1、 SHAPE * MERGEFORMAT 宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析1.1、?？谑惺泻暧^環(huán)環(huán)境771.1.1海口口市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃及及銷售情情況101.1.2?？诳谑心壳扒胺康禺a(chǎn)產(chǎn)價(jià)格情情況121.1.3?？诳谑袓u外外市場(chǎng)情情況1131.2、海口市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特特113競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域分析2.1、項(xiàng)目概概況1152.2、?？诟?jìng)競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研1162.3、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤調(diào)查查描述1182.4海?？谑袌?chǎng)場(chǎng)分析總總結(jié)18第三篇項(xiàng)目目SWOOT分析析3.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)分析析（sttrenngthh）1993.2、項(xiàng)目劣劣勢(shì)分析析（weeaknnesss） 2003.3、項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)分析析（oppporrtunn

2、ityy） 213.4、項(xiàng)目威威脅分析析（thhreaat） 222第四篇市場(chǎng)定定位分析析4.1均均價(jià)建議議2234.2項(xiàng)項(xiàng)目命名名2444.3設(shè)設(shè)計(jì)建議議244.4物物業(yè)管理理建議224第二部分分清雅家家園項(xiàng)目目營銷推推廣建議議一、本項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷策略1.1銷銷售前提提條件2251.2營營銷總體體策劃思思路2271.3總總體戰(zhàn)略略281.4行行銷渠道道291.5現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售售30二、項(xiàng)目目推廣策策略建議議3112.1推推廣目的的322.2推推廣總體體策略322三、項(xiàng)目目推廣階階段策略略 334四、預(yù)售售明細(xì)336序 言“決斷于于謀劃，善行于于智慧”，根據(jù)據(jù)清雅家家園銷售售現(xiàn)狀及及希望為為工業(yè)區(qū)區(qū)

3、盡一份份綿薄之之力，為為清雅家家園項(xiàng)目目進(jìn)行全全程營銷銷策劃，經(jīng)過深深入細(xì)致致的調(diào)查查研究及及分析，形成了了此報(bào)告告。本報(bào)告針針對(duì)項(xiàng)目目的特殊殊性，采采用各種種適用的的調(diào)研方方法、手手段，獲獲取第一一手真實(shí)實(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)相關(guān)信信息和數(shù)數(shù)據(jù)，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上結(jié)合合業(yè)界前前沿的理理論和行行業(yè)技術(shù)術(shù)，形成成了對(duì)該該項(xiàng)目的的真實(shí)認(rèn)認(rèn)知和感感受。因?yàn)閷I(yè)業(yè)責(zé)任感感和職業(yè)業(yè)道德，本人保保證了本本次報(bào)告告及其建建議的科科學(xué)性、真實(shí)性性以及可可參考性性。結(jié)合合項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況況及本人人多年本本土項(xiàng)目目操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，形形成了以以下營銷銷策劃報(bào)報(bào)告。本策劃報(bào)報(bào)告書沒沒有過多多的語言言修飾，全部為為實(shí)在的的、扎實(shí)實(shí)的語言言表

4、現(xiàn)手手法，只只求務(wù)實(shí)實(shí)、有效效。但因?yàn)闀r(shí)時(shí)間的關(guān)關(guān)系，如如有疏漏漏，懇請(qǐng)請(qǐng)批評(píng)指指正！方建偉二零零六六年一月月十八日日第一篇 海口口市宏觀觀市場(chǎng)分分析經(jīng)過二十十五年的的改革開開放，中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)已經(jīng)取取得了令令世人矚矚目的好好成績(jī)。黨的十十六大又又產(chǎn)生了了新一屆屆領(lǐng)導(dǎo)人人，順利利完成了了新老交交替，繪繪就了全全面建設(shè)設(shè)小康社社會(huì)的宏宏偉藍(lán)圖圖，為中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的高速速發(fā)展提提供了強(qiáng)強(qiáng)有力的的保證。入世以后后，中國國加速了了開放的的步伐。20002全年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值首次突突破100萬億元元人民幣幣，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長率率達(dá)8，進(jìn)出出口總額額高達(dá)662000億美元元；實(shí)際際利用外外商直接接投資超超過500

5、0億美美元，超超越美國國，躍居居世界第第一。220033年中國國雖然遭遭受了SSARSS的影響響，但投投資與出出口依然然保持強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭，內(nèi)需需也有穩(wěn)穩(wěn)步的增增長，上上半年經(jīng)經(jīng)濟(jì)仍然然取得了了百分之之八點(diǎn)二二的增長長速度。據(jù)預(yù)測(cè)測(cè)20003年中中國GDDP增長長將超過過百分之之八點(diǎn)二二的增長長，20004年年中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增增長率將將達(dá)到百百分之八八點(diǎn)四。中國宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的良性性發(fā)展，體現(xiàn)了了政府立立足長遠(yuǎn)遠(yuǎn)、高起起點(diǎn)、高高規(guī)劃的的戰(zhàn)略，為今后后幾年、幾十年年的可持持續(xù)發(fā)展展確立了了廣闊的的空間。?？诤暧^觀經(jīng)濟(jì)及及市政規(guī)規(guī)劃九十年代代初的投投資熱情情過后，海南房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)猶

6、如驟驟然冷卻卻的水面面，堅(jiān)冰冰般厚重重。“半半拉子”工程、“爛尾尾樓”和和閑置的的土地，是人們們對(duì)海南南最直觀觀的印象象，成為為這個(gè)美美麗海島島的主要要景觀。多屆政政府都欲欲打破僵僵局，卻卻因復(fù)雜雜的債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)關(guān)系而使使處置工工作舉步步維艱。這樣的的?？诋?dāng)當(dāng)年地產(chǎn)產(chǎn)，給社社會(huì)留下下陰影，也必然然給消費(fèi)費(fèi)者置業(yè)業(yè)留下心心理障礙礙。不過過，目前前地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)比較合合理。隨隨著大海?？趹?zhàn)略略誕生、世紀(jì)大大橋順利利通車、粵海鐵鐵路開通通、生態(tài)態(tài)省建設(shè)設(shè)、旅游游火爆等諸諸多利好好消息紛紛至沓來來，整個(gè)個(gè)海南省省特別是是?？谑惺蟹康禺a(chǎn)產(chǎn)將迎來來“第二二春”。海南南城市化化推進(jìn)的的總目標(biāo)標(biāo)：到

7、220100年全省省城鎮(zhèn)總總?cè)丝谶_(dá)達(dá)到4550萬，城市化化水平達(dá)達(dá)到500%。海?？谑幸?guī)規(guī)劃20010年年總?cè)丝诳诎l(fā)展到到2500萬。眾眾所周知知，海南南以旅游游產(chǎn)業(yè)為為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。每每年接待待游客幾幾近全省省人口數(shù)數(shù)量。由由于是我我國唯一一熱帶大大海島，特別是是海南冬冬天溫暖暖，長夏夏無冬吸吸引了大大量?jī)?nèi)地地富裕家家庭特別別是北方方家庭來來瓊度假假。伴隨隨著他們們的到來來，也將將吸引更更多外來來人士前前來瓊置置業(yè)和消消費(fèi)。而而?？凇⑷齺唲t則是他們們重點(diǎn)選選擇對(duì)象象。寶島島海南有有著得天天獨(dú)厚的的自然資資源和自自然環(huán)境境，是全全國最大大的自然然博物館館、最豐豐富的物物種基因因庫；在在3.44萬

8、平方方公里土土地上，有著廣廣闊茂密密的熱帶帶原始森森林和無無數(shù)的珍珍稀動(dòng)植植物；是是全國最最大的海海洋省，蘊(yùn)藏著著無限的的海產(chǎn)資資源；礦礦產(chǎn)資源源十分豐豐富，石石油、天天然氣開開發(fā)前景景可觀；還有全全國最大大的熱帶帶土地資資源及地地下水資資源。花花開四季季、常年年如春、椰風(fēng)海海韻、山山情野趣趣、黎村村苗寨又又使其無無處不成成景，享享有“東東方夏威威夷”之美譽(yù)譽(yù)，被國國家列為為八大旅旅游區(qū)之之一。是是國家公公認(rèn)的沒沒有污染染的處女女地，旅旅游休閑閑的好去去處，生生活居住住的長壽壽島。的的確，“造物主主”恩賦賦海南的的自然環(huán)環(huán)境與資資源是大大特區(qū)無無價(jià)之財(cái)財(cái)富，是是促進(jìn)海海南經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的物質(zhì)基基

