1、高密度策略2.0以上容積率項(xiàng)目研究第1頁(yè)第1頁(yè)目錄一、引言二、體系分解三、也許性研究四、需求性研究五、產(chǎn)品觀六、小屯項(xiàng)目針對(duì)性研究第2頁(yè)第2頁(yè)一、引言第3頁(yè)第3頁(yè)研究背景及目背 景也許開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，高容積率是一大類(lèi)型。含有節(jié)地性，符合都市發(fā)展方向。目 形成針對(duì)高容積率產(chǎn)品觀為高容積率項(xiàng)目的決議提供參考第4頁(yè)第4頁(yè)研究思緒研究范圍：以研究北京代表項(xiàng)目為主，參考集團(tuán)建成項(xiàng)目信息研究辦法以客戶(hù)需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來(lái)特點(diǎn)，以及由此形成特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容成本情況第5頁(yè)第5頁(yè)高容積率帶來(lái)了什么？相同用地下，地上建筑面積和體量增長(zhǎng)，如何消解高密度帶來(lái)壓迫

2、感？如何處理高密度開(kāi)發(fā)與提升居住空間舒適度矛盾？宜居性與舒適性澳洲康都高密度和景觀處理，金色家園泛會(huì)所處理高密度下景觀處理？高密度對(duì)局部小氣候影響？高密度對(duì)路網(wǎng)形式和密度要求，以及對(duì)小區(qū)開(kāi)放影響高密度下停車(chē)策略（包括對(duì)成本與環(huán)境影響）相同用地下，也許形成更多建筑形式、戶(hù)型多樣性，由此也許帶來(lái)居住混合性增長(zhǎng)（尤其在大規(guī)模小區(qū)中）相同用地下，人口密度提升，帶來(lái)對(duì)融洽鄰里交往更迫切需求高容積率下戶(hù)型配比與樓盤(pán)定位策略？對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)要求？對(duì)“合理性”更高要求（相比低密度）如何有效地提升容積率？進(jìn)深控制？東西向合理利用？對(duì)內(nèi)部或周?chē)涮滓?？?duì)后期裝修影響？第6頁(yè)第6頁(yè)二、體系分解第7頁(yè)第7頁(yè)產(chǎn)品 = 也

3、許 + 需求產(chǎn)品線（也許成為何？） 客戶(hù)線（需要成為何？） 單體也許性規(guī)劃也許性小區(qū)定位 合 理 性 宜 居 性 第8頁(yè)第8頁(yè)小區(qū)定位 合 理 性 宜 居 性 需求解析（一）單 體景 觀配 套其 它小區(qū)定位 規(guī) 劃第9頁(yè)第9頁(yè)小區(qū)定位 合 理 性 宜 居 性 需求解析（一）景 觀配 套其 它規(guī) 劃小區(qū)定位 單 體宜居性合理性自我實(shí)現(xiàn)尊重需求歸屬與愛(ài)安全需求生理需求宜居性合理性第10頁(yè)第10頁(yè)需求解析（二）第11頁(yè)第11頁(yè)需求解析（二）規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其它附加值宜居性消解高密度帶來(lái)壓迫感 關(guān)注局部小氣候同層次適當(dāng)居住混合 提升居住空間舒適度景觀宜居性提倡精裝修，減少后期裝修不良影響便利商業(yè)

4、服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往也許 小區(qū)文化營(yíng)造生態(tài)技術(shù)利用合理性合理提升容積率適合高密度路網(wǎng)形式和密度停車(chē)策略 符合樓盤(pán)定位高容積率下戶(hù)型配比策略合理戶(hù)型設(shè)計(jì)合理內(nèi)部或周?chē)涮?適應(yīng)高密度物業(yè)管理小區(qū)定位賣(mài)給誰(shuí)？客戶(hù)能得到什么？（地段、性?xún)r(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、小區(qū)文化、小區(qū)形象） 第12頁(yè)第12頁(yè)高容積率下產(chǎn)品觀結(jié)合地塊條件，依據(jù)客戶(hù)需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品也許性確保產(chǎn)品合理性符合小區(qū)定位宜居性符合定位其它附加值第13頁(yè)第13頁(yè)三、也許性研究第14頁(yè)第14頁(yè)高容積率下單體演變邏輯品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性型式邏輯（節(jié)地性）：面寬、進(jìn)深、單層戶(hù)數(shù)、

