1、香水水城策策劃報(bào)告告香水城城策劃劃報(bào)告目錄一、商商業(yè)部分分市場(chǎng)定定位思路路概述2二、本本項(xiàng)目商商業(yè)屬性性具體分分析3（一）郊區(qū)城城市化進(jìn)進(jìn)程中大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施特特征分析析3（二）本地居居民消費(fèi)費(fèi)特征分分析18（三三）物流流設(shè)施對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)的的影響作作用20（四四）會(huì)展展業(yè)及相相關(guān)配套套設(shè)施需需求對(duì)本本項(xiàng)目商商業(yè)的影影響作用用24（五五）綜合合樓潛在在人群對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)需需求分析析26三、本本項(xiàng)目商商業(yè)設(shè)施施定位28（一一）目標(biāo)標(biāo)客戶群群體確定定28（二二）商業(yè)業(yè)主題思思路研究究28（三三）商業(yè)業(yè)面積初初步確定定49（四四）商業(yè)建建筑風(fēng)格格的初步步確定50（五五）地塊塊周邊用用地性質(zhì)質(zhì)分析

2、51綜合合樓分析析研究與與初步定定位53一、綜合樓樓用地分分析53二、區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系分分析54三、產(chǎn)品定定位771、規(guī)模定定位7772、本項(xiàng)目目寫字樓樓種類定定位7773、寫字樓樓產(chǎn)品形形象建議議7884、本本項(xiàng)目寫寫字樓用用途構(gòu)成成定位8155、服務(wù)務(wù)式公寓寓產(chǎn)品定定位8826、主體建建筑布局局8447、媒媒介空間間建議8588、設(shè)施施設(shè)備建建議885一、商業(yè)業(yè)部分市市場(chǎng)定位位思路概概述對(duì)于于本項(xiàng)目目商業(yè)而而言，我我們認(rèn)為為由于其其所處的的地理位位置以及及內(nèi)部其其他相關(guān)關(guān)設(shè)施的的影響，所以本本項(xiàng)目商商業(yè)的屬屬性具有有多重性性。換言言之，本本項(xiàng)目商商業(yè)設(shè)施施的市場(chǎng)場(chǎng)定位受受到自身身與外界

3、界多種因因素的作作用。因因此，在在得出商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)定位之之前，我我們必須須對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)所受到到的影響響因素進(jìn)進(jìn)行深入入的分析析，研究究其對(duì)商商業(yè)定位位所產(chǎn)生生的具體體影響以以及各影影響因素素之間的的輕重關(guān)關(guān)系。由由此才能能最終確確定本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)適合的的市場(chǎng)定定位。就就此，我我們認(rèn)為為本項(xiàng)目目商業(yè)定定位的總總體研究究思路為為：根據(jù)據(jù)上圖所所示，本本項(xiàng)目商商業(yè)設(shè)施施具有五五種不同同的商業(yè)業(yè)屬性。我們認(rèn)認(rèn)為，本本項(xiàng)目最最基礎(chǔ)的的商業(yè)屬屬性就是是其不可可更改的的宏觀地地理位置置，即城城市邊緣緣的商業(yè)業(yè)設(shè)施的的商業(yè)屬屬性。本本項(xiàng)目處處于XXX市的東東南四環(huán)環(huán)。一方方面本項(xiàng)項(xiàng)目具有有其他任任何區(qū)域域

4、都很難難比擬的的車行交交通便利利；另一一方面，本項(xiàng)目目不具有有如城市市中心商商業(yè)區(qū)的的歷史商商業(yè)文脈脈。具體體而言，城市中中心的商商業(yè)區(qū)在在很大程程度上不不僅滿足足了人們們對(duì)日常常購物的的需求，更重要要的其長(zhǎng)長(zhǎng)久的歷歷史積淀淀使其也也具有了了很強(qiáng)的的城市旅旅游性質(zhì)質(zhì)。XXX的王府府井、西西單等商商業(yè)區(qū)都都是這種種典型的的城市中中心。而而對(duì)于本本項(xiàng)目這這種城市市邊緣商商業(yè)而言言，由于于缺乏這這種歷史史形成的的商業(yè)文文脈，可可以說簡(jiǎn)簡(jiǎn)單模仿仿城市中中心這種種具有城城市觀光光購物性性質(zhì)的商商業(yè)形式式，是較較為困難難的。因因此，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目而言，首先必必須仔細(xì)細(xì)研究本本項(xiàng)目的的城市邊邊緣商業(yè)業(yè)的屬性性