9、礎(chǔ)。擁有“椰城”美譽(yù)的的?？?，房地產(chǎn)產(chǎn)的熱潮潮使市中中心區(qū)寸寸土寸金金，一段段時(shí)間，已有綠綠地面臨臨蠶食。市委、市政府府力排眾眾議，不不蓋高樓樓建綠園園，在炙炙手可熱熱的填海海區(qū)，投投入1.6億元元建設(shè)供供市民娛娛樂、休休息的“萬綠園園”，使使?？谌巳司G地地面積達(dá)達(dá)到7.3平方方米，取取得良好好的環(huán)境境效益。目前前海南房房地產(chǎn)需需求市場(chǎng)場(chǎng)以島外外市場(chǎng)為為主。來來自省外外的購買買者占百百分之七七十以上上，可見見省外人人士是海海南樓市市的主力力軍。隨隨著海南南省居住住環(huán)境的的不斷改改善，海海南旅游游業(yè)的加加快發(fā)展展，將會(huì)會(huì)吸引更更多島外外人士關(guān)關(guān)注海南南，海南南島外房房產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)將將會(huì)進(jìn)一一步

10、擴(kuò)大大。可以以預(yù)計(jì)，作為省省會(huì)城市市的海口口市具有有各方面面優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必將將從中首首先受惠惠。由由于氣候候因素，長夏無無冬的海海口長年年游客不不斷是典典型旅游游城市，游客的的消費(fèi)力力直接影影響海口口旅游業(yè)業(yè)乃至商商業(yè)的發(fā)發(fā)展。海?？诒镜氐厝?、常常住島外外人、游游客人口口比例以以及消費(fèi)費(fèi)能力比比為4：3：33/5：3：22。1.1、?？诘暮旰暧^環(huán)境境?？谑形晃挥诒本暰?9.3220.5東東經(jīng)1110.1101110.41地處海海南省的的北部，橫跨南南渡江下下游東西西兩岸。是中國國最大的的經(jīng)濟(jì)特特區(qū)的省省會(huì)。海?？谑惺鞘且粋€(gè)熱熱帶濱海海旅游城城市，屬屬熱帶海海洋性氣氣候，氣氣溫年差差較小，年

11、平均均氣溫222.5525.66，年日日照時(shí)數(shù)時(shí)，太陽總總輻射量量45000558000兆焦耳平平方米，年降水水量1550025000毫米米。這里里一年四四季陽光光明媚，空氣清清新宜人人，擁有有湛藍(lán)的的天空，碧藍(lán)的的海水。海口的空空氣質(zhì)量量在世界界環(huán)保組組織監(jiān)測(cè)測(cè)認(rèn)定的的全球110個(gè)空空氣質(zhì)量量最好城城市中，位居第第二。獲獲聯(lián)合國國公認(rèn)的的“最適適合人類類居住的的地方”稱號(hào)。20055年?？诳谑袑?shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值2285.24億億元，與與上年同同比增長長12.2，人均生生產(chǎn)總值值達(dá)到1162999元（按常住住人口計(jì)計(jì)算）。今年海海口市全全市財(cái)政政總收入入將達(dá)到到60億

12、億元，同同比增長長16.6。城市居居民人均均可支配配收入達(dá)達(dá)97000元，同比增增長8%；農(nóng)民民人均純純收入達(dá)達(dá)38229元，同比增增長7.2%。全年全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資完成成1377.177億元，比上年年增長115%。其中，城鎮(zhèn)投投資完成成1344.944億元，增長119.44%；農(nóng)農(nóng)村投資資完成22.233億元，下降664.33%。海口市220055（一）宏觀調(diào)調(diào)控成效效顯現(xiàn)，投資走走勢(shì)兩頭頭高中間間低。20005年12月份，全市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資同同比增長長24.1%；隨著國國家宏觀觀調(diào)控政政策的實(shí)實(shí)施，投投資增速速呈現(xiàn)快快速回落落的態(tài)勢(shì)勢(shì)，1-4月的的表現(xiàn)尤尤為明顯顯，投資資同比下下

13、降355%，增增速比12月份降降低了559.11個(gè)百分分點(diǎn)；11-100月份投投資由降降轉(zhuǎn)升，同比增增長2.1%，全年全全市固定定資產(chǎn)投投資增長長15%，我市市社會(huì)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長呈現(xiàn)現(xiàn)“兩頭頭高中間間低”的的走勢(shì)。（二）第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資下下降，第第二、第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增增長。220055年，全全市第一一產(chǎn)業(yè)投投資完成成2.551億元元，比上上年下降降12%，增幅幅較上年年回落222.88個(gè)百分分點(diǎn)。第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)投資完完成155.622億元，比上年年增長113.11%，增增幅較上上年上升升23個(gè)百百分點(diǎn)，其中工工業(yè)投資資完成115.001億元元，增長長12.2%；建筑業(yè)業(yè)投資完完成0.5

14、7億億元，增增長300%。在在工業(yè)投投資中，電力投投資完成成2.355億元，增長33.6倍倍；醫(yī)藥藥制造業(yè)業(yè)投資完完成5.85億億元，增增長3.3倍。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資完成1119.04億億元，比比上年增增長166%，增增幅較上上年回落落4個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，租租賃和商商務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)，金金融業(yè)，科學(xué)研研究技術(shù)術(shù)服務(wù)和和地質(zhì)勘勘查業(yè)，文化、體育和和娛樂業(yè)業(yè)，住宿宿和餐飲飲業(yè)，衛(wèi)衛(wèi)生、社社會(huì)保障障和社會(huì)會(huì)福利業(yè)業(yè)分別完完成投資資0.114億元元、2億元、0.335億元元、1.67億億元、33.955億元和和2.994億元元，分別別增長55.1倍倍、1.9倍、1.55倍、1.1倍、78.4%和和71.2

15、%。三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分別別占投資資總額的的1.88%、11.4%和和86.8%。（三）投投資主體體呈現(xiàn)多多元化，民營經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資增長較較快。隨著我市市投資環(huán)環(huán)境的不不斷改善善及政府府促進(jìn)民民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的各項(xiàng)政政策、措措施的進(jìn)進(jìn)一步落落實(shí)，各各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)形式及及投資主主體競(jìng)相相發(fā)展，有效地地調(diào)動(dòng)了了非國有有單位投投資的積積極性，對(duì)拉動(dòng)動(dòng)全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)、快速速增長發(fā)發(fā)揮了重重要作用用。20005年，全市非非國有單單位投資資98.45億億元，比比上年增增長9.9%，占全市市投資額額的比重重為711.8%。其中中，股份份制單位位投資338.55億元，增長118.88%；其其他有限限責(zé)任公公司投資資38.

16、09億億元，增增長255.5%；私營營企業(yè)投投資4.6億元元，增長長95.7%；外商及及港澳臺(tái)臺(tái)企業(yè)投投資122.988億元，下降11.4%。（四）區(qū)區(qū)域投資資總量差差異較大大，中心心城區(qū)是是投資主主要載體體。龍華區(qū)完完成投資資66.37億億元，比比上年增增長9.5%，占全市市投資額額的488.4%；美蘭蘭區(qū)完成成投資444.229億元元，增長長27.8%，占全市市投資額額的322.3%；秀英英區(qū)完成成投資118.558億元，增長33.5%，占全全市投資資額的113.55%；瓊瓊山區(qū)完完成投資資7.993億元元，增長31.2%，占全市市投資額額的5.8%。（五）房房地產(chǎn)投投資持續(xù)續(xù)增長，商品房

