權(quán)代表姓名：（簽字或蓋章）：日 期： 二九 年 十二 月 二十 日目 錄第一部分 投標(biāo)報(bào)價(jià)表天翔新新家園小區(qū)投標(biāo)報(bào)價(jià)表4第二部分 商務(wù)響應(yīng)標(biāo)一、長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司簡(jiǎn)介5 二、接標(biāo)書(shū) 6三、投標(biāo)函7四、資格聲明8五、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9六、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件10七、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件11八、企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件12九、法定代表人授權(quán)書(shū)13十、物業(yè)治理投標(biāo)響應(yīng)表14十一、專業(yè)工程技術(shù)人員、治理人員概

2、況15十二、擬投入的設(shè)備設(shè)施和物業(yè)治理辦公裝備配置表16十三、長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司服務(wù)項(xiàng)目業(yè)績(jī)表17十四、物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及成本測(cè)算181、物業(yè)治理成本測(cè)算182、增收節(jié)支措施24第三部分 技術(shù)響應(yīng)標(biāo) TOC o 1-2 h z u 第一章 天翔新新家園物業(yè)服務(wù)總體構(gòu)想25項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與定位 25治理服務(wù)理念與模式28 第三節(jié) 治理深度和廣度29 第四節(jié) 超前性、制造性、全方位的服務(wù)意識(shí)30 第五節(jié) 對(duì)天翔新新家園實(shí)施的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)31第六節(jié) 天翔新親家園物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)承諾37第二章 治理方式、工作打算及物資裝備打算39治理方式39第二節(jié) 工作打算43第三章 物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員

3、配備及培訓(xùn)47 第一節(jié) 治理人員的配備47 第二節(jié) 各崗位人員的培訓(xùn)53第四章 治理制度及檔案建設(shè)58 第一節(jié) 治理規(guī)章制度58 第二節(jié) 檔案的建設(shè)與治理61第五章 設(shè)備設(shè)施治理65 第一節(jié) 運(yùn)行治理規(guī)范65 第二節(jié) 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行65 第三節(jié) 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案67 第四節(jié) 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)68 第五節(jié) 節(jié)能治理69 第六節(jié) 技術(shù)改造更新71 第七節(jié) 技術(shù)資料的收集、治理、使用72第六章 安全治理 74第一節(jié) 治安治理 74第二節(jié) 消防治理 77 第三節(jié) 保密治理 79第四節(jié) 交通與車輛治理 79第五節(jié) 突發(fā)事件處理 80第七章 綠化治理85第一節(jié) 綠化方案85第二節(jié) 綠化人員治理90

4、第三節(jié) 綠化思路91第八章 清潔治理 93第一節(jié) 清潔方案93第二節(jié) 保潔人員治理98 第三節(jié) 清潔思路99第九章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)打算及實(shí)施102專項(xiàng)維修資金的建立和使用102維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案102第十章 社區(qū)文化建設(shè)、綜合服務(wù)及治理探究105社區(qū)文化及環(huán)境文化105便民服務(wù)項(xiàng)目107主動(dòng)式的治理操縱109項(xiàng)目治理客戶評(píng)定制112 第一部分 投標(biāo)報(bào)價(jià)表 天翔新新家園小區(qū)投標(biāo)報(bào)價(jià)表項(xiàng)目名稱：天翔新新家園小區(qū)報(bào)價(jià)方式：分類報(bào)價(jià)（所有報(bào)價(jià)以人民幣為計(jì)算單位）投標(biāo)總報(bào)價(jià) 單位： 人民幣元項(xiàng)目名稱：天翔新新家園小區(qū)單價(jià)：元/月合價(jià)(面積*單價(jià)*12)多層住宅面積：（28011 ）0.7元/m2/月 23

5、5292.4 元/年高層住宅面積：（ 61238 ）1.3元/ m2/月955312.8 元/年商業(yè)面積：（ 3521 ）2.5元/ m2/月105630 元/年投標(biāo)總報(bào)價(jià)： 1296235.2 元/年法定代表人或法人授權(quán)人簽名：投標(biāo)人名稱(單位蓋章) 長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司收費(fèi)講明：1、報(bào)價(jià)應(yīng)包含按國(guó)家規(guī)定為職員購(gòu)買的各項(xiàng)保險(xiǎn)的費(fèi)用。2、報(bào)價(jià)均應(yīng)包含所有需招標(biāo)人交納的稅費(fèi)、利潤(rùn)及其它相關(guān)所有費(fèi)用。3、物業(yè)治理合同期內(nèi)全年的總報(bào)價(jià)作為投標(biāo)人的投標(biāo)總價(jià)。投標(biāo)總價(jià)以各類用途建筑面積以一年期為準(zhǔn)計(jì)算。4、物業(yè)治理服務(wù)報(bào)價(jià)明細(xì)構(gòu)成，由投標(biāo)單位自行制作表格。投標(biāo)人：（法人公章）： 授權(quán)代表 ：（簽字

6、或蓋章）： 日期：2009.12.20 第二部分 商務(wù)響應(yīng)標(biāo) 長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司簡(jiǎn)介長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司是興威建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司全資控股子公司，成立于2001年4月，公司總部位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)(名城商住樓)，注冊(cè)資金伍拾萬(wàn)元整，是具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)化物業(yè)治理企業(yè)，2004年5月通過(guò)了ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)。長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司是經(jīng)營(yíng)多年的本土物業(yè)，要緊治理人員均在大樓盤(pán)摸爬滾打過(guò)，治理經(jīng)驗(yàn)豐富。公司現(xiàn)有職員80余人，其中80%以上具有物業(yè)治理各專業(yè)崗位從業(yè)資格。公司辦公室設(shè)財(cái)務(wù)部、人力資源部、行政部、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部，為各治理處的運(yùn)行工作提供支持與監(jiān)督；

7、各治理處下設(shè)客戶服務(wù)中心、維修部、秩序維護(hù)部、環(huán)境治理部。公司以承接高檔商住樓物業(yè)治理為主，目前治理面積13萬(wàn)余平方米，同時(shí)另有近20萬(wàn)平方米處于前期介入時(shí)期，可能明年治理面積將擴(kuò)展到30萬(wàn)平方米以上，并將進(jìn)行長(zhǎng)沙市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)申報(bào)工作，進(jìn)展勢(shì)頭十分迅猛。公司目前所治理的物業(yè)小區(qū)有：興威名城（總建筑面積4.5萬(wàn)商住樓）；興威名座（總建筑面積6.6萬(wàn)綜合型大廈）鑫宇翠庭（總建筑面積1.6萬(wàn)綜合型樓盤(pán)） 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本、服務(wù)至上、規(guī)范治理、打造品牌。 服務(wù)宗旨：服務(wù)由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永久讓您中意，力求更好地滿足業(yè)主的需求。興維物業(yè)在倡導(dǎo)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的同時(shí)就積極倡導(dǎo)和推

8、介房地產(chǎn)全程物業(yè)治理，跳出以往物業(yè)治理僅做為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中售后服務(wù)環(huán)節(jié)的局限性，讓物業(yè)治理從一開(kāi)始就介入，讓其與全程營(yíng)銷的各個(gè)流程在不同的時(shí)段和層次上進(jìn)行互動(dòng)和整合。長(zhǎng)沙已有許多進(jìn)展商嘗到了物業(yè)治理從側(cè)面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業(yè)治理的品質(zhì)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能夠進(jìn)入一個(gè)專門好的良性循環(huán)狀態(tài)。興維物業(yè)深諳物業(yè)治理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中扮演的角色，要如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱，入目三分。物業(yè)治理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。接 標(biāo) 書(shū)致：天翔新新家園小區(qū)業(yè)主治理委員會(huì) 我公司情愿接管天翔新新家園小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)，我公司將按湖南省二級(jí)資