5、分?jǐn)傁禂?shù)成本邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)改變第15頁(yè)第15頁(yè)高容積率下單體演變圖示朝陽(yáng)園（一期）朝陽(yáng)園（二期）今典花園第16頁(yè)第16頁(yè)高容積率下單體演變圖示燕沙后華貿(mào)國(guó)際公寓光明都市（上海）棕櫚泉國(guó)際公寓第17頁(yè)第17頁(yè)高容積率下單體演變圖示公園印象（上海）楓林綠洲（西安）珠江峰景錦繡龍城（浙江）第18頁(yè)第18頁(yè)高容積率下單體演變圖示嘉和人家第19頁(yè)第19頁(yè)高容積率下單體演變圖示通風(fēng)戶(hù)數(shù)外墻戶(hù)數(shù)日照戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)日照戶(hù)數(shù)通風(fēng)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)通風(fēng)戶(hù)數(shù)通風(fēng)日照景觀日照通風(fēng)景觀日照通風(fēng)景觀第20頁(yè)第20頁(yè)高容積率下單體品質(zhì)象限（北方）合理性（日照、通風(fēng)）宜居性（景觀、均好性）第21頁(yè)第21頁(yè)高容積

6、率下提議單體選擇（北方）第22頁(yè)第22頁(yè)單體拼接組合第23頁(yè)第23頁(yè)普通情況下，在以上8種類(lèi)型中選擇，以確保品質(zhì)和容積率均衡。影響單體品質(zhì)原因排序以下：日照景觀視野通風(fēng)單層戶(hù)數(shù)保溫板樓進(jìn)深控制在14米以?xún)?nèi)（一梯三戶(hù)加厚部分除外）。在不影響戶(hù)型品質(zhì)和兼顧建筑造型前提下，盡也許降低單體平面周長(zhǎng)，以提升保溫性能，并可降低外裝飾面積，降低造價(jià)。注意電梯位置對(duì)戶(hù)內(nèi)空間噪音和震動(dòng)影響。高容積率下單體選擇幾點(diǎn)考慮（北方）第24頁(yè)第24頁(yè)高容積率下規(guī)劃組合考慮原因經(jīng)濟(jì)性：?jiǎn)误w選擇、日照間距、層數(shù)空間感：圍合感、領(lǐng)域感、流動(dòng)性宜居性：小氣候、景觀性、便利性第25頁(yè)第25頁(yè)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目容積率總用地(公頃

7、)總建面(萬(wàn)平米)總戶(hù)數(shù)(千戶(hù))車(chē)位比(車(chē)：戶(hù))綠化率（%）三居戶(hù)型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)均價(jià)(元/平)精裝開(kāi)發(fā)時(shí)間樂(lè)府江南2.0711301.5680.934.20%190 23.4*1523.4* 16.9997800是3.3慧谷陽(yáng)光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5誠(chéng)品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2* 14.430.2 * 18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6)12216200是4.6華紡易城2.462

8、5502.93140%13716.6*14.912185600否3.11陽(yáng)光上東2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%6500是5.6星園2.711.229.32.1220.733%15046*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%1905328000是4.4棕櫚泉3.473

9、01.41.550%20028.85*29.1(4)233016000是2.8觀湖國(guó)際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴園3.810.94020.8401.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15287100是4.1第26頁(yè)第26頁(yè)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)比較圖現(xiàn)象：項(xiàng)目檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大第27頁(yè)第27頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)（按構(gòu)成元素）純點(diǎn)塔萬(wàn)科星園（2.7）棕櫚泉國(guó)際公寓（3.4）第28頁(yè)第28頁(yè)高容積率

10、下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）第29頁(yè)第29頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板點(diǎn)+板 陽(yáng)光上東(2.48)第30頁(yè)第30頁(yè)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板點(diǎn)+板板+少許點(diǎn)樂(lè)府江南(2.07)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)誠(chéng)品建筑（2.4）第31頁(yè)第31頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板點(diǎn)+板板+少許點(diǎn)燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)第32頁(yè)第32頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板點(diǎn)+板板+少許點(diǎn)純板慧谷陽(yáng)光(2.15)華紡易城(2.46)第33頁(yè)第33頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板點(diǎn)+板板+少許點(diǎn)純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國(guó)際(3.5