17、房供需基基本平衡衡。房地產(chǎn)開開發(fā)一直直是我市市投資發(fā)發(fā)展中的的一大亮亮點(diǎn)。由由于?？诳讵?dú)具的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，近近年來住住宅消費(fèi)費(fèi)持續(xù)增增長，220055年房地地產(chǎn)投資資因應(yīng)市市場(chǎng)需求求持續(xù)增增長，竣竣工房屋屋供應(yīng)量量增多，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供銷銜接接總體較較好。全全年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成466.388億元，比上年年增長115.11%。其其中，住住宅投資資完成335.775億元元，增長長7.77%，占占全市房房地產(chǎn)投投資的777.11%。從從市場(chǎng)供供銷情況況看，全全年竣工工各類房房屋1110.332萬平平方米，增長335.88%。房房屋現(xiàn)房房銷售面面積1339.99萬平方米米，增長長29.9%?？?/p>

18、慮到到拆遷還還建、統(tǒng)統(tǒng)建代建建、公益益性建筑筑及部分分辦公樓樓、商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房只租租不賣等等諸因素素，我市市商品房房屋總體體供需狀狀況基本本平衡。（六）項(xiàng)項(xiàng)目整體體到位資資金充足足，國內(nèi)內(nèi)貸款發(fā)發(fā)揮作用用明顯。20055年，全全市在建建項(xiàng)目本本年資金金到位1147.49億億元，比比上年增增長166.5%，從整整體看投投資項(xiàng)目目建設(shè)資資金來源源比較充充足。其其中，國國家預(yù)算算內(nèi)資金金到位55.922億元，增長441%，占全部部資金的的4.%；國內(nèi)內(nèi)貸款227.223億元元，增長長95.6%，占188.5%；利用用外資119.118億元元，增長長0.44%；占占13%，自籌籌資金552.225億

19、元元，下降降4.77%，占占35.4%；其它資資金422.777億元，增長224%，占299%。（七）投投資收效效明顯，新增一一批生產(chǎn)產(chǎn)能力。20055年，全全市通過過固定資資產(chǎn)投資資活動(dòng)而而新增加加的生產(chǎn)產(chǎn)能力主主要有：高等院院校學(xué)生生席位00.088萬個(gè)、建筑面面積0.74萬萬平方米，中等學(xué)學(xué)校學(xué)生生席位00.577萬個(gè)、建筑面面積1.04萬萬平方米米，小學(xué)學(xué)校學(xué)生生席位00.033萬個(gè)、建筑面面積0.04萬萬平方米米，賓館館（旅館館、招待待所）客客房1999間、建筑面面積3.65萬萬平方米米，城市市道路擴(kuò)擴(kuò)建長度度1455.8公公里、面面積2002.994萬平方方米，程程控交換換機(jī)155

20、萬線/年。1.1.1海口口市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃及及銷售情情況20055年112月月份，商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積為為2522377萬平方方米，同同比增長長6002（20004年223804萬萬平方米米），其其中商品品住宅為為1777777萬平方方米，占占全部批批準(zhǔn)預(yù)售售面積的的7044。登記記銷售面面積 1170.43萬萬平方米米20005年，全市房房地產(chǎn)開開發(fā)完成成投資446.338億元元，比去去年增長長15.1%，占全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資的333.88%，由由20001年的的16.1%提提高到220055年的333.88%，比比重提高高17.7個(gè)百百分點(diǎn)。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占全社社會(huì)固定

21、定資產(chǎn)比比重單位：萬元房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā) 全社社會(huì)固定定 占全全社會(huì)固固定資完成成投資 資產(chǎn)投投資 產(chǎn)產(chǎn)投資比比重%20001年 13770766 85524111 116.11220022年 11505541 93557488 166.120003年年 27770007 1103339799 266.820004年 44662688 122357753 36.120005年 46337899 133716664 33.8登記銷售售面積551.775611萬平方方米，其其中商品品住房449.442511萬平方方米（556266套），商業(yè)用用房2.3311萬平方方米；其其中9月月份登記記銷售商商品住

22、房房3.333455萬平方方米（3369套套）。中中小戶型型銷路比比例大，占700.633%戶型越越小銷售售的套數(shù)數(shù)和面積積所占的的比例越越大，前前9個(gè)月月1000平方米米以下的的商品住住房銷售售比例占占總銷售售套數(shù)的的70.63%，占總總銷售面面積的555.119%。9月銷銷售1000平方方米以下下的商品品房2668套，面積11.95597萬萬平方米米，占總總銷售套套數(shù)的772.663%，占總銷銷售面積積的588.777%。商商品住房房購買對(duì)對(duì)象，島島外市場(chǎng)場(chǎng)占866.966%20055年島內(nèi)內(nèi)購買553.118萬平平方米，島外購購買933.544萬平方方米，分分別占商商品住宅宅銷售總總面積

23、的的36.25%和633.755%。 據(jù)海口口市規(guī)劃劃局不完完全統(tǒng)計(jì)計(jì)，積壓壓商品房房銷售中中有600%是外外地購房房者截止到220055年9月月30日日共批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售商商品住房房61445套，面積557.1153萬萬平方米米，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)可售面面積411.4446萬平平方米，實(shí)際登登記銷售售面積449.442511萬平方方米，與與上年同同比增長長60.58%。不同同套型新新建商品品住房供供求，660平方方米以下下的銷售售比例最最大，共共銷售115222套。批批準(zhǔn)銷售售的新建建商品住住房以小小戶型為為主，無無論按面面積計(jì)算算還是按按套數(shù)計(jì)計(jì)算，隨隨著戶型型面積增增大，其其占有的的比例越越小，但但從銷售

24、售（需求求）情況況來看，20005年11月至99月銷售售面積比比例最大大的戶型型結(jié)構(gòu)為為801000平方米米，為113.665266萬平方方米，占占總銷售售面積的的27.62%；而按按套數(shù)計(jì)計(jì)算，660平方方米以下下的銷售售比例最最大，共共銷售115222套，占占年度銷銷售總量量的277.055%，隨隨著單套套面積增增大，其其銷售比比例逐漸漸減少。不同價(jià)價(jià)位新建建商品住住房供求求，每平平方米11800025500元元最好銷銷。批準(zhǔn)準(zhǔn)銷售新新建商品品住房以以每平方方米1880025000元價(jià)價(jià)位所占占的比例例最高，占299.266%；其其次為每每平方米米12000220000元和每每平方米米40

25、000550000元，其其所占比比例分別別為188.644%和111.339%。而需求求情況基基本和供供給情況況相符，無論按按其面積積還是按按其套數(shù)數(shù)計(jì)算，其銷售售所占比比例都是是以每平平方米22200038000元的銷銷售比例例最高，其比例例分別為為22.51%（按面面積）和和24.91%（按套套數(shù)）。商品住住房平均均售價(jià)每每平方米米28335元 20005年11月至99月，商商品住房房平均售售價(jià)每平平方米228355元，和和去年同同期相比比增長119.229%，9月份份平均售售價(jià)為每每平方米米29112元，和去年年同期相相比增長長9.889%。1.1.2?？谑心磕壳胺康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格情情況

26、?？诘姆糠?jī)r(jià)還在在保持著著穩(wěn)定的的增長趨趨勢(shì)，但但是相對(duì)對(duì)的項(xiàng)目目建設(shè)也也在擴(kuò)大大，從今今年下半半年的市市場(chǎng)狀況況分析，其競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)肯定會(huì)會(huì)異常慘慘裂，下下半年將將有超過過六十個(gè)個(gè)以上項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)啟啟動(dòng)，雖雖然其中中不乏一一些很小小的項(xiàng)目目，但據(jù)據(jù)了解，中小樓樓盤的建建設(shè)不下下于三十十家，還還有其它它一些特特大型項(xiàng)項(xiàng)目也會(huì)會(huì)相繼啟啟動(dòng)，無無疑對(duì)清清雅家園園的住宅宅及商鋪鋪銷售會(huì)會(huì)產(chǎn)生大大的影響響，作為為開發(fā)商商來講，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的正確確判斷與與分析，以及對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的正確評(píng)評(píng)估是有有必要的的。另外，由由于市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的力度加加大，消消費(fèi)者的的理性選選擇，如如果開發(fā)發(fā)商為取取悅消費(fèi)費(fèi)者盲目目增加配配套，從從而