9、質(zhì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將天翔新新家園小區(qū)打造成長(zhǎng)沙市優(yōu)秀示范治理高檔住宅小區(qū)而努力奮斗。 順頌商祺！ 投標(biāo)單位法人公章：授權(quán)代表姓名(簽字或蓋章）：日期：2009.12.18 投 標(biāo) 函致：天翔新新家園小區(qū)業(yè)主治理委員會(huì)我方確認(rèn)收到貴方提供的天翔新新家園小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)的招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，我方（長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司）作為投標(biāo)者正式授權(quán)王仕雄（經(jīng)理）代表我方進(jìn)行有關(guān)本投標(biāo)的一切事宜。在此提交的投標(biāo)文件， 正本一份，副本三份。包括如下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)報(bào)價(jià)表；（二）商務(wù)響應(yīng)文件；（三）技術(shù)響應(yīng)文件。我方已完全明白招標(biāo)文件 TXX-2009-12-18 號(hào)的所有條款要求。（四）全部有關(guān)服務(wù)的投標(biāo)

10、總價(jià)（詳見(jiàn)投標(biāo)報(bào)價(jià)表）。（五）本投標(biāo)文件的有效期投標(biāo)截止日后30天有效，如中標(biāo)，有效期將延至合同終止日為止。（六）我方己詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容包括修改書(shū)（假如有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出模糊意見(jiàn)或誤解的一切權(quán)力。（七）我方明白并情愿在規(guī)定的開(kāi)標(biāo)時(shí)刻和日期之后，投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。（八）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與投標(biāo)有關(guān)的任何其它數(shù)據(jù)或信息。（九）我方理解貴方不一定同意最低標(biāo)價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。（十）我方假如中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(shū)（假如有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，按質(zhì)、按量、按期

11、完成合同書(shū)中的全部任務(wù)。（十一）如我方被授予合同，由我方就本次招標(biāo)支付或?qū)⒅Ц督o招標(biāo)機(jī)構(gòu)的中標(biāo)服務(wù)費(fèi)列于招標(biāo)文件要求的承諾書(shū)中。（十二）所有與本招標(biāo)有關(guān)的函件，請(qǐng)發(fā)往下列地址： 地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)(名城商住樓) 郵政編碼： 410000 電 話代表姓名： 王仕雄 職務(wù)：經(jīng)理 投標(biāo)人：（法人公章）：投標(biāo)人地址： 長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)(名城商住樓) 授權(quán)代表姓名：（簽字或蓋章）： 日期：2009.12.18資 格 聲 明致：天翔新新家園小區(qū)業(yè)主治理委員會(huì) 為響應(yīng)貴方組織的天翔新新家園小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)的招標(biāo)，我方愿參與投標(biāo)。 我方（長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理

12、有限公司）完全響應(yīng)貴方提供的“用戶需求書(shū)”中的相關(guān)物業(yè)治理服務(wù)要求，所提交的文件和全部講明真實(shí)、合法、有效。 我方理解貴方可能還要求提供更進(jìn)一步的資格資料，并情愿應(yīng)貴方的要求提交。 附件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件投標(biāo)人（法人公章）：投標(biāo)人地址： 長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)(名城商住樓) 郵 編：410000 授權(quán)代表（簽字或蓋章）：電 話 期：2009.12.18附件：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件附件：資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件附件：組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件附件：企業(yè)稅務(wù)登記證復(fù)印件法定代表人授權(quán)書(shū)本授權(quán)托付書(shū)聲明：注冊(cè)于 中國(guó)湖南長(zhǎng)沙市 （國(guó)家或地區(qū)

13、）的 長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司 （投標(biāo)人名稱）的在下面簽字的 連潘南（總經(jīng)理） （的法定代表人姓名、職務(wù)）代表本公司授權(quán)在下面簽字的 王仕雄 （經(jīng)理） （被授權(quán)人姓名、職務(wù)）為本公司的合法代表人，就天翔新新家園小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)的招標(biāo)招標(biāo)編號(hào)：TXX-2009-12-18的投標(biāo)合同長(zhǎng)執(zhí)行，以我方名義處理一切與之有關(guān)的事宜。本授權(quán)書(shū)于 2009 年 12 月 20日簽字生效，特此聲明。投標(biāo)人：（法人蓋章）投標(biāo)人地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)(名城商住樓) 法定代表人：（簽字或蓋章）職務(wù)：總經(jīng)理 被授權(quán)人：（簽字或蓋章）職務(wù)：經(jīng)理日期：2009.12.20物業(yè)治理投標(biāo)響應(yīng)表投標(biāo)人：（法人蓋章）

14、 投標(biāo)人授權(quán)代表(簽字或蓋章)：日期：2009.12.20各項(xiàng)專業(yè)治理項(xiàng)目的專業(yè)工程技術(shù)人員、治理人員概況序號(hào)姓名性不年齡學(xué)歷資格證書(shū)擬任職務(wù)從事物業(yè)治理年限備注1王仕雄男38本科經(jīng)理上崗證主任72羅權(quán)男31大學(xué)特種作業(yè)操作證維修主管33陳沙女22大學(xué)助理物業(yè)治理師上崗證客服主管34蔡偉男23高中退伍證秩序維護(hù)部主管2附：資格證書(shū)復(fù)印件投標(biāo)人：長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司 投標(biāo)人授權(quán)代表(簽字或蓋章)：日期：2009.12.20擬投入的設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施名稱位置數(shù)量金額停車場(chǎng)ID卡智能系統(tǒng)主出入口112000元監(jiān)控設(shè)備區(qū)外8個(gè)操縱點(diǎn)20000元（黑白）門禁系統(tǒng)兩出入口2 8000元（帶智能卡）小區(qū)

15、標(biāo)識(shí)待定待定8000元綠化苗木綠化帶2000珠6000元合計(jì)54000元物業(yè)治理物資裝備打算一、治理用房參照長(zhǎng)沙市相關(guān)的法規(guī)規(guī)定，治理用房應(yīng)至少為總建筑面積的3至5，按5計(jì)算：天翔新新家園治理用房面積總建筑面積5927705463.8二、器械、工具裝備以及辦公用品打算 類不用途金額1 維修工具各專業(yè)（電、水、電梯、弱電）維修用工具等約5000元2 職員宿舍用品職員住宿用品，食堂用品等約3200元3 安防設(shè)備消防裝備對(duì)講機(jī)、警用器械，消防服，消防工具等約6000元4 清潔綠化清潔用日常工具，清潔車，綠化日常用工具等約2000元5 辦公用品電腦、辦公家具、其他辦公設(shè)備等約8000元合計(jì)約24200

16、元長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司服務(wù)項(xiàng)目業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)表格序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址合同報(bào)價(jià)（元/平方米月）備注多層小高層1興威名座雨花區(qū)韶山路86號(hào)/1.52興威名城長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉南路292號(hào)/1.53鑫宇翠庭天心區(qū)長(zhǎng)沙市雨花亭(銀行學(xué)校對(duì)面)0.71.24投標(biāo)人：長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司 投標(biāo)人授權(quán)代表(簽字或蓋章)：日期：2009.12.20物業(yè)治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及成本預(yù)算第一節(jié) 物業(yè)治理成本預(yù)算一、預(yù)算依據(jù)及講明以接管日期作為預(yù)算收支項(xiàng)目的起始日，在治理處籌建過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用作為開(kāi)辦費(fèi)，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)年度中分?jǐn)偂?、依據(jù)：1.1有關(guān)物業(yè)治理法規(guī)及長(zhǎng)沙物價(jià)局、建設(shè)廳及長(zhǎng)沙市人民政府有關(guān)文件；1.2天翔新新家園所