11、)第34頁(yè)第34頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少許板點(diǎn)+板板+少許點(diǎn)純板高層高層+小高層高層+小高層+低多層高層+低多層上元(3.18)第35頁(yè)第35頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類(lèi)（按圍合方式）強(qiáng)圍合半圍合弱圍合開(kāi)敞式第36頁(yè)第36頁(yè)高容積率下規(guī)劃結(jié)構(gòu)要點(diǎn)分類(lèi)表序號(hào)構(gòu)成元素高下組合圍合方式空間形態(tài)（圍合感、領(lǐng)域感）景觀性都市形態(tài)(外在氣氛)小氣候品質(zhì)表示點(diǎn)1純點(diǎn)塔高低開(kāi)敞圍合形態(tài)簡(jiǎn)樸，容易形成相對(duì)強(qiáng)流動(dòng)感1、流動(dòng)性和連續(xù)性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優(yōu)先規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)和板布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情 開(kāi)放、封閉、或者冷漠，影響都市界面1、避免高層風(fēng)2、圍合與開(kāi)敞對(duì)局部小氣候影響

12、1、單體品質(zhì)2、領(lǐng)域感3、外在形象4、景觀品質(zhì)5、舒適小氣候和活動(dòng)空間2點(diǎn)塔+少許板形態(tài)有改變，填補(bǔ)弱圍合感3點(diǎn)+板形態(tài)改變豐富，容易形成圍合感4板+少許點(diǎn)形態(tài)有改變，容易形成圍合感5純板形態(tài)簡(jiǎn)樸，容易形成圍合感幾點(diǎn)感受：樂(lè)府江南規(guī)劃空間感誠(chéng)品建筑規(guī)劃、品質(zhì)感、文化牌珠江峰景比星園缺靈性，但更理性、務(wù)實(shí)星園與棕櫚泉空間對(duì)比（均布式與周?chē)剑╆?yáng)光上東組團(tuán)感、復(fù)合性、都市感、品質(zhì)感燕沙后務(wù)實(shí)定位朗琴園與澳洲康都景觀牌，成本投入重點(diǎn)上元獨(dú)辟蹊經(jīng)第37頁(yè)第37頁(yè)高容積率下停車(chē)方式前提和趨勢(shì)：1、在北京，私人轎車(chē)擁有率達(dá)22% ，有車(chē)人家中，有13%家庭已經(jīng)擁有了第二輛家庭用車(chē)，私人轎車(chē)擁有量在飛速增長(zhǎng)

13、 。2、高容積率小區(qū)人口密度提升使停車(chē)問(wèn)題更為突出。3、對(duì)小區(qū)景觀綠化高度注重，需要避免停車(chē)對(duì)小區(qū)環(huán)境不利影響。對(duì)策：1、在尊重行人（通過(guò)組團(tuán)內(nèi)高品質(zhì)綠化空間）和尊重駕車(chē)人（一定程度上保留在小區(qū)內(nèi)地上行駛距離與時(shí)間）之間取得一個(gè)平衡，大家共同享受高品質(zhì)優(yōu)美小區(qū)，而不需要哪一方做出太大犧牲。2、規(guī)劃便于駕車(chē)人合理行車(chē)路線，依據(jù)駕車(chē)人行動(dòng)路線和活動(dòng)范圍，來(lái)提升相應(yīng)空間舒適度和視覺(jué)美感。3、在地面停車(chē)、架空停車(chē)、半地下車(chē)庫(kù)、地下車(chē)庫(kù)四種方式中，以半地下、地下停車(chē)為主，地面停車(chē)為輔。4、地下車(chē)庫(kù)處理，考慮綠化和陽(yáng)光引入，下車(chē)后回家路線便捷和沿途感受，車(chē)庫(kù)電梯廳空間與裝修。第38頁(yè)第38頁(yè)四、需求性研究