5、，尋求求出其自自身所具具有的商商業(yè)魅力力。在對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)城城市邊緣緣商業(yè)屬屬性進(jìn)行行深入研研究的基基礎(chǔ)上，我們也也需要認(rèn)認(rèn)識(shí)到，除了城城市邊緣緣商業(yè)的的屬性以以外，由由于本項(xiàng)項(xiàng)目為大大型綜合合項(xiàng)目，因此商商業(yè)設(shè)施施周邊的的項(xiàng)目都都將對(duì)本本項(xiàng)目商商業(yè)的定定位產(chǎn)生生影響。換言之之，在不不同影響響因素的的作用下下，本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)將具有有其他的的商業(yè)屬屬性。首首先，任任何商業(yè)業(yè)項(xiàng)目都都需要得得到大量量穩(wěn)定的的本地居居民消費(fèi)費(fèi)，才能能具有長(zhǎng)長(zhǎng)久的生生命力。因此，我們認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)將將近1660萬平平方米居居住區(qū)所所帶來的的本區(qū)域域居民的的日常消消費(fèi)將成成為本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)值得研研究的重重點(diǎn)。此此外特

6、別別值得注注意的是是，一方方面，目目前XXX居民家家庭轎車車擁有量量的急劇劇上升；另一方方面，本本項(xiàng)目所所在的東東南四環(huán)環(huán)是XXX城市車車行交通通最為方方便的區(qū)區(qū)域，因因此我們們也必須須考慮到到東南三三、四環(huán)環(huán)環(huán)路交交通所帶帶來的居居民日常常消費(fèi)需需求對(duì)本本項(xiàng)目的的影響作作用。其其次值得得注意的的是，本本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部所具具有的物物流設(shè)施施也將對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)設(shè)設(shè)施產(chǎn)生生巨大的的影響作作用。隨隨著零售售業(yè)的發(fā)發(fā)展，尤尤其是國(guó)國(guó)外著名名品牌的的大型零零售連鎖鎖進(jìn)入XXX（例例如，沃沃爾瑪，麥德龍龍等），其對(duì)倉倉儲(chǔ)物流流的看重重，將使使本項(xiàng)目目商業(yè)所所能依托托的物流流基地成成為本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)吸引大大型

7、倉儲(chǔ)儲(chǔ)式零售售商業(yè)的的優(yōu)勢(shì)所所在。但但更為重重要的是是，作為為物流基基地，其其具有各各種地區(qū)區(qū)商品在在此集散散的特點(diǎn)點(diǎn)。因此此，我們們可以依依托物流流港“大大通關(guān)”的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，發(fā)展展物流商商業(yè)。此此外，會(huì)會(huì)展設(shè)施施是本項(xiàng)項(xiàng)目的核核心動(dòng)力力所在，其對(duì)商商業(yè)的帶帶動(dòng)作用用也十分分值得研研究。具具體而言言，未來來會(huì)展活活動(dòng)所帶帶來的需需求將直直接影響響著本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)設(shè)施內(nèi)內(nèi)部的具具體業(yè)態(tài)態(tài)設(shè)置?？梢哉f說會(huì)展將將對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)設(shè)施的的設(shè)置具具有很強(qiáng)強(qiáng)影響作作用。而而且，會(huì)會(huì)展所直直接影響響下的綜綜合樓設(shè)設(shè)施將與與會(huì)展設(shè)設(shè)施一起起對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)產(chǎn)生連連動(dòng)影響響作用，并帶來來一定數(shù)數(shù)量的固固定消費(fèi)費(fèi)群

8、體。因此會(huì)會(huì)展設(shè)施施及綜合合樓也影影響本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)設(shè)置的的影響因因素?？偪傊?，以以下我們們將對(duì)上上述五種種商業(yè)屬屬性逐一一進(jìn)行具具體分析析，研究究其對(duì)本本項(xiàng)目商商業(yè)所產(chǎn)產(chǎn)生的影影響作用用，最終終找到適適合本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的最佳佳商業(yè)定定位。二二、本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)屬性具具體分析析（一）郊區(qū)城城市化進(jìn)進(jìn)程中大大型商業(yè)業(yè)設(shè)施特特征分析析目前隨隨著XXX人口的的不斷從從內(nèi)城區(qū)區(qū)向外城城區(qū)遷移移，XXX外城區(qū)區(qū)中的許許多郊區(qū)區(qū)地帶也也在不斷斷城市化化。與之之相伴的的是，許許多大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目尤其其是大型型零售業(yè)業(yè)不斷向向城市新新興區(qū)域域擴(kuò)展布布點(diǎn)。值值得注意意的是，這些在在新興城城市區(qū)域域設(shè)置的的大型商商