17、提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。2、講明：2.1經(jīng)費(fèi)測(cè)算包括天翔新新家園正常年份收入測(cè)算、支出測(cè)算；2.2天翔新新家園收入來(lái)源為治理費(fèi)收入、停車場(chǎng)收入、有償服務(wù)三大類，正常年份收入見(jiàn)表1.1。2.3天翔新新家園的支出費(fèi)用為人工費(fèi)、辦公費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)等七項(xiàng)，治理酬金按10%提取，年支出見(jiàn)表1.2。2.4收支測(cè)算總表見(jiàn)表1.3。2.5在治理過(guò)程中實(shí)際情況如有變化，此預(yù)算可進(jìn)行修改。二、天翔新新家園經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算1、天翔新新家園物業(yè)治理收入預(yù)算1.1物業(yè)治理費(fèi)多層住宅物業(yè)治理費(fèi) 0.7元/月高層住宅物業(yè)治理費(fèi) 1.3元/月商業(yè)房物業(yè)治理費(fèi) 2.2元/月 1.2車位使用費(fèi)1小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，超時(shí)收費(fèi)。地下停車場(chǎng)：180元

18、/臺(tái)月（含場(chǎng)地使用費(fèi)和治理服務(wù)費(fèi)）。電動(dòng)車：40元/臺(tái)月（含沖電費(fèi)用）。臨時(shí)停車：白天超時(shí)5元/臺(tái)次 過(guò)夜車10元/臺(tái)次1.3 有償服務(wù)費(fèi) 天翔新新家園有償服務(wù)項(xiàng)目表 編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容單位時(shí)刻維修安裝費(fèi)備注1室內(nèi)下水道疏通次2045分鐘30元2馬桶下水道疏通次2045分鐘50元3安裝室內(nèi)水龍頭角閥個(gè)2040分鐘510元材料費(fèi)另計(jì)4安裝馬桶水箱配件次3090分鐘1050元材料費(fèi)另計(jì)5馬桶水箱配件維修次3060分鐘1020元材料費(fèi)另計(jì)6室內(nèi)下水管道修補(bǔ)次3060分鐘520元材料費(fèi)另計(jì)7更換室內(nèi)排水管段60120分鐘40元材料費(fèi)另計(jì)8更換室內(nèi)給水管道段60120分鐘3040元材料費(fèi)另計(jì)9安裝抽油煙機(jī)個(gè)6

19、0分鐘25元材料費(fèi)另計(jì)10安裝熱水器個(gè)60分鐘30元材料費(fèi)另計(jì)11換燈泡個(gè)15分鐘免費(fèi)材料費(fèi)另計(jì)12換燈管個(gè)15分鐘免費(fèi)材料費(fèi)另計(jì)13換空氣開(kāi)關(guān)個(gè)30分鐘10元材料費(fèi)另計(jì)14換鎮(zhèn)流器個(gè)35分鐘免費(fèi)材料費(fèi)另計(jì)15換插座個(gè)45分鐘10元材料費(fèi)另計(jì)16安裝日光燈套3060分鐘免費(fèi)材料費(fèi)另計(jì)17安裝吊燈套6090分鐘4060元材料費(fèi)另計(jì)18查線、換線小時(shí)實(shí)際用時(shí)雙方協(xié)商材料費(fèi)另計(jì)1.4代收代繳水電費(fèi)等價(jià)格按政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。表1.1： 天翔新新家園物業(yè)治理收入預(yù)算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月收入年收入備注一多層住宅物業(yè)治理費(fèi)0.7元/2801112月1.9623.52高層住宅物業(yè)治理費(fèi)1.3元

20、/6123812月7.9695.52商業(yè)房物業(yè)治理費(fèi)2.5元/352112月0.8810.56小 計(jì)10.8129.6二地下車場(chǎng)停車費(fèi)180元11812月95%30%0.6057.26使用率暫以95%計(jì)算和業(yè)委會(huì)按4：6分配地上車場(chǎng)停車費(fèi)90元771295%30%0.192.28電動(dòng)車停車費(fèi)綜合測(cè)算0.11.2小 計(jì)0.89510.74三有償服務(wù)收入綜合測(cè)算0.050.60總 計(jì)11.745140.942、天翔新新家園物業(yè)治理成本支出預(yù)算表1.2： 天翔新新家園物業(yè)治理支出預(yù)算表 （單位：萬(wàn)元）一、人工費(fèi)人員結(jié)構(gòu)人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月工資總額（元）年工資總額(萬(wàn)元)治理處主任125002500

21、3.0主任助理1 180018002.16客服主管1140014001.68物管員2120024002.88維修主管1140014001.68維修員4120048005.76秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)1140014001.68秩序維護(hù)員2110002100025.20環(huán)境主管1140014001.68綠化員28001600 1.92保潔員1080080009.60廚工1110011001.32小計(jì)464.88萬(wàn)元58.56二、福利費(fèi)序號(hào)支出項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出年支出1福利費(fèi)月工資總額的17.5%0.8510.20小 計(jì)0.8510.20三、環(huán)境維護(hù)費(fèi)序號(hào)支出項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出年支出1日常保潔、垃圾清運(yùn)日常保潔

22、耗材0.020.242外墻清洗費(fèi)1.0元 /，三年清洗一次，面積為4萬(wàn)0.1081.33消殺費(fèi)綜合測(cè)算2000元/年0.0160.194化糞池清理疏通費(fèi)綜合測(cè)算10000元/年0.0831.0小 計(jì)0.2272.73四、機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施日常維修、保養(yǎng)費(fèi)序號(hào)支出項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出年支出1供配電系統(tǒng)維護(hù)材料費(fèi)等共6000元/年0.0410.502給排水系統(tǒng)維護(hù)材料費(fèi)等共6000元/年0.0410.503公共照明系統(tǒng)更換燈具等共3600元/年0.0210.26 4智能化及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)等共6000元/年0.0410.505消防系統(tǒng)消防主機(jī)、消防管道、噴淋系統(tǒng)、報(bào)警

23、系統(tǒng)等共7200元/年0.033 0.46零星維護(hù)費(fèi)圍墻，雨污水井清理、垃圾站箱、VI系統(tǒng)等綜合測(cè)算300元/月0.0250.307公用水電亮化燈、樓道燈、綠化用水等0.303.608電梯運(yùn)行電費(fèi)600元/部.月，共21部1.2615.129電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)年審1000元/部，日常維護(hù)保養(yǎng)320元/部.月，共21部0.84610.1510停車場(chǎng)公共設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)停車收費(fèi)系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)、地面、停車棚刷漆保養(yǎng)等共250元/月0.0250.3011安全治理費(fèi)器械保養(yǎng)更換，對(duì)講機(jī)治理0.040.48小 計(jì)2.67532.11五、行政辦公費(fèi)用序號(hào)支出項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出年支出1服裝費(fèi)治理人員冬裝380元，夏裝1

24、60元。秩序維護(hù)員、維修員、綠化保潔員冬裝200，夏裝120元，服裝每?jī)赡旮鼡Q一次0.060.722辦公費(fèi)辦公用品、水電費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)0.151.83交通費(fèi)綜合測(cè)算0.020.244通訊費(fèi)綜合測(cè)算0.050.605業(yè)務(wù)招待綜合測(cè)算200元/月0.020.246小區(qū)文化支出綜合測(cè)算200元/月0.020.247公眾責(zé)任險(xiǎn)投保1000000元，費(fèi)率30.0250.3小 計(jì)0.3454.14六、其它費(fèi)用序號(hào)支出項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)月支出年支出1伙食費(fèi)46人6元/天30天0.829.842固定資產(chǎn)折舊總額78200元，分五年攤銷0.131.563不可可能費(fèi)以上總和的2%0.192.