27、加大大建設(shè)成成本，最最終導(dǎo)致致市場(chǎng)價(jià)價(jià)格消費(fèi)費(fèi)者不能能接受的的話，最最終只會(huì)會(huì)讓自己己處于一一個(gè)比較較被動(dòng)的的局面。20055年上半半年來看看，除了了2、33月份的的銷售還還可以外外，4月月份以后后的銷售售狀況也也不是很很理想，而且有有房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)價(jià)格有明明升暗降降之嫌。1.1.3島外市場(chǎng)場(chǎng)日趨活活躍內(nèi)地經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)性發(fā)展展，給市市民增加加了信心心，加上上今年中中國是加加入WTTO的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型年，今年中中國對(duì)外外貿(mào)易全全面放開開，大陸陸的發(fā)展展會(huì)更上上一層樓樓，在海海口，許許多樓盤盤在戶型型設(shè)計(jì)、裝修配配套、促促銷推廣廣等方面面都充分分迎合了了島外人人士的口口味，從從而也吸吸引了不不少外地地買

28、家。但?？诘姆糠康禺a(chǎn)特特色性還還是不夠夠鮮明；特別在在服務(wù)、品質(zhì)上上不能給給島外客客戶有力力的保障障，如果果?？诘陌l(fā)發(fā)展商能能夠在物物業(yè)管理理、法律律手續(xù)等等方面更更加完善善，品質(zhì)質(zhì)更加好好一點(diǎn)，相信會(huì)會(huì)更進(jìn)一一步打開開我們樓樓盤的銷銷路。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)穩(wěn)定持續(xù)續(xù)發(fā)展是是批發(fā)零零售商業(yè)業(yè)發(fā)展的的基礎(chǔ)，居民收收入的穩(wěn)穩(wěn)步提高高是批發(fā)發(fā)零售商商業(yè)發(fā)展展的動(dòng)力力，由上上面的數(shù)數(shù)據(jù)和資資料我們們可以看看出：海?？谑心磕壳暗纳躺虡I(yè)市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)隨著著人民生生活的提提高，物物質(zhì)與文文化生活活要求的的提高，在市場(chǎng)場(chǎng)商品供供應(yīng)品種種與質(zhì)量量上和購購物環(huán)境境的軟、硬件條條件都有有較大的的提高，這必將將對(duì)商品品零售業(yè)業(yè)的經(jīng)營

29、營理念、經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)提出出更高的的要求,同時(shí)也也帶來更更大的機(jī)機(jī)遇。1.2、目前海?？谑蟹糠康禺a(chǎn)市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)1、建筑筑風(fēng)格、建筑規(guī)規(guī)劃陳舊舊落后正在開發(fā)發(fā)的樓盤盤中，基基本上在在建筑規(guī)規(guī)劃都比比較落后后，外立立面呆板板，無生生機(jī)和現(xiàn)現(xiàn)代感。某些產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店的戶型型設(shè)計(jì)上上比較附附合島外外市場(chǎng)，但有些些大戶型型開間布布局不合合理，整整個(gè)?？诳谀壳皼]沒有幾家的建建筑規(guī)劃劃能達(dá)到到有口皆皆碑的程程度。2、不注注重環(huán)境境營造現(xiàn)在大城城市的房房地產(chǎn)開開發(fā)在景景觀環(huán)境境營造上上走過了了綠化、人性化化、花園園、園林林、生態(tài)態(tài)等過程程更向更更高層次次發(fā)展時(shí)時(shí)，?？诳谑械淖∽≌_發(fā)發(fā)卻沒有有重視景景觀，環(huán)環(huán)境的規(guī)

30、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和建設(shè)設(shè)，甚至至邊基本本的綠化化都難以以保障，每個(gè)開開發(fā)商為為了獲得得更大的的利潤，不惜犧犧牲用于于做綠化化的用地地用作建建房，其其房地產(chǎn)產(chǎn)的容積積率奇高高。3、理念念有創(chuàng)新新、概念念重炒作作在開發(fā)理理念中，海口市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)也也正在學(xué)學(xué)習(xí)一些些大中城城市的操操作理念念，可以以看到“生態(tài)、人性化化、智能能化、綠綠色、風(fēng)風(fēng)情”等等令消費(fèi)費(fèi)者怦然然心動(dòng)的的概念，但實(shí)地地考察就就會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這完全全是紙上上談兵，在玩文文字游戲戲，是典典型的概概念炒作作，有講講LOFFT、SSOLOO、美麗麗文化、卻不知知任何概概念與理理念上的的操作都都是建立立自身樓樓盤的定定位與品品質(zhì)上的的。4、不注注重

31、推廣廣和營銷銷大部分樓樓盤無現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)雜亂或或者說只只是簡(jiǎn)單單的做幾幾個(gè)圍墻墻廣告；很多項(xiàng)目目幾乎都都是先做做完土建建施工，才進(jìn)行行綠化設(shè)設(shè)計(jì)；確確不知內(nèi)內(nèi)地的環(huán)環(huán)境營銷銷已經(jīng)做做到真正正的以人人為本、出神入入化；不注意售售樓部包包裝，很很多售樓樓部只是是簡(jiǎn)單的的裝修，放一沙沙盤模型型，墻上上粘貼由由幾張戶戶型圖；不注意銷銷售隊(duì)伍伍：在整整個(gè)?？诳诘乃杏袠潜P中中，統(tǒng)一一著裝的的銷售隊(duì)隊(duì)伍并不多多，而且且很多銷銷售員沒沒有受過過正規(guī)培培訓(xùn)，缺缺乏職業(yè)業(yè)素養(yǎng)，缺乏銷銷售技巧巧，不注注重外表表和形象象，試問問在如此此環(huán)境的的銷售，作為一一個(gè)消費(fèi)費(fèi)者的感感想如何何，他憑憑什么相相信你的的樓

32、盤品品質(zhì)在那那里。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域域分析2.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況清雅家園園地處?？诳谑行赂删€線邊上，工業(yè)開開發(fā)區(qū)，交通發(fā)發(fā)達(dá)，住住房需求求系數(shù)比比較大而而目前的的對(duì)外商商品房較較少，清清雅家園園是由前面面為9層層商住兩兩用建筑筑和兩棟棟二十一一層最具具時(shí)尚風(fēng)風(fēng)格的高高層住宅宅完美搭搭配而成成，飄窗窗和觀景景陽臺(tái)的的大量運(yùn)運(yùn)用，以以及屋頂頂花園室室外停車車場(chǎng)、地地下停車車場(chǎng)、園園林、水水景的合合理搭配配，形成成了自然然流暢、簡(jiǎn)約時(shí)時(shí)尚的建建筑風(fēng)格格。清雅雅家園位位于海口口市南沙沙路與南南海路的的交匯處處，交通通網(wǎng)絡(luò)朝朝四面八八方沿展展，交通通十分便便利。后后依成熟熟社區(qū)，不僅同同亞洲豪豪苑、錦錦繡京江江聯(lián)為一

33、一體，全全面提升升新城區(qū)區(qū)的標(biāo)志志性形象象，隨著著周邊環(huán)環(huán)境的不不斷完善善，這的的居住及及商業(yè)價(jià)價(jià)值更會(huì)會(huì)得到充充分的體體現(xiàn)。清雅家園園總占地地面積：90006.22;總總建筑面面積:2273664.119;地上停停車位1125個(gè)個(gè),其中中商業(yè)鋪鋪面約225000;清雅家園園項(xiàng)目所所處地理理位置的的優(yōu)勢(shì)資資源南沙路是是?？谛滦聰U(kuò)建的的道路，該路段段左邊是是南海大大道有著著汽車專專營店以以及工業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)，周邊邊的人文文氣息也也是相當(dāng)當(dāng)?shù)臐夂窈瘛，F(xiàn)現(xiàn)有企事事業(yè)單位位:海南南電視臺(tái)臺(tái)、?？诳谕韴?bào)、海南日日?qǐng)?bào)、電電信局辦辦公樓、檢察院院、中國移移動(dòng)VIIP廣場(chǎng)場(chǎng)、農(nóng)墾小學(xué)學(xué)、海口口市職業(yè)業(yè)中學(xué)和和海