14、第39頁(yè)第39頁(yè)需求解析規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其它附加值宜居性消解高密度帶來(lái)壓迫感 關(guān)注局部小氣候同層次適當(dāng)居住混合 提升居住空間舒適度景觀宜居性提倡精裝修，減少后期裝修不良影響便利商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往也許 小區(qū)文化營(yíng)造生態(tài)節(jié)能技術(shù)利用商業(yè)附加值合理性合理提升容積率適合高密度路網(wǎng)形式和密度停車(chē)策略 符合樓盤(pán)定位高容積率下戶(hù)型配比策略合理戶(hù)型設(shè)計(jì)合理內(nèi)部或周?chē)涮?適應(yīng)高密度物業(yè)管理小區(qū)定位賣(mài)給誰(shuí)？客戶(hù)能得到什么？（地段、性?xún)r(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、小區(qū)文化、小區(qū)形象） 第40頁(yè)第40頁(yè)宜居性弱化高密度如何處理高密度開(kāi)發(fā)與提升居住空間舒適度矛盾？容積率是一個(gè)理性數(shù)值，但是，人對(duì)居住空

15、間舒適度判斷取決于現(xiàn)場(chǎng)感知，而非抽象數(shù)字。高層建筑因其生硬直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。第41頁(yè)第41頁(yè)宜居性弱化高密度讓豐富弱化呆板和尺度組團(tuán)中類(lèi)型混合近人尺度上，讓高層變成低層“高湯”、“前湯”嘗試讓室外/活動(dòng)空間穿插入高層樓體“泛會(huì)所”出現(xiàn)把高層體塊“打散”復(fù)合立面第42頁(yè)第42頁(yè)宜居性改進(jìn)小氣候高層建筑改變光線、日照、和自然通風(fēng)，對(duì)小區(qū)及其周?chē)夂颦h(huán)境造成很大影響，詳細(xì)如：塔樓也許在底部造成強(qiáng)力下行風(fēng)和不舒適旋風(fēng)?！蔼M管效應(yīng)”在刮起大風(fēng)時(shí)，有“狹管效應(yīng)”作怪，通過(guò)高樓之間瞬間風(fēng)力會(huì)被放大。小風(fēng)時(shí)則造成通風(fēng)不良，形成污染物阻滯地帶。在陽(yáng)光照射幾種小時(shí)以?xún)?nèi)，高層建筑投

16、下陰影，這些陰影也許極大地改變著該區(qū)域性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景。“牛背雨”當(dāng)向陽(yáng)水泥、柏油路面上溫度到80左右時(shí)，會(huì)對(duì)造成降雨水汽有很大影響，也就會(huì)出現(xiàn)路東暴雨如注、路西地皮將濕現(xiàn)象。 由于居住集中，空調(diào)、取暖和照明等需要較大能量供應(yīng)，從而產(chǎn)生大量熱量，改變了原有熱平衡關(guān)系，加劇了熱島現(xiàn)象。第43頁(yè)第43頁(yè)宜居性改進(jìn)小氣候日照（一）住宅布置與日照質(zhì)量在住宅布置中，改變單純地按照日照間距南北向行列式排列，充足利用太陽(yáng)方位角改變，采用靈活多樣方式，既豐富了空間環(huán)境，又提升了日照質(zhì)量。歸納起來(lái)有下列幾種辦法：（1）住宅上下或左右錯(cuò)開(kāi)布置（2）條式住宅與點(diǎn)式住宅相結(jié)合布置（3）南偏東最佳日照角度

17、布置 （二）東西向適當(dāng)增長(zhǎng)東西向住宅不但增長(zhǎng)了建房面積，還可擴(kuò)大南北向住宅間距，形成庭院式室外空間。涉及東西向住宅設(shè)計(jì)，可采用下列辦法克服西曬缺點(diǎn)：（1）將次要房間放在西面，加大西向房間進(jìn)深（2）在西邊設(shè)置進(jìn)深較大陽(yáng)臺(tái)，不讓陽(yáng)光一曬到底（3）但凡朝西戶(hù)都有東面居室，避免純朝西戶(hù)出現(xiàn)，從而組織好穿堂風(fēng)，讓日落后把余熱吹走，晚上就能休息與睡眠。 采用東西向住宅和南北向住宅拼接時(shí)，必須考慮兩者接受日照程度和互相遮擋關(guān)系。即使東西向住宅遮擋了部分南向居室午后日照，但庭院內(nèi)冬季可不受寒風(fēng)侵襲，改進(jìn)了室外小氣候。例：集團(tuán)東西向薄板戶(hù)型套內(nèi)面積81.21m建筑面積94.87m使用率85.6%第44頁(yè)第44頁(yè)