9、業(yè)設(shè)施施，其經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模模和建筑筑形態(tài)都都與城市市中心區(qū)區(qū)域（如如西單、王府井井區(qū)域）有著巨巨大的差差別。這這些在城城市新興興區(qū)內(nèi)的的大型商商業(yè)具有有歐美郊郊區(qū)化商商業(yè)的特特征，即即大規(guī)模模、低密密度等特特點(diǎn)。由由此在一一定程度度上，XXX城市市郊區(qū)不不斷城市市化進(jìn)程程，帶來來了一種種商業(yè)模模式的延延展城市邊邊緣區(qū)域域大規(guī)模模商業(yè)的的出現(xiàn)。正如前前文所述述，本項(xiàng)項(xiàng)目所位位于東南南四環(huán)邊邊緣，屬屬于正在在興起的的郊區(qū)城城市化區(qū)區(qū)域。因因此本項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)則受受到這種種城市邊邊緣大型型商業(yè)發(fā)發(fā)展的巨巨大影響響。對(duì)于于本項(xiàng)目目而言，深入研研究城市市邊緣區(qū)區(qū)域大規(guī)規(guī)模商業(yè)業(yè)形成的的條件，以及目目前XXX

10、三、四四環(huán)以外外大型商商業(yè)發(fā)展展情況，尤其是是東南四四環(huán)區(qū)域域大型商商業(yè)的情情況，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)定位位具有極極大的指指導(dǎo)意義義。以下下為具體體分析內(nèi)內(nèi)容。11.在在郊區(qū)城城市過程程中大型型商業(yè)建建設(shè)所需需要具備備的條件件我們認(rèn)認(rèn)為目前前大型零零售商業(yè)業(yè)不斷向向三、四四環(huán)以外外的區(qū)域域擴(kuò)展，是因?yàn)闉檎麄€(gè)XXX郊區(qū)區(qū)城市化化發(fā)展已已經(jīng)具備備了支持持大型商商業(yè)的條條件。以以下我們們將從三三個(gè)方面面進(jìn)行論論述。（1）、居住區(qū)區(qū)域郊區(qū)區(qū)城市化化進(jìn)程的的加快郊郊區(qū)居住住的城市市化是城城市擴(kuò)張張的產(chǎn)物物，也是是商業(yè)進(jìn)進(jìn)入郊區(qū)區(qū)所必須須具備的的條件之之一。換換言之，郊區(qū)居居住的城城市化是是發(fā)展在在這些

11、新新興區(qū)域域大型商商業(yè)所必必須有的的條件。因?yàn)榻冀紖^(qū)城市市化所帶帶來的人人口的增增長(zhǎng)為零零售業(yè)帶帶來了大大型的消消費(fèi)人流流，刺激激了零售售業(yè)向郊郊區(qū)布局局。就長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展展來看，按照XXX城市市總體規(guī)規(guī)劃，XXX市邊邊緣地帶帶居住人人口將由由20000年的的1400萬人增增加到220100年的2200萬萬人。同同時(shí)，舊舊城區(qū)的的常住人人口要逐逐步向外外疏散，目前已已經(jīng)從119900年的1175萬萬人降至至1600萬人左左右，到到20110年要要降到1150萬萬人以下下。在總總體規(guī)劃劃中垡頭頭、南苑苑均位于于本區(qū)域域內(nèi)。這這無疑將將為進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)包括本本區(qū)域在在內(nèi)的整整個(gè)XXX郊區(qū)城城市化。就目

12、前前情況來來看，本本項(xiàng)目所所在地東東南部則則已經(jīng)初初步成型型的亦莊莊，該地地區(qū)為XXX市經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，已經(jīng)經(jīng)建成了了非常多多的企業(yè)業(yè)和住宅宅區(qū)；地地塊的西西邊為XXX市早早期開發(fā)發(fā)成型的的方莊社社區(qū)。這這說明XXX東南南部已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了了較為明明顯了郊郊區(qū)城市市化。目目前在建建或在售售的紫南南家園、翠城、觀筑、山水文文園等項(xiàng)項(xiàng)目都顯顯示出這這種住宅宅郊區(qū)化化的趨勢(shì)勢(shì)。特別別值得指指出的是是，近期期SARRS病毒毒的肆虐虐會(huì)促進(jìn)進(jìn)這種郊郊區(qū)密度度較低、通風(fēng)、采光良良好的居居住環(huán)境境干凈整整潔的住住宅的發(fā)發(fā)展。而而且本項(xiàng)項(xiàng)目作為為大型綜綜合項(xiàng)目目，其所所具有的的各種設(shè)設(shè)施尤其其是內(nèi)部部居住區(qū)