34、南經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)學(xué)院等等。周邊在建建項(xiàng)目近近10個(gè)居住區(qū)規(guī)規(guī)劃原則則之一就就是安排排足夠的的教育、體育、醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生和文文化娛樂樂設(shè)施和和足夠的的商業(yè)服服務(wù)配套套設(shè)施(包括零零售、菜菜市場(chǎng)、水果市市場(chǎng)等)。為居居民服務(wù)務(wù)的城市市公共服服務(wù)設(shè)施施的設(shè)置置按市級(jí)級(jí)、區(qū)級(jí)級(jí)和居住住區(qū)級(jí)三三級(jí)安排排。增加加科研教教育、醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生生和文化化體育設(shè)設(shè)施用地地。周邊邊業(yè)態(tài)京江商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)：是一家家以飲食食還有金金融為一一體的廣廣場(chǎng)海南省南南站：是?？诳诘绞?nèi)內(nèi)各市縣縣的車站站汽車專賣賣一條街街：是目目前海口口各個(gè)品品牌汽車車專賣及及維修一一條街萬佳建材材廣場(chǎng)：是?？诳谘b飾材材料最齊齊全的廣廣場(chǎng)綜合以上上分析，清雅

35、家家園的周周邊是蘊(yùn)蘊(yùn)含著很快快的好商商業(yè)機(jī)遇遇的，并并且還能能夠給業(yè)業(yè)主帶來來投資的的機(jī)會(huì)。房子的的升值空空間及價(jià)價(jià)值很廣廣。2.2針針對(duì)?？诳谑袌?chǎng)調(diào)調(diào)研方案案為了全面面了解海?？谧》糠抗┙o市市場(chǎng)狀況況，為本本項(xiàng)目定定位提供供準(zhǔn)確、科學(xué)、及時(shí)的的信息，特別是是針對(duì)海?？诘纳躺套捎糜脴潜P進(jìn)進(jìn)行了一一個(gè)更細(xì)細(xì)致的分分析。調(diào)研目的的了解海口口市主要要商業(yè)街街道店鋪鋪的售價(jià)價(jià)及租金金水平；了解?？诳谑兄饕虡I(yè)街街道店鋪鋪的實(shí)用用面積；了解海口口市商住住樓盤的的入住率率及出租經(jīng)營營狀況調(diào)研范圍圍A龍昆南南路 bb南沙路路 cc南海海海 d海墾墾路 E金盤路路 f海海德路 調(diào)查對(duì)象象調(diào)研范圍圍內(nèi)商場(chǎng)場(chǎng)

36、、住宅宅調(diào)查方式式實(shí)地踩盤盤、咨詢?cè)?，具體體內(nèi)容見見調(diào)研表表人員組織織與時(shí)間間進(jìn)度銷售部銷銷售員及及企劃部部及親自自的核查查；調(diào)查時(shí)間間一周。調(diào)研重要要分析指指標(biāo)售價(jià)及租租金分析析；面積分析析；經(jīng)營內(nèi)容容指標(biāo)分分析經(jīng)營內(nèi)容容租租金分析析經(jīng)營內(nèi)容容面面積（實(shí)實(shí)用面積積）分析析經(jīng)營內(nèi)容容規(guī)規(guī)模（數(shù)數(shù)量、比比例）分分析住宅內(nèi)容容指標(biāo)分分析建筑面積積、價(jià)格格、配套套設(shè)施、優(yōu)惠政政策、入入住率、可經(jīng)營營性比分析與建建議依托調(diào)研研分析結(jié)結(jié)果，提提出本項(xiàng)項(xiàng)目總體體形象建建議，內(nèi)內(nèi)容、檔檔次、業(yè)業(yè)態(tài)等建建議；主主題及副副題建議議；各業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模模比例建建議；商商鋪、攤攤位分割割面積建建議，住住宅面積積以及價(jià)價(jià)格

37、的建建議。營營銷策略略、價(jià)格格、租金金建議及及戰(zhàn)略、營銷推推廣策略略等。2.3競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤調(diào)查描描述據(jù)調(diào)查，?？谠谠谑鄣纳躺套捎糜玫禺a(chǎn)有有著傳統(tǒng)統(tǒng)的底商商上住建建筑模式式，都沒沒有形成成特色，且開發(fā)發(fā)商實(shí)力力一般。就銷售售來看，情況一一般，京京江商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)因因?yàn)橛宣滬湲?dāng)勞的的加入使使得鋪面面招商不不錯(cuò)。目目前我們們周邊的的房產(chǎn)的的銷售招招商并不不激烈，但對(duì)于于經(jīng)營來來講，卻卻是絕對(duì)對(duì)的你死死我活，非常殘殘酷。然然而我們們的商鋪鋪是方圓圓兩公里里內(nèi)最為為緊缺的的。住宅宅我們有有著交通通方便以以及生活活、市政政配套齊齊全，還還有我們們的住宅宅房間的的布局以以及采光光都是周周邊樓盤盤不能相相比的。

38、海口市市市場(chǎng)分析析總結(jié)1、消費(fèi)費(fèi)者現(xiàn)狀狀?？谑姓w經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)較較好，輕輕人和中中青年是是房子銷銷售的主主要對(duì)象象，他們們有能力力支付也也希望有有環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，功功能齊全全的住在在場(chǎng)所來來滿足現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需求求。而我我們所處處的位置置正好是是車行以以及工業(yè)業(yè)區(qū)的白白領(lǐng)階層層所需求的，還有就就是大學(xué)學(xué)生的外外出租房房率的上上升也給給我們項(xiàng)項(xiàng)目帶來來了潛在在的商業(yè)業(yè)空間。2、建議議2.1對(duì)對(duì)于要投投資我們們項(xiàng)目的的業(yè)主提供供專業(yè)的的經(jīng)營管管理與專專業(yè)的營營銷手段段才能為為項(xiàng)目營造造良好的的經(jīng)營氣氣氛與穩(wěn)穩(wěn)定的消消費(fèi)人流流。采取取統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營、統(tǒng)統(tǒng)一管理理的先進(jìn)進(jìn)模式方方可激發(fā)發(fā)投資者者的購買買欲望。2.2準(zhǔn)

39、準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位，齊全全的功能能組合，先進(jìn)的的商管理理念，以以及特色色的經(jīng)營營風(fēng)格，將引給給周邊市市民帶來來的生活活方便，填補(bǔ)補(bǔ)此區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)的空白白。2.3項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模定位位、特色色經(jīng)營及及完善的的配套設(shè)設(shè)施將突突顯商住住樓盤的的稀缺性性，成為為引領(lǐng)這這一地段段的新理理念，這這也是營營銷策劃劃工作中中的主要要內(nèi)容。2.4在在項(xiàng)目正式式推售以以前，盡盡可能與與更多的的核心戶戶達(dá)成銷銷售意向向。先營營銷客商商，引進(jìn)進(jìn)知名品品牌，以以借助核核心商戶的影影響力，更為為住宅銷售售創(chuàng)造有有利條件件。第三篇項(xiàng)目目SWOOT分析析3.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)分析析-Sttrenngthh:1、鉆石石地段,絕版環(huán)環(huán)境地

40、處工業(yè)業(yè)區(qū)與市市中心交交界的核核心地帶帶，左邊邊為工業(yè)區(qū)區(qū)，南海大道道邊。后后邊是成成規(guī)模的的住在小小區(qū)，前前面是文文化地帶帶。隨著著政府的的引導(dǎo)，新的住住宅正快快速發(fā)展展，隨著著各生活活社區(qū)的的陸續(xù)完完工和業(yè)業(yè)主的入入住，生生活人群群和消費(fèi)費(fèi)態(tài)勢(shì)正正漸漸擴(kuò)擴(kuò)大，這這將給本本項(xiàng)目消消費(fèi)帶來來強(qiáng)大的的購買力力,同時(shí)，隨著新新區(qū)人流流的擴(kuò)增增和政府府的規(guī)劃劃藍(lán)圖、商業(yè)鋪鋪面以及及住宅的的增值空空間也隨隨著增加加.2、高檔檔項(xiàng)目為為該區(qū)域域?qū)沓沙蔀槌墒焓焐倘秃透邫n生生態(tài)社區(qū)區(qū)提供了了良好的的保障系系統(tǒng)和基基礎(chǔ)交通便利利，四通通八達(dá)，到各主主要路段段的方便便，距市市區(qū)最近近，周邊邊眾多大大型社區(qū)區(qū)