25、284治理成本分?jǐn)偸杖肟偤偷?%0.698.285法定稅費(fèi)收入的7.3%0.8410.08小 計(jì)2.6732.04總 計(jì)3、天翔新新家園年收支測(cè)算表1.3 天翔新新家園年收支測(cè)算總表 （單位：萬(wàn)元/年）收入項(xiàng)目收入支出項(xiàng)目支出一、治理費(fèi)收入129.6一、人工費(fèi)58.56二、停車場(chǎng)收入10.74二、福利費(fèi)10.20三、有償服務(wù)0.6三、環(huán)境維護(hù)費(fèi)2.73四、機(jī)電設(shè)備、公共設(shè)施日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)32.11五、行政辦公費(fèi)4.14六、其它費(fèi)用32.04收入合計(jì)140.94支出合計(jì)139.78每年收支結(jié)余140.94-139.78= 1.16萬(wàn)元第二節(jié) 增收節(jié)支措施依照我公司在物業(yè)治理實(shí)踐中探究出的

26、一套成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合天翔新新家園的實(shí)際情況，在做好天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)工作時(shí)，我們將更注重對(duì)經(jīng)費(fèi)的核算，并保證有良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)，力爭(zhēng)制造更大的經(jīng)濟(jì)效益，并制定如下增收節(jié)支措施：1、進(jìn)一步為住戶提供全方位的便民有償服務(wù)，以增加治理處的收入。2、抓好住宅區(qū)治理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施和住宅區(qū)環(huán)境的現(xiàn)象，以減少維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的支出。3、加強(qiáng)治理成本操縱，依照“精干、高效”的原則，在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下，引進(jìn)現(xiàn)代化的治理設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員費(fèi)用開(kāi)支。4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)收支監(jiān)督治理，減少不必要的開(kāi)支，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。5、合理安排小區(qū)道路照明燈開(kāi)關(guān)時(shí)刻，公共通道照明

27、區(qū)域設(shè)為感應(yīng)開(kāi)關(guān)，節(jié)約清潔、綠化用水，凡公共用水、用電盡量加裝計(jì)量表，節(jié)約公共水電的開(kāi)支。第三部分 技術(shù)響應(yīng)標(biāo)天翔新新家園物業(yè)服務(wù)總體構(gòu)想項(xiàng)目認(rèn)識(shí)與定位一、物業(yè)概況1、項(xiàng)目名稱：天翔新新家園小區(qū)2、項(xiàng)目建設(shè)單位：長(zhǎng)沙市天翔房地產(chǎn)有限公司3、建設(shè)地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開(kāi)鋪路18號(hào)。4、天翔新新家園小區(qū)建筑情況：占地面積：9976項(xiàng)目總用地面積：35630 （地上：25928、 地下：9702）總建筑面積：92770住宅：多層住宅建筑面積 28011 高層住宅建筑面積 61238 商業(yè)：商業(yè)建筑面積 3521物管用房：300建筑容積率：2.45 綠地率：45%住房棟數(shù)：（10棟）、（27個(gè)單元）住宅

28、總戶數(shù) ：676戶，其中商業(yè)總戶數(shù)40戶5、小區(qū)的環(huán)境情況：出入口：2個(gè) 地下出入口: 3個(gè) 崗?fù)? 2個(gè)停車位: 268個(gè)地下停車位: 118個(gè)地上車位數(shù)量：150個(gè)（其中地面：77個(gè) 車庫(kù)：73個(gè)）污 水 井: 45個(gè) 雨水井：36個(gè)化糞池：8個(gè)垃圾收集站：2個(gè)（具體位子:A座北邊、西邊）6、該小區(qū)的設(shè)施設(shè)備情況：各類戶外燈：約32盞， 功率：30W戶內(nèi)樓道燈： 約456盞戶外消防栓：23個(gè)要緊設(shè)備系統(tǒng)有：消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)。電梯品牌與數(shù)量: 21臺(tái) 品牌名稱：永日電梯供電安裝容量：600800KVA小區(qū)供電是專變或公變：專變電消防車出入口：2個(gè)高層消防泵：4臺(tái)給水

29、系統(tǒng)：設(shè)有 30立方米的地下蓄水池，其中生活水池 30立方米。消防水池：80立方米，頂層水箱1個(gè)。排污泵：7臺(tái)變壓器：3臺(tái)弱電系統(tǒng)：火警報(bào)警系統(tǒng)、智能停車治理系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)配置等。二、物業(yè)特點(diǎn)描述 1、物業(yè)平面布局特點(diǎn)描述（1）天翔新新家園占地面積較小，建筑密度適中，功能布局合理，商住分離，出入口設(shè)市政主干線，進(jìn)出方便。（2）天翔新新家園地處新開(kāi)鋪商業(yè)區(qū)，位置適宜商住。（3）小區(qū)東、北面臨街商鋪，經(jīng)營(yíng)戶大多數(shù)屬于小型個(gè)體，周邊環(huán)境較好。（4）小區(qū)出入口門禁及配套設(shè)施與天翔新新家園樓盤(pán)定位不太匹配,安全防范難度大。 2、功能特點(diǎn)描述 （1）小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多、范圍廣，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的治理需加強(qiáng)。（2

30、）小區(qū)及地下停車場(chǎng)不能滿足小區(qū)停車需求，車輛治理、消防安全治理隱患多。（3）小區(qū)綠化面積大,苗木缺乏維護(hù)。3、服務(wù)群體特點(diǎn)描述（1）小區(qū)以業(yè)主自住為要緊消費(fèi)傾向，自住業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的要緊對(duì)象。（2）小區(qū)商業(yè)以租戶為輔體，是物業(yè)服務(wù)的重要對(duì)象。三、天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)特點(diǎn)描述依照天翔新新家園物業(yè)特點(diǎn)的分析, 天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)的核心特點(diǎn)是商住性物業(yè)服務(wù)，因此，物業(yè)的保值、增值，是物業(yè)服務(wù)的差不多點(diǎn)。 一般住宅的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，大部分轉(zhuǎn)化為住宅配套消費(fèi)，但天翔新新家園的位置、建筑品質(zhì)決定，物業(yè)服務(wù)必須使物業(yè)保值、增值，這也是寬敞業(yè)主對(duì)物業(yè)治理服務(wù)的需求。四、天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)的核心描

31、述依照天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)的特點(diǎn)分析，我公司將天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)的核心定位為：一個(gè)中心，兩個(gè)差不多點(diǎn)： 1、一個(gè)中心：緊扣為天翔新新家園住宅物業(yè)增值那個(gè)中心,增加不足配套設(shè)施,制定天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)方針策略，制定物業(yè)治理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 2、兩個(gè)差不多點(diǎn)： （1）首先必須確保在天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)過(guò)程中使物業(yè)不貶值，重點(diǎn)服務(wù)是安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、房屋設(shè)施設(shè)備運(yùn)行治理。 （2）在確保天翔新新家園物業(yè)不貶值的同時(shí)，從以下四個(gè)方面加強(qiáng)天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)，力爭(zhēng)天翔新新家園物業(yè)的增值。 1）我公司在接管后,對(duì)小區(qū)重點(diǎn)公共部位進(jìn)行裝飾和翻新,以提升小區(qū)的形象。 2）為小區(qū)業(yè)主