13、區(qū)的建設(shè)設(shè)也將進(jìn)進(jìn)一步推推動(dòng)?xùn)|南南四環(huán)區(qū)區(qū)域城市市化進(jìn)程程?？傊?，隨著著這種郊郊區(qū)城市市化進(jìn)程程的迅速速發(fā)展，將為該該地區(qū)的的大型商商業(yè)帶來來大量的的消費(fèi)人人群，從從而促進(jìn)進(jìn)大型商商業(yè)在郊郊區(qū)的出出現(xiàn)和發(fā)發(fā)展。（2）、公路的的網(wǎng)絡(luò)化化及交通通條件的的日益完完善隨著著公路的的網(wǎng)絡(luò)化化即高速速公路系系統(tǒng)的完完善，許許多經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的的區(qū)位指指向原則則發(fā)生了了巨變，盡可能能接近市市場(chǎng)的原原則已不不再是以以接近市市中心為為標(biāo)準(zhǔn)，而是以以接近主主要的運(yùn)運(yùn)輸動(dòng)脈脈為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；而且且汽車行行駛速度度的提高高，使得得通勤的的范圍進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。高高速公路路系統(tǒng)打打開了“居住郊郊區(qū)城市市化”的道路路，同時(shí)時(shí)形成了

14、了郊區(qū)對(duì)對(duì)工業(yè)、商業(yè)開開發(fā)的吸吸引力。這些經(jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)體現(xiàn)在在：有充充足的停停車場(chǎng)、低資產(chǎn)產(chǎn)成本、接近供供應(yīng)商和和消費(fèi)者者等。特特別需要要指出的的是，城城市外圍圍的環(huán)城城高速公公路對(duì)都都市區(qū)的的郊區(qū)在在人口增增長(zhǎng)、零零售業(yè)的的建立和和發(fā)展等等方面都都有巨大大的作用用，比沒沒有環(huán)城城路的都都市區(qū)的的郊區(qū)增增長(zhǎng)快。美國(guó)華華盛頓特特區(qū)的首首都環(huán)城城路就是是一個(gè)促促進(jìn)郊區(qū)區(qū)高速發(fā)發(fā)展的例例子。在在19772119822年里，由于環(huán)環(huán)城路的的出現(xiàn)約約有800萬人陸陸續(xù)定居居于環(huán)路路周圍，由此也也吸引了了12家家區(qū)域性性的購物物中心設(shè)設(shè)立于此此?？傊咚偎俟肪W(wǎng)網(wǎng)改善了了中心市市的出入入口問題題，在郊

15、郊區(qū)與市市中心之之間組成成了強(qiáng)大大的交通通流，極極大地促促進(jìn)了郊郊區(qū)城市市化進(jìn)程程。本項(xiàng)項(xiàng)目位于于京津塘塘高速公公路的入入口處與與東南四四環(huán)的交交匯處，公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)比較較發(fā)達(dá)，適宜發(fā)發(fā)展這種種大型零零售商業(yè)業(yè)。（3）、私人汽汽車的逐逐步普及及公共交交通的向向外延展展通常每每一次交交通方式式的革命命，都會(huì)會(huì)帶來城城市結(jié)構(gòu)構(gòu)的巨大大變動(dòng)，引致商商業(yè)布局局的重大大調(diào)整。私人汽汽車的大大量出現(xiàn)現(xiàn)，使城城市化進(jìn)進(jìn)程以非非常規(guī)的的高迅速速加快，并使商商業(yè)中心心能夠擁擁有巨大大范圍的的市場(chǎng)。因此在在城市交交通方便便的城市市化郊區(qū)區(qū)，大購購物中心心出現(xiàn)了了。同時(shí)時(shí)也推動(dòng)動(dòng)了一種種購物方方式的出出現(xiàn)“車載載集中購購物”。這種種購物最最典型的的方式就就是消費(fèi)費(fèi)者周期期性地進(jìn)進(jìn)行大量量集中式式的購物物，并利利用汽車車承載。這種購購物方式式的出現(xiàn)現(xiàn)也使得得消費(fèi)者者對(duì)距離離購物場(chǎng)場(chǎng)所的絕絕對(duì)距離離敏感度度下降，而更加加關(guān)心停停車問題題，商品品價(jià)格問問題。換換言之，私人轎轎車的大大量出現(xiàn)現(xiàn)使得人人們可以以并愿意意到交通通更通常常但距離離較遠(yuǎn)的的地方大大