41、的建立立，會(huì)聚聚集人流流，形中中一個(gè)新新城區(qū)。我們把把定為定定在中檔檔剛好彌彌補(bǔ)了此此區(qū)的缺缺陷。3、周邊邊項(xiàng)目的的開發(fā)對(duì)對(duì)本案的的開發(fā)起起到一個(gè)個(gè)積極的的因素，如此的的話項(xiàng)目目地塊的的人氣會(huì)會(huì)越來越越旺，加加上以上上項(xiàng)目的的銷售都都相對(duì)理理想，這這無疑給給開發(fā)商商增強(qiáng)了了信心。對(duì)項(xiàng)目目的銷售售帶來保保障。4、其實(shí)實(shí)因?yàn)槟磕壳捌瑓^(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)還處在在一個(gè)初初始階段，在很快快的將來來這里將將會(huì)有相相繼出色色的產(chǎn)品品出現(xiàn)，不像市市中心，建筑垃垃圾污染染嚴(yán)重，對(duì)于形形成一個(gè)個(gè)新的居居住社區(qū)區(qū)是一個(gè)個(gè)好事。5、四排排停車場(chǎng)場(chǎng)，一百多個(gè)停車車位可以以應(yīng)付商商業(yè)中心心的配套套。另外外三樓以以上就是是住宅、辦

42、公區(qū)區(qū)，便于于經(jīng)營者者的就近近辦公、休息等等等。6、一、二、三三樓商業(yè)業(yè)面積比比較大，比較好好規(guī)劃,具有規(guī)規(guī)模集合合優(yōu)勢(shì)。7、通過過我們的的努力，可進(jìn)一一步營造造更多的的項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在：建建筑形態(tài)態(tài)、項(xiàng)目目規(guī)劃、項(xiàng)目環(huán)境境與配套套設(shè)施、商業(yè)前前景、項(xiàng)項(xiàng)目包裝裝、營銷銷推廣、經(jīng)營管管理、物物業(yè)管理理服務(wù)體體系、項(xiàng)項(xiàng)目投資資價(jià)值、項(xiàng)目升升值潛力力（具體體方案見見后）3.2、項(xiàng)目劣劣勢(shì)分析析-Weeakness海口市民民對(duì)開發(fā)發(fā)商缺乏乏信心，可選擇擇性小、服務(wù)意意識(shí)差等等；市場(chǎng)對(duì)地地產(chǎn)的投投資觀念念不強(qiáng),而投機(jī)機(jī)心態(tài)較較重,灌輸投投資觀念念和利用用投機(jī)心心態(tài)是本本案銷售售成功的的極為關(guān)關(guān)

43、鍵的環(huán)環(huán)節(jié).電視臺(tái)的的發(fā)射臺(tái)臺(tái)是否對(duì)對(duì)人體的的傷害對(duì)對(duì)我們項(xiàng)項(xiàng)目有一一定負(fù)面面的影響響。項(xiàng)目本身身的建筑筑設(shè)計(jì)存存在的問問題目前項(xiàng)目目人氣聚聚集還一一段時(shí)間間，對(duì)買買家信心心有不利利的影響響。在項(xiàng)目的的開發(fā)過過程將會(huì)會(huì)有很多多同類項(xiàng)目目推向市市場(chǎng)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目銷銷售必然然產(chǎn)生不不利的影影響商業(yè)鋪面面的面積積過大，大多是是2000左右右的鋪面面，這對(duì)對(duì)商業(yè)定定位及經(jīng)經(jīng)營者需需求產(chǎn)生生一種矛矛盾，所所以在定定位中有有較大的的限制。投資者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的建筑筑規(guī)劃形形態(tài)在未未來能否否形成一一個(gè)好的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境持懷懷疑態(tài)度度，即對(duì)對(duì)未來房房子商業(yè)業(yè)經(jīng)營能能否“火火”，人人氣是否否“旺”信心不不足。人們能接接

44、受較高高的租金金，但對(duì)對(duì)于銷售售總價(jià)和和單位面面積銷售售價(jià)格心心理價(jià)值值較低。目前各地地商業(yè)住住宅林立立，市場(chǎng)場(chǎng)空白較較少，難難于確立立新的市市場(chǎng)地位位，難以以取得先先發(fā)效應(yīng)應(yīng)，新的的市場(chǎng)缺缺乏鮮明明的市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)做市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營特特色。這兩年海?？诘纳躺虡I(yè)住宅宅如雨后后春筍,相繼出出現(xiàn),受其影影響,生意已已大不如如從前,市場(chǎng)前前景不被被普遍看看好,商鋪價(jià)價(jià)值難以以大幅提提升.市場(chǎng)供供大于求求，商業(yè)業(yè)壓力大大。3.3、項(xiàng)目機(jī)機(jī)會(huì)分析析-Oppporrtunnityy海南房地地產(chǎn)全面面復(fù)蘇，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為海口市的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，樓市市價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升；全國宏觀觀經(jīng)濟(jì)好好，主流流客戶民民資殷實(shí)

45、實(shí)，居民民生活水水平不斷斷提高，商業(yè)物業(yè)業(yè)的發(fā)展展，得人人們對(duì)商商品品質(zhì)質(zhì)和質(zhì)量量的要求求也在提提高，從從而使市市場(chǎng)商品品優(yōu)勝劣劣汰，向向檔次化化發(fā)展。與過去去相比，如今的的專業(yè)市市場(chǎng)不再再同類相相關(guān)商品品的簡(jiǎn)單單匯集，而且是是品牌的的集合，這必然然對(duì)所處處市場(chǎng)的的經(jīng)營條條件、硬硬件設(shè)施施提出新新的要求求。新商品、新品牌牌、新的的經(jīng)商從從業(yè)者不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，渴望望新的市市場(chǎng)。城城市的擴(kuò)擴(kuò)展拓寬寬了項(xiàng)目目的升值值空間，城市規(guī)規(guī)劃的機(jī)遇。隨著南南站及其其它事業(yè)業(yè)單位慢慢慢進(jìn)入入，各類住住宅的興興起，對(duì)對(duì)未來商商業(yè)格局局帶來無無窮的機(jī)機(jī)遇。政府推廣廣力度越越來越大大；本項(xiàng)目的的正式銷銷售正好好趕上全全

46、國性的的五一長長假；周周邊目前前還沒有有同等的的項(xiàng)目出出爐，給給本項(xiàng)目目賦予產(chǎn)產(chǎn)品的稀稀缺性；開發(fā)商資資金實(shí)力力雄厚3.4、項(xiàng)目威威脅分析析-Thhreaat目前本項(xiàng)項(xiàng)目的定定價(jià)在片片區(qū)當(dāng)中中是處于于中高價(jià)價(jià)位對(duì)銷銷售的壓壓力加大大了。因目前投投資者對(duì)對(duì)于此片片區(qū)的住住房商業(yè)業(yè)前景不不明確，投資的的產(chǎn)業(yè)將會(huì)很謹(jǐn)慎慎，更不不愿意拿拿大筆資資金投資資不能夠夠即刻見見到效益益的物業(yè)業(yè)。國家對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)行宏宏觀調(diào)控控，銀行行信貸政政策緊縮縮；對(duì)購購房戶審審核更嚴(yán)嚴(yán)；且最最近第二二次調(diào)整整利率對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)也是一一個(gè)影響響.周邊配套套成形還還需時(shí)間間第四篇市場(chǎng)場(chǎng)定位分分析對(duì)策（如如何放大大優(yōu)勢(shì)、抓住機(jī)

47、機(jī)遇，減減弱劣勢(shì)勢(shì)、規(guī)避避威脅）：本項(xiàng)目作作為一個(gè)個(gè)商住兩兩用性的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，買家購購買目的的一般不不是為了了最終消消費(fèi)，而而是為了了貨幣向向更多的的貨幣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化：不不論是自自住客和投投資客其其購買意意圖都是是為了將將資金投投入，進(jìn)進(jìn)而產(chǎn)生生商業(yè)上上的收益益與增值值。自住住客與投投資客不不同在于于：自住住客是享受受著小區(qū)區(qū)的整體體方便及及舒適，投資客客借助租租戶和市市場(chǎng)來完完成房體體的價(jià)值值。因此此，房子子價(jià)值對(duì)對(duì)于不同同的買家家考慮核核心因素素是不同同的：因因?yàn)樽宰∽】椭饕伎紤]的是是居住方方面，而而投資客客也比較較關(guān)心租租戶的經(jīng)經(jīng)營收益益預(yù)期。此外，由于購購買商鋪鋪買家所所付出的的貨幣成