18、宜居性改進(jìn)小氣候除了以上日照與通風(fēng)等原因外，居住區(qū)綠化、水系等條件也是影響居住區(qū)熱環(huán)境主要原因。 設(shè)計(jì)綠地時(shí)，對(duì)于熱量吸取，灌木要比草地易吸取，闊葉樹(shù)比針葉樹(shù)易吸取，在宅前宅后院落，宜種植適量樹(shù)木來(lái)增長(zhǎng)居民休憩場(chǎng)合，吸取夏季過(guò)多熱空氣。同時(shí)還含有保溫增濕效果。通風(fēng)（一）建筑布局，要為整個(gè)居住區(qū)提供自然通風(fēng)環(huán)境。（1）過(guò)梳法普通來(lái)說(shuō)，開(kāi)敞空間比封閉空間空氣流通性能好；點(diǎn)式住宅比條式住宅通風(fēng)效果好。點(diǎn)式住宅當(dāng)夏季風(fēng)吹來(lái)時(shí)如同過(guò)梳普通，將居室和庭院內(nèi)熱空氣吹走。（2）導(dǎo)流法把居住區(qū)室外空間組織成一個(gè)系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計(jì)成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個(gè)住宅組團(tuán)，然后再?gòu)慕M團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。（

19、3）南敞北閉法適合用于北方部分地域，那里夏季需引入季節(jié)風(fēng)，冬季要遮擋北來(lái)寒風(fēng)。主要居室向南，含有良好日照與通風(fēng)條件，同時(shí)對(duì)小區(qū)小氣候有好處。南邊低住宅呈三點(diǎn)式布置，向季節(jié)風(fēng)敞開(kāi)，對(duì)通風(fēng)尤其有利。（二）必要時(shí)候，通過(guò)風(fēng)洞試驗(yàn)，能夠感性、直觀地顯示出在風(fēng)場(chǎng)作用下，質(zhì)量、動(dòng)量和熱量傳遞轉(zhuǎn)移情況，為在規(guī)劃、決議時(shí)理解和處理污染物擴(kuò)散、熱島效應(yīng)和建筑物風(fēng)荷載提供依據(jù)。 第45頁(yè)第45頁(yè)宜居性改進(jìn)小氣候規(guī)劃布局考慮原因：1、板點(diǎn)結(jié)合，適當(dāng)考慮南敞北閉法，導(dǎo)堵結(jié)合，合理布局2、合理采用東西向住宅，在單體戶(hù)型基本合理情況下，改進(jìn)小區(qū)小氣候3、結(jié)合景觀，合理布置綠地和硬地位置，控制適當(dāng)面積規(guī)模，改進(jìn)局部熱環(huán)境4

20、、種植設(shè)計(jì)必須考慮對(duì)局部小氣候影響，各種樹(shù)木第46頁(yè)第46頁(yè)宜居性景觀現(xiàn)象：容積率增長(zhǎng)景觀原因突出宜居原因主要性加強(qiáng)第47頁(yè)第47頁(yè)宜居性景觀棕櫚泉國(guó)際公寓第48頁(yè)第48頁(yè)宜居性景觀第49頁(yè)第49頁(yè)宜居性景觀第50頁(yè)第50頁(yè)宜居性景觀第51頁(yè)第51頁(yè)宜居性景觀第52頁(yè)第52頁(yè)宜居性景觀景觀應(yīng)作為高容積率項(xiàng)目提升品質(zhì)主要關(guān)注點(diǎn)，可有效舒緩高容積率帶來(lái)生理和心理壓力。景觀本身要具備必要欣賞性，包括近距離景觀和高視點(diǎn)景觀。景觀可參與性，或多功效原則，也就是綠化用地也能夠做別功效用，是多用途空間，以滿足居民活動(dòng)需求。水景適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩

21、壓力。車(chē)庫(kù)應(yīng)納入景觀體系一并考慮：一方面，弱化對(duì)景觀影響，另一方面，也需要為停車(chē)創(chuàng)造良好環(huán)境。第53頁(yè)第53頁(yè)宜居性景觀在提倡“健康住宅”今天，要關(guān)注景觀生態(tài)性，提倡生態(tài)第一，景觀第二標(biāo)準(zhǔn)。生態(tài)景觀不只是綠化，必須以改進(jìn)及提升人生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。詳細(xì)設(shè)計(jì)上：（1）重視綠化布局層次、格調(diào)與建筑物相互輝映。（2）重視不同植物各方面相互補(bǔ)充融合，比如，除普通草本植物外，重視欣賞花木、闊葉喬木、食用果樹(shù)、藥用植物和芳香植物等種植。（3）重視發(fā)揮綠化在整個(gè)小區(qū)生態(tài)中其它更深層次作用，如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪音、消除毒害物質(zhì)、殺滅細(xì)菌病毒等，甚至從視覺(jué)感官和心理上消除精神疲勞等作用。（4）