32、/住戶提供一系列增值服務(wù)，使業(yè)主/住戶感受到住宅內(nèi)是小家，小區(qū)內(nèi)是大伙兒的家。 3）為天翔新新家園業(yè)主/住戶提供良好的環(huán)境服務(wù)，制造良好的居住、經(jīng)商環(huán)境，使天翔新新家園的形象得到大幅度提升，社會(huì)信譽(yù)獲得大幅度加強(qiáng)。 4）我公司充分發(fā)揮降低設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用，提高設(shè)施設(shè)備使用效率，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備適用壽命的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)工程部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范最大限度的節(jié)能減耗，最大限度的降低天翔新新家園居住、經(jīng)商成本，也確實(shí)是增值了天翔新新家園的物業(yè)價(jià)值。第二節(jié) 治理服務(wù)理念和模式一、服務(wù)理念及總目標(biāo)服務(wù)總目標(biāo)：通過(guò)我公司的物業(yè)治理服務(wù)，提升天翔新新家園的形象，降低天翔新新家園居住、經(jīng)商成本，成為長(zhǎng)沙市同類物業(yè)保值增值

33、的榜樣，力爭(zhēng)兩年內(nèi)將天翔新新家園服務(wù)成為長(zhǎng)沙市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)治理項(xiàng)目。二、天翔新新家園物業(yè)服務(wù)定位：住宅全封閉治理；商業(yè)放開(kāi)式治理。三、服務(wù)模式 精細(xì)化治理服務(wù)模式 公司為中質(zhì)協(xié)ISO9001質(zhì)量治理體系認(rèn)證企業(yè)，為確保為天翔新新家園提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)，我們將全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量治理體系，并依照天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)的特點(diǎn)，修改、增減體系文件，使各項(xiàng)作業(yè)無(wú)縫覆蓋，并在此基礎(chǔ)上持續(xù)改進(jìn)，將服務(wù)工作做細(xì)、做精。細(xì)節(jié)完美是整體完美的前提，我們認(rèn)為，凡是科學(xué)、有效的治理，一定是精細(xì)化的治理，一定要通過(guò)嚴(yán)格的過(guò)程治理。精細(xì)化治理確實(shí)是力圖使每一個(gè)治理環(huán)節(jié)細(xì)化、量化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化、協(xié)同化、嚴(yán)格

34、化、實(shí)證化、精益化，通過(guò)對(duì)每個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)的嚴(yán)密操縱，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)全局的有效操縱。天翔新新家園完備的配套設(shè)施為我公司實(shí)現(xiàn)精細(xì)化治理提供了優(yōu)良的硬件支持。從崗位的設(shè)置到人員的招聘、培訓(xùn)、考勤、考核、上崗/辭退、晉升/降級(jí)，從每一位訪客進(jìn)入時(shí)刻到離開(kāi)，從安保各種預(yù)案的啟動(dòng)到響應(yīng)時(shí)刻，從清潔員作業(yè)區(qū)域的分配到其清潔的設(shè)施/設(shè)備數(shù)量、時(shí)刻、頻次等，我們都以數(shù)據(jù)的形式提出標(biāo)準(zhǔn)，并以記錄的形式反映實(shí)施效果。結(jié)合公司總的質(zhì)量目標(biāo)，我們將總質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，細(xì)化到對(duì)各部門的要緊工作項(xiàng)目、業(yè)主/住戶中意率進(jìn)行量化、標(biāo)準(zhǔn)化考核，制定績(jī)效考核方法，并對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，以更好地采取糾正/預(yù)防措施，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。我們

35、的工作目標(biāo)建立在“一次做對(duì)”的基點(diǎn)上，幸免反復(fù)整改。物業(yè)治理人員每時(shí)每刻都在向用戶提供服務(wù)，這是一種無(wú)形的產(chǎn)品，它不同于工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品，能夠通過(guò)質(zhì)檢部門把關(guān)，不合格的產(chǎn)品進(jìn)行返工，直到合格后出廠。物業(yè)治理人員生產(chǎn)的產(chǎn)品，往往會(huì)在職員對(duì)服務(wù)對(duì)象的稍不耐煩或懈怠的一瞬間產(chǎn)生“次品”。為此，我們深知“一次做對(duì)”的重要性，每個(gè)職員在自己工作當(dāng)中，養(yǎng)成一種適應(yīng)，做任何事都要有“這次比上次做的好”、“今天比昨天做的好”、“改日比今天做的好”的目標(biāo)，不能抱著“錯(cuò)了再改”的態(tài)度，假如如此，即使“改”了，有些損失也是追不回的。第三節(jié) 治理深度和廣度 隨著經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展、生活水平的極大提高，人們的知識(shí)層次和生活品

36、位也大幅度地得到提升，其對(duì)所居住地的物業(yè)治理工作的要求也越來(lái)越高，不僅希望服務(wù)效率高、質(zhì)量好，而且更要求物業(yè)治理的層次深、范圍廣。我們?cè)谶@方面的工作將深得人心、廣得人緣： 一、實(shí)施人性化物業(yè)治理。在本小區(qū)，我們將廣泛引入人性化物業(yè)治理理念，關(guān)注業(yè)主、關(guān)注職員、關(guān)注環(huán)境、關(guān)注小區(qū)，深入領(lǐng)悟馬斯洛的層次需求理論，滿足不同需求；提高生活質(zhì)量，形成小區(qū)溫馨和諧的人文氛圍，使本小區(qū)成為人性得以充分張揚(yáng)的生活空間。二、設(shè)置客戶服務(wù)中心，建立信息網(wǎng)絡(luò)。為使本小區(qū)治理深度和廣度的外延無(wú)限延伸，信息快速回饋并實(shí)時(shí)處理十分重要，我們將在本小區(qū)設(shè)置24小時(shí)“客戶服務(wù)中心”，該中心負(fù)責(zé)小區(qū)所有信息的接收和處理，并在處

37、理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤，使治理上不留漏洞，杜絕盲區(qū)，并可依照業(yè)主、小區(qū)外部、治理處內(nèi)部的各種信息，不斷改善服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)內(nèi)容，提高應(yīng)急處理反應(yīng)速度。三、建立廣泛的商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)。與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)絡(luò)，如租賃代理、商場(chǎng)購(gòu)物、醫(yī)療保健等領(lǐng)域，滿足居民廣泛的需求，提供高效的、周到的多方面服務(wù)，想住戶之所想，盡服務(wù)之所能，更加重視對(duì)個(gè)體的服務(wù)，竭誠(chéng)讓住戶中意。與通過(guò)嚴(yán)格考察、思想業(yè)務(wù)素養(yǎng)過(guò)硬的家政公司進(jìn)行合作，為住戶提供如清潔、看護(hù)、洗衣、代辦等諸多優(yōu)質(zhì)、快捷、價(jià)廉的特約服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)，治理處客戶服務(wù)中心全面監(jiān)督其服務(wù)質(zhì)量。第四節(jié) 超前性、制造性、全方位服務(wù)意識(shí)天翔新新家園作為定向開(kāi)發(fā)

38、的小區(qū)，業(yè)主綜合素養(yǎng)較高，具有一定的阻礙力，我們有責(zé)任使其物業(yè)治理工作保持一定的超前性，擴(kuò)大業(yè)主的視野和觀念，體現(xiàn)其榜樣作用。一、實(shí)施住宅區(qū)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng) 我們將對(duì)本小區(qū)進(jìn)行全新的整體形象設(shè)計(jì)與建設(shè)，包括小區(qū)導(dǎo)向系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)，治理人員服飾等等，大大加強(qiáng)本小區(qū)的文化品味。通過(guò)環(huán)境形象與樓宇形象的操縱，設(shè)備和公共設(shè)施的治理，周邊治安和交通的操縱與引導(dǎo)，物業(yè)治理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及至雅物業(yè)專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立物業(yè)治理優(yōu)質(zhì)品牌。二、實(shí)行“零干擾”過(guò)程服務(wù)充分尊重各位業(yè)主的思維方式和生活適應(yīng)，通過(guò)我們對(duì)服務(wù)過(guò)程、時(shí)刻和內(nèi)容的合