48、成本量相相對(duì)消費(fèi)費(fèi)品而言言一般較較大，所所以此類類購買行行為基本本上呈現(xiàn)現(xiàn)理性化化、謹(jǐn)慎慎化，一一個(gè)理性性的、引引導(dǎo)性的的、現(xiàn)實(shí)實(shí)性的投投資價(jià)值值分析是是買家購購買過程程的催化化劑，是是必備的的文本材材料。只只有比較較全面地地闡述此此區(qū)商鋪鋪的價(jià)值值內(nèi)涵、才能給給市場(chǎng)一一個(gè)最具具說服力力的投資資理由。本人將從從以下幾幾個(gè)方面面分析本本案物業(yè)業(yè)的價(jià)值值所在，以期挖挖掘物業(yè)業(yè)的價(jià)值值內(nèi)涵，拓展物物業(yè)的市市場(chǎng)認(rèn)可可度：與區(qū)域內(nèi)內(nèi)類似項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營贏利能力力相比較較,得出本本項(xiàng)目未來來經(jīng)營盈盈利的預(yù)預(yù)期；對(duì)售價(jià)采采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法，得出出本項(xiàng)目目的售價(jià)價(jià)上在市市場(chǎng)上相相比的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)；租金倒倒算法，用本

49、項(xiàng)項(xiàng)目可能能的市場(chǎng)場(chǎng)租賃行行情，除除以預(yù)期期年投資資回報(bào)率率，得出出市場(chǎng)可可被接受受的銷售售價(jià)格，同時(shí)也也是購買買者對(duì)本本項(xiàng)目投資資價(jià)值判判斷的重重要依據(jù)據(jù)。從保障體體系分析析，本項(xiàng)項(xiàng)目在經(jīng)經(jīng)營管理理和物業(yè)業(yè)管理上上的特征征，得出出本項(xiàng)目目未來價(jià)價(jià)值的保保值性能能。區(qū)域的發(fā)發(fā)展和類類似物業(yè)業(yè)一般增增值性展展望物業(yè)業(yè)的增值值空間。城市化的的發(fā)展進(jìn)進(jìn)程看本本物業(yè)的的發(fā)展趨趨勢(shì)。突出市場(chǎng)場(chǎng)的地理理位置，以海口口市的“工業(yè)中心心的商業(yè)業(yè)制高點(diǎn)點(diǎn)”來提提升市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)價(jià)值；通過商住住建筑以以及價(jià)格格、配套套突出其其它商業(yè)業(yè)無可媲媲美的市市場(chǎng)經(jīng)營營環(huán)境和和經(jīng)營規(guī)規(guī)模；前前期，項(xiàng)項(xiàng)目取得得了市民民的高度度

50、贊許與與評(píng)價(jià)，后期，則在工工商、稅稅務(wù)等方方面爭(zhēng)取取市政府府更多的的支持；現(xiàn)房發(fā)售售，信心心保證來來吸引買買家協(xié)助本項(xiàng)項(xiàng)目鋪面面的經(jīng)營營推廣，努力營營造商業(yè)業(yè)氛圍，以期帶帶動(dòng)項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)；合理的業(yè)業(yè)態(tài)定位位和商住住分區(qū)；制訂足以以打擊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，快速速吸引商商戶的招招商優(yōu)惠惠政策和和招商策策略，消消除客戶戶疑慮，不給予予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手反擊擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快快速招商商、快速速銷售的的目的；制訂能確確保市場(chǎng)場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的市市場(chǎng)經(jīng)營營措施。總結(jié)：本本項(xiàng)目的的機(jī)會(huì)大大于劣勢(shì)勢(shì)威脅，在價(jià)格格較高的的情況下下，只有有提升小小區(qū)配套套地理位位置及價(jià)價(jià)值的挖挖掘、商商業(yè)規(guī)劃劃等各方方面提供供專業(yè)保保障，那那

51、么在商商業(yè)這一一塊一定定可以打打造一個(gè)個(gè)理想的的商住中中心。回歸城市市中心的的高品位位享受，營造取靜靜的商業(yè)業(yè)環(huán)境，利用周周邊規(guī)劃劃的營造造自然、人文典范范、極佳佳的地理理位置成成為引領(lǐng)領(lǐng)片區(qū)的的物業(yè)、節(jié)約生生活與工工作的時(shí)時(shí)間成本本,盡情享享受現(xiàn)代代都市帶帶給人的的快樂、舒適與與便利，尋求物物質(zhì)、精精神、情情感三位位一體的的高度統(tǒng)統(tǒng)一以及及歸宿。追求一一種兩全全其美的的生活模模式：既既不必為為呼吸清清新自然然而遠(yuǎn)離離都市繁繁華，也也不會(huì)在在追逐都都市繁華華中失去去寧靜家家園4.1均均價(jià)建議議在項(xiàng)目營營銷過程程中，價(jià)價(jià)格因素素起著重重要的作作用。定定價(jià)的高高低關(guān)系系項(xiàng)目利利潤的多多少，以以及銷

52、售售成功與與否，所所謂一分分品質(zhì)一一分價(jià)，正確的的項(xiàng)目營營銷策略略就是如如實(shí)地體體現(xiàn)項(xiàng)目目本身的的價(jià)格規(guī)規(guī)律，反反映出項(xiàng)項(xiàng)目的合合理價(jià)值值，做出出精確定定價(jià)，根根據(jù)“項(xiàng)項(xiàng)目”的的特性，結(jié)合周周邊樓盤盤的情況況，做出出合理定定價(jià)。項(xiàng)目與片片區(qū)樓盤盤及樓盤盤綜合素素質(zhì)評(píng)估估（表見見附件）項(xiàng)目均價(jià)價(jià)評(píng)估（僅指住住宅銷售售價(jià)格而而言）項(xiàng)目的評(píng)評(píng)估均價(jià)價(jià)由以下下幾步計(jì)計(jì)算得出出1）、比比較系數(shù)數(shù)=項(xiàng)目目評(píng)估得得分/比比較項(xiàng)目目評(píng)估得得分2）、可可調(diào)均價(jià)價(jià)=每個(gè)個(gè)比較項(xiàng)項(xiàng)目的比比較系數(shù)數(shù)*比較較項(xiàng)目的的均價(jià)3）、項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估均價(jià)=每個(gè)比比較項(xiàng)目目的可調(diào)調(diào)均價(jià)之之和/比比較項(xiàng)目目個(gè)數(shù)由此得出出本項(xiàng)目目的開盤

53、盤評(píng)估均均價(jià)為22480元元/，商鋪均均價(jià)60000元元/。4.2項(xiàng)項(xiàng)目命名名：命名意圖圖詮釋：陽光、空空氣、綠綠色、健健康、時(shí)時(shí)尚、休休閑是現(xiàn)現(xiàn)代人的的向往和和追求；現(xiàn)代人追追求自我我空間意意識(shí)，本本案名可可使人聯(lián)聯(lián)想，進(jìn)進(jìn)而認(rèn)同同，產(chǎn)生生歸屬感感；以普普遍的單單詞式比比較有內(nèi)內(nèi)涵與內(nèi)內(nèi)容的命命名，令令人們聞聞其名就就可感受受到其物物。4.3居居住環(huán)境境設(shè)計(jì)建建議：（一）硬硬環(huán)境：外觀已已成型，不易改改變。軟環(huán)境：強(qiáng)調(diào)以以人為本本的設(shè)計(jì)計(jì)理念，渲染住住宅區(qū)坐坐擁繁華華，又享享寧靜的的居住氛氛圍。突突出本地地塊的便便利交通通，配套套完善。要點(diǎn)：空中花園園感應(yīng)路燈燈單元電子子對(duì)講門門周界防盜盜、