22、從生態(tài)角度看，用樹(shù)綠化效率要比草坪綠化高25倍，也好維護(hù)。依據(jù)研究，喬木與草坪投資是1：10，而產(chǎn)生生態(tài)效應(yīng)是30：1，每公頃樹(shù)木每年能吸取二氧化碳12噸，二氧化硫300千克，產(chǎn)生氧氣，吸取灰塵，蓄水，因此夏天感到清涼，冬天感到溫暖。（5）生態(tài)小區(qū)參考指標(biāo)：綠化指標(biāo)：是衡量生態(tài)小區(qū)建設(shè)水平最主要指標(biāo)之一。綠地率（包含景區(qū)和水面）須達(dá)50%以上，人均公共綠地應(yīng)在28平方米 以上。地面保水指標(biāo)：本指標(biāo)強(qiáng)調(diào)建筑基地滲水保水能力，盡也許降低混凝土覆蓋面積，采取自然排水系統(tǒng)，以利于雨水滲透，抱負(fù)指標(biāo)是小區(qū)80%裸露地含有透水性能。第54頁(yè)第54頁(yè)宜居性生態(tài)節(jié)能技術(shù)利用外部保溫節(jié)能技術(shù)（1）外墻及屋面保溫

23、系統(tǒng)（2）外門(mén)窗系統(tǒng)（3）外遮陽(yáng)系統(tǒng)室內(nèi)環(huán)境技術(shù)（1）供冷供暖系統(tǒng)（2）新風(fēng)系統(tǒng)（3）等等聚氨酯外保溫體系屋面綠化外遮陽(yáng)天津東麗湖項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)第55頁(yè)第55頁(yè)宜居性生態(tài)節(jié)能技術(shù)利用“科技豪宅”1、鋒尚國(guó)際公寓鋒尚國(guó)際公寓位于海淀區(qū)萬(wàn)柳居住區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總建筑面積10余萬(wàn)平方米，建筑形式為一層八九戶(hù)塔樓。，鋒尚打出“辭別空調(diào)暖氣時(shí)代”廣告語(yǔ)，引起業(yè)界轟動(dòng)。2、萬(wàn)國(guó)城MOMAMOMA幾乎完全照搬了鋒尚關(guān)鍵技術(shù)體系，但做更徹底。MOMA抓住了非典這個(gè)契機(jī)，推出“病毒防火墻,科技養(yǎng)生新建筑”，得到市場(chǎng)認(rèn)可。 鋒尚與MOMA關(guān)鍵技術(shù)：（1）保溫隔熱性能良好圍護(hù)結(jié)構(gòu)（2）混凝土頂棚輻射采暖制冷技術(shù)（3）全置換

24、式新風(fēng)系統(tǒng)第56頁(yè)第56頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性表現(xiàn)形式引入都市生活，形成商業(yè)街區(qū)住宅和商業(yè)各有獨(dú)立出入口，如住宅從地下直接上各單元，地面一、二層跳空給商業(yè)，普通，住宅在商業(yè)后面有獨(dú)立區(qū)域商業(yè)街區(qū)完全開(kāi)放，小區(qū)居民和外部人流均可享用商業(yè)頂部普通開(kāi)辟成小區(qū)專(zhuān)用活動(dòng)區(qū)域富有特色商業(yè)空間、細(xì)部、商業(yè)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)普通特性適當(dāng)都市區(qū)位產(chǎn)生對(duì)商業(yè)街區(qū)需求良好而恰當(dāng)商業(yè)氣氛成就小區(qū)標(biāo)志性小區(qū)居民既能享受潮流購(gòu)物便利，也可享受置身繁榮安靜實(shí)例建外SOHO陽(yáng)光上東（中央街區(qū)）陽(yáng)光廣場(chǎng)Paseo ColoradoPentagon Row第57頁(yè)第57頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也