39、理操縱，夜間無(wú)聲搶修設(shè)備等等。盡量做到隱性服務(wù)，使業(yè)主在不被干擾的情況下享受了我們的服務(wù)。三、引導(dǎo)健康向上的生活方式通過(guò)小區(qū)文化氛圍的滲透，將業(yè)主從繁重的日常工作和生活中解脫出來(lái)，充分體現(xiàn)小區(qū)的時(shí)尚性、成熟化，我們將從簡(jiǎn)單的生活方式、汽車文化、旅游文化、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、文藝等等方面推出深受業(yè)主歡迎的項(xiàng)目，采取專家授課、活動(dòng)組織等形式，讓業(yè)主擁有一個(gè)輕松、舒適的心境。四、強(qiáng)化治安治理依照本小區(qū)智能化安防的條件，結(jié)合我公司所取得的安防經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際動(dòng)身，確立了治安治理“技防、人防、物防”三防而結(jié)合的整體治安思想，秩序維護(hù)部實(shí)行半軍事化治理，小區(qū)治安工作要做到流淌崗、固定崗結(jié)合，整裝與便裝結(jié)合，全面防范與重

40、點(diǎn)防范相結(jié)合，建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。五、讓裝修治理落到實(shí)處為確保本小區(qū)無(wú)違章裝修，我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾。預(yù)防上我們下大力宣傳培訓(xùn)，對(duì)住戶、裝修單位和職員進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。實(shí)行裝修跟蹤監(jiān)管體系，采納客戶主管、裝修糾察隊(duì)、安管員齊抓共管的方法，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理，動(dòng)之以情，運(yùn)用情理手段解決。解決不了的，通過(guò)沒(méi)收裝修押金等手段強(qiáng)制執(zhí)行，并通過(guò)行政執(zhí)法部門和新聞媒體等途徑予以約束，最終訴諸法律等措施，為日后業(yè)主的安定生活奠定堅(jiān)實(shí)

41、的基礎(chǔ)。六、實(shí)行人車分流我們將針對(duì)本小區(qū)地下停車場(chǎng)實(shí)際情況，引導(dǎo)車輛按秩序行駛及停放，進(jìn)一步完善交通路線和標(biāo)識(shí)，實(shí)行人車分流，確保行人和車輛安全。七、營(yíng)造綠色家園營(yíng)造“愛(ài)護(hù)小區(qū)環(huán)境，制造綠色家園”的濃厚氣氛，提高環(huán)保意識(shí)，增長(zhǎng)環(huán)保知識(shí)，提倡使用綠色環(huán)保用品。我們不定期對(duì)小區(qū)空氣質(zhì)量、噪音等進(jìn)行監(jiān)測(cè)，設(shè)置環(huán)保宣傳欄，發(fā)動(dòng)小區(qū)住戶尤其是學(xué)生、兒童的環(huán)保主動(dòng)性，將本小區(qū)建設(shè)成一個(gè)人見(jiàn)人愛(ài)的“大伙兒”。八、一手抓物業(yè)治理，一手抓精神文明建設(shè)我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等方面全方位展開(kāi)，吸取中國(guó)五千年傳統(tǒng)文化精髓，通過(guò)小區(qū)文化活動(dòng)，在小區(qū)形成團(tuán)結(jié)向上、尊老愛(ài)幼、助人為樂(lè)、無(wú)私

42、奉獻(xiàn)等和諧、溫馨的文明環(huán)境。第五節(jié) 對(duì)天翔新新家園實(shí)施的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按湘價(jià)服2004178號(hào)文中的三級(jí)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一、差不多要求：1、長(zhǎng)沙市興維物業(yè)治理有限公司持有三級(jí)資質(zhì)。2、設(shè)立24小時(shí)客戶服務(wù)體系，能及時(shí)受理小區(qū)業(yè)主服務(wù)訴求。3、急修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)，其它報(bào)修按雙方約定的時(shí)刻到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。4、每年至少1次對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行意見(jiàn)調(diào)查，中意率80%以上。5、能依照業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、房屋治理：1、房屋共用部位治理制度完善，實(shí)施有效的日常治理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、房屋

43、外觀完好、整潔，無(wú)違章裝修、違章搭建，公共區(qū)域無(wú)亂張貼懸掛現(xiàn)象。3、每天巡查1次小區(qū)、大廈公共通道及公共部位，并做好記錄，發(fā)覺(jué)損壞及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修。4、建立房屋修繕制度；實(shí)行便民報(bào)修和回訪，房屋零修、維修及時(shí)率95以上，房屋完好率95以上。5、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，有較完整的小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)。三、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：1、公共配套設(shè)施完善；道路平坦順暢；電梯、水、電，消防設(shè)施先進(jìn)；智能化程度。2、設(shè)施設(shè)備治理科學(xué)、規(guī)范，維護(hù)良好，保持最佳運(yùn)行狀態(tài)。建立完備的共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。3、配備齊全的、技術(shù)嫻熟的設(shè)施設(shè)備專業(yè)治理人員，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作、

44、規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。4、有完備的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、更新改造制度和打算，并有效實(shí)施。5、消防設(shè)施可隨時(shí)啟用；路燈、樓道燈完好率不低于95%。6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，漏電、水和蟻、鼠害等現(xiàn)象。四、協(xié)助維護(hù)公共秩序：1、配備安保設(shè)備和監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，保持良好運(yùn)行狀態(tài)。2、小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。3、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 2小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。4、進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡治理；引導(dǎo)車輛有序通行、停放。5、進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)施登記出入治理。6、火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。五、保潔服務(wù)：1

45、、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。2、小區(qū)道路、廣場(chǎng)。停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、一層共用大廳保持清潔，樓內(nèi)其它公共區(qū)域地面每日清掃2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時(shí)清除道路積水；無(wú)衛(wèi)生死角。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)覺(jué)異常及時(shí)清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、依照小區(qū)情況制訂合理的消毒和滅蟲(chóng)除害打算并有效實(shí)施。六、綠化養(yǎng)護(hù)治理：1、綠化覆蓋率較高，植物選配恰當(dāng)。2、有專業(yè)人員

46、實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)治理。3、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)，各種綠化植物長(zhǎng)勢(shì)良好。4、定期清除綠地雜草、雜物。5、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防旱、防澇、防凍。6、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。七、消防治理1、有健全的消防治理制度，建立消防責(zé)任制；2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；3、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防差不多技能；4、 制訂應(yīng)急情況處理措施。八、裝修治理服務(wù)1、有健全的裝修治理服務(wù)制度；2、查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂二次裝修治理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；3、裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格安防、消防和房屋安全治理；對(duì)進(jìn)

47、出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證治理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；4、業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理。問(wèn)題嚴(yán)峻的報(bào)行政治理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)刻不得超過(guò)三天。九、檔案治理1、全面的收集整理，達(dá)到科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效，使物業(yè)治理檔案有章可循、有據(jù)可查；2、檔案分類治理，查閱方便；3、借閱有治理。十、社區(qū)文化活動(dòng)1、有打算、有人員、有制度地落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)；2、定期開(kāi)展健康有益的宣傳和文話活動(dòng)；3、積極協(xié)助街道、派出所、居委會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作；4、與商業(yè)、電信、銀行等部門協(xié)助開(kāi)展各項(xiàng)特色便民服務(wù)：如代辦電話開(kāi)通登記、代訂報(bào)刊雜志等。對(duì)天翔新新家園實(shí)施的特不服務(wù)內(nèi)容依