54、矮層層電梯的的配套4.4物物業(yè)管理理建議 一、建議聘聘請(qǐng)具備良好好口碑的的專業(yè)物物業(yè)為本本項(xiàng)目的的物業(yè)管管理顧問問：以提高本本項(xiàng)目的的檔次以體現(xiàn)本本項(xiàng)目服服務(wù)的規(guī)規(guī)范；可以有力力促進(jìn)業(yè)業(yè)主商業(yè)業(yè)價(jià)值的的提升；本項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較小小聘大公公司為物物業(yè)公司司有難度度，而聘聘其為物物業(yè)顧問問則是可可能的，從而大大大提高高知名度度，塑造造品牌，一方面面提升商商住物業(yè)業(yè)價(jià)值，一方面面可以促促進(jìn)租售售工作的的進(jìn)行。第二部分分 營營銷推廣廣建議一、本項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷策略1.銷售售各期間間營銷推推廣策略略1.1本本項(xiàng)目銷銷售前提提條件：房地產(chǎn)銷銷售是一一項(xiàng)復(fù)雜雜工程，涉及不不同部門門、不同同領(lǐng)域、不同行行業(yè)之間間的分

55、工工與協(xié)作作，要保保證本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售的順利利開展與與進(jìn)行，就必須須要求各各個(gè)方面面按照統(tǒng)統(tǒng)一的部部署、統(tǒng)統(tǒng)一的目目標(biāo)進(jìn)行行全方位位的協(xié)作作，牽一一發(fā)而動(dòng)動(dòng)全身，每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都直直接對(duì)本本項(xiàng)目的的銷售產(chǎn)產(chǎn)生影響響，尤其其是對(duì)于于銷售之之前的準(zhǔn)準(zhǔn)備而言言，更是是需要準(zhǔn)準(zhǔn)確地把把控時(shí)間間。我覺覺得，一一個(gè)項(xiàng)目目不能最最終按照照既定時(shí)時(shí)間或既既定效果果順利開開盤銷售售，往往往是因?yàn)闉槠渲心衬骋豁?xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作沒有落落實(shí)，最最后錯(cuò)失失時(shí)機(jī)。所以，為保證證本項(xiàng)目目能夠更更為主動(dòng)動(dòng)地把握握市場(chǎng)時(shí)時(shí)機(jī)，盡盡快地進(jìn)進(jìn)入實(shí)質(zhì)質(zhì)性的銷銷售周期期，有必必要對(duì)銷銷售前的的各項(xiàng)準(zhǔn)準(zhǔn)備做出出如下安安排，并并且由專專人負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督

56、落落實(shí)：1、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃劃平面圖圖、環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)圖外立面效效果圖（含街景景），22張，白白天和晚晚上功能街效效果圖， 11張典型精品品店效果果圖， 1張外立面商商業(yè)布置置圖 22張住宅單體體效果圖圖 11張文化廣場(chǎng)場(chǎng)府瞰圖圖 11張上述內(nèi)容容建議在在20006年3月155日前提提供，其其中效果果圖將用用于制作作各種宣宣傳資料料以及戶戶外廣告告牌等，因此，要求效效果圖必必須具有有強(qiáng)烈的的視覺沖沖擊力與與表現(xiàn)力力。2、銷售售環(huán)境賣場(chǎng)包裝裝完工（含燈光光）背景板燈燈箱制作作完工（接待臺(tái)臺(tái)、銷控控表）展板設(shè)計(jì)計(jì)制作完完工3、廣告告設(shè)計(jì)制制作紙質(zhì)宣傳傳品：樓書、海?？谏罨钔耆质謨?cè)指南南設(shè)計(jì)印印制

57、完工工網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)站設(shè)計(jì)計(jì)制作三維動(dòng)畫畫對(duì)小區(qū)區(qū)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行模擬擬現(xiàn)場(chǎng)直直播網(wǎng)絡(luò)調(diào)查查戶外廣告告：樓體廣告告條幅燈桿旗其它：LOGOO紀(jì)念品品6、銷售售資料價(jià)格表付款方式式置業(yè)計(jì)劃劃表招商文書書經(jīng)營管理理?xiàng)l例購房所需需交納費(fèi)費(fèi)用表培訓(xùn)資料料管理表格格認(rèn)購書商品房房房屋買賣賣合同7、相關(guān)關(guān)人員安安排就位位8、其他他確定按揭揭銀行、年限、成數(shù)以以及按揭揭條件，流程確定物業(yè)業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容、收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定具體體工程進(jìn)進(jìn)度安排排確定銷售售統(tǒng)一說說詞相關(guān)培訓(xùn)訓(xùn)1.2.本項(xiàng)目目的策劃劃總體思思路總體營銷銷目標(biāo)本項(xiàng)目的的銷售必必將以實(shí)實(shí)現(xiàn)最大大效益為為最終目目標(biāo)。本本項(xiàng)目的的整體效效益包括括經(jīng)濟(jì)利利潤的實(shí)實(shí)現(xiàn)和品品

58、牌的塑塑造，因因此，針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目，將將總體營營銷目標(biāo)標(biāo)鎖定為為如下內(nèi)內(nèi)容：實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售利潤最最大化、最快化化；塑造項(xiàng)目目品牌與與集團(tuán)品品牌，并并令其具具有號(hào)召召力、影影響力；創(chuàng)造銷售售各個(gè)時(shí)時(shí)期之間間的銷售售聯(lián)動(dòng)，提高推推廣成本本的邊際際效益；策略制定定原則為實(shí)現(xiàn)以以上的營營銷目標(biāo)標(biāo)，在策策略的制制定上將將遵循如如下原則則：有效控制制銷售周周期與銷銷售費(fèi)用用內(nèi)容的可可操作性性，并可可及時(shí)應(yīng)應(yīng)對(duì)調(diào)整整保障各階階段銷售售單位的的整體均均衡制造有利利于本項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳的“營營銷事件件”軟性新聞聞報(bào)道與與硬性銷銷售廣告告的協(xié)調(diào)調(diào)彰顯休閑閑商住小小區(qū)的品品位與形形象總體營銷銷策略之之內(nèi)容由于本項(xiàng)項(xiàng)

59、目鋪面面部分周周期性很很短，涉涉及資金金總量大大，而且且存在不不可預(yù)見見的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，前期的的市場(chǎng)定定位及準(zhǔn)準(zhǔn)備、造造勢(shì)階段段的每一一步都很很關(guān)鍵，都將對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目產(chǎn)生直直接的影影響?！胺彩骂A(yù)預(yù)則立，不預(yù)則則廢”，為保證證將來每每個(gè)階段段每個(gè)步步驟的具具體措施施都不會(huì)會(huì)偏離總總體營銷銷目標(biāo)，在進(jìn)入入實(shí)質(zhì)性性的執(zhí)行行階段之之前，需需要就如如下總體體策略達(dá)達(dá)成共識(shí)識(shí)：在沒有經(jīng)經(jīng)過精心心的部署署就盲目目地吹響響戰(zhàn)斗的的號(hào)角，往往就就會(huì)適得得其反，“欲速速則不達(dá)達(dá)”。從從這種意意義上講講，本項(xiàng)項(xiàng)目銷售售周期的的控制就就是戰(zhàn)前前部署，做到有有步驟、有計(jì)劃劃地聲速速實(shí)現(xiàn)最最終的銷銷售目標(biāo)標(biāo)。1.3.總體戰(zhàn)

60、戰(zhàn)略：管理上：綜合規(guī)規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一管理理2，宣傳傳上：在在理性分分析的基基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)物物業(yè)的增增值性與與坐享其其成的收收益比例例，強(qiáng)化化本項(xiàng)目目在本區(qū)的商業(yè)業(yè)格局中中的重要要地位及及未來的的發(fā)展前前景。本策略執(zhí)執(zhí)行中必必須預(yù)見見和理解解的問題題：要進(jìn)行相相應(yīng)的有有針對(duì)性性的宣傳傳，要投投資客戶戶明白真真正的投投資的概概念；同同時(shí)在宣宣傳和對(duì)對(duì)客戶的的勸說過過程中要要出租是是投資成成功，自自住的不不僅是投投資的成成功，而而且更是是優(yōu)質(zhì)生生活的成成功，升升值空間間之大。要處理好好建筑上上公共區(qū)區(qū)域與所所出賣部部分的關(guān)關(guān)系，尤尤其在經(jīng)經(jīng)營過程程中的使使用問題題；戰(zhàn)略背景景如不進(jìn)行行銷售控控制，顧顧客先