25、許性建外SOHO第58頁(yè)第58頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性陽(yáng)光廣場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)炎黃藝術(shù)館北側(cè)。寫(xiě)字樓，商住公寓，出租，單元面積120-250平方米。一、二層設(shè)綜合性商場(chǎng)，設(shè)有郵局、銀行、機(jī)票代理、大型超市、百貨、餐飲、游泳池、兒童歡樂(lè)天地、卡拉OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡廳等。一層屋面上設(shè)近萬(wàn)平方米中庭噴泉廣場(chǎng)。設(shè)有多層停車(chē)場(chǎng)，共五百個(gè)室內(nèi)及室外停車(chē)位供住戶(hù)及訪客使用。 第59頁(yè)第59頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性陽(yáng)光廣場(chǎng)第60頁(yè)第60頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性陽(yáng)光廣場(chǎng)第61頁(yè)第61頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性陽(yáng)

26、光上東（中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)）B區(qū)與C區(qū)界線是一條都市道路，結(jié)合這條都市道路，小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)都市廣場(chǎng)，主要商業(yè)設(shè)施（出租）、娛樂(lè)設(shè)施、和運(yùn)動(dòng)設(shè)施匯集于此，成為整個(gè)小區(qū)中心和起居室。 陽(yáng)光上東(2.48)ABC第62頁(yè)第62頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性陽(yáng)光上東（中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)）第63頁(yè)第63頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性陽(yáng)光上東，國(guó)際化小區(qū)思考（1）從都市結(jié)構(gòu)和形態(tài)出發(fā)規(guī)劃布局、單體設(shè)計(jì)，而不是單純朝向（日照）至上（2）景觀優(yōu)先（3）混合性，包括建筑產(chǎn)品混合，以及住宅和商業(yè)適當(dāng)混合第64頁(yè)第64頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性Paseo Colorad

27、oPaseoColorado橫跨3個(gè)街區(qū)，占地14.9公頃，由商業(yè)和住宅兩部分構(gòu)成。位于西區(qū)住宅布置有底商，商業(yè)由零售店、餐館、咖啡屋、1個(gè)14屏電影院、1個(gè)超市、健康俱樂(lè)部/美體中心、溫泉等構(gòu)成。東區(qū)則為獨(dú)立住宅樓。住宅由4層共400套公寓構(gòu)成，每套面積從56至130平方米不等。建筑外觀設(shè)計(jì)充斥了裝飾藝術(shù)要素。第65頁(yè)第65頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性Paseo Colorado第66頁(yè)第66頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性Paseo Colorado第67頁(yè)第67頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性Paseo Colorado第68頁(yè)第68頁(yè)

28、其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性第69頁(yè)第69頁(yè)其它附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）也許性Paseo ColoradoPaseoColorado實(shí)行方案設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)下列要點(diǎn)：（1）在都市商業(yè)核心區(qū)創(chuàng)造多種功能混合使用環(huán)境。通過(guò)零售業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)娛樂(lè)業(yè)和居住區(qū)混合，讓人們能夠在這里生活、工作、玩耍，促使該區(qū)二十四小時(shí)均富有活力。（2）用步行街或人行道將PaseoColorado與鄰接商業(yè)區(qū)聯(lián)在一起。（3）鼓勵(lì)視覺(jué)愉悅、功能合理設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)應(yīng)尊重都市中心區(qū)內(nèi)歷史建筑，并要提供21世紀(jì)都市村莊發(fā)展所需多樣便利設(shè)施。（4）重新設(shè)計(jì)原有地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)布局。允許零售業(yè)停車(chē)并隔離保護(hù)居民私用停車(chē)位，地下室電梯能直達(dá)住宅樓大堂。（5）重新開(kāi)放Garfield大道成為步行街，在市中心重建那條貫穿南北、連接中心圖書(shū)館和市民禮堂、包札藝術(shù)風(fēng)格軸線。（6）制定可實(shí)行零售店設(shè)計(jì)統(tǒng)一原則和主要標(biāo)志程序，確保店面能互相協(xié)調(diào)、兼容。（7）考慮多樣性公共藝術(shù)。如在為數(shù)眾多噴泉上使用裝飾磚，富有工藝創(chuàng)意欄桿、大門(mén)式樣。（8）居住單