48、照天翔新新家園物業(yè)服務(wù)核心描述：我公司圍繞天翔新新家園物業(yè)通過(guò)物業(yè)治理服務(wù)而保值、增值那個(gè)中心，提供下列特不服務(wù)。1、安全防范特不措施（1）針對(duì)小區(qū)出租屋居住人員復(fù)雜這一狀況，我公司接管后，請(qǐng)派出所協(xié)助，加強(qiáng)安全防范，特不對(duì)小區(qū)出租屋進(jìn)行摸底登記，防止可疑人員在小區(qū)作案。（2）啟動(dòng)小區(qū)住戶門禁卡，業(yè)主/住戶憑卡進(jìn)出。（3）盜竊案發(fā)高峰期，重點(diǎn)巡查住宅區(qū)內(nèi)和門面外圍，對(duì)可疑人員嚴(yán)加盤(pán)問(wèn)。 （4）通過(guò)監(jiān)控，監(jiān)控小區(qū)內(nèi)可疑人員。 （5）巡崗?fù)ㄟ^(guò)監(jiān)控視頻報(bào)崗。 2、親情互動(dòng)、數(shù)字服務(wù) （1）目的：通過(guò)親情互動(dòng)、數(shù)字服務(wù)活動(dòng)，建立興維物業(yè)與天翔新新家園業(yè)主、住戶、商戶的親情關(guān)系；營(yíng)造先進(jìn)、和諧的居住文化

49、、商業(yè)文化；達(dá)到住戶安居樂(lè)業(yè)、商業(yè)興盛、業(yè)主物業(yè)保值增值的目的。（2）親情互動(dòng)、數(shù)字服務(wù)指標(biāo)：1）保潔部每月為子女不在周圍的住戶住室內(nèi)深度保潔一次。內(nèi)容為：清洗洗手間、廚房、內(nèi)窗玻。2）維修部：每月為住戶清洗抽油煙機(jī)二戶。3）秩序維護(hù)部每人每月為住戶做好事一件。具體內(nèi)容自定。由客服部制表，好事做完有住戶簽字認(rèn)定。4）客服部每月將公司的重大服務(wù)事項(xiàng)通過(guò)短信群發(fā)告知住戶，每月許多于一次。五一、十一、春節(jié)通過(guò)短信向住戶祝賀節(jié)日歡樂(lè)。5）提醒服務(wù)：客服部向有車住戶提醒車輛保險(xiǎn)、年審?？头肯蛱丶s住戶提醒上班、接小孩、清晨叫醒服務(wù)。6）特約安全服務(wù) 秩序維護(hù)部為商戶提供取現(xiàn)金、押送現(xiàn)金服務(wù)，每月一次（須

50、住戶特約）。 秩序維護(hù)部為住戶押看寶貴資料，每月二次（須住戶特約）。 秩序維護(hù)部為商業(yè)住戶提供內(nèi)保顧問(wèn)服務(wù)，每月四次（須住戶特約）。 秩序維護(hù)部為服務(wù)性商業(yè)維護(hù)秩序，每月許多于一次。7）、秘書(shū)服務(wù) 客服部為小型商戶整理資料，每月限一家商戶。 客服部每月每人訪問(wèn)和回訪住戶五戶，為住戶解決生活問(wèn)題三次。（3）活動(dòng)評(píng)比：1）每月治理處評(píng)比“服務(wù)明星”一名。2）每年小區(qū)評(píng)比文明住戶十戶。3）評(píng)比“服務(wù)明星”有全體住戶投票。投票者均可抽取七月二十日的開(kāi)獎(jiǎng)活動(dòng)。文明住戶由治理處全體職員和全體住戶投票。4）獎(jiǎng)品： 每月“服務(wù)明星”獎(jiǎng)金為：200元 “文明住戶”獎(jiǎng)金 ：400元5）住戶投票抽獎(jiǎng)活動(dòng)（治理處職員

51、不參與，獎(jiǎng)品另定） 抽獎(jiǎng)時(shí)刻：每年7月20日左右 一等獎(jiǎng)一名： 二等獎(jiǎng)二名： 三等獎(jiǎng)五名：3、小區(qū)形象提升服務(wù)（1）重塑兩個(gè)出入口形象，采取裝飾、翻新等措施，讓小區(qū)出入口面貌煥然一新。（2）補(bǔ)栽部分綠化苗木。（3）清除公共部位垃圾，非法牛皮癬廣告。（4）完善各類標(biāo)識(shí)。4、提升小區(qū)文化品位（1）建立小區(qū)文化閱覽室。（2）在小區(qū)出入口設(shè)置信息欄，每天公布天氣預(yù)報(bào)及國(guó)內(nèi)、省內(nèi)、市內(nèi)重大新聞。（3）節(jié)、假日，發(fā)短消息祝業(yè)主/住戶節(jié)日歡樂(lè)。（4）天氣變化及時(shí)公布提示業(yè)主/住戶注意事項(xiàng)。5、開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，與業(yè)主/住戶互動(dòng)（1）每半年進(jìn)行一次茶話會(huì)，與業(yè)主代表座談。（2）每年進(jìn)行一次旅游安排，物業(yè)公司組

52、織，業(yè)主自費(fèi)，物業(yè)公司不盈利。（3）每年年底進(jìn)行一次小型匯演，請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍與業(yè)主自演相結(jié)合，費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)。（4）每年進(jìn)行一次棋牌大賽，獎(jiǎng)金由物業(yè)公司承擔(dān)。（5）每年開(kāi)展一次業(yè)主互動(dòng)活動(dòng)，要緊為小區(qū)經(jīng)商業(yè)主提供小區(qū)經(jīng)商互動(dòng)。6、為小區(qū)業(yè)主提供增值服務(wù)（1）為小區(qū)業(yè)主提供定點(diǎn)洗車服務(wù)，收費(fèi)優(yōu)惠；（2）為小區(qū)業(yè)主提供家政服務(wù)，收費(fèi)優(yōu)惠；（3）為小區(qū)商戶提供商務(wù)服務(wù)，收費(fèi)優(yōu)惠。第六節(jié) 天翔新新家園物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)承諾全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故1、因失職或玩忽職守引發(fā)的職員死亡事故；2、因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；3、因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；4、因失職或玩忽職守引發(fā)

53、的水浸事故；5、因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件。二、用于物業(yè)治理服務(wù)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上三、職員培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%四、職員對(duì)企業(yè)的中意率達(dá)到85%以上五、業(yè)主/住戶對(duì)治理、服務(wù)工作的中意率達(dá)到95%以上六、全年支出操縱在預(yù)算范圍內(nèi)七、業(yè)主/住戶違章有效處理率100%八、小型維修及時(shí)率，合格率100%九、有效投訴的處理合格率（以回訪結(jié)果為準(zhǔn)）100%十、業(yè)主/住戶求助處理率，中意率100%十一、培訓(xùn)打算完成率100%十二、職員績(jī)效考評(píng)有效率98%十三、服務(wù)規(guī)范的出錯(cuò)率（以檢查、投訴記錄為準(zhǔn)）3%十四、工作操作規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)峻不合格為零，輕微不合格3項(xiàng)以下，觀

54、看項(xiàng)10項(xiàng)。十五、工作操作規(guī)程抽檢合格率95%十六、文化活動(dòng)有效完成率100%十七、業(yè)主/住戶對(duì)公共事務(wù)工作中意率80%十八、消防設(shè)施設(shè)備的使用完好率100%十九、一般治安案件的發(fā)生為0，有效處理率100%二十、其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%二十一、滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%二十二、治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%二十三、訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%二十四、車輛違章停放率5%二十五、業(yè)主/住戶對(duì)安保消防工作的中意率95%二十六、職職員傷事故發(fā)生率0二十七、值班記錄準(zhǔn)確合格率98%二十八、垃圾停留地面的時(shí)刻不超過(guò)1小時(shí)二十九、業(yè)主/住戶對(duì)清潔工作的中意率95%第二章 治理方式、工作打算第一節(jié) 治理方式

55、 興維物業(yè)公司擬對(duì)天翔新新家園采取的物業(yè)治理方式具體包含六個(gè)方面的內(nèi)容，即組織系統(tǒng)、運(yùn)作機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督與自我約束機(jī)制、信息回饋及處理機(jī)制、保險(xiǎn)機(jī)制。一、組織系統(tǒng)1、物業(yè)治理外部組織系統(tǒng)(圖21)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)興維物業(yè)業(yè)主用戶物業(yè)治理處服務(wù)報(bào)告協(xié)調(diào)指導(dǎo)監(jiān)督回饋報(bào)告指導(dǎo)監(jiān)督治理服務(wù)監(jiān)督 (圖2.1 物業(yè)治理外部組織系統(tǒng))監(jiān)督機(jī)構(gòu)天翔新新家園監(jiān)督機(jī)構(gòu)天翔新新家園業(yè)主委員會(huì)責(zé)任機(jī)構(gòu)興維物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)治理處協(xié)調(diào)監(jiān)督治理 (圖22 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、治理處三者關(guān)系結(jié)構(gòu)圖) 業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu) 業(yè)主委員會(huì)依法成立后即為法定監(jiān)督機(jī)構(gòu)，依據(jù)托付治理合同對(duì)治理處的工作進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督，負(fù)責(zé)評(píng)議治

56、理處的治理業(yè)績(jī)，審查物業(yè)治理效果，及時(shí)就治理工作中存在的問(wèn)題向治理處提出整改意見(jiàn)。 興維物業(yè)責(zé)任機(jī)構(gòu) 興維物業(yè)為本小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)總目標(biāo)的最終責(zé)任機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定物業(yè)治理的服務(wù)質(zhì)量總目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的方案：負(fù)本小區(qū)物業(yè)治理的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就物業(yè)治理狀況向業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)；組建精干、高效的組織機(jī)構(gòu)和訓(xùn)練有素的職員隊(duì)伍；向治理處客戶服務(wù)中心提供全方位的支持和督導(dǎo)。 治理處執(zhí)行機(jī)構(gòu) 治理處為物業(yè)治理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，保證物業(yè)治理的各項(xiàng)工作及環(huán)節(jié)均滿足服務(wù)質(zhì)量治理總目標(biāo)的要求；制定綜合治理打算并全面開(kāi)展各項(xiàng)治理服務(wù)工作；及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、住戶對(duì)物業(yè)治理工作的各種意見(jiàn)和建議。2、物業(yè)治理內(nèi)部治理架構(gòu) 設(shè)置講明

57、：客戶服務(wù)中心 面向業(yè)主、用戶，24小時(shí)同意電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)處理日常物業(yè)治理事務(wù)、負(fù)責(zé)住戶的服務(wù)工作和緊急事項(xiàng)，并做好投訴的登記、處理及回訪；跟蹤工作值班記錄；負(fù)責(zé)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備的治理；負(fù)責(zé)裝修監(jiān)管及服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督；負(fù)責(zé)治理處收費(fèi)工作。負(fù)責(zé)制定和實(shí)施小區(qū)文化活動(dòng)打算、治理小區(qū)娛樂(lè)設(shè)施。維修部：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備(含消防設(shè)施、智能化系統(tǒng))、房屋本體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，24小時(shí)為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)外包項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管(電梯)。秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)24小時(shí)治安巡視及值勤護(hù)衛(wèi)，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，負(fù)責(zé)車輛治理及收取停車費(fèi)的工作，組織開(kāi)展小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)的訓(xùn)練及消防演練，負(fù)責(zé)制定小區(qū)安全應(yīng)急處理方

58、案及防范措施。環(huán)境治理部：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)日常清潔、綠化工作；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的消殺工作；負(fù)責(zé)對(duì)分包方的工作實(shí)施監(jiān)管。二、運(yùn)作機(jī)制 運(yùn)作機(jī)制圖示(圖2.3)IISO9001質(zhì)量管理體系業(yè)主委員會(huì)治理處工作責(zé)任人對(duì)托付合同項(xiàng)目負(fù)責(zé)授權(quán)治理監(jiān)理目標(biāo)治理責(zé)任制分包方評(píng)價(jià)（圖2.3運(yùn)作機(jī)制圖）三、激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)存聯(lián)系的綜合機(jī)能，它的作用就在于提高“凝聚力”。興維物業(yè)“以人為本”的重要經(jīng)營(yíng)理念，倡導(dǎo)以人為中心，尊重人、理解人、培養(yǎng)人，以激勵(lì)職員上進(jìn)、實(shí)現(xiàn)職員的自身價(jià)值為動(dòng)身點(diǎn)，營(yíng)造一個(gè)和諧有序的舒適環(huán)境，實(shí)現(xiàn)轄區(qū)的治理目標(biāo)。 我司將在本小區(qū)

59、實(shí)施如下的措施： 1、目標(biāo)激勵(lì)：治理處將長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)分解到每年度各部門目標(biāo)治理責(zé)任制中，簽定每年度目標(biāo)治理責(zé)任制考核協(xié)議書(shū)，年終按協(xié)議書(shū)內(nèi)容考核工作業(yè)績(jī)，激發(fā)職員自覺(jué)為業(yè)主服務(wù)的工作熱情。2、崗位激勵(lì)：在各崗位拼搏的職員，最渴望得到自身價(jià)值被集體、領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可。在本小區(qū)我們將實(shí)行各級(jí)崗位公開(kāi)競(jìng)選的方法，做到“能者上，庸者下”，使具有真才實(shí)學(xué)的人有機(jī)會(huì)不斷實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，從而推動(dòng)服務(wù)水平的提高。3、效率激勵(lì)：在獎(jiǎng)金分配時(shí)，將采取與工作業(yè)績(jī)量化考核掛鉤的方法。多勞多得，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，獎(jiǎng)罰分明，促進(jìn)工作效率的提高。四、監(jiān)督機(jī)制與自我約束機(jī)制1、同意五方面的監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告制度業(yè)主用戶評(píng)議制度政府投訴制度社會(huì)

60、公開(kāi)監(jiān)督制度物業(yè)公司工作報(bào)告制度2、監(jiān)督機(jī)制具體方法：公開(kāi)監(jiān)督制，公布治理處監(jiān)督投訴電話、意見(jiàn)箱，24小時(shí)受理投訴，職員掛牌服務(wù)(工作牌)。定期報(bào)告制，治理處定期向業(yè)主委員會(huì)、興維物業(yè)報(bào)告工作，檢查物業(yè)治理事宜。用戶評(píng)議制，采取定期和不定期的方式，通過(guò)發(fā)放意見(jiàn)征詢表對(duì)治理處各項(xiàng)工作及人員進(jìn)行評(píng)價(jià)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)糾正，以保證實(shí)現(xiàn)治理目標(biāo)。為使監(jiān)督機(jī)制發(fā)揮最大效能，我們將認(rèn)真執(zhí)行“公開(kāi)監(jiān)督制度”、“服務(wù)工作報(bào)告制度”和“用戶評(píng)議制度”。3、自我約束機(jī)制：3.1外部約束：執(zhí)行國(guó)家、政府公布的有關(guān)法規(guī)條例和實(shí)施細(xì)則及物業(yè)治理合同。3.2內(nèi)部約束：月度質(zhì)量檢查制：公司不定時(shí)對(duì)治理處工作進(jìn)行全面質(zhì)檢，